民宿項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

聲明:附件為董萬榮等同志編制的《浙江省建德市羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，在此感謝董萬榮等同志提供相關(guān)材料！本報(bào)告僅作《投資項(xiàng)目可行性研究》課程論文之用，禁止他用。并注意保密，不得外傳2015-2016學(xué)年（秋）學(xué)期《投資項(xiàng)目可行性研究》課程論文：題目 民宿投資項(xiàng)目可行性研究案例分析姓名與學(xué)號(hào) 董萬榮任課教師沈兵明年級(jí)與專業(yè) 2014級(jí)人文地理學(xué)碩士課程班所在學(xué)院理學(xué)院2015-11-07附件：項(xiàng)目名稱：浙江省建德市乾譚鎮(zhèn)

羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目998899可行性研究報(bào)告項(xiàng)目單位：羅村水庫林場編制單位： 2014級(jí)人文地理學(xué)碩士課程班民宿組編制日期： 2015年11月7日目錄序言 6678888888899991010101111111111111212131516666667177323219193131313199202121212222222323232424242425262828293033343435373737394040404040404142434546474747促進(jìn)城鄉(xiāng)社會(huì)文化互動(dòng)47促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 48提供優(yōu)質(zhì)的休閑養(yǎng)生與生態(tài)教育體驗(yàn)基地48促進(jìn)乾潭鎮(zhèn)“生態(tài)健康城”形象品牌的樹立4848484848494949494950505051廳口經(jīng)過兩個(gè)多月的市場調(diào)研，我們組對(duì)浙江民宿有了更深層次的了解。本篇著重對(duì)建德市乾譚鎮(zhèn)羅隱山居民宿項(xiàng)目，做個(gè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。在此，感謝關(guān)心支持，給予我們指導(dǎo)的老師，也感謝本組同學(xué)的辛勤付出。民宿基本定義民宿是指利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動(dòng)，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所。此定義完全詮釋了民宿有別于旅館或飯店的特質(zhì)，民宿不同于傳統(tǒng)的飯店旅館，也許沒有高級(jí)奢華的設(shè)施，但它能讓人體驗(yàn)當(dāng)?shù)?、感受民宿主人的熱情與服務(wù)、并體驗(yàn)有別于以往的生活，因此蔚為流行。這股民宿風(fēng)潮(流行風(fēng))，從一片原屬于低度發(fā)展的行業(yè)中，創(chuàng)造出另一片欣欣向榮的景象，改寫了旅游的型態(tài)。民宿由來探究民宿一詞，其源自日本的「民宿」(音Minshuku),民宿的廣泛定義，涵蓋甚廣，除了一般常見的飯店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休閑中心、農(nóng)莊、農(nóng)舍、牧場等，都可以歸納成民宿類。而民宿的產(chǎn)生是必然的，并不偶發(fā)于日本或臺(tái)灣，世界各地都可看到類似性質(zhì)的服務(wù)，民宿這個(gè)名字，在世界各國會(huì)因環(huán)境與文化生活不同而略有差異，歐陸方面多是采農(nóng)莊式民宿(AccommodationintheFarm)經(jīng)營，讓一般民宿能夠享受農(nóng)莊式田園生活環(huán)境，體驗(yàn)農(nóng)莊生活；加拿大則是采用假日農(nóng)莊(VacationFarm)的模式，提供一般民宿假日可以享受農(nóng)莊生活；美國多見居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel),不刻意布置的居家住宿，價(jià)格相對(duì)飯店便宜的住宿選擇；英國則慣稱 BedandBreakfast(BNB),按字面解釋，意謂提供睡覺的地區(qū)以及簡單早餐。民宿現(xiàn)況早期民宿的經(jīng)營，大都是以家庭副業(yè)的方式，隨著民宿的風(fēng)潮漸熱，民宿創(chuàng)造出來的商機(jī)實(shí)在太過誘人，原本被定義成家庭副業(yè)的經(jīng)營模式，逐漸轉(zhuǎn)換成家庭主業(yè)模式在經(jīng)營，甚而房產(chǎn)投資客、新移民主義人士等等，大伙爭先恐后的進(jìn)入民宿經(jīng)營的這塊飯，競爭者眾的情況下，品質(zhì)、服務(wù)以及效率的經(jīng)營管理競爭力需求，影響力慢慢出現(xiàn)，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成臺(tái)灣民宿近年來朝精致化、豪華化、高價(jià)化以及高服務(wù)化方向在演進(jìn)。浙江民宿文化的興起，也就是近幾年的事，靈秀的浙江山水間，散落著數(shù)十家獨(dú)具風(fēng)情的民宿。它們或精致，或鄉(xiāng)野，或古樸，或典雅，以不同的匠心道召喚著城鎮(zhèn)里的人們回歸“慢生活”。它不僅可使人享有確實(shí)的綠色美食，田園體驗(yàn)，更提供了感性的人文與民俗觀感。如莫干山一帶的民宿，它們依賴莫干山景區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、自然風(fēng)光與歷史沿襲發(fā)展起來，如今已是全國中高端民宿的典范。一方面，它們的共性在于設(shè)計(jì)上用盡其心，看似隨意，事實(shí)上一草一木都經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，用原木、木蠟油營造原始自然感，同時(shí)以環(huán)保的理念盡量留存舊時(shí)的建筑里可以融合的部分。另一方面，這些民宿都有其個(gè)性，主題式、創(chuàng)意式的民宿現(xiàn)正引領(lǐng)風(fēng)潮，這種傾入了民宿主人對(duì)家居生活獨(dú)特理解的民宿，有時(shí)更能給人以驚喜，且更不易被復(fù)制。這些民宿走高價(jià)高服務(wù)的小眾路子，合理融合異國情調(diào)與當(dāng)?shù)孛袼孜幕?，吸引了不少游客。省?nèi)其它地方的民宿亦遍地開花，如麗水的“泡茶等花開”，坐落在古鎮(zhèn)古街，以優(yōu)雅的茶文化鋪墊基調(diào)，客人到此不僅可以品嘗到獨(dú)味的各種香茶，更可以感受到茶道的和、敬、清、寂；桐廬的蘆茨土屋是省內(nèi)較早出現(xiàn)的民宿，除了依賴難得一見的天然浴池帶來人流以外，以藝術(shù)與玩樂結(jié)合的主題來策劃一系列活動(dòng)，也使得它在民宿行業(yè)內(nèi)受人矚目。民宿發(fā)展民宿，必將是越來越多希冀內(nèi)心文化之旅的人的選擇。浙江擁有豐富的自然景觀與人文風(fēng)貌，具有發(fā)展深度觀光的條件，對(duì)生態(tài)、環(huán)保、鄉(xiāng)土關(guān)懷、地域文化的關(guān)注，帶給浙江發(fā)展精品民宿的契機(jī)。面對(duì)未來的旅游趨勢(shì)，具有休閑、主題、創(chuàng)意和美感概念的民宿將會(huì)創(chuàng)造新的風(fēng)潮。民宿產(chǎn)業(yè)的崛起意味著新的旅游時(shí)代，如何在這個(gè)新時(shí)代中脫穎而出，形成個(gè)性化與自由化的鄉(xiāng)旅形態(tài)，真正的挑戰(zhàn)已然到來。第一章項(xiàng)目總論項(xiàng)目概況浙江省建德市羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告新建羅村水庫林場項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)浙江省建德市乾譚鎮(zhèn)羅村水庫林場編制依據(jù)及研究范圍項(xiàng)目編制依據(jù)1、《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三五規(guī)劃綱要》；2、《全國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十三五規(guī)劃》；3、國務(wù)院《關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見》（2015年中央1號(hào)文件）4、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；5、《建德市城市總體規(guī)劃（2007年-2020年）》；6、《乾潭鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》、7、《乾潭鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃》；、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；、項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及基礎(chǔ)材料；、其它相關(guān)文獻(xiàn)資料。研究范圍、通過項(xiàng)目背景及發(fā)展概況的研究，分析項(xiàng)目提出的由來；、對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行市場調(diào)查和需求預(yù)測(cè)，確定本項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)品方案；、對(duì)基地條件和項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行可行性論證；、對(duì)總平面布置和公用工程配套設(shè)施方案進(jìn)行技術(shù)論證；、對(duì)建設(shè)條件及原材料、燃料、動(dòng)力供應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)查研究；、對(duì)工程技術(shù)及設(shè)備方案進(jìn)行研究，分析項(xiàng)目工藝技術(shù)的先進(jìn)性；、根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、節(jié)水、消防、勞動(dòng)保護(hù)和安全衛(wèi)生等內(nèi)容進(jìn)行論證；、對(duì)投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定量分析，測(cè)算各種效益指標(biāo)和項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；、對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和環(huán)境效益進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)；10、得出可行性研究結(jié)論?？尚行匝芯拷Y(jié)論項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目總投資 1200萬元，其中固定資產(chǎn)投資 900萬元，流動(dòng)資金300萬元，建筑面積2000平方米?；A(chǔ)設(shè)備設(shè)施及運(yùn)輸車輛、加工設(shè)備，衛(wèi)生防疫設(shè)備，排污處理設(shè)施及庫房，辦公生活區(qū)建設(shè)等。場址本項(xiàng)目選址于建德市乾譚鎮(zhèn)。項(xiàng)目地具有優(yōu)異的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、良好的地質(zhì)條件、便利的交通、完備的基礎(chǔ)設(shè)施，適宜本項(xiàng)目的建設(shè)，該選址合理、可行。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模，本項(xiàng)目總工期為 3年：2015年11月?2018年11月。投資構(gòu)成及資金來源投資構(gòu)成：項(xiàng)目總投資 1200萬元，其中建設(shè)投資 900萬元，流動(dòng)資金 300萬元。資金來源：項(xiàng)目所需資金計(jì)劃主要由項(xiàng)目承辦單位自籌解決，政府鼓勵(lì)性政策補(bǔ)貼100萬元。綜合評(píng)價(jià)本項(xiàng)目建設(shè)在充分發(fā)揮建德市乾譚鎮(zhèn)的地緣優(yōu)勢(shì)和生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，還有助于促進(jìn)區(qū)域農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也具有示范和帶動(dòng)作用。另對(duì)項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模、交易規(guī)模、銷售市場、技術(shù)方案和技術(shù)經(jīng)濟(jì)的可行性和合理性進(jìn)行了全面的分析比較，本項(xiàng)目符合乾譚鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求和浙江省及建德市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并有利于促進(jìn)建德市農(nóng)牧畜業(yè)發(fā)展進(jìn)程；本項(xiàng)目實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化模式，有利于提升當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)科技水平和產(chǎn)品競爭力。通過對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益顯著，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因此本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，技術(shù)和財(cái)務(wù)上是可行的。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模力兀900總用地面積畝652建筑面積平方米20003勞動(dòng)定員人154項(xiàng)目規(guī)?？偼顿Y力兀1200建設(shè)投資力兀900流動(dòng)資金力兀3005正常年市場經(jīng)營收入力兀5006正常年總成本力兀300正常年固定成本力兀200正常年可交成本力兀100第二章項(xiàng)目背景及必要性分析項(xiàng)目建設(shè)背景羅隱山居項(xiàng)目規(guī)劃用地位于浙江省建德市乾潭鎮(zhèn)羅村水庫范圍，羅村水庫林場內(nèi)，用地約65畝，以利用原農(nóng)村老房為游客提供以住宿服務(wù)為主，并綜合民俗活動(dòng)、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、休閑娛樂等內(nèi)容的農(nóng)家樂休閑服務(wù)。近年來，省、市先后對(duì)發(fā)展鄉(xiāng)村旅游作出了一系列部署，并把發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游經(jīng)濟(jì)放在更加突出的位置，鄉(xiāng)村民宿經(jīng)濟(jì)迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 2014年,建德市提出“旅游二次創(chuàng)業(yè)重振旅游雄風(fēng)”的奮斗目標(biāo)，全市上下以全域旅游戰(zhàn)略為引領(lǐng)，沿著推動(dòng)旅游資源成為項(xiàng)目、項(xiàng)目成為產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)形成經(jīng)濟(jì)的發(fā)展路徑，加快項(xiàng)目建設(shè)，加強(qiáng)宣傳營銷，提升旅游環(huán)境，把建德旅游業(yè)打造成“用得成線、留得住人、賺的了錢”的支柱型產(chǎn)業(yè)。其中2015年一季度全市鄉(xiāng)村旅游接待游客萬人次，旅游收入萬元，平均消費(fèi)元，其中餐飲收入占 %，農(nóng)產(chǎn)品銷售收入占 %，住宿收入占 %。各種政策利好使鄉(xiāng)村旅游迎來發(fā)展新機(jī)遇。項(xiàng)目建設(shè)的必要性促進(jìn)林業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要項(xiàng)目建設(shè)以休閑度假為功能、以民宿為載體，開展生態(tài)旅游，拓展林農(nóng)創(chuàng)收渠道和生態(tài)旅游市場的深度與廣度，推動(dòng)著林業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。推進(jìn)杭州都市圈縣市節(jié)點(diǎn)融合發(fā)展的需要項(xiàng)目建設(shè)促進(jìn)了建德市與杭州中心城市的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)交流，使杭州都市圈各節(jié)點(diǎn)縣市之間的文化認(rèn)同感、旅游氛圍、承接輻射帶動(dòng)性、發(fā)展聯(lián)動(dòng)性越來越強(qiáng)。滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的休閑和健康需求的需要項(xiàng)目的建設(shè)以文化為核心、以市場為向?qū)?、以資源為依托，以森林生態(tài)資源及水域資源為特點(diǎn)，創(chuàng)新模式，打造一個(gè)集休閑、度假、戶外運(yùn)動(dòng)等為一體的度假圣地，為城鎮(zhèn)居民提供天然生態(tài)的休閑康養(yǎng)之地，滿足居民日益增長的休閑和健康需求的需要。打造乾潭鎮(zhèn)生態(tài)健康城的需要項(xiàng)目的建設(shè)利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動(dòng)，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的體驗(yàn)活動(dòng)，能讓人體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)、并體驗(yàn)有別于以往的生活。促進(jìn)乾潭鎮(zhèn)西部山區(qū)自我發(fā)展、農(nóng)民增收的需要項(xiàng)目的建設(shè)依托其優(yōu)美的生態(tài)及水資源優(yōu)勢(shì)，利用山區(qū)資源綜合開發(fā)，以生態(tài)農(nóng)林業(yè)為基礎(chǔ)，以森林休閑養(yǎng)生、民宿度假旅游帶動(dòng)農(nóng)村業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，拉動(dòng)山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)民增收、提高人們生活質(zhì)量，推動(dòng)山區(qū)資源優(yōu)勢(shì)向經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的快速轉(zhuǎn)變。第三章項(xiàng)目市場分析與預(yù)測(cè)民宿市場分析與預(yù)測(cè)隨著我國旅游業(yè)的發(fā)展和成熟以及越來越多的人對(duì)生活品質(zhì)要求的提高，旅游消費(fèi)逐漸從“觀光”向“休閑”快速過度，人們也不再滿足于傳統(tǒng)的農(nóng)家樂、農(nóng)莊、旅游景區(qū)提供的服務(wù)，轉(zhuǎn)而投向精致高品位的民宿休閑旅游。在美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的大背景下，兼具秀美風(fēng)景和文化內(nèi)涵的民宿項(xiàng)目如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。目前國內(nèi)民宿大致分三類：第一類為“農(nóng)家樂”，主要體現(xiàn)在“釣魚、打牌、喝茶、聊天、吃飯”，是農(nóng)民自發(fā)形成的一條生財(cái)之路。第二類稱之為“夢(mèng)想回歸”，它是一些在城市里打拼了大半輩子、資產(chǎn)小有積累的退休人士，他們中有不少是教師、公務(wù)員、設(shè)計(jì)師或是公司里的中高層管理人員。從城市再次回到當(dāng)年懷揣夢(mèng)想離開的地方，重新構(gòu)筑自己的夢(mèng)想。第三類為“創(chuàng)意田園”，民宿是既能與當(dāng)?shù)亟由系貧?，又有文化氛圍與人情味的住處。入住者享受的不僅是鄉(xiāng)村清新的空氣和優(yōu)美的風(fēng)景，更有民宿主人精心營造的家居環(huán)境，和樸實(shí)平和的生活之道，他們提倡的是一種環(huán)保、樸實(shí)、達(dá)觀的生活方式，追求一種“低處生活”的慢生活自由狀態(tài)。本項(xiàng)目民宿就屬于第三類。目前浙江省民宿發(fā)展處于國內(nèi)領(lǐng)先的水平，民宿產(chǎn)業(yè)在近幾年得到了快速發(fā)展，并呈現(xiàn)多元化的局面。典型代表為：1）德清洋家樂洋式民宿：以工商投資戶為主，面向中高端度假人群。粗糲和精致、文飾和質(zhì)樸交融，山野自由的氛圍和高星級(jí)酒店的舒適性完美融合。一般每晚價(jià)格在1500-4000元。2）西湖民宿：民宿主人多為城市白領(lǐng)或創(chuàng)業(yè)者，展示標(biāo)簽為文藝、小資、閑適。西湖民宿獨(dú)門獨(dú)院、風(fēng)景、生態(tài)、慢生活，它們既結(jié)合現(xiàn)代生活的需求，又與西湖旅游緊密融合，融入了主人審美意趣，向自然歸依，卻不與塵世隔絕，頗有一番“大隱隱于市”的意境。一般每晚價(jià)格在 300-600元。3）鄉(xiāng)村民宿：傳統(tǒng)農(nóng)家樂、漁家樂的升級(jí)版本，呼吸自然，回歸傳統(tǒng)，在鄉(xiāng)村中感受到溫情、尋找到文化、擁抱到山水的家外之家。一般每晚價(jià)格在 200-400元。（4）麗水農(nóng)家樂綜合體。七要素的合理集聚，由政府引導(dǎo)整體規(guī)劃建設(shè)。從最初為游客提供簡單農(nóng)家食宿起步，依托農(nóng)村良好的自然生態(tài)環(huán)境和豐富的鄉(xiāng)土文化資源，在政府主導(dǎo)下，通過“吃、住、行、游、娛、購、養(yǎng)、育”要素的合理集聚，融入休閑農(nóng)莊、臺(tái)灣民宿和鄉(xiāng)村旅游的理念，并整合出高山避暑型、養(yǎng)生養(yǎng)老型、民俗風(fēng)情型、休閑農(nóng)莊型、鄉(xiāng)村民宿型、參與體驗(yàn)型六大鮮明主線，它們散布在群山之中，以低價(jià)、親民、自然吸引著都市游客。一般每晚 150-300元。本項(xiàng)目就屬于這一類別。旅游消費(fèi)升級(jí)，推高周邊旅游市場規(guī)模。隨著居民度假旅游需求的高速增長，中國將進(jìn)入休閑旅游階段，短途游、自駕游消費(fèi)將成為常態(tài)化、高頻次消費(fèi)，周邊游市場份額將持續(xù)提升。根據(jù) 2015中國在線周邊自助游市場專題研究報(bào)告顯示，2014年中國在線周邊游市場規(guī)模為億元人民幣，占中國在線度假旅游市場的 20%，預(yù)計(jì)2017年將達(dá)到 33%，市場規(guī)模達(dá)到億元人民幣。根據(jù)2014中國在線客棧民宿預(yù)訂市場專題研究報(bào)告顯示，2013年第2季度至2014年第2季度中國在線客棧民宿預(yù)訂市場增長迅速，2014年第2季度在線客棧民宿預(yù)訂市場規(guī)模達(dá)到億元，環(huán)比增長 %，同比增長 %，遠(yuǎn)高于在線酒店預(yù)訂市場整體 %的同期同比增速。大眾出行主體已由商務(wù)出行轉(zhuǎn)向個(gè)人旅游，居民對(duì)于客棧民宿等個(gè)性化主題酒店需求增加，民宿預(yù)訂市場迎來爆發(fā)式增長。易觀國際于8月份發(fā)起的“中國客棧民宿預(yù)訂市場用戶調(diào)研”項(xiàng)目顯示，高達(dá) %的在線酒店用戶同時(shí)是客棧民宿預(yù)訂用戶，26至35歲的用戶是中國在線客棧民宿預(yù)訂用戶的主體， 占%的份額。對(duì)于消費(fèi)者而言，民宿產(chǎn)品區(qū)別于標(biāo)準(zhǔn)化住宿產(chǎn)品的地方在于不僅實(shí)現(xiàn)“住”的功能，同時(shí)通過環(huán)境的營造和提供個(gè)性化服務(wù)，使消費(fèi)者身心舒展，感受到有別于日常生活的旅游體驗(yàn)。本項(xiàng)目位于浙江省建德市乾潭鎮(zhèn)羅村水庫范圍，羅村水庫林場內(nèi)。位于杭州-富春江--新安江--千島湖黃金旅游線中段，乾潭鎮(zhèn)至杭州市區(qū)小時(shí)車程。乾潭鎮(zhèn)為中心形成的一小時(shí)交通圈將會(huì)覆蓋杭州地區(qū)，兩小時(shí)交通圈將覆蓋上海市、黃山市、金華市及義烏市。對(duì)于長三角的城市游客有很強(qiáng)的吸引力。但是該項(xiàng)目周邊森林旅游發(fā)展相對(duì)滯后，旅游產(chǎn)品較為單一，同時(shí)經(jīng)營能力欠缺，管理力量薄弱，硬件設(shè)施和服務(wù)水平都亟需提升。無論從知名度還是開發(fā)運(yùn)作成熟度來說都處于劣勢(shì)?；诖?，建德市羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位是：通過對(duì)地方鄉(xiāng)村特色的理解，建立一個(gè)有著濃郁鄉(xiāng)土文化的獨(dú)立磁極，充分利用周邊水庫、林場的自身資源優(yōu)勢(shì)，打造地方特色顯著的鄉(xiāng)村民宿，為游客提供“吃、住、游、娛“四位一體健康休閑旅游，引導(dǎo)人們放下一切，把自己交給自然，來大自然過一種簡單的生活，做到人和自然的真正融合。同時(shí)在開發(fā)初期以低價(jià)、親民、自然吸引游客，打造良好口碑，做到可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。項(xiàng)目初期建議一般每晚 200-300元。目前民宿項(xiàng)目的游客多以休閑度假為目的，地域構(gòu)成主要為江浙滬客戶群體，兼有周邊省份城市客戶群體，出游結(jié)構(gòu)多為短期游。隨著家庭汽車擁有量的增多，周末去郊區(qū)旅游成為市民一種主要的休閑方式。根據(jù)相關(guān)部門的調(diào)查，超過2/3的江浙滬城市家庭每年都進(jìn)行郊游，其中 40％每年郊游3-5次。調(diào)查顯示， 95％的江浙滬市民希望到郊區(qū)旅游、度假，近 1/3的市民愿意在雙休日到郊區(qū)旅游，其中 25％的市民有在外住宿的意愿。 體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐奈幕袂椋N近土地、真正地融入鄉(xiāng)村生活成為市民調(diào)節(jié)工作壓力，放松身心的第一選擇。隨著旅游的發(fā)展以及消費(fèi)觀念的日漸成熟，游客對(duì)旅游的需求結(jié)構(gòu)在發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾旅游市場需求在不斷產(chǎn)生分化，逐漸向特色化、多層次化的小眾市場方向發(fā)展。游客越來越多的考慮與他人不同的旅游經(jīng)歷、旅游感受和旅游收獲。而建德市羅隱山居建設(shè)項(xiàng)目更多的吸引木屋愛好者、營地愛好者、自駕車愛好者、農(nóng)耕生活愛好者等追求回歸自然，享受人與自然和諧的都市旅游群體。營銷策略根據(jù)市場定位和客戶分析的研究，在營銷策略上，本項(xiàng)目應(yīng)重視以下方面：、樹立品牌推廣概念，傳達(dá)健康休閑并且有鄉(xiāng)村特色的度假理念。本項(xiàng)目目標(biāo)群體客流大，樹立良好品牌形象有利于項(xiàng)目形象有效傳播傳達(dá)。短時(shí)期快速吸引旅游群體，制造熱鬧場面，有利于后期深入可持續(xù)發(fā)展。、通過有成效的管理，提高經(jīng)營能力及軟硬件實(shí)力，以具有競爭力的產(chǎn)品贏得客戶的滿意度、信任度，努力讓客戶二次甚至多次來訪，形成固定度假模式。、通過線上線下同時(shí)傳播，例如線上的傳統(tǒng)媒介、電視、電臺(tái)等，制造事件營銷引起社會(huì)關(guān)注達(dá)到有效傳播的目的。線下可通過渠道派單，駐場等方式進(jìn)行宣傳推廣。、利用目前流行的互聯(lián)網(wǎng) +模式，通過網(wǎng)絡(luò)營銷拓展渠道。首先要建立較為完善的技術(shù)服務(wù)保證網(wǎng)絡(luò)營銷的有效實(shí)施，其次通過大型知名網(wǎng)站，例如大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)、途牛網(wǎng)等旅游社交網(wǎng)站與其形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過它們的推廣渠道引入游客。另外還可以通過官方微信，APP等社交軟件拓展渠道，進(jìn)行全方位的推廣傳播。第四章地理位置選擇和區(qū)域投資環(huán)境地理位置地理區(qū)位乾潭鎮(zhèn)位于新安江下游，富春江畔。東與姚村鄉(xiāng)、鳳凰鄉(xiāng)接壤，南與三都鎮(zhèn)、梅城鎮(zhèn)毗連，西與楊村橋鎮(zhèn)、下包鄉(xiāng)交界，北與欽堂鄉(xiāng)、安仁鎮(zhèn)相接，東北與桐廬縣相連。東距杭州 120公里，西距新安江鎮(zhèn) 30公里，是建德市東北部地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和商品集散地。位于杭州-富春江--新安江--千島湖黃金旅游線中段，從杭州出發(fā)，杭千高速 80分鐘可達(dá)，對(duì)于長三角的城市游客有很強(qiáng)的吸引力。交通區(qū)位杭州-富春江-新安江-千島湖黃金旅游線中段，杭千高速公路、320國道穿境而過，水利交通便利。乾潭鎮(zhèn)至杭州市區(qū)小時(shí)車程。乾潭鎮(zhèn)為中心形成的一小時(shí)交通圈將會(huì)覆蓋杭州地區(qū)，兩小時(shí)交通圈將覆蓋上海市、黃山市、金華市及義烏市。林場通過縣道大羅線連接乾潭鎮(zhèn)區(qū)，僅20分鐘左右車程。經(jīng)濟(jì)區(qū)位乾潭鎮(zhèn)2004年被國家建設(shè)部等 6部委確定為全國重點(diǎn)鎮(zhèn)，被國家統(tǒng)計(jì)局列入全國千強(qiáng)鎮(zhèn)行列。乾潭鎮(zhèn)個(gè)私企業(yè)較為發(fā)達(dá)，主導(dǎo)行業(yè)有家用紡織品、五金工具、膠合板等五大系列，其中家用紡織品主要生產(chǎn)各類寢具產(chǎn)品，是華東地區(qū)較為集中的生產(chǎn)基地。旅游區(qū)位建德市地處浙江西部，東接杭州，西邊黃山，中貫富春江、新安江，隸屬杭州市。建德是全國首批 44個(gè)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一，以“奇山碧水”的旖旎風(fēng)光和人文薈萃的名勝古跡聞名于世，是西湖——新安江、千島湖——黃山名山名水旅游線上的一顆璀璨明珠。區(qū)域投資環(huán)境建德?lián)碛械锰飒?dú)厚的山水生態(tài)優(yōu)勢(shì)和自然資源稟賦，既是一個(gè)適宜休閑居住的養(yǎng)生福地，也非常適合發(fā)展休閑生態(tài)旅游；交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯，是浙江西部交通樞紐，擁有高速、國道、水運(yùn)和機(jī)場的立體交通網(wǎng)絡(luò)；資源稟賦豐富獨(dú)特，新安江水量豐富、水質(zhì)絕佳、水景優(yōu)美、水能豐富，農(nóng)業(yè)有機(jī)產(chǎn)品遠(yuǎn)近聞名；再加上政務(wù)環(huán)境的不斷優(yōu)化，建德市有著投資興業(yè)的絕佳優(yōu)勢(shì)。第五章項(xiàng)目建設(shè)方案建設(shè)規(guī)模及分期開發(fā)計(jì)劃本項(xiàng)目用地面積 65畝，其中改擴(kuò)建面積約20000平方米、新建總建筑面積 2000平方米，包括對(duì)現(xiàn)有建筑改造、家禽養(yǎng)殖基地、休閑娛樂基地、蔬菜鮮果園、生態(tài)農(nóng)莊、新建住宿辦公用房及相關(guān)的交通及其他基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目計(jì)劃分二期進(jìn)行，根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模，本項(xiàng)目總工期為年：一期2015年11月?2016年12月，二期2016年12月?2018年11月。一期建設(shè)內(nèi)容1、裝修改造現(xiàn)有建筑，可同時(shí)容納50人左右休閑娛樂。包括住宿、餐飲、書吧、棋牌、臺(tái)球、禪室等。2、改造原有水池一座，作為生態(tài)魚池供垂釣及食用。3、建設(shè) 1000平方米燒烤基地。4、圍護(hù)建設(shè) 2000平方米家禽養(yǎng)殖園。實(shí)施舍飼和圍欄養(yǎng)殖，把肉食性和觀賞性結(jié)合起來，5、建設(shè) 5000平方米無公害有機(jī)蔬菜種植園。既體現(xiàn)觀賞性，又體現(xiàn)食用性。6、建設(shè)鮮果采摘園 6000平方米。盡力達(dá)到三季有花、四季有果。7、生態(tài)農(nóng)莊基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)。按照山地農(nóng)業(yè)開發(fā)的立體框架，以宜則宜配套生態(tài)功能。新建水井，輔設(shè)水網(wǎng)；鋪設(shè)路燈，水泥路、林園道、整治山莊林園、水電配套、綠化美化等工作，力爭做到設(shè)施齊備、功能齊全，節(jié)能高效、循環(huán)利用。二期建設(shè)內(nèi)容1、逐步搭建獨(dú)立木屋15個(gè)，每個(gè)可住宿 2--8人不等。2、修建森林泳池一座，搭配淋浴、曬場等。3、建設(shè)一個(gè)和水庫合作的垂釣場，每年組織一次捕魚觀賞季及水庫魚宴節(jié)。4、建設(shè) 1000平方米的土燒酒釀酒基地。5、建立特有精品苗木種植基地。6、開辟環(huán)水庫騎行線路，開展租單車業(yè)務(wù)，拓展水庫外圍戶外運(yùn)動(dòng)。力爭做到設(shè)施齊備、功能齊全，節(jié)能高效、循環(huán)利用。7、開辟林場山道環(huán)線，設(shè)立休息亭，合理規(guī)劃水庫至胥嶺徒步毅行線路，設(shè)立接送站，達(dá)到景點(diǎn)聯(lián)動(dòng)。工程組織方案本項(xiàng)目因地處山地，項(xiàng)目開發(fā)面積大，基礎(chǔ)設(shè)施體量大，工程實(shí)施組織需嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)劃，盡可能提高建設(shè)效率，降低建設(shè)措施費(fèi)用的投入。同時(shí)，考慮到山地、臨水的施工難度，需合理規(guī)劃建設(shè)順序，確保實(shí)施安全。利用分期建設(shè)安排，一期實(shí)施時(shí)在二期用地范圍設(shè)置臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)水、電接口，確保一期按期完工。利用山地自然條件，統(tǒng)一規(guī)劃自上而下的臨時(shí)排水設(shè)施，降低此部分成本投入。改造建設(shè)工程優(yōu)先啟動(dòng)，休閑基地、家禽養(yǎng)殖及蔬菜水果園建設(shè)在改造工程基本完成后啟動(dòng)。配套設(shè)施設(shè)計(jì)統(tǒng)一考慮，一期實(shí)施時(shí)考慮二期的協(xié)調(diào)配合以及接駁口，降低平均配套設(shè)施成本。5、二期建設(shè)時(shí)，做好對(duì)一期已完工部分的保護(hù)。6、基礎(chǔ)工程實(shí)施時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注基坑降排水、基坑圍護(hù)，防止事故發(fā)生。第六章項(xiàng)目產(chǎn)品類型主要產(chǎn)品隨著城市化的發(fā)展，生態(tài)休閑度假是發(fā)展的主導(dǎo)方向，市場需求空前擴(kuò)大。正逐步向“以城帶鄉(xiāng)，城中有鄉(xiāng)，鄉(xiāng)中有城，城郊一體化”的方向邁進(jìn)，這就要求城郊農(nóng)業(yè)要為市民提供旅游休閑娛樂場所，從近郊的桐廬蘆茨民宿，莫干山洋家樂，到臺(tái)灣的民宿火熱程度來看，親民的，差異化的休閑市場正方興未艾，隨著 80、90后的消費(fèi)市場逐漸成熟，農(nóng)居性質(zhì)的特色休閑產(chǎn)品市場很大。本項(xiàng)目建設(shè)依托得天獨(dú)厚的山水生態(tài)優(yōu)勢(shì)、交通區(qū)域優(yōu)勢(shì)和自然資源稟賦，結(jié)合農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動(dòng)、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的悠閑度假場所，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費(fèi)心態(tài)，形成一個(gè)集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會(huì)文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑的新型農(nóng)莊。因此本項(xiàng)目在產(chǎn)品開發(fā)上定為七大類：觀光，包括風(fēng)貌觀和物候觀；休閑娛樂;采摘；購物；品嘗；農(nóng)事活動(dòng)；教育基地。產(chǎn)品性能優(yōu)勢(shì)觀光一是風(fēng)貌觀。觀賞浙西丘陵溝壑區(qū)特有的山大溝深、山尖坡陡、梁嵬縱橫、綿延不斷、群山環(huán)抱、多路相連、多村點(diǎn)綴的風(fēng)光，觀賞春花、夏綠、秋黃、冬褐四季分明的山色，觀看農(nóng)村田園風(fēng)光、高山流水、特種養(yǎng)殖。二是物候觀。早觀日出、晚觀霞，晨看濃霧、夜聽風(fēng)；春看山花爛漫，夏嘗風(fēng)雨彩虹，秋品山村秋色，冬眺千里冰封、萬里雪飄。休閑娛樂?。壕沸∧疚?、特色泥土房；吃：農(nóng)家飯；玩：垂釣、游泳、日光浴、狩獵、棋牌、山地健身等；娛：垂釣休閑，悠然人生，戶外單車，激情運(yùn)動(dòng)。采摘根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進(jìn)入田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民特制的筐、籃、簍進(jìn)行有償采摘新鮮水果、時(shí)令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗(yàn)收獲的喜悅，又觀賞田園風(fēng)光，即增長見識(shí)，又感受勞作。？購物養(yǎng)殖雞、鴨、魚等農(nóng)產(chǎn)品，供游客選購；吸收當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧?dòng)力，編織形狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍，將生產(chǎn)的野菜、蔬菜、水果或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其中，進(jìn)行包裝；收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購。？品嘗在采摘品嘗、入住品嘗的同時(shí)，按照農(nóng)歷12個(gè)月每月一節(jié)的習(xí)俗，推出農(nóng)村節(jié)令大薈萃，讓游客真切感受農(nóng)村飲食文化。嘗鮮果鮮菜，品農(nóng)莊韻味。農(nóng)事活動(dòng)根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動(dòng)，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動(dòng)全過程。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動(dòng)、賽畜活動(dòng)及農(nóng)產(chǎn)品交易活動(dòng)，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動(dòng)節(jié)令盛會(huì)。？教育基地與各中小學(xué)結(jié)合，組織學(xué)生參加農(nóng)事勞動(dòng)，了解更多的動(dòng)植物，學(xué)習(xí)農(nóng)業(yè)知識(shí)，獲得對(duì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、高技術(shù)農(nóng)業(yè)的感性認(rèn)識(shí)，培養(yǎng)他們熱愛勞動(dòng)、熱愛生活、珍惜勞動(dòng)的優(yōu)良品質(zhì)，具有寓教于樂的獨(dú)特效果，提高了旅游、休閑的文化內(nèi)涵，使農(nóng)莊成為學(xué)生的教育實(shí)踐基地。產(chǎn)品規(guī)模確定依據(jù)現(xiàn)有建筑改造成可同時(shí)容納50人左右，約500平方米的休閑娛樂場地，包括住宿、餐飲、書吧、棋牌、臺(tái)球、禪室等： 500平方x2000元/平方=100萬。2、逐步搭建獨(dú)立木屋15個(gè)：15x15萬/個(gè)=215萬。改造原有水池一座 350平方米，作為生態(tài)魚池供垂釣及食用：350平方x600元/平方=21萬。建設(shè)一個(gè)和水庫合作的垂釣場 500平方米，每年組織一次捕魚觀賞季及水庫魚宴節(jié)：500平方x300元/平方=15萬。5、建設(shè)1000平方米燒烤基地：1000平方x300元/平方=30萬。6、圍護(hù)建設(shè)2000平方米家禽養(yǎng)殖園：2000平方x300元/平方=60萬。7、建設(shè)5000平方米無公害有機(jī)蔬菜種植園：5000平方x100元/平方=50萬。8、建設(shè)鮮果采摘園6000平方米：6000平方x200元/平方=120萬。9、修建森林泳池一座300平方米，搭配淋浴等：300平方x500元/平方=15萬。10、建設(shè)1000平方米的土燒酒釀酒基地：1000平方x500元/平方=50萬。11、建立精品苗木種植基地10000平方米：10000平方x200元/平方=200萬。12、開辟環(huán)水庫騎行線路，開展租單車業(yè)務(wù)，拓展水庫外圍戶外運(yùn)動(dòng)： 20萬。13、開辟林場山道環(huán)線，設(shè)立休息亭，合理規(guī)劃水庫至胥嶺徒步毅行線路，設(shè)立接送站，達(dá)到景點(diǎn)聯(lián)動(dòng)：100萬。第七章能耗分析與節(jié)能措施用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范原則和標(biāo)準(zhǔn)1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行《中華人民共和國節(jié)約能源法》，堅(jiān)持節(jié)約與開發(fā)并舉，把節(jié)約放在首位的方針，提高能源利用率，減輕環(huán)境污染，走可持續(xù)發(fā)展道路。2、認(rèn)真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用能源和節(jié)約能源，充分考慮能源二次使用和資源綜合利用，以求最大限度地節(jié)約能源和資源。3、積極采用先進(jìn)的節(jié)能新材料、新工藝、新技術(shù)，嚴(yán)禁采用國家或行業(yè)主管部門已公布的淘汰落后工藝。規(guī)范和依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》（中華人民共和國主席令第72號(hào)）《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國發(fā)[2006]28號(hào)）《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（國家發(fā)改委令第40號(hào)）[2004]2505號(hào)）《能源發(fā)展“十二五”規(guī)劃》《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（ 2006年）《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》（國發(fā)[2007]15號(hào)）《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知》（工信部[ 2010]135號(hào)）《國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查指南 （2011）的通知》《浙江省省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)能工作的實(shí)施意見》（浙政辦發(fā)〔2007〕17號(hào)）《浙江省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查管理辦法》 （浙政辦發(fā)〔2010〕35號(hào)）；《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2015;《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50033-2013；《建筑照明設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50034-2013；《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ134-2010）。項(xiàng)目能耗狀況和能耗指標(biāo)分析1、以全年的能源耗用量進(jìn)行分析序號(hào)名稱數(shù)量單位折算系數(shù)噸標(biāo)準(zhǔn)煤1電XX力度XX2水XX萬M3XX合計(jì)XX2、項(xiàng)目工業(yè)總產(chǎn)值及工業(yè)增加值根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)確定本項(xiàng)目工業(yè)總產(chǎn)值為XX萬元，工業(yè)增加值[工業(yè)增加值=工業(yè)總產(chǎn)值-工業(yè)中間投入+應(yīng)交增值稅（生產(chǎn)法）]=XX萬元。3、項(xiàng)目能耗指標(biāo)的計(jì)算本項(xiàng)目萬元產(chǎn)值綜合能耗（標(biāo)煤）為：噸/萬元，萬元增加值綜合能耗（標(biāo)煤）為：噸/萬元。由上表可見，該項(xiàng)目能源耗用量較小，能耗指標(biāo)遠(yuǎn)小于國家標(biāo)準(zhǔn)。因此該項(xiàng)目是一個(gè)非常好的節(jié)能環(huán)保項(xiàng)目。項(xiàng)目節(jié)能措施和節(jié)能效果分析建筑節(jié)能、建筑能耗指標(biāo)生產(chǎn)用房熱指標(biāo)為110M平方米；辦公樓和宿舍熱指標(biāo)為 70帆平方米。照明：照明照度標(biāo)準(zhǔn)為 250LX。建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔熱水平：圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)屋頂；外墻；地板；門窗密封性指標(biāo)：不低于國標(biāo)IX建筑外窗空氣滲透性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》 (GB7107)規(guī)定III級(jí)水平，相當(dāng)于窗戶每米縫長的空氣滲透量： qL<2.5m3/、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)車間為保溫隔熱彩鋼結(jié)構(gòu)，外墻砌體結(jié)構(gòu)為增加外墻保溫層；供熱管網(wǎng)在與室外空氣接觸、非采暖房間處采用 50mmB巖棉管殼，降低管道冷熱損失。、采暖供熱、空調(diào)制冷系統(tǒng)按設(shè)計(jì)負(fù)荷設(shè)置，并有調(diào)節(jié)控制裝置及能量計(jì)量儀表。、門窗采用中空門窗，照明要確定科學(xué)的照明控制方式，選用高效節(jié)能照明光源，在室內(nèi)照明控制中，主要采用聲控、光控、紅外等智能化的自動(dòng)控制系統(tǒng)，減少照明用電和延長照明產(chǎn)品壽命。、建筑材料使用節(jié)能環(huán)保新型墻體材料。電氣節(jié)能、變壓器選用S11型節(jié)能變壓器，負(fù)荷率在 80%左右，處于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。各用能單位盡量靠近負(fù)荷中心，減少路耗。、低壓電器柜在低配室內(nèi)和低配電柜并列安裝，低壓側(cè)的功率因素自動(dòng)補(bǔ)償?shù)揭陨稀?、生產(chǎn)工藝設(shè)備和各種輔助設(shè)施所配備的電機(jī)均為新型的Y系列或變頻調(diào)速電機(jī)。、照明燈具選用新型的高效節(jié)能型日光燈分片控制，廠區(qū)道路照明設(shè)光控裝置，節(jié)省照明用電。、采用建設(shè)部推薦的配電設(shè)備、變頻水泵等設(shè)備和建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。工藝節(jié)能本項(xiàng)目生產(chǎn)工藝路線較短，能耗較少，排污強(qiáng)度較小，污染治理方面消耗的能源量小。良好的工藝控制是實(shí)現(xiàn)能源高效利用的前提，加強(qiáng)對(duì)工藝指標(biāo)的控制，保證裝置工藝指標(biāo)處于最佳狀態(tài)，避免人工頻繁的重復(fù)性操作，從而有效減少誤操作，即滿足安全生產(chǎn)的需要，同時(shí)也可避免過度或不及造成的能源損耗。暖通、動(dòng)力節(jié)能、空調(diào)、制冷等系統(tǒng)的管道、風(fēng)道，均采用保溫效果好、施工方便的保溫材料保溫，以減少損失；、在滿足衛(wèi)生要求的同時(shí)，盡量利用回風(fēng)能量；、風(fēng)機(jī)、水泵均選用國內(nèi)先進(jìn)的節(jié)能產(chǎn)品；、采用先進(jìn)的回風(fēng)過濾設(shè)備，降低能耗。節(jié)水措施節(jié)約用水是中國的一項(xiàng)重大國策，是當(dāng)前倡導(dǎo)建設(shè)“資源節(jié)約、環(huán)境友好型社會(huì)”的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是解決水資源短缺和水資源污染的重要舉措。為有效節(jié)約用水，本項(xiàng)目擬采用如下節(jié)水方案：、供、用水系統(tǒng)管路及設(shè)備，如閥門、水泵、冷卻設(shè)備、儲(chǔ)水設(shè)備、水處理設(shè)施及計(jì)量儀表等，均應(yīng)選擇節(jié)能型產(chǎn)品或按國家有關(guān)規(guī)范和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的要求設(shè)計(jì)、制造、安裝。、企業(yè)內(nèi)各用水部門，由本企業(yè)安裝計(jì)量分水表，車間用水計(jì)量率應(yīng)達(dá)到100％，設(shè)備用水計(jì)量率不低于 90％。并保證計(jì)量水表的 完好率、檢定率。、在給水系統(tǒng)中應(yīng)采用良好的閥門，減少水資源的跑冒滴漏。、根據(jù)中國供水情況，應(yīng)用內(nèi)壁光滑的供水管材，減少管道沿 程水頭損失；降低供水能耗。、生產(chǎn)凈循環(huán)水循環(huán)使用，減少廢水排放，節(jié)約水資源。同時(shí)根據(jù)季節(jié)變化、機(jī)組生產(chǎn)情況及時(shí)調(diào)節(jié)機(jī)組冷卻用水量大小，降低消耗量。、采用節(jié)水型衛(wèi)生器具以減少供水量，同時(shí)也就減少了供水能耗。第八章環(huán)境保護(hù)與環(huán)境影響分析項(xiàng)目場址環(huán)境條件項(xiàng)目位于浙江省建德市乾潭鎮(zhèn)羅村水庫范圍，羅村水庫林場內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，在供電、供氣、給排水等方面都形成了完整的配套設(shè)施，生態(tài)環(huán)境好，周邊無污染源。項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境影響分析項(xiàng)目實(shí)施過程中環(huán)境空氣的影響揚(yáng)塵是施工期間影響環(huán)境空氣的主要污染物，來源于各種無組織排放源。其中場地清理、土方挖掘填埋和物料運(yùn)輸?shù)裙ば虍a(chǎn)塵量較大，而材料堆存、建筑機(jī)構(gòu)施工、設(shè)備安裝等工序產(chǎn)塵量較小或不揚(yáng)塵，而且揚(yáng)塵還受風(fēng)向、風(fēng)速、濕度等氣象條件影響。由于污染源多為間歇性源并且揚(yáng)塵點(diǎn)低，因此只會(huì)在近距離內(nèi)形成局部污染。施工期間產(chǎn)生的污染物未經(jīng)充分?jǐn)U散稀釋就進(jìn)入地面呼吸帶，將會(huì)給現(xiàn)場人員的施工、生活、健康安全帶來一定的影響。項(xiàng)目實(shí)施過程中水環(huán)境的影響施工期水污染源主要為施工區(qū)的沖洗廢水、施工隊(duì)伍的生活污水等。沖洗廢水主要來源于石料等建材的洗滌，主要污染物為 S6生活污水主要污染物為ssBODCOD?。沖洗廢水的排放特點(diǎn)是間歇式排放，廢水量不穩(wěn)定。施工中往往用水量無節(jié)制、廢水排放量大，若不采取措施，將會(huì)在施工現(xiàn)場隨意流淌，對(duì)周圍水環(huán)境及景觀造成一定影響。項(xiàng)目實(shí)施過程施工噪聲的影響工程施工期間的噪聲主要來源于施工機(jī)械和建筑材料的運(yùn)輸，車輛馬達(dá)的轟鳴及喇叭的喧鬧聲。施工時(shí)對(duì)周圍環(huán)境的主要影響是施工噪聲，其輻射范圍較廣，晝間最大距離近 150米，夜間影響更為嚴(yán)重。項(xiàng)目施工渣土處理處置施工挖掘產(chǎn)生的土方以及施工過程中產(chǎn)生的渣土，必須到市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門辦理建筑垃圾準(zhǔn)進(jìn)、處置手續(xù)，由施工單位或承建單位和市容局渣土辦聯(lián)系外運(yùn)。項(xiàng)目運(yùn)營期環(huán)境影響分析本項(xiàng)目飼養(yǎng)雞鴨的過程等會(huì)產(chǎn)生的一些粉塵、噪音等污染，只要采取措施加以處理，會(huì)保持良好的自然生態(tài)環(huán)境，產(chǎn)生污染的程度較小。飼養(yǎng)雞鴨及飼料運(yùn)輸過程中產(chǎn)生的粉塵及噪音、生活垃圾等形成了本項(xiàng)目的主要污染源。擬采取的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)國家環(huán)保法律法規(guī)環(huán)境保護(hù)堅(jiān)持“以預(yù)防為主，防治結(jié)合，綜合治理”的原則，各部門共同采取措施，對(duì)污染進(jìn)行聯(lián)合防治，以達(dá)到國家及地方有關(guān)環(huán)境保護(hù)方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。1)《環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品技術(shù)要求 節(jié)能燈(HJ/T230-2006)》；2)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》( GB3838-2002)；3)《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》( GB/T14848-93)；4)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB3095-2012) ；5)《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》( GB3096-2008)；6)《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》( GB12348-2008)；7)《一般工業(yè)固體廢物貯存、處置場污染控制標(biāo)準(zhǔn)》( GB18599—2001)；8)《鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》( GB13271-2001)。地方環(huán)保法律法規(guī)技術(shù)規(guī)范設(shè)計(jì)中盡可能選用無污染或污染少的先進(jìn)工藝及設(shè)備。嚴(yán)格遵照“三同時(shí)”原則，凡本項(xiàng)目中所涉及的可能產(chǎn)生污染物的工藝過程及設(shè)備，均采用相應(yīng)的措施進(jìn)行治理，使其達(dá)標(biāo)。環(huán)境保護(hù)措施項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)保措施控制生態(tài)影響的初步方案為減少建筑物施工時(shí)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，擬定施工方案時(shí)工程建設(shè)單位為本工程的棄土制定處置計(jì)劃，應(yīng)按規(guī)定地點(diǎn)處理?xiàng)壨?，并不定期的檢查計(jì)劃執(zhí)行情況。同時(shí)，應(yīng)考慮基礎(chǔ)開挖、道路施工及場地平整過程中的水土保持方案，并對(duì)臨時(shí)性松散表土作適當(dāng)壓實(shí)處理，在坡面 >25°時(shí)要做護(hù)坡處理，永久性坡面種植草皮。施工中遇到有毒有害廢棄物應(yīng)暫時(shí)停止施工并及時(shí)與地方環(huán)保、衛(wèi)生部門聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施后才能繼續(xù)施工。為了減少工程揚(yáng)塵對(duì)周圍環(huán)境的影響，建議施工中遇到連續(xù)的晴天和刮風(fēng)的情況下，應(yīng)在棄土表面上灑一些水，防止揚(yáng)塵。工程施工者應(yīng)該按照棄土處理計(jì)劃，及時(shí)運(yùn)走棄土，并在裝運(yùn)過程中不要超載，裝土車沿途不得灑落，車輛駛出工地前輪子上的泥土應(yīng)去除干凈，防止沿程棄土滿地，影響環(huán)境整潔。同時(shí)施工者應(yīng)對(duì)工地門前的道路環(huán)境實(shí)行保潔制度，一旦有棄土、建材灑落應(yīng)及時(shí)清掃?？刂圃肼曈绊懙某醪椒桨笧榱藴p少施工噪聲對(duì)周圍環(huán)境的影響，工程在居民點(diǎn)200米的區(qū)域內(nèi)，不允許在晚上十一時(shí)至次日上午六時(shí)內(nèi)施工，同時(shí)應(yīng)在施工設(shè)備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機(jī)械，對(duì)必須在夜間施工又可能影響居民環(huán)境的工地，應(yīng)對(duì)施工機(jī)械采用降噪措施，同時(shí)也可在工地周圍或居民集中地周圍設(shè)立臨時(shí)的聲障之類的裝置，以保證居民區(qū)的聲學(xué)環(huán)境質(zhì)量。控制生活垃圾污染的初步方案工程施工時(shí)，施工人員的食宿將安排在工作區(qū)域內(nèi)。這些臨時(shí)住宿地的排水和生活廢棄物，應(yīng)妥善處理，集中收集送至城市垃圾處理站一并處理?？刂扑廴镜某醪椒桨笇?duì)于施工中的沖洗廢水，建議在施工現(xiàn)場設(shè)置臨時(shí)廢水沉淀池一座，收集施工中所排放的各類廢水，廢水經(jīng)沉淀后，仍可作為施工用水的一部分重復(fù)使用，這樣既節(jié)約了水資源，又減輕了對(duì)地表水環(huán)境的污染。項(xiàng)目運(yùn)營期環(huán)保措施為保持廠區(qū)內(nèi)衛(wèi)生和不對(duì)周圍環(huán)境造成影響，必須對(duì)項(xiàng)目所產(chǎn)生的污染源和污染物進(jìn)行綜合治理。1、廢水本項(xiàng)目廢水具體處理工藝簡析：生活廢水進(jìn)入化糞池進(jìn)行預(yù)處理，在厭氧微生物的作用下，將大部分有機(jī)物降解或分解成小分子物質(zhì)；然后通過調(diào)節(jié)池調(diào)節(jié)水量和均衡水質(zhì)；接著進(jìn)入接觸氧化池曝氣生化，通過附著在填料上的生物膜的吸收、降解去除大部分污染物；生化處理后的廢水流入沉淀池，去除水中夾帶的脫落生物膜，以達(dá)到達(dá)標(biāo)排放的目的。經(jīng)以上工藝處理后的廢水可達(dá)到 GB8978-96《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》表4一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。2、固廢（1）廢包裝桶分類暫存于廢固收集點(diǎn)，由供應(yīng)商回收。（2）一般廢包裝材料、生活垃圾實(shí)行分類袋裝，定點(diǎn)堆放，由當(dāng)?shù)氐沫h(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。3、噪聲①在工藝設(shè)計(jì)上優(yōu)先選用低噪聲設(shè)備，所有設(shè)備的噪聲均小于 85dB（設(shè)備外1米）。②在平面布置時(shí)，將噪聲源設(shè)置在較偏僻處，主要噪聲設(shè)備還采取隔聲、消聲、減震等降噪措施。泵類電動(dòng)機(jī)安裝消聲器、風(fēng)機(jī)采取隔振和消聲措施，動(dòng)力設(shè)備采用鋼砼隔振基礎(chǔ)，管道、閥門接口采取緩動(dòng)及減振的撓性接頭（口）。④加強(qiáng)綠化。本項(xiàng)目綠化建設(shè)對(duì)周圍環(huán)境無任何不良影響。第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防編制依據(jù)為貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針，確保項(xiàng)目投產(chǎn)后符合衛(wèi)生及消防的要求，保障人員的安全和健康，在設(shè)計(jì)和使用過程中要嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于勞動(dòng)保護(hù)與安全的有關(guān)法律、法規(guī)。本項(xiàng)目依據(jù)及主要的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范、規(guī)程有：1、勞動(dòng)部《建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生檢查規(guī)定》；2、中華人民共和國《消防法》；3、中華人民共和國《安全生產(chǎn)出法》；4、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50016-2014）；5、《電業(yè)安全工作規(guī)程》；6、《用電安全導(dǎo)則》( GB/T13869-2008)；7、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》( GB50140-2005)；8、《職業(yè)健康安全管理體系規(guī)范》( GB/T28001-2011)；9、《生產(chǎn)過程安全衛(wèi)生要求總則》( GB/T12801-2008)；10、《機(jī)械設(shè)備防護(hù)罩安全要求》(GB8196-2003)；11、《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》( GB5749-2006)；12、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》( GB50011-2010)；13、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》( GB50057-2010)；14、《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》( GB50033-2013)；15、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》( GB50034-2013)；16、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》( GB50736-2012)。勞動(dòng)安全衛(wèi)生勞動(dòng)安全經(jīng)常有人員來往的樓梯坡度為45度。鋼梯坡度不大于60度，每個(gè)樓梯段的高度盡量不超過米，并設(shè)置扶手。休息室、辦公室等到均設(shè)電扇或空調(diào)。采暖熱源來自城市集中供熱管網(wǎng)等供暖設(shè)施。建立浴室，分設(shè)男、女職工更衣室，建立定期體檢制度或?qū)Ｓ孟丛∈?。區(qū)域內(nèi)設(shè)有足夠的衛(wèi)生間和休息室。對(duì)全體人員常年堅(jiān)持“三級(jí)”安全教育和安全培訓(xùn)，嚴(yán)格執(zhí)行國家制定的“安全第一，預(yù)防為主”的安全教育方針，對(duì)發(fā)生安全事故的人員，按“四不放過”的原則處理。企業(yè)按時(shí)購置并足額發(fā)放足夠數(shù)量的勞動(dòng)保護(hù)用品供操作人員使用。消防安全消防工作是安全工作的重要部分，設(shè)計(jì)中依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。1、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》( GB50016-2014)2、《爆炸和火災(zāi)危險(xiǎn)環(huán)境電力裝置設(shè)計(jì)規(guī)范》( GB50058-2014)3、《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》( GB50116-2013)4、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》( GB50140-2005)5、《電器裝置設(shè)備布置設(shè)計(jì)規(guī)定》1、總圖布置在總平面布置中，根據(jù)地形及風(fēng)向等因素，按功能分區(qū)布置，各功能區(qū)之間均設(shè)置消防通道，道路成環(huán)狀布置，道路寬度大于米，滿足消防安全疏散要求。同時(shí)考慮防火防爆及安全疏散等問題。2、建筑防火本項(xiàng)目建筑物主要承重構(gòu)件的防火等級(jí)均為二級(jí)，其墻、柱、梁、樓板、樓梯等均采用非燃燒體材料。室內(nèi)裝修材料均采用難燃燒體。主要建筑物每層須設(shè)置室內(nèi)消火栓。高、低壓配電室和變壓器室均采用無窗防火墻至頂分隔，配電室與變壓器室之間均采用甲級(jí)防火門。3、水消防系統(tǒng)按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，室內(nèi)設(shè)計(jì)消防栓系統(tǒng)，消防用水量為10L/S按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，室內(nèi)設(shè)計(jì)消防栓系統(tǒng)，消防用水量為每根消防豎管最小流量為10L/S,室內(nèi)噴淋頭用水量為15L/S。室外消防用水量為15L/S。消防總用水量為40L/S。廠內(nèi)設(shè)置消防水池300立方米，供消防用水。4、電氣消防根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014,電氣設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到規(guī)范的規(guī)定。根據(jù)消防總平面提供可靠、穩(wěn)定的電源。電氣線路設(shè)過載負(fù)荷及短路保護(hù)，導(dǎo)線均為穿鋼管敷設(shè)。配電箱均為封閉式，并有可靠接零保護(hù)。屋頂設(shè)避雷保護(hù)，以防電路火災(zāi)。所有消防用電設(shè)備配電線路應(yīng)穿管保護(hù)，暗敷在非燃燒體結(jié)構(gòu)內(nèi)，保護(hù)厚度不少于3厘米。5、報(bào)警系統(tǒng)設(shè)置本工程設(shè)置或在報(bào)警系統(tǒng)，擬采用集中報(bào)警系統(tǒng)，系統(tǒng)有火災(zāi)報(bào)警器、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警復(fù)式盤、火災(zāi)探測(cè)及手動(dòng)報(bào)警按鈕等組成。6、滅火器設(shè)置配齊各類手提滅火器材，配備義務(wù)消防人員，定期檢查各類滅火器材，以確保消防器材處于良好的使用狀態(tài)。本設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定，對(duì)生活中中可能發(fā)生的火災(zāi)危險(xiǎn)考慮了一系列防范和控制措施，在嚴(yán)格執(zhí)行操作堆積和各種規(guī)章制度的情況下，可以避免火災(zāi)事故的發(fā)生；一旦火災(zāi)發(fā)生時(shí)，可以保證及時(shí)撲救，從而保障人生安全。第十章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置組織機(jī)構(gòu)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置因素分析本項(xiàng)目運(yùn)營期組織機(jī)構(gòu)設(shè)置考慮以下因素：1）項(xiàng)目運(yùn)營管理模式選擇是否合理，是否符合投資人要求和運(yùn)營管理實(shí)際水平；2）建設(shè)主體單位組織結(jié)構(gòu)設(shè)置是否合理，管理層次劃分是否符合項(xiàng)目特點(diǎn)，是否體現(xiàn)精簡、高效原則；3）建設(shè)主體單位內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)是否合理，生產(chǎn)、銷售、運(yùn)營管理部門是否健全，確定各崗位職責(zé)分工是否明確，有無交叉重疊；4）建設(shè)主體單位執(zhí)行機(jī)構(gòu)是否具備組織、管理和協(xié)調(diào)能力，尤其是項(xiàng)目主要經(jīng)營管理者的素質(zhì)是否適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的模式。項(xiàng)目組織管理模式本項(xiàng)目是一個(gè)獨(dú)立的生產(chǎn)管理系統(tǒng)，擬設(shè)立獨(dú)立的法人制有限責(zé)任公司，按照經(jīng)營管理需要，設(shè)置一個(gè)綜合部、生產(chǎn)部、經(jīng)營部、財(cái)務(wù)部等職能部門，配備相應(yīng)的管理人員和工作人員。組織機(jī)構(gòu)圖人員配置人力資源配置因素分析生產(chǎn)班制公司管理機(jī)構(gòu)為日班，每班 8小時(shí)，部分管理人員為日班兼職值班；生產(chǎn)養(yǎng)殖工人為三班制，每班 8小時(shí)。年工作日為 330天。

勞動(dòng)定員勞動(dòng)定員表序號(hào)員工類型人數(shù)產(chǎn)業(yè)配屬備注1管理崗位22廚師崗位2高級(jí)管理人員及中層3廚師（按等級(jí)）4服務(wù)崗位5按職稱5技本岡位26合計(jì)普通工崗位415人職工工資及福利成本分析企業(yè)對(duì)各生產(chǎn)實(shí)行定崗定員，職工工資與功效掛鉤，根據(jù)不同崗位確定不同工資。根據(jù)管理崗位、工種等因素來確定各層次人員的平均工資。員工工資及福利估算如下表（估算含為員工支付的與工資配套的五險(xiǎn)一金等費(fèi)用）：表10-1工資及福利估算表序號(hào)人員分類人數(shù)年薪及福利（萬兀/年）總額（萬元）備注1管理人員2高級(jí)管理人員1+中層干部1+2技術(shù)人員4高級(jí)2+其他2+3生產(chǎn)工人4+4后勤人員4+5銷售人員1+合計(jì)15+約80人員來源與培訓(xùn)公司管理人員應(yīng)當(dāng)具有大專以上文化程度、具有符合專業(yè)管理要求的資格和技能。生產(chǎn)各主要技術(shù)崗位工人應(yīng)具有高中以上文化程度。人員來源于建設(shè)單位內(nèi)部委派及在當(dāng)?shù)毓_招聘的人員。管理干部、技術(shù)人員及生產(chǎn)養(yǎng)殖工人，按其擔(dān)負(fù)工作的重要性和復(fù)雜程度，分別進(jìn)行不同方式的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，特殊工種或崗位操作人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的操作技能培訓(xùn)和具備相應(yīng)的資格才能上崗操作。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況和總體安排，關(guān)鍵崗位的技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)在國內(nèi)同類型工廠進(jìn)行為期約半年的培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后發(fā)上崗證，方能參與本項(xiàng)目的生產(chǎn)操作。第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度方案建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃1、建立專門機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施、組織、協(xié)調(diào)和管理工作。2、建設(shè)單位指定專人擔(dān)任項(xiàng)目實(shí)施負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目實(shí)施過程中的決策、指揮、執(zhí)行及對(duì)內(nèi)、對(duì)外談判、聯(lián)絡(luò)等項(xiàng)工作，均由項(xiàng)目實(shí)施負(fù)責(zé)人全權(quán)負(fù)責(zé)。3、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、供貨、施工、監(jiān)理、安裝等均應(yīng)按照建筑法、招投標(biāo)法進(jìn)行，履行必要的法律手續(xù)，違約責(zé)任應(yīng)按照國家的法律法規(guī)執(zhí)行。4、建設(shè)單位應(yīng)與項(xiàng)目各實(shí)施單位協(xié)商制定項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表，并在合同中明確工期要求，作為工程履約的第一要點(diǎn)。根據(jù)工程需要，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)成立工程籌建處，該機(jī)構(gòu)下設(shè)五個(gè)職能部門。1、行政管理負(fù)責(zé)日常行政工作以及項(xiàng)目履行單位的接待聯(lián)絡(luò)等項(xiàng)工作。2、計(jì)劃財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃安排，與項(xiàng)目履行單位辦理合同協(xié)議等手續(xù)，以及資金使用安排及收支手續(xù)。3、施工管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目的土建施工與安裝工程的指揮，施工進(jìn)度與計(jì)劃安排，同時(shí)負(fù)責(zé)施工質(zhì)量與施工安全的監(jiān)督檢查以及工程驗(yàn)收工作。4、設(shè)備材料管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)備材料的訂貨、采購、保管、調(diào)撥等工作。5、技術(shù)管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)文件、技術(shù)檔案的管理，主持設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審，處理有關(guān)技術(shù)問題。工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、安裝必須按照國家現(xiàn)行的專業(yè)技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。有關(guān)設(shè)備安裝與調(diào)試的詳細(xì)資料與供貨清單應(yīng)在設(shè)備到貨前提供。有關(guān)的細(xì)節(jié)要在商務(wù)合同中明確。所有關(guān)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、安裝等技術(shù)文件都應(yīng)存入技術(shù)檔案，以備查用。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本次項(xiàng)目建設(shè)期從 2015年11月至2018年11月，工程建設(shè)工期為36個(gè)月。各階段實(shí)施進(jìn)度安排如下：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表\、時(shí)間項(xiàng)目\、2015年2016年2017年2018年11-12月1-3月4-6月7-9月11-12月1-3月4-6月7-9月11-12月1-3月4-6月7-9月11-12月1、項(xiàng)目審批2、工程設(shè)計(jì)3、一期改造工程建設(shè)養(yǎng)殖、種植、蔬果基地建設(shè)配套工程建設(shè)一期投入運(yùn)營

4、二期新建工程建設(shè)種植、垂釣、釀酒基地建設(shè)環(huán)水、環(huán)林休息路線建設(shè)配套工程建設(shè)二期投入運(yùn)營第十二章投資估算與資金籌措投資估算依據(jù)本項(xiàng)目投資估算是根據(jù)可行性研究報(bào)告的編制方案和各專業(yè)提供的建設(shè)內(nèi)容而編制的。A、國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版）；B、建筑工程費(fèi)：參考當(dāng)?shù)啬壳巴惞こ淘靸r(jià)估算；C、設(shè)備購置費(fèi)：設(shè)備價(jià)格，參考廠家提供的目前市場價(jià)格估算；D其它費(fèi)用，參考企業(yè)擬發(fā)生的投資內(nèi)容估算。項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資估算如下表所示：項(xiàng)目總投資估算表單位:萬元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估 算 價(jià) 值占總投資的比例技術(shù)經(jīng)濟(jì)指建筑工程設(shè)備購置安裝工其它費(fèi)用合計(jì)單工程量指標(biāo)1工程費(fèi)用%m2主要生產(chǎn)工程%m2輔助生產(chǎn)工程%m2辦公綜合樓%m2技術(shù)研發(fā)中心%m2倒班宿舍、食堂%m2供配電站及門衛(wèi)%m2其他配套建筑工%m2輔助設(shè)施%m2道路%m2綠化%m22設(shè)備及安裝%主要生產(chǎn)設(shè)備%研發(fā)及辦公等設(shè)%3無形資產(chǎn)%土地費(fèi)%畝4其他費(fèi)用%勘察設(shè)計(jì)費(fèi)%萬%施工圖審查費(fèi)%萬%建設(shè)單位管理費(fèi)%萬%工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)%萬%報(bào)告編制費(fèi)%小計(jì)（1+2+3+4）%5預(yù)備費(fèi)用%基本預(yù)備費(fèi)%萬%漲價(jià)預(yù)備費(fèi)%萬%6建設(shè)投資1069%7建設(shè)期利息59%8鋪底流動(dòng)資金152%萬46%

9項(xiàng)目總投資1280%建設(shè)投資估算建設(shè)投資估算表 單位：萬元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估 算 價(jià) 值占總投資的比例建筑工設(shè)備購安裝其它費(fèi)合計(jì)1工程費(fèi)用土樓建筑建筑外立面改造室內(nèi)硬修室內(nèi)軟裝餐廳建筑建筑外立面改造室內(nèi)硬裝室內(nèi)軟裝廚房建筑裝修配套公廁建筑裝修配套木屋建設(shè)裝修2配套設(shè)施土建綠化3建設(shè)投資（1+2+3+4+5）設(shè)備總投資估算資金籌措資金來源：項(xiàng)目所需資金計(jì)劃主要由項(xiàng)目承辦單位自籌解決，政府鼓勵(lì)性政策補(bǔ)貼100萬元。資金使用和管理本次項(xiàng)目建設(shè)期從2015年11月至2018年11月，工程建設(shè)工期為36個(gè)月。項(xiàng)目資金的管理使用，設(shè)立專賬核算，?？顚Ｓ茫?yán)格項(xiàng)目資金管理、使用、審計(jì)和監(jiān)督，最大限度地發(fā)揮項(xiàng)目資金使用效益。第十三章經(jīng)濟(jì)效益分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取項(xiàng)目收入類型較多，在稅金計(jì)算上采取簡化措施，城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅稅率按 1刈算，教育附加費(fèi)率按5刈算，企業(yè)所得稅稅率按25刈算。本項(xiàng)目設(shè)定計(jì)算期為X年，其中建設(shè)期3年。第2年達(dá)到設(shè)計(jì)能力的80%第3年達(dá)到設(shè)計(jì)能力。根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）中財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率標(biāo)準(zhǔn)，參考行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率確定為 8%固定資產(chǎn)折舊采用直線法計(jì)算。項(xiàng)目投產(chǎn)后開始計(jì)算折舊費(fèi)，計(jì)算時(shí)先扣除殘值（取原值的3%。各類固定資產(chǎn)計(jì)算折舊年限如下：房屋和建筑物等： 30年；儀器設(shè)備：20年；其他：8年。每年固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算情況詳見附表：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表。無形及其他資產(chǎn)攤銷采用直線法計(jì)算。項(xiàng)目投產(chǎn)后，開始攤銷。無形資產(chǎn)攤銷年限為10年。攤銷估算情況詳見附表：無形資產(chǎn)與其他資產(chǎn)攤銷估算表。

營業(yè)收入、經(jīng)營稅金及附加估算營業(yè)收入、經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期（年）123456781營業(yè)收入26210003850115601542019270192701927019270新增銷售收入26210038501156015420192701927019270192702營業(yè)稅金及附加1442002106408501060106010601060營業(yè)稅131001905807709609609609600城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)92010405070707070教育費(fèi)附加390102020303030303增值稅00銷項(xiàng)稅0進(jìn)項(xiàng)稅0總成本費(fèi)用估算單位：萬元總成本費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)計(jì)算期（年）123456789101112131415161外購原材料費(fèi)12321805407209109109109109109109109109109109109102外購燃料及動(dòng)力2880401301702102102102102102102102102102102102103工資及福利費(fèi)143521062010401040104010401040104010401040104010401040104010404修理費(fèi)15362306809001130113011301130113011301130113011301130113011305其他費(fèi)用94401404205606906906906906906906906906906906906906經(jīng)營成本5435800239033903980398039803980398039803980398039803980398039807折舊費(fèi)24021600160016001600160016001600160016001600160016001600160016008攤銷費(fèi)00000000000000009利息支出63002040505050505050505050505050建設(shè)投資借款利00000000流動(dòng)資金借款利6300204050505050505050505050505010總成本費(fèi)用7901240040105030563056305630563056305630563056305630563056305630固定成本5192200028203340365036503650365036503650365036503650365036503650可受成本271040011901690198019801980198019801980198019801980198019801980利潤、利潤分配及納稅總額預(yù)測(cè)禾I」?jié)?、利潤分配及納稅總額預(yù)測(cè) 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期（年）計(jì)算期（年）12345678910111經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流量151160025406810879011090110901109011090110901109011090現(xiàn)金流入26210003850115601542019270192701927019270192701927019270營業(yè)收入26210003850115601542019270192701927019270192701927019270增值稅銷項(xiàng)