物業(yè)管理員四級(jí)試卷三

物業(yè)管理員四級(jí)試卷（三）一、單選題（每題1分，滿分60分）1、物業(yè)不僅有價(jià)值，而且具有使用或觀賞價(jià)值，這體現(xiàn)了物業(yè)的（ ）A、固定性 B、高值性C、耐久性 D、多樣性2、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)不屬于自己管轄范圍的問(wèn)題（ ）A、也要給住用人以滿意的答復(fù)B、不必作出答復(fù) C、必須徹底解決 D、應(yīng)及時(shí)向上級(jí)報(bào)告3、物業(yè)管理企業(yè)接到報(bào)修后立即行動(dòng)，馬上修好，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)（ ）的影響是非常明顯的。A、經(jīng)濟(jì)效益 B、知名度 C.規(guī)模 D、信譽(yù)4、當(dāng)住用人因特殊原因希望花錢(qián)買(mǎi)方便時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件滿足其要求，提供（ ）A、一般性服務(wù) B特約性服務(wù) C公共性服務(wù) D公眾代辦性服務(wù)5、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)的權(quán)利與職責(zé)要非常明確，才能做到人人有事做，事事有人管，這體現(xiàn)了（ ）A、業(yè)主至上原則 B、權(quán)責(zé)分明原則 C、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離原則 D、公平競(jìng)爭(zhēng)原則6、物業(yè)管理公司服務(wù)部的主要職能有（ ）A依法建立各類(lèi)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) B擴(kuò)大租賃業(yè)務(wù)C負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生D負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的房屋修繕7、物業(yè)管理公司的（ ）是負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門(mén)。A公程部 B管理部C產(chǎn)業(yè)部D租賃部8、業(yè)主直接參與物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理，這種自治管理是通過(guò)（ ）實(shí)現(xiàn)的。A業(yè)主大會(huì) B業(yè)主代表大會(huì) C業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì) D物業(yè)管理公司9、業(yè)主大會(huì)作出的決定，要有全體業(yè)主的（ ）通過(guò)方可生效。A.1/3以上 B半數(shù)以上 C.2/3以上 D全部10、（ ）不是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職責(zé)。A.選舉業(yè)主委員會(huì)委員 B.罷免業(yè)主委員會(huì)委員C.修改業(yè)主委員會(huì)章程 D.選聘或解聘物業(yè)管理公司11、業(yè)主委員會(huì)為取得社會(huì)團(tuán)體法人資格，需向（ ）部門(mén)提交有關(guān)資料。A.工商 B.公安 C.房管 D.城建12、住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要對(duì)象是（ ）A房屋B業(yè)主C設(shè)備D環(huán)境13、（ ）是最容易被管理者控制的因素、住宅小區(qū)構(gòu)成中最重要的因素。A人為環(huán)境 B地理環(huán)境 C自然環(huán)境 D社會(huì)環(huán)境14、物業(yè)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)與物業(yè)管理公司簽訂（ ），委托其介入物業(yè)的前期管理和銷(xiāo)售工作A.托管合同 B.臨時(shí)委托合同 C.永久性合作協(xié)議 D.合作備忘錄15、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的關(guān)鍵性問(wèn)題是（）A.創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益B.減少漏交管理費(fèi)的現(xiàn)象 C.使住宅小區(qū)居民滿意D.協(xié)調(diào)好業(yè)主之間的關(guān)16業(yè)主公約簽定的條件是小區(qū)入住率達(dá)（）以上，已入住業(yè)主中持有產(chǎn)權(quán)（ ）以上。A.30%，30% B.30%，50% C.50%，50% D.50%，80%17、建設(shè)部對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求有（）。A房屋完好率達(dá)98%以上B居民滿意率達(dá)90%以上C房屋零修及時(shí)率達(dá)100%D新建小區(qū)公共綠地人均3平方米以上18與物業(yè)管理公司簽定寫(xiě)字樓物業(yè)管理合同的是（ ）A大廈業(yè)主委員會(huì) B大廈承租人 C大廈產(chǎn)權(quán)人D大廈投資人19、寫(xiě)字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是（ ）A物業(yè)的保值增值 B物業(yè)的出租率C資金的良性循環(huán)D設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)20、寫(xiě)字樓的客務(wù)服務(wù)主要指（ ）A硬件服務(wù) B軟件服務(wù) C前臺(tái)服務(wù)D保潔服務(wù)21、市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般都在（ ）平方米以上。A、1—3萬(wàn)B、1—5萬(wàn) C、1—10萬(wàn) D、3—10萬(wàn)22、大型車(chē)場(chǎng)、小件批發(fā)市場(chǎng)、電子工業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)等屬于（ ）商業(yè)場(chǎng)所。A敞開(kāi)型B封閉型C多用型D綜合型23、商場(chǎng)具有（ ），才會(huì)及引更多的顧客。A自己鮮明的特色 B強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 C潛在的無(wú)形資產(chǎn) D大面積的停車(chē)場(chǎng)24、現(xiàn)在我國(guó)大型商廈一般是每（ ）平方米的地上建筑面積設(shè)置一個(gè)停車(chē)場(chǎng)。A、10—100 B、50—100 C、100—200 D、200—50025、物業(yè)管理區(qū)域的標(biāo)志牌、路燈、垃圾桶等屬于（ ）環(huán)境小品。A裝飾性B功能性C分隔性 D人文性26、在物業(yè)的接管驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系（ ）A利益關(guān)系 B責(zé)任關(guān)系C供需關(guān)系D監(jiān)管關(guān)系27、（ ）是選擇物業(yè)管理企業(yè)時(shí)要考慮的主要因素.A收費(fèi)低廉 B規(guī)模較大 C社會(huì)信譽(yù) D歷史長(zhǎng)久28、物業(yè)管理招標(biāo)是由（ ）負(fù)責(zé)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理企業(yè)的一種方法.A物業(yè)開(kāi)發(fā)商 B業(yè)主 C物業(yè)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主 D房地產(chǎn)管理部門(mén)TOC\o"1-5"\h\z29一個(gè)有序的物業(yè)管理資料庫(kù)是一個(gè)完整的（ ）A樹(shù)形圖B菱形圖C矩形圖D環(huán)形圖30、在管理檔案的各個(gè)環(huán)節(jié)中,（ ）的重點(diǎn)是去偽存真,留下物業(yè)管理有用的資料.A收集B整理C歸檔D利用31、計(jì)劃按性質(zhì)分類(lèi)有（ ）A生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、科研等B國(guó)家、單位、部門(mén)等C綜合、專(zhuān)題、項(xiàng)目等D條文式、表格式、綜合式32、物業(yè)管理勞動(dòng)成本分為（ ）A有形成本 B無(wú)形成本 C固定成本D有形成本和無(wú)形成本33、物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也應(yīng)獲得一定的利潤(rùn)。其利潤(rùn)率暫由（ ）來(lái)確定A業(yè)主委員會(huì) B物業(yè)管理公司 C政府房管部門(mén) D政府物價(jià)部門(mén)34、房屋共用部位維修基金是指專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位（ ）的基金A日常保養(yǎng)B日常維修C所有維修D(zhuǎn)大修理TOC\o"1-5"\h\z35、屋面工程維修養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容是（ ）A防水層的養(yǎng)護(hù)B二次裝修的管理 C杜絕不合理荷載 D避免蟲(chóng)害36、在房屋計(jì)劃養(yǎng)護(hù)工件中，要求外墻每（ ）徹底檢修加固一次。A.3年B.5年C.10年D.15年37、房屋維修管理的基本原因是（ ）。A經(jīng)濟(jì)合理原則 B區(qū)別對(duì)待原則C有償服務(wù)原則D服務(wù)原則38、新建房屋在保修期內(nèi)由施工單位負(fù)責(zé)，室外上下水和道路的保修期為（ ）A半年B一年C兩年D三年39、服務(wù)指標(biāo)要求月走訪查房率（）以上。A.30% B.50% C.60% D.80%40、根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完損程度，房屋的完損等級(jí)可分為（ ）A兩類(lèi)B三類(lèi)C四類(lèi)D五類(lèi)41、物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也應(yīng)獲得一定的利潤(rùn)。其利潤(rùn)率暫由（ ）來(lái)確定A業(yè)主委員會(huì)B物業(yè)管理公司 C政府房管部門(mén) D政府物價(jià)部門(mén)42、房屋共用部位維修基金是指專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位（ ）的基金A日常保養(yǎng)B日常維修C所有維修 D大修理TOC\o"1-5"\h\z43、屋面工程維修養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容是（ ）A防水層的養(yǎng)護(hù)B二次裝修的管理 C杜絕不合理荷載 D避免蟲(chóng)害44、在房屋計(jì)劃養(yǎng)護(hù)工件中，要求外墻每（ ）徹底檢修加固一次。A.3年B.5年C.10年D.15年45、房屋維修管理的基本原因是（ ）。A經(jīng)濟(jì)合理原則B區(qū)別對(duì)待原則C有償服務(wù)原則 D服務(wù)原則46、新建房屋在保修期內(nèi)由施工單位負(fù)責(zé)，室外上下水和道路的保修期為（ ）A半年B一年C兩年D三年47、服務(wù)指標(biāo)要求月走訪查房率（）以上。A.30% B.50% C.60% D.80%48、根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完損程度，房屋的完損等級(jí)可分為（ ）A兩類(lèi)B三類(lèi)C四類(lèi)D五類(lèi)49、房屋附屬設(shè)備維修的中修工程，更換率一般在（）。A.10%-30% B.5%-10% C.5%以下D.30%以上50、依據(jù)國(guó)家和地方法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)部（）發(fā)布了《城市房屋修繕管理規(guī)定》這是房屋修繕管理的指導(dǎo)性文件。A.1991年B.1995年 C.1998年D.2000年51、程控交換機(jī)房環(huán)境應(yīng)保持在最佳條件下，最佳室溫是（）度。A.10-20 B.20-25 C.20-40 D.20-5052、程控交換機(jī)房的溫度和濕度應(yīng)嚴(yán)格控制在極限條件之內(nèi)，極限相對(duì)濕度應(yīng)控制在（）范圍之內(nèi)。A.10%-50% B.20%-50% C.20%-80% D.50%-100%53、在建筑物防雷等級(jí)劃分中，（）建筑物是指存在大量易燃物品的房屋，或具有重要政治意義的民用建筑物。A.一類(lèi)B.二類(lèi)C.三類(lèi)D.四類(lèi)54、為防止雷擊時(shí)產(chǎn)生跨步電壓，避雷接地裝置與道路及建筑物的主要入口距離不得小于（）A.半米 B.1米 C.2米D.3米55、電梯運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時(shí)首先要（）A.切斷電源 B.查清原因C.及時(shí)修復(fù)D.救護(hù)乘客出梯56、我國(guó)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，生活熱水當(dāng)無(wú)軟化水設(shè)施時(shí)，出水溫度不得高于（）℃A.50 B。55C。60D。6557、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)動(dòng)用明火作業(yè)的簽批和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)工作由（）負(fù)責(zé)。A.保安部主管B。工程部主管 C。義務(wù)消防人員D。專(zhuān)職消防管理人員58、（）滅火器不適于撲滅帶電物質(zhì)的火災(zāi)。A.二氧化碳B。泡沫 C。干粉 D。所有59、生活飲用水二次供水的水質(zhì)檢測(cè)每（）一次。A.半年 B。一年C。二年D。三年60、防治物業(yè)環(huán)境固體廢棄物污染的重點(diǎn)是對(duì)（）A.商業(yè)垃圾的處理 B。工業(yè)垃圾的處理 C。生活垃圾的管理 D。公共廁所的管理61、我國(guó)有《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，一般居住區(qū)和文教區(qū)的晝夜噪聲標(biāo)準(zhǔn)分別是（）分貝A.65,66 B.55,45 C.50,40 D.40,3062、物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)清運(yùn)管理區(qū)域內(nèi)的各種垃圾，一般要求垃圾收集后（）清除A.當(dāng)時(shí) B.當(dāng)日 C.隔日 D.三日內(nèi)63、在綠化系統(tǒng)中，（）范圍最廣，面積最大，是城市綠化中最重要的部分，基本上屬于房管部門(mén)或物業(yè)管理公司管轄。A公共綠地B街頭道路綠地C居住區(qū)綠地 D綠化環(huán)帶.很多寫(xiě)字樓業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)代理出租。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，其全部工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是TOC\o"1-5"\h\z（ ）A.保證收到租金 B.減少出租方與承租方間糾紛 C.順利完成代租 D.為業(yè)主獲取最大利潤(rùn)、.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供商品是（ ）A.管理 B.勞務(wù) C.服務(wù) D.經(jīng)濟(jì)66、業(yè)主自治的關(guān)鍵是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有（ ）A.選聘權(quán)和解聘建議權(quán) B.解聘權(quán)和選聘建議權(quán)C.選聘權(quán)和解聘權(quán)D.否決權(quán).1994年4月建設(shè)部頒布了33號(hào)令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施（ ）A.社會(huì)化管理 B.專(zhuān)業(yè)化管理 C.市場(chǎng)化管理 D.現(xiàn)代化管理68、管理型物業(yè)管理企業(yè)主要由管理人員組成，不帶（ ）A.領(lǐng)導(dǎo)層B.管理層 C.服務(wù)層 D.作業(yè)層69、注冊(cè)資質(zhì)一級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)多層住宅物業(yè)管理總面積要求（ ）A.不少于200萬(wàn)平方米B.不少于100萬(wàn)平方米C.不少于80萬(wàn)平方米D.不少于60萬(wàn)平方米70、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)?。?）A.三級(jí)資質(zhì)證書(shū) B.四級(jí)資質(zhì)證書(shū) C.臨時(shí)資質(zhì)證書(shū) D.暫時(shí)證書(shū)71、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員實(shí)行持證上崗?！秿徫缓细褡C書(shū)》實(shí)行動(dòng)態(tài)管理、復(fù)檢制度。復(fù)檢驗(yàn)證工作一般（ ）A.每年進(jìn)行一次 B.每二年進(jìn)行一次C.每三年進(jìn)行一次 D.每四年進(jìn)行一次72、現(xiàn)代物業(yè)管理中，業(yè)主自律的約束機(jī)制主要是通過(guò)（ ）A.業(yè)主的思想覺(jué)悟來(lái)實(shí)現(xiàn)的 B.業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的 C.物業(yè)管理公約來(lái)實(shí)現(xiàn)的 D.業(yè)主公約來(lái)實(shí)現(xiàn)的73、物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)質(zhì)是一種（ ）A.招標(biāo)方要約行為 B.投標(biāo)方承諾行為 C.市場(chǎng)供需行為 D.市場(chǎng)雙向選擇行為74、.原有房屋裝修時(shí)，涉及進(jìn)行僅做面層涂料、貼墻紙等簡(jiǎn)易裝修的，（ ）A.可不用辦任何手續(xù)業(yè)主自主進(jìn)行 B.應(yīng)到市房管局申請(qǐng)，待批準(zhǔn)后再裝修施工C.必須到主管部門(mén)辦理申批手續(xù)D.應(yīng)到房屋產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)管理單位登記備案75、綠化有兩個(gè)方面的功能：一是物質(zhì)功能，二是（ ）A.保健功能 B.健身功能 C.環(huán)境功能 D.精神功能76、房屋租賃合同到期，合同自動(dòng)終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限（ ）A.屆滿時(shí)提出 B.屆滿前1個(gè)月提出 C.屆滿前3個(gè)月提出 D.屆滿前6個(gè)月提出77、.由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息和稅金等五項(xiàng)因素組成的房屋租金為（ ）A.市場(chǎng)租金 B.商品租金C.理論租金 D.成本租金78、在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集中，長(zhǎng)期、穩(wěn)定、主要的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源是（ ）A.物業(yè)管理多種經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn) B.政府政策扶持和一定的資金支助 C.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供管理用房和經(jīng)營(yíng)用房，提交物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)業(yè)費(fèi) D.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)79、.住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)以（ ）A.專(zhuān)業(yè)化管理為主 B.社會(huì)化管理為主 C.市場(chǎng)化管理為主 D.行政化管理為主80、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括（）。A、物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)B、客戶管理服務(wù) C、安全服務(wù) D、環(huán)境保潔管理二、多選題（每題2分，滿分20）81、交通類(lèi)特種物業(yè)包括（）。A.橋梁 B.車(chē)站C.劇場(chǎng)D.碼頭82、物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)必須（）。A.以服務(wù)為宗旨 B.以管理為目的 C.以經(jīng)營(yíng)為手段 D.以效益為目的83、下列闡述是正確的有（）。A.業(yè)主是物業(yè)的主任 B.許多業(yè)主組織為業(yè)主委員會(huì)C.物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ) D.物業(yè)管理權(quán)是物業(yè)管理中的根本問(wèn)題84、選聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持招標(biāo)制度，這樣可以激勵(lì)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理（）。A.提高服務(wù)水平 B.降低管理成本 C.增強(qiáng)自身實(shí)力 D.遏制腐敗現(xiàn)象85、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個(gè)人素質(zhì)包括（）。A.語(yǔ)言表達(dá)能力 B.端莊的儀表儀容 C.良好的心理素質(zhì) D.掌握各種設(shè)備的維修技能86、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受（）的監(jiān)督指導(dǎo)。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 B.物業(yè)管理公司 C.房地產(chǎn)行政主管部門(mén) D.物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主87、IS09000質(zhì)量體系認(rèn)證最終要達(dá)到的目地是（）。A.精神文明建設(shè) B.提高人素質(zhì) C.以質(zhì)量保持市場(chǎng)D.以質(zhì)量擴(kuò)大市場(chǎng)88、寫(xiě)字樓商務(wù)中心工作人員應(yīng)具備的素質(zhì)包括（）。A.流利的外語(yǔ)聽(tīng)說(shuō)讀寫(xiě)能力 B.秘書(shū)工作知識(shí)C.設(shè)備的清潔保養(yǎng)知識(shí) D.熟練的中英文打字能力89、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)的服務(wù)，主要是做好各項(xiàng)保障工作，包括（）。A.供應(yīng)保障 B.環(huán)境保障 C.售后服務(wù)保障 D.工作條件保障90、新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的產(chǎn)權(quán)資料包括（）。入項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B.用地批準(zhǔn)文件C.建筑執(zhí)照 D.拆遷執(zhí)照答案：1.B2.A 3.D 4。B5、B 6、A7、A8、C9、B 10、D 11、C12、A13、A14、B 15、C 16、B17、A 18、A19、D20、C21、D 22、A 23、A24、D25、TOC\o"1-5"\h\zB 26、B 27、C 28、C 29、A30、B31、A32、D 33、D 34、D35、A 36、C 37、D 38、B 39、B 40、D41、C42、A43、A44、C 45、B 46、A47、A 48、B 49、C 50、B51、D 52、D 53、D54、D55、B56、A57、C 58、C 59、B60、C61、D62、B63、C64、D65、B66、A67、C68、B69、D 70、D71、D72、D 73、C 74、D75、D 76、A81、ABD82、ACD、83、ABCD84、ABCD85、ABC86、CD87、CD88、ABCD89、ABD90、ABCD三、案例題（每題20分，滿分100分）【案例一】某小區(qū)建筑面積100萬(wàn)M2,2008年開(kāi)發(fā)商沒(méi)有進(jìn)行招、投標(biāo)，自己成立了物業(yè)公司，直接接管該小區(qū)。請(qǐng)分析：1、開(kāi)發(fā)商作法是否合適？2、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)管理暫行辦法》，開(kāi)發(fā)商應(yīng)受到怎樣的處理？3、什么情況下，可以采用不招聘物業(yè)管理公司？答：1）、開(kāi)發(fā)商作法不合適。理由如下：據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，A、國(guó)家提倡建設(shè)單位按按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；B、國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理工作企業(yè)。（三公競(jìng)爭(zhēng)）2）據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可能并處10萬(wàn)元以下的罰款。（未投招標(biāo)的處罰）3）據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！景咐啃佬阑▓@小區(qū)前期物業(yè)管理合同到期后，新成立業(yè)主大會(huì)選聘天祥物業(yè)管理公司代替原開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司，并與其簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。小區(qū)共有850戶，其中有23戶（他們擁有面積占有全建筑面積的10%），他們以未出席業(yè)主大會(huì)，未投票選擇天祥物業(yè)，未與天祥簽訂合同，新公司服務(wù)水平不及原物業(yè)公司為由，一直拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。試分析這些業(yè)主理由是否成立，并做出解釋。答：1）、這些業(yè)主理由不成立。2）、據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出業(yè)主大會(huì)議事規(guī)、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主人數(shù)的1/2或者建筑面積占有1/2以上通過(guò)。而反對(duì)的業(yè)主只有23戶，建筑面積占有10%，所以這些業(yè)主反對(duì)不足以推翻業(yè)主大會(huì)作出的選聘天祥公司的決定。（反對(duì)沒(méi)有達(dá)到2過(guò)半）3）、據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理工作活動(dòng)中，應(yīng)履行的義務(wù)包括，A、業(yè)主應(yīng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；B、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)》。所以這些業(yè)主不交納物來(lái)服務(wù)費(fèi)是不對(duì)的。（業(yè)主兩義務(wù)）4）、對(duì)于欠繳費(fèi)的業(yè)主，據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中這條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。物業(yè)管理公司可依此法追繳欠費(fèi)。（不交費(fèi)采取的措施）5）、對(duì)于這23戶業(yè)主，可拿出天祥服務(wù)不及原物業(yè)公司的證據(jù)，與物業(yè)管理公司溝通協(xié)調(diào)，改進(jìn)服務(wù)?！景咐繚?rùn)新小區(qū)實(shí)行業(yè)主用燃?xì)饪ㄙI(mǎi)氣的消費(fèi)方式。2005年2月16日上午，2名業(yè)主到管理處購(gòu)買(mǎi)天燃?xì)?，因這兩名業(yè)主長(zhǎng)期欠繳亂物業(yè)管理費(fèi)，因此物業(yè)公司拒絕出售天燃?xì)?，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。爭(zhēng)執(zhí)中，業(yè)主損壞池辦公用品。請(qǐng)分析，1、物業(yè)公司此舉是否妥當(dāng)？2、物業(yè)公司應(yīng)怎樣處理這個(gè)事情？答：1）、不妥當(dāng)。這是混淆法律關(guān)系所致。物業(yè)公司與業(yè)主訂有服務(wù)合同，應(yīng)按合同提供服務(wù)，并收取物業(yè)管理費(fèi)。而物業(yè)公司代理煤氣公司的天燃?xì)獬渲?，出售天燃?xì)?，是代理的法律關(guān)系。業(yè)主買(mǎi)天燃?xì)?，相?dāng)于向煤氣公司購(gòu)買(mǎi)，所以物業(yè)公司沒(méi)有權(quán)利不出售天燃?xì)狻?）、物業(yè)管理公司應(yīng)就“不出售天燃?xì)狻边@