物業(yè)管理服務(wù)實施方案

--PAGE12-物業(yè)管理服務(wù)實施方案一、物業(yè)公用部位維修服務(wù)方案1、物業(yè)共用部位的維修服務(wù)方案對共用場地、房屋的使用狀態(tài)、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、材料的破損、變形、受力狀況應(yīng)每年逐項進行全面檢查，認(rèn)真記錄，以便結(jié)合本區(qū)情況，編制一套完整的房屋維修計劃，具體內(nèi)容包括如下：房屋結(jié)構(gòu)維修養(yǎng)護共用道路、樓地面維修養(yǎng)護屋面工程維修養(yǎng)護小區(qū)景點、共用部位房屋墻面裝飾工程維修養(yǎng)護門窗工程維修養(yǎng)護內(nèi)做好質(zhì)量跟蹤工作。維修組應(yīng)在問題出現(xiàn)后及時到現(xiàn)場察看，緊急維修（如水電維修）在二十四小時內(nèi)完成，一般維修應(yīng)向用戶約定維修及完成時間。維修費用，在保修期限內(nèi)由開發(fā)商承擔(dān)，保修期限以后的維修費用：共用部位的維修養(yǎng)護計劃為確保房屋共用部位的使用功能正常，服務(wù)中心將擬定巡檢方案和作業(yè)計劃修和更新改造的項目費用資金按規(guī)定從維修資金中支付。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備的管理、維修方案1、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)方案完好。適用范圍：適用于物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。職責(zé)○服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)審核《水電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況?！鸱?wù)中心主任負(fù)責(zé)組織制定《水電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織，監(jiān)督該計劃的實施。○工程部主管具體負(fù)責(zé)實施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。○小區(qū)服務(wù)中心向有關(guān)用戶通知停水情況。程序要點○《水電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定*每年的12月15日前，由服務(wù)中心組織工程部主管、管理員一起研究、制定《水電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批；*制定《水電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則；*《水電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：○水電工對給排水設(shè)備設(shè)施進行保養(yǎng)時，應(yīng)按《水電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。○小區(qū)內(nèi)主供水管（N100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換，以及控制柜內(nèi)變頻器、PC房管理員負(fù)責(zé)?！鹚脵C組維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的4月、10月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。*電動機維修保養(yǎng)：每季定期維修保養(yǎng)*水泵維修保養(yǎng)：每月定期維修保養(yǎng)○明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次。每年給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8時。對于計劃中為列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補充至計劃后寫出“事故報告”并上報公司。水泵房管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《成冊后交機電維修部存檔，保存期為長期。24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。2、給、排水系統(tǒng)的管理方案供水系統(tǒng)管理○維修組對供水系統(tǒng)進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向管理處匯報，并在《處理。○供水系統(tǒng)需停水維修時，水電工應(yīng)提前24小時通知用戶，服務(wù)中心要提前張貼《停水通知》，工程部主管負(fù)責(zé)系統(tǒng)小型維修保養(yǎng)工作的檢查監(jiān)督。給排水系統(tǒng)管理○水電班每月對下水道、污水管、雨水管、明暗溝等設(shè)施檢查一次，并填寫○接到《項目申報表》，要及時派員處理。預(yù)算交項目經(jīng)理審核。上報公司總經(jīng)理審批。3、供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)方案目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施各項性能良好。適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。職責(zé)○經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況?！鸱?wù)中心主任、工程主管、管理員負(fù)責(zé)組織制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督、實施該計劃工程部負(fù)責(zé)提供技術(shù)指導(dǎo)?！鸸こ滩恐鞴堋⑺姽へ?fù)責(zé)對供電設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)。○服務(wù)中心負(fù)責(zé)有關(guān)用戶通知停電情況。程序要點○《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。*每年的12月15日前，由服務(wù)中心主任組織工程主管、管理人員一起研究、制定《水電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批?！饘┡潆娫O(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，按《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。值班電工負(fù)責(zé)。4、柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)方案目的電機良好運行。適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)工作。職責(zé)○服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)審核設(shè)備維修保年度計劃，并檢查該計劃執(zhí)行情況?！鸸こ滩恐鞴茇?fù)責(zé)組織制定設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，并組織、監(jiān)督該計劃的執(zhí)行?！鹚姽へ?fù)責(zé)柴油發(fā)電機的日常維修保養(yǎng)。程序要點○維修保養(yǎng)計劃制定。*經(jīng)理核實后上報公司審批。*制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)計劃的原則；*柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：·維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；·具體實施維修保養(yǎng)時間；·預(yù)計費用；○柴油發(fā)電機叫外附件的維修保養(yǎng)，由小區(qū)服務(wù)中心維修組負(fù)責(zé)，其余維修保養(yǎng)由外委完成。*進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)注意可拆零件的相對位置及其順序（必要時應(yīng)作記號，不可拆零件的結(jié)構(gòu)特點，并掌握好重新裝回時的用力力度（用扭力扳手。*空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次?！饘τ诓裼桶l(fā)電機的拆機維修或調(diào)整應(yīng)由主管填寫，經(jīng)管理處經(jīng)理、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由外委單位完成。事故報告并上報公司。○對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應(yīng)清晰完整規(guī)范地記錄《 水電工工作記錄》內(nèi)，保存期一年。5、公共設(shè)施維修養(yǎng)護方案為加強轄區(qū)道路、市政公共設(shè)施的養(yǎng)護和維修工作，正確使用、保養(yǎng)設(shè)施，不僅可以延長設(shè)施維修周期，減少養(yǎng)護費用，為用戶創(chuàng)造良好居住環(huán)境，并按照保養(yǎng)要求制定本區(qū)計劃。道路的養(yǎng)護○對道路每季度檢查一次，發(fā)現(xiàn)路面有裂縫應(yīng)進行及時修補，如裂縫長期不修，路面便沉陷，經(jīng)過行車的碾壓發(fā)展成坑槽?！鸬缆返男迯?fù)應(yīng)使面層材料盡可能做到與原路面相同或接近一致，而且要做到不沉不裂，不高不低，與原路面平整一致。排水設(shè)施的養(yǎng)護○對排水設(shè)施每季度檢查一次，禁止阻塞、破壞排水設(shè)施和排水出口。○保證不向井、雨水口傾倒垃圾、渣土和雜物?！鹇渌苁褂霉δ苷?，管道暢通、不滴水。○檢查化糞池和砂井每年全面清洗一次。公共設(shè)施養(yǎng)護○對小區(qū)內(nèi)標(biāo)志圖（牌、宣傳欄、文明公約牌每季度檢查一次，保證圖（牌）完好清晰，掛筑安全，支架不生銹和松動?！饳z查信箱是否整齊、清潔、安穩(wěn)。○標(biāo)志圖（牌）發(fā)現(xiàn)松動的應(yīng)及時維修?！鸱览紫到y(tǒng)須對避雷針、避雷器、地線進行檢查，保證不生銹、不脫落，地線接駁完整。每年檢查一次，維修保養(yǎng)計劃由工程部編制和實施。○娛樂設(shè)施如滑梯保證不破損、不殘缺和使用安全?！鹜＼噲鲈O(shè)備和車場值班室、停車標(biāo)志牌保證不破損，指示明顯，減速線、停車線、導(dǎo)向線保持清晰。○車棚頂、護欄、車場值班室保證不破損、鐵護欄不生繡?！鹣劳ǖ朗褂霉δ苷?、無安全隱患。三、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔保潔方案指揮協(xié)調(diào)清掃清洗指揮協(xié)調(diào)清掃清洗巡查維護計不合格項品劃質(zhì)安監(jiān)排督2、保潔范圍等別墅外公共部位衛(wèi)生保潔。衛(wèi)生清掃保潔。3、保潔作業(yè)要求保潔時間規(guī)定每日上午（夏秋季：7：0，春冬季：7：、下午（夏秋季：：0，開始責(zé)任區(qū)域內(nèi)的首次全面保潔工作，每日上午（0070、下午（309，春冬季：13：00—18：00）做好責(zé)任區(qū)域內(nèi)保潔維護工作。區(qū)域部分工作內(nèi)容區(qū)域部分工作內(nèi)容經(jīng)常日周期周 月季標(biāo)準(zhǔn)程度住宅樓外圍道路和廣場清掃√無泥沙、污垢、煙頭、雜物廣場堆積保潔√無積塵、雜物綠化帶花盆煙頭、雜物清理√無紙屑、煙頭等雜物垃圾箱清潔√無散落垃圾、無污跡垃圾箱清洗√外表干凈、無污跡標(biāo)識、宣傳欄、護欄、燈具擦拭√無散落垃圾、墻面無污跡噴水池定期清洗√無青苔、水垢噴水池雜物清理√無紙屑、雜物日常保潔考核措施保潔范保潔范圍考核措施10工作標(biāo)準(zhǔn)占60分，客戶滿意度占20分，遵章守紀(jì)占10（5元/分）樓幢50㎡21直徑1㎝5個扣1分；綠化帶草坪出現(xiàn)塑料袋、外面煙頭等雜物，每發(fā)現(xiàn)一處扣1分；燈具等周圍出現(xiàn)散落垃圾每發(fā)現(xiàn)一次扣1分；垃圾箱、標(biāo)識、宣傳欄、護欄、燈具等未按標(biāo)準(zhǔn)完成保潔，每發(fā)現(xiàn)一次扣5分；噴水池內(nèi)出現(xiàn)大的漂浮雜物，每個扣1分。4、保潔質(zhì)量管理措施（1）管理總則○開工前，對職工進行自身素質(zhì)的強化，提高職工的清潔質(zhì)量意識，確保職工在工作中做到談吐文雅、舉止大方、形象整潔、禮貌待人。為提高清潔工質(zhì)量提高人員保障。○定崗定位，責(zé)任到人，制定崗位責(zé)任制，將工作質(zhì)量與職工個人收入掛鉤，本著“誰高制度保障。○嚴(yán)格按要求使用各種清潔用具及材料，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程及工作流程作業(yè)，為提高清潔工作質(zhì)量提供保障。四、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護方案1、利用技術(shù)維護公共秩序閉路監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)包括大旋轉(zhuǎn)云臺的室外監(jiān)視探頭，主要安裝在需定點監(jiān)控的地方，如停車場、道路行人步行出入處。監(jiān)控結(jié)果將由設(shè)在信息處理指揮中心的24小時循環(huán)錄像系統(tǒng)記錄在硬盤上，以備查證。這種監(jiān)控方式將會在技術(shù)對小區(qū)治安給予充分的保障。小區(qū)大門口門禁系統(tǒng)大門口采用禁系統(tǒng)后，非小區(qū)的住戶將被擋在小區(qū)外，把好了安全的第一關(guān)。2、利用人防對公共秩序進行維護來的成功經(jīng)驗。為了營造祥和寧靜的小區(qū)氣氛，秩序維護人員安排方面落實以下措施：公共秩序維護○對小區(qū)入口實行24小時值勤；○對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查一次；○對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理；○對來訪人員實行登記管理；○對進出小區(qū)車輛實行證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；○大件物品憑“出門條”放行；○對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告政府有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施；停車場管理的情況，如果不能通過服務(wù)中心的車況（含司機）管員高度的責(zé)任心及主管人員嚴(yán)格認(rèn)真的檢查制度。規(guī)范的治安巡邏3、消防安全管理受到教育不放過；事故責(zé)任人未受到處理不放過；沒有采取必要措施也不放過。原則：○先控制后消滅；○救人重于救火；○先重點后一般?；饒隽x務(wù)消防隊任務(wù)：○協(xié)助公安消防隊完成滅火、救人、疏散物資任務(wù)；○公安消防隊到達火場后，義務(wù)消防隊指揮應(yīng)及時向公安消防隊火場指揮員報告火場情況，以便迅速、準(zhǔn)確投入滅火戰(zhàn)斗。疏散自救方法：○熟悉環(huán)境，臨危不亂；保持鎮(zhèn)靜，明扁方向；不入險地，不貪財物；簡易防護，掩鼻量在陽臺、窗口。火災(zāi)、火警應(yīng)急處理程序崗?fù)ぶ蛋?、車管、巡邏秩序維護員、物管及其相關(guān)人員發(fā)現(xiàn)火警、火災(zāi)處理○發(fā)現(xiàn)火警：聽到警鈴或發(fā)現(xiàn)樓層、煙霧?！鸺皶r通知管理處，部門領(lǐng)導(dǎo)，同時通知相關(guān)人員現(xiàn)場確認(rèn)；○利用周圍的消防器材，配合義務(wù)消防員將火源撲滅。發(fā)現(xiàn)火災(zāi)：看到樓層著火或有火焰竄出窗外○立即撥打“119”火警電話報警（報警時應(yīng)講清楚著火的具體樓層、門牌號碼、有無重大危險源、什么物質(zhì)著火、報警人姓名及其報警電話號碼排相關(guān)人員去路口接消防車；○利用身邊的消防應(yīng)急器材及時趕到現(xiàn)場協(xié)助撲救火災(zāi)；○做好火場安全秩序維護，保護好火災(zāi)現(xiàn)場。發(fā)現(xiàn)停放車輛著火○及時用干粉滅火器，泡沫滅火器或石棉毯將著火車輛火源撲滅；○向領(lǐng)導(dǎo)匯報，并通知車主前往部門處理；○發(fā)現(xiàn)車輛漏油或油箱著火及時用沙土或干粉、泡沫滅火器將火源撲滅，并迅速撤離現(xiàn)場，同時遠(yuǎn)距離現(xiàn)場監(jiān)控。值班人員火災(zāi)、火警處理○值班人員在發(fā)現(xiàn)火災(zāi)火警的情況下（顯示屏顯火災(zāi)）應(yīng)及時通知相關(guān)人員（秩序維護員或消防檢修員）趕到現(xiàn)場（報警點）確認(rèn)，如系統(tǒng)發(fā)生故障應(yīng)及時通知檢修員排除（序文件規(guī)定時間?！鹑绨l(fā)現(xiàn)明火應(yīng)立即用樓層的消防設(shè)施器材將初起活源撲滅，并及時向物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)匯報情況；火災(zāi)事故處理服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)，并安排專人去路口迎接消防車；○與此同時通知值班電工切斷著火電源、氣源將電梯迫降至首層，開啟消防泵和應(yīng)急發(fā)電機，啟動排煙系統(tǒng)，確保消防給水正常。五、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行使及停泊的管理方案1、車輛進入所有車輛進、出車場時應(yīng)向車主敬禮，必要時說“謝謝”或點頭致禮。動手打人，應(yīng)通知領(lǐng)導(dǎo)，將肇事者送交公安機關(guān)處理。誤會。值班員必須站在欄桿邊從事車輛管理。2、車輛離場。手中。費、少收費、收費不給票的行為。對遺失“車輛停車卡”的車輛不得放行，并要求車主到服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù)。當(dāng)遇到車輛“沖卡”時，盡量追，并迅速向領(lǐng)導(dǎo)及派出所報告，做好記錄。響交通堵塞的地方。3、車輛巡視秩序維護員巡查時發(fā)現(xiàn)車輛有損壞和漏水漏油等現(xiàn)象，應(yīng)及時告知車主。具，應(yīng)將其帶到安保部或扭送公