房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識前言一個優(yōu)秀的營銷人員，不僅僅是銷售，更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口；一個優(yōu)秀的營銷顧問，要具備專業(yè)的知識、高超的銷售技巧、強(qiáng)烈的服務(wù)意識、頑強(qiáng)的意志力、行業(yè)要求等職業(yè)精神；一個優(yōu)秀的營銷人員，具備專業(yè)的知識是排在第一位的；我們只有比客戶更加專業(yè)，才會讓我們的客戶更加信服我們，才會成功的邁出我們走向這個行業(yè)的第一步。房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物；房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別；房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)，提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定低層住宅為1-3層多層住宅為4-6層小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層16層以上為高層住宅40層以上（高度100米）為超高層房地產(chǎn)類型

按用途劃分

a)居住房地產(chǎn)

b)商業(yè)房地產(chǎn)

c)旅游房地產(chǎn)

d)工業(yè)房地產(chǎn)

e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。

1、居住用地七十年；

2、工業(yè)用地五十年；

3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

5、綜合用地或者其他用地五十年。一、基本規(guī)劃術(shù)語住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱。配建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。間距：前后兩排房屋之間的距離，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。公建用地：是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲蓄所、郵局、居委會、派出所等用地。二、住宅的建筑材料分類磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)

特點(diǎn)：磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑?？蚣芙Y(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)三、按住宅的的建筑結(jié)構(gòu)分分類1、框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)：指指以鋼筋混凝凝土澆搗成承承重梁和柱，，再用輕質(zhì)板板材填充物（（膨脹珍珠巖巖、浮石等））隔墻分戶裝裝配而成的住住宅。優(yōu)點(diǎn)：可自由由分割，組成成靈活的使用用空間缺點(diǎn)：抗震性性能差，不宜宜家具布置和和裝修四、按住宅的的建筑結(jié)構(gòu)分分類2、剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)：：用鋼筋混凝凝土墻板來代代替框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中的梁柱，，以鋼筋混凝凝土墻板來承承受來自豎向向和水平力的的結(jié)構(gòu)。特點(diǎn)：剛度大大、空間整體體性好，房間間內(nèi)不外露梁梁、柱楞角，，便于室內(nèi)布布置，方便使使用。是高層層住宅最為廣廣泛采用的一一種結(jié)構(gòu)形式式，具有良好好的抗?fàn)幮阅苣?，不足之處處在于結(jié)構(gòu)自自重大。3、框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)：框框架—剪力墻墻結(jié)構(gòu)也稱框框剪結(jié)構(gòu)，這這種結(jié)構(gòu)是在在框架結(jié)構(gòu)中中布置一定數(shù)數(shù)量的剪力墻墻，構(gòu)成靈活活自由的使用用空間，滿足足不同建筑功功能的需求，，同時(shí)又有足足夠的剪力墻墻，有相當(dāng)大大的剛度。特點(diǎn)：一般樓樓梯間和電梯梯間是剪力墻墻，其余是框架結(jié)結(jié)構(gòu)，用于住住宅樓較多，，可以方便住戶更更改房間?，F(xiàn)現(xiàn)在一般二十十幾層的住宅樓都都是框架剪力力墻結(jié)構(gòu)，相相對于全剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)節(jié)約成本本，又方便住住戶。不過如果樓層層過高，或者者當(dāng)?shù)赜刑厥馐饪拐鹨蟮脑?，就就要用全剪力力墻結(jié)構(gòu)，或或者鋼結(jié)構(gòu)。五、商品房銷銷售名詞解釋釋樓花：最早源于香香港，是指未未完工的在建建物。期房：是指開發(fā)商商從取得商品品房預(yù)售許可可證開始至取取得房產(chǎn)證為為止，所出售售商品房為期期房。現(xiàn)房：消費(fèi)者在購購買時(shí)具備即即買即可入住住的商品房，，即開發(fā)商已已取得商品房房竣工驗(yàn)收備備案證明的商商品房。標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相相同的住宅樓樓層。毛坯房：指住宅在交交房時(shí)未經(jīng)裝裝飾，僅是完完成土建、水水電等基本工工程，地是粗粗糙的混凝土土地面，房頂頂僅抹灰層，，預(yù)留水、氣氣管道。復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)濟(jì)型房屋，在在層高較高的的一層樓中增增建一個夾層層，從而形成成上下兩層的的樓房（1.2米的夾層）。。躍層式商品房房：由上、下兩兩層（兩層均均為標(biāo)準(zhǔn)層高高）樓面、臥臥室、客廳、、衛(wèi)生間、廚廚房及其他輔輔助用房，并并采用戶內(nèi)獨(dú)獨(dú)用的小樓梯梯連接的房屋屋。錯層式商品房房：戶內(nèi)樓面高高度不一致，，錯開處有樓樓梯連接。商住住宅：是soho(小型家庭辦公公場所)住宅概念的一一種延伸。它它屬于住宅，，但同時(shí)又融融入了寫字樓樓的諸多硬件件設(shè)施，尤其其是網(wǎng)絡(luò)功能能發(fā)達(dá)，居住住的同時(shí)又能能辦公的住宅宅形式。聯(lián)排別墅：其原始意義義上是鄉(xiāng)村別別墅，現(xiàn)指在在城區(qū)聯(lián)排而而建的市民城城區(qū)房屋。會所：以所在業(yè)主為為主要服務(wù)對對象的綜合性性高級康體娛娛樂服務(wù)設(shè)施施。（游泳池池、網(wǎng)球場、、高爾夫球館館、保齡球館館、健身房、、餐廳、酒吧吧、咖啡廳等等服務(wù)設(shè)施。。以上一般都都是對業(yè)主免免費(fèi)或少量收收費(fèi)開放）。。外飄窗：房屋窗子呈呈矩形或梯形形向室外突起起，窗子三面面為玻璃，從從而使人們擁擁有更廣闊的的視野，更大大限度的感受受自然；通常常它的窗臺較較低甚至為落落地窗。（面面積計(jì)算方法法）中空玻璃：傳統(tǒng)單玻門門窗的革新，，它由兩層甚甚至更多的玻玻璃密封組合合，兩層玻璃璃之間必須形形成真空或氣氣體（惰性氣氣體）狀態(tài)，，故稱“中空空玻璃”。陽臺：供居住者進(jìn)進(jìn)行室外活動動、晾曬衣物物、儲存的空空間。露臺：住宅中的屋屋頂平臺或由由于建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)需求而在其其他樓層中做做出大陽臺，，由于它面積積較大，非封封閉結(jié)構(gòu)或上上面沒有屋頂頂，所以稱露露臺。玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂堂入室第一步步所在的位置置，它是一個個緩沖過渡的的地段。其作作用為功能過過渡或增加居居室的私密性性。開間：在住宅設(shè)計(jì)中中，住宅的寬寬度是指一間間房屋內(nèi)一面面墻的定位軸軸線到另一面面墻的定位軸軸線之間的實(shí)實(shí)際距離，因因?yàn)槭蔷鸵蛔宰匀婚g寬度而而言，故稱開開間。進(jìn)深：住宅的長度度即進(jìn)深，指指一間獨(dú)立房房屋或一幢居居住建筑內(nèi)從從前墻的定位位軸線到后墻墻的定位軸線線之間的實(shí)際際長度。層高：下層地板面到到上層樓板上上表面之間的的豎向尺寸。。凈高：下層地板面到到上層樓板下下表面之間的的垂線距離。。（凈高＝層層高－樓板厚度）六、房屋面積積術(shù)語房屋使用面積積（套內(nèi)使用用面積）：住宅中以戶戶為單位的分分戶門內(nèi)全部部可供使用的的空間面積，，住宅使用面面積按住宅的的內(nèi)墻面水平平投影線計(jì)算算，包括臥室室、客廳、廚廚房、衛(wèi)生間間、室內(nèi)走道道、地下室、、夾層、閣樓樓等面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積積：指產(chǎn)權(quán)者依依法擁有房屋屋所有權(quán)的房房屋建筑面積積。房屋預(yù)測面積積：主要依據(jù)施施工圖紙、實(shí)實(shí)地考察和國國家測量規(guī)范范對尚未施工工的房屋面積積進(jìn)行一個預(yù)預(yù)先測量計(jì)算算的行為，是是開發(fā)商進(jìn)行行合法銷售的的面積依據(jù)（（合同約定面面積）。房屋實(shí)測面積積：指商品房竣竣工驗(yàn)收后，，開發(fā)商依據(jù)據(jù)國家規(guī)定委委托具有測繪繪資質(zhì)的房屋屋測繪機(jī)構(gòu)對對樓宇進(jìn)行實(shí)實(shí)地勘測、繪繪圖、計(jì)算得得出的面積，，是開發(fā)商和和業(yè)主的法律律依據(jù)，使業(yè)業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證、物業(yè)費(fèi)費(fèi)的最終依據(jù)據(jù)（產(chǎn)權(quán)登記記面積）。套內(nèi)陽臺建筑筑面積：指陽臺地面面底板外沿在在水平面的投投影；全封閉閉陽臺100%計(jì)算面積，半半封閉陽臺50%計(jì)算面積。套內(nèi)墻體面積積：商品房套內(nèi)內(nèi)使用空間周周圍的維護(hù)或或承重墻體的的面積。套內(nèi)建筑面積積=套內(nèi)使用面積積+套內(nèi)墻體面積積+陽臺建筑面積積分?jǐn)偣妹娣e積=建筑面積－套套內(nèi)建筑面積積建筑面積=商品房銷售面面積=套內(nèi)建筑面積積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e七、建筑物的的各項(xiàng)比例建筑容積率＝總建筑面積積÷總用地面面積建筑密度（建建筑覆蓋率））＝建筑基底總面面積÷總用地地面積×100%綠化率＝各類綠地總總面積÷總用用地面積×100%（住住宅項(xiàng)目綠化化率應(yīng)不低于于30%）面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記記面積—合同同約定面積））×100%÷合同約定定面積分?jǐn)偮剩汗梅謹(jǐn)偯婷娣e之和÷建建筑面積之和和得房率、實(shí)用用率=套內(nèi)建筑面面積÷建筑面面積×100%使用率=套內(nèi)使用面面積÷建筑面面積×100%八、房地產(chǎn)開開發(fā)五證二書書名詞解釋《國有土地使用用證》：是證明土地地使用者向國國家支付土地地使用權(quán)出讓讓金，獲得了了在一定年限限內(nèi)某塊國有有土地使用權(quán)權(quán)的法律憑證證。《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》：是建設(shè)單位位在向土地管管理局申請征征用、劃撥土土地前，經(jīng)城城市規(guī)劃行政政主管部門確確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目目位置和范圍圍符合城市規(guī)規(guī)劃的法定憑憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃劃許可證》：市有關(guān)建設(shè)設(shè)工程符合城城市規(guī)劃要求求的法律憑證證。《建設(shè)工程施工工許可證》：是指項(xiàng)目開開工前隊(duì)伍招招標(biāo)到位，施施工隊(duì)伍具備備施工資格，，現(xiàn)場具備施施工條件的憑憑證?！渡唐贩夸N售（（預(yù)售）許可可證》：指開發(fā)商在在投入方面達(dá)達(dá)到國家要求求，有條件對對外銷售房屋屋的憑證?！蹲≌|(zhì)量保證證書》：開發(fā)商對銷銷售的商品房房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)責(zé)任的法律文文件?！蹲≌褂谜f明明書》：對住宅的結(jié)結(jié)構(gòu)、性能和和各部位的類類型、性能、、標(biāo)準(zhǔn)等加以以說明，并提提出使用注意意事項(xiàng)。九、商品房預(yù)預(yù)售應(yīng)符合什什么條件？已交付全部土土地使用權(quán)出出讓金，取得得土地使用權(quán)權(quán)證書持有建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證和施工許可可證按提供預(yù)售的的商品房計(jì)算算，投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的資金金達(dá)到工程建建設(shè)總投資的的25%以上，已經(jīng)確確定施工進(jìn)度度和竣工交付付日期十、商品房現(xiàn)現(xiàn)售應(yīng)符合什什么條件？現(xiàn)售商品房的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具具有企業(yè)法人人營業(yè)執(zhí)照和和房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書；取得土地地使用權(quán)權(quán)證書或或者使用用土地的的批準(zhǔn)文文件；持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證；已通過竣竣工驗(yàn)收收；拆遷安置置已落實(shí)實(shí)；供水、供供電、燃燃?xì)?、通通訊等配配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施具具備交付付使用條條件；物業(yè)管理理方案已已落實(shí)。。十一、合合同登記記備案的的時(shí)間我國房地地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，開開發(fā)經(jīng)營營企業(yè)與與承購人人簽定商商品房正正式買賣賣合同后后，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在簽約約之日起起30日內(nèi)向縣縣級以上上人民政政府房地地產(chǎn)管理理部門和和土地管管理部門門登記備備案手續(xù)續(xù)。十二、國國有土地地出讓使使用權(quán)是國家以以土地所所有者身身份將國國有土地地使用權(quán)權(quán)在一定定期限內(nèi)內(nèi)出讓給給使用者者，并由由土地使使用者向向國家支支付土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金的行為為。目前，我我國土地地使用權(quán)權(quán)的出讓讓方式有有四種：：招標(biāo)、、拍賣、、掛牌和和協(xié)議方方式。拍賣方式式出讓土土地使用用權(quán)，進(jìn)進(jìn)行公開開競價(jià)，，輪番報(bào)報(bào)價(jià)，確確定土地地使用者者。商業(yè)、旅旅游、娛娛樂和商商品住宅宅等各類類經(jīng)營性性用地，，必須以以招標(biāo)拍拍賣或者者掛牌方方式出讓讓。十三、國國有土地地的劃撥撥國有土地地的劃撥撥，是國國有地使使用權(quán)流流轉(zhuǎn)的一一種特殊殊方式，，是國家家的國有有土地使使用權(quán)無無償?shù)刈屪屌c土地地使用者者，土地地使用者者只要按按一定的的程序提提出申請請，經(jīng)法法定機(jī)關(guān)關(guān)批準(zhǔn)后后即可取取得土地地使用權(quán)權(quán)，而不不必向國國家（政政府）交交付任何何費(fèi)用與與租金。。根據(jù)《土地管理理法》第五十四四條和《城市房地地產(chǎn)管理理法》第二十三三條的規(guī)規(guī)定，下下列用地地的使用用權(quán)，確確需必要要的，可可以申請請以劃撥撥方式提提供土地地使用權(quán)權(quán)。1、國家機(jī)機(jī)關(guān)用地地和軍事事用地；；2、事業(yè)單單位、國國有單位位職工居居住用地地；3、城市基基礎(chǔ)設(shè)施施用地和和公共事事業(yè)用地地；4、國家重重點(diǎn)扶持持的能源源、交通通、水利利等項(xiàng)目目用地。。十四、集集體土地地包括哪哪些范圍圍？城市市區(qū)區(qū)的土地地屬于國國家所有有；在農(nóng)村和和城市郊郊區(qū)的土土地，除除由法律律規(guī)定屬屬于國家家所有的的以外，，屬于農(nóng)農(nóng)民集體體所有；；宅基地和和自留地地、自留留山，屬屬于農(nóng)民民集體所所有；集體土地地所有權(quán)權(quán)的內(nèi)容容是集體體經(jīng)濟(jì)組組織對其其所有的的土地行行使占有有、使用用、收益益和處分分