房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳及最新政策解析

2011年中韜華益版權(quán)所有

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳及最新政策解析

主講人：王家國工作單位：武漢中韜華益稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司聯(lián)系電話82614441/p>

電子郵箱:wangjgdy@163.com709573717@財(cái)稅知識(shí)系列講座主要內(nèi)容第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳12010年中韜華益版權(quán)所有

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析一、財(cái)稅2011年第50號(hào)文《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》1.人人有份的才可以免個(gè)稅2.隨機(jī)、抽獎(jiǎng)、外單位個(gè)人都要交納個(gè)稅房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告（2011年第34號(hào)）1.關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問題2.關(guān)于企業(yè)員工服飾費(fèi)用支出扣除問題3.關(guān)于航空企業(yè)空勤訓(xùn)練費(fèi)扣除問題4.關(guān)于房屋、建筑物固定資產(chǎn)改擴(kuò)建的稅務(wù)處理問題5.投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務(wù)處理6.關(guān)于企業(yè)提供有效憑證時(shí)間問題7.文件的適用時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析三、國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹執(zhí)行修改后的個(gè)人所得稅法有關(guān)問題的公告（2011年第46號(hào)公告）1.各地對(duì)該文件理解存在差異2.不同單位和企業(yè)之間的申報(bào)存在差異3.發(fā)工資的時(shí)間不同也會(huì)導(dǎo)致申報(bào)差異房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析四、國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)預(yù)付卡稅收管理的通知（國稅函〔2011〕413號(hào)）

1.發(fā)票內(nèi)容值得思考2.實(shí)名制的影響房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析五、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告（2011年第13號(hào)）國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告（2011年第51號(hào)）1.政策保持了連續(xù)性，更加明確2.是否開具發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析六、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問題的公告（2011年第23號(hào)）納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析七、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)口徑問題的公告（2011年第29號(hào)）第二條：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前年度虧損處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第20號(hào)）規(guī)定，對(duì)檢查調(diào)增的應(yīng)納稅所得額，允許彌補(bǔ)以前年度發(fā)生的虧損，填報(bào)國稅發(fā)〔2008〕101號(hào)文件附件1的附表四“彌補(bǔ)虧損明細(xì)表”第2列“盈利或虧損額”對(duì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額所屬年度行次。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析八、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)一并銷售附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)有關(guān)稅收問題的公告（2011年第47號(hào)）

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)一并銷售的附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)中，凡屬于增值稅應(yīng)稅貨物的，應(yīng)按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）第二條有關(guān)規(guī)定，計(jì)算繳納增值稅；凡屬于不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)算繳納營業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析九、國家稅務(wù)總總局關(guān)于稅稅務(wù)機(jī)關(guān)代代收工會(huì)經(jīng)經(jīng)費(fèi)企業(yè)所所得稅稅前前扣除憑據(jù)據(jù)問題的公公告(2011年第30號(hào))自2010年1月1日起，在委委托稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)代收工工會(huì)經(jīng)費(fèi)的的地區(qū)，企企業(yè)撥繳的的工會(huì)經(jīng)費(fèi)費(fèi)，也可憑憑合法、有有效的工會(huì)會(huì)經(jīng)費(fèi)代收收憑據(jù)依法法在稅前扣扣除。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析十、湖北省人力力資源和社社會(huì)保障廳廳湖北省國國家稅務(wù)局局湖北省地地方稅務(wù)局局關(guān)于企業(yè)業(yè)工資薪金金稅前扣除除有關(guān)問題題的通知（（鄂人社發(fā)發(fā)[2011]22號(hào)）（一）企業(yè)業(yè)按照股東東大會(huì)、董董事會(huì)、薪薪酬委員會(huì)會(huì)以及依法法通過工資資集體協(xié)商商確定的員員工工資薪薪金是合理理的工資薪薪金。通過過工資集體體協(xié)商確定定的工資薪薪金，經(jīng)人人力資源和和社會(huì)保障障行政部門門審查、稅稅務(wù)部門確確認(rèn)后，可可在企業(yè)所所得稅前據(jù)據(jù)實(shí)扣除。。其中，屬屬于國有性性質(zhì)的企業(yè)業(yè)，其工資資薪金，不不得超過經(jīng)經(jīng)審查確認(rèn)認(rèn)的限定數(shù)數(shù)額；超過過部分不得得計(jì)入企業(yè)業(yè)工資薪金金總額，也也不得在計(jì)計(jì)算企業(yè)應(yīng)應(yīng)納稅所得得額時(shí)扣除除。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析十、湖北省人力力資源和社社會(huì)保障廳廳湖北省國國家稅務(wù)局局湖北省地地方稅務(wù)局局關(guān)于企業(yè)業(yè)工資薪金金稅前扣除除有關(guān)問題題的通知（（鄂人社發(fā)發(fā)[2011]22號(hào)）（二）各類類企業(yè)在年年度匯算清清繳企業(yè)所所得稅申報(bào)報(bào)時(shí)，應(yīng)將將人力資源源社會(huì)保障障行政部門門審查生效效的工資集集體協(xié)商集集體協(xié)議、、審查意見見書和職工工工資薪金金總額實(shí)際際發(fā)放情況況等資料一一并報(bào)主管管稅務(wù)部門門備案。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析十一、國家稅務(wù)總總局關(guān)于發(fā)發(fā)布《企業(yè)資產(chǎn)損損失所得稅稅稅前扣除除管理辦法法》的公告（2011年第25號(hào)）1.分清單申報(bào)報(bào)和專項(xiàng)申申報(bào)2.總分機(jī)構(gòu)的的資產(chǎn)損失失有特殊規(guī)規(guī)定3.因國務(wù)院決決定事項(xiàng)形形成的資產(chǎn)產(chǎn)損失，應(yīng)應(yīng)向國家稅稅務(wù)總局提提供有關(guān)資資料。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析十二、關(guān)于修改《中華人民共共和國發(fā)票票管理辦法法》的決定（國國務(wù)院令2010年第587號(hào)）第二十二條條（二）規(guī)規(guī)定：讓他他人為自己己開具與實(shí)實(shí)際經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)情況不不符的發(fā)票票，由稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)沒收收違法所得得。虛開金金額在1萬元以下的的，可以并并處5萬元以下的的罰款；虛虛開金額超超過1萬元的，并并處5萬元以上50萬元以下的的罰款；構(gòu)構(gòu)成犯罪的的，依法追追究刑事責(zé)責(zé)任。第四十條：：對(duì)違反發(fā)發(fā)票管理規(guī)規(guī)定2次以上或者者情節(jié)嚴(yán)重重的單位和和個(gè)人，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)可可以向社會(huì)會(huì)公告。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析十三、省地方稅務(wù)務(wù)局省公公安廳省省財(cái)政廳省省審計(jì)廳廳省監(jiān)察察廳關(guān)于禁禁用舊版發(fā)發(fā)票的公告告（鄂地稅稅發(fā)〔2011〕77號(hào)）全省地稅發(fā)發(fā)票已于2011年1月1日起全部啟啟用新版發(fā)發(fā)票（見湖湖北日報(bào)2010年9月28日公告），，舊版發(fā)票票繳銷工作作已于2011年6月15日結(jié)束。從從2011年7月1日起，全省省各企業(yè)、、事業(yè)、團(tuán)團(tuán)體、黨政政機(jī)關(guān)等單單位，嚴(yán)禁禁接受舊版版發(fā)票報(bào)賬賬，否則視視為無效票票據(jù)或假發(fā)發(fā)票處理。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析十四、財(cái)政部國國家稅務(wù)總總局關(guān)于調(diào)調(diào)整個(gè)人住住房轉(zhuǎn)讓營營業(yè)稅政策策的通知（（財(cái)稅[2011]12號(hào)）個(gè)人將購買買不足5年的住房對(duì)對(duì)外銷售的的，全額征征收營業(yè)稅稅；個(gè)人將將購買超過過5年（含5年）的非普普通住房對(duì)對(duì)外銷售的的，按照其其銷售收入入減去購買買房屋的價(jià)價(jià)款后的差差額征收營營業(yè)稅；個(gè)個(gè)人將購買買超過5年（含5年）的普通通住房對(duì)外外銷售的，，免征營業(yè)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析十五、財(cái)政部國國家稅務(wù)總總局關(guān)于于購房人辦辦理退房有有關(guān)契稅問問題的通知知（財(cái)稅[2011]32號(hào)）對(duì)已繳納契契稅的購房房單位和個(gè)個(gè)人，在未未辦理房屋屋權(quán)屬變更更登記前退退房的，退退還已納契契稅；在辦辦理房屋權(quán)權(quán)屬變更登登記后退房房的，不予予退還已納納契稅。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析十六、關(guān)于調(diào)整武武漢市享受受優(yōu)惠政策策普通住房房標(biāo)準(zhǔn)的通通知（武房房發(fā)〔2011〕198號(hào)）1.取消了單價(jià)價(jià)限制，提提高了總價(jià)價(jià)水平2.已裝修的商商品住房以以扣除其裝裝修成本后后的余額作作為價(jià)格界界定依據(jù)，，但計(jì)算相相關(guān)稅費(fèi)時(shí)時(shí)不得扣除除其裝修成成本。3.自2011年12月1日（含）以以后網(wǎng)簽的的房屋買賣賣合同，按按調(diào)整后的的普通住房房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行行，原已簽簽訂的房屋屋買賣合同同仍按原（（武國土房房發(fā)〔2008〕482號(hào)）規(guī)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析十七、關(guān)于個(gè)人以以股權(quán)參與與上市公司司定向增發(fā)發(fā)征收個(gè)人人所得稅問問題的批復(fù)復(fù)（國稅函函[2011]89號(hào)）根據(jù)《中華人民共共和國個(gè)人人所得稅法法》及其實(shí)施條條例等規(guī)定定，南京浦浦東建設(shè)發(fā)發(fā)展有限公公司自然人人以其所持持該公司股股權(quán)評(píng)估增增值后，參參與蘇寧環(huán)環(huán)球股份有有限公司定定向增發(fā)股股票，屬于于股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓行為，其其取得所得得，應(yīng)按照照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得””項(xiàng)目繳納納個(gè)人所得得稅。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析十八、財(cái)政部國國家稅務(wù)總總局關(guān)于安安置殘疾人人就業(yè)單位位城鎮(zhèn)土地地使用稅等等政策的通通知（財(cái)稅稅[2010]121號(hào)）1.對(duì)出租房產(chǎn)產(chǎn)，租賃雙雙方簽訂的的租賃合同同約定有免免收租金期期限的，免免收租金期期間由產(chǎn)權(quán)權(quán)所有人按按照房產(chǎn)原原值繳納房房產(chǎn)稅2.對(duì)按照房產(chǎn)產(chǎn)原值計(jì)稅稅的房產(chǎn)，，無論會(huì)計(jì)計(jì)上如何核核算，房產(chǎn)產(chǎn)原值均應(yīng)應(yīng)包含地價(jià)價(jià)，包括為為取得土地地使用權(quán)支支付的價(jià)款款、開發(fā)土土地發(fā)生的的成本費(fèi)用用等。宗地地容積率低低于0.5的，按房產(chǎn)產(chǎn)建筑面積積的2倍計(jì)算土地地面積并據(jù)據(jù)此確定計(jì)計(jì)入房產(chǎn)原原值的地價(jià)價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析十九、市人民政府府辦公廳關(guān)關(guān)于印發(fā)促促進(jìn)資本特特區(qū)股權(quán)投投資產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展實(shí)施辦辦法的通知知（武政辦辦〔2011〕110號(hào)）1.稅率（合伙伙制股權(quán)投投資基金））2.獎(jiǎng)勵(lì)及補(bǔ)貼貼豐厚3.注冊區(qū)域固固定房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析二十、湖北省價(jià)格格調(diào)節(jié)基金金征集使用用管理實(shí)施施細(xì)則（鄂鄂價(jià)法規(guī)〔2011〕86號(hào)）1.凡在本省境境內(nèi)從事娛娛樂業(yè)、旅旅店業(yè)、飲飲食業(yè)、通通信業(yè)，煙煙草、酒類類、化妝品品生產(chǎn)、批批發(fā)、零售售業(yè)以及成成品油、電電力、燃?xì)鈿?、熱力生生產(chǎn)與銷售售業(yè)的企業(yè)業(yè)或個(gè)人，，應(yīng)依照本本細(xì)則的規(guī)規(guī)定繳納價(jià)價(jià)格調(diào)節(jié)基基金2.以納稅人實(shí)實(shí)際繳納的的增值稅、、消費(fèi)稅、、營業(yè)稅（（以下簡稱稱“三稅””）稅額為為計(jì)征依據(jù)據(jù)，按照實(shí)實(shí)際繳納““三稅”稅稅額的1%計(jì)征價(jià)格調(diào)調(diào)節(jié)基金。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析二十一、財(cái)政部國國家稅務(wù)總總局關(guān)于在在上海市開開展交通運(yùn)運(yùn)輸業(yè)和部部分現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)營業(yè)業(yè)稅改征增增值稅試點(diǎn)點(diǎn)的通知（（財(cái)稅[2011]111號(hào)）1.交通運(yùn)輸業(yè)業(yè)和部分現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)試點(diǎn)2.與房地產(chǎn)相相關(guān)的行業(yè)業(yè)：運(yùn)輸、、咨詢、工工程設(shè)計(jì)、、廣告業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)最新政策策解析二十二、財(cái)政部國國家稅務(wù)總總局關(guān)于專專項(xiàng)用途財(cái)財(cái)政性資金金企業(yè)所得得稅處理問問題的通知知（財(cái)稅[2011]70號(hào)）企業(yè)從縣級(jí)級(jí)以上各級(jí)級(jí)人民政府府財(cái)政部門門及其他部部門取得的的應(yīng)計(jì)入收收入總額的的財(cái)政性資資金，凡同同時(shí)符合以以下條件的的，可以作作為不征稅稅收入，在在計(jì)算應(yīng)納納稅所得額額時(shí)從收入入總額中減減除：1.企業(yè)能夠提提供規(guī)定資資金專項(xiàng)用用途的資金金撥付文件件；2.財(cái)政部門門或其他他撥付資資金的政政府部門門對(duì)該資資金有專專門的資資金管理理辦法或或具體管管理要求求；3.企業(yè)對(duì)該該資金以以及以該該資金發(fā)發(fā)生的支支出單獨(dú)獨(dú)進(jìn)行核核算。房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅匯算算清繳一、未完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品銷銷售收入入（一）未未完工開開發(fā)產(chǎn)品品銷售收收入的范范圍1.國稅發(fā)【2009】31號(hào)文第六六條規(guī)定定企業(yè)通通過正式式簽訂《房地產(chǎn)銷銷售合同同》或《房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售合同同》所取得的的收入，，應(yīng)確認(rèn)認(rèn)為銷售售收入的的實(shí)現(xiàn)。。2.定金、訂訂金、保保證金、、誠意金金、會(huì)員員卡（VIP卡）或會(huì)會(huì)員費(fèi)是是否繳納納企業(yè)所所得稅？？房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅匯算算清繳（一）未未完工開開發(fā)產(chǎn)品品銷售收收入的范范圍稽便函【2009】49號(hào)附件2《稅收自查查提綱》中關(guān)于營營業(yè)稅收收入范圍圍規(guī)定：：在開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工工前，取取得的預(yù)預(yù)售收入入（包括括定金））是否全全部計(jì)入入“預(yù)收收帳款””進(jìn)行申申報(bào)繳納納稅款；；是否計(jì)計(jì)入“預(yù)預(yù)收賬款款”以外外的往來來科目，，長期掛掛賬不申申報(bào)納稅稅；房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅匯算算清繳（一）未未完工開開發(fā)產(chǎn)品品銷售收收入的范范圍收取的定定金、違違約金、、誠意金金等，是是否未按按規(guī)定確確認(rèn)收入入；向?qū)?duì)方收取取的手續(xù)續(xù)費(fèi)、基基金、集集資費(fèi)、、代收款款項(xiàng)、代代墊款項(xiàng)項(xiàng)及其它它各種性性質(zhì)的價(jià)價(jià)外收費(fèi)費(fèi)，是否否未按規(guī)規(guī)定確認(rèn)認(rèn)收入。。關(guān)于企業(yè)業(yè)所得稅稅收入范范圍規(guī)定定：除前前述營業(yè)業(yè)稅部分分的相關(guān)關(guān)問題外外，還應(yīng)應(yīng)檢查……房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅匯算算清繳（二）假假按揭收收入的處處理1.假按揭收收入在稅稅收上沒沒有特殊殊待遇2.是實(shí)質(zhì)重重于形式式，還是是形式重重于實(shí)質(zhì)質(zhì)3.吹牛也要要交稅4.假按揭再再銷售時(shí)時(shí)如何處處理房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅匯算算清繳（三）未未完工收收入是否否允許扣扣除期間間費(fèi)用和和預(yù)繳的的營業(yè)稅稅金及附附加1.“預(yù)計(jì)利潤潤率”和和“預(yù)計(jì)計(jì)毛利率率”的變變化1）國稅發(fā)發(fā)[2003]83號(hào)文件第第二條表表述為：：利潤率率2）國稅發(fā)發(fā)[2006]31號(hào)文件表表述為““預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利利率”3）國稅函函【2008】299號(hào)文件表表述為““預(yù)計(jì)利利潤率””4）國稅發(fā)發(fā)【2009】31號(hào)文件：：“預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛毛利率””。房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅匯算算清繳（三）未未完工收收入是否否允許扣扣除期間間費(fèi)用和和預(yù)繳的的營業(yè)稅稅金及附附加2.國稅發(fā)【2009】31號(hào)文第九九條規(guī)定定：企業(yè)業(yè)銷售未未完工開開發(fā)產(chǎn)品品取得的的收入,應(yīng)先按預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率率分季(或月)計(jì)算出預(yù)預(yù)計(jì)毛利利額，計(jì)計(jì)入當(dāng)期期應(yīng)納稅稅所得額額。房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅匯算算清繳（三）未未完工收收入是否否允許扣扣除期間間費(fèi)用和和預(yù)繳的的營業(yè)稅稅金及附附加第十一條條企業(yè)業(yè)在進(jìn)行行成本、、費(fèi)用的的核算與與扣除時(shí)時(shí)，必須須按規(guī)定定區(qū)分期期間費(fèi)用用和開發(fā)發(fā)產(chǎn)品計(jì)計(jì)稅成本本、已銷銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅稅成本與與未銷開開發(fā)產(chǎn)品品計(jì)稅成成本。第十二條條規(guī)定：：企業(yè)發(fā)發(fā)生的期期間費(fèi)用用、已銷銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅稅成本、、營業(yè)稅稅金及附附加、土土地增值值稅準(zhǔn)予予當(dāng)期按按規(guī)定扣扣除。房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅匯算算清繳（四）未未完工開開發(fā)產(chǎn)品品銷售收收入能否否作為三三項(xiàng)費(fèi)用用的扣除除基數(shù)1.2008年以前，，預(yù)售收收入作為為預(yù)收性性質(zhì)的價(jià)價(jià)款，不不能作為為三項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用扣除除基數(shù)（（國稅發(fā)【2006】31號(hào)文件第第八條第第十款）。2.三項(xiàng)費(fèi)用用往往發(fā)發(fā)生在未未完工前前，為了了解決這這個(gè)矛盾盾，國稅稅發(fā)【2006】31號(hào)文件給給予了變變通政策策（三年年遞延））。房地產(chǎn)企企業(yè)所得得稅匯算算清繳3.為了徹底底解決這這個(gè)問題題，國稅稅發(fā)【2009】31號(hào)文件的的理念發(fā)發(fā)生了重重大變化化：規(guī)定定只要是是簽訂了了預(yù)售合合同，都都算是““銷售收收入”，，新31號(hào)文件通通篇沒有有出現(xiàn)““預(yù)售收收入”字字樣。而而銷售收收入是可可以作為為三項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用扣除除基數(shù)的的。4.基本原則則：只要要簽訂了了預(yù)售合合同就屬屬于銷售售收入，，因此可可以作為為三項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用的扣扣除基數(shù)數(shù)，增加加三項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用的扣扣除基數(shù)數(shù)；完工工年度，，以前年年度未完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品收收入結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而來的的銷售收收入，不不能再次次作為三三項(xiàng)費(fèi)用用扣除基基數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳（五）未完完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品收入月月（季）預(yù)預(yù)繳申報(bào)1.月（季）度度申報(bào)是否否允許扣減減稅金及附附加？2.國稅函【2009】34號(hào)文—稅務(wù)機(jī)關(guān)的的煩惱3.國稅函【2008】635號(hào)文件規(guī)定定4.如何做到年年度匯算清清繳不退稅稅？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳（六）未完完工產(chǎn)品銷銷售收入年年度納稅申申報(bào)表的填填報(bào)1.各地填報(bào)五五花八門，，主要有三三種填報(bào)方方法：例：某房地地產(chǎn)企業(yè)本本年度取得得預(yù)售收入入1000萬，無錫國稅的的做法：預(yù)預(yù)收賬款先先確認(rèn)其他他視同銷售售收入然后后在附表三三第四十行行“其他””將預(yù)售收收入做調(diào)減減處理。即即將預(yù)售收收入填入附附表一第十十六行（3）其他視同同銷售收入入1000萬，同時(shí)附附表三第四四十行20其他將預(yù)售售收入1000萬做調(diào)減處處理。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳青島地稅的的做法：在在附表三第第40行第4列調(diào)減調(diào)增增。當(dāng)年度度取得的預(yù)預(yù)售收入按按照規(guī)定的的計(jì)稅毛利利率計(jì)算得得到的預(yù)計(jì)計(jì)利潤150萬填入附表表三第52行第3列。會(huì)計(jì)確確認(rèn)的預(yù)售售款作為計(jì)計(jì)算基礎(chǔ)計(jì)計(jì)算出的當(dāng)當(dāng)年可以扣扣除的業(yè)務(wù)務(wù)招待費(fèi)和和廣宣費(fèi)填填列在附表表三第40行第4列并特別注注明“預(yù)售售款項(xiàng)計(jì)算算扣除金額額”。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳青島地稅的的做法：完完工年度會(huì)會(huì)計(jì)處理將將預(yù)售款結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)為銷售售收入，按按照本期結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)的已按按稅收規(guī)定定征稅的預(yù)預(yù)售收入乘乘以適用的的計(jì)稅毛利利率的預(yù)計(jì)計(jì)利潤150萬填到附表表三第52行第4列。同時(shí)，，應(yīng)當(dāng)將已已結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)預(yù)售收入作作為計(jì)算基基礎(chǔ)對(duì)應(yīng)計(jì)計(jì)算出的不不得扣除的的業(yè)務(wù)招待待費(fèi)和廣宣宣費(fèi)填列到到附表三第第40行第3列并特別注注明“預(yù)售售收入結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)前期已經(jīng)經(jīng)扣除金額額”，避免免將預(yù)售收收入重復(fù)納納入基數(shù)造造成重復(fù)扣扣除。在發(fā)發(fā)生與結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)時(shí)正好相相反，所以以實(shí)務(wù)操作作中還需要要備查賬簿簿體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳北京國稅的的做法：企企業(yè)取得的的銷售未完完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品收入額額，先確認(rèn)認(rèn)營業(yè)收入入，然后在在附表三第第19行““其其他他””欄欄第第4列進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)減減。。填填報(bào)報(bào)方方法法如如下下：：未完完工工年年度度：：附附表表1第4行：：1000萬；；附附表表3第19行第第4列，，納納稅稅調(diào)調(diào)減減1000萬；；附附表表3第52行第第3列調(diào)調(diào)增增150萬；；附附表表3第40行第第4列調(diào)調(diào)減減65.5萬。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳北京京國國稅稅的的做做法法：：完工工年年度度：：以以前前年年度度銷銷售售的的未未完完工工收收入入不不用用填填列列在在附附表表1中，，附附表表3第19行第第3列，，納納稅稅調(diào)調(diào)增增1000萬；；附附表表3第52行第第4列，，納納稅稅調(diào)調(diào)減減150萬；；附附表表3第40行第第3列，，納納稅稅調(diào)調(diào)增增65.5萬。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳二、、完完工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)問問題題1.為什什么么要要制制定定完完工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)？？2.開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的完完工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)國稅稅發(fā)發(fā)【2009】】31號(hào)文文第第三三條條：：企企業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)包包括括土土地地的的開開發(fā)發(fā)、、建建造造、、銷銷售售住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)用用房房以以及及其其他他建建筑筑物物、、附附著著物物、、配配套套設(shè)設(shè)施施等等開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品。。除除土土地地開開發(fā)發(fā)外外，，其其他他開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品符符合合下列列條條件件之之一一的的，應(yīng)應(yīng)視視為為已已經(jīng)經(jīng)完完工工：：房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳（一一））開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品竣竣工工證證明明材材料料已已報(bào)報(bào)房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門備備案案。。（二二））開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品已已開開始始投投入入使使用用。。（三三））開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品已已取取得得了了初初始始產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證明明。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳3.案例例1：某某開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)在在2009年12月29日取取得得竣竣工工備備案案證證，，企企業(yè)業(yè)認(rèn)認(rèn)為為本本年年度度沒沒有有交交房房，，不不應(yīng)應(yīng)該該確確認(rèn)認(rèn)銷銷售售收收入入，，2009年度度匯匯算算清清繳繳仍仍按按預(yù)預(yù)收收收收入入報(bào)報(bào)稅稅。。請請問問，，該該企企業(yè)業(yè)的的做做法法是是否否正正確確？？案例例2：某某開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)在在2008年1月15日取取得得竣竣工工備備案案證證，，企企業(yè)業(yè)2007年度度匯匯算算清清繳繳按按照照預(yù)預(yù)收收收收入入報(bào)報(bào)稅稅。。經(jīng)經(jīng)稅稅務(wù)務(wù)稽稽查查發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，開開始始辦辦理理竣竣工工備備案案時(shí)時(shí)間間在在2007年12月，，稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)因因此此認(rèn)認(rèn)為為應(yīng)應(yīng)在在2007年度度確確認(rèn)認(rèn)銷銷售售收收入入，，稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)判判斷斷是是否否正正確確？？房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳4.為什什么么制制定定三三個(gè)個(gè)完完工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，三三者者之之間間有有什什么么關(guān)關(guān)系系？？國稅稅函函【2009】】342號(hào)文文國稅稅函函【2010】】201號(hào)文文案例例：：海海南南永永生生實(shí)實(shí)業(yè)業(yè)公公司司案案5.完工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)針針對(duì)對(duì)的的是是一一個(gè)個(gè)小小區(qū)區(qū)還還是是一一棟棟樓樓？？房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳三、、未未完完工工收收入入結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)完完工工收收入入的的納納稅稅申申報(bào)報(bào)1.關(guān)注注三三件件事事11）毛毛利利如如何何調(diào)調(diào)整整？？2）稅稅金金及及附附加加如如何何調(diào)調(diào)整整？？3）三三項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用扣扣除除基基數(shù)數(shù)如如何何確確認(rèn)認(rèn)？？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳2.案例：某房房地產(chǎn)公司司有三個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，項(xiàng)目目1在以前年度度已經(jīng)完工工，尚有尾尾房；項(xiàng)目目2在今年完工工；項(xiàng)目3尚處在預(yù)售售年度，假假設(shè)三個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目收入都都是1000萬，能夠結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)的成本本都是600萬。三個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目在申報(bào)報(bào)表中如何何填列？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳3.當(dāng)年預(yù)售收收入季度預(yù)預(yù)繳計(jì)算的的毛利，如如果當(dāng)年度度完工，是是否允許在在附表三52行扣減計(jì)算算的毛利？？4.以前年度有有預(yù)繳，本本年度哪個(gè)個(gè)季度結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷售收入入比較合適適？案例：某上上市公司開開發(fā)的A項(xiàng)目，2009年度8月取得竣工工備案證，，年度末未未結(jié)轉(zhuǎn)銷售售收入，2010年4月匯算清繳繳時(shí)發(fā)現(xiàn)，，該公司賬賬面未體現(xiàn)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)務(wù)收入，全全部通過以以前年度損損益調(diào)整科科目調(diào)整到到以前年度度房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳5.2007年同2008年稅率差（（8%）如何處理理？案例：某房房地產(chǎn)公司司2007年實(shí)現(xiàn)預(yù)售售收入1000萬元，當(dāng)年年度預(yù)繳所所得稅1000*15%*33%=49.5萬元，2008年度完工，，確認(rèn)銷售售收入1000萬元，銷售售成本800萬元，2008年度匯算清清繳如何申申報(bào)？國稅發(fā)【2009】31號(hào)文第九條條的爭議。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳四、銷售收收入的確認(rèn)認(rèn)1.基本原則1）國稅函【2008】875號(hào)文（普通法））國稅發(fā)【2009】號(hào)文第六條條（特別法））2）收入在完完工前取得得時(shí)，按預(yù)預(yù)計(jì)毛利率率申報(bào)納稅稅收入在完工工后取得時(shí)時(shí)，按實(shí)際際的毛利率率申報(bào)納稅稅房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳2.采取一次性性全額收款款方式銷售售開發(fā)產(chǎn)品品的，應(yīng)于于實(shí)際收訖訖價(jià)款或取取得索取價(jià)價(jià)款憑據(jù)（（權(quán)利）之之日，確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。3.采取分期收收款方式銷銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，應(yīng)應(yīng)按銷售合合同或協(xié)議議約定的價(jià)價(jià)款和付款款日確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。付款方方提前付款款的，在實(shí)實(shí)際付款日日確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)。。如果企業(yè)采采取企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制度，，則稅收同同會(huì)計(jì)無差差異；如果果采用會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則，則則存在會(huì)計(jì)計(jì)同稅收的的差異。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳4.采取銀行按按揭方式銷銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，應(yīng)應(yīng)按銷售合合同或協(xié)議議約定的價(jià)價(jià)款確定收收入額，其其①首付款應(yīng)于實(shí)際收收到日確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)，②余款在銀行按揭揭貸款辦理理轉(zhuǎn)賬之日日確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)。。應(yīng)注意的問問題：1）按揭方式式收入和成成本的配比比問題；房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳2）國稅發(fā)【2009】31號(hào)文第十九九條企業(yè)采采取銀行按按揭方式銷銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，凡凡約定企業(yè)業(yè)為購買方方的按揭貸貸款提供擔(dān)擔(dān)保的，其其銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向向銀行提供供的保證金金(擔(dān)保金)不得從銷售售收入中減減除，也不不得作為費(fèi)費(fèi)用在當(dāng)期期稅前扣除除，但實(shí)際際發(fā)生損失失時(shí)可據(jù)實(shí)實(shí)扣除。（（與國稅函函【2007】1272號(hào)的關(guān)系））房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳5.采取支付手手續(xù)費(fèi)方式式委托銷售售開發(fā)產(chǎn)品品的，應(yīng)按按銷售合同同或協(xié)議中中約定的價(jià)價(jià)款于收到到受托方已已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品清單之之日確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。6.采取視同買買斷方式委委托銷售開開發(fā)產(chǎn)品的的，屬于企企業(yè)與購買買方簽訂銷銷售合同或或協(xié)議，或或企業(yè)、受受托方、購購買方三方方共同簽訂訂銷售合同同或協(xié)議的的，如果銷銷售合同或或協(xié)議中約約定的價(jià)格格高于買斷斷價(jià)格，則則應(yīng)按銷售售合同或協(xié)協(xié)議中約定定的價(jià)格計(jì)計(jì)算的價(jià)款款于收到受受托方已銷銷開發(fā)產(chǎn)品品清單之日日確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)；；如果屬于于前兩種情情況中銷售售合同或協(xié)協(xié)議中約定定的價(jià)格低低于買斷價(jià)價(jià)格，以及及屬于受托托方與購買買方簽訂銷銷售合同或或協(xié)議的，，則應(yīng)按買買斷價(jià)格計(jì)計(jì)算的價(jià)款款于收到受受托方已銷銷開發(fā)產(chǎn)品品清單之日日確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳7.采取基價(jià)（（保底價(jià)））并實(shí)行超超基價(jià)雙方方分成方式式委托銷售售開發(fā)產(chǎn)品品的，屬于于由企業(yè)與與購買方簽簽訂銷售合合同或協(xié)議議，或企業(yè)業(yè)、受托方方、購買方方三方共同同簽訂銷售售合同或協(xié)協(xié)議的，如如果銷售合合同或協(xié)議議中約定的的價(jià)格高于于基價(jià)，則則應(yīng)按銷售售合同或協(xié)協(xié)議中約定定的價(jià)格計(jì)計(jì)算的價(jià)款款于收到受受托方已銷銷開發(fā)產(chǎn)品品清單之日日確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)，，企業(yè)按規(guī)規(guī)定支付受受托方的分分成額，不不得直接從從銷售收入入中減除；；如果銷售售合同或協(xié)協(xié)議約定的的價(jià)格低于于基價(jià)的，，則應(yīng)按基基價(jià)計(jì)算的的價(jià)款于收收到受托方方已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品清單單之日確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。屬于于由受托方方與購買方方直接簽訂訂銷售合同同的，則應(yīng)應(yīng)按基價(jià)加加上按規(guī)定定取得的分分成額于收收到受托方方已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品清單單之日確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳案例：甲公公司委托A公司采取基基價(jià)（保底底價(jià)）并實(shí)實(shí)行超基價(jià)價(jià)雙方分成成方式委托托銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品。合合同約定銷銷售保底價(jià)價(jià)4500元，并由甲甲公司直接接與客戶簽簽訂銷售合合同，超過過保底價(jià)部部分受托方方和委托方方按三、七七分成。2009年9月A公司提交銷銷售清單時(shí)時(shí)，銷售房房屋2000平方米，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售收收入1000萬元，平均均售價(jià)5000元。甲公司司賬務(wù)處理理如下：借：銀行存存款900萬元（按保保底價(jià)計(jì)算算）貸：銷售收收入900萬元。正確的處理理：A公司代理業(yè)業(yè)務(wù)營業(yè)額額為2000××4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬元），，這里關(guān)鍵鍵點(diǎn)在于開開發(fā)商支付付給受托方方的分成額額（5000－4500）×2000×30%＝30（萬元）不不得直接從從收入中扣扣除，將來來支付時(shí)根根據(jù)發(fā)票作作為銷售費(fèi)費(fèi)用列支，，好比收支支兩條線。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳8.采取包銷方方式委托銷銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，包包銷期內(nèi)可可根據(jù)包銷銷合同的有有關(guān)約定，，參照上述述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)；包銷銷期滿后尚尚未出售的的開發(fā)產(chǎn)品品，企業(yè)應(yīng)應(yīng)根據(jù)包銷銷合同或協(xié)協(xié)議約定的的價(jià)款和付付款方式確確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳五、視同銷銷售的稅務(wù)務(wù)處理1.國稅發(fā)【2009】31號(hào)文第七條條企業(yè)將將開發(fā)產(chǎn)品品用于①捐捐贈(zèng)、②贊贊助、③職職工福利、、④獎(jiǎng)勵(lì)、、⑤對(duì)外投投資、⑥分分配給股東東或投資人人、⑦抵償償債務(wù)、⑧⑧換取其他他企事業(yè)單單位和個(gè)人人的非貨幣幣性資產(chǎn)等等行為，應(yīng)應(yīng)視同銷售售，于開發(fā)發(fā)產(chǎn)品所有有權(quán)或使用用權(quán)轉(zhuǎn)移，，或于實(shí)際際取得利益益權(quán)利時(shí)確確認(rèn)收入（（或利潤））的實(shí)現(xiàn)。。確認(rèn)收入入（或利潤潤）的方法法和順序?yàn)闉椋海ㄒ唬┌幢颈酒髽I(yè)近期期或本年度度最近月份份同類開發(fā)發(fā)產(chǎn)品市場場銷售價(jià)格格確定；（二二））由由主主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)參參照照當(dāng)當(dāng)?shù)氐赝愵愰_開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品市市場場公公允允價(jià)價(jià)值值確確定定；；按開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的成成本本利利潤潤率率確確定定。。開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的成成本本利利潤潤率率不不得得低低于于15%，具具體體比比例例由由主主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)確確定定。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳2.買一一贈(zèng)贈(zèng)一一的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理（（有獎(jiǎng)獎(jiǎng)銷銷售售、、賣賣方方贈(zèng)贈(zèng)送送地地下下室室等等）國稅稅函函【2008】】875號(hào)文文、、國國稅稅函函【2008】】828號(hào)文文和和財(cái)財(cái)企企【2003】】95號(hào)文文規(guī)規(guī)定定案例例：：賣賣房房子子贈(zèng)贈(zèng)送送家家電電、、家家俱俱，，房房屋屋銷銷售售合合同同價(jià)價(jià)款款100萬元元，，售售房房合合同同中中說說明明交交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)送送家家電電、、家家俱俱，，家家電電、、家家俱俱的的購購進(jìn)進(jìn)價(jià)價(jià)格格為為10萬元元，，即即其其公公允允價(jià)價(jià)值值為為10萬元元，，房房屋屋的的公公允允價(jià)價(jià)值值可可推推定定為為90萬元元，，成成本本70萬。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳賬務(wù)務(wù)處處理理：：借：：銀銀行行存存款款100萬元元貸：：主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入–開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品90萬主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入—汽車車10萬借：：主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)成成本本80萬貸：：庫庫存存商商品品-汽車車10萬貸：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品70萬房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳3.拆一一還還一一的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理國稅稅函函【2002】】172號(hào)鄂地地稅稅發(fā)發(fā)【2005】】185號(hào)武地地稅稅發(fā)發(fā)【2009】】179號(hào)文文房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳4.以土土地地或或開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品投投資資的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理國稅稅發(fā)發(fā)【2009】】31號(hào)文文第第七七條條：：企企業(yè)業(yè)將將開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品用用于于①①捐捐贈(zèng)贈(zèng)、、②②贊贊助助、、③③職職工工福福利利、、④④獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)、、⑤⑤對(duì)對(duì)外外投投資資、、⑥⑥分分配配給給股股東東或或投投資資人人、、⑦⑦抵抵償償債債務(wù)務(wù)、、⑧⑧換換取取其其他他企企事事業(yè)業(yè)單單位位和和個(gè)個(gè)人人的的非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)等等行行為為，，應(yīng)應(yīng)視視同同銷銷售售，，于于開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品所所有有權(quán)權(quán)或或使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移，，或或于于實(shí)實(shí)際際取取得得利利益益權(quán)權(quán)利利時(shí)時(shí)確確認(rèn)認(rèn)收收入入（（或或利利潤潤））的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳5.以開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品抵抵工工程程款款的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理無論論主主動(dòng)動(dòng)還還是是被被動(dòng)動(dòng)以以房房屋屋抵抵債債（（法法院院判判決決））；；無無論論是是否否辦辦理理房房產(chǎn)產(chǎn)過過戶戶手手續(xù)續(xù)，，均均屬屬于于視視同同銷銷售售繳繳納納各各種種稅稅收收。。營業(yè)業(yè)稅稅：：1、《營業(yè)業(yè)稅稅問問題題解解答答(之一一)》》（國稅稅函函[1995]156號(hào)文文件件第9條2、《國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于以以房房屋屋抵抵頂頂債債務(wù)務(wù)應(yīng)應(yīng)征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅問問題題的的批批復(fù)復(fù)》（國稅稅函函[1998]771號(hào)）3、《關(guān)于以房抵抵債未辦理理房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶手續(xù)續(xù)征收營業(yè)業(yè)稅問題的的批復(fù)》（國稅函[2005]1103號(hào)）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯匯算清繳☆企業(yè)所得稅：《企業(yè)所得稅稅法實(shí)施條條例》25條第二十五五條企業(yè)業(yè)發(fā)生非貨貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)交換，以以及將貨物物、財(cái)產(chǎn)、、勞務(wù)用于于捐贈(zèng)、償償債、贊助助、集資、、廣告、樣樣品、職工工福利或者者利潤分配配等用途的的，應(yīng)當(dāng)視視同銷售貨貨物、轉(zhuǎn)讓讓財(cái)產(chǎn)或者者提供勞務(wù)務(wù)，但國務(wù)務(wù)院財(cái)政、、稅務(wù)主管管部門另有有規(guī)定的除除外?！钔恋氐卦鲋抵刀悾海簢惏l(fā)發(fā)[2006]187號(hào)文件件房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳六、租租金收收入的的稅務(wù)務(wù)處理理1.先租后后售的的稅務(wù)務(wù)處理理1）不視視同銷銷售：：國稅稅函【2008】828號(hào)文2）先租租后售售是否否可以以提取取折舊舊？國稅發(fā)發(fā)【2009】31號(hào)文件件第二二十四四條企企業(yè)開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為自自用的的,其實(shí)際際使用用時(shí)間間累計(jì)計(jì)未超超過12個(gè)月又又銷售售的，，不得得在稅稅前扣扣除折折舊費(fèi)費(fèi)用。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳使用時(shí)時(shí)間不不超過過12個(gè)月的的，處處置時(shí)時(shí)按照照開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品處理理；（1）如果果開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品當(dāng)年年自用用，當(dāng)當(dāng)年又又銷售售的，，在年年度匯匯算清清繳的的時(shí)候候，如如果企企業(yè)提提取了了折舊舊，則則做納納稅調(diào)調(diào)增處處理。。（2）如果果開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品當(dāng)年年自用用，第第二年年年度度納稅稅申報(bào)報(bào)前又又銷售售的，，對(duì)當(dāng)當(dāng)年的的折舊舊做納納稅調(diào)調(diào)增處處理，，第二二年提提取的的折舊舊，則則在第第三年年匯繳繳的時(shí)時(shí)候做做納稅稅調(diào)增增處理理；（3）如果果開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品當(dāng)年年自用用，第第二年年年度度納稅稅申報(bào)報(bào)后又又銷售售的，，則對(duì)對(duì)當(dāng)年年提取取的折折舊做做追溯溯調(diào)整整補(bǔ)稅稅處理理，年年度納納稅申申報(bào)后后的折折舊年年末做做納稅稅調(diào)增增處理理。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳2.售后回回租的的稅務(wù)務(wù)處理理國家稅稅務(wù)總總局公公告2010年第13號(hào)營業(yè)稅稅、企企業(yè)所所得稅稅的問問題解解決了了，土土地增增值稅稅、契契稅不不好處處理。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳3.轉(zhuǎn)租的的稅務(wù)務(wù)處理理4.免租期期的稅稅務(wù)處處理《企業(yè)所所得稅稅法》第十九九條租租金金收入入，按按照合合同約約定的的承租租人應(yīng)應(yīng)付租租金的的日期期確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。（收收付實(shí)實(shí)現(xiàn)制制）(國稅函函【2010】79號(hào)文第一條條的比比較））第四十十七條條：以以經(jīng)營營租賃賃方式式租入入固定定資產(chǎn)產(chǎn)發(fā)生生的租租賃費(fèi)費(fèi)支出出，按按照租租賃期期限均均勻扣扣除（（權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生生制））房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳5.預(yù)租收收入的的稅務(wù)務(wù)處理理：國稅發(fā)發(fā)【2009】31號(hào)文第第十條條企企業(yè)新新建的的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品在尚尚未完完工或或辦理理房地地產(chǎn)初初始登登記、、取得得產(chǎn)權(quán)權(quán)證前前，與與承租租人簽簽訂租租賃預(yù)預(yù)約協(xié)協(xié)議的的，自自開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品交付付承租租人使使用之之日起起，出出租方方取得得的預(yù)預(yù)租價(jià)價(jià)款按按租金金確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳七、股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的稅務(wù)務(wù)處理理1.股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收收入的的處理理技巧巧（一））企業(yè)業(yè)所得得稅（（國稅發(fā)發(fā)【2000】118號(hào)、國稅發(fā)發(fā)【2004】390號(hào)、國稅函函【2008】264號(hào)）財(cái)稅【2009】59號(hào)、國稅函函【2010】79號(hào)）要點(diǎn)：：股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓所得得中所所含的的未分分配利利潤和和盈余余公積積不允允許扣扣減。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳（二））個(gè)人人所得得稅（（國稅函函【2009】285號(hào)文件件）要點(diǎn)1：納稅稅地點(diǎn)點(diǎn)：股股權(quán)變變更企企業(yè)所所在地地。要點(diǎn)2：稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)可以以根據(jù)據(jù)所有有者權(quán)權(quán)益份份額作作為基基數(shù)進(jìn)進(jìn)行核核定。。（沒沒有考考慮商商譽(yù)的的問題題）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳（三））營業(yè)業(yè)稅（（財(cái)稅【2002】191號(hào)）（四））土地地增值值稅（（國稅稅函【2000】687號(hào)）（五））契稅稅（財(cái)稅【2008】175號(hào)、國稅發(fā)發(fā)【2009】89號(hào)）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳2.股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓損損失的的稅務(wù)務(wù)處理理要點(diǎn)：：股權(quán)權(quán)投資資損失失不需需要受受“股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所所得+股息紅紅利所所得””的限限制；；但是是需要要作為為資產(chǎn)產(chǎn)損失失報(bào)批批。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳3.境外股股東分分紅的的所得得稅問問題法人股股東：：1)2008年以前前，非非居民民企業(yè)業(yè)從我我國境境內(nèi)企企業(yè)取取得的的稅后后利潤潤不需需要繳繳稅。。2)2008年新《企業(yè)所所得稅稅法》實(shí)施后后，非非居民民企業(yè)業(yè)取得得的分分紅需需要按按10%的稅率率繳稅稅?！镀髽I(yè)所所得稅稅法》規(guī)定，，非居居民企企業(yè)在在中國國境內(nèi)內(nèi)未設(shè)設(shè)立機(jī)機(jī)構(gòu)、、場所所的，，或者者雖設(shè)設(shè)立機(jī)機(jī)構(gòu)、、場所所但取取得的的所得得與其其所設(shè)設(shè)機(jī)構(gòu)構(gòu)、場場所沒沒有實(shí)實(shí)際聯(lián)聯(lián)系的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)就就其來來源于于境內(nèi)內(nèi)的所所得繳繳納企企業(yè)所所得稅稅，適適用稅稅率為為20%。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳第十九九條規(guī)規(guī)定，，非居居民企企業(yè)取取得股股息、、紅利利等權(quán)權(quán)益性性投資資收益益和利利息、、租金金、特特許權(quán)權(quán)使用用費(fèi)所所得，，以收收入全全額為為應(yīng)納納稅所所得額額?！镀髽I(yè)業(yè)所所得得稅稅法法實(shí)實(shí)施施條條例例》第九九十十一一條條規(guī)規(guī)定定，，非非居居民民企企業(yè)業(yè)取取得得所所得得稅稅法法第第三三條條第第三三項(xiàng)項(xiàng)規(guī)規(guī)定定的的所所得得，，減減按按10%的稅稅率率征征收收企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅。。雖雖然然稅稅法法規(guī)規(guī)定定的的稅稅率率是是10%，但但如如果果非非居居民民企企業(yè)業(yè)所所在在國國家家或或地地區(qū)區(qū)與與我我國國簽簽訂訂有有稅稅收收協(xié)協(xié)定定，，協(xié)定定的的稅稅率率低低于于10%，則則可可以以按按協(xié)協(xié)定定的的稅稅率率執(zhí)執(zhí)行行。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳3)非居居民民企企業(yè)業(yè)取取得得的的被被投投資資企企業(yè)業(yè)在在2008年以以前前實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的的稅稅后后利利潤潤分分紅紅，，稅稅法法規(guī)規(guī)定定還還是是按按原原政政策策執(zhí)執(zhí)行行，，即即不不繳繳納納企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅。。財(cái)財(cái)政政部部、、國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局《關(guān)于于企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅若若干干優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策的的通通知知》（財(cái)財(cái)稅稅〔2008〕〕1號(hào)））第第四四條條規(guī)規(guī)定定，，2008年1月1日以以前前外外商商投投資資企企業(yè)業(yè)形形成成的的累累積積未未分分配配利利潤潤，，在在2008年以以后后分分配配給給外外國國投投資資者者的的，，免免征征企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅。。2008年及及以以后后年年度度外外商商投投資資企企業(yè)業(yè)新新增增利利潤潤分分配配給給外外國國投投資資者者的的，，依依法法繳繳納納企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳個(gè)人人股股東東：：1）財(cái)財(cái)政政部部、、國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局《關(guān)于于個(gè)個(gè)人人所所得得稅稅若若干干政政策策問問題題的的通通知知》（財(cái)財(cái)稅稅字字〔1994〕〕第020號(hào)））第第二二條條第第八八項(xiàng)項(xiàng)規(guī)規(guī)定定，，外外籍籍個(gè)個(gè)人人從從外外商商投投資資企企業(yè)業(yè)取取得得的的股股息息、、紅紅利利所所得得，，暫暫免免征征收收個(gè)個(gè)人人所所得得稅稅。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳2）我國國稅稅法法同同時(shí)時(shí)還還規(guī)規(guī)定定，，對(duì)對(duì)外外籍籍個(gè)個(gè)人人取取得得境境內(nèi)內(nèi)上上市市公公司司股股票票的的分分紅紅也也不不征征稅稅。。國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局《關(guān)于于外外籍籍個(gè)個(gè)人人持持有有中中國國境境內(nèi)內(nèi)上上市市公公司司股股票票所所取取得得的的股股息息有有關(guān)關(guān)稅稅收收問問題題的的函函》（國國稅稅函函發(fā)發(fā)〔1994〕〕440號(hào)））明明確確，，對(duì)對(duì)持持有有B股或或海海外外股股（（包包括括H股））的的外外籍籍個(gè)個(gè)人人，，從從發(fā)發(fā)行行該該B股或或海海外外股股的的中中國國境境內(nèi)內(nèi)企企業(yè)業(yè)所所取取得得的的股股息息（（紅紅利利））所所得得，，暫暫免免征征收收個(gè)個(gè)人人所所得得稅稅。。3）外國國人人取取得得的的紅紅利利不不需需要要繳繳納納個(gè)個(gè)人人所所得得稅稅，，無無論論是是否否為為上上市市公公司司，，都都不不需需要要繳繳納納個(gè)個(gè)人人所所得得稅稅。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅匯匯算算清清繳繳完稅稅證證明明：：1）境境內(nèi)內(nèi)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)和和個(gè)個(gè)人人向向境境外外單單筆筆支支付付等等值值3萬美美元元以以上上(不含含等等值值3萬美美元元)服務(wù)務(wù)貿(mào)貿(mào)易易、、收收益益、、經(jīng)經(jīng)常常轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移和和資資本本項(xiàng)項(xiàng)目目外外匯匯資資金金，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按按國國家家有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定向向主主管管稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)申申請請辦辦理理《服務(wù)務(wù)貿(mào)貿(mào)易易、、收收益益、、經(jīng)經(jīng)常常轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移和和部部分分資資本本項(xiàng)項(xiàng)目目對(duì)對(duì)外外支支付付稅稅務(wù)務(wù)證證明明》，并就就企業(yè)業(yè)付出出境外外的股股息紅紅利代代扣代代繳企企業(yè)所所得稅稅。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳境內(nèi)機(jī)機(jī)構(gòu)和和個(gè)人人在申申請辦辦理《稅務(wù)證證明》時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)首首先向向主管管國稅稅機(jī)關(guān)關(guān)提出出申請請，在在取得得主管管國稅稅機(jī)關(guān)關(guān)出具具的《稅務(wù)證證明》后，再再向主主管地地稅機(jī)機(jī)關(guān)提提出申申請。。境內(nèi)內(nèi)機(jī)構(gòu)構(gòu)和個(gè)個(gè)人在在向主主管稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)提提出申申請時(shí)時(shí),應(yīng)當(dāng)填填寫《服務(wù)貿(mào)貿(mào)易等等項(xiàng)目目對(duì)外外支付付出具具〈稅務(wù)證證明〉申請表表》，并附附送下下列資資料：：（一））合同同、協(xié)協(xié)議或或其他他能證證明雙雙方權(quán)權(quán)利義義務(wù)的的書面面資料料（復(fù)復(fù)印件件）；；房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳（二））發(fā)票票或境境外機(jī)機(jī)構(gòu)付付匯要要求文文書（（復(fù)印印件））；（三））完稅稅證明明或批批準(zhǔn)免免稅文文件（（復(fù)印印件））；（四））稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)要求求提供供的其其他資資料。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳4.境外股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的所得得稅問問題國稅函函【2009】698號(hào)文案例：：武漢漢市黃黃陂區(qū)區(qū)某企企業(yè)的的一個(gè)個(gè)香港港股東東于去去年12月，將將其在在境內(nèi)內(nèi)外商商獨(dú)資資公司司的90％股權(quán)權(quán)以6.45億元的的價(jià)格格轉(zhuǎn)讓讓給香香港一一家上上市公公司的的全資資子公公司，，取得得轉(zhuǎn)讓讓收益益2.43億元。。稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)根據(jù)據(jù)工商商變更更信息息，督督促該該企業(yè)業(yè)繳納納稅款款2439.7萬元房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳八、成成本歸歸集和和分?jǐn)倲偘ó?dāng)當(dāng)期實(shí)實(shí)際發(fā)發(fā)生的的成本本（31號(hào)文件件第27條）；預(yù)預(yù)提費(fèi)費(fèi)用（（新文文件30條、32條中列舉舉了4類預(yù)提提費(fèi)用用）；；待攤攤費(fèi)用用（前前期已已經(jīng)實(shí)實(shí)際發(fā)發(fā)生的的公共共配套套設(shè)施施費(fèi)用用，應(yīng)應(yīng)當(dāng)由由本期期來負(fù)負(fù)擔(dān)））1.幾個(gè)基基本概概念1）計(jì)稅稅成本本：國國稅發(fā)發(fā)【2009】31號(hào)文第第二十十五條條：計(jì)計(jì)稅成成本是是指企企業(yè)在在開發(fā)發(fā)、建建造開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（（包括括固定定資產(chǎn)產(chǎn)，下下同））過程程中所所發(fā)生生的按按照稅收規(guī)規(guī)定進(jìn)行核核算與與計(jì)量量的應(yīng)應(yīng)歸入入某項(xiàng)項(xiàng)成本本對(duì)象象的各各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳2）期間費(fèi)費(fèi)用和和開發(fā)發(fā)成本本（開開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)用問問題））3）完工工成本本與未未完工工成本本4）會(huì)計(jì)計(jì)成本本與計(jì)計(jì)稅成成本5）已銷銷成本本與未未銷成成本房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳2.問題1）如何何正確確核算算開發(fā)發(fā)間接接費(fèi)中中的人人員工工資和和費(fèi)用用？2）土地地使用用稅能能否計(jì)計(jì)入土土地征征用及及拆遷遷補(bǔ)償償款？？3）廣告告費(fèi)、、業(yè)務(wù)務(wù)宣傳傳費(fèi)、、業(yè)務(wù)務(wù)招待待費(fèi)能能否計(jì)計(jì)入開開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)？4）營銷銷設(shè)施施建設(shè)設(shè)費(fèi)如如何處處理？？（企企業(yè)所所得稅稅與土土地增增值稅稅的差差異））房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳3.正確劃劃分成成本對(duì)對(duì)象1）國稅稅發(fā)【2009】31號(hào)文第第二十十六條條：成成本對(duì)對(duì)象由由企業(yè)業(yè)在開開工之之前合合理確確定，，并報(bào)報(bào)主管管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)備案案。成成本對(duì)對(duì)象一一經(jīng)確確定，，不能能隨意意更改改或相相互混混淆，，如確確需改改變成成本對(duì)對(duì)象的的，應(yīng)應(yīng)征得得主管管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)同意意。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得得稅匯匯算清清繳2）成本本對(duì)象象劃分分的六六原則則（1）可否否銷售售原則則（公公共配配套設(shè)設(shè)施））國稅發(fā)發(fā)【2009】31號(hào)文第第十七七條企企業(yè)在在開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)建造造的會(huì)會(huì)所、、物業(yè)業(yè)管理理場所所、電電站、、熱力力站、、水廠廠、文文體場場館、、幼兒兒園等等配套套設(shè)施施，按按以下下規(guī)定定進(jìn)行行處理理：(