大盤開發(fā)模式與新市鎮(zhèn)開發(fā)模式探討課件

開發(fā)模式專項(xiàng)研究開發(fā)模式專項(xiàng)研究1目錄大盤開發(fā)模式新市鎮(zhèn)開發(fā)模式目錄大盤開發(fā)模式2第一章大盤開發(fā)模式研究第一章大盤開發(fā)模式研究3一、大盤開發(fā)個(gè)案研究一、大盤開發(fā)個(gè)案研究41、典型板塊：華南板塊洛溪板塊華南板塊1330星河灣80南國奧園67華南新城253祈福新村433廣地花園80雅居樂300華南新干線-番禺大橋廣州大道-洛溪大橋麗江花園80廣州奧園廣州碧桂園100洛溪新城200錦繡香江200華南碧桂園801、典型板塊：華南板塊洛溪華南板塊1330星河灣80南國奧園5板塊剖析時(shí)間延續(xù)：

洛溪大橋—1990年代洛溪板塊起步發(fā)展；華南新干線—21世紀(jì)初華南板塊快速起步發(fā)展點(diǎn)評(píng)：突出整體板塊的形象；把配套設(shè)施和未來便利的預(yù)期作為主要概念訴求；社區(qū)作為小社會(huì)；通過復(fù)合式交通體系用時(shí)間概念消除空間概念；快速發(fā)展期2年，預(yù)期透支后的滯漲期1年充分利用趨同效應(yīng)快速啟動(dòng)板塊，形成板塊的傾向性購買。主要缺陷：缺乏城市整體規(guī)劃；概念的沖擊和引導(dǎo)多于實(shí)質(zhì)性利好板塊剖析時(shí)間延續(xù)：6星河灣總規(guī)模：80萬m2配套：熱帶水景園林（社區(qū)水文化）、中小學(xué)、高級(jí)商務(wù)中心酒店、騎江觀光木道開發(fā)模式：高投入快速啟動(dòng)型點(diǎn)評(píng)：在新興區(qū)域，不確定因素較多，短期內(nèi)加強(qiáng)沖擊星河灣總規(guī)模：80萬m27南國奧園總規(guī)模：67萬m2配套：導(dǎo)入社區(qū)高爾夫運(yùn)動(dòng)開發(fā)模式：復(fù)合地產(chǎn)點(diǎn)評(píng)：重速度與創(chuàng)新，重概念炒作，短期內(nèi)聚集注意力實(shí)現(xiàn)快速營銷南國奧園總規(guī)模：67萬m28祈福新村總規(guī)模：433萬m2，2萬戶，15萬人口配套：成熟，8萬平米五星級(jí)會(huì)所，34萬平米全國最大私人屋村人工湖及環(huán)湖公園開發(fā)模式：漸進(jìn)式的積累完善型（1991至今）點(diǎn)評(píng)：滾動(dòng)式開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，但對可持續(xù)發(fā)展的要求高祈福新村總規(guī)模：433萬m2，2萬戶，15萬人口9綜述：模式比較品牌價(jià)值文化價(jià)值土地價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值華南碧桂園高起點(diǎn)規(guī)模開發(fā)模式南國奧園原創(chuàng)性復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式麗江花園漸進(jìn)開發(fā)模式星河灣高投入快速啟動(dòng)模式華南新城專業(yè)化開發(fā)模式綜述：模式比較品牌價(jià)值土地價(jià)值華南碧桂園南國奧園原創(chuàng)性麗江花102、長三角：天都城總規(guī)模：7000畝，467萬平米，12萬人口。主要元素：主題公園、度假中心、體育廣場、商業(yè)街區(qū)開發(fā)模式：衛(wèi)星城鎮(zhèn)開發(fā)點(diǎn)評(píng)：集旅游景區(qū)、教育園區(qū)、數(shù)碼社區(qū)、現(xiàn)代住區(qū)為一體2、長三角：天都城總規(guī)模：7000畝，467萬平米，12萬人11長三角：上海大盤開發(fā)研究長三角：上海大盤開發(fā)研究12大盤開發(fā)模式與新市鎮(zhèn)開發(fā)模式探討課件133、萬科系列——深圳萬科四季花城采用街坊式社區(qū)概念和小鎮(zhèn)主題，成功彌補(bǔ)邊緣社區(qū)缺少配套的缺陷；形成自成體系的居住小城鎮(zhèn)式的公共空間序列。3、萬科系列——深圳萬科四季花城采用街坊式社區(qū)概念和小鎮(zhèn)主題14深圳萬科四季花城花園洋房實(shí)景深圳萬科四季花城花園洋房實(shí)景深圳萬科四季花城花園洋房實(shí)景深圳萬科四季花城花園洋房實(shí)景15萬科系列——萬科城市花園集居住商業(yè)娛樂休閑等為一體的多功能社區(qū)，滿足住戶多層次的生活需求；生活方式是開放的豐富的，而非單一性和共存性。大型社區(qū)開發(fā)模式：——開放—封閉—開放；——銷售—營建—重建

萬科系列——萬科城市花園集居住商業(yè)娛樂休閑等為一體的多功能社16深圳萬科四季花城花園洋房鄰里空間實(shí)景上海萬科城市花園新區(qū)花園洋房效果圖深圳萬科四季花城花園洋房鄰里空間實(shí)景上海萬科城市花園新區(qū)花園17萬科系列點(diǎn)評(píng)開發(fā)模式：郊區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)點(diǎn)評(píng)：專業(yè)化品牌運(yùn)營模式：明晰的方向，特定的目標(biāo)客戶群和特定的產(chǎn)品，資源整合文化及戰(zhàn)略與公司產(chǎn)品的融合和協(xié)調(diào)一致萬科系列點(diǎn)評(píng)開發(fā)模式：郊區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)18綜述：模式比較品牌價(jià)值文化價(jià)值土地價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值上海奧園原創(chuàng)性復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式證大家園/恒大翰城漸進(jìn)式開發(fā)模式萬科假日風(fēng)情專業(yè)化開發(fā)模式康橋半島高起點(diǎn)規(guī)模開發(fā)模式天都城衛(wèi)星城鎮(zhèn)開發(fā)模式錦繡華城高起點(diǎn)規(guī)模開發(fā)模式綜述：模式比較品牌價(jià)值土地價(jià)值上海奧園原創(chuàng)性證大家園/恒大翰19二、大盤開發(fā)研究二、大盤開發(fā)研究201、大盤開發(fā)的戰(zhàn)略考量：

大盤操作在戰(zhàn)略層面上取決于：——對大勢的預(yù)判——對項(xiàng)目定位的適度超前——對開發(fā)模式的創(chuàng)新和策略的掌控1、大盤開發(fā)的戰(zhàn)略考量：

大盤操作在戰(zhàn)略層面上取決于：21大盤主要面臨:

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性過剩的競爭風(fēng)險(xiǎn)——板塊缺乏可持續(xù)力——產(chǎn)品同質(zhì)化——開發(fā)模式和策略的同質(zhì)大盤主要面臨:

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性過剩的競爭風(fēng)險(xiǎn)——板塊缺乏可持續(xù)力22取決于在市場博弈中能否勝出？——新世紀(jì)板塊在廣域板塊和大盤中的博弈——基地在長沙大盤中的博弈取決于在市場博弈中能否勝出？——新世紀(jì)板塊在廣域板塊和大盤中23影響區(qū)域傾向性購買的因素客觀因素：區(qū)位、區(qū)域和廣域大環(huán)境主觀因素：產(chǎn)品力、創(chuàng)新力、可持續(xù)性影響區(qū)域傾向性購買的因素客觀因素：區(qū)位、區(qū)域和廣域大環(huán)境24最終實(shí)現(xiàn)的價(jià)值——區(qū)域的傾向性購買——開發(fā)模式的成熟——品牌價(jià)值最終實(shí)現(xiàn)的價(jià)值——區(qū)域的傾向性購買25戰(zhàn)略選擇的價(jià)值所在產(chǎn)業(yè)鏈序列:——選擇正確的地點(diǎn)——選擇正確的時(shí)間——選擇正確的產(chǎn)品戰(zhàn)略選擇的價(jià)值所在產(chǎn)業(yè)鏈序列:262、大盤開發(fā)的全國考量新一輪城市化運(yùn)動(dòng)推動(dòng)的住宅郊區(qū)化趨勢明顯，帶動(dòng)地產(chǎn)空間拓展，新的地產(chǎn)擴(kuò)張模式不斷沖擊著市場，改變著區(qū)域的價(jià)值；不同的發(fā)展模式取決于區(qū)域和市場的成熟度和操作方的實(shí)力、資源和手段。2、大盤開發(fā)的全國考量新一輪城市化運(yùn)動(dòng)推動(dòng)的住宅郊區(qū)化趨勢明27開發(fā)模式綜合比較基本模式：產(chǎn)業(yè)鏈的前后推演創(chuàng)新模式：產(chǎn)業(yè)鏈的嫁接開發(fā)模式綜合比較基本模式：產(chǎn)業(yè)鏈的前后推演28郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)與地產(chǎn)空間拓展住宅郊區(qū)化：衛(wèi)星城鎮(zhèn)-居住型副城區(qū)地產(chǎn)空間：小政府、大社區(qū)，大型聚居區(qū)（第一居所概念）趨勢：當(dāng)高檔別墅向遠(yuǎn)郊推進(jìn)時(shí)，近郊地段逐漸被聯(lián)體和小獨(dú)棟占領(lǐng)。郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)與地產(chǎn)空間拓展住宅郊區(qū)化：衛(wèi)星城鎮(zhèn)-居住型副城區(qū)29地產(chǎn)開發(fā)新趨勢郊區(qū)化——城市化運(yùn)動(dòng)；大盤化——規(guī)模效應(yīng)和土地儲(chǔ)備；個(gè)性化——細(xì)分市場；國際化——區(qū)域外向型泛化——邊緣性地產(chǎn)的豐富功能地產(chǎn)開發(fā)新趨勢郊區(qū)化——城市化運(yùn)動(dòng)；30華南模式比較品牌價(jià)值文化價(jià)值土地價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值華南碧桂園高起點(diǎn)規(guī)模開發(fā)模式南國奧園原創(chuàng)性復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式麗江花園漸進(jìn)開發(fā)模式星河灣高投入快速啟動(dòng)模式華南新城專業(yè)化開發(fā)模式華南模式比較品牌價(jià)值土地價(jià)值華南碧桂園南國奧園原創(chuàng)性麗江花園31啟示：泛地產(chǎn)開發(fā)模式整合各種概念和理念的復(fù)合體不同產(chǎn)業(yè)打造的主題功能區(qū)域+房地產(chǎn)城鎮(zhèn)/板塊空間結(jié)構(gòu)的相互支撐和融合采取品牌策略，先做概念，通過概念炒作，把生地變熟地，打動(dòng)市場，隨后開發(fā)地產(chǎn)快速啟動(dòng)，可持續(xù)調(diào)控啟示：泛地產(chǎn)開發(fā)模式32上海模式比較品牌價(jià)值文化價(jià)值土地價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值上海奧園原創(chuàng)性復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式證大家園/恒大翰城漸進(jìn)式開發(fā)模式萬科假日風(fēng)情專業(yè)化開發(fā)模式康橋半島高起點(diǎn)規(guī)模開發(fā)模式天都城衛(wèi)星城鎮(zhèn)開發(fā)模式錦繡華城高起點(diǎn)規(guī)模開發(fā)模式上海模式比較品牌價(jià)值土地價(jià)值上海奧園原創(chuàng)性證大家園/恒大翰城33啟示：開發(fā)理念比較專業(yè)地產(chǎn)：專注產(chǎn)品概念地產(chǎn)：賦予地產(chǎn)獨(dú)特的概念，使之獨(dú)特性；泛地產(chǎn)：整合各種概念、理念而形成的復(fù)合體；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：通過不同產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)和融合，形成各種產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，舉例：科技園區(qū)獨(dú)立SOHU科研商住樓；綜合地產(chǎn)：通過不同地產(chǎn)類型的相互融合，形成良好的綜合配套，舉例：B.P.，萬達(dá)商業(yè)廣場，新天地啟示：開發(fā)理念比較專業(yè)地產(chǎn)：專注產(chǎn)品34結(jié)語：成功的大盤操作的共性因素大勢把握開發(fā)策略調(diào)控項(xiàng)目的可持續(xù)競爭力以全新的理念整合資源市場領(lǐng)先者適時(shí)造勢，持續(xù)發(fā)力市場相對獨(dú)特優(yōu)勢結(jié)語：成功的大盤操作的共性因素大勢把握35第二章新市鎮(zhèn)開發(fā)模式研究第二章新市鎮(zhèn)開發(fā)模式研究36城市化城鎮(zhèn)建設(shè)生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)調(diào)整、生產(chǎn)關(guān)系變化地域空間擴(kuò)展、用地結(jié)構(gòu)調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變環(huán)境結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城鎮(zhèn)國際化城鎮(zhèn)現(xiàn)代化城市化推動(dòng)的城鎮(zhèn)化和區(qū)域再造循環(huán)系統(tǒng)城市化城鎮(zhèn)建設(shè)生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)調(diào)整、生產(chǎn)關(guān)系變化地域空間擴(kuò)展、用地37一、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式評(píng)述一、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式評(píng)述381、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式要略自給自足、可持續(xù)發(fā)展的綜合社區(qū)——生活空間；先進(jìn)完善的公共服務(wù)設(shè)施和服務(wù)體系——公共空間；多元、豐富的社區(qū)活動(dòng)/文化——精神空間。1、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式要略自給自足、可持續(xù)發(fā)展的綜合社區(qū)——生活39概要新市鎮(zhèn)—NewTown的概念起源于歐美，是發(fā)達(dá)國家城市化居住革新的必然產(chǎn)物，美國的Clumbia、Reston為新市鎮(zhèn)概念的典范之作。城市中心工商業(yè)的集中，人們對居住環(huán)境的追求和城市捷運(yùn)系統(tǒng)的發(fā)達(dá)，為市郊新市鎮(zhèn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。新市鎮(zhèn)需要有花園式的居住空間，也需要有先進(jìn)的公共服務(wù)設(shè)施、公共服務(wù)體系以及獨(dú)特的、豐富的社區(qū)文化。概要新市鎮(zhèn)—NewTown的概念起源于歐美40緣起與發(fā)展新市鎮(zhèn)，于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)；發(fā)展新市鎮(zhèn)的社會(huì)意義在于：為母都市帶來人口壓力和城市用地的緩解，為市鎮(zhèn)帶來商業(yè)繁華與新經(jīng)濟(jì)的增長，為居住者帶來生活品質(zhì)的提升。新市鎮(zhèn)的出現(xiàn)，是建立在大城市的高速發(fā)展之上的。經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，新市鎮(zhèn)已成為國際化的居住概念，發(fā)展出完善的開發(fā)架構(gòu)，并已成為新時(shí)代城市生活的標(biāo)志。緣起與發(fā)展新市鎮(zhèn)，于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)；41第一階段新市鎮(zhèn)開發(fā)新市鎮(zhèn)的開發(fā)，自1945年英國工黨任命賴茲(Reith)主持研究新市鎮(zhèn)開發(fā)的組織管理與財(cái)務(wù)問題后，并于1946年完成新鎮(zhèn)法案(NewTownAc-t)同時(shí)指定33個(gè)新鎮(zhèn)進(jìn)行開發(fā)事宜。點(diǎn)評(píng)：城市居住功能與生產(chǎn)功能結(jié)合第一階段新市鎮(zhèn)開發(fā)新市鎮(zhèn)的開發(fā)，自1945年英國工黨任命賴42第二階段新市鎮(zhèn)開發(fā)美國于19世紀(jì)末20世紀(jì)初提出，建立在汽車普及和郊區(qū)化蔓延之上，主要是純居住區(qū)。盛行于20世紀(jì)50年代。第二階段新市鎮(zhèn)開發(fā)美國于19世紀(jì)末20世紀(jì)初提出，建立在汽43第三階段新市鎮(zhèn)開發(fā)美國的新都市主義階段：盛行于20世紀(jì)90年代第三階段新市鎮(zhèn)開發(fā)美國的新都市主義階段：442、對新市鎮(zhèn)模式的應(yīng)用實(shí)踐2、對新市鎮(zhèn)模式的應(yīng)用實(shí)踐451）香港新市鎮(zhèn)開發(fā)實(shí)踐香港從1973年開始在新界興建新市鎮(zhèn)。經(jīng)過30年的發(fā)展，9個(gè)新市鎮(zhèn)以群星拱明月之勢，緊密地環(huán)繞在老城區(qū)周圍，形成了母城與新區(qū)相結(jié)合的城市格局。港九母城作為香港的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是整個(gè)城市的核心，9個(gè)世界級(jí)的新市鎮(zhèn)則構(gòu)成城市的次核心，加上具有鄉(xiāng)土氣息的小鎮(zhèn)，形成了“三級(jí)城鎮(zhèn)體系”。1）香港新市鎮(zhèn)開發(fā)實(shí)踐香港從1973年開始在新界興建新市鎮(zhèn)。46發(fā)展的階段自給自足第一代：

荃灣、沙田和屯門是香港的第一代新市鎮(zhèn)，從70年代初開始發(fā)展。從設(shè)計(jì)理念來講，新市鎮(zhèn)一起步，就強(qiáng)調(diào)均衡發(fā)展、自給自足，不僅為居民提供足夠的居住設(shè)施、商業(yè)設(shè)施和康樂設(shè)施，而且還能為居民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。70年代末期，港英當(dāng)局把新市鎮(zhèn)這一構(gòu)思擴(kuò)展到元朗、粉嶺/上水、大埔，發(fā)展起第二代新市鎮(zhèn)。

在原則上仍然注重創(chuàng)造良好、完善的居住環(huán)境，但是它更強(qiáng)調(diào)保持原有的、自然的鄉(xiāng)村環(huán)境。因?yàn)檫x址都位于香港古老的墟鎮(zhèn)。

“水泥森林”第三代：

將軍澳、天水圍和東涌，幾乎全部是從零開始。在規(guī)劃發(fā)展時(shí)減少了工業(yè)用地，強(qiáng)調(diào)興建集體運(yùn)輸系統(tǒng)的重要性。發(fā)展的階段自給自足第一代：

荃灣、沙田和屯門是香港的第一代新47香港模式點(diǎn)評(píng)講整體規(guī)劃，講統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，講配套先行，政府主導(dǎo)，發(fā)展商配合，這一開發(fā)風(fēng)格貫穿始終，是香港新市鎮(zhèn)建設(shè)得以成功的關(guān)鍵。香港模式點(diǎn)評(píng)講整體規(guī)劃，講統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，講配套先行，政府主導(dǎo)，發(fā)482）新加坡新市鎮(zhèn)開發(fā)實(shí)踐1960年代整體發(fā)展戰(zhàn)略;作為長線戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn);整體規(guī)劃,預(yù)留管線;與捷運(yùn)系統(tǒng)相配合;公共空間打造;考慮市民對城市的未來需求2）新加坡新市鎮(zhèn)開發(fā)實(shí)踐1960年代整體發(fā)展戰(zhàn)略;493）中國內(nèi)地新市鎮(zhèn)開發(fā)實(shí)踐起步晚但發(fā)展迅猛；創(chuàng)新模式層出不窮；未來發(fā)展空間巨大。3）中國內(nèi)地新市鎮(zhèn)開發(fā)實(shí)踐起步晚但發(fā)展迅猛；50發(fā)展的階段新市鎮(zhèn)的發(fā)展基本經(jīng)歷了2000年的萌芽、2001年起步、2002年低谷和2003年后的發(fā)展4個(gè)階段。在2001年起步階段，華潤置地推出北京新市鎮(zhèn)作品No.1翡翠城，引領(lǐng)北京新市鎮(zhèn)開發(fā)向前邁出具有歷史意義的一步。發(fā)展的階段新市鎮(zhèn)的發(fā)展基本經(jīng)歷了2000年的萌芽、2001年51城鎮(zhèn)/造城發(fā)展模式比較基礎(chǔ)設(shè)施帶動(dòng)型：蘆潮港衛(wèi)星城鎮(zhèn)帶動(dòng)型：天都城主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型：宋城新城帶動(dòng)型：松江新城產(chǎn)業(yè)區(qū)帶動(dòng)型：金橋、張江區(qū)域再造型：新江灣城新區(qū)帶動(dòng)型：浦東新區(qū)會(huì)展帶動(dòng)型：海南博鰲、亞運(yùn)村重大項(xiàng)目帶動(dòng)型：大三林城鎮(zhèn)/造城發(fā)展模式比較基礎(chǔ)設(shè)施帶動(dòng)型：蘆潮港523、理想的新市鎮(zhèn)開發(fā)3、理想的新市鎮(zhèn)開發(fā)53必備之要件區(qū)位、配套、規(guī)模：應(yīng)能提供完整的都市設(shè)施，包括就業(yè)機(jī)會(huì)、購物、保健、教育、休閑，使社區(qū)的居民享有舒適與滿足的生活，并平衡都會(huì)區(qū)發(fā)展的功能，協(xié)助疏解都會(huì)區(qū)人口的壓力。必備之要件區(qū)位、配套、規(guī)模：54開發(fā)預(yù)期配置大眾運(yùn)輸系統(tǒng)，采格網(wǎng)式大街廓設(shè)計(jì)，主要道路經(jīng)過市中心，市鎮(zhèn)中心則有大步行區(qū)規(guī)劃，計(jì)劃以5年開發(fā)期，建設(shè)開發(fā)規(guī)模約一萬人左右的現(xiàn)代化新市鎮(zhèn)。開發(fā)預(yù)期配置大眾運(yùn)輸系統(tǒng)，采格網(wǎng)式大街廓設(shè)計(jì)，主要道路經(jīng)過市55重要支撐成片生地開發(fā)計(jì)劃，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因。完善的基礎(chǔ)公建；各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施(如教育、社會(huì)、衛(wèi)生等)、及公共設(shè)施(如學(xué)校、公園、停車站)。重要支撐成片生地開發(fā)計(jì)劃，完善的公共設(shè)施與56二、中國新市鎮(zhèn)開發(fā)個(gè)案研究二、中國新市鎮(zhèn)開發(fā)個(gè)案研究57實(shí)踐一：華潤翡翠城

2001年5月，在北京大興黃村衛(wèi)星城100萬平方米的土地上，華潤置地新市鎮(zhèn)作品No.1[翡翠城]破土而出。2003年9月，LATTETOWN[理想的拿鐵鎮(zhèn)]誕生，標(biāo)志著華潤置地之新市鎮(zhèn)由初級(jí)階段跨入發(fā)展階段。

點(diǎn)評(píng)：翡翠城崇尚自然健康的“新市鎮(zhèn)”生活，綠色暢流的社區(qū)和城市商業(yè)區(qū)之間有著迅捷便利的交通相連。實(shí)踐一：華潤翡翠城

2001年5月，在北京大興黃村衛(wèi)星城158大盤開發(fā)模式與新市鎮(zhèn)開發(fā)模式探討課件59總體布局點(diǎn)評(píng)中高邊低原則：

將人口密度較高的多層及小高層住宅集中布置在用地中部，令其緊鄰鎮(zhèn)中心及商業(yè)設(shè)施。圍繞中心區(qū)周邊設(shè)置3層聯(lián)排別墅與4層底商公寓，居中用地的高密度區(qū)與周邊低密度區(qū)以道路及河流相隔，實(shí)現(xiàn)互不干擾。線性開放空間與組團(tuán)開敞空間相結(jié)合原則：充分利用現(xiàn)狀樹、河道組合居住區(qū)及開放步行空間，將水、步行路有機(jī)引入主綠化走廊中。組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型開放空間，為居民提供聚會(huì)、休閑場所，亦豐富道路景觀。總體布局點(diǎn)評(píng)中高邊低原則：

將人口密度較高的多層及小高層住宅60【B1區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)】占地面積：4.57萬㎡建筑面積：2.94萬㎡容積率：0.64，綠化率：40%B1區(qū)由南區(qū)和北區(qū)兩部分組成，間隔以一條東西向市政道路。

方正地塊與樓座南向布置，決定了端正有序的分布形態(tài)。

以聯(lián)排別墅為主，包含少量獨(dú)棟和雙拼別墅，多品種宅間綠地穿插。【B1區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)】61B1區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)評(píng)以Town-Soho、中廳house、臺(tái)地house為代表的七類聯(lián)排別墅換代型產(chǎn)品：1、每個(gè)戶型都擁有一個(gè)中心區(qū)域，成一個(gè)情感歸屬、家人交流、情趣滿足的精神空間。

2、Town-Soho，使“前商中庭后居”的傳統(tǒng)商業(yè)家庭生活形態(tài)得以實(shí)現(xiàn)；設(shè)計(jì)手法，完全超越了以居住功能為中心的常規(guī)手法，由一層通往三層的長樓梯，通過一"橋"與二層發(fā)生聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)了一種衍生于城市街區(qū)的"建筑中的建筑"。3、錯(cuò)落式臺(tái)地house，不僅使建筑層次感得以豐富，更為關(guān)注的是高層次居住人群的領(lǐng)域感和心理滿足。4、組合house，顛覆傳統(tǒng)兩戶并列關(guān)系，相互咬合。5、巷院house的雙拼或獨(dú)棟形式，形成獨(dú)特的景觀化印象。B1區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)評(píng)以Town-Soho、中廳house、臺(tái)地62大盤開發(fā)模式與新市鎮(zhèn)開發(fā)模式探討課件63市鎮(zhèn)社區(qū)中心點(diǎn)評(píng)公建軸－“左岸廣場”，用地37000平米，從東向西安排有會(huì)所、生活示范單位、幼兒園、街角酒吧等服務(wù)設(shè)施，形成不同功能的段落空間。4700平方米的翡翠城會(huì)所分為南北兩樓，除了桑拿、游泳等設(shè)施外，兼有各具特色的各類小店。動(dòng)感公園：以綠色為背景、運(yùn)動(dòng)為主題的翡翠城公園，占地56000平米。網(wǎng)球、籃球場、滑輪廣場、兒童游戲場、健身跑道等散布在綠蔭叢中，因自然河流的引入，公園顯得更加健康、充滿活力。商業(yè)街：位于廣場中部的米蘭大道，200米長的商業(yè)街，分列大道兩旁極富調(diào)情的西餐廳、咖啡館、畫廊、酒吧、花店等各種時(shí)尚場所，共同構(gòu)筑出高雅而富于品質(zhì)的休閑氛圍。。市鎮(zhèn)社區(qū)中心點(diǎn)評(píng)公建軸－“左岸廣場”，用地37000平米，從64公建點(diǎn)評(píng)[理想的拿鐵鎮(zhèn)]以全面的功能配備、有序的業(yè)態(tài)規(guī)劃，形成自給自足、自我循環(huán)的社區(qū)生活形態(tài)。Town-Center、商店街、幼兒園、學(xué)校、鎮(zhèn)公園構(gòu)成其硬件格局。關(guān)注藝術(shù)家的話語權(quán)：B區(qū)Town-Soho“雅皮博物館”，源于對“理想業(yè)主”有依據(jù)的揣摩，成為一個(gè)集結(jié)新時(shí)代中國新興階層的生活形態(tài)和觀念的前沿陣地。點(diǎn)評(píng)：通過嘗試對人群標(biāo)定、生活方式、藝術(shù)介入、時(shí)尚文化進(jìn)行深入性探討，從而奠定[理想的拿鐵鎮(zhèn)]在中國大都市低密度住宅人群研究及新市鎮(zhèn)住區(qū)發(fā)展中的精神影響力地位。公建點(diǎn)評(píng)[理想的拿鐵鎮(zhèn)]以全面的功能配備、有序的業(yè)態(tài)規(guī)劃，65實(shí)踐二：上海萬科假日風(fēng)情規(guī)劃總建筑面積約55萬平方米，可容納1.6萬人口，共分5期開發(fā)，歷時(shí)4年竣工。新市鎮(zhèn)規(guī)劃了假日廣場、假日會(huì)、學(xué)校、幼兒園、郊野綠園、兒童天地、蔚秀湖、社區(qū)服務(wù)中心等諸多國際化大型配套。實(shí)踐二：上海萬科假日風(fēng)情規(guī)劃總建筑面積約55萬平方米，可容納66大盤開發(fā)模式與新市鎮(zhèn)開發(fā)模式探討課件67建筑點(diǎn)評(píng)錯(cuò)落有致的住宅布局：少量布置的多層住宅為購房者青睞的產(chǎn)品，建筑形式簡潔自然，現(xiàn)代新穎，并營造舒適的室外空間環(huán)境；

沿保留河道風(fēng)景區(qū)布置了連排復(fù)式住宅和雙拼別墅，是低密度區(qū)；沿春申路和郊野公園布置了景致的小高層住宅，使整個(gè)社區(qū)有圍合特征；在地塊中心區(qū)也有小高層住宅作為某個(gè)組團(tuán)的導(dǎo)向性建筑，也增加了每個(gè)組團(tuán)空間的活躍。；

在入口及鄰里公園旁點(diǎn)綴了幾棟高層，營造社區(qū)中心的城市景象。造型簡潔的新型建筑：利用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線。建筑點(diǎn)評(píng)錯(cuò)落有致的住宅布局：68公建點(diǎn)評(píng)假日廣場：占地10000平方米，分上下兩層，建筑面積7400平方米，是一座由5棟建筑物組成的步行街式的商業(yè)廣場，集購物、休閑、娛樂、社交于一體。郊野綠園：總面積71300平方米，規(guī)劃了2個(gè)面積達(dá)10000平方米的人工湖泊、慢跑道、網(wǎng)球場、籃球場、健身場、燒烤區(qū)等多種功能區(qū)域。蔚秀湖：占地19000平方米，保持原始生態(tài)濕地風(fēng)貌。假日會(huì)：運(yùn)動(dòng)型娛樂休閑會(huì)所，總建筑面積3500平方米，內(nèi)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)泳池、網(wǎng)球場、室內(nèi)體育館、乒乓球室、臺(tái)球室、健身房、體操房、跑步廊和棋牌室等多項(xiàng)專業(yè)水準(zhǔn)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施。兒童天地：占地面積約4600平方米，分為五個(gè)功能區(qū)（大型組合游樂區(qū)、迷宮區(qū)、AGITO區(qū)、老年健身區(qū)、成人休閑區(qū)），設(shè)計(jì)主題為「北歐森林」。學(xué)校：占地11507平方米，共開設(shè)27個(gè)班「小學(xué)15個(gè)班，初級(jí)中學(xué)12個(gè)班」。

幼兒教育中心：共設(shè)18個(gè)班，占地10800平方米，以中英文雙語教學(xué)為辦學(xué)特色，為孩子提供高質(zhì)量的啟蒙教育。公建點(diǎn)評(píng)假日廣場：占地10000平方米，分上下兩層，建筑面積69實(shí)踐三：天津萬科東麗湖

總規(guī)劃面積：4095畝目標(biāo)：華北最大的生態(tài)居住區(qū)開發(fā)期：8—10年開發(fā)策略：完善的生態(tài)環(huán)境、優(yōu)越的生活配套、產(chǎn)業(yè)支撐點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目未動(dòng)，概念先行：建造體系完備、功能齊全的新市鎮(zhèn)；引進(jìn)產(chǎn)業(yè)：引進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展餐飲服務(wù)娛樂休閑等的第三產(chǎn)業(yè)，解決可持續(xù)發(fā)展問題，目標(biāo)40％－50％居住人口實(shí)現(xiàn)就業(yè)本地化。同時(shí)興建大型教育園區(qū)等，為區(qū)域提供可持續(xù)的動(dòng)力；活動(dòng)推廣：選擇首屆世界大學(xué)生滑水錦標(biāo)賽作為項(xiàng)目的切入點(diǎn)，迅速炒熟區(qū)域，啟動(dòng)項(xiàng)目。實(shí)踐三：天津萬科東麗湖

總規(guī)劃面積：4095畝70實(shí)踐四：萬通新新小鎮(zhèn)實(shí)踐四：萬通新新小鎮(zhèn)71總評(píng)1215畝大自然空間，1.8萬頃原始次生林和優(yōu)質(zhì)水源，滌盡凡塵與浮華，構(gòu)筑小鎮(zhèn)風(fēng)情。

一期德國建筑原味，嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)劃，溝通東西文化，構(gòu)筑多元生活。在“萬通造鎮(zhèn)計(jì)劃”中，規(guī)劃是生活理念強(qiáng)有力支撐，用獨(dú)特的規(guī)劃、建筑手法，在清新、現(xiàn)代、簡約、時(shí)尚的德式小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格之外，使新新小鎮(zhèn)的人文氛圍更為渾厚，與低密度的第一代郊區(qū)化住宅有著本質(zhì)的區(qū)別?？傇u(píng)1215畝大自然空間，1.8萬頃原始次生林和優(yōu)質(zhì)水源，滌72社區(qū)經(jīng)典組團(tuán)點(diǎn)評(píng)玉衡坊——是小鎮(zhèn)推出的經(jīng)典社區(qū)組團(tuán)，提供B1戶型的全新升級(jí)版。室內(nèi)設(shè)置冷暖型獨(dú)立中央空調(diào)，三樓是大型陽光活動(dòng)室（帶威盧克斯天窗）；文溯坊——純獨(dú)棟別墅組團(tuán)，水邊豪宅，體驗(yàn)都市貴族高品質(zhì)生活。社區(qū)經(jīng)典組團(tuán)點(diǎn)評(píng)玉衡坊——是小鎮(zhèn)推出的經(jīng)典社區(qū)組團(tuán)，提供B173公建點(diǎn)評(píng)新新小鎮(zhèn)會(huì)所，總建筑面積約5000平方米，由新新客棧、商業(yè)街、健身中心組成。

1、新新客棧：設(shè)有可容納百余人的大餐廳及五間風(fēng)格各異的包房；運(yùn)動(dòng)主題的西式酒吧、沙壺球室、陽光茶室、古色古香的書吧，相嵌其中；小鎮(zhèn)藝術(shù)畫廊、歷史展覽館；古樸典雅的40余套客房，Motel標(biāo)準(zhǔn)。

2、健身中心：設(shè)有室內(nèi)泳池、羽毛球場、健身房、臺(tái)球、沙壺球；室外標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、籃球場、足球場。

3、商業(yè)街：超市、美容院、面包房、洗衣店、書店、自助銀行將為業(yè)主的生活提供全方位的服務(wù)。

4、良好的人文環(huán)境：小鎮(zhèn)一期建設(shè)已告完成，綠化率高達(dá)54%。以會(huì)所鐘樓為中心，鳥瞰純歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情。公建點(diǎn)評(píng)新新小鎮(zhèn)會(huì)所，總建筑面積約5000平方米，由新新客棧74主要特點(diǎn)——街坊式組團(tuán)——小鎮(zhèn)中心廣場——小鎮(zhèn)的園林設(shè)計(jì)以統(tǒng)一、協(xié)調(diào)為原則，富有生活情趣，注重生態(tài)與景觀主要特點(diǎn)——街坊式組團(tuán)75實(shí)踐五：廣廈天都城項(xiàng)目總占地面積6579畝，總建筑面積400余萬平方米。包括歡樂四季公園、天都國際度假中心、歡樂大道、天都廣場、歡樂廣場、天都文化體育廣場、住宅區(qū)以及相配套的學(xué)校、醫(yī)院等多個(gè)部分。項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資超過80億元，開發(fā)周期6-8年。項(xiàng)目開發(fā)成功后，居住人口將達(dá)10萬，可提供7000-8000人的第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)、旅游、休閑度假三大板塊的完美結(jié)合，是新世紀(jì)衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)的典范。實(shí)踐五：廣廈天都城項(xiàng)目總占地面積6579畝，總建筑面積40076大盤開發(fā)模式與新市鎮(zhèn)開發(fā)模式探討課件77點(diǎn)評(píng)在項(xiàng)目的開發(fā)思路上，遵循總體規(guī)劃、分期實(shí)施、綜合開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展的原則：先啟動(dòng)旅游休閑，后做房產(chǎn)，而后進(jìn)行綜合開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展。由歡樂四季公園、天都國際度假中心等構(gòu)筑起廣廈天都城的強(qiáng)大旅游背景，不僅是滿足人們休閑度假生活中各種需求的場所，同時(shí)也作為未來房產(chǎn)的配套。既突破了旅游產(chǎn)業(yè)的單一化動(dòng)作模式，又把傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)上升到泛地產(chǎn)階段。點(diǎn)評(píng)在項(xiàng)目的開發(fā)思路上，遵循總體規(guī)劃、分期實(shí)施、綜78實(shí)踐六：上海一城九鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)體系建設(shè)為了構(gòu)筑特大型國際經(jīng)濟(jì)中心城市的城鎮(zhèn)體系，上海市政府規(guī)劃了一城九鎮(zhèn)的宏偉設(shè)想，每個(gè)新市鎮(zhèn)都由國際知名的建筑規(guī)劃專家參與，與眾不同的是新市鎮(zhèn)不只在建筑形式、綠化環(huán)境等產(chǎn)品表象深化，并且更加注重健康、價(jià)值、分享的國際化生活內(nèi)涵。未來的上海城鎮(zhèn)發(fā)展，將切實(shí)改變中心城區(qū)蔓延擴(kuò)張、郊區(qū)分散布點(diǎn)的格局，構(gòu)筑中心城－新城－中心鎮(zhèn)－一般集鎮(zhèn)梯度輻射、層次分明、各具特色、功效互補(bǔ)的城鎮(zhèn)體系。實(shí)踐六：上海一城九鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)體系建設(shè)為了構(gòu)筑特大型國際經(jīng)濟(jì)中心79大盤開發(fā)模式與新市鎮(zhèn)開發(fā)模式探討課件80大盤開發(fā)模式與新市鎮(zhèn)開發(fā)模式探討課件81大盤開發(fā)模式與新市鎮(zhèn)開發(fā)模式探討課件822020年上?，F(xiàn)代化城鎮(zhèn)體系

人口/萬數(shù)量規(guī)模外環(huán)以內(nèi)的中心城8001800新城3011330中心鎮(zhèn)522110集鎮(zhèn)2180360合計(jì)

16002020年上海現(xiàn)代化城鎮(zhèn)體系人口/萬數(shù)量規(guī)模外環(huán)以內(nèi)的中心83點(diǎn)評(píng)指導(dǎo)方針：綜合考慮城鎮(zhèn)的功能定位、歷史文脈等因素，借鑒國外特色風(fēng)貌城鎮(zhèn)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國內(nèi)外不同城市和地區(qū)的建筑風(fēng)格風(fēng)格演繹：松江新城建成英國風(fēng)格的新城；安亭鎮(zhèn)建成德國式小城；浦江鎮(zhèn)以意大利式建筑為特色，結(jié)合美國城鎮(zhèn)風(fēng)格；高橋鎮(zhèn)建成荷蘭式現(xiàn)代化城鎮(zhèn)，融入法國和澳州風(fēng)情；朱家角鎮(zhèn)融合本土水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)風(fēng)貌和現(xiàn)代城鎮(zhèn)的格調(diào)；奉城鎮(zhèn)建成西班牙風(fēng)格小城；羅店、楓涇、周浦、堡鎮(zhèn)建成歐美特色的小城。點(diǎn)評(píng)指導(dǎo)方針：綜合考慮城鎮(zhèn)的功能定位、84三、國際著名的個(gè)性小鎮(zhèn)原型三、國際著名的個(gè)性小鎮(zhèn)原型85原型一：依云小鎮(zhèn)-生態(tài)園的快樂：法國Haute-Savoie地區(qū)的依云鎮(zhèn)Evian，起于1864年，位于580km2的來蒙湖邊（湖對面是洛桑），7290公尺高的阿爾卑斯山是依云水的天然源頭，小鎮(zhèn)空氣純凈，自然優(yōu)美，200多年來這里的村民鼓勵(lì)綠化，不用化肥，不用重油設(shè)備等，以保護(hù)水源。原型一：依云小鎮(zhèn)-生態(tài)園的快樂：法國Haute-Savoie86原型二：卡梅爾-土地的快樂：一次地震后，由一群舊金山的藝術(shù)家和作家們建造的一處烏托邦式的地區(qū)。他們力求保護(hù)自己的新家，使它永遠(yuǎn)處于純自然的環(huán)境中，他們拒絕一切現(xiàn)代文明的東西，包括霓虹燈、紅綠燈、修車計(jì)時(shí)器，住宅風(fēng)格典雅。原型二：卡梅爾-土地的快樂：一次地震后，由一群舊金山的藝術(shù)家87原型三：巴比松村-生活者的快樂十九世紀(jì)中葉，巴比松派（米勒、柯洛、特洛因、庫爾貝）居住于與巴黎郊外楓丹白露森林相鄰接的小村巴比松，以羅曼蒂克的自然景觀為背景，描寫風(fēng)景、農(nóng)民、動(dòng)物。這個(gè)畫派的畫家，直接觀察自然景觀來創(chuàng)作繪畫。這種方法與態(tài)度直接傳承到后一世代的印象派畫家。

原型三：巴比松村-生活者的快樂十九世紀(jì)中葉，巴比松派（米勒、88原型四：庫克維爾區(qū)-家庭的快樂由一小群信奉簡樸生活的家庭建立起來的。這片16家人共有的200英畝的土地上，限制使用內(nèi)燃機(jī)，常使用馬車和自行車，不用噴灑農(nóng)藥，有效控制技術(shù)，家庭教育是其生活的一部分。

原型四：庫克維爾區(qū)-家庭的快樂由一小群信奉簡樸生活的家庭建立89原型五：17里-房子的快樂位于美國的Seventy-oneMiles，長長的海岸線是生活的美麗天際線象征，沿途一排排的住宅美式的、日式的、歐式的，或現(xiàn)代、或?qū)庫o、或典雅，背倚廣闊的高爾夫球場，星狀般疏落在自然優(yōu)美的土地上。房子成了大自然不可或缺的一部分，少了它，就仿佛少了一種生活的主體精神。

原型五：17里-房子的快樂位于美國的Seventy-one90原型六：RestonTownCenter原型六：RestonTownCenter91開發(fā)模式專項(xiàng)研究開發(fā)模式專項(xiàng)研究92目錄大盤開發(fā)模式新市鎮(zhèn)開發(fā)模式目錄大盤開發(fā)模式93第一章大盤開發(fā)模式研究第一章大盤開發(fā)模式研究94一、大盤開發(fā)個(gè)案研究一、大盤開發(fā)個(gè)案研究951、典型板塊：華南板塊洛溪板塊華南板塊1330星河灣80南國奧園67華南新城253祈福新村433廣地花園80雅居樂300華南新干線-番禺大橋廣州大道-洛溪大橋麗江花園80廣州奧園廣州碧桂園100洛溪新城200錦繡香江200華南碧桂園801、典型板塊：華南板塊洛溪華南板塊1330星河灣80南國奧園96板塊剖析時(shí)間延續(xù)：

洛溪大橋—1990年代洛溪板塊起步發(fā)展；華南新干線—21世紀(jì)初華南板塊快速起步發(fā)展點(diǎn)評(píng)：突出整體板塊的形象；把配套設(shè)施和未來便利的預(yù)期作為主要概念訴求；社區(qū)作為小社會(huì)；通過復(fù)合式交通體系用時(shí)間概念消除空間概念；快速發(fā)展期2年，預(yù)期透支后的滯漲期1年充分利用趨同效應(yīng)快速啟動(dòng)板塊，形成板塊的傾向性購買。主要缺陷：缺乏城市整體規(guī)劃；概念的沖擊和引導(dǎo)多于實(shí)質(zhì)性利好板塊剖析時(shí)間延續(xù)：97星河灣總規(guī)模：80萬m2配套：熱帶水景園林（社區(qū)水文化）、中小學(xué)、高級(jí)商務(wù)中心酒店、騎江觀光木道開發(fā)模式：高投入快速啟動(dòng)型點(diǎn)評(píng)：在新興區(qū)域，不確定因素較多，短期內(nèi)加強(qiáng)沖擊星河灣總規(guī)模：80萬m298南國奧園總規(guī)模：67萬m2配套：導(dǎo)入社區(qū)高爾夫運(yùn)動(dòng)開發(fā)模式：復(fù)合地產(chǎn)點(diǎn)評(píng)：重速度與創(chuàng)新，重概念炒作，短期內(nèi)聚集注意力實(shí)現(xiàn)快速營銷南國奧園總規(guī)模：67萬m299祈福新村總規(guī)模：433萬m2，2萬戶，15萬人口配套：成熟，8萬平米五星級(jí)會(huì)所，34萬平米全國最大私人屋村人工湖及環(huán)湖公園開發(fā)模式：漸進(jìn)式的積累完善型（1991至今）點(diǎn)評(píng)：滾動(dòng)式開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，但對可持續(xù)發(fā)展的要求高祈福新村總規(guī)模：433萬m2，2萬戶，15萬人口100綜述：模式比較品牌價(jià)值文化價(jià)值土地價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值華南碧桂園高起點(diǎn)規(guī)模開發(fā)模式南國奧園原創(chuàng)性復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式麗江花園漸進(jìn)開發(fā)模式星河灣高投入快速啟動(dòng)模式華南新城專業(yè)化開發(fā)模式綜述：模式比較品牌價(jià)值土地價(jià)值華南碧桂園南國奧園原創(chuàng)性麗江花1012、長三角：天都城總規(guī)模：7000畝，467萬平米，12萬人口。主要元素：主題公園、度假中心、體育廣場、商業(yè)街區(qū)開發(fā)模式：衛(wèi)星城鎮(zhèn)開發(fā)點(diǎn)評(píng)：集旅游景區(qū)、教育園區(qū)、數(shù)碼社區(qū)、現(xiàn)代住區(qū)為一體2、長三角：天都城總規(guī)模：7000畝，467萬平米，12萬人102長三角：上海大盤開發(fā)研究長三角：上海大盤開發(fā)研究103大盤開發(fā)模式與新市鎮(zhèn)開發(fā)模式探討課件1043、萬科系列——深圳萬科四季花城采用街坊式社區(qū)概念和小鎮(zhèn)主題，成功彌補(bǔ)邊緣社區(qū)缺少配套的缺陷；形成自成體系的居住小城鎮(zhèn)式的公共空間序列。3、萬科系列——深圳萬科四季花城采用街坊式社區(qū)概念和小鎮(zhèn)主題105深圳萬科四季花城花園洋房實(shí)景深圳萬科四季花城花園洋房實(shí)景深圳萬科四季花城花園洋房實(shí)景深圳萬科四季花城花園洋房實(shí)景106萬科系列——萬科城市花園集居住商業(yè)娛樂休閑等為一體的多功能社區(qū)，滿足住戶多層次的生活需求；生活方式是開放的豐富的，而非單一性和共存性。大型社區(qū)開發(fā)模式：——開放—封閉—開放；——銷售—營建—重建

萬科系列——萬科城市花園集居住商業(yè)娛樂休閑等為一體的多功能社107深圳萬科四季花城花園洋房鄰里空間實(shí)景上海萬科城市花園新區(qū)花園洋房效果圖深圳萬科四季花城花園洋房鄰里空間實(shí)景上海萬科城市花園新區(qū)花園108萬科系列點(diǎn)評(píng)開發(fā)模式：郊區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)點(diǎn)評(píng)：專業(yè)化品牌運(yùn)營模式：明晰的方向，特定的目標(biāo)客戶群和特定的產(chǎn)品，資源整合文化及戰(zhàn)略與公司產(chǎn)品的融合和協(xié)調(diào)一致萬科系列點(diǎn)評(píng)開發(fā)模式：郊區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)109綜述：模式比較品牌價(jià)值文化價(jià)值土地價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值上海奧園原創(chuàng)性復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式證大家園/恒大翰城漸進(jìn)式開發(fā)模式萬科假日風(fēng)情專業(yè)化開發(fā)模式康橋半島高起點(diǎn)規(guī)模開發(fā)模式天都城衛(wèi)星城鎮(zhèn)開發(fā)模式錦繡華城高起點(diǎn)規(guī)模開發(fā)模式綜述：模式比較品牌價(jià)值土地價(jià)值上海奧園原創(chuàng)性證大家園/恒大翰110二、大盤開發(fā)研究二、大盤開發(fā)研究1111、大盤開發(fā)的戰(zhàn)略考量：

大盤操作在戰(zhàn)略層面上取決于：——對大勢的預(yù)判——對項(xiàng)目定位的適度超前——對開發(fā)模式的創(chuàng)新和策略的掌控1、大盤開發(fā)的戰(zhàn)略考量：

大盤操作在戰(zhàn)略層面上取決于：112大盤主要面臨:

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性過剩的競爭風(fēng)險(xiǎn)——板塊缺乏可持續(xù)力——產(chǎn)品同質(zhì)化——開發(fā)模式和策略的同質(zhì)大盤主要面臨:

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性過剩的競爭風(fēng)險(xiǎn)——板塊缺乏可持續(xù)力113取決于在市場博弈中能否勝出？——新世紀(jì)板塊在廣域板塊和大盤中的博弈——基地在長沙大盤中的博弈取決于在市場博弈中能否勝出？——新世紀(jì)板塊在廣域板塊和大盤中114影響區(qū)域傾向性購買的因素客觀因素：區(qū)位、區(qū)域和廣域大環(huán)境主觀因素：產(chǎn)品力、創(chuàng)新力、可持續(xù)性影響區(qū)域傾向性購買的因素客觀因素：區(qū)位、區(qū)域和廣域大環(huán)境115最終實(shí)現(xiàn)的價(jià)值——區(qū)域的傾向性購買——開發(fā)模式的成熟——品牌價(jià)值最終實(shí)現(xiàn)的價(jià)值——區(qū)域的傾向性購買116戰(zhàn)略選擇的價(jià)值所在產(chǎn)業(yè)鏈序列:——選擇正確的地點(diǎn)——選擇正確的時(shí)間——選擇正確的產(chǎn)品戰(zhàn)略選擇的價(jià)值所在產(chǎn)業(yè)鏈序列:1172、大盤開發(fā)的全國考量新一輪城市化運(yùn)動(dòng)推動(dòng)的住宅郊區(qū)化趨勢明顯，帶動(dòng)地產(chǎn)空間拓展，新的地產(chǎn)擴(kuò)張模式不斷沖擊著市場，改變著區(qū)域的價(jià)值；不同的發(fā)展模式取決于區(qū)域和市場的成熟度和操作方的實(shí)力、資源和手段。2、大盤開發(fā)的全國考量新一輪城市化運(yùn)動(dòng)推動(dòng)的住宅郊區(qū)化趨勢明118開發(fā)模式綜合比較基本模式：產(chǎn)業(yè)鏈的前后推演創(chuàng)新模式：產(chǎn)業(yè)鏈的嫁接開發(fā)模式綜合比較基本模式：產(chǎn)業(yè)鏈的前后推演119郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)與地產(chǎn)空間拓展住宅郊區(qū)化：衛(wèi)星城鎮(zhèn)-居住型副城區(qū)地產(chǎn)空間：小政府、大社區(qū)，大型聚居區(qū)（第一居所概念）趨勢：當(dāng)高檔別墅向遠(yuǎn)郊推進(jìn)時(shí)，近郊地段逐漸被聯(lián)體和小獨(dú)棟占領(lǐng)。郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)與地產(chǎn)空間拓展住宅郊區(qū)化：衛(wèi)星城鎮(zhèn)-居住型副城區(qū)120地產(chǎn)開發(fā)新趨勢郊區(qū)化——城市化運(yùn)動(dòng)；大盤化——規(guī)模效應(yīng)和土地儲(chǔ)備；個(gè)性化——細(xì)分市場；國際化——區(qū)域外向型泛化——邊緣性地產(chǎn)的豐富功能地產(chǎn)開發(fā)新趨勢郊區(qū)化——城市化運(yùn)動(dòng)；121華南模式比較品牌價(jià)值文化價(jià)值土地價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值華南碧桂園高起點(diǎn)規(guī)模開發(fā)模式南國奧園原創(chuàng)性復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式麗江花園漸進(jìn)開發(fā)模式星河灣高投入快速啟動(dòng)模式華南新城專業(yè)化開發(fā)模式華南模式比較品牌價(jià)值土地價(jià)值華南碧桂園南國奧園原創(chuàng)性麗江花園122啟示：泛地產(chǎn)開發(fā)模式整合各種概念和理念的復(fù)合體不同產(chǎn)業(yè)打造的主題功能區(qū)域+房地產(chǎn)城鎮(zhèn)/板塊空間結(jié)構(gòu)的相互支撐和融合采取品牌策略，先做概念，通過概念炒作，把生地變熟地，打動(dòng)市場，隨后開發(fā)地產(chǎn)快速啟動(dòng)，可持續(xù)調(diào)控啟示：泛地產(chǎn)開發(fā)模式123上海模式比較品牌價(jià)值文化價(jià)值土地價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值上海奧園原創(chuàng)性復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式證大家園/恒大翰城漸進(jìn)式開發(fā)模式萬科假日風(fēng)情專業(yè)化開發(fā)模式康橋半島高起點(diǎn)規(guī)模開發(fā)模式天都城衛(wèi)星城鎮(zhèn)開發(fā)模式錦繡華城高起點(diǎn)規(guī)模開發(fā)模式上海模式比較品牌價(jià)值土地價(jià)值上海奧園原創(chuàng)性證大家園/恒大翰城124啟示：開發(fā)理念比較專業(yè)地產(chǎn)：專注產(chǎn)品概念地產(chǎn)：賦予地產(chǎn)獨(dú)特的概念，使之獨(dú)特性；泛地產(chǎn)：整合各種概念、理念而形成的復(fù)合體；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：通過不同產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)和融合，形成各種產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，舉例：科技園區(qū)獨(dú)立SOHU科研商住樓；綜合地產(chǎn)：通過不同地產(chǎn)類型的相互融合，形成良好的綜合配套，舉例：B.P.，萬達(dá)商業(yè)廣場，新天地啟示：開發(fā)理念比較專業(yè)地產(chǎn)：專注產(chǎn)品125結(jié)語：成功的大盤操作的共性因素大勢把握開發(fā)策略調(diào)控項(xiàng)目的可持續(xù)競爭力以全新的理念整合資源市場領(lǐng)先者適時(shí)造勢，持續(xù)發(fā)力市場相對獨(dú)特優(yōu)勢結(jié)語：成功的大盤操作的共性因素大勢把握126第二章新市鎮(zhèn)開發(fā)模式研究第二章新市鎮(zhèn)開發(fā)模式研究127城市化城鎮(zhèn)建設(shè)生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)調(diào)整、生產(chǎn)關(guān)系變化地域空間擴(kuò)展、用地結(jié)構(gòu)調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變環(huán)境結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城鎮(zhèn)國際化城鎮(zhèn)現(xiàn)代化城市化推動(dòng)的城鎮(zhèn)化和區(qū)域再造循環(huán)系統(tǒng)城市化城鎮(zhèn)建設(shè)生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)調(diào)整、生產(chǎn)關(guān)系變化地域空間擴(kuò)展、用地128一、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式評(píng)述一、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式評(píng)述1291、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式要略自給自足、可持續(xù)發(fā)展的綜合社區(qū)——生活空間；先進(jìn)完善的公共服務(wù)設(shè)施和服務(wù)體系——公共空間；多元、豐富的社區(qū)活動(dòng)/文化——精神空間。1、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式要略自給自足、可持續(xù)發(fā)展的綜合社區(qū)——生活130概要新市鎮(zhèn)—NewTown的概念起源于歐美，是發(fā)達(dá)國家城市化居住革新的必然產(chǎn)物，美國的Clumbia、Reston為新市鎮(zhèn)概念的典范之作。城市中心工商業(yè)的集中，人們對居住環(huán)境的追求和城市捷運(yùn)系統(tǒng)的發(fā)達(dá)，為市郊新市鎮(zhèn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。新市鎮(zhèn)需要有花園式的居住空間，也需要有先進(jìn)的公共服務(wù)設(shè)施、公共服務(wù)體系以及獨(dú)特的、豐富的社區(qū)文化。概要新市鎮(zhèn)—NewTown的概念起源于歐美131緣起與發(fā)展新市鎮(zhèn)，于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)；發(fā)展新市鎮(zhèn)的社會(huì)意義在于：為母都市帶來人口壓力和城市用地的緩解，為市鎮(zhèn)帶來商業(yè)繁華與新經(jīng)濟(jì)的增長，為居住者帶來生活品質(zhì)的提升。新市鎮(zhèn)的出現(xiàn)，是建立在大城市的高速發(fā)展之上的。經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，新市鎮(zhèn)已成為國際化的居住概念，發(fā)展出完善的開發(fā)架構(gòu)，并已成為新時(shí)代城市生活的標(biāo)志。緣起與發(fā)展新市鎮(zhèn)，于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)；132第一階段新市鎮(zhèn)開發(fā)新市鎮(zhèn)的開發(fā)，自1945年英國工黨任命賴茲(Reith)主持研究新市鎮(zhèn)開發(fā)的組織管理與財(cái)務(wù)問題后，并于1946年完成新鎮(zhèn)法案(NewTownAc-t)同時(shí)指定33個(gè)新鎮(zhèn)進(jìn)行開發(fā)事宜。點(diǎn)評(píng)：城市居住功能與生產(chǎn)功能結(jié)合第一階段新市鎮(zhèn)開發(fā)新市鎮(zhèn)的開發(fā)，自1945年英國工黨任命賴133第二階段新市鎮(zhèn)開發(fā)美國于19世紀(jì)末20世紀(jì)初提出，建立在汽車普及和郊區(qū)化蔓延之上，主要是純居住區(qū)。盛行于20世紀(jì)50年代。第二階段新市鎮(zhèn)開發(fā)美國于19世紀(jì)末20世紀(jì)初提出，建立在汽134第三階段新市鎮(zhèn)開發(fā)美國的新都市主義階段：盛行于20世紀(jì)90年代第三階段新市鎮(zhèn)開發(fā)美國的新都市主義階段：1352、對新市鎮(zhèn)模式的應(yīng)用實(shí)踐2、對新市鎮(zhèn)模式的應(yīng)用實(shí)踐1361）香港新市鎮(zhèn)開發(fā)實(shí)踐香港從1973年開始在新界興建新市鎮(zhèn)。經(jīng)過30年的發(fā)展，9個(gè)新市鎮(zhèn)以群星拱明月之勢，緊密地環(huán)繞在老城區(qū)周圍，形成了母城與新區(qū)相結(jié)合的城市格局。港九母城作為香港的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是整個(gè)城市的核心，9個(gè)世界級(jí)的新市鎮(zhèn)則構(gòu)成城市的次核心，加上具有鄉(xiāng)土氣息的小鎮(zhèn)，形成了“三級(jí)城鎮(zhèn)體系”。1）香港新市鎮(zhèn)開發(fā)實(shí)踐香港從1973年開始在新界興建新市鎮(zhèn)。137發(fā)展的階段自給自足第一代：

荃灣、沙田和屯門是香港的第一代新市鎮(zhèn)，從70年代初開始發(fā)展。從設(shè)計(jì)理念來講，新市鎮(zhèn)一起步，就強(qiáng)調(diào)均衡發(fā)展、自給自足，不僅為居民提供足夠的居住設(shè)施、商業(yè)設(shè)施和康樂設(shè)施，而且還能為居民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。70年代末期，港英當(dāng)局把新市鎮(zhèn)這一構(gòu)思擴(kuò)展到元朗、粉嶺/上水、大埔，發(fā)展起第二代新市鎮(zhèn)。

在原則上仍然注重創(chuàng)造良好、完善的居住環(huán)境，但是它更強(qiáng)調(diào)保持原有的、自然的鄉(xiāng)村環(huán)境。因?yàn)檫x址都位于香港古老的墟鎮(zhèn)。

“水泥森林”第三代：

將軍澳、天水圍和東涌，幾乎全部是從零開始。在規(guī)劃發(fā)展時(shí)減少了工業(yè)用地，強(qiáng)調(diào)興建集體運(yùn)輸系統(tǒng)的重要性。發(fā)展的階段自給自足第一代：

荃灣、沙田和屯門是香港的第一代新138香港模式點(diǎn)評(píng)講整體規(guī)劃，講統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，講配套先行，政府主導(dǎo)，發(fā)展商配合，這一開發(fā)風(fēng)格貫穿始終，是香港新市鎮(zhèn)建設(shè)得以成功的關(guān)鍵。香港模式點(diǎn)評(píng)講整體規(guī)劃，講統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，講配套先行，政府主導(dǎo)，發(fā)1392）新加坡新市鎮(zhèn)開發(fā)實(shí)踐1960年代整體發(fā)展戰(zhàn)略;作為長線戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn);整體規(guī)劃,預(yù)留管線;與捷運(yùn)系統(tǒng)相配合;公共空間打造;考慮市民對城市的未來需求2）新加坡新市鎮(zhèn)開發(fā)實(shí)踐1960年代整體發(fā)展戰(zhàn)略;1403）中國內(nèi)地新市鎮(zhèn)開發(fā)實(shí)踐起步晚但發(fā)展迅猛；創(chuàng)新模式層出不窮；未來發(fā)展空間巨大。3）中國內(nèi)地新市鎮(zhèn)開發(fā)實(shí)踐起步晚但發(fā)展迅猛；141發(fā)展的階段新市鎮(zhèn)的發(fā)展基本經(jīng)歷了2000年的萌芽、2001年起步、2002年低谷和2003年后的發(fā)展4個(gè)階段。在2001年起步階段，華潤置地推出北京新市鎮(zhèn)作品No.1翡翠城，引領(lǐng)北京新市鎮(zhèn)開發(fā)向前邁出具有歷史意義的一步。發(fā)展的階段新市鎮(zhèn)的發(fā)展基本經(jīng)歷了2000年的萌芽、2001年142城鎮(zhèn)/造城發(fā)展模式比較基礎(chǔ)設(shè)施帶動(dòng)型：蘆潮港衛(wèi)星城鎮(zhèn)帶動(dòng)型：天都城主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型：宋城新城帶動(dòng)型：松江新城產(chǎn)業(yè)區(qū)帶動(dòng)型：金橋、張江區(qū)域再造型：新江灣城新區(qū)帶動(dòng)型：浦東新區(qū)會(huì)展帶動(dòng)型：海南博鰲、亞運(yùn)村重大項(xiàng)目帶動(dòng)型：大三林城鎮(zhèn)/造城發(fā)展模式比較基礎(chǔ)設(shè)施帶動(dòng)型：蘆潮港1433、理想的新市鎮(zhèn)開發(fā)3、理想的新市鎮(zhèn)開發(fā)144必備之要件區(qū)位、配套、規(guī)模：應(yīng)能提供完整的都市設(shè)施，包括就業(yè)機(jī)會(huì)、購物、保健、教育、休閑，使社區(qū)的居民享有舒適與滿足的生活，并平衡都會(huì)區(qū)發(fā)展的功能，協(xié)助疏解都會(huì)區(qū)人口的壓力。必備之要件區(qū)位、配套、規(guī)模：145開發(fā)預(yù)期配置大眾運(yùn)輸系統(tǒng)，采格網(wǎng)式大街廓設(shè)計(jì)，主要道路經(jīng)過市中心，市鎮(zhèn)中心則有大步行區(qū)規(guī)劃，計(jì)劃以5年開發(fā)期，建設(shè)開發(fā)規(guī)模約一萬人左右的現(xiàn)代化新市鎮(zhèn)。開發(fā)預(yù)期配置大眾運(yùn)輸系統(tǒng)，采格網(wǎng)式大街廓設(shè)計(jì)，主要道路經(jīng)過市146重要支撐成片生地開發(fā)計(jì)劃，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因。完善的基礎(chǔ)公建；各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施(如教育、社會(huì)、衛(wèi)生等)、及公共設(shè)施(如學(xué)校、公園、停車站)。重要支撐成片生地開發(fā)計(jì)劃，完善的公共設(shè)施與147二、中國新市鎮(zhèn)開發(fā)個(gè)案研究二、中國新市鎮(zhèn)開發(fā)個(gè)案研究148實(shí)踐一：華潤翡翠城

2001年5月，在北京大興黃村衛(wèi)星城100萬平方米的土地上，華潤置地新市鎮(zhèn)作品No.1[翡翠城]破土而出。2003年9月，LATTETOWN[理想的拿鐵鎮(zhèn)]誕生，標(biāo)志著華潤置地之新市鎮(zhèn)由初級(jí)階段跨入發(fā)展階段。

點(diǎn)評(píng)：翡翠城崇尚自然健康的“新市鎮(zhèn)”生活，綠色暢流的社區(qū)和城市商業(yè)區(qū)之間有著迅捷便利的交通相連。實(shí)踐一：華潤翡翠城

2001年5月，在北京大興黃村衛(wèi)星城1149大盤開發(fā)模式與新市鎮(zhèn)開發(fā)模式探討課件150總體布局點(diǎn)評(píng)中高邊低原則：

將人口密度較高的多層及小高層住宅集中布置在用地中部，令其緊鄰鎮(zhèn)中心及商業(yè)設(shè)施。圍繞中心區(qū)周邊設(shè)置3層聯(lián)排別墅與4層底商公寓，居中用地的高密度區(qū)與周邊低密度區(qū)以道路及河流相隔，實(shí)現(xiàn)互不干擾。線性開放空間與組團(tuán)開敞空間相結(jié)合原則：充分利用現(xiàn)狀樹、河道組合居住區(qū)及開放步行空間，將水、步行路有機(jī)引入主綠化走廊中。組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型開放空間，為居民提供聚會(huì)、休閑場所，亦豐富道路景觀。總體布局點(diǎn)評(píng)中高邊低原則：

將人口密度較高的多層及小高層住宅151【B1區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)】占地面積：4.57萬㎡建筑面積：2.94萬㎡容積率：0.64，綠化率：40%B1區(qū)由南區(qū)和北區(qū)兩部分組成，間隔以一條東西向市政道路。

方正地塊與樓座南向布置，決定了端正有序的分布形態(tài)。

以聯(lián)排別墅為主，包含少量獨(dú)棟和雙拼別墅，多品種宅間綠地穿插?！綛1區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)】152B1區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)評(píng)以Town-Soho、中廳house、臺(tái)地house為代表的七類聯(lián)排別墅換代型產(chǎn)品：1、每個(gè)戶型都擁有一個(gè)中心區(qū)域，成一個(gè)情感歸屬、家人交流、情趣滿足的精神空間。

2、Town-Soho，使“前商中庭后居”的傳統(tǒng)商業(yè)家庭生活形態(tài)得以實(shí)現(xiàn)；設(shè)計(jì)手法，完全超越了以居住功能為中心的常規(guī)手法，由一層通往三層的長樓梯，通過一"橋"與二層發(fā)生聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)了一種衍生于城市街區(qū)的"建筑中的建筑"。3、錯(cuò)落式臺(tái)地house，不僅使建筑層次感得以豐富，更為關(guān)注的是高層次居住人群的領(lǐng)域感和心理滿足。4、組合house，顛覆傳統(tǒng)兩戶并列關(guān)系，相互咬合。5、巷院house的雙拼或獨(dú)棟形式，形成獨(dú)特的景觀化印象。B1區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)評(píng)以Town-Soho、中廳house、臺(tái)地153大盤開發(fā)模式與新市鎮(zhèn)開發(fā)模式探討課件154市鎮(zhèn)社區(qū)中心點(diǎn)評(píng)公建軸－“左岸廣場”，用地37000平米，從東向西安排有會(huì)所、生活示范單位、幼兒園、街角酒吧等服務(wù)設(shè)施，形成不同功能的段落空間。4700平方米的翡翠城會(huì)所分為南北兩樓，除了桑拿、游泳等設(shè)施外，兼有各具特色的各類小店。動(dòng)感公園：以綠色為背景、運(yùn)動(dòng)為主題的翡翠城公園，占地56000平米。網(wǎng)球、籃球場、滑輪廣場、兒童游戲場、健身跑道等散布在綠蔭叢中，因自然河流的引入，公園顯得更加健康、充滿活力。商業(yè)街：位于廣場中部的米蘭大道，200米長的商業(yè)街，分列大道兩旁極富調(diào)情的西餐廳、咖啡館、畫廊、酒吧、花店等各種時(shí)尚場所，共同構(gòu)筑出高雅而富于品質(zhì)的休閑氛圍。。市鎮(zhèn)社區(qū)中心點(diǎn)評(píng)公建軸－“左岸廣場”，用地37000平米，從155公建點(diǎn)評(píng)[理想的拿鐵鎮(zhèn)]以全面的功能配備、有序的業(yè)態(tài)規(guī)劃，形成自給自足、自我循環(huán)的社區(qū)生活形態(tài)。Town-Center、商店街、幼兒園、學(xué)校、鎮(zhèn)公園構(gòu)成其硬件格局。關(guān)注藝術(shù)家的話語權(quán)：B區(qū)Town-Soho“雅皮博物館”，源于對“理想業(yè)主”有依據(jù)的揣摩，成為一個(gè)集結(jié)新時(shí)代中國新興階層的生活形態(tài)和觀念的前沿陣地。點(diǎn)評(píng)：通過嘗試對人群標(biāo)定、生活方式、藝術(shù)介入、時(shí)尚文化進(jìn)行深入性探討，從而奠定[理想的拿鐵鎮(zhèn)]在中國大都市低密度住宅人群研究及新市鎮(zhèn)住區(qū)發(fā)展中的精神影響力地位。公建點(diǎn)評(píng)[理想的拿鐵鎮(zhèn)]以全面的功能配備、有序的業(yè)態(tài)規(guī)劃，156實(shí)踐二：上海萬科假日風(fēng)情規(guī)劃總建筑面積約55萬平方米，可容納1.6萬人口，共分5期開發(fā)，歷時(shí)4年竣工。新市鎮(zhèn)規(guī)劃了假日廣場、假日會(huì)、學(xué)校、幼兒園、郊野綠園、兒童天地、蔚秀湖、社區(qū)服務(wù)中心等諸多國際化大型配套。實(shí)踐二：上海萬科假日風(fēng)情規(guī)劃總建筑面積約55萬平方米，可容納157大盤開發(fā)模式與新市鎮(zhèn)開發(fā)模式探討課件158建筑點(diǎn)評(píng)錯(cuò)落有致的住宅布局：少量布置的多層住宅為購房者青睞的產(chǎn)品，建筑形式簡潔自然，現(xiàn)代新穎，并營造舒適的室外空間環(huán)境；

沿保留河道風(fēng)景區(qū)布置了連排復(fù)式住宅和雙拼別墅，是低密度區(qū)；沿春申路和郊野公園布置了景致的小高層住宅，使整個(gè)社區(qū)有圍合特征；在地塊中心區(qū)也有小高層住宅作為某個(gè)組團(tuán)的導(dǎo)向性建筑，也增加了每個(gè)組團(tuán)空間的活躍。；

在入口及鄰里公園旁點(diǎn)綴了幾棟高層，營造社區(qū)中心的城市景象。造型簡潔的新型建筑：利用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線。建筑點(diǎn)評(píng)錯(cuò)落有致的住宅布局：159公建點(diǎn)評(píng)假日廣場：占地10000平方米，分上下兩層，建筑面積7400平方米，是一座由5棟建筑物組成的步行街式的商業(yè)廣場，集購物、休閑、娛樂、社交于一體。郊野綠園：總面積71300平方米，規(guī)劃了2個(gè)面積達(dá)10000平方米的人工湖泊、慢跑道、網(wǎng)球場、籃球場、健身場、燒烤區(qū)等多種功能區(qū)域。蔚秀湖：占地19000平方米，保持原始生態(tài)濕地風(fēng)貌。假日會(huì)：運(yùn)動(dòng)型娛樂休閑會(huì)所，總建筑面積3500平方米，內(nèi)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)泳池、網(wǎng)球場、室內(nèi)體育館、乒乓球室、臺(tái)球室、健身房、體操房、跑步廊和棋牌室等多項(xiàng)專業(yè)水準(zhǔn)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施。兒童天地：占地面積約4600平方米，分為五個(gè)功能區(qū)（大型組合游樂區(qū)、迷宮區(qū)、AGITO區(qū)、老年健身區(qū)、成人休閑區(qū)），設(shè)計(jì)主題為「北歐森林」。學(xué)校：占地11507平方米，共開設(shè)27個(gè)班「小學(xué)15個(gè)班，初級(jí)中學(xué)12個(gè)班」。

幼兒教育中心：共設(shè)18個(gè)班，占地10800平方米，以中英文雙語教學(xué)為辦學(xué)特色，為孩子提供高質(zhì)量的啟蒙教育。公建點(diǎn)評(píng)假日廣場：占地10000平方米，分上下兩層，建筑面積160實(shí)踐三：天津萬科東麗湖

總規(guī)劃面積：4095畝目標(biāo)：華北最大的生態(tài)居住區(qū)開發(fā)期：8—10年開發(fā)策略：完善的生態(tài)環(huán)境、優(yōu)越的生活配套、產(chǎn)業(yè)支撐點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目未動(dòng)，概念先行：建造體系完備、功能齊全的新市鎮(zhèn)；引進(jìn)產(chǎn)業(yè)：引進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展餐飲服務(wù)娛樂休閑等的第三產(chǎn)業(yè)，解決可持續(xù)發(fā)展問題，目標(biāo)40％－50％居住人口實(shí)現(xiàn)就業(yè)本地化。同時(shí)興建大型教育園區(qū)等，為區(qū)域提供可持續(xù)的動(dòng)力；活動(dòng)推廣：選擇首屆世界大學(xué)生滑水錦標(biāo)賽作為項(xiàng)目的切入點(diǎn)，迅速炒熟區(qū)域，啟動(dòng)項(xiàng)目。實(shí)踐三：天津萬科東麗湖

總規(guī)劃面積：4095畝161實(shí)踐四：萬通新新小鎮(zhèn)實(shí)踐四：萬通新新小鎮(zhèn)162總評(píng)1215畝大自然空間，1.8萬頃原始次生林和優(yōu)質(zhì)水源，滌盡凡塵與浮華，構(gòu)筑小鎮(zhèn)風(fēng)情。

一期德國建筑原味，嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)劃，溝通東西文化，構(gòu)筑多元生活。在“萬通造鎮(zhèn)計(jì)劃”中，規(guī)劃是生活理念強(qiáng)有力支撐，用獨(dú)特的規(guī)劃、建筑手法，在清新、現(xiàn)代、簡約、時(shí)尚的德式小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格之外，使新新小鎮(zhèn)的人文氛圍更為渾厚，與低密度的第一代郊區(qū)化住宅有著本質(zhì)的區(qū)別?？傇u(píng)1215畝大自然空間，1.8萬頃原始次生林和優(yōu)質(zhì)水源，滌163社區(qū)經(jīng)典組團(tuán)點(diǎn)評(píng)玉衡坊——是小鎮(zhèn)推出的經(jīng)典社區(qū)組團(tuán)，提供B1戶型的全新升級(jí)版。室內(nèi)設(shè)置冷暖型獨(dú)立中央空調(diào)，三樓是大型陽光活動(dòng)室（帶威盧克斯天窗）；文溯坊——純獨(dú)棟別墅組團(tuán)，水邊豪宅，體驗(yàn)都市貴族高品質(zhì)生活。社區(qū)經(jīng)典組團(tuán)點(diǎn)評(píng)玉衡坊——是小鎮(zhèn)推出的經(jīng)典社區(qū)組團(tuán)，提供B1164公建點(diǎn)評(píng)新新小鎮(zhèn)會(huì)所，總建筑面積約5000平方米，由新新客棧、商業(yè)街、健身中心組成。

1、新新客棧：設(shè)有可容納百余人的大餐廳及五間風(fēng)格各異的包房；運(yùn)動(dòng)主題的西式酒吧、沙壺球室、陽光茶室、古色古香的書吧，相嵌其中；小鎮(zhèn)藝術(shù)畫廊、歷史展覽館；古樸典雅的40余套客房，Motel