2021年物業(yè)服務(wù)行業(yè)年報(bào)綜述

一、板塊業(yè)績(jī)回顧板塊新上市公司減，爭(zhēng)格局大體穩(wěn)定初步計(jì)至222年4A和H股市國(guó)內(nèi)業(yè)業(yè)已超0家頭物公中，萬(wàn)云金物、龍智生尚未上市其大物公均登資市。圖表：當(dāng)年物業(yè)公司市數(shù)量（個(gè)）886386420年之前 8 9 0 24、圖表：市值排名前20的AH股上市物業(yè)公司況代碼名稱上市日期總市值（元）.K碧桂園務(wù).3.K華潤(rùn)萬(wàn)生活.9.K中海物業(yè).7.K保利物業(yè).7.K綠城服務(wù).7.K恒大物業(yè).1.SZ招商積余.8.K旭輝永服務(wù).8.K雅生活務(wù).8.K金科服務(wù).1.K融創(chuàng)服務(wù).8.K世茂服務(wù).3.K新城悅務(wù).3.SZ新大正.5.K濱江服務(wù).5.K合景悠活.4.K越秀服務(wù).6.K寶龍商業(yè).5.K金茂服務(wù).0.SZ特發(fā)服務(wù).7、 注：以2年5月3日盤為準(zhǔn)具體217年前有較的業(yè)司擇市208019年分有6和8家20為業(yè)司市期有18家業(yè)公司上多大物司221上的業(yè)司數(shù)降至13，且體量。目大型業(yè)公司，萬(wàn)物與龍智創(chuàng)生已交，有望在02上。物業(yè)行業(yè)資本市場(chǎng)格本穩(wěn)定：因有點(diǎn)一，業(yè)頭已實(shí)現(xiàn)上市交表；二，小型物公司在前市的認(rèn)知情緒，難給到估值，少中型物業(yè)司放棄獨(dú)上，轉(zhuǎn)而頭部司作或出，也有分因房地產(chǎn)公司資壓力擇出售業(yè)子司因此，們認(rèn)為前資市場(chǎng)的業(yè)板塊經(jīng)較穩(wěn)定，體呈出者恒的。收入利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)利率步入穩(wěn)定區(qū)間收入端看：以AH上的56物業(yè)業(yè)樣，201年計(jì)營(yíng)業(yè)入11，0172021同增分別為905302、3531、471503。圖表：AH股物業(yè)服板塊營(yíng)業(yè)收入及增情況0

營(yíng)業(yè)總收入億元) 營(yíng)業(yè)總收入同7 8 9 0

.%.%.%.%.%.%.%、板塊收入有望維持高增近幾物板營(yíng)收增長(zhǎng)增還向上趨勢(shì)，我們認(rèn)為有以下幾點(diǎn)原因：1）上市公司得資本推動(dòng)，提升擴(kuò)張速度；2）房地產(chǎn)公司開始大量交付，大多數(shù)板塊內(nèi)公司能直接獲得來(lái)自母公司交付的項(xiàng)目非住宅領(lǐng)域進(jìn)一步放城市服務(wù)增服務(wù)等新業(yè)態(tài)的快成頭部公司在牌與金人力的加持下對(duì)存量住宅的滲透一提升。由于業(yè)業(yè)業(yè)展的期縱以上5原因除靠本收并購(gòu)驅(qū)剩下點(diǎn)可為行業(yè)期的驅(qū)，夠持續(xù)動(dòng)行規(guī)模的快擴(kuò)，此們斷行收的增有維持定韌。圖表：AH股物業(yè)服板塊歸母凈利潤(rùn)及速?zèng)r歸母凈利潤(rùn)億元) 歸母凈利潤(rùn)同比07 8 9 0

.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%、利潤(rùn)端看：以AH上的56物業(yè)業(yè)樣，201年計(jì)現(xiàn)歸母利潤(rùn)227億202021年比速別為5853、623、45887870500塊母利增同維持高增，利潤(rùn)或?qū)⒕S持高增長(zhǎng)于近入持高與利率為定，板塊利同樣幅增，歸母利增高于入增要因行業(yè)自217年今220年潤(rùn)體在升道利率凈率方面均明提。圖表：AH股物業(yè)服板塊毛利率情況 圖表：AH股物業(yè)服板塊凈利率情況.%.%.%.%.%.%.%

毛利率7 8 9 0

.%.%.%.%.%.%.%.%.%

凈利率7 8 9 0 、 、物業(yè)塊利在017020年提原我為有下：登陸資本市場(chǎng)帶來(lái)績(jī)的壓市物公中多靠房企然房產(chǎn)下公市并利潤(rùn)為心考核指企下業(yè)司主定升司體碑售后部門作成中心少房在下業(yè)門立前甚放棄對(duì)物板的潤(rùn)核但對(duì)務(wù)質(zhì)求高上市業(yè)板塊從集團(tuán)內(nèi)部的一個(gè)部門成為獨(dú)立主體，資本市場(chǎng)對(duì)業(yè)績(jī)有訴求物業(yè)塊經(jīng)一戰(zhàn)的轉(zhuǎn)們到少業(yè)公在市前后的年毛率均有顯提隨定在業(yè)均水平附考到多型物已上我為由市來(lái)公司戰(zhàn)調(diào)驅(qū)板毛率提的素響逐減少。管控優(yōu)化緩解本端力戰(zhàn)層業(yè)在上后轉(zhuǎn)向利潤(rùn)向具到行面現(xiàn)對(duì)本控物行作為勞動(dòng)集業(yè)大數(shù)司力在00右，于行業(yè)身在為級(jí)段理多較放在基工中層管理、中后臺(tái)系統(tǒng)等多個(gè)層面均有較大的改善空間。展望未來(lái)我們認(rèn)為當(dāng)前行業(yè)整體的管理效率和科技化水平依舊有提升空間大部物公在本有望一改。高利潤(rùn)率的增值業(yè)務(wù)收入占比提升：物業(yè)板塊綜合毛利率的穩(wěn)定，除了礎(chǔ)業(yè)務(wù)務(wù)利率性強(qiáng)外個(gè)原是毛利的增服收占提高合利水如碧園務(wù)的基礎(chǔ)業(yè)入比續(xù)降反毛的值務(wù)收占提，讓綜毛率以持。圖表：碧桂園服基物業(yè)服務(wù)占比持續(xù)降 圖表：碧桂園服務(wù)增服務(wù)毛利率水平較高綜合毛利率 物業(yè)管理服務(wù) 社區(qū)增值服務(wù)% 三供一業(yè)物業(yè)服務(wù) 三供一業(yè)供熱服務(wù) 非業(yè)主增值服務(wù).%.%.%.%.%.%.%.%.%.%

5 6 7 8 9 0

.%.%.%.%.%.%.%.%

城市環(huán)境衛(wèi)生服務(wù) 商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)5 6 7 8 9 0 、 、物業(yè)值務(wù)毛率普高基物服而增服也上市后業(yè)點(diǎn)力領(lǐng)域傳物行的主要焦基物業(yè)服隨社的展與民活平提產(chǎn)了多在基礎(chǔ)物服之的求或者業(yè)司以基地產(chǎn)鏈或社區(qū)間社生供鏈相務(wù)物公利用身事區(qū)管理，有天然客戶畫高粘性接觸戶的優(yōu)從事相關(guān)的務(wù)業(yè)或與業(yè)司作同索相的，然較大想空。2021年業(yè)塊毛率速較220有下我們?yōu)橐蛞且哐a(bǔ)退帶基服務(wù)分利的行低毛的值務(wù)收入比速升帶對(duì)相板毛率拖。預(yù)計(jì)未來(lái)利潤(rùn)率或持定慮長(zhǎng)期基業(yè)費(fèi)價(jià)人工成本持上的點(diǎn)我斷板毛率來(lái)短內(nèi)雖有善間，但整大率持定結(jié)構(gòu)看我認(rèn)管效率升科化投入能一定程上對(duì)沖成本上升及舊項(xiàng)目費(fèi)持續(xù)提升影響，同時(shí)增服領(lǐng)的續(xù)發(fā)也望撐合利率穩(wěn)。物業(yè)板塊三費(fèi)持續(xù)低業(yè)板近凈提除了利持提升帶動(dòng)外，業(yè)內(nèi)上司在費(fèi)用控端也保善趨勢(shì)。板銷售管理財(cái)務(wù)用率分從217年的121228至021年的110603綜合由217的162至221年的19。圖表：物業(yè)服務(wù)板塊費(fèi)持續(xù)降低銷售費(fèi)用率 管理費(fèi)用率.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%

財(cái)務(wù)費(fèi)用率 銷售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用率7 8 9 0 、由于內(nèi)業(yè)業(yè)然較為級(jí)發(fā)階的公可將率控制在0以下我認(rèn)為銷售管費(fèi)用率依有稍許改善間，預(yù)計(jì)業(yè)來(lái)費(fèi)率維在10左財(cái)用方本就低，下降間經(jīng)大。RE持續(xù)下降，預(yù)未將維持穩(wěn)定RE在218年后呈現(xiàn)降趨勢(shì)業(yè)務(wù)板資產(chǎn)報(bào)在018年達(dá)峰后呈持回落趨過(guò)邦析塊資周轉(zhuǎn)率為07附利在218年還提趨權(quán)乘大幅下從218年的53倍幅至01的2倍大拉了R。圖表1：物業(yè)服務(wù)板塊E水平自018年走低 圖表：物業(yè)服務(wù)板塊益乘數(shù)持續(xù)下降

7 8 9 0

.0.0.0.0.0.0.0.0.0

7 8 9 0 、 、圖表1：物業(yè)服務(wù)板塊產(chǎn)周轉(zhuǎn)率起伏不大 圖表1：碧物業(yè)服務(wù)板凈利率水平較為穩(wěn)定.0.8.6.4.2.0.8.6.4

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7 8 9 0 、 、權(quán)益乘數(shù)的大幅下降主要是分子端凈資產(chǎn)的大幅增長(zhǎng)導(dǎo)致。板塊凈資產(chǎn)的長(zhǎng)自于208物業(yè)司量市股資帶的有權(quán)益快速增加由于物輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)式，股資后大量現(xiàn)在手并未一間出資生收此速長(zhǎng)資產(chǎn)平發(fā)的業(yè)務(wù)間短錯(cuò)，來(lái)階性RE降。物業(yè)塊營(yíng)務(wù)凈率及體轉(zhuǎn)并有幅變著業(yè)板塊上市高潮褪去，股權(quán)融資降溫，權(quán)益乘數(shù)也會(huì)變得穩(wěn)定，我們認(rèn)為RE有快企長(zhǎng)看物板的RE維在221年水平附近。財(cái)務(wù)健康，現(xiàn)金充足物業(yè)業(yè)資屬較在司中市得金后資結(jié)得到大幅化行整資負(fù)債在01后至2右司產(chǎn)端主是金負(fù)端應(yīng)付為，多公無(wú)有負(fù)。圖表1：物業(yè)服務(wù)板產(chǎn)負(fù)債率快速下降 圖表1：物業(yè)服務(wù)板塊金債務(wù)比例較為健康

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短期借貸及長(zhǎng)期借貸當(dāng)?shù)狡诜謨|長(zhǎng)期借款億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物億元7 8 9 0 、 、我們的56家市公至221年手有負(fù)約33億而期手金達(dá)10板財(cái)健杠桿幾無(wú)有息負(fù)金而從持經(jīng)角看物服務(wù)業(yè)式輕資產(chǎn)屬較的本入即獲長(zhǎng)穩(wěn)的營(yíng)性金司經(jīng)營(yíng)層的險(xiǎn)對(duì)低。二、公司經(jīng)營(yíng)概述我們?nèi)K規(guī)靠前部重公AH市排前0）作為司面營(yíng)析樣綜合來(lái)看截至221年末物業(yè)板塊的重點(diǎn)公司大多保持了較高的收入業(yè)績(jī)?cè)鏊?，利?rùn)率基本穩(wěn)定，收入貢獻(xiàn)更加多元，面積擴(kuò)張維持高增速，賬面資金充足，體現(xiàn)了優(yōu)良的基本面。收入業(yè)績(jī)高增，公間化大多數(shù)公司收入實(shí)較的增長(zhǎng)們的20重點(diǎn)業(yè)司221年的入比長(zhǎng)位為51。具體來(lái)看：民企屬性，背靠房地產(chǎn)開發(fā)公司，偏住宅業(yè)態(tài)，存在較強(qiáng)的交付體量及并購(gòu)邏輯的公司，整體營(yíng)收規(guī)模增速較快：如碧桂園服務(wù)科務(wù)合悠融服輝升務(wù)茂越秀服務(wù)和金服務(wù)由上市且基數(shù)小，同現(xiàn)出高增速結(jié)果而國(guó)背偏建態(tài)管業(yè)第方業(yè)司的收相對(duì)慢但絕值依然較的。圖表1：部分重點(diǎn)物業(yè)司201年?duì)I業(yè)收入及比增速營(yíng)收億元) 同比增速0 0 0 0 0 0 0 碧桂園服華潤(rùn)萬(wàn)象生碧桂園服華潤(rùn)萬(wàn)象生中海物保利物招商積旭輝永升服雅生活服金科服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)世茂服務(wù)新大濱江服務(wù)合景悠活越秀服務(wù)寶龍商業(yè)金茂服務(wù)建發(fā)物業(yè)、業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c收入增大保持同向的高增長(zhǎng)統(tǒng)的20家點(diǎn)業(yè)司221年歸利潤(rùn)比長(zhǎng)位為48由行利潤(rùn)率較穩(wěn)，利與入增基持。具體司間利增速現(xiàn)異要營(yíng)增速凈變化決定營(yíng)增較的司應(yīng)利增較凈率變主要由毛率三的動(dòng)導(dǎo)華萬(wàn)生創(chuàng)服茂務(wù)等在提多業(yè)毛率同時(shí)降三比司凈率去同期有高提，此利潤(rùn)增高營(yíng)增。圖表1：部分重點(diǎn)物業(yè)司201年H1歸母凈利及同比增速歸母凈利潤(rùn)億元) 同比增5碧桂園服碧桂園服華潤(rùn)萬(wàn)象生中海物保利物綠城服招商積旭輝永升服雅生活服金科服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)世茂服務(wù)新城悅服新大濱江服務(wù)合景悠活越秀服務(wù)寶龍商業(yè)金茂服務(wù)建業(yè)新生建發(fā)物業(yè)

、毛利率整較穩(wěn)定，司間差距在縮小我們的0重業(yè)司01毛率均為762，較2020年幅升0pc。圖表1：部分重點(diǎn)物業(yè)司毛利率情

2021年業(yè)利升主因業(yè)公總收入構(gòu)毛率較高的增值服務(wù)占比持續(xù)提升，帶動(dòng)整體毛利率的提升而非基礎(chǔ)物管理務(wù)利在升若考去同疫期的補(bǔ)因礎(chǔ)服務(wù)毛率維已不。。00 01.%.%.%.%.%.%.%.%.%碧桂園服華潤(rùn)萬(wàn)象生中海物碧桂園服華潤(rùn)萬(wàn)象生中海物保利物綠城服招商積旭輝永升服雅生活服金科服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)世茂服務(wù)新城悅服新大濱江服務(wù)合景悠活越秀服務(wù)寶龍商業(yè)金茂服務(wù)建業(yè)新生建發(fā)物業(yè)、具體司間于務(wù)結(jié)占不種務(wù)的展熟不同等原存分高毛率間公里碧桂服業(yè)新生活公由本增服務(wù)展在列其服務(wù)高消類服該型務(wù)較產(chǎn)經(jīng)類務(wù)利低延伸利被拉低而動(dòng)體利走向業(yè)樞同一公因業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)豐毛率所升像管態(tài)于店在育商管部利有續(xù)善的間而高體司的利華潤(rùn)萬(wàn)象生活；外，部由于其主業(yè)務(wù)的為公建或存住公建態(tài)利偏量住項(xiàng)毛新住宅態(tài)致整體毛率其公低。綜合來(lái)看，公司間毛利率差距整體在縮小，具體來(lái)看是原先毛利率較高的公司面臨較大的毛利率下行壓力，而原本毛利率處于行業(yè)較低位臵的公司，憑借一系列新業(yè)務(wù)開展及存量業(yè)務(wù)的梳理改善項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效率，讓毛利率得到復(fù)。管控優(yōu)化，費(fèi)用率行圖表1：部分重點(diǎn)物業(yè)司凈利率情

我們的0重業(yè)司01凈率均為447，較2020年期升03pc。由費(fèi)毛率為平，021年物業(yè)公凈率平較年同整變不毛利走相且公司的利差正漸縮。00 01.%.%.%.%.%碧桂園服華潤(rùn)萬(wàn)象生中海物碧桂園服華潤(rùn)萬(wàn)象生中海物保利物招商積旭輝永升服雅生活服金科服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)世茂服務(wù)新城悅服新大濱江服務(wù)合景悠活越秀服務(wù)寶龍商業(yè)金茂服務(wù)建業(yè)新生建發(fā)物業(yè)、20重物公司體售管費(fèi)位為948較年期下降12pc。在行規(guī)快擴(kuò)的時(shí)部司沒(méi)大增加銷反大多數(shù)公實(shí)了用的行們建直通司間向較理銷售用判其控率為同公對(duì)目層管人的薪酬計(jì)理同可放成理用最終來(lái)費(fèi)率不同，薦過(guò)向公司身過(guò)歷情進(jìn)行較。圖表2：部分重點(diǎn)物業(yè)司費(fèi)用率（）情況00 01.%.%.%.%.%.%.%.%碧桂園服華潤(rùn)萬(wàn)象生中海物碧桂園服華潤(rùn)萬(wàn)象生中海物保利物綠城服招商積旭輝永升服雅生活服金科服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)世茂服務(wù)新城悅服濱江服務(wù)合景悠活越秀服務(wù)寶龍商業(yè)金茂服務(wù)建業(yè)新生建發(fā)物業(yè)、行業(yè)面業(yè)務(wù)業(yè)整的理營(yíng)舊較粗后數(shù)字化程仍較提空各家業(yè)司年中多披了信化升級(jí)規(guī)從統(tǒng)發(fā)到入用到映報(bào)表會(huì)后我們認(rèn)為業(yè)費(fèi)率來(lái)23的間望科技升迎進(jìn)一步改。杠桿較低，在手現(xiàn)富余我們的20家點(diǎn)公司01資負(fù)平均為472，較220年低05pc。業(yè)塊體產(chǎn)債率低考到其負(fù)大分無(wú)的營(yíng)性債風(fēng)程進(jìn)步降。圖表2：部分重點(diǎn)物業(yè)司201年資產(chǎn)負(fù)債率況00 01.%.%.%.%.%.%碧桂園服務(wù)中海物保利物碧桂園服務(wù)中海物保利物綠城服招商積旭輝永升服雅生活服金科服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)世茂服務(wù)新城悅服濱江服務(wù)合景悠活越秀服務(wù)寶龍商業(yè)金茂服務(wù)建業(yè)新生建發(fā)物業(yè)、公司度業(yè)司于是資經(jīng)市企融后實(shí)負(fù)債率的速如秀上市一220年負(fù)債達(dá)68，而上市后第年隨著凈產(chǎn)快速增加資產(chǎn)負(fù)債迅速降至0。目前樣公產(chǎn)債最高金服至21末為85我們預(yù)其過(guò)在202年3月上融快擴(kuò)凈資，在202年度的產(chǎn)債有迎可觀改。圖表2：部分重點(diǎn)物業(yè)司201年在手貨幣資情況00 01碧桂園服碧桂園服華潤(rùn)萬(wàn)象生中海物保利物綠城服招商積旭輝永升服雅生活服金科服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)世茂服務(wù)新城悅服新大濱江服務(wù)合景悠活越秀服務(wù)寶龍商業(yè)金茂服務(wù)建業(yè)新生建發(fā)物業(yè)、圖表2：部分重點(diǎn)物業(yè)司201年有息債情況00 01碧桂園服碧桂園服華潤(rùn)萬(wàn)象生中海物保利物綠城服招商積旭輝永升服雅生活服金科服務(wù)融創(chuàng)服務(wù)世茂服務(wù)新城悅服新大濱江服務(wù)合景悠活越秀服務(wù)寶龍商業(yè)金茂服務(wù)建業(yè)新生建發(fā)物業(yè)、大多數(shù)公司無(wú)有息債賬面現(xiàn)金充足至201年末除桂服務(wù)茂務(wù)招積及金服有定量有息主發(fā)行的可轉(zhuǎn)債招商積部分剩余開項(xiàng)目的，我們觀測(cè)重點(diǎn)物業(yè)司多面凈金狀慮物行要的礎(chǔ)業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)大數(shù)消類資產(chǎn)營(yíng)的務(wù)是資產(chǎn)營(yíng)式穩(wěn)態(tài)經(jīng)營(yíng)盤利項(xiàng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)流高凈潤(rùn)業(yè)業(yè)續(xù)經(jīng)營(yíng)的金較健。三、行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)判斷行業(yè)未來(lái)或長(zhǎng)期維較的景氣度物業(yè)在221年持了高收與潤(rùn)速利力持定然而這種長(zhǎng)能維，中一核要是業(yè)市場(chǎng)量我于201年6月12日布研報(bào)《物業(yè)服務(wù)行業(yè)專題看行業(yè)市場(chǎng)空間分了業(yè)塊業(yè)線的未市空情的來(lái)業(yè)業(yè)大務(wù)板塊均萬(wàn)的場(chǎng)力部公市率低未然有續(xù)速長(zhǎng)機(jī)。圖表2：我們測(cè)算截至025年行業(yè)市場(chǎng)空間有超過(guò)3萬(wàn)億元業(yè)務(wù)類型預(yù)計(jì)截至5年行業(yè)市場(chǎng)空間（億元）基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)住宅非住宅寫字樓產(chǎn)業(yè)園區(qū)學(xué)校醫(yī)院商業(yè)公共場(chǎng)館與樞紐城市服務(wù)增值服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)主增值服務(wù)合計(jì)物服行專：么行業(yè)場(chǎng)、圖表2：物業(yè)服務(wù)從社走向城市來(lái)源物業(yè)行業(yè)的業(yè)務(wù)范一在延展傳的宅業(yè)管到業(yè)公礎(chǔ)設(shè)施，乃片區(qū)、市綜合管理從基礎(chǔ)到設(shè)施服，再到產(chǎn)此外社增服廣上可理為繞產(chǎn)相的些濟(jì)動(dòng)目前物業(yè)司增服正在快探與段覆蓋業(yè)逐增業(yè)空間的上限在不斷提升。因此，我們認(rèn)為對(duì)行業(yè)是否能長(zhǎng)期維持較高的景氣度，可以更加樂(lè)觀、積去待。行業(yè)政策將保持穩(wěn)或觀的制定方向國(guó)內(nèi)業(yè)大度能夠行未的展出指新源扶策，房地的控都相應(yīng)業(yè)生為遠(yuǎn)影物行的策向同樣對(duì)業(yè)展資市表現(xiàn)到要響。圖表2：01年部分中央政府部門對(duì)物業(yè)務(wù)業(yè)相關(guān)指導(dǎo)政策發(fā)布時(shí)間政策文件部門物業(yè)相關(guān)心內(nèi)容《住房和鄉(xiāng)建設(shè)部1年1月等部門關(guān)加強(qiáng)和改住建部等0部委在物業(yè)服范圍價(jià)形成機(jī)業(yè)委會(huì)制完善鼓社區(qū)增務(wù)探索優(yōu)進(jìn)住宅物管理工作化維修資使用流等多維提改進(jìn)意見(jiàn)的通知》《1年新城鎮(zhèn)化會(huì)1年4月1年5《1年新城鎮(zhèn)化會(huì)1年4月1年5月和城鄉(xiāng)合發(fā)重點(diǎn)務(wù)》《關(guān)于進(jìn)城一刻鐘便民生圈建的意發(fā)改委商務(wù)等2部門見(jiàn)》1年7月《于維新就形態(tài)勞動(dòng)保障益的多人社等8項(xiàng)意見(jiàn)》

督促業(yè)會(huì)和業(yè)服企業(yè)行責(zé)，改社區(qū)業(yè)服管理支持老小區(qū)入市化物務(wù)或推社區(qū)管社組織等方式高物業(yè)務(wù)質(zhì)和標(biāo)化水等務(wù)。鼓勵(lì)有件的業(yè)服企業(yè)養(yǎng)托育家政政快遞前置等領(lǐng)域伸推動(dòng)物業(yè)務(wù)＋活服務(wù)”明確規(guī)用工健全障制等1年7月 《關(guān)于續(xù)整規(guī)范地產(chǎn)市秩序通知

住建等8

未按照業(yè)服合同定內(nèi)和準(zhǔn)提供務(wù)按規(guī)公示業(yè)務(wù)收費(fèi)目標(biāo)準(zhǔn)業(yè)共有分的營(yíng)與情況維資金用情等相息超出合同約定公示費(fèi)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)取用擅自利業(yè)主有部開展?fàn)I活動(dòng)侵占、挪業(yè)主有部經(jīng)營(yíng)益行為的治1年9

《關(guān)于強(qiáng)城老舊區(qū)改造套設(shè)建設(shè)通知》

住建部發(fā)改

提出城老舊區(qū)完改造條件的區(qū)通市場(chǎng)方式擇業(yè)化物服務(wù)公司管推建立組織下的社居委會(huì)業(yè)主員會(huì)業(yè)服務(wù)等廣泛與、商事、協(xié)互的社區(qū)理新制1年月

《關(guān)于動(dòng)生性服業(yè)補(bǔ)短上水提高民生活質(zhì)的干意見(jiàn)》

商務(wù)部發(fā)改委 推進(jìn)社物業(yè)伸發(fā)基礎(chǔ)性入式服務(wù)推動(dòng)城市快發(fā)年助餐家照護(hù)務(wù)。持利社會(huì)量展托育務(wù)設(shè)。全人、務(wù)相部、中央層面對(duì)行業(yè)定善制度與促進(jìn)發(fā)發(fā)央關(guān)門物業(yè)行業(yè)年政基要繞221年1月10委出的住和鄉(xiāng)設(shè)部等門于強(qiáng)改住宅業(yè)理作通來(lái)行這綱性指導(dǎo)政文主兩展1行現(xiàn)制的善2對(duì)業(yè)來(lái)展向的指引探要容納圍繞現(xiàn)有物業(yè)行業(yè)方面痛點(diǎn)進(jìn)行制度足優(yōu)化，及鼓勵(lì)物業(yè)公發(fā)其他社會(huì)服務(wù)業(yè)務(wù)大業(yè)版圖。發(fā)布時(shí)間政策文件地方與部門物業(yè)相關(guān)心內(nèi)容圖表2：01年部分地方政府部門對(duì)物業(yè)發(fā)布時(shí)間政策文件地方與部門物業(yè)相關(guān)心內(nèi)容1年3月 《物業(yè)務(wù)企用評(píng)管理法》 哈爾濱住建局

每年對(duì)業(yè)服企業(yè)行信等評(píng)價(jià)物務(wù)企業(yè)有違法律規(guī)規(guī)者物業(yè)務(wù)同約停物業(yè)務(wù)等形入嚴(yán)重信業(yè)黑名單”1年3月 《關(guān)于持物服務(wù)業(yè)開房產(chǎn)中介務(wù)關(guān)意見(jiàn)通知》

青島市建等8門 鼓勵(lì)物服務(wù)業(yè)通加兼重等方開展房產(chǎn)中服務(wù)等加強(qiáng)物管理度強(qiáng)化業(yè)指監(jiān)管強(qiáng)化維1年4月 《1年全物業(yè)理工要》 遼寧省建廳

修資信公積推進(jìn)管理融基社區(qū)，造標(biāo)項(xiàng)目1年7月 《于加和改我市宅物管理工的指意見(jiàn)》

天津市建等2部門 推動(dòng)物管理入基社會(huì)理指導(dǎo)業(yè)委員會(huì)充分揮作，推物業(yè)理務(wù)上水平加快推住宅區(qū)新基礎(chǔ)施設(shè)推動(dòng)業(yè)1年8月 《上海住房展十四五規(guī)劃》 上海市府

服務(wù)線線下合發(fā)；建立相符的物業(yè)服務(wù)市調(diào)節(jié)制促進(jìn)業(yè)企專業(yè)連化、品化經(jīng)。1年8月 《廣西族自區(qū)住物業(yè)務(wù)收管理作導(dǎo)意見(jiàn)》

廣西壯自治物價(jià)局住建廳

明確柳市住前期業(yè)服費(fèi)府指導(dǎo)及停車費(fèi)政指導(dǎo)準(zhǔn)。1年9月 《關(guān)于布物服務(wù)業(yè)開居社區(qū)養(yǎng)服試點(diǎn)名的通》1年9月 《深圳物業(yè)務(wù)企業(yè)法經(jīng)范收費(fèi)承諾書》

山東省建廳民政廳 確定“東綠泉物服務(wù)限司”等5家物業(yè)服企業(yè)展居社區(qū)老務(wù)試點(diǎn)。深圳市業(yè)管協(xié)會(huì) 要求公物業(yè)務(wù)收和共資信息內(nèi)增加優(yōu)質(zhì)業(yè)管服務(wù)給。各政及關(guān)門、地方層面對(duì)政策的地行落地規(guī)范細(xì)則動(dòng)業(yè)市場(chǎng)化鼓勵(lì)多元。2021年物行的政策要對(duì)央面指導(dǎo)向行化具，制度面采了制收費(fèi)準(zhǔn)完基治設(shè)企信評(píng)機(jī)等優(yōu)化市化面要開收和有金建“價(jià)符的費(fèi)市場(chǎng)調(diào)機(jī)。板塊估值觸底且呈分趨勢(shì)，優(yōu)質(zhì)民企存修空間物業(yè)業(yè)01下持續(xù)整主因憂地產(chǎn)業(yè)經(jīng)現(xiàn)信風(fēng)險(xiǎn)蔓來(lái)物子司沖時(shí)因育互網(wǎng)板相受政打，市場(chǎng)擔(dān)物行政會(huì)發(fā)轉(zhuǎn)。圖表2：恒生物業(yè)服務(wù)管理指數(shù)情況（S）0、201年物業(yè)行業(yè)資本市場(chǎng)如果用一個(gè)詞總結(jié)就是“前高后低，那么公司間的變化就是估值體系分到重塑，且222年初經(jīng)歷二次重塑。圖表2：部分重點(diǎn)物業(yè)司預(yù)期（02）自221年初至今表現(xiàn)、 ：股以5月9日盤為期E為一預(yù)期2021年物業(yè)公司間估值分化到重塑業(yè)司在019020的集市，經(jīng)歷了從普遍高估值到高估值與中估值分化的階段，觀察發(fā)現(xiàn)公司間估值在2021年已形了的分部司應(yīng)的2022年在35倍PE以上線司在255倍PE區(qū)間成型司在100倍E間一趨勢(shì)直到221年7梯公估本在一間波無(wú)越級(jí)的勢(shì)。隨著企用險(xiǎn)021年半總表持續(xù)弱趨勢(shì)且司此前保的值化生重半建起同梯估區(qū)被伴隨著整體估值下移，有部分公司從第一梯隊(duì)掉入第二、甚至第三梯隊(duì)；也有公司從第二梯隊(duì)晉升至第一梯隊(duì)。在這半年間，物業(yè)行業(yè)在資本市場(chǎng)上又進(jìn)行了新的一輪重估?？癸L(fēng)險(xiǎn)能力成為決當(dāng)估值高低的核心變市場(chǎng)物板在半間估值系次塑主是受房產(chǎn)發(fā)信風(fēng)險(xiǎn)擊讓業(yè)司營(yíng)的獨(dú)立及續(xù)受質(zhì)因公經(jīng)的定取代成性在個(gè)間段內(nèi)成估的定素。2022年初物業(yè)公司估現(xiàn)二次重塑：在201底估分的礎(chǔ)，02年開地行依難以到暖勢(shì)房基本惡帶對(duì)業(yè)塊的沖擊一加時(shí)場(chǎng)風(fēng)偏也一降對(duì)物公不從本面情況行對(duì)民營(yíng)景物給一的估折我們看到一時(shí)期如碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)等優(yōu)質(zhì)民企物業(yè)公司，估值較去年及年初均有一定程度的折讓；同國(guó)企、央企背景的業(yè)司，估值起伏不大。投資建議2021年報(bào)映物司基面方穩(wěn)向，收利維高長(zhǎng)盈利能穩(wěn)務(wù)康業(yè)務(wù)展頭勁物板塊01資市現(xiàn)較差主是房產(chǎn)聯(lián)信用險(xiǎn)累展后我們?yōu)闃I(yè)質(zhì)道輯不變，公高成長(zhǎng)輯變。投資向上推選行業(yè)龍頭優(yōu)質(zhì)的線司或細(xì)賽上有爭(zhēng)的頭公。短們?yōu)槠笃蟊车牡娘L(fēng)能較利業(yè)商積余、中海業(yè)、綠服等；中長(zhǎng)，房地板筑底回暖信用風(fēng)緩后建議注企頭優(yōu)一桂服旭輝升科新城悅創(chuàng)務(wù)此分道商商寫在來(lái)35年在量?jī)r(jià)齊的輯建關(guān)優(yōu)質(zhì)賽龍與線牌潤(rùn)象活龍商業(yè)新正星商、卓商等。附：建議關(guān)注公司可公