吉安縣廬陵大道附33號地上建筑物價值評估報告

房地產估價報告估價報告編號：估價項目名稱：吉安縣廬陵大道附33號地上建筑物價值評估估價委托人：江西吉安長運有限公司房地產估價機構：江西地源土地房地產評估規(guī)劃測繪有限公司注冊房地產估價師：估價報告出具日期：二。二二年四月七日致估價委托人函致估價委托人函江西吉安長運有限公司:承蒙委托，我公司組織注冊房地產估價師，對位于吉安縣廬陵大道附33號地上建筑物（不含土地使用權）價值進行了估價，價值時點為2022年3月30日。本次估價目的是為委托方了解建筑物價值提供參考依據(jù)。我公司按照國家有關法律法規(guī)和《房地產估價規(guī)范》的要求，遵循估價原則，按照估價工作程序，依據(jù)貴方提供的相關資料，選用成本法，通過綜合分析影響估價對象房地產價格因素，進行認真測算，確定估價對象在價值時點2022年3月30日滿足全部假設和限制條件下的價值為139.44萬元，人民幣大寫：壹佰巻拾玖萬肆仟肆佰元整。（評估結果詳見下表）特別提示:本報告僅限于為委托方了解建筑物價值提供參考依據(jù)。根據(jù)委托方要求，本次估價結果不含建筑物及附屬物所占土地使用權價值。建筑物評估堵浴江西估規(guī)劃測繪有限公司2、 本估價報吿的全文為一個不可分割的整體，報告使用者請詳細查閱本報告的估價師聲明、估價的假設與限制條件、房地產估價告.以對本報告有一個全面正確的了解。建筑物評估堵浴江西估規(guī)劃測繪有限公司岸導角價對象建筑面積（平方米）建筑結構層數(shù)單價（元/平方米）總價（萬元）各注1老汽車站1642.46磚涅5屢849139.44建筑物價格附表幣神：人民幣報告目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"\h估價師聲明 1\o"CurrentDocument"\h估價假設和限制條件 2\o"CurrentDocument"\h估價姑果報告 4一、 估價奏托人 4二、 房地產估價機構 4三、 估價目的 4四、 估價對史 4五、 價值時點 5六、 價值類型 5貝寸 八、 估價依據(jù) - 7九、 估價方法 7十、估價結果 8十一、注期房地產估價萍 9十二、實地查勘期 9十三、估價作業(yè)日期 9附件 101、 估價委托書1.印件2、 估價對象位JI圖3、 估價對象實地查勘情況和相關魂片4、 估價對象權屬證明復印件5、 房地產估價機構營業(yè)執(zhí)照和估價資質證書夏印件6、 注冊房地產估價師估價資格證書復印件江西地源土地房地產評估規(guī)劃測繪有限公司地址：南昌市紅谷沖新區(qū)紅谷中大道1376號辦公樓1726、1810室電話：(0791)82177808郵編：330038傳真：(0791)82177805估價師聲明我們鄭重聲明：1、 注冊房地產估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛僵記載、誤導性陳述和重大遺漏。2、 估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到估價報告中巳說明的假設和限制條件的限制。3、 注冊房地產估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害人沒有利害關系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。4、 注冊房地產估價師是按照中華人民共和國國家標準《房地產估價基本術語標準》(GB/T50899-2013)和《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-2015)的規(guī)定進行估價工作，撰寫估價報告。5、 注冊房地產估價師巳對本估價報告的估價對象進行了實地查勘。江西地源土地房地產評估規(guī)劃測繪有限公司地址，南呂市紅谷灘新區(qū)紅谷屮大道1376號辦公樓1726、1810室租話：（0791）82177808郵編：330038傳真：（0791）82177805估價假設和限制條件1、一般假設（1）本次估價所依據(jù)的估價對象權屬、面積、用途等資料，以估價委托人提供的資料為準，若提供的資料失實或有任何隱匿，本公司不承擔任何責任。（2）估價人員不具備對估價對象工程質量、房屋安全、優(yōu)劣情況進行判斷的資格，因此估價師對估價對象物業(yè)僅作一般性的查勘。估價師對估價對的結構、裝飾及設施等內在質量、房屋安全、環(huán)境污染等可能影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關注，但由于實地查勘僅限于其表面特征，在無相應的專業(yè)機構進行鑒定、檢測的情況下，不能確定估價對象建筑結構、設備、房屋安全以及環(huán)境污染等的內在質量及其他隱蔽部分是否存在缺陷或安全隱患。因此，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應專業(yè)機構進行鑒定、檢測的情況下，本次估價假設估價對象的工程質量達到國家建筑施工驗收規(guī)范規(guī)定的合格標準，且無建筑結構、設備、房屋安全以反環(huán)境污染等的內在質量缺陷或安全隱患。2、未定事項假設本次估價對象無未定事項，無未定事項假設。3、背痛事實偃設本次估價對象背離事實假設假設。4、不相一致俱設本次估價設定的估價對象建筑物面根均以委托方提供的資料為準，如與實際不符，則需重新調整評估。5、依據(jù)不足假設本次估價無依據(jù)不足事項，無依據(jù)不足假設。江西地源土地房地產評估規(guī)劃測繪有限公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷中大道江西地源土地房地產評估規(guī)劃測繪有限公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷中大道1376號辦公樓1726、1810室電話：(0791)82177808郵編：330038傳真：(0791)82177805平整)°(2)建筑物權益狀況根據(jù)委托方提供的資料及注冊房地產估價師現(xiàn)場勘查，估價對象為位于吉安縣廬陵大道附33號地上建筑物，根據(jù)估價人員現(xiàn)場調查情況可知，總建筑面積為1642.46平方米，建筑結構為磚混，所在層數(shù)為1-5層。整體均為簡單裝修，房屋現(xiàn)狀保養(yǎng)維護較好。至價值時點，根據(jù)委托方提供的資料及評估人員現(xiàn)場調査，估價對象無地役權等他項權利存在。五、 價值時點根據(jù)估價委托人所出具的委托書及《房地產估價規(guī)范》要求，確定價值時點為2022年3月30日，且該價值時點符合委托方對估價報告、估價價值、估價目的的使用要求。六、 價值類型本次評估的市場價值是指估價對象于2022年3月30日，在本次估價假設和限制條件下形成的客觀合理價格，即市場價值。七、 估價原則本次估價過程中，遵循的主要原則有：1、合法原則合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面，在合法產權方面，應以房地產權屬證書和有關證件為依據(jù)；在合法使用方面，應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應以法斧、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。2,最高最佳利用原則a江西地源土地房地產評估規(guī)劃測繪有限公司地址：南日市紅谷灘新區(qū)紅谷中大道1376號辦公樓1726、1810室電話：（0791）82177808師塢：330038傳真：（0791）82177805所謂最高最佳利用是估價對象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行、經過充分合理的論證，并能給予估價對象帶來最髙價值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量。這是因為在房地產市場中，每位房地產擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產的潛力，釆用最高最佳利用方式，取得最大的收益。3、價值時點原則房地產市場是不斷變化的，房地產價格具有很強的時間性，它是某一時點上的價格。在不同時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。價值時點原則是指求取某一時點上的價格，所以在評估一宗房地產的價格時，必須假定市場停止在價值時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。4、獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則要求房地產估價師站地中立的產場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價格。5、替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格中經過相互影響與比較之后來決定。房地產價格也同樣遵循替代規(guī)律，受其它具有相同使用價值的房地產，即同類型具有替代可能的房地產價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。八、估價依據(jù)1、《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）；江西地源土地房地產評估規(guī)劃測繪有限公司地址：南昌市紅谷濰新區(qū)紅谷中大道江西地源土地房地產評估規(guī)劃測繪有限公司地址：南昌市紅谷濰新區(qū)紅谷中大道1376號辦公樓1726、1810室電話：(0791)82177808郞編：330038傳真:(0791)821778052、 《房地產估價基本術語標準》(GB/T50899—2013)；3、 《中華人民共和國城市房地產管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議第三次修正，自2020年1月1日起實施)；4、 《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議第三次修正，自2020年1月1日起實施)；5、 《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人大三次會議表決通過，自2021年1月1日起施行)：6、 國家、地方等有關法律、行政法規(guī)；7、 《委托估價函》、《房屋所有權證》；8、 現(xiàn)場勘察、市場調查所取得的資料。九、估價方法1、建筑物估價方法的選擇根據(jù)《房地產估價規(guī)范》等，通行的評估方法有比較法、收益法、假設開發(fā)法、成本法等。注冊房地產估價師在認真分析所掌握的資料并對估價對象進行實地勘察后，根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標準《房地產估價規(guī)范》，分析如下：比較法：估價對象為吉安縣廬陵大道附33號地上建筑物，當?shù)責o單純出售地上建筑物案例，無法收集3個以上案例進行比較，故不適宜采用比較法。收益法：由于此次評估僅為建筑物，未包含建筑物所占土地，當?shù)責o建筑物單獨出租案例，無法確定收益，故不選用收益法。成本法：由于此次評估估價對象僅為建筑物部分，地上建筑物成本88江西地源土地房地產評估規(guī)劃測繪有限公司國，地址：南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷中大道1376號辦公樓】726、1810室/電話：（0791）82177808郵編：330038傳真：（0791）82177805資料比較容易收集，故可釆用成本法進行評估。（4）假設開發(fā)法：假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，該方法測算出的結果均包含建筑物所占土地價值，由于此次估價對象僅為建筑物部分，未包含建気物所占土地價值，則不適宜采用俱設開發(fā)法。根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標準《房地產估價規(guī)范》，經研究，在此次評估中，選取成本法作為本次估價釆用的基本方法來求取估價對象價值。成本法即估算重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，再結合成新率（綜合考慮年限、實體性、功能性和經濟性貶值求?。┕浪銓绻纼r對象的市場價格。十、估價緒果的測算，并結合估價經驗和對影響物業(yè)價值的因素分析根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序方法，仔細考察估價對象的建筑特征及使用和維護情況的測算，并結合估價經驗和對影響物業(yè)價值的因素分析價值時點2022年3月30日的房地產價值為139.44萬元佰意拾玖萬肆仟舞佰元整。江西地源土地房地產評估規(guī)劃測繪有限公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷中大道江西地源土地房地產評估規(guī)劃測繪有限公司地址：南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷中大道1376號辦公樓1726、1810室電話：(0791)82177808郵編：330038傳真：(0791)82177805十一、注冊房地產估價師參加估價的注冊房地產估價師姓名注冊號簽名簽名日期吳文忠3620020047V 年月日