房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)8

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)1、關(guān)于土地的基礎(chǔ)知識(shí)土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地所有權(quán)——分國(guó)有土地與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國(guó)有才能轉(zhuǎn)讓。建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。權(quán)益——產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。獲得國(guó)有土地使用權(quán)方式

招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂(lè)、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）

政府批準(zhǔn)劃撥國(guó)有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）

國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限住宅用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地50年

土地的分類生地熟地三通一平：水通、電通、路通；路面平整七通一平：路通、電通、氣通、通信通、暖通、給水通、排水通；路面平整開發(fā)中的審批手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證書商品房銷（預(yù)）售證書國(guó)有土地使用權(quán)證書

建筑工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證房屋土地管理局建設(shè)廳、建委建設(shè)廳、建委國(guó)土資源廳、規(guī)劃局土地局價(jià)格名詞均價(jià)——是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑而后和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)?；鶅r(jià)——指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。起價(jià)——指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。誠(chéng)意金——是指商品房地產(chǎn)在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)。定金——是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣。1、關(guān)于建筑物的分類建筑物的分類（按建筑材料分）磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)建筑物的的分類（按承重重方式分分）承重墻結(jié)結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)構(gòu)排架結(jié)構(gòu)構(gòu)其它建筑物的的分類（按建筑筑高度））低層住宅宅為一層層至三層層多層住宅宅為二層層至七層層中高層住住宅為七七層至十十六層高層住宅宅為十六六層以上上我國(guó)住房房改革的的5個(gè)時(shí)期1980-1985年，國(guó)家家、企業(yè)業(yè)、個(gè)人人共同負(fù)負(fù)擔(dān)購(gòu)買買住房的的試點(diǎn)1986-1990年，以提提高公有有住房租租金為突突破口的的住房制制度改革革1991-1993年，以公公房出售售為重點(diǎn)點(diǎn)，住房房制度改改革全面面鋪開1994-1997年，住房房公積金金、安居居工程，，住房制制度改革革全面推推進(jìn)1998年至今，，切斷實(shí)實(shí)物分配配的福利利分房制制度，實(shí)實(shí)施貨幣幣化分房房制度改改革進(jìn)入入攻堅(jiān)階階段3、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的產(chǎn)品種種類有關(guān)房屋屋產(chǎn)品類類型的名名詞——居住類地地產(chǎn)普通住宅宅是指按所所在地一一般民用用住宅建建筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建造的的居住用用房屋。。目前，，它多為為多層住住宅和高高層住宅宅。低層住宅宅為一層層至三層層；多層住宅宅為兩層層至七層層；中高層住住宅為七七層至十十六層；；高層住宅宅為十六六層及以以上是指在郊郊區(qū)或風(fēng)風(fēng)景區(qū)建建造的舒舒適式園園林住宅宅，一般般擁有私私家車庫(kù)庫(kù)、花園園、草坪坪、院落落等。配套設(shè)施施標(biāo)準(zhǔn)較較高；高檔住宅宅具有良好好的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)；部分高檔檔住宅帶帶精裝修修；有關(guān)房屋屋產(chǎn)品類類型的名名詞——居住類地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)畝均均創(chuàng)收的的比較銷售價(jià)格格明顯高高于同時(shí)時(shí)期、同同區(qū)域的的普通住住宅；別墅有關(guān)房屋屋產(chǎn)品類類型的名名詞——居住類地地產(chǎn)高檔公寓寓是指其單單位建筑筑面積造造價(jià)通常常高于當(dāng)當(dāng)?shù)匾话惆忝裼米∽≌靸r(jià)價(jià)一倍以以上的公公寓，通通常為躍躍層式住住宅、頂頂層有花花園的、、或多層層住宅配配有電梯梯的，并并擁有良良好的綠綠化、商商服、物物業(yè)管理理等配套套設(shè)施。。酒店式服服務(wù)公寓寓是指提供供酒店式式管理服服務(wù)的公公寓。始于1994年，意為為“酒店店式的服服務(wù)，公公寓式的的管理””;市場(chǎng)定位位很高;它是集住住宅、酒酒店、會(huì)會(huì)所多功功能于一一體的;具有“自自用”和和“投資資”兩大大功效，，除了提提供傳統(tǒng)統(tǒng)酒店的的各項(xiàng)服服務(wù)外，，更重要要的是向向住客提提供家庭庭式的居居住布局局、家居居式的服服務(wù)，讓讓人有賓賓至如歸歸的感覺(jué)覺(jué)。有關(guān)房屋屋建筑類類型的名名詞——居住類地地產(chǎn)獨(dú)棟別墅墅該類別別墅指指在建建筑設(shè)設(shè)計(jì)形形式上上獨(dú)門門獨(dú)院院的住住宅。。房屋屋具有有獨(dú)立的圍圍護(hù)墻墻體，，房屋屋周圍圍一般般都有有面積積不等等的綠綠地、、院落落。住宅的的層數(shù)數(shù)基本本是3層或3層以下下，具具有私私密性性強(qiáng)、、價(jià)格格較高高等顯著著特征征，在在住宅宅等級(jí)級(jí)中居居于頂頂尖位位置。。雙拼別別墅該類別別墅是是由兩兩個(gè)單單戶別別墅拼拼聯(lián)組組成，，中間間共用用一道道建筑筑分隔墻，，每個(gè)個(gè)單元元可三三面采采光，，均有有天有有地，，住宅宅的層層數(shù)大大多在三層層或三三層以以下，，它是是介于于聯(lián)排排別墅墅與獨(dú)獨(dú)立式式別墅墅之間間的中間產(chǎn)產(chǎn)品。。別墅的的狹義義定義義為獨(dú)獨(dú)立式式住宅宅，廣廣義上上將低低密度度的類類似產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)統(tǒng)稱為為別墅墅類產(chǎn)產(chǎn)品，，廣義義上有有以下下類型型組成成：有關(guān)房房屋建建筑類類型的的名詞詞——居住類類地產(chǎn)產(chǎn)聯(lián)排別別墅聯(lián)排別別墅于于19世紀(jì)四四五十十年代代發(fā)源源于英英國(guó)新新城鎮(zhèn)鎮(zhèn)時(shí)期，，歐美美普及及。聯(lián)聯(lián)排別別墅又又稱TOWNHOUSE，有天有有地，，每戶戶獨(dú)門門獨(dú)院院。它它是由由幾個(gè)個(gè)三層層左右右的單戶戶別墅墅并聯(lián)聯(lián)組成成，每每個(gè)單單元與與共鄰鄰單元元之間間共用一一道建建筑分分割墻墻。疊拼別別墅該類別別墅是是由兩兩組類類似復(fù)復(fù)式的的住宅宅上下下疊加加而成成，高度為四層層或四四層半半，上上面兩兩戶，，下面面兩戶戶，每每一套套戶型型或有天（（疊上上有露露臺(tái)））或有有地（（疊下下有花花園））。有關(guān)房房屋建建筑類類型的的名詞詞——居住類類地產(chǎn)產(chǎn)塔樓指各面面長(zhǎng)高高比均均小于于1的建筑筑，塔塔式建建筑各各朝向向的建建筑外外墻均均為長(zhǎng)長(zhǎng)邊主要是是指以以共用用樓梯梯、電電梯為為核心心布置置多層層住房房的高高層住住宅。。通俗俗的說(shuō)說(shuō)，塔塔樓以以電梯梯、樓樓梯為為布局局核心心，上上到樓樓層之之后，，向四四面走走可以以直接接進(jìn)入入戶內(nèi)內(nèi)。塔樓的的基本本形式式：傳傳統(tǒng)的的塔樓樓形式式有十十字形形、井井字型型和房房型塔塔樓，，改良良后的的塔樓樓形式式為蝶蝶型塔塔樓。。板樓的的售價(jià)價(jià)明顯顯高于于塔樓樓，傳傳統(tǒng)塔塔樓對(duì)對(duì)采光光通風(fēng)風(fēng)活動(dòng)動(dòng)空間間采取取了犧犧牲，，對(duì)于于沒(méi)有有明顯顯板、、塔偏偏好的的消費(fèi)費(fèi)者而而言，，蝶塔塔幫助助實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了成成本和和戶型型的平平衡。。有關(guān)房房屋建建筑類類型的的名詞詞——居住類類地產(chǎn)產(chǎn)板樓指非塔塔式建建筑的的其它它建筑筑。當(dāng)當(dāng)板式式建筑筑主要要朝向向建筑筑長(zhǎng)度度大于于次要要朝向向建筑筑長(zhǎng)度度兩倍倍以上上時(shí)，，其主主要朝朝向的的建筑筑外墻墻稱長(zhǎng)長(zhǎng)邊，，次要要朝向向的建建筑外外墻稱稱端邊邊。當(dāng)當(dāng)板式式建筑筑主要要朝向向建筑筑長(zhǎng)度度大于于次要要朝向向建筑筑長(zhǎng)度度兩倍倍以下下時(shí)，，其各各朝向向的建建筑外外墻均均為長(zhǎng)長(zhǎng)邊。。是指由由多個(gè)個(gè)住宅宅單元元組合合而成成，每每單元元均設(shè)設(shè)有樓樓梯或或樓梯梯、電電梯均均有的的住宅宅；每個(gè)單單元用用自己己?jiǎn)为?dú)獨(dú)的樓樓梯、、電梯梯。板板樓又又稱排排樓，，是并并排興興建而而成的的建筑筑體，，一般般為多多層或或者小小高層層。其它相相關(guān)物物業(yè)類類型名名詞——辦公類類地產(chǎn)產(chǎn)定義建筑物物內(nèi)供供辦公公人員員經(jīng)常常辦公公的房房間稱稱為辦辦公室室，以以此為為單位位集合合成一一定數(shù)數(shù)量的的建筑筑物稱稱為辦辦公建建筑。。辦公公建建筑筑的的分分類類：：公寓寓式式辦辦公公樓樓apartment-officebuilding。由由統(tǒng)統(tǒng)一一物物業(yè)業(yè)管管理理，，根根據(jù)據(jù)使使用用要要求求，，可可由由一一種種或或數(shù)數(shù)種種平平面面單單元元組組成成。。單單元元內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)有有辦辦公公、、會(huì)會(huì)客客空空間間和和臥臥室室、、廚廚房房和和廁廁所所等等房房間間的的辦辦公公樓樓。。酒店式辦公公樓hoteL-officebuilding。提供酒店店式服務(wù)和和管理的辦辦公樓。綜合樓multiple-usebuilding。由兩種及及兩種以上上用途的樓樓層組成的的公共建筑筑。商務(wù)寫字樓樓businessofficebuilding。在統(tǒng)一的的物業(yè)管理理下，以商商務(wù)為主，，由一種或或數(shù)種單元元辦公平面面組成的辦辦公建筑。。其它相關(guān)物物業(yè)類型名名詞——商業(yè)類地產(chǎn)產(chǎn)定義商業(yè)地產(chǎn)，，即商業(yè)房房地產(chǎn)，也也叫商業(yè)物物業(yè)商業(yè)地地產(chǎn)是指用用于各種零零售、餐飲飲、娛樂(lè)、、健身服務(wù)務(wù)、休閑設(shè)設(shè)施等經(jīng)營(yíng)營(yíng)用途的房房地產(chǎn)形式式，從經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式、功功能和用途途上區(qū)別于于普通住宅宅、公寓、、別墅等房房地產(chǎn)形式式。商業(yè)地地產(chǎn)同時(shí)包包括商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)商和消消費(fèi)者兩級(jí)級(jí)客戶。其它相關(guān)物物業(yè)類型名名詞——商業(yè)類地產(chǎn)產(chǎn)商圈是指商店以以其所在地地點(diǎn)為中心心，沿著一一定的方向向和距離擴(kuò)擴(kuò)張，吸引引顧客的輻輻射范圍，，簡(jiǎn)單的說(shuō)，也就就是來(lái)店顧顧客所居住住的區(qū)域范范圍。商圈圈大致由三三部分組成成，即主圈圈、次圈、、邊圈。主圈：即主要商圈圈，也稱第第一商圈或或核心商圈圈，是指最最接近商店店的區(qū)域。。在主要商商圈內(nèi)，消消費(fèi)者去商商店購(gòu)物最最為方便，，一般情況況下，百貨貨商店65％左右的顧顧客來(lái)自主主要商圈。。次圈：即次要商圈圈，是指位位于主要商商圈外圍的的次要區(qū)域域。在這一一區(qū)域，顧顧客較為分分散，但消消費(fèi)者來(lái)店店消費(fèi)也較較為方便，，在次要商商圈聚集的的顧客約占占25％左右。邊圈：即邊緣商圈圈，也稱第第三商圈，，是指位于于次要商圈圈以外的區(qū)區(qū)域。在邊邊緣商圈內(nèi)內(nèi)散居著百百貨商店約約10％的顧客。。其它相關(guān)物物業(yè)類型名名詞——商業(yè)類地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)態(tài)介紹百貨店：是在一個(gè)大大建筑物內(nèi)內(nèi)，根據(jù)不不同商品部部門設(shè)銷售售區(qū)，開展展各自的進(jìn)進(jìn)貨、管理理、運(yùn)營(yíng)的的零售業(yè)態(tài)態(tài)。超級(jí)市場(chǎng)：：是采取自選選銷售方式式、以銷售售生鮮商品品、食品和和向顧客提提供日常必必需品為主主要目的的的零售業(yè)態(tài)態(tài)。大型綜合超超市：是采取自選選銷售方式式，以銷售售大眾化實(shí)實(shí)用品為主主，并將超超級(jí)市場(chǎng)和和折扣商店店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)合為一一體、滿足足顧客一次次性購(gòu)全的的零售業(yè)態(tài)態(tài)。便利店：是指滿足顧顧客便利性性需求為主主要目的零零售業(yè)態(tài)。。專業(yè)店：是指經(jīng)營(yíng)某某一大類商商品為主，，并且具備備有豐富專專業(yè)知識(shí)的的銷售人員員和提供適適當(dāng)售后服服務(wù)的零售售業(yè)態(tài)。其它相關(guān)物物業(yè)類型名名詞——商業(yè)類地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)態(tài)介紹專賣店：是指專門經(jīng)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)權(quán)經(jīng)營(yíng)制造造商品品牌牌和中間商商品牌的零零售業(yè)態(tài)。。購(gòu)物中心：：是指企業(yè)有有計(jì)劃地開開發(fā)、擁有有、管理運(yùn)運(yùn)營(yíng)的各類類零售業(yè)態(tài)態(tài)、服務(wù)設(shè)設(shè)施的集合合體。倉(cāng)儲(chǔ)商店：：是指在大型型綜合超市市經(jīng)營(yíng)的商商品基礎(chǔ)上上，篩選大大眾化實(shí)用用品銷售，，并實(shí)行儲(chǔ)儲(chǔ)銷一體、、以提供有有限服務(wù)和和低價(jià)格商商品為主要要特征的、、采取自選選方式銷售售的零售業(yè)業(yè)態(tài)。家居中心：：是指以與改改善、建設(shè)設(shè)家庭居住住環(huán)境有關(guān)關(guān)的裝飾、、裝修等用用品、日用用雜品、技技術(shù)及服務(wù)務(wù)為主的、、采取自選選方式銷售售的零售業(yè)業(yè)態(tài)。其它相關(guān)物物業(yè)類型名名詞——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定義產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：：是指在新經(jīng)經(jīng)濟(jì)和新型型工業(yè)化背背景下，以以產(chǎn)業(yè)為依依托，地產(chǎn)產(chǎn)為載體，，以工業(yè)樓樓宇、高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)研究與發(fā)發(fā)展用房、、生態(tài)寫字字樓為主要要開發(fā)對(duì)象象，綜合開開發(fā)、集約約化經(jīng)營(yíng)的的多功能綜綜合性產(chǎn)業(yè)業(yè)商服地產(chǎn)產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的的形態(tài)由于產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)與城市市化發(fā)展的的必要性，，城市發(fā)展展與產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)合的必要要性，其主主要形態(tài)包包括：城市市新區(qū)、城城市副中心心、都市型型產(chǎn)業(yè)園、、大學(xué)產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園、媒體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園等具具備產(chǎn)業(yè)聚聚集特點(diǎn)，，并在此基基礎(chǔ)上為之之服務(wù)的綜綜合性產(chǎn)業(yè)業(yè)商服地產(chǎn)產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追追求資源價(jià)價(jià)值最大化化，而不是是企業(yè)價(jià)值值最大化。。其它相關(guān)物物業(yè)類型名名詞——旅游地產(chǎn)定義旅游地產(chǎn)：：即旅游房地地產(chǎn)，就是是以旅游、、休閑、度度假人群為為目標(biāo)、為為最終消費(fèi)費(fèi)者的物業(yè)業(yè)形式。旅游地產(chǎn)包包括：休閑度假村村、旅游景景區(qū)主題休休閑公園、、旅游(休閑)培訓(xùn)基地、、會(huì)議中心心、運(yùn)動(dòng)村村、產(chǎn)權(quán)酒酒店、分時(shí)時(shí)度假酒店店、高爾夫夫度假村、、風(fēng)景名勝勝度假村、、海景住宅宅、景區(qū)住住宅(風(fēng)格別墅墅)、民俗度度假村、、國(guó)際休休閑度假假中心等等旅游置置業(yè)項(xiàng)目目。所有有這些以以旅游、、休閑度度假為主主題的置置業(yè)，可可稱為旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)。華僑城4、建筑基基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)培訓(xùn)建筑基本本分類及及基本建建筑術(shù)語(yǔ)語(yǔ)——建筑基本本分類民用建筑筑基本分分類民用建筑筑的分類類以及建建筑物舉舉例：居住建筑筑住住宅建筑筑宿舍建筑筑：?jiǎn)紊砩硭奚峄蚧蚬?、、學(xué)生宿宿舍或公公寓等公共建筑筑辦辦公建筑筑：各級(jí)級(jí)立法、、司法、、黨委、、政府辦辦公樓，，商務(wù)、、企業(yè)、、事業(yè)、、團(tuán)體、、社區(qū)辦辦公樓等等科研建筑筑：實(shí)驗(yàn)驗(yàn)樓、科科研樓、、設(shè)計(jì)樓樓等文化建筑筑：劇院院、電影影院、圖圖書館、、博物館館、檔案案館、文文化館、、展覽館館、音樂(lè)樂(lè)廳、禮禮堂等商業(yè)建筑筑：百貨貨店、超超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)、大型型綜合超超市、便便利店、、專業(yè)店店、專賣賣店、購(gòu)購(gòu)物中心心、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)商店、、家居中中心等等等體育建筑筑：體育育場(chǎng)、體體育館、、游泳館館、健身身房等醫(yī)療建筑筑：綜合合醫(yī)院、、?？漆t(yī)醫(yī)院、康康復(fù)中心心、急救救中心、、療養(yǎng)院院等交通建筑筑：汽車車客運(yùn)站站、港口口客運(yùn)站站、鐵路路旅客站站、空港港航站樓樓、地鐵鐵站等司法建筑筑：法院院、看守守所、監(jiān)監(jiān)獄等紀(jì)念建筑筑：紀(jì)念念碑、紀(jì)紀(jì)念館、、紀(jì)念塔塔、故居居等園林建筑筑：動(dòng)物物園、植植物園、、游樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)、旅游游景點(diǎn)建建筑、城城市建筑筑小品等等綜合建筑筑：多功功能綜合合大樓、、商住樓樓、商務(wù)務(wù)中心等等建筑基本本分類及及基本建建筑術(shù)語(yǔ)語(yǔ)——建筑用地地及規(guī)劃劃技術(shù)指指標(biāo)建設(shè)用地地——建設(shè)單位位可用于于工程建建設(shè)的用用地。建建筑用地地面積由由城市規(guī)規(guī)劃行政政部門確確定的建建設(shè)用地地邊界線線所圍合合的用地地水平投投影面積積，不包包括代征征地的面面積。代征市政政用地——由城市規(guī)規(guī)劃行政政部門確確定范圍圍，由建建設(shè)單位位代替城城市政府府征用集集體所有有土地或或辦理國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)劃撥手手續(xù)，并并負(fù)責(zé)拆拆遷現(xiàn)狀狀地上物物、安置置現(xiàn)狀居居民和單單位后，，交由市市政、交交通部門門進(jìn)行管管理的規(guī)規(guī)劃市政政、道路路用地。。代征綠化化用地——由城市規(guī)規(guī)劃行政政部門確確定范圍圍，由建建設(shè)單位位代替城城市政府府征用集集體所有有土地或或辦理國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)劃撥手手續(xù)，并并負(fù)責(zé)拆拆遷現(xiàn)狀狀地上物物、安置置現(xiàn)狀居居民和單單位后，，交由市市、區(qū)園園林綠化化行政部部門進(jìn)行行管理（（包括公公園綠地地、河湖湖綠地、、文物綠綠地、綠綠化隔離離區(qū)綠地地、交通通防護(hù)綠綠地等））的規(guī)劃劃城市公公共綠地地。其它代征征用地——由于建設(shè)設(shè)工程的的建設(shè)而而造成的的日照遮遮擋或由由于其他他原因，，由城市市規(guī)劃行行政部門門確定范范圍，需需由建設(shè)設(shè)單位負(fù)負(fù)責(zé)拆遷遷現(xiàn)狀地地上物并并安置現(xiàn)現(xiàn)狀居民民和單位位的用地地（該用用地由建建設(shè)單位位或城市市規(guī)劃行行政部門門指定單單位進(jìn)行行管理））。建設(shè)用地地的分類類及定義義建筑基本本分類及及基本建建筑術(shù)語(yǔ)語(yǔ)——建筑用地地及規(guī)劃劃技術(shù)指指標(biāo)容積率容積率是指一定定地塊內(nèi)內(nèi)，地上上總建筑筑面積與與建設(shè)用用地面積積的比值值。容積積率率是是衡衡量量建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用強(qiáng)強(qiáng)度度的的一一項(xiàng)重要要指指標(biāo)標(biāo)。。容容積積率率的的值值是是無(wú)無(wú)量量綱綱的的比比值值，，通通常常以以地地塊塊面面積積為為1，地地塊塊內(nèi)內(nèi)地地上上建建筑筑物物的的總總建建筑筑面面積積對(duì)對(duì)地地塊塊面面積積的的倍倍數(shù)數(shù)，，即即為為容容積積率率的的值值。。容容積積率率以以公公式式表表示示如如下下：：容積積率率實(shí)實(shí)際際于于城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理秩秩序序要要，，為為改改善善城城市市居居住住環(huán)環(huán)境境條條件件，，為為控控制制人人口口密密度度和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)密密度度，，即即控控制制土土地地使使用用強(qiáng)強(qiáng)度度等等而而提提出出的的一一個(gè)個(gè)限限制制指指標(biāo)標(biāo)。。容積積率率越越高高，，則則意意味味著著建建筑筑面面積積越越大大，，單單位位土土地地成成本本越越低低，，房房屋屋成成本本越越低低。。同同時(shí)時(shí)也也意意味味著著人人均均占占有有綠綠地地面面積積減減小小，，居居住住環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量下下降降。。容積積率率關(guān)關(guān)系系到到居居住住的的舒舒適適程程度度，，容容積積率率越越低低，，舒舒適適度度相相對(duì)對(duì)越越高高；；容積率＝總建筑面積（地上）建設(shè)用地面積建筑筑基基本本分分類類及及基基本本建建筑筑術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)———建筑筑用用地地及及規(guī)規(guī)劃劃技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)容積積率率建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)容積率對(duì)應(yīng)的住宅產(chǎn)品類型（一般情況下）0.5以內(nèi)純獨(dú)棟別墅（頂級(jí)別墅容積率一般在0.15-0.4）0.8-1.0聯(lián)排、疊拼別墅1.1～1.6多層住宅、小高層住宅1.8～2.1小高層板樓或塔樓2.1以上高層建筑樓不同同容容積積率率對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型注：：本本文文主主要要指指在在普普遍遍情情況況下下不不同同容容積積率率所所對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型建筑筑基基本本分分類類及及基基本本建建筑筑術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)———建筑筑用用地地及及規(guī)規(guī)劃劃技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)建筑筑密密度度建筑筑密密度度:一定定地地塊塊內(nèi)內(nèi)所所有有建建筑筑物物的的基基底底總總面面積積占占用用地地面面積積的的百百分分比比。。單單位位：：％％。。建筑筑密密度度是是反反映映建建設(shè)設(shè)用用地地經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性的的主主要要指指標(biāo)標(biāo)之之一一。。計(jì)計(jì)算算公公式式為為：：建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)建筑密度＝建筑基底總面積建設(shè)用地總面積建筑筑基基本本分分類類及及基基本本建建筑筑術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)———建筑筑用用地地及及規(guī)規(guī)劃劃技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)建筑筑面面積積是是指指建建筑筑物物外外墻墻外外圍圍所所圍圍成成空空間間的的水水平平面面積積，，如如果果計(jì)計(jì)算算多多、、高高層層住住宅宅的的建建筑筑面面積積，，則則是是各各層層建建筑筑面面積積之之和和。。建建筑筑面面積積包包含含了了房房屋屋居居住住的的可可用用面面積積、、墻墻體體柱柱體體占占地地面面積積、、樓樓梯梯走走道道面面積積、、其其他他公公攤攤面面積積等等。。單體建建筑的的總建建筑面面積：：指該建建筑物物每層層外墻墻外圍圍的水水平投投影面面積之之和。。單體建建筑的的地上上建筑筑面積積：指該建建筑物物地上上部分分每層層外墻墻外圍圍的水水平投投影面面積之之和。。單體建建筑的的地下下建筑筑面積積：指該建建筑物物地下下部分分每層層外墻墻外圍圍的水水平投投影面面積之之和。。群體建建筑的的總建建筑面面積：：指各單單體建建筑的的總建建筑面面積之之和。。群體建建筑的的地上上建筑筑面積積：指各單單體建建筑的的地上上建筑筑面積積之和和。群體建建筑的的地下下建筑筑面積積：指各單單體建建筑的的地下下建筑筑面積積之和和。建筑面面積建筑基基本分分類及及基本本建筑筑術(shù)語(yǔ)語(yǔ)——建筑用用地及及規(guī)劃劃技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)建筑高高度一般指指建筑筑物室室外地地面到到其檐檐口（（平屋屋頂））或屋屋面面面層（（坡屋屋頂））的高高度。。建筑高高度一般地地區(qū)，，其建建筑高高度，，平頂頂房屋屋按女女兒墻墻高度度計(jì)算算；坡坡頂房房屋按按屋檐檐和屋屋脊的的平均均高度度計(jì)算算。屋屋頂上上的附附屬物物，如如電梯梯間、、樓梯梯間、、水箱箱、煙煙囪等等，其其總面面積不不超過(guò)過(guò)屋頂頂面積積的20%，且高高度不不超過(guò)過(guò)4米的，，不計(jì)計(jì)入建建筑高高度之之內(nèi)。?？照{(diào)調(diào)冷卻卻塔等等設(shè)備備高度度不計(jì)計(jì)入建建筑高高度。。采用傳傳統(tǒng)坡坡屋面面形式式的建建筑，，一般般以屋屋面下下檐口口計(jì)算算建筑筑高度度。屋屋頂坡坡度大大于30°°時(shí),按坡屋屋頂高高度一一半處處計(jì)算算建筑筑高度度。對(duì)于屋屋頂部部分采采取錯(cuò)錯(cuò)落方方式的的復(fù)雜雜形體體建筑筑，以以大于于標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層建建筑面面積20％的最最高點(diǎn)點(diǎn)處計(jì)計(jì)算建建筑高高度。。建筑基基本分分類及及基本本建筑筑術(shù)語(yǔ)語(yǔ)——建筑用用地及及規(guī)劃劃技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)退線距距離：：系指指建筑筑物后后退各各種規(guī)規(guī)劃控控制線線（包包括：：規(guī)劃劃道路路、綠綠化隔隔離帶帶、鐵路隔隔離帶帶、河河湖隔隔離帶帶、高高壓走走廊隔隔離帶帶）的的距離離。退界距距離：：系指指建筑筑物后后退相相鄰單單位建建設(shè)用用地邊邊界線線的距距離。。城市道道路：：系指指在總總體規(guī)規(guī)劃和和分區(qū)區(qū)土地地使用用規(guī)劃劃中已已確定定的及及詳細(xì)細(xì)規(guī)劃劃中規(guī)規(guī)定的主干干道、、次干干道、、支路路。建筑工工程與與城市市道路路之間間的距距離：：系指指建筑筑物臨臨城市市道路路一側(cè)側(cè)最突突出部部分與與道路紅線線之間間的水水平方方向的的垂直直距離離。城市道道路寬寬度：：系指指該道道路兩兩側(cè)規(guī)規(guī)劃紅紅線之之間的的水平平方向向的垂垂直距距離。?，F(xiàn)有城城市道道路路路面邊邊線：：當(dāng)路路面為為單幅幅路時(shí)時(shí)，系系指路路牙線線；當(dāng)當(dāng)路面面為三三幅路路(機(jī)動(dòng)車車道與與非機(jī)機(jī)動(dòng)車車道之之間以以隔離離帶分分隔)時(shí)，系系指非非機(jī)動(dòng)動(dòng)車道道路牙牙線。。建筑退退讓建建設(shè)用用地邊邊線距距離建筑基基本分分類及及基本本建筑筑術(shù)語(yǔ)語(yǔ)——建筑用用地及及規(guī)劃劃技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)建筑間間距指兩棟棟建筑筑物或或構(gòu)筑筑物外外墻外外皮最最凸出出處（（不含含居住住建筑筑陽(yáng)臺(tái)臺(tái)）之之間的的水平平距離。規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)應(yīng)綜綜合考考慮防防火、、防震震、日日照、、通風(fēng)風(fēng)、采采光、、視線線干擾擾、防防噪、、綠化、、衛(wèi)生生、管管線埋埋設(shè)、、建筑筑布局局形式式以及及節(jié)約約用地地等要要求，，確定定合理理的建建筑間間距。建筑間間距系系數(shù)一般指指在正正南北北或正正東西西方向向上出出現(xiàn)重重疊的的建筑筑之間間，遮遮擋建建筑與與被遮遮擋建建筑在在正南北北或正正東西西方向向上的的水平平距離離與遮遮擋建建筑高高度的的比值值。（（只有有在同同期規(guī)規(guī)劃建建設(shè)的平平行相相對(duì)的的板式式建筑筑之間間，指指遮擋擋建筑筑與被被遮擋擋建筑筑在平平行相相對(duì)的的垂線線方向向上的水水平距距離與與遮擋擋建筑筑高度度的比比值。。）建筑間間距與與建筑筑間距距系數(shù)數(shù)建筑基基本分分類及及基本本建筑筑術(shù)語(yǔ)語(yǔ)——建筑用用地及及規(guī)劃劃技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)建筑間距距與建筑筑間距系系數(shù)群體布置置時(shí)板式式居住建建筑的間間距系數(shù)數(shù)建筑朝向與正南夾角0o～20o20o以上～60o60o以上新建區(qū)1.71.41.5改建區(qū)1.61.41.51.7H(1.6H)1.4H1.5H北0o～20o20o以上～60o60o以上在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中要要特別注注意兩個(gè)個(gè)臨界角度(20oo、60o)的準(zhǔn)確性性。在正南北北向按照照1.6（改建區(qū)區(qū)）或1.7（新建區(qū)區(qū)）間距距系數(shù)計(jì)計(jì)算后，，建筑間距大大于120米時(shí)，可可按120米控制建筑間間距。在在正東西西向按照照1.5間距系數(shù)計(jì)計(jì)算后，，建筑間間距大于于50米時(shí)，可按按50米控制建建筑間距距。建筑基本本分類及及基本建建筑術(shù)語(yǔ)語(yǔ)——建筑用地地及規(guī)劃劃技術(shù)指指標(biāo)遮擋陽(yáng)光建筑群的長(zhǎng)高比1.0以下1.0～2.02.0以上～2.52.5以上新建區(qū)1.01.21.51.7改建區(qū)1.01.21.51.6建筑間距距與建筑筑間距系系數(shù)多棟塔式式居住建建筑的間間距系數(shù)數(shù)中小學(xué)教教室、托托兒所和和幼兒園園的活動(dòng)動(dòng)室、醫(yī)醫(yī)療病房房建筑的的間距系系數(shù)建筑朝向與正南夾角0o～20o20o以上～60o60o以上建筑間距系數(shù)1.91.61.83、規(guī)劃基基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)培訓(xùn)使用面積積——它是建筑筑面積扣扣除公攤攤面積、、及墻體體柱體所所占用的的面積后后的凈使使用面積積，俗稱稱地磚面面積建筑面積積——包含了房房屋居住住可用的的實(shí)用面面積、墻墻體柱體體占地面面積、樓樓梯走道道面積、、其它公公攤面積積等公攤面積積——是指建筑筑物的樓樓梯、外外墻、首首層大堂堂及小區(qū)區(qū)內(nèi)其它它一些配配套設(shè)施施的分?jǐn)倲偯娣e套內(nèi)面積積——臥室、起起居室、、廳、過(guò)過(guò)道、廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、、夾層、、廁所、、儲(chǔ)藏室室、壁櫥櫥等戶門門內(nèi)面積積的總和和房屋面積積的分類類建筑面積積計(jì)算占地面積積——建筑物基基底及其其功能需需要占用用的面積積，也叫叫紅線面面積容積率——指總建筑筑面積與與總占地地面積的的比率使用率——使用面積積與建筑筑面積的的比率綠化率——指紅線內(nèi)內(nèi)用于綠綠化的面面積與總總占地面面積的比比率建筑面積積的分類類和技術(shù)術(shù)規(guī)范——建筑面積積規(guī)范計(jì)入建筑筑面積的的部分單層建筑筑物高度度在2.20米及上上上者應(yīng)計(jì)計(jì)算全面面積，高高度不足足2.20米者應(yīng)計(jì)計(jì)算1/2面積。利用坡屋屋頂內(nèi)空空間時(shí)凈凈高超過(guò)過(guò)2.10米的部位位應(yīng)計(jì)算算全面積積，凈高高在1.20米至2.10米的部位應(yīng)計(jì)計(jì)算1/2面積，凈凈高不足足1.20米的部位位不應(yīng)計(jì)計(jì)算面積積。單層建筑筑物內(nèi)設(shè)設(shè)有局部部樓層者者，局部部樓層的的二層及及以上樓樓層，有有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的應(yīng)應(yīng)按圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)外圍圍水平面面積計(jì)算算，無(wú)圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的應(yīng)按按其結(jié)構(gòu)構(gòu)底板水水平面積積計(jì)算。。層高在在2.20米及以上者者應(yīng)計(jì)算算全面積積，層高高不足2.20米者應(yīng)計(jì)計(jì)算1/2面積。多層建筑筑首層建建筑面積積按外墻墻勒腳以以上結(jié)構(gòu)構(gòu)的外圍圍水平面面積計(jì)算算，二層層及二層層以上按按外墻結(jié)構(gòu)構(gòu)的外圍圍水平面面積計(jì)算算。層高高在2.20米及以上上者應(yīng)計(jì)計(jì)算全面面積，層層高不足足2.20米者應(yīng)計(jì)計(jì)算1/2面積。多層建筑筑坡屋頂頂內(nèi)和場(chǎng)場(chǎng)館看臺(tái)臺(tái)下，當(dāng)當(dāng)設(shè)計(jì)加加以利用用時(shí)凈高高超過(guò)2.10米的部位位應(yīng)計(jì)算算全面積，凈凈高在1.20米至2.10米的部位位應(yīng)計(jì)算算1/2面積，凈凈高不足足1.20米的部位位不應(yīng)計(jì)計(jì)算面積。建筑面積積的分類類和技術(shù)術(shù)規(guī)范——建筑面積積規(guī)范計(jì)入建筑筑面積的的部分建筑物內(nèi)內(nèi)的室內(nèi)內(nèi)樓梯間間、電梯梯井、觀觀光電梯梯井、提提物井、、垃圾道道、管道道井、通通風(fēng)排氣氣豎井、附附墻煙囪囪應(yīng)按自自然層計(jì)計(jì)算建筑筑面積。。雨篷結(jié)構(gòu)構(gòu)的外邊邊線至外外墻結(jié)構(gòu)構(gòu)外邊線線的寬度度超過(guò)2.10米者，就就按雨篷篷結(jié)構(gòu)板板的水平平投影面積的的1/2計(jì)算。有永久性性頂蓋的的室外樓樓梯，應(yīng)應(yīng)按建筑筑物自然然層的水水平投影影面積的的1/2計(jì)算。建筑物的的陽(yáng)臺(tái)均均應(yīng)按其其水平投投影面積積的1/2計(jì)算。有永久性性頂蓋無(wú)無(wú)圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的車車棚、貨貨棚、站站臺(tái)、加加油站、、收費(fèi)站站等，應(yīng)應(yīng)按其頂頂蓋水平平投影面積積的1/2計(jì)算。高低聯(lián)跨跨的建筑筑物，應(yīng)應(yīng)以高跨跨結(jié)構(gòu)外外邊線為為界分別別計(jì)算建建筑面積積，其高高低跨內(nèi)內(nèi)部連通通時(shí)，其變形形縫應(yīng)計(jì)算算在低跨面面積內(nèi)。以幕墻作為為圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的建筑物物，應(yīng)按幕幕墻外邊線線計(jì)算建筑筑面積。建筑物外墻墻有外保溫溫隔熱層的的，應(yīng)按保保溫隔熱層層外邊線計(jì)計(jì)算建筑面面積。建筑物內(nèi)變變形縫，應(yīng)應(yīng)按其自然然層合并在在建筑物面面積內(nèi)計(jì)算算。建筑面積的的分類和技技術(shù)規(guī)范——住宅建筑面面積規(guī)范不計(jì)入建筑筑面積的部部分建筑物通道道（騎樓、、過(guò)街樓的的底層）。。建筑物內(nèi)的的設(shè)備管道道夾層。建筑物內(nèi)分分隔的單層層房間，舞舞臺(tái)及后臺(tái)臺(tái)懸掛幕布布、布景的的天橋、、挑臺(tái)等。。屋頂水箱、、花架、涼涼棚、露臺(tái)臺(tái)、露天游游泳池。建筑物內(nèi)的的操作平臺(tái)臺(tái)、上料平平臺(tái)、安裝裝箱或罐體體平臺(tái)。勒腳、附墻墻柱、垛、、臺(tái)階、墻墻面抹灰、、裝飾面、、鑲貼塊料料面層、裝裝飾性幕墻墻、空調(diào)室室外機(jī)擱板（（箱）、飄飄窗、構(gòu)件件、配件、、寬度在2.10米及以內(nèi)的的雨蓬以及及與建筑物物內(nèi)不相連通的裝裝飾性陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、挑廊。。無(wú)永久性頂頂蓋的架空空走廊、室室外樓梯和和用于檢修修、消防等等的室外鋼鋼樓梯、爬爬梯。自動(dòng)扶扶梯、、自動(dòng)動(dòng)人行行道。。獨(dú)立煙煙囪、、煙道道、地地溝、、油（（水））灌、、氣柜柜、水水塔、、貯油油（水水）池池、貯貯倉(cāng)、、棧橋橋、地地下人防防通道道、地地鐵隧隧道