XXXX年武漢盤龍城2400畝項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略課件

謹呈：武漢地產集團盤龍城2400畝項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略為武漢再造一座“城”耕耘于盤龍中心，成長于盤龍中心，最終成就盤龍中心1謹呈：武漢地產集團盤龍城2400畝項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略為武從企業(yè)的發(fā)展角度審視項目2從企業(yè)的發(fā)展角度審視項目21989年－1994年：萬科地產在項目開發(fā)模式、區(qū)位選擇和開發(fā)時機上均缺乏主動性，處于萌芽階段，無品牌效應1989年1994年萬科天景花園深圳荔景大廈深圳萬景花園深圳威登1991年萬科的深圳路徑31989年－1994年：萬科地產在項目開發(fā)模式、區(qū)位選擇和開1998年-2001年：萬科地產99年在羅湖核心區(qū)域的多點開發(fā)，完成地產規(guī)模的增長，但仍然表現為以機會主導開發(fā)的特征；01年最終形成了三個產品系列的雛形，步入地產品牌發(fā)展的成熟階段1998年2001年萬科城市花園萬科桂苑萬科俊園深圳瑰麗福景大廈萬科彩園萬科四季花城萬科溫馨家園萬科金色家園城市花園系列四季花城系列金色家園系列城市中心區(qū)城郊發(fā)展區(qū)城市建成區(qū)2000年1999年萬科的深圳路徑41998年-2001年：萬科地產99年在羅湖核心區(qū)域的多點開2002年-2005年：萬科開始嘗試對低密度產品的探索和創(chuàng)新，并主動性地在坂雪崗區(qū)域形成主導性開發(fā)；2002年2005年萬科金域藍灣萬科東海岸萬科十七英里萬科第五園萬科城2004年2003年萬科第五園——1、與四季花城、萬科城共同建立和強化萬科在坂雪崗區(qū)域的主導者地位；2、利用產品的創(chuàng)新和提升實現區(qū)域價值的的突破性增長；萬科的深圳路徑52002年-2005年：萬科開始嘗試對低密度產品的探索和創(chuàng)新金地海景8.7萬金地花園4萬體量19981994199920002001200220032004198919912005四季花城54萬天景花園威登荔景大廈萬景花園城市花園瑰麗福景大廈俊園桂苑彩園金色家園18萬溫馨家園金域藍灣30萬東海岸21萬17英里第五園63萬成為領導者量的積累廣泛的知名度[量的積累-廣泛知名度-成為領導者]——大盤將為建立區(qū)域地位的重要契機思考199719941999200020012003200620072008梅隴鎮(zhèn)42萬體量翠園2.4萬金海灣12萬翠堤灣14萬香蜜山17萬量的積累廣泛的知名度成為領導者萬科城53萬6金地金地體量199819941999200020012002地產品牌發(fā)展的幾個階段品牌階段基本特征適用前提相關案例初級階段機會型開發(fā)項目較少、規(guī)模較小大多數中小開發(fā)商中級階段“量大就是美”通過項目數和開發(fā)量的增加來積累知名度高級階段產品系列化規(guī)?；瘮U張的戰(zhàn)略需要萬科、金地產品系列區(qū)域運營商先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性土地資源或成本優(yōu)勢招商在蛇口、華僑城、萬科在坂雪崗最高級階段客戶的主導性龐大的客戶基礎或客戶專營的能力香港新鴻基、美國Pulde武漢地產基本完成了品牌發(fā)展各個階段的運作和嘗試思考7地產品牌發(fā)展的幾個階段品牌階段基本特征適用前提相關案例初級階【本項目發(fā)展的理想】武漢地產在本項目的規(guī)劃和營銷實踐將在未來5--10年，乃至更深遠的未來持續(xù)影響武漢地產格局本項目承載了武漢地產由項目開發(fā)商向區(qū)域運營商轉變的使命以此為基調，我們對本項目的發(fā)展方向和戰(zhàn)略進行了深入的研究8【本項目發(fā)展的理想】武漢地產在本項目的規(guī)劃和營銷實踐將在未來本次匯報結構9屬性界定核心問題梳理競爭機會挖掘案例分析發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃方案整體發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產品定位本體價值挖掘客戶分析驅動模式選擇9本次匯報結構9屬性界定核心問題競爭機會挖掘案例分析發(fā)展戰(zhàn)略及【區(qū)域屬性——區(qū)位】盤龍城經濟開發(fā)區(qū)地處武漢市北郊、黃陂區(qū)西南部，三環(huán)以外，屬北部新城組團，區(qū)域核心距天河機場10公里，至漢口市區(qū)25公里（35分鐘車程），區(qū)位較偏盤龍城經濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1992年，面積為88平方公里，規(guī)劃為武漢現代制造業(yè)的密集區(qū)、高新科技的產業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)區(qū)、中外聞名的旅游區(qū)、臨空港產業(yè)區(qū)；建設類似上海浦東的武漢新城。

北部新城組團西部新城組團西南新城組團南部新城組團東南新城組團東部新城組團盤龍城經濟開發(fā)區(qū)武昌漢陽漢口黃陂政府天河機場漢口火車站漢口北專業(yè)市場三環(huán)線盤龍城屬于黃陂區(qū)管轄，而黃陂區(qū)于1998年由黃陂縣撤縣改區(qū)，在武漢人眼中，就覺得盤龍城不屬于武漢市的一部分，抗性較大——武漢市民訪談28公里10公里25公里7公里10【區(qū)域屬性——區(qū)位】盤龍城經濟開發(fā)區(qū)地處武漢市北郊、黃陂區(qū)西【區(qū)域屬性——交通】盤龍大道和岱黃高速是漢口市區(qū)通向盤龍城的主要兩條南北干道，路況較差，且三環(huán)入口處極易出現堵塞現象，而區(qū)域內僅有4條公交線路，交通不夠便利，整體大環(huán)境不被認可漢口市中心機場高速盤龍大道機場岱黃高速三環(huán)巨龍大道目前只有129、291、292、298四條公交線路，“麻木”是僅有的日常代步工具，的士通行量極少，短期內沒有增加公交線路的規(guī)劃盤龍路兩側沒有任何綠化，道路形象較差，“鄉(xiāng)氣”顯現，且短期內區(qū)域沒有南北新干道的規(guī)劃堵塞11【區(qū)域屬性——交通】盤龍大道和岱黃高速是漢口市區(qū)通向盤龍城的

【區(qū)域屬性——配套、資源】區(qū)域內市政設施陳舊，生活配套滯后，目前只有一家大型超市“中百倉儲”，自住為主的剛需區(qū)域受制于各項配套的缺乏導致入住率只有20%-40%，常住人口僅3萬人，一片空城景象，后湖為區(qū)域僅有資源，但認知度不高唯一的大型超市“中百倉儲”陳舊的醫(yī)院原始的街鋪盤龍城市政設施陳舊，生活配套滯后。目前大多集中于巨龍大道葉店區(qū)域公路兩側。區(qū)域內只有一家大型超市“中百倉儲”。居民休閑娛樂、看病、購物都不甚方便。1234567891中百倉儲超市（8000平方米）2F28街3農貿市場4盤龍一中5第一醫(yī)院亞健康治療中心6武漢市醫(yī)療救治中心7黃陂區(qū)醫(yī)院8建設銀行9農業(yè)銀行盤龍大道巨龍大道低認知度的后湖項目名稱自住投資比恒大名都自?。和顿Y=8：2巢上城自?。和顿Y=8：2漢飛向上城自住：投資=7：3F陽光城自?。和顿Y=8：2自住為主，少量投資12【區(qū)域屬性—【區(qū)域屬性——房地產市場格局】早期為純別墅區(qū)域，但隨著低價取地的泛濫和各大開發(fā)商對于利潤的追求，高密度物業(yè)陸續(xù)增多，市場出現兩級分化，純粹性和高端性被打破，檔次逐漸降低代表項目：F天下物業(yè)類型：別墅面積區(qū)間：200--600㎡銷售總價：350--800萬代表項目：領袖城物業(yè)類型：小高層/高層面積區(qū)間：99--139㎡銷售總價：30—60萬高端物業(yè)中低端物業(yè)中高端物業(yè)13【區(qū)域屬性——房地產市場格局】早期為純別墅區(qū)域，但隨著低價取【地塊屬性——位置、指標】地塊靠近區(qū)域核心地段，總占地2481畝，本次策劃用地約1714畝，容積率最低約1.6，并可上調，屬大規(guī)模住宅開發(fā)項目地塊位置：本項目位于盤龍經濟開發(fā)區(qū)盤龍大道、楚天大道、湖濱路、乘龍路的圍合區(qū)域內。目前地塊已開發(fā)中式別墅---盤龍灣以及歐式洋房---天璽花園，因此本次策劃用地不考慮恒達公司地塊與城開公司先期動工的天璽花園。地塊指標：總占地：2481畝本次策劃用地：1714畝容積率：1.6（根據實際情況具備可調性）已開發(fā)地塊天璽花園：歐式小高盤龍灣：中式別墅恒達公司盤龍灣670畝桂苑蘭苑城開公司615畝天璽花園300畝中鄂聯(lián)公司315畝統(tǒng)建公司地產集團本部581畝盤龍大道巨龍大道本次研究用地1714畝區(qū)域核心位置好、大規(guī)模14【地塊屬性——位置、指標】地塊靠近區(qū)域核心地段，總占地248【地塊屬性——內部】地勢平坦，無明顯景觀資源，開發(fā)商代建3條規(guī)劃路，首先動工的是南北向、50米寬的乘龍路地塊內部地塊內部地勢平坦，無明顯高差和景觀資源北側待拆遷農民房與南側高壓線走廊在項目啟動前均可順利處理內部規(guī)劃三條道路，兩條南北向，一條東西向，首先動工的是50米寬的盤龍路，由開發(fā)商代建1乘龍路50米寬2344321無優(yōu)勢資源15【地塊屬性——內部】地勢平坦，無明顯景觀資源，開發(fā)商代建3條【周邊四至】北側距后湖約300米，低層物業(yè)沒有湖景視野，至東南側的中百倉儲最遠距離約3公里，南側緊臨主干道巨龍大道，西側近主干道盤龍大道地塊四至地塊東臨盤龍大道，南靠巨龍大道，具有良好的昭示性北側距后湖約300米，西北角至中百倉儲3.0KM，地塊南側凹槽處為國家電網，對住宅開發(fā)存在一定影響盤龍大道與巨龍大道為區(qū)域主干道，路況一般。區(qū)域內主要生活配套和住宅開發(fā)項目多集中在主干道兩側1234123456789658971010至湖邊約300米至超市約3000米領袖城28街盤龍大道盤龍水岸無湖景資源北儷湖國家電網中百倉儲超市巨龍大道與雜貨市場近主干道、臨超市16【周邊四至】北側距后湖約300米，低層物業(yè)沒有湖景視野，至東【本體總結】二線省會城市、城市遠郊、低認知度、無景觀資源的大規(guī)模住宅開發(fā)項目項目屬性：項目內部地勢平坦，存在少量待拆遷農房和高壓線走廊，無明顯的景觀資源地勢平坦，無景觀資源占地2841畝，本次策劃用地約1714畝，容積率可調整，在武漢屬大規(guī)模住宅開發(fā)項目大規(guī)模，容積率可調項目至北側后湖約300米，距中百倉儲最遠距離約3KM，緊鄰巨龍大道并靠近盤龍大道，昭示性好緊鄰主干道，可享受一定的資源與配套區(qū)域屬性：非城市發(fā)展規(guī)劃主方向，發(fā)展緩慢，定位缺失受道路與配套的影響，人氣不旺，對區(qū)域存在抗性區(qū)域價值低，存在抗性盤龍城經濟開發(fā)區(qū)位于漢口北側，距離市中心半小時車程，區(qū)域內市政設施陳舊，生活配套匱乏城市遠郊，配套匱乏武漢地處華中腹地，是九省通衢的特大省會城市，城市首位度高，經濟貿易發(fā)達華中腹地，置業(yè)熱點遠郊環(huán)境差有抗性大盤開發(fā)17【本體總結】二線省會城市、城市遠郊、低認知度、無景觀資源的大本次匯報結構18屬性界定核心問題梳理競爭機會挖掘案例分析發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃方案整體發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產品定位本體價值挖掘客戶分析驅動模式選擇18本次匯報結構18屬性界定核心問題競爭機會挖掘案例分析發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)目標、客戶關注問題、限制條件企業(yè)目標客戶關注的問題341２在快速銷售的前提下保證一定利潤提高片區(qū)入住率、塑造區(qū)域標桿項目，成功樹立企業(yè)品牌產品：物業(yè)類型如何選取？產品如何創(chuàng)新？2容積率：項目的容積率如何選取，既能保證利潤同時不降低項目品質？項目的限制條件項目開發(fā)周期8-10年,明年9月動工，2013年入市武漢地產集團為大型國企，從事市政基礎建設，在房地產開發(fā)領域沒有品牌效應統(tǒng)建的地塊必須先開發(fā)配套：項目需要做哪些配套？每種配套做多大規(guī)模？3提出一個質感、創(chuàng)新、能實操的方案通過黃陂區(qū)規(guī)劃1整體性：如何形成大盤的整體性開發(fā)？19企業(yè)目標、客戶關注問題、限制條件企業(yè)目標客戶關注的341２在利用SCQ模型來確定核心問題R1：非期望結果——按常規(guī)發(fā)展的可能結果即S：情景現狀R2：期望結果——我們的期望目標即武漢地產集團的目標C（矛盾或沖突）Q（核心問題）20利用SCQ模型來確定核心問題R1：R2：CQ20困境缺配套·空城·大供應·消化慢21困境缺配套·空城·大供應·消化慢21整體環(huán)境差、生活配套極其缺乏，而政府對區(qū)域沒有明晰的配套規(guī)劃，導致入住率低，陷入惡性循環(huán)中，且項目內部無資源依托盤龍城那個地方太偏僻了，去過一次，塞車，又荒涼，在那個地方買個吃的東西都困難，買了房子也沒法住。——漢口街邊的路人訪談項目內部項目內部項目內部盤龍城盤龍城政府沒有明晰的配套規(guī)劃，區(qū)域陷入惡性循環(huán)的空城中困境122整體環(huán)境差、生活配套極其缺乏，而政府對區(qū)域沒有明晰的配套規(guī)劃區(qū)域內大部分項目都將成熟社區(qū)作為為宣傳口號，皆以自我為中心，各自為政，未能營造良好的居住氛圍摩卡小鎮(zhèn)領袖城沒有營造出明確的居住氛圍；各自為政，缺乏領頭羊：各項目配套皆為銷售物業(yè)的噱頭，配套零散，不能形成中心；單調主打基調：主打基調在市場上千篇一律，無法在見多識廣的客戶眼里形成亮點名流人和天地項目各自中心化，配套小打小鬧，低入住率進一步加劇困境223區(qū)域內大部分項目都將成熟社區(qū)作為為宣傳口號，皆以自我為中心，區(qū)域內樓盤大量開發(fā)，且大盤增多，在售樓盤近20多個，未來供應量約480萬平米大盤增多，競爭集中，480萬平米的供應量困境3項目名稱總體建面容積率物業(yè)類型已售或規(guī)劃未來供應量漢飛·向上城7萬㎡0.99多層10月開盤7萬㎡恒大名都80萬㎡1.35聯(lián)排、疊拼、高層10月開盤80萬㎡中城時代35萬㎡1.6高層、小高層、多層未開盤35萬㎡哥特帝景17萬㎡1.5多層、小高層約13萬㎡約4萬㎡F陽光城35萬㎡3高層約30萬㎡約5萬㎡歌林花園46萬㎡3小高層、高層19萬㎡27萬㎡摩卡小鎮(zhèn)37萬㎡1.8多層、小高層約7萬㎡30萬㎡日月山水80萬㎡2小高層、高層26萬㎡52萬㎡領袖城60萬㎡3.1小高層、高層26萬㎡34萬㎡人和天地108萬㎡1.8小高層、高層80萬㎡28萬㎡巢上城65萬㎡2.75小高層、高層20萬㎡約45萬㎡美景天城37萬㎡2.48高層、小高層、多層5萬㎡約32萬㎡中國院子42萬㎡0.73聯(lián)排、雙拼、獨棟、疊拼32萬㎡約10萬㎡盤龍灣96.7萬㎡0.6聯(lián)排、雙拼、獨棟46萬㎡47萬㎡F天下69萬㎡0.33獨棟25萬㎡約44萬㎡合計------480萬㎡24區(qū)域內樓盤大量開發(fā)，且大盤增多，在售樓盤近20多個，未來供應按照內部樓盤年均消化速度，本項目以容積率1.6計算，開發(fā)周期約17年，即使按照區(qū)域內最好銷售速度計算，開發(fā)周期約10年

區(qū)域內大部分樓盤普通住宅月銷售40-50套，少數超越市場可賣到100套，低密度住宅賣的最好的中國院子每月銷售20-30套。按照區(qū)域內普通住宅平均消化速度，每月銷售50套，每套面積100平，低密度住宅每月銷售15套，每套面積250平，那么年銷售量10.5萬方，按照此銷售速度，項目開發(fā)周期約17年；按照區(qū)域內普通住宅最好的每月銷售100套，低密度住宅每月銷售20套，那么年銷售量18萬方，按照此銷售速度，項目開發(fā)周期約10年項目物業(yè)類型銷售速度(套/月)巢上城普通住宅50-60F、陽光城40-45哥特帝景45-50日月山水30-40鼎鑫·摩卡小鎮(zhèn)30-40名流人和天地100-110歌林花園40-50美景天城30-40哥特帝景40-50領袖城60-80恒大名都120-130恒大名都低密度住宅10-15F、天下10-20中國院子20-30盤龍灣2-3巢NEST8-10項目按照180萬建面計算單個項目10萬平米/年，本項目至少需要2倍的市場速度困境425按照內部樓盤年均消化速度，本項目以容積率1.6計算，開發(fā)周期矛盾/沖突R1：非期望結果

——按常規(guī)發(fā)展的可能結果R2：期望結果

——我們的期望目標C：矛盾或沖突（complication）

——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突A.Descriptionofthecontents項目所需的大量客戶難以保證，并在開發(fā)過程不能持續(xù)區(qū)域形象難以改善，價格難以突破項目的消化周期會延長項目很難突破區(qū)域，樹立形象，塑品牌目標：在8-10年時間開發(fā)完畢，快速回現，并提高利潤，樹立品牌影響力，成為區(qū)域的標桿結果：項目規(guī)模較大，需要持續(xù)的、高質量的客戶源支撐項目的量和價26矛盾/沖突R1：非期望結果

——按常規(guī)發(fā)展項目核心問題——如何持續(xù)吸引客戶，形成大盤穩(wěn)健開發(fā)，保證項目的速度和利潤，實現各公司的共贏？——在區(qū)域價值不明晰的情況下，如何尋求自我價值的突破？Question27項目核心問題——如何持續(xù)吸引客戶，形成大盤穩(wěn)健開發(fā)，保證項目出路28出路28本次匯報結構29屬性界定核心問題梳理案例分析競爭機會挖掘發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃方案整體發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產品定位本體價值挖掘客戶分析驅動模式選擇29本次匯報結構29屬性界定核心問題案例分析競爭機會挖掘發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域價值分析

城市發(fā)展角度

板塊競爭分析區(qū)域發(fā)展研判30區(qū)域價值分析城市發(fā)展角度30武漢依托中部“天元”的地理位置將建立其戰(zhàn)略支點的城市地位，提升整個城市的價值平臺武漢位于京廣縱向經濟帶，長江橫向經濟帶，的“十”字中心占據中部“天元”地位武漢是中部地區(qū)的交通樞紐京廣線連接中部21個大中城市長江連接中部19個大中城市武漢是中部經濟的產業(yè)核心沿京廣經濟帶城市經濟占中部地區(qū)生產總值比重的32%，沿長江經濟帶城市經濟占中部地區(qū)生產總值比重的19%，兩者合計占中部總量的43%。中部“兩核兩帶六圈”格局戰(zhàn)略支點城市功能特點交通樞紐產業(yè)牽引要素集散服務中心管理中心創(chuàng)新中心中原城市群武漢城市圈沿江城市群長株潭城市群太原城市群昌九城市群趨勢一÷31武漢依托中部“天元”的地理位置將建立其戰(zhàn)略支點的城市地位，提武漢的城市吸附力和輻射范圍將進一步提升，為城市帶來更多的外來人口遷入城市的重大投資建設項目將直接帶來大量外來人口的就業(yè)、居住需求與投資需求承接沿海產業(yè)轉移，近兩年，武漢市“騰籠換鳥”，辟出7個都市工業(yè)園，進一步完善6個遠城區(qū)經濟開發(fā)區(qū)的基礎設施條件，收納轉入企業(yè)。到目前7個都市工業(yè)園已入駐企業(yè)1088戶，提供就業(yè)崗位8.97萬個，實現工業(yè)總產值314億元。6個遠城區(qū)開發(fā)區(qū)已成為該市工業(yè)新的增長點。武漢成為國家兩型社會試驗區(qū)后，意味著國家將出臺更多優(yōu)惠政策，而武漢的投資環(huán)境也會變得更好。，對外更具吸引力。武漢展覽館廣場武漢“兩型社會”增強城市吸引力東湖高新區(qū)是中央人才工作協(xié)調小組首批確定的建設。武漢作為中國第三大科教中心、第二大智力密集區(qū)，對高科技人才有很大的吸引力。東湖高新區(qū)內集聚了４２所各類高等院校、１８個國家重點實險室、１５個國家工程研究中心、３７個省級重點實險室和工程研究中心，５００多家高新技術研發(fā)機構，是國家光電子產業(yè)基地、生物產業(yè)基地。五大“海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地”國家級高新區(qū)啟示：武漢城市地位的提升、綜合實力的加強，使項目站位更高的價值平臺32武漢的城市吸附力和輻射范圍將進一步提升，為城市帶來更多的外來“8+1”城市圈將進一步拉伸武漢的城市骨架，拓寬了武漢的城市范圍，改變武漢人對項目所在區(qū)域認知趨勢二1.單中心2.大都市化3.都市群1996年規(guī)劃現階段武漢城市圈規(guī)劃武漢在大都市化中呈現的特征1.武漢正在擴展城市骨架，積極拓展市區(qū)的土地面積，組團強調功能分區(qū)突出主城引導都市發(fā)展區(qū)（外環(huán)線以內及附近地區(qū)）合理布局。以陽邏和北湖、廟山和九峰、紙坊和黃家湖、沌口和紗帽、吳家山和蔡甸、盤龍和武湖等新城建設為依托，形成六大新城組群，集中體現城市發(fā)展力.——武漢十一五規(guī)劃2.區(qū)域經濟走向一體化武漢實現區(qū)域經濟一體化的重要舉措是實現交通一體化；從武漢近年的投資走向分析，基礎設施建設和道路交通建設占到相當大的比例；區(qū)域間交通體系的建設將直接促使資金快速在城市圈中流動3.

三鎮(zhèn)中心功能近似，相互競爭由于城市內過江交通的阻礙，相對獨立的三鎮(zhèn)中心未能集聚在一起，而三鎮(zhèn)中心區(qū)的現代通訊、商務、物流、證券金融等現代服務業(yè)雷同，使武漢三鎮(zhèn)內部面臨著區(qū)域性的競爭。4.商業(yè)中心、產業(yè)外移，武漢的中心感模糊。商業(yè)中心隨著道路的延伸不斷轉型和外遷，餐飲業(yè)隨客源而集聚和連鎖經營，使城市中心變得模糊。啟示：在區(qū)域劃分和客戶認知中，項目所在區(qū)域將從陌生城市遠郊成為城市近郊33“8+1”城市圈將進一步拉伸武漢的城市骨架，拓寬了武漢的城市隨著交通網絡體系的形成，武漢與周邊8市將形成一小時經濟圈，促進購房的雙向流動公路：建成以武漢為中心樞紐、由環(huán)城市圈快速路和13條呈放射狀的高速公路與快速路構成的“一環(huán)十三射四聯(lián)線”公路主骨架網。鐵路：以京廣、京九、漢丹、武九鐵路和京廣高速客運鐵路、滬漢蓉快速客運鐵路為骨架的鐵路網；輕軌：建設和完善武漢輕軌交通網，包括延伸武漢至孝感輕軌，開行武漢至鄂州、黃石、仙桃等城際列車。水運：建成以長江為一級航道、漢江為三級航道、漢北河等12條支流為4—6級航道的內河航運網，打造以武漢為航運中心，包括黃石、鄂州、黃州、武穴、嘉魚、仙桃等港口在內的內河航運港口體系?？焖俾罚航ㄔO8條快速出口公路，分別是：武漢——孝感、青鄭（洪山區(qū)青菱—江夏區(qū)鄭店）、漢蔡（漢陽區(qū)米糧山—蔡甸區(qū)侏儒）、漢麻（武漢—麻城）、漢英（武漢—英山）、洪山區(qū)和平—左嶺、沌口至水洪口、關山—鄂州市葛店。武漢周邊8市置業(yè)客戶的雙向流動周邊8市客戶到武漢置業(yè)：看中武漢的城市配套；解決戶口、子女上學問題；人才流通政策支持，武漢為其提供了更多就業(yè)機會。啟示：武漢城市吸附力的提升，8+1城市的融合均為項目帶來了大量的外來人口武漢客戶到周邊8市置業(yè)：目前以鄂州紅蓮湖開發(fā)區(qū)、葛華新城、孝感為主；購買主要受價格驅動，更多是城際置業(yè)群體；以養(yǎng)老或投資為主。34隨著交通網絡體系的形成，武漢與周邊8市將形成一小時經濟圈，促軌道交通將促進武漢的城市融合，跨區(qū)域置業(yè)和遠郊置業(yè)比例將得到大幅提升趨勢三武漢市地鐵線網規(guī)劃修編方案由3條市域快線、9條市區(qū)線路構成，線路全長530公里，設站309座，其建設規(guī)模已經超過法國巴黎500公里的地鐵規(guī)模在武漢市的軌道交通網基本建成時將形成：武漢市66%的人口在600米的步行范圍內，就能找到地鐵站；“60分鐘穿城，30分鐘到達中心城區(qū)”；軌道交通在主城區(qū)承擔的客流將達55%以上。3條市域快線連城郊

E1——由蔡甸至豹澥，實現漢陽與武昌的快速直達聯(lián)系。E2——由黃陂至紙坊，實現漢口與武昌的快速直達聯(lián)系。

E3——由蔡甸常福至陽邏。全線貫通武漢三鎮(zhèn)，連接了漢口站、武漢站。5條骨架線路跨兩江

跨長江線路3條分別為U2(金銀潭—魯巷)、U7(黃家湖大學城—盤龍城)和U4(永安堂—武漢站)。跨漢江線路2條分別為U3(吳家山—博覽中心)與U6(軍山—三金潭)。鎮(zhèn)間骨架線路進一步加強三鎮(zhèn)之間的緊密聯(lián)系，均衡三鎮(zhèn)發(fā)展格局，重點解決跨江交通問題。4條主干線路串城區(qū)漢口2條分別為U1(吳家山—堤角)和U8(古田—陽邏)；武昌2條分別為U5(青菱—青山)和U9(魯巷—東湖高新)。鎮(zhèn)內主干線路主要用于增加線路覆蓋范圍，提高線網服務水平。武漢將在2012年建成U1二期(吳家山—堤角)，U2(金銀潭—魯巷)、U4(永安堂—武漢站)。

啟示：地鐵促進武漢都市融合，跨區(qū)域和郊區(qū)置業(yè)的增加，為項目提供了客戶支撐35軌道交通將促進武漢的城市融合，跨區(qū)域置業(yè)和遠郊置業(yè)比例將得到面臨眾多利好因素，武漢將進入城市外擴的高速發(fā)展期，本區(qū)域作為承接漢口向北外擴的一站，因此受益武漢的城市地位8+1城市圈軌道交通武漢位于京廣縱向經濟帶，長江橫向經濟帶，的“十”字中心占據中部“天元”地位武漢城市圈，是指以武漢為中心，以100公里為半徑的城市群落，它包括了武漢及8個周邊城市，是我國中部最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貐^(qū)。武漢地鐵規(guī)劃13條線，560公里新方案13條地鐵線，共560公里總長。全面貫通武漢三鎮(zhèn)。城市外擴發(fā)展趨勢——區(qū)域價值1：坐享武漢核心區(qū)——漢口的外擴加速發(fā)展趨勢36面臨眾多利好因素，武漢將進入城市外擴的高速發(fā)展期，本區(qū)域作為區(qū)域價值分析城市發(fā)展角度

板塊競爭分析區(qū)域發(fā)展研判37區(qū)域價值分析城市發(fā)展角度37隨著武漢城市化進程加速，使得中心區(qū)用地受限、房價高企，已形成武漢的房地產格局以三鎮(zhèn)為核心，向周邊輻射的格局武昌高科技教育漢陽現代制造旅游漢口商業(yè)貿易金融服務供應格局以漢口、漢陽、武昌三鎮(zhèn)為核心，向周邊輻射，區(qū)域性置業(yè)表現明顯；武昌中心區(qū)以改善類產品為主，首改、再改產品成為成交的絕對主力；漢陽中心區(qū)受大規(guī)模拆遷和區(qū)域價格調整影響，市場成交以首置首改的兩房產品為主；漢口中心區(qū)因整體供應量小，產品隨供應量變化，且各產品的價格較為趨近；整體供應格局：盤龍城板塊后湖板塊金銀湖板塊湯遜湖板塊后官湖、知音湖板塊38隨著武漢城市化進程加速，使得中心區(qū)用地受限、房價高企，已形成湯遜湖板塊：依托周邊眾多高校、光谷產業(yè)以及政府機構等的支撐，憑借優(yōu)勢資源和城市價值，將成為武漢中央別墅區(qū)，占位別墅第一層級湯遜湖資源優(yōu)勢：武漢搜房網調查數據顯示：武漢市場對湯遜湖區(qū)域別墅市場的認知度較高；認為豐富的山水資源、湖面美景是湯遜湖區(qū)域的優(yōu)勢；客戶在別墅區(qū)域的選擇上，偏重郊區(qū)生態(tài)別墅；客戶對獨棟具有明顯的偏好。市場認知：典型樓盤：5萬余畝的寬闊湖面水質曾達到國家Ⅱ級有湯遜湖旅游度假區(qū)在政府的控規(guī)中，也強調湯遜湖的生態(tài)控制，作為城市外擴得六個生活區(qū)之一中央別墅區(qū)高爾夫湯遜湖片區(qū)占據城市空間發(fā)展的南向和東南向主軸，在未來將被納入城市體系中；緊鄰城市快速干道中環(huán)線，串起主城各大工業(yè)組團、經濟開發(fā)區(qū)和居住新區(qū)，銜接武漢所有進、出口道路，區(qū)域間交通便利；文化路—珞獅路、江夏大道—民族大道—珞喻路通往主城中心；1.長島（０９年）2.十二橡樹（０８年）交通路網：湯遜湖板塊武昌中心區(qū)漢口區(qū)三環(huán)線二環(huán)線20分鐘大學云集周圍多所大學,帶動周邊發(fā)展交通路網：價格：5000-6300元39湯遜湖板塊：依托周邊眾多高校、光谷產業(yè)以及政府機構等的支撐，后官湖、知音湖板塊：初期以性價比入市，隨著和黃、世貿等大開發(fā)商和萬達廣場的進駐，區(qū)域將向配套齊全的高端板塊轉換，未來供應量較大資源優(yōu)勢：知名開發(fā)商；政府規(guī)劃：①世茂：０９年９月２５日正式啟動；蔡甸區(qū)將首批騰地6000畝；總投資規(guī)模達400億元人民幣；０９年年底開工，5年整體完工；由主題樂園、濱水會展中心、五星級酒店、濱水辦公及商業(yè)、生態(tài)居住等8個部分組成。

②和黃：1000畝；占位高端，配套不詳經市規(guī)劃局認證：新區(qū)分為生態(tài)宜居、旅游觀光、科技文化、現代服務業(yè)四大板塊時間節(jié)點；2009年：總體規(guī)劃編制，組織實施基礎設施、項目引進、公共服務體系建設等方面；2010-2012年：初步建成后官湖生態(tài)宜居新城基礎設施體系，基本完成后官湖生態(tài)宜居新城公共配套服務體系建設；2013-2015：完成重點項目及一批房地產項目建設；現有項目：東方夏威夷城市最佳生態(tài)居住板塊大洋彼岸２１后官湖：后官湖為武漢第二大湖，湖面面積3000多畝，景觀可利用度高知音湖：水體面積30平方公里千年美麗漢陽中心區(qū)陽口區(qū)武昌區(qū)知音湖后官湖板塊三環(huán)線外環(huán)線價格：5000-6000元左右40后官湖、知音湖板塊：初期以性價比入市，隨著和黃、世貿等大開發(fā)金銀湖板塊：兼具資源、一定配套和性價比的區(qū)域，內部分為兩大板塊，板塊之間價格梯度差明顯高爾夫板塊5500－8000西部板塊4500－5500漢口中心區(qū)金銀湖板塊外環(huán)線三環(huán)線20分鐘定位：集生態(tài)居住、商貿旅游、信息服務、高新產業(yè)等城市功能于一體的具有國內領先水平的賽馬運動基地、中部地區(qū)獨具特色的生態(tài)旅游目的地和休閑度假區(qū)、武漢優(yōu)越的濱水居住區(qū)和高新創(chuàng)業(yè)基地旅游休閑配套：目前已初步形成了以金銀湖生態(tài)公園為中心，圣山歡樂世界、金銀湖國際高爾夫球場、東方馬城、武漢國際風情園等為環(huán)繞的郊游踏青勝地，成為武漢地區(qū)最大的回歸自然、娛樂身心的水陸兩棲休閑區(qū)。資源優(yōu)勢：金銀湖：金銀湖水面面積6km，漢口地區(qū)面積最大、生態(tài)最好的城中湖，擁有國家級城市濕地公園—金銀湖公園。未來發(fā)展定位：城市最佳生態(tài)旅游休閑區(qū)交通規(guī)劃：軌道交通規(guī)劃：輕軌一號線于今年開通，連接金銀湖至漢口市區(qū)地鐵7號線，連接金銀湖和南湖，于2010年7月頒布規(guī)劃地鐵6號線，金銀湖至開發(fā)區(qū)體育中心,2017年建成。BRT規(guī)劃

規(guī)劃中快速公交線路走向為：漢口火車站－發(fā)展大道－長豐大道－古田二路－金橋中路，該線路為聯(lián)系金銀湖地區(qū)與漢口火車站的快速通道41金銀湖板塊：兼具資源、一定配套和性價比的區(qū)域，內部分為兩大板配套不均、進入性最佳、資源最好的區(qū)域目前區(qū)域高端娛樂配套豐富，公共生活配套相對充足；與市區(qū)距離近，金山大道昭示性強，而且項目普遍占有強勢湖景資源高爾夫板塊6000-8000往市區(qū)典型代表——萬科高爾夫城市花園一線臨湖、高爾夫，緊鄰金山大道均價8000，承接城市富人的換房需求高端項目云集，樹立富人區(qū)形象金銀湖高爾夫板塊——擁有金銀湖和高爾夫雙重資源，價值不可復制，在萬科、金地的帶動下，區(qū)域價值提升，未來城市屬性將增強，客戶以漢口市區(qū)的改善需求為主占地面積：103071㎡建筑面積：180000㎡容積率：1.59總戶數：551產品類型：4棟高層、聯(lián)排均價：8500－8800元/㎡（全裝修）主力戶型：90㎡兩房、180㎡四房強勢配套資源：外部：金銀湖高爾夫球場、東方馬城內部：精品風情商業(yè)街、5300㎡超五星會所、雙語幼兒園進駐商家：官邸私房菜、兩岸咖啡、五糧液專賣、黛絲洗衣店、川上客金銀湖高爾夫42配套不均、進入性最佳、資源最好的區(qū)域高爾夫板塊往市區(qū)典型代表金銀湖西部板塊：大盤云集，距離遙遠，配套欠缺，主打性價比，客戶主要來自于吳家山和漢口市區(qū)占地面積：91萬㎡建筑面積：145萬㎡容積率：1.6總戶數：7500產品類型：聯(lián)排、多層、小高層均價：4600元/㎡主力戶型：85-90㎡兩房，2＋1房賣點：大社區(qū)、教育配套、價格客戶：吳家山及漢口外溢客戶幾乎各占一半，也有少量金銀湖總部企業(yè)客戶沿海賽洛城開發(fā)策略畫餅充饑：勾勒大盤意象，描述未來生活愿景教育先行：引入北大附中，但學費高昂實際作用有限快速推進：鎖定主流客群，年開發(fā)量15萬㎡，幾乎每兩個月加推1棟西部板塊4500－5500往市區(qū)距離市區(qū)最遠、配套欠缺的區(qū)域從城市進入距離最遠的區(qū)域，坐公交到市區(qū)需時1個小時，開車約40分鐘；區(qū)內公共配套匱乏、人氣不足，學校、醫(yī)院、商業(yè)等欠缺；沿海賽洛城主要是搞了個北大附中解決教育，再加上價格很有吸引力，其實房子品質很一般——美好愿景地產姜副總43金銀湖西部板塊：大盤云集，距離遙遠，配套欠缺，主打性價比，客后湖板塊：配套成熟，城市價值較高，居住氛圍濃厚，規(guī)劃為城市用地，未來必將快速融入漢口市區(qū)，發(fā)揮城市價值定位：規(guī)劃為后湖現代居住新城，以居住為主，具有居住、市級商業(yè)副中心，創(chuàng)意產業(yè)和城市公園的主導功能；在未來5年內，政府將計劃用129億完善后湖新城后湖規(guī)劃，未來的后湖新城將由4大板塊組成：?北面為創(chuàng)意產業(yè)園；中央為文化島；西面為后湖都會親水公園；東邊為商業(yè)中心；規(guī)劃總面積約為18.56平方公里。新城以市級商業(yè)中心為核心，周邊則布局為六片居住區(qū)，每個區(qū)人口約為5萬人，整個區(qū)域將居住30萬人；內部配套：未來發(fā)展定位：城市生態(tài)新城交通規(guī)劃：道路交通規(guī)劃：后湖新城將在幾年內著力建設完善“四橫八縱”的主要骨架路網；“四橫”三環(huán)線、井南大道÷幸福大道、后湖路“八縱”姑嫂樹路、塔子湖西路、塔子湖東路、金橋大道、建設大道、建設渠路、岔馬路、漢黃路。軌道交通規(guī)劃

地鐵3號線，8號線和12號線通過后湖。隨著交通條件的改變和即將改變，我們看到住宅客戶的有效來源地更廣。和漢口商業(yè)、商務區(qū)的心理距離更近。價格：6000-7000元后湖板塊漢口中心區(qū)三環(huán)線?后湖和百步亭公交站正在規(guī)劃部門辦理申建手續(xù)。已完成三個學校、一個派出所的建設，各項工作進展順利后湖素有“城市后花園”的美稱，區(qū)域水資源豐富，如黃孝河、塔子湖和其它零散水面，將為“親水樓盤”提供大有可為的自然環(huán)境。從地理位置上講，后湖是武漢市七大居住板塊中距離中心城區(qū)最近的資源：44后湖板塊：配套成熟，城市價值較高，居住氛圍濃厚，規(guī)劃為城市用盤龍城板塊：憑借機場等交通優(yōu)勢，盤龍城定位為以物流為主的產業(yè)新城和綜合居住區(qū)，目前以價格為競爭優(yōu)勢武漢２８街漢口北第一批發(fā)城天河機場根據《武漢市都市發(fā)展區(qū)用地規(guī)劃圖2005—2020》盤龍城將建設成為一個集居住、商業(yè)、工業(yè)于一體的新城：現代制造區(qū)：積極扶持生物醫(yī)藥業(yè)，發(fā)展食品加工業(yè)，汽車工業(yè)及建工機械、建筑建材業(yè)，加快精細化工和電子產業(yè)的發(fā)展臨空港物流產業(yè)區(qū)：依托武漢天河國際機場，建設成為一個集臨空工業(yè)、物流產業(yè)、新型服務業(yè)、出口加工業(yè)、現代農業(yè)與居住度假休閑為一體的現代化國際性空港城；旅游度假區(qū)：生態(tài)人居區(qū)：組織香港縱橫、深圳寶安、北京名流、武漢地產等17家簽約房地產開發(fā)企業(yè)，使盤龍新城成為武漢市民未來首選的理想居住地。45產業(yè)新城、綜合居住區(qū)價格：3800-4500元45盤龍城板塊：憑借機場等交通優(yōu)勢，盤龍城定位為以物流為主的產業(yè)武漢三鎮(zhèn)客戶大都是區(qū)域內置業(yè)，盤龍城、金銀湖、后湖三個板塊主要客戶為漢口區(qū)域，未來定位各自不同，盤龍城定位為產業(yè)新城和綜合居住區(qū)各板塊對比總結城市價值城市生態(tài)新城湯遜湖資源強勢，城市價值高，高端定位，武昌未來發(fā)展方向，未來將是中央別墅區(qū)資源+區(qū)位未來的中央別墅區(qū)后官湖、知音湖資源條件較好，漢陽外溢方向，知名開發(fā)商運作區(qū)域，將向配套齊全的高端板塊轉換資源價值、品牌開發(fā)商帶動生態(tài)居住板塊后湖城市價值高，配套齊全，目前為漢口外溢，未來必將融入漢口市區(qū)，發(fā)揮城市價值金銀湖高爾夫板塊形象優(yōu)、湖景資源豐富，高爾夫、馬場旅游配套價值高，漢口的高端片區(qū)資源價值生態(tài)旅游富人區(qū)盤龍城政府重點發(fā)展區(qū)域，政務新區(qū)即將落實，基礎設施將逐漸投放，未來供地熱點，區(qū)域價值進一步提高價格洼地產業(yè)新城、綜合居住區(qū)金銀湖西部板塊配套欠缺，主打資源和大盤愿景，漢口外溢及吳家山客戶首置片區(qū)，未來依靠金銀湖大片區(qū)規(guī)劃，逐漸成熟內部產業(yè)帶動產業(yè)新城46武漢三鎮(zhèn)客戶大都是區(qū)域內置業(yè)，盤龍城、金銀湖、后湖三個板塊主盤龍城區(qū)域價值2：處于城市價格洼地，具備性價比優(yōu)勢武昌湯遜湖3800-4500元金銀湖西部4500-5500元金銀湖高爾夫板塊7000-8000元漢陽后官湖、知音湖5000-6000元高層：5000-6300元別墅：20000以上后湖6000-7000元區(qū)域處于價格洼地，在短期內很難趕超其他區(qū)域，但可以通過完善配套、產品發(fā)力等措施增強與金銀湖西部板塊及后湖板塊的競爭力47盤龍城區(qū)域價值2：處于城市價格洼地，具備性價比優(yōu)勢武昌湯遜區(qū)域價值分析城市發(fā)展角度板塊競爭分析

區(qū)域發(fā)展研判48區(qū)域價值分析城市發(fā)展角度48規(guī)劃：盤龍城位于北部新城組群中心，是武漢城市空間拓展的重點區(qū)域，本項目位于盤龍區(qū)域生態(tài)居住區(qū)中心黃陂“撤縣改區(qū)”，納入武漢城市規(guī)劃在武漢市2006-2020年總規(guī)里面盤龍城明確定位為武漢北部新城組群中心，重點發(fā)展航空物流，是武漢城市空間拓展的重要區(qū)域；盤龍城功能定位為：臨空港物流產業(yè)區(qū)，現代制造區(qū)，旅游度假區(qū)，生態(tài)人居區(qū)，重點發(fā)展航空物流《武漢城市總體規(guī)劃（2006-2020年）》新城組群是武漢城鎮(zhèn)化的發(fā)展區(qū)，承接中心城區(qū)疏解的人口和功能，帶動區(qū)域一體化發(fā)展盤龍城屬北部新城組群，主要是利用天河機場的優(yōu)勢，吸引漢口地區(qū)產業(yè)和人口的外移，重點發(fā)展航空物流和綜合居住北部新城組群武漢市新城組群規(guī)劃臨空港物流產業(yè)區(qū)都市旅游度假區(qū)生態(tài)人居區(qū)現代制造區(qū)政府規(guī)劃4大要點配套產業(yè)導入交通完善49專業(yè)市場49規(guī)劃：盤龍城位于北部新城組群中心，是武漢城市空間拓展的重點區(qū)50產業(yè)規(guī)劃：在大武漢產業(yè)規(guī)劃中，盤龍城屬臨空經濟核心區(qū)，航空經濟將成為盤龍城重點發(fā)展產業(yè)及核心競爭力臨空經濟核心區(qū)

臨空經濟聚集區(qū)臨空經濟依托天河國際機場的區(qū)位交通優(yōu)勢，發(fā)展臨空產業(yè)和優(yōu)勢產業(yè)，將武漢國際航空物流港建設成為一個集臨空工業(yè)、物流產業(yè)、新型服務業(yè)、出口加工業(yè)、現代農業(yè)與居住度假休閑為一體的現代化國際化空港城臨空經濟核心區(qū)重點發(fā)展航空運輸、航空物流、空港工業(yè)等臨空經濟核心產業(yè)功能，成為帶動整個臨空經濟區(qū)的增長極臨空經濟聚集區(qū)在對現狀產業(yè)進行改造提升的基礎上,積極引導商務、會展、旅游、居住、高科技產業(yè)、現代制造業(yè)和物流產業(yè)等臨空產業(yè)聚集發(fā)展，形成臨空經濟聚集發(fā)展的重點區(qū)域北部新城

政府規(guī)劃4大要點配套產業(yè)導入交通完善505050產業(yè)規(guī)劃：在大武漢產業(yè)規(guī)劃中，盤龍城屬臨空經濟核心區(qū)，航盤龍城依托航空優(yōu)勢，目前已形成現代制造、總部經濟、區(qū)域市場群三大功能，正在向縱深發(fā)展，影響范圍未來將不斷擴大航空物流航空客運、貨運及配套的飛機維修保養(yǎng)、商業(yè)商務等基地服務、集聚發(fā)展倉儲、運輸、加工等航空物流產業(yè)現代制造區(qū)重點發(fā)展生物醫(yī)藥、食品加工、汽車工業(yè)及建工機械、建筑建材業(yè)、精細化工和電子產業(yè)總部經濟國際航空在盤龍城管委會的東邊，東方航空，南方航空湖北公司總部將遷至盤龍城；卓爾企業(yè)基地一共將入駐80余家企業(yè)漢口北市場集群第一批發(fā)城十大專業(yè)批發(fā)市場將吸引華中甚至全國客戶前來政府規(guī)劃4大要點配套產業(yè)導入交通完善5151盤龍城依托航空優(yōu)勢，目前已形成現代制造、總部經濟、區(qū)域市場群根據空港經濟的發(fā)展規(guī)律，當機場的年吞吐量超過800萬人以后，臨空經濟區(qū)將進入健康持續(xù)發(fā)展階段，據此規(guī)律盤龍城已進入快速發(fā)展通道臨空產業(yè)除為機場服務的航空服務業(yè)外,以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主,航空樞紐指向性弱,航空港或者機場的功能與區(qū)域經濟結合比較弱航空網絡覆蓋面擴大,機場綜合型增強,臨空經濟區(qū)的高新技術產業(yè)的比重迅速上升,產業(yè)的航空樞紐指向明顯強化,機場合功能與所在區(qū)域的融合性加強,臨空產業(yè)對區(qū)域經濟發(fā)展的促進作用開始顯現現代服務業(yè)和高新技術產業(yè)共同成為臨空經濟區(qū)的主要產業(yè),航空制造業(yè)和航空服務業(yè)結合成為航空產業(yè)集群,復合型的航空樞紐功能與區(qū)域經濟完全融合,成為區(qū)域經濟的增長點初期起步階段快速成長階段成熟階段2007年800萬2008年1000萬旅客吞吐量發(fā)展階段隨著武漢天河機場航空運輸量的快速增長和機場周邊交通條件的不斷改善，武漢進入快速成長階段，對區(qū)域經濟的拉動作用將逐漸明顯政府規(guī)劃4大要點配套產業(yè)導入交通完善522009年1130萬52根據空港經濟的發(fā)展規(guī)律，當機場的年吞吐量超過800萬人以后，佳海輕紡城空港經濟驅動區(qū)域快速發(fā)展的同時，隨之而來產業(yè)人口大量涌入，客戶構成及經濟水平發(fā)生較大變化，客戶群體的來源會更加廣泛制造業(yè)貿易臨空服務區(qū)總部經濟卓爾企業(yè)基地三大航空公司總部漢口北第一批發(fā)城有效客戶為工廠老板，具有較強消費力，為聯(lián)排別墅、洋房目標人群批發(fā)城老板具有一定消費力，區(qū)域情結弱，一般在武漢無房產，有置業(yè)需求公司中高層、飛行員、空姐收入穩(wěn)定，消費力強，因工作緣，在盤龍城置業(yè)需求強烈物流業(yè)物流業(yè)產業(yè)導入是新區(qū)發(fā)展重要動力航空產業(yè)鏈客戶導入政府規(guī)劃4大要點配套產業(yè)導入交通完善5353佳海輕紡城空港經濟驅動區(qū)域快速發(fā)展的同時，隨之而來產業(yè)人口大現代制造區(qū)—佳海輕紡城：構建華中地區(qū)最大的產品、信息、技術、品牌的交流平臺，未來幾年將招商引進1000家工廠項目名稱佳海輕紡城產業(yè)類型現代化輕紡加工基地投資規(guī)?？偼顿Y概算60億人民幣；其中一期20億元占地規(guī)模約4,000畝，一期用地1,200畝周期分三期共5年，目前在開發(fā)一期現狀已入駐300家工廠，未來幾年將招商引進1000家工廠機場高速佳海工業(yè)園區(qū)位規(guī)劃潛在客戶來源工廠情況收入狀況客戶特征置業(yè)需求物業(yè)類型群體數量工廠老板主要是漢正街老板工廠平均規(guī)模為500人左右作坊式生產，一個老板下面是工人，沒有管理層收入比較高，有比較強的購買力因照顧工廠原因，每天需往來于漢口和盤龍城之間，大部分非武漢本地人，區(qū)域情結弱，具備潛在購房需求工作便捷性投資，性價比別墅及洋房預估1000人左右政府規(guī)劃4大要點配套產業(yè)導入交通完善54數據來源：實地調研訪談與黃陂區(qū)政府訪談54現代制造區(qū)—佳海輕紡城：構建華中地區(qū)最大的產品、信息、技術、總部經濟—卓爾企業(yè)基地：由100多棟辦公樓群、品牌展示中心、商務會所、娛樂休閑等相應配套設施組成，預估未來管理人員6000人項目名稱卓爾企業(yè)基地已入駐企業(yè)步步高、熊貓、分眾傳媒等電子、研發(fā)企業(yè)，約80家占地規(guī)模占地700畝，投資額逾6億元，規(guī)劃建近200棟單體獨棟、雙生態(tài)的企業(yè)總部樓，一、二期100多棟辦公樓已全部售完潛在客戶企業(yè)情況收入狀況客戶特征置業(yè)需求物業(yè)類型群體數量企業(yè)中高管主要包括電子、傳媒、研發(fā)類企業(yè)，目前已有80多家，規(guī)劃共有300余家中等收入，有一定財富積累工作相對穩(wěn)定，在盤龍城工作，因地域因素，有潛在置業(yè)需求購買力40-50萬元，有一定品質的改善型產品，追求性價比；生活環(huán)境改善，追求更舒適洋房高層目前預估1600左右，未來預估6000人左右機場高速區(qū)位規(guī)劃卓爾企業(yè)基地政府規(guī)劃4大要點配套產業(yè)導入交通完善數據來源：實地調研獲取55總部經濟—卓爾企業(yè)基地：由100多棟辦公樓群、品牌展示中心、漢口北批發(fā)群——漢口北批發(fā)城：目前全國最大的商品批發(fā)市場，全部建成后，在中部六省，可形成一個每天10萬人的客流量、年銷售額500億的大型集群消費市場機場高速區(qū)位第一批發(fā)城潛在客戶批發(fā)城老板客戶特征來自全國各地，區(qū)域情結弱，精明，善投資，一般在武漢無房產，有置業(yè)需求客戶盤點預估漢口北批發(fā)城未來有15000家商鋪，隱藏15000老板，大部分為中小規(guī)模批發(fā)老板置業(yè)需求消費力較強，因生意資金周轉，不能大量資金沉淀在房產性價比，投資機會為考慮因素自住：舒適度、交通、價格群體數量小部分批發(fā)老板有較強消費力，有別墅需求大部分為洋房，高層客戶群體56政府規(guī)劃4大要點配套產業(yè)導入交通完善項目名稱漢口北批發(fā)城投資規(guī)?？偼顿Y60億，總建面380萬平方占地規(guī)?？傉嫉孛娣e約1200畝，總建筑面積約380萬平米周期五年分三期開發(fā)現狀一期已售商鋪5000家數據來源：一期商鋪數據實地調研獲取，總商鋪數量根據總規(guī)模預估而得56漢口北批發(fā)群——漢口北批發(fā)城：目前全國最大的商品批發(fā)市場，全總部經濟—航空港：將引入南方航空、中國國際航空、東方航空等四家航空公司，形成三大功能板塊——北部產業(yè)高地板塊、中部國際門戶板塊和南部服務新城板塊東方航空中國國際航空大樓三大航空公司總部中國國際航空東方航空湖北總部南方航空湖北總部客戶已入駐盤龍城，通過訪談，目前在售多個樓盤都存在國航員工客戶目前還未入駐，未來會有大量高收入航空公司員工進入客戶特征收入穩(wěn)定，有較強消費力，目前在F天下等別墅和人和天地等高層已有航口公司管理人員、飛行員空姐購買，航空公司總部是本項目洋房、高層的巨大消費力政府規(guī)劃4大要點配套產業(yè)導入交通完善5757總部經濟—航空港：將引入南方航空、中國國際航空、東方航空等四盤龍城對外交通發(fā)達，“水陸空”立體交通網絡已形成，承接空港經濟的硬件條件已經成熟空港經濟：盤龍城與天河機產距離5公里。華中最大樞紐機場。全國六個大型樞紐性機場之一水上交通：盤龍城離陽邏深水港僅12公里距離。陽邏港系長江中游最好的深水港。常年水位在8米以上。擴建后。貨物吞吐能力達到1000萬噸。成為華中地區(qū)重要的物流中心。屆時盤龍城物流產業(yè)將飛速發(fā)展。離武漢港距離10公里鐵路：鐵路鐵道部已將武漢定位為全國六大路網性客運中心之一1000畝貨運站公路：總投資90多億的7條向周邊城市輻射的漢英、漢麻、漢鄂、漢十、青鄭、漢洪、漢蔡高速公路陸續(xù)動建，它們均在武漢外圍與京珠、滬蓉高速連接。盤龍城天河機場陽邏深水港漢口火車站武漢港政府規(guī)劃4大要點配套產業(yè)導入交通完善5858盤龍城對外交通發(fā)達，“水陸空”立體交通網絡已形成，承接空港區(qū)域內部交通形成“五縱三橫”的交通骨架，方便快捷抵達市區(qū)各地市內交通

①從利濟路、集家嘴、武漢客運港、六渡橋至盤龍城的線路各1條

②江漢路、武漢廣場至盤龍城線路各1條

③青山經徐東、光谷經徐東到達盤龍城的線路各1條④傅家坡客運站、宏基客運站、新華路客運站至盤龍城線路各1條

⑤漢陽鐘家村、郭茨口至盤龍城線路各1條

⑥機場至盤龍城的機場快線1條已有岱黃高速、盤龍大道、機場高速、外環(huán)未來機場第二通道、武漢大道，地鐵八號線、天興洲大橋到武漢市的道路連接由原來的一條，現在今年是三條道路（不包括機場高速），如果加上機場高速一共是五條，交通已經是沒問題了，選擇盤龍城購房的已經很多漢口的，現在盤龍城迎來了快速發(fā)展階段。

——黃陂區(qū)規(guī)劃院肖院長政府規(guī)劃4大要點配套產業(yè)導入交通完善59機場第二通道機場高速盤龍大道岱黃高速武漢外環(huán)巨龍大道地鐵八號線武漢大道武昌天興洲大橋59區(qū)域內部交通形成“五縱三橫”的交通骨架，方便快捷抵達市區(qū)各地配套：目前盤龍城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨這三年盤龍城基礎設施配套的投入很大，這幾年有很大的改善，從盤龍城房價的上升來看也可以看出環(huán)境的改善。商業(yè)配套是市場化的東西，只要有人氣，商業(yè)自然就會來?！S陂區(qū)規(guī)劃院肖院長已有配套在建/規(guī)劃配套教育盤龍城小學盤龍城一中規(guī)劃建設1所省內一流高中、2所初中和3所小學新東方外國語高級中學（名流）盤龍中心小學醫(yī)療武漢市第一醫(yī)院盤龍分院省級重點醫(yī)院武漢大學人民醫(yī)院武漢市中醫(yī)院商業(yè)中百倉儲社區(qū)商業(yè)娛樂盤龍城遺址公園

極地海洋館其他農業(yè)銀行、建設銀行污水處理廠城市路網建設盤龍城客運總站武漢市第一醫(yī)院盤龍城一中農業(yè)銀行建設銀行中百倉儲新東方外國語高級中學武漢大學人民醫(yī)院1所省內一流高中2所初中3所小學已有配套規(guī)劃配套政府規(guī)劃4大要點配套產業(yè)導入交通完善6060配套：目前盤龍城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎配套將快盤龍城發(fā)展具備條件與城市新區(qū)發(fā)展要點相吻合，在政府規(guī)劃，產業(yè)導入，路網完善的支撐下，實現“郊區(qū)—新區(qū)—新城”的跳躍發(fā)展盤龍城產業(yè)新城將在項目開發(fā)期內成熟盤龍城位于北部新城組群中心，是武漢城市空間拓展的重點區(qū)域，城市規(guī)劃對盤龍城發(fā)展有巨大推動作用目前盤龍城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨在大武漢產業(yè)規(guī)劃中，盤龍城屬臨空經濟核心區(qū)，航空經濟將成為盤龍城重點發(fā)展產業(yè)及核心競爭力盤龍城對外交通發(fā)達，“水陸空”立體交通網絡已形成，承接空港經濟的硬件條件已經成熟區(qū)域內部交通形成“五縱二橫”的交通骨架，方便快捷抵達市區(qū)各地政府規(guī)劃產業(yè)導入交通完善目前盤龍城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎配套將快速催熟區(qū)域，“城熟”時代即將來臨配套完善61區(qū)域價值3：規(guī)劃利好加快產業(yè)新城定位的落實61盤龍城發(fā)展具備條件與城市新區(qū)發(fā)展要點相吻合，在政府規(guī)劃，產業(yè)盤龍——漢口北部新城

城市新極區(qū)，開啟新時代62盤龍——漢口北部新城城市新極區(qū)，開啟新時代62產業(yè)新城背景下的客戶演變：伴隨盤龍城“城熟”“城興”的發(fā)展歷程，客戶不斷發(fā)生演變，投資、度假、被動外溢客戶逐步向內生客戶和主動外溢客戶轉變項目開發(fā)周期前期中期后期區(qū)域發(fā)展配套落后，區(qū)域認知差城熟：配套完善，區(qū)域認知提高城興：配套城熟，生活便利，人氣旺客戶變化價格外溢人群＞度假人群＞地緣人群>產業(yè)內生人群＞主動外溢人群產業(yè)內生客戶逐漸增多，隨著配套完善，價格提升，被動外溢人群減少產業(yè)內生人群＞主動外溢＞被動外溢＞度假人群＞投資客，產業(yè)內生客戶占主導地位客戶比例被動外溢人群度假客戶投資客主動外溢人群產業(yè)內生客戶0910111213141516171810%30%50%前期中期后期年份63區(qū)域價值4：預估近3-5年導入產業(yè)管理人員2-3萬人，后期成規(guī)?；?3產業(yè)新城背景下的客戶演變：伴隨盤龍城“城熟”“城興”的發(fā)展歷區(qū)域價值總結。Value1.坐享武漢、漢口的外擴加速趨勢Value2.城市價格洼地，有性價比優(yōu)勢但是，我們也發(fā)現大部分規(guī)劃都在遠期，短期內現狀無法改變，現狀是怎么樣的呢？Value3.規(guī)劃利好加快新城功能的形成Value4.后期區(qū)域將產生大量內生性產業(yè)人群64區(qū)域價值總結。Value1.坐享武漢、漢口的外擴加速趨勢V區(qū)域現狀1——產業(yè)區(qū)高空置率：產業(yè)區(qū)發(fā)展極不成熟，幾個園區(qū)幾乎只有建筑，沒有營業(yè)，空置率高，對于新區(qū)而言，商業(yè)成熟至少需要5年產業(yè)區(qū)現狀卓爾企業(yè)基地100多棟辦公樓，僅有80家企業(yè)入駐漢口北專業(yè)市場目前銷售了約5000個鋪位，但入駐的商鋪不到10％航空港僅國際航空城入駐，規(guī)劃未來10年建成佳海工業(yè)園目前入駐廠家300來家，但以作坊式生產為主佳海工業(yè)園漢口北專業(yè)市場卓爾企業(yè)基地航空港規(guī)劃期建設期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)項目辦公項目市政配套土地開發(fā)路網設施居住項目中高檔住宅市政設施政府相關部門辦公物業(yè)中高檔辦公政府公務類設施高檔住宅社區(qū)級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)城市級商業(yè)高檔辦公開發(fā)次序城市新區(qū)成功開發(fā)次序0-3年4-8年9-10年10年后時間開發(fā)類型65區(qū)域現狀1——產業(yè)區(qū)高空置率：產業(yè)區(qū)發(fā)展極不成熟，幾個園區(qū)幾區(qū)域現狀2：政府的配套規(guī)劃大都在遠期，短期內交通和配套的完善動作不大，空城現象難以頓時改變28街照片

盤龍城那邊的交通太不方便了，在那里住著，來市區(qū)里上班的話，擠車擠不上，擠上了也堵車，再說那里什么配套都沒有，生活太不方便了，買了房近期也不會搬過去住，等過幾年那邊成熟了在過去住?！I房客戶盤龍城的公交系統(tǒng)、市政建設的投入都要看這個片區(qū)的發(fā)展情況，看片區(qū)的人流量，多了肯定就會投入，不過近期的投入不多?！錆h市規(guī)劃所黃主任交通工具－麻木現有配套交通：目前只有129、291、292、298四條公交線路，“麻木”是僅有的日常代步工具，的士通行量極少，短期內沒有增加公交線路的規(guī)劃生活配套：區(qū)域內只有一家大型超市“中百倉儲”，商業(yè)28街成空置狀態(tài)，各項配套的缺乏導致入住率只有20%-40%，常住人口僅3萬人，一片空城景象空置的28街66區(qū)域現狀2：政府的配套規(guī)劃大都在遠期，短期內交通和配套的完善區(qū)域現狀3：武漢市正處于向中心城區(qū)聚集的中心化階段，郊區(qū)物業(yè)的價值體現還需要時間“寧買市區(qū)一張床，不買郊區(qū)一間房”是客戶的真實寫照我們的客戶大部分是在市區(qū)買不起房，覺得我們的配套比較齊全過來的，我們的很大賣點就是配套齊全，金銀湖環(huán)境好也沒用，配套不全，住著還是沒這里方便。

——百步亭花園聶小姐武漢的客戶還是喜歡住在市區(qū)，覺得市區(qū)方便，沒有到覺得郊區(qū)清凈，主動郊區(qū)化的階段，房價也是沿著市區(qū)向郊區(qū)，價格逐步降低的，有錢人都是在市區(qū)買房的。——航天雙城主策何小姐家住青山區(qū)，以前在盤龍城區(qū)域做過銷售代表，感覺盤龍區(qū)域交通不便，價格很難賣上去，大部分客戶還是受價格擠壓過去的，購房主要看地段、環(huán)境、生活氛圍，盤龍區(qū)都不具備這些優(yōu)勢。——泊景灣銷售代表程小姐金銀湖板塊4500-6500元盤龍城板塊3800-4500元市區(qū)江景板塊12000-14000元市區(qū)板塊10000-12000元后湖板塊6000-7000元沿市區(qū)向郊區(qū)推進，價格逐步降低武漢目前正處于城市中心化階段，對這階段的城市而言，城市價值是最高的，他們還沒有充分過渡到理解、追求郊區(qū)生活的層級67區(qū)域現狀3：武漢市正處于向中心城區(qū)聚集的中心化階段，郊區(qū)物業(yè)區(qū)域價值固然需要放大利用，但需客觀認識到——短期內的陌生認知度難以迅速改變政府規(guī)劃產業(yè)導入交通完善配套完善產業(yè)發(fā)展不成熟，空置率高；配套規(guī)劃大都在遠期，近期難以得到改善。郊區(qū)物業(yè)價值體現尚待時間區(qū)域規(guī)劃區(qū)域現狀1、區(qū)域價值即為項目價值，項目應充分利用區(qū)域的新城規(guī)劃，順應方向，充分挖掘2、區(qū)域的價值對于項目后期有利好影響，但對于項目中前期而言，這些價值只能作為營銷噱頭，短期內可兌現價值有限，區(qū)域陌生現象難以改變，且區(qū)域內所有項目都能享有區(qū)域價值區(qū)域分析總結68區(qū)域價值固然需要放大利用，但需客觀認識到——短期內的陌生認知基于區(qū)域分析總結，世聯(lián)對項目的進一步理解區(qū)域分析總結利用新城規(guī)劃挖掘內在價值項目若完全依靠價格優(yōu)勢進行大規(guī)模開發(fā)，既不符合企業(yè)利益、目標，品牌形象難以提升。我們需要利用區(qū)域價值以錦上添花，但更需要打造內在價值以成為制勝的法寶，只有如此，才能在激烈的市場競爭中成功突圍，實現快速銷售，并實現一定程度的溢價面臨內部激烈競爭，本項目的競爭優(yōu)勢體現？——從區(qū)域市場競爭著手分析69基于區(qū)域分析總結，世聯(lián)對項目的進一步理解區(qū)域分析總結利用新城區(qū)域內物業(yè)主要集中在盤龍大道和巨龍大道沿線，且兩條干道的交叉口規(guī)劃為區(qū)域商業(yè)中心，因此本項目位于區(qū)域中心組團，配套相對集中，人氣最旺70盤龍城樓市分布圖中心組團-區(qū)域價值最高位于盤龍城核心位置,是盤龍城的區(qū)域價值峰值代表樓盤：領袖城,、名流人和天地、恒大名都別墅組團臨盤龍大道，以F天下為代表，開發(fā)較早，多數是一些超級大盤，在盤龍城定位高端，常年引領區(qū)域別墅價格走勢代表樓盤：F天下、盤龍灣恒大、F系列組團臨近岱黃高速，交通較為便利，區(qū)位價值較高代表樓盤：F陽光城、08經典、恒大名都復合型組團位于區(qū)域主干道盤龍大道兩側，以中低密度或高低配的復合型項目為主代表樓盤：巢上城、中國院子巨龍大道岱黃高速盤龍大道恒大、F組團中心組團別墅組團復合型組團項目價值1：位于盤龍城區(qū)域中心，占有區(qū)位優(yōu)勢21341領袖城2名流人和天地3恒大名都4中國院子70區(qū)域內物業(yè)主要集中在盤龍大道和巨龍大道沿線，且兩條干道的交叉項目在盤龍城區(qū)域屬于三大規(guī)模項目之一，具有規(guī)模優(yōu)勢項目規(guī)模物業(yè)類型平均價格（元）銷售速度F、陽光城160畝普通住宅430040-45哥特帝景163畝380045-50鼎鑫·摩卡小鎮(zhèn)308畝380030-40名流人和天地810畝4300100-110領袖城250畝380060-80漢飛·向上城100畝3800剛開盤恒大名都570畝4500120-13008經典60畝400040-45美景天成210畝400030-40巢800畝（還剩200畝）普通住宅450050-60獨棟、聯(lián)排、疊拼7000-130008-10F天下3160畝純獨棟1300010-20中國院子3500畝（含1000畝左右的山體和湖泊）獨棟、聯(lián)排、疊拼8000左右20-30盤龍灣870畝獨棟聯(lián)排、雙拼80002-3區(qū)域內大規(guī)模項目有名流人和天地、恒大名都、巢、中國院子、F天下、盤龍灣。但規(guī)模超過千畝的只有F天下和中國院子。人和天地、恒大名都、中國院子、巢整體表現超越市場，實現了價格或者銷售的速度。項目價值2：規(guī)模優(yōu)勢71項目在盤龍城區(qū)域屬于三大規(guī)模項目之一，具有規(guī)模優(yōu)勢項目規(guī)模恒大名都：盤龍城內最高端樓盤，依靠其豪華展示、高性價比、自身品質和品牌，實現火爆開盤和持續(xù)快銷，因在開盤前期對青山區(qū)定向宣傳，吸引了很多青山區(qū)改善性客戶規(guī)模占地面積:570畝產品形式高層、聯(lián)排、疊拼戶型高層2房（80-90平）、3房（100-130平）、4房(144平)，單價6000左右，含1500的裝修標準，聯(lián)排200平，單價8000-9000，以前開發(fā)商剩余的聯(lián)排總價約120萬，疊拼140-240平客戶漢口北市場的生意人、漢口市區(qū)、武昌青山區(qū)客戶，首置客戶占到70%，漢口北市場的客戶占到10%銷售狀況10月3日開盤，開盤當日勁銷接近3個億，至今共銷售500余套房價格高層單價6000元，含1500元的裝修配套1萬平的商業(yè)街、會所面積5200平驅動力：豪華展示+性價比（裝修、品質）+品牌超大廣場、氣派的大門中心水景、酒店式的會所72恒大名都：盤龍城內最高端樓盤，依靠其豪華展示、高性價比、自身名流人和天地：盤龍城首個復合大型社區(qū)，通過交通巴士、中百倉儲等配套，營造宜居環(huán)境，中百倉儲運營后，銷售速度翻倍增長規(guī)模810畝客戶１.由于價格壓力，漢口的外溢群體；２.武漢周邊的城市人口；３.由于交通改善，部分青山人群；４.盤龍城本地人配套商業(yè)配套：1萬平米中百倉儲、6000平米社區(qū)商業(yè)街；教育配套：5200平米18班幼兒園，小學規(guī)劃中；公共設施：社區(qū)內建有酒店、郵電、儲蓄、衛(wèi)生服務中心、4000平米會所等各種公共配套；交通配套：開往市區(qū)巴士，共兩條線，分別開到武昌徐東和武展，每天六班73時間銷售速度(套/月）價格(元/平）2010年初-2010年8月50-6041002010年8月-至今100-1104300人和天地的中百倉儲于2010年8月開始運營巨龍大道盤龍大道人和天地本項目驅動力：大型超市+社區(qū)巴士+性價比73名流人和天地：盤龍城首個復合大型社區(qū)，通過交通巴士、中百倉儲規(guī)模：占地3500畝，內鑲1500畝的湯仁海產品形式：獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼

銷售價格：聯(lián)排200平左右，總價160-250萬；雙拼總價280-290萬；獨棟面積270平，總價388萬，豪宅獨棟總價700萬以上。

銷售速度：20-30套/月客戶：漢口市區(qū)的客戶為主巨龍大道盤龍大道中國院子本項目山水資源中式風情可以看出，幾個明星項目依靠塑造品質、高性價比、完善配套得到客戶認可，銷售速度或價格有所突破驅動力：資源+性價比中國院子：依靠山水資源，打造江南風情水系和蘇州園林景觀，此外主力總價控制在250萬以內，高性價比持續(xù)吸引客戶，別墅銷售速度在區(qū)域內最好74規(guī)模：占地3500畝，內鑲1500畝的湯仁海巨龍大道盤龍大但是我們發(fā)現，區(qū)域內整體配套缺乏，區(qū)域內房地產陷入“諸侯混戰(zhàn)、各自為政”格局項目建面（㎡）配套名流人和天地69萬1萬平米中百倉儲、6000平米社區(qū)商業(yè)街、4000平米會所等各種公共配套；市區(qū)巴士恒大名都24萬1萬平的商業(yè)街、會所面積5200平中國院子53萬中百超市、零售店盤龍城整體配套太差了，也就是人和天地了，但是也就一個中百倉儲、幼兒園什么的，領袖城的商業(yè)街就像花架子，沒什么用處，這些配套零零散散的，沒成規(guī)模，還是沒什么生活氛圍。公交車緊等都不來，半個小時來一趟算是好的，過了8點外頭黑漆漆的，菜都是下了班直接在市區(qū)買好——根據盤龍城業(yè)主訪談資料整理生活、教育、交通等配套不齊，或有名無實，零散分布，不成氣候，有大盤之規(guī)模卻無大盤之便利75但是我們發(fā)現，區(qū)域內整體配套缺乏，區(qū)域內房地產陷入“諸侯混戰(zhàn)市場機會挖掘：利用區(qū)位優(yōu)勢、整合周邊資源，打造配套、提高產品力，結合性價比引領區(qū)域成為盤龍城區(qū)置業(yè)熱點，實現增速與高價，展現大盤的氣勢區(qū)位優(yōu)勢整合資源提高產品力性價比項目位于盤龍城區(qū)域熱點中心地帶，周邊配套集中超越區(qū)域市場水平，提升產品、園林品質與營造水平戶型實用型贈送，提升客戶性價比感知整合周邊的醫(yī)院、28街、中百倉儲以及領袖城、名流人和天地項目的資源，為項目所用提高產品力、完善配套等措施增強產品性價比金碧文華會所恒大名都：豪華展示、性價比、品名流人和天地：配套、性價比中國院子：資源、配套76市場機會挖掘：利用區(qū)位優(yōu)勢、整合周邊資源，打造配套、提高產品本次匯報結構77屬性界定核心問題梳理案例分析競爭機會挖掘發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃方案整體發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產品定位本體價值挖掘客戶分析驅動模式選擇77本次匯報結構77屬性界定核心問題案例分析競爭機會挖掘發(fā)展戰(zhàn)略客戶置業(yè)的目的可歸結為自住和投資，多數兼有資產保值，用于未來居??；其置業(yè)行為根據財富層級、價值訴求、置業(yè)次數而有所區(qū)別自住投資財富層級價值訴求置業(yè)次數置業(yè)目的影響因素置業(yè)行為決定武漢市場客戶置業(yè)模型78客戶置業(yè)的目的可歸結為自住和投資，多數兼有資產保值，用于未來結合本項目的地理位置，在區(qū)域融合度低的現實下，大武漢地區(qū)可按地域劃分為五個圈層，其中漢口客戶根據財富層級再進行細分漢口客戶盤龍城客戶金銀湖與后湖黃陂與周邊縣市武昌與漢陽頂級富豪富裕階層城市中產小康之家城市工薪由于漢口市區(qū)客戶為區(qū)域目前主流客戶，因此將漢口客戶再按照財富層級細分漢口客戶79結合本項目的地理位置，在區(qū)域融合度低的現實下，大武漢地區(qū)可按【漢口·頂級富豪】承受總價在800萬以上，數量極少，以超大型私企業(yè)主或企業(yè)董事為主，多次置業(yè)并且大多數在市區(qū)至少有一套江景豪宅頂級富豪現狀現居住物業(yè)200平米以上的大平層/復式產品/別墅置業(yè)次數多次置業(yè)、大多在市區(qū)至少有一套江景豪宅總價承受能力800萬以上客戶構成以超大型私企業(yè)主和企業(yè)董事、跨國公司高管為主客戶量級數量極少典型客戶案例：王總：45--50歲，打算購置保利十二橡樹莊園的臨湖獨棟別墅，看中湯遜湖的環(huán)境和項目純獨棟的氛圍，以后