房地產(chǎn)五山項(xiàng)目前期定位策劃專(zhuān)案

中海聯(lián)五山項(xiàng)目前期定位策劃專(zhuān)案二00六年六月KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢(xún)有限公司天河文化領(lǐng)域·林畔坡地人文院落(上篇)1目錄第一部分市場(chǎng)分析3第二部分項(xiàng)目理解23第三部分目標(biāo)客戶(hù)群定位29第四部分項(xiàng)目定位49第五部分項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議78第六部分項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)932第一部分市場(chǎng)分析3一、宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)環(huán)境41、近年廣州市土地供應(yīng)情況分析數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局政府宏觀調(diào)控下，今年年初公開(kāi)出讓的國(guó)有土地雖有所增加，但地塊面積較少且集中在邊緣新區(qū)域內(nèi)，總體供應(yīng)量跌至4年來(lái)最低谷；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為土地出讓宗數(shù)舊八區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)集中在處女地最多的天河區(qū)珠江新城；分析：5月份受讓方土地座落地類(lèi)用途土地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)成交價(jià)(萬(wàn)元)1月廣東華美教育投資集團(tuán)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)科學(xué)城東部組團(tuán)、羅東路以西、開(kāi)創(chuàng)大道以南商業(yè)金融業(yè)用地，汽車(chē)配件用品市場(chǎng)及配套設(shè)施171257--60782月廣東耀華房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司白云區(qū)機(jī)場(chǎng)路東側(cè)、廣州中醫(yī)學(xué)院西側(cè)地段商品住宅、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)54822730012900廣東建中房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司海珠區(qū)琶洲會(huì)展中心南側(cè)（PZB1301地塊）辦公用地（辦公樓、商場(chǎng)、餐飲）248627392540000保利房地產(chǎn)公司和廣東中益投資公司、廣州市康隆投資公司海珠區(qū)琶洲會(huì)展中心南側(cè)（PZB1501地塊）辦公用地（辦公樓、商場(chǎng)、餐飲等）113607363542.4109063廣東津?yàn)I房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司天河區(qū)珠江新城A4-6地塊商務(wù)辦公6293.3269226.5216476廣州中惠置業(yè)有限公司海珠區(qū)龍?zhí)镏苯值囟紊套?3646162324754月廣州富力地產(chǎn)股份有限公司天河區(qū)珠江新城J1-1地塊商務(wù)辦公7943.91142990.3861600廣州富力地產(chǎn)股份有限公司天河區(qū)珠江新城M1-4地塊旅業(yè)13181.613181652000廣州市地下鐵道總公司荔灣區(qū)華貴路以西、觀賢坊以南、暗渠以東地段商業(yè)、住宅、辦公145039049120800廣州億柏企業(yè)咨詢(xún)有限公司白云區(qū)新廣從路永泰集賢莊地段居住13498915262157000廣州市時(shí)代勝譽(yù)投資顧問(wèn)有限公司天河區(qū)沙河路廣東省建材機(jī)械廠廠區(qū)商品住宅380814849014000廣州富力智盛置業(yè)發(fā)展有限公司天河區(qū)珠江新城D1-1地塊商務(wù)辦公14390.77100735.3946000５月廣州宏新投資有限公司荔灣區(qū)光復(fù)北路康公直街12-38號(hào)、三元坊11-45號(hào)、德美里2-24號(hào)地段商住樓、商務(wù)樓681955876.89640廣州富力智盛置業(yè)發(fā)展有限公司天河區(qū)珠江新城M1-9號(hào)地塊商務(wù)辦公/旅業(yè)11522.980660.336000附表：2006年1-５月廣州部份土地出讓情況62、近兩年住宅市場(chǎng)成交情況分析06年上半年，成交面積同比大幅攀升，遠(yuǎn)高于土地供應(yīng)增長(zhǎng)率；分析：圖5:近年廣州一、二手住宅市場(chǎng)成交對(duì)比020040060080010001200萬(wàn)平方米20%30%40%50%60%商品住宅成交712.11790.23909.16962.08918.92336.35二手住宅成交223.22297.39393.83566.84612.53193.37二手所占比例24%27%30%37%40%37%2001年2002年2003年2004年2005年2006年1-4月節(jié)節(jié)上升的二手成交分額，說(shuō)明市場(chǎng)房屋置換率較高，二手市場(chǎng)已成為一手市場(chǎng)有效補(bǔ)充；年初二手成交同比下降10%，說(shuō)明政府宏觀調(diào)控作用開(kāi)始呈現(xiàn)。73、近兩年住宅市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)分析商品住宅價(jià)格飆升，同比增長(zhǎng)近20%，持續(xù)穩(wěn)中有升的走勢(shì)基調(diào)；土地供應(yīng)減少，現(xiàn)有住宅板塊逐漸進(jìn)入升級(jí)換代的周期，而新晉住宅板塊尚未形成氣候，是促成樓價(jià)高速上漲的重要原因。住宅熱點(diǎn)區(qū)域以海珠、天河為首，伴隨著珠江新城的開(kāi)發(fā)熱浪，頂級(jí)住宅云集天河區(qū)域，區(qū)域樓價(jià)攀升新高點(diǎn)；分析：84、周邊二手市場(chǎng)情況分析：項(xiàng)目戶(hù)型及面積售/租價(jià)單價(jià)(元/M2)二手出售市場(chǎng)高科大廈三房180M2138萬(wàn)7600五山花園三房117M268萬(wàn)5811紅棉閣三房102M257萬(wàn)5589地稅局宿舍三房98M262萬(wàn)6327茶景苑二房81M250萬(wàn)6173租賃市場(chǎng)半山雍景苑二房85M21800——五山花園二房60M21600——茶山苑二房80M21700五山生活區(qū)內(nèi)二手市場(chǎng)供應(yīng)并未如周邊板塊活躍；二手出售供應(yīng)主要以低檔的房改房宿舍的二、三房單元為主；區(qū)域租賃市場(chǎng)較為淡薄，未能形成較好的投資氛圍。95、廣州住宅市場(chǎng)小結(jié)現(xiàn)今樓市供求關(guān)系不斷激化，一手住宅市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲，新政調(diào)控下，樓齡較輕的天河區(qū)域二手嚴(yán)重受挫，其影響將有機(jī)會(huì)對(duì)一手市場(chǎng)造成一定的沖擊；新政對(duì)住宅面積的規(guī)限下，樓市逐漸呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，中小戶(hù)型同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度增大，而大戶(hù)型產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺性更大，發(fā)展空間更為樂(lè)觀：從老城區(qū)房?jī)r(jià)高企局面可預(yù)測(cè)，隨著各區(qū)土地供應(yīng)量的減少，住宅質(zhì)量的不斷提升，房?jī)r(jià)將繼續(xù)攀升。10二、區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)理理解111、區(qū)區(qū)域格格局劃劃分05年年重新新崛起起的房房地產(chǎn)產(chǎn)耀眼眼板塊塊，市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展活活躍，，定位位為CBD中央央商務(wù)務(wù)居住住區(qū)；；其投資資價(jià)值值及升升值潛潛力無(wú)無(wú)可估估量，，產(chǎn)品品集中中表現(xiàn)現(xiàn)為投投資型型及頂頂尖型型，產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新性性廣代表項(xiàng)項(xiàng)目：：譽(yù)峰峰、柏柏林公公寓等等，13000-18000元/M2（1））珠江江新城城板塊塊新興居居住景景觀型型板塊塊，2000年年隨著著東方方新世世界的的發(fā)展展，陸陸續(xù)有有各大大品牌牌發(fā)展展商的的進(jìn)駐駐；稀缺的的景觀觀資源源令該該板塊塊受到到高端端白領(lǐng)領(lǐng)，外外籍人人士的的追捧捧，價(jià)價(jià)格不不斷攀攀升；；代表項(xiàng)項(xiàng)目：：雋園園，歷歷德雅雅舍，，錦逸逸等，，7000-9500元元/M2（2））天河河公園園板塊塊121314（3））天河河北板板塊天河板板塊發(fā)發(fā)展最最早，，配套套最成成熟的的豪宅宅區(qū)域域；區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)劃及及建設(shè)設(shè)基本本定型型，鮮鮮有新新盤(pán)推推出，，但便便利的的配套套濃郁郁的商商務(wù)氣氣氛令令該區(qū)區(qū)域二二手價(jià)價(jià)格高高企不不下；；代表項(xiàng)項(xiàng)目：：協(xié)和和新世世界，，帝景景苑等等，6500-11000元元/M2新興區(qū)區(qū)域，，生活活配套套及規(guī)規(guī)劃尚尚在進(jìn)進(jìn)一步步建設(shè)設(shè)中，，區(qū)內(nèi)內(nèi)知名名度欠欠缺，，區(qū)域域形象象低，，供應(yīng)應(yīng)量少少；代表項(xiàng)項(xiàng)目：：天河河峰景景、五五山花花園等等，6000-7500元/M2（4））后天天河北北板塊塊15籍九運(yùn)運(yùn)會(huì)的的建設(shè)設(shè)帶動(dòng)動(dòng)，恒恒大、、合景景、萬(wàn)萬(wàn)科的的進(jìn)駐駐，該該區(qū)域域逐漸漸為市市場(chǎng)所所認(rèn)識(shí)識(shí)；地鐵及及市政政規(guī)劃劃的利利好消消息令令該區(qū)區(qū)域形形象不不斷完完善，，受到到不少少白領(lǐng)領(lǐng)青睞睞；代表項(xiàng)項(xiàng)目：：盈彩彩美居居、美美林湖湖畔花花園等等，6800-7500元/M2（5））東圃圃、黃黃埔板板塊2、小小結(jié)未來(lái)1-2年內(nèi)內(nèi)，供供應(yīng)量量集中中在天天河區(qū)區(qū)域，，新項(xiàng)項(xiàng)目的的出現(xiàn)現(xiàn)都將將成為為區(qū)域域關(guān)注注的熱熱點(diǎn)；；后天河河北板板塊缺乏珠珠江新新城巨巨大發(fā)發(fā)展?jié)摑摿?，，欠缺缺天河河北成成熟生生活配配套，，不具具備天天河公公園優(yōu)優(yōu)越的的自然然景觀觀，未未見(jiàn)市市政規(guī)規(guī)劃利利好訊訊息；五山板板塊內(nèi)內(nèi)目前前供應(yīng)應(yīng)量缺缺少，，鮮為市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知，以二二手房房交易易為主主，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)學(xué)校林林立，，具備備濃厚厚的文文化氛氛圍，距天天河北北核心心僅二二十分分鐘車(chē)車(chē)程。。16三、周周邊項(xiàng)項(xiàng)目分分析171、富富力院院士庭庭地理位位置：：天河河區(qū)東東莞莊莊路38號(hào)號(hào)規(guī)劃：：占地地1.8萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，規(guī)規(guī)劃為為小高高層建建筑主力目目標(biāo)客客戶(hù)群群：天天河區(qū)區(qū)白領(lǐng)領(lǐng)及高高知識(shí)識(shí)人群群價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)：：9000-10000元/㎡㎡（含含1000-1200元/㎡㎡精裝裝修））18綜合評(píng)評(píng)述：：“院院士庭庭”前前身為為九州州文化化家園園，目目前前整體體工程程進(jìn)度度為基基坑狀狀態(tài)，，其中中有一一棟已已建至至約15層層，項(xiàng)項(xiàng)目以100㎡㎡左右右的大大三房房單位位為主主,部部分中中小戶(hù)戶(hù)型，，地理理位置置及生生活配配套較較為成成熟，，具備備發(fā)展展商品品牌號(hào)號(hào)召力力，預(yù)預(yù)計(jì)06年年“十十一””入市市。192、僑僑英花花園地理位位置：：天河河區(qū)粵粵墾路路與瘦瘦狗嶺嶺路交交界規(guī)劃：：占地地2萬(wàn)萬(wàn)多平平方米米，建建筑面面積有有6萬(wàn)萬(wàn)多平平方米米，有有1棟棟寫(xiě)字字樓，，4棟棟12層聯(lián)聯(lián)排小小高層層和兩兩棟28層層的高高層住住宅，，總貨貨量500多套套戶(hù)型：：小高高層以以40M2單間間及60－－70M2的兩兩房中中小戶(hù)戶(hù)型為為主；；高層90－－100多多平方方米的的三房房居多多，也也有部部分四四房單單位。。20綜合評(píng)評(píng)述：：久未未有新新作的的珠江江實(shí)業(yè)業(yè)集團(tuán)團(tuán)攜手手華僑僑房屋屋開(kāi)發(fā)發(fā)公司司共同同打造造，該該項(xiàng)目目旺中中帶靜靜，定定位為為一個(gè)個(gè)中高高檔的的綜合合性小小區(qū)，，主力力面向向天河河白領(lǐng)領(lǐng)及投投資客客，預(yù)預(yù)計(jì)06年年“十十一””入市市；21外區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)威威脅在8500-9000元元/平平方米米的價(jià)價(jià)格的的背景景下，，項(xiàng)目目所面面臨的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將由由區(qū)域域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)擴(kuò)大到到更大大范圍圍甚至至整個(gè)個(gè)廣州州市的的豪宅宅市場(chǎng)場(chǎng)，項(xiàng)項(xiàng)目未未來(lái)的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手大大大增多多。南湖同和板塊華南板塊珠江新城板塊植物園板塊廣園東板塊科學(xué)城板塊江景樓盤(pán)22外區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)威威脅部分豪宅市場(chǎng)未來(lái)潛在供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)（8000元以上項(xiàng)目）板塊項(xiàng)目主要產(chǎn)品預(yù)計(jì)貨量（套）華南板塊錦繡香江洋房、別墅500新光南村項(xiàng)目別墅350華南新城（江山帝景）洋房200星河灣洋房300廣州雅居樂(lè)別墅200廣園東板塊翡翠綠洲洋房、別墅800匯景新城洋房、別墅500帝景山莊別墅350保利林語(yǔ)山莊洋房、別墅800南湖板塊江南世家別墅200利海托斯卡納洋房、別墅730山水庭院洋房、別墅250中頤種雞場(chǎng)地塊洋房、別墅600珠江新城板塊凱旋新世界洋房800中海三項(xiàng)目洋房1000合景譽(yù)峰洋房350保利新項(xiàng)目洋房300市區(qū)內(nèi)珠江帝景洋房300部分一線(xiàn)江景盤(pán)余貨洋房200合計(jì)

873023市場(chǎng)部部分小小結(jié)目前、、乃至至未來(lái)來(lái)一年年時(shí)間間，五五山板板塊內(nèi)內(nèi)供應(yīng)應(yīng)都將將繼續(xù)續(xù)處于于斷層層狀況況；在新政政影響響輻射射下，，周邊邊板塊塊項(xiàng)目目供貨貨出現(xiàn)現(xiàn)了一一定的的調(diào)整整，投投資型型小單單元將將不斷斷涌現(xiàn)現(xiàn)，爭(zhēng)爭(zhēng)取區(qū)區(qū)域投投資市市場(chǎng)分分額；；周邊板板塊即即將面面市的的項(xiàng)目目不多多，但但其產(chǎn)產(chǎn)品及及項(xiàng)目目形態(tài)態(tài)的同同質(zhì)化化現(xiàn)象象卻較較為明明顯，，未能能跳出出區(qū)域域舊有有商品品房的的居住住理念念；區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)嚴(yán)嚴(yán)重重供供貨貨斷斷層層，，外外區(qū)區(qū)同同檔檔次次項(xiàng)項(xiàng)目目將將分分流流區(qū)區(qū)域域部部分分客客戶(hù)戶(hù)，，形形成成外外區(qū)區(qū)的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。24第二二部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目理理解解252.1項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊特特征征理理解解本案案本案案位位于于天天河河區(qū)區(qū)五五山山街街的的茶茶山山雞雞籠籠崗崗上上，，西西、、北北面面被被五五山山花花園園包包圍圍，，東東面面是是五五山山小小學(xué)學(xué)，，南南面面與與廣廣圓圓快快速速干干線(xiàn)線(xiàn)相相鄰鄰。。262.1項(xiàng)項(xiàng)目目地塊塊特特征征理解解本案案位位于于天天河河區(qū)區(qū)五五山山街街的的茶茶山山雞雞籠籠崗崗上上，，西西、、北北面面被被五五山山花花園園包包圍圍，，東東面面是是五五山山小小學(xué)學(xué)，，南南面面與與廣廣圓圓快快速速干干線(xiàn)線(xiàn)相相鄰鄰。。27總占占地地面面積積：：11546㎡㎡，，凈凈用用地地面面積積：：9067㎡㎡總建建筑筑面面積積：：≤≤26899㎡㎡容積積率率：：≤≤2.8建筑筑密密度度：：≤≤32%項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目目地地塊塊在在山山崗崗上上，，居居高高臨臨下下，，但但南南向向靠靠山山，，北北向向臨臨下下，，雖雖然然視視野野開(kāi)開(kāi)闊闊，，但但不不利利于于南南風(fēng)風(fēng)的的引引入入。。項(xiàng)目目建建筑筑面面積積有有限限，，容容積積率率較較低低，，在在建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃上上受受到到一一定定限限制制，，但但同同時(shí)時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目目將將會(huì)會(huì)是是一一個(gè)個(gè)十十分分適適宜宜居居住住的的低低密密度度小小區(qū)區(qū)。。282.2項(xiàng)項(xiàng)目目swot分析析優(yōu)勢(shì)勢(shì)（（S））廣州州少少有有的的坡坡地地建建筑筑，，視視野野開(kāi)開(kāi)闊闊；；項(xiàng)目目所所在在地地段段清清靜靜宜宜居居，，綠綠化化率率高高；；周邊邊教教育育配配套套十十分分完完善善，，文文化化氣氣氛氛濃濃厚厚；；臨近近地地鐵鐵三三號(hào)號(hào)線(xiàn)線(xiàn)，，拉拉近近與與天天河河中中心心的的距距離離；；擁有有山山頂頂公公園園的的使使用用權(quán)權(quán)，，項(xiàng)項(xiàng)目目附附加加值值得得以以提提升升。。劣勢(shì)勢(shì)（（W））現(xiàn)時(shí)時(shí)路路面面交交通通不不便便，，路路網(wǎng)網(wǎng)不不發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)；；周邊邊生生活活環(huán)環(huán)境境雜雜亂亂、、配配套套不不成成熟熟，，村村屋屋印印象象深深入入民民心心；；項(xiàng)目目地地段段鮮鮮為為人人知知，，難難以以吸吸引引外外區(qū)區(qū)客客戶(hù)戶(hù)，，客客源源較較窄窄；；占地地不不大大，，屬屬小小型型項(xiàng)項(xiàng)目目。。29機(jī)會(huì)會(huì)（（O））一、、二二年年內(nèi)內(nèi)五五山山地地段段供供貨貨出出現(xiàn)現(xiàn)斷斷層層，，賣(mài)賣(mài)方方市市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯；；地塊塊規(guī)規(guī)整整，，環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)越越，，產(chǎn)產(chǎn)品品可可塑塑性性強(qiáng)強(qiáng)；；五山山地地段段道道路路正正在在改改造造，，政政府府投投入入加加強(qiáng)強(qiáng)；；周邊邊樓樓盤(pán)盤(pán)已已經(jīng)經(jīng)入入住住了了幾幾年年時(shí)時(shí)間間，，客客戶(hù)戶(hù)有有二二次次置置業(yè)業(yè)的的需需求求；；項(xiàng)目目的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)后后與與周周邊邊商商品品房房小小區(qū)區(qū)連連成成一一片片，，區(qū)區(qū)域域形形象象好好；；附近近高高校校明明年年擴(kuò)擴(kuò)招招教教師師，，有有機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)成成為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的客客戶(hù)戶(hù)群群。。威脅脅（（T））“國(guó)國(guó)六六條條””及及其其細(xì)細(xì)則則出出臺(tái)臺(tái)，，增增加加產(chǎn)產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)的的困困難難；；“國(guó)國(guó)六六條條””出出臺(tái)臺(tái)，同同時(shí)時(shí)亦亦影影響響了了部部分分購(gòu)購(gòu)房房者者的的購(gòu)購(gòu)房房意意向向；；中高高檔檔產(chǎn)產(chǎn)品品市市場(chǎng)場(chǎng)新新貨貨涌涌現(xiàn)現(xiàn)，，分分薄薄市市場(chǎng)場(chǎng)。。30第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)群群定定位位313.1、、目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)群群區(qū)區(qū)域域定定位位分分析析結(jié)論：目標(biāo)客客戶(hù)群所在區(qū)區(qū)域以五山一一帶為中心，，向外輻射至至天河北、廣廣園東天河路路段。本案位置前提因素：板塊知名度不不高區(qū)域傳統(tǒng)形象象檔次一般教育等配套優(yōu)優(yōu)越明顯323.2、目目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域域分布比例五山生活區(qū)（（80%））具體分布：茶山新村華工、華農(nóng)校校區(qū)、生活區(qū)區(qū)外板塊目標(biāo)客客戶(hù)占整體目目標(biāo)客戶(hù)群的的20%東莞莊天河河北廣園東東具體分布：·科技園如：：農(nóng)科所、地地化所·東莞莊工業(yè)業(yè)區(qū)33消費(fèi)者電話(huà)訪訪談?wù){(diào)查報(bào)告告根據(jù)我司市調(diào)調(diào)部對(duì)近年天天河區(qū)購(gòu)房者者所做的調(diào)查查報(bào)告顯示，，天河區(qū)客戶(hù)戶(hù)呈以下特征征：特征一：：家庭構(gòu)構(gòu)成以三三口及四四口之家家為主特征二：：集中了了高收入入的知識(shí)識(shí)分子，，文化素素質(zhì)高特征三：：職業(yè)包包括私企企業(yè)主、、中高級(jí)級(jí)管理層層、設(shè)計(jì)計(jì)師、證證券、工工商管理理等事業(yè)業(yè)單位的的專(zhuān)門(mén)人人才，收收入高且且穩(wěn)定特征四：：較少?gòu)V廣州本地地人在天天河置業(yè)業(yè)34多有一小小孩，且且多與老老人家同同住；購(gòu)房者以以三口及及四口之之家為主主，直接接影響客客戶(hù)對(duì)戶(hù)戶(hù)型的需需求。數(shù)據(jù)來(lái)源源：經(jīng)緯緯市調(diào)部部消費(fèi)者調(diào)調(diào)查報(bào)告告35購(gòu)房者中中“本科科/大專(zhuān)專(zhuān)”學(xué)歷歷人士占占據(jù)主要要比例；；總體來(lái)看看，天河河區(qū)客戶(hù)戶(hù)所接受受的教育育程度有有漸趨向向上的勢(shì)勢(shì)頭，受受過(guò)高等等教育的的購(gòu)房者者有逐漸漸成為主主流的趨趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源源：經(jīng)緯緯市調(diào)部部消費(fèi)者調(diào)調(diào)查報(bào)告告36“公務(wù)員員/教育育人士””、“金金領(lǐng)”、、“私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主主”是購(gòu)購(gòu)房的主主要群體體。（（“金領(lǐng)領(lǐng)”泛指指專(zhuān)業(yè)技技術(shù)人員員、中高高級(jí)管理理人員））白領(lǐng)作為為天河商商務(wù)區(qū)的的主力人人群，卻卻未能承承受天河河高企的的樓價(jià)。。數(shù)據(jù)來(lái)源源：經(jīng)緯緯市調(diào)部部消費(fèi)者調(diào)調(diào)查報(bào)告告37買(mǎi)家籍貫貫以外地地人為主主，比例例約為70%，，而純正正廣州人人約為30%；；外地人中中約10%是臺(tái)臺(tái)灣、香香港或其其他國(guó)家家的外藉藉人士，，其余為為內(nèi)地南南下的精精英或創(chuàng)創(chuàng)業(yè)成功功的老板板，海歸歸派相對(duì)對(duì)來(lái)說(shuō)則則較少數(shù)據(jù)來(lái)源源：經(jīng)緯緯市調(diào)部部消費(fèi)者調(diào)調(diào)查報(bào)告告38購(gòu)房者多多為二次次置業(yè)為為主，亦亦有相當(dāng)當(dāng)部分為為首次置置業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源源：經(jīng)緯緯市調(diào)部部消費(fèi)者調(diào)調(diào)查報(bào)告告39購(gòu)房者的的個(gè)人月月收入主主要集中中在5001-8000元/月，年年薪約為為7-9萬(wàn)是主主流。數(shù)據(jù)來(lái)源源：經(jīng)緯緯市調(diào)部部消費(fèi)者調(diào)調(diào)查報(bào)告告40由家庭結(jié)結(jié)構(gòu)以及及區(qū)位特特征，決決定天河河區(qū)域需需求戶(hù)型型以緊湊湊型兩房房及舒適適型大三三房為主主，面積積呈兩極極現(xiàn)象；；市場(chǎng)客戶(hù)戶(hù)對(duì)四房房的需求求逐漸增增加，但但市場(chǎng)供供應(yīng)量極極為有限限。數(shù)據(jù)來(lái)源源：經(jīng)緯緯市調(diào)部部消費(fèi)者調(diào)調(diào)查報(bào)告告413.3、目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群群鎖定共性特征征：年齡：30～55歲30~55歲之之間的實(shí)實(shí)力型客客戶(hù)職業(yè)屬性性：項(xiàng)目周邊邊院校教教職工、、研究所所科技人人員、周周邊政府府機(jī)關(guān)公公務(wù)員、、企業(yè)中中層管理理者經(jīng)濟(jì)特征征：擁有較堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)或穩(wěn)定定的支付付能力居住區(qū)域域：五山一帶帶希望提提升生活活環(huán)境的的原居民民；家庭情況況：三～四口口，已婚婚42類(lèi)型A：：周邊院院校教職職工（中中高端消消費(fèi)群體體）年齡40～55歲職業(yè)五山一帶中、小學(xué)、大學(xué)教職工、教授個(gè)性特征·有內(nèi)涵，較關(guān)心國(guó)家政策、時(shí)事·穩(wěn)重而體面，有較多的時(shí)間享受生活·文化層次較高，注重內(nèi)涵，懂得品味·對(duì)品質(zhì)要求不十分高，但對(duì)居住舒適度有較高要求置業(yè)原因·改善居住環(huán)境、提升生活質(zhì)量·為子女將來(lái)成家做好準(zhǔn)備購(gòu)房指標(biāo)位置、小區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)、物業(yè)管理目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)產(chǎn)品：：90～～120m2的三房單單元3.4、、目標(biāo)客客戶(hù)群細(xì)細(xì)分43盧小姐：：華農(nóng)資資深教師師—42歲外外地人人，已已婚—現(xiàn)居住華華農(nóng)宿舍舍，100m2三房單元元，希望望購(gòu)置120m2的四房單單元—一家家五口，，兒子、、丈夫需需要書(shū)房房滿(mǎn)足工工作需求求—生活活節(jié)奏平平穩(wěn)，有有較多私私人時(shí)間間享受生生活—現(xiàn)時(shí)時(shí)房屋太太舊，希希望置換換，對(duì)小小區(qū)要求求不高，，但室內(nèi)內(nèi)空間與與品質(zhì)必必須過(guò)硬硬客戶(hù)特征：收入較高且穩(wěn)定，區(qū)域認(rèn)同度較高購(gòu)房要求：小區(qū)環(huán)境舒適、能提供空間滿(mǎn)足私人生活享受要求對(duì)本項(xiàng)目目看法：“距距離工作作地點(diǎn)較較近，周周邊生活活配套尚尚算齊全全，現(xiàn)時(shí)時(shí)交通較較不便，，但作為為地鐵沿沿線(xiàn)物業(yè)業(yè)，前景景絕對(duì)看看好?！薄痹L談個(gè)案案代表：：44類(lèi)型B：：政府公公務(wù)員、、本地生生意人（（高端消消費(fèi)群體體）年齡35～50歲職業(yè)工商局中層員工、個(gè)體戶(hù)、生意人個(gè)性特征·收入較高，有雄厚的經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備實(shí)力·注重身份面子，高度追求產(chǎn)品品質(zhì)和生活舒適度·有一定虛榮心，希望住所能成為身份地位的一種體現(xiàn)·日常喜歡品茶、旅游、運(yùn)動(dòng)、戲劇音樂(lè)等高消費(fèi)活動(dòng)置業(yè)原因·提升居住檔次、獲得更高層次的生活享受·通過(guò)房屋的購(gòu)置作為資金的保值渠道購(gòu)房指標(biāo)物業(yè)品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境與配套、檔次、物業(yè)管理目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)產(chǎn)品：：100～120m2的三房單單元，120～～140m2的四房或或復(fù)式單單元輔助客戶(hù)戶(hù)群45謝先生：：商管局局中層管管理員—48歲地地道廣廣州人，，已婚婚—現(xiàn)居住天天河區(qū)，，100m2三房單元元，希望望購(gòu)置140m2的四房或或復(fù)式單單元客戶(hù)特征：生活富裕，追求人生新一階段的享受購(gòu)房要求：環(huán)境好、檔次高，能彰顯身份對(duì)本項(xiàng)目目看法：“現(xiàn)現(xiàn)時(shí)環(huán)境境雜亂，，但房屋屋建成后后應(yīng)該可可以改善善。市區(qū)區(qū)內(nèi)臨山山而居的的生活方方式確實(shí)實(shí)罕有，，值得期期待。””訪談個(gè)案案代表：：—通通過(guò)房屋屋的置換換獲得更更高層次次的生活活享受，，最關(guān)注注購(gòu)買(mǎi)房房屋的環(huán)環(huán)境、小小區(qū)的園園林。樓樓盤(pán)的檔檔次也很很關(guān)鍵，，如果檔檔次不高高，沒(méi)有有高層次次生活圈圈子的人人，就沒(méi)沒(méi)必要考考慮了46類(lèi)型C：：高薪白白領(lǐng)、技技術(shù)人員員（中低低端消費(fèi)費(fèi)群體））年齡30～40歲職業(yè)IT、金融業(yè)白領(lǐng)或中層管理者、研究所技術(shù)人員個(gè)性特征·有較高的自我要求、部分在讀研究生、碩士生·獨(dú)立自主，自信，計(jì)劃性強(qiáng)、重視區(qū)域發(fā)展的前景·文化水平較高、向往優(yōu)質(zhì)生活·實(shí)在、不浮夸，日常休閑時(shí)間不多，重視生活配套置業(yè)原因·改善現(xiàn)時(shí)居住環(huán)境、獨(dú)立生活·滿(mǎn)足家庭成員日益增長(zhǎng)的生活空間需要購(gòu)房指標(biāo)交通、教育氛圍、產(chǎn)品實(shí)用性、價(jià)格目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)產(chǎn)品：：70～～80m2的二房單單元補(bǔ)充客戶(hù)戶(hù)群47馮先生：：華工某某研究所所科員—30歲本本地人人，已已婚—名牌大學(xué)學(xué)本科生生、華工工某研究究所科員員—現(xiàn)與與父母同同，一家家四口，，居住面面積70m2—日常常工作、、生活節(jié)節(jié)奏都不不算快—做事事比較內(nèi)內(nèi)斂，不不張揚(yáng)，，為人較較為實(shí)際際—打算算在工作作單位周周邊購(gòu)置置一2房房單元，，改善居居住環(huán)境境同時(shí)，，與父母母距離較較近，便便于互相相照顧客戶(hù)特征：高學(xué)歷、經(jīng)濟(jì)收入較高且穩(wěn)定購(gòu)房要求：寧?kù)o、舒適、鄰里關(guān)系良好，感覺(jué)要舒心訪談個(gè)案案代表：：對(duì)本項(xiàng)目目看法：“地地理位置置比較佳佳，周邊邊樓盤(pán)檔檔次還可可以，教教育氛圍圍理想，，出入的的人不會(huì)會(huì)太雜亂亂。目前這個(gè)個(gè)區(qū)域的的人氣雖雖然較少少，但2年后會(huì)會(huì)比較適適合?！薄?8消費(fèi)群的的總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力力較強(qiáng)，為項(xiàng)目目在檔次次方面的的發(fā)揮奠奠定了基基礎(chǔ)；市民對(duì)項(xiàng)目所所在區(qū)域域認(rèn)同度度較高，地段的的前景、、濃厚的的教育