房地產(chǎn)五山項目前期定位策劃專案

中海聯(lián)五山項目前期定位策劃專案二00六年六月KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司天河文化領(lǐng)域·林畔坡地人文院落(上篇)1目錄第一部分市場分析3第二部分項目理解23第三部分目標客戶群定位29第四部分項目定位49第五部分項目優(yōu)化建議78第六部分項目市場價格預測932第一部分市場分析3一、宏觀調(diào)控下的市場環(huán)境41、近年廣州市土地供應情況分析數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房屋管理局政府宏觀調(diào)控下，今年年初公開出讓的國有土地雖有所增加，但地塊面積較少且集中在邊緣新區(qū)域內(nèi)，總體供應量跌至4年來最低谷；統(tǒng)計數(shù)據(jù)為土地出讓宗數(shù)舊八區(qū)內(nèi)，土地供應集中在處女地最多的天河區(qū)珠江新城；分析：5月份受讓方土地座落地類用途土地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)成交價(萬元)1月廣東華美教育投資集團廣州開發(fā)區(qū)科學城東部組團、羅東路以西、開創(chuàng)大道以南商業(yè)金融業(yè)用地，汽車配件用品市場及配套設(shè)施171257--60782月廣東耀華房產(chǎn)開發(fā)有限公司白云區(qū)機場路東側(cè)、廣州中醫(yī)學院西側(cè)地段商品住宅、社會停車場54822730012900廣東建中房地產(chǎn)實業(yè)有限公司海珠區(qū)琶洲會展中心南側(cè)（PZB1301地塊）辦公用地（辦公樓、商場、餐飲）248627392540000保利房地產(chǎn)公司和廣東中益投資公司、廣州市康隆投資公司海珠區(qū)琶洲會展中心南側(cè)（PZB1501地塊）辦公用地（辦公樓、商場、餐飲等）113607363542.4109063廣東津濱房地產(chǎn)開發(fā)公司天河區(qū)珠江新城A4-6地塊商務辦公6293.3269226.5216476廣州中惠置業(yè)有限公司海珠區(qū)龍?zhí)镏苯值囟紊套?3646162324754月廣州富力地產(chǎn)股份有限公司天河區(qū)珠江新城J1-1地塊商務辦公7943.91142990.3861600廣州富力地產(chǎn)股份有限公司天河區(qū)珠江新城M1-4地塊旅業(yè)13181.613181652000廣州市地下鐵道總公司荔灣區(qū)華貴路以西、觀賢坊以南、暗渠以東地段商業(yè)、住宅、辦公145039049120800廣州億柏企業(yè)咨詢有限公司白云區(qū)新廣從路永泰集賢莊地段居住13498915262157000廣州市時代勝譽投資顧問有限公司天河區(qū)沙河路廣東省建材機械廠廠區(qū)商品住宅380814849014000廣州富力智盛置業(yè)發(fā)展有限公司天河區(qū)珠江新城D1-1地塊商務辦公14390.77100735.3946000５月廣州宏新投資有限公司荔灣區(qū)光復北路康公直街12-38號、三元坊11-45號、德美里2-24號地段商住樓、商務樓681955876.89640廣州富力智盛置業(yè)發(fā)展有限公司天河區(qū)珠江新城M1-9號地塊商務辦公/旅業(yè)11522.980660.336000附表：2006年1-５月廣州部份土地出讓情況62、近兩年住宅市場成交情況分析06年上半年，成交面積同比大幅攀升，遠高于土地供應增長率；分析：圖5:近年廣州一、二手住宅市場成交對比020040060080010001200萬平方米20%30%40%50%60%商品住宅成交712.11790.23909.16962.08918.92336.35二手住宅成交223.22297.39393.83566.84612.53193.37二手所占比例24%27%30%37%40%37%2001年2002年2003年2004年2005年2006年1-4月節(jié)節(jié)上升的二手成交分額，說明市場房屋置換率較高，二手市場已成為一手市場有效補充；年初二手成交同比下降10%，說明政府宏觀調(diào)控作用開始呈現(xiàn)。73、近兩年住宅市場均價走勢分析商品住宅價格飆升，同比增長近20%，持續(xù)穩(wěn)中有升的走勢基調(diào)；土地供應減少，現(xiàn)有住宅板塊逐漸進入升級換代的周期，而新晉住宅板塊尚未形成氣候，是促成樓價高速上漲的重要原因。住宅熱點區(qū)域以海珠、天河為首，伴隨著珠江新城的開發(fā)熱浪，頂級住宅云集天河區(qū)域，區(qū)域樓價攀升新高點；分析：84、周邊二手市場情況分析：項目戶型及面積售/租價單價(元/M2)二手出售市場高科大廈三房180M2138萬7600五山花園三房117M268萬5811紅棉閣三房102M257萬5589地稅局宿舍三房98M262萬6327茶景苑二房81M250萬6173租賃市場半山雍景苑二房85M21800——五山花園二房60M21600——茶山苑二房80M21700五山生活區(qū)內(nèi)二手市場供應并未如周邊板塊活躍；二手出售供應主要以低檔的房改房宿舍的二、三房單元為主；區(qū)域租賃市場較為淡薄，未能形成較好的投資氛圍。95、廣州住宅市場小結(jié)現(xiàn)今樓市供求關(guān)系不斷激化，一手住宅市場價格不斷上漲，新政調(diào)控下，樓齡較輕的天河區(qū)域二手嚴重受挫，其影響將有機會對一手市場造成一定的沖擊；新政對住宅面積的規(guī)限下，樓市逐漸呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，中小戶型同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重，競爭強度增大，而大戶型產(chǎn)品市場稀缺性更大，發(fā)展空間更為樂觀：從老城區(qū)房價高企局面可預測，隨著各區(qū)土地供應量的減少，住宅質(zhì)量的不斷提升，房價將繼續(xù)攀升。10二、區(qū)區(qū)域市市場理理解111、區(qū)區(qū)域格格局劃劃分05年年重新新崛起起的房房地產(chǎn)產(chǎn)耀眼眼板塊塊，市市場發(fā)發(fā)展活活躍，，定位位為CBD中央央商務務居住住區(qū)；；其投資資價值值及升升值潛潛力無無可估估量，，產(chǎn)品品集中中表現(xiàn)現(xiàn)為投投資型型及頂頂尖型型，產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新性性廣代表項項目：：譽峰峰、柏柏林公公寓等等，13000-18000元/M2（1））珠江江新城城板塊塊新興居居住景景觀型型板塊塊，2000年年隨著著東方方新世世界的的發(fā)展展，陸陸續(xù)有有各大大品牌牌發(fā)展展商的的進駐駐；稀缺的的景觀觀資源源令該該板塊塊受到到高端端白領(lǐng)領(lǐng)，外外籍人人士的的追捧捧，價價格不不斷攀攀升；；代表項項目：：雋園園，歷歷德雅雅舍，，錦逸逸等，，7000-9500元元/M2（2））天河河公園園板塊塊121314（3））天河河北板板塊天河板板塊發(fā)發(fā)展最最早，，配套套最成成熟的的豪宅宅區(qū)域域；區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)劃及及建設(shè)設(shè)基本本定型型，鮮鮮有新新盤推推出，，但便便利的的配套套濃郁郁的商商務氣氣氛令令該區(qū)區(qū)域二二手價價格高高企不不下；；代表項項目：：協(xié)和和新世世界，，帝景景苑等等，6500-11000元元/M2新興區(qū)區(qū)域，，生活活配套套及規(guī)規(guī)劃尚尚在進進一步步建設(shè)設(shè)中，，區(qū)內(nèi)內(nèi)知名名度欠欠缺，，區(qū)域域形象象低，，供應應量少少；代表項項目：：天河河峰景景、五五山花花園等等，6000-7500元/M2（4））后天天河北北板塊塊15籍九運運會的的建設(shè)設(shè)帶動動，恒恒大、、合景景、萬萬科的的進駐駐，該該區(qū)域域逐漸漸為市市場所所認識識；地鐵及及市政政規(guī)劃劃的利利好消消息令令該區(qū)區(qū)域形形象不不斷完完善，，受到到不少少白領(lǐng)領(lǐng)青睞睞；代表項項目：：盈彩彩美居居、美美林湖湖畔花花園等等，6800-7500元/M2（5））東圃圃、黃黃埔板板塊2、小小結(jié)未來1-2年內(nèi)內(nèi)，供供應量量集中中在天天河區(qū)區(qū)域，，新項項目的的出現(xiàn)現(xiàn)都將將成為為區(qū)域域關(guān)注注的熱熱點；；后天河河北板板塊缺乏珠珠江新新城巨巨大發(fā)發(fā)展?jié)摑摿?，，欠缺缺天河河北成成熟生生活配配套，，不具具備天天河公公園優(yōu)優(yōu)越的的自然然景觀觀，未未見市市政規(guī)規(guī)劃利利好訊訊息；五山板板塊內(nèi)內(nèi)目前前供應應量缺缺少，，鮮為市市場認認知，以二二手房房交易易為主主，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)學校林林立，，具備備濃厚厚的文文化氛氛圍，距天天河北北核心心僅二二十分分鐘車車程。。16三、周周邊項項目分分析171、富富力院院士庭庭地理位位置：：天河河區(qū)東東莞莊莊路38號號規(guī)劃：：占地地1.8萬萬平方方米，，規(guī)規(guī)劃為為小高高層建建筑主力目目標客客戶群群：天天河區(qū)區(qū)白領(lǐng)領(lǐng)及高高知識識人群群價格預預測：：9000-10000元/㎡㎡（含含1000-1200元/㎡㎡精裝裝修））18綜合評評述：：“院院士庭庭”前前身為為九州州文化化家園園，目目前前整體體工程程進度度為基基坑狀狀態(tài)，，其中中有一一棟已已建至至約15層層，項項目以100㎡㎡左右右的大大三房房單位位為主主,部部分中中小戶戶型，，地理理位置置及生生活配配套較較為成成熟，，具備備發(fā)展展商品品牌號號召力力，預預計06年年“十十一””入市市。192、僑僑英花花園地理位位置：：天河河區(qū)粵粵墾路路與瘦瘦狗嶺嶺路交交界規(guī)劃：：占地地2萬萬多平平方米米，建建筑面面積有有6萬萬多平平方米米，有有1棟棟寫字字樓，，4棟棟12層聯(lián)聯(lián)排小小高層層和兩兩棟28層層的高高層住住宅，，總貨貨量500多套套戶型：：小高高層以以40M2單間間及60－－70M2的兩兩房中中小戶戶型為為主；；高層90－－100多多平方方米的的三房房居多多，也也有部部分四四房單單位。。20綜合評評述：：久未未有新新作的的珠江江實業(yè)業(yè)集團團攜手手華僑僑房屋屋開發(fā)發(fā)公司司共同同打造造，該該項目目旺中中帶靜靜，定定位為為一個個中高高檔的的綜合合性小小區(qū)，，主力力面向向天河河白領(lǐng)領(lǐng)及投投資客客，預預計06年年“十十一””入市市；21外區(qū)競競爭威威脅在8500-9000元元/平平方米米的價價格的的背景景下，，項目目所面面臨的的競爭爭將由由區(qū)域域內(nèi)競競爭擴擴大到到更大大范圍圍甚至至整個個廣州州市的的豪宅宅市場場，項項目未未來的的競爭爭對手手大大大增多多。南湖同和板塊華南板塊珠江新城板塊植物園板塊廣園東板塊科學城板塊江景樓盤22外區(qū)競競爭威威脅部分豪宅市場未來潛在供應競爭（8000元以上項目）板塊項目主要產(chǎn)品預計貨量（套）華南板塊錦繡香江洋房、別墅500新光南村項目別墅350華南新城（江山帝景）洋房200星河灣洋房300廣州雅居樂別墅200廣園東板塊翡翠綠洲洋房、別墅800匯景新城洋房、別墅500帝景山莊別墅350保利林語山莊洋房、別墅800南湖板塊江南世家別墅200利海托斯卡納洋房、別墅730山水庭院洋房、別墅250中頤種雞場地塊洋房、別墅600珠江新城板塊凱旋新世界洋房800中海三項目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873023市場部部分小小結(jié)目前、、乃至至未來來一年年時間間，五五山板板塊內(nèi)內(nèi)供應應都將將繼續(xù)續(xù)處于于斷層層狀況況；在新政政影響響輻射射下，，周邊邊板塊塊項目目供貨貨出現(xiàn)現(xiàn)了一一定的的調(diào)整整，投投資型型小單單元將將不斷斷涌現(xiàn)現(xiàn)，爭爭取區(qū)區(qū)域投投資市市場分分額；；周邊板板塊即即將面面市的的項目目不多多，但但其產(chǎn)產(chǎn)品及及項目目形態(tài)態(tài)的同同質(zhì)化化現(xiàn)象象卻較較為明明顯，，未能能跳出出區(qū)域域舊有有商品品房的的居住住理念念；區(qū)域域市市場場嚴嚴重重供供貨貨斷斷層層，，外外區(qū)區(qū)同同檔檔次次項項目目將將分分流流區(qū)區(qū)域域部部分分客客戶戶，，形形成成外外區(qū)區(qū)的的競競爭爭。。24第二二部部分分項項目目理理解解252.1項項目目地地塊塊特特征征理理解解本案案本案案位位于于天天河河區(qū)區(qū)五五山山街街的的茶茶山山雞雞籠籠崗崗上上，，西西、、北北面面被被五五山山花花園園包包圍圍，，東東面面是是五五山山小小學學，，南南面面與與廣廣圓圓快快速速干干線線相相鄰鄰。。262.1項項目目地塊塊特特征征理解解本案案位位于于天天河河區(qū)區(qū)五五山山街街的的茶茶山山雞雞籠籠崗崗上上，，西西、、北北面面被被五五山山花花園園包包圍圍，，東東面面是是五五山山小小學學，，南南面面與與廣廣圓圓快快速速干干線線相相鄰鄰。。27總占占地地面面積積：：11546㎡㎡，，凈凈用用地地面面積積：：9067㎡㎡總建建筑筑面面積積：：≤≤26899㎡㎡容積積率率：：≤≤2.8建筑筑密密度度：：≤≤32%項目目規(guī)規(guī)劃劃指指標標項目目地地塊塊在在山山崗崗上上，，居居高高臨臨下下，，但但南南向向靠靠山山，，北北向向臨臨下下，，雖雖然然視視野野開開闊闊，，但但不不利利于于南南風風的的引引入入。。項目目建建筑筑面面積積有有限限，，容容積積率率較較低低，，在在建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃上上受受到到一一定定限限制制，，但但同同時時項項目目將將會會是是一一個個十十分分適適宜宜居居住住的的低低密密度度小小區(qū)區(qū)。。282.2項項目目swot分析析優(yōu)勢勢（（S））廣州州少少有有的的坡坡地地建建筑筑，，視視野野開開闊闊；；項目目所所在在地地段段清清靜靜宜宜居居，，綠綠化化率率高高；；周邊邊教教育育配配套套十十分分完完善善，，文文化化氣氣氛氛濃濃厚厚；；臨近近地地鐵鐵三三號號線線，，拉拉近近與與天天河河中中心心的的距距離離；；擁有有山山頂頂公公園園的的使使用用權(quán)權(quán)，，項項目目附附加加值值得得以以提提升升。。劣勢勢（（W））現(xiàn)時時路路面面交交通通不不便便，，路路網(wǎng)網(wǎng)不不發(fā)發(fā)達達；；周邊邊生生活活環(huán)環(huán)境境雜雜亂亂、、配配套套不不成成熟熟，，村村屋屋印印象象深深入入民民心心；；項目目地地段段鮮鮮為為人人知知，，難難以以吸吸引引外外區(qū)區(qū)客客戶戶，，客客源源較較窄窄；；占地地不不大大，，屬屬小小型型項項目目。。29機會會（（O））一、、二二年年內(nèi)內(nèi)五五山山地地段段供供貨貨出出現(xiàn)現(xiàn)斷斷層層，，賣賣方方市市場場優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯；；地塊塊規(guī)規(guī)整整，，環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)越越，，產(chǎn)產(chǎn)品品可可塑塑性性強強；；五山山地地段段道道路路正正在在改改造造，，政政府府投投入入加加強強；；周邊邊樓樓盤盤已已經(jīng)經(jīng)入入住住了了幾幾年年時時間間，，客客戶戶有有二二次次置置業(yè)業(yè)的的需需求求；；項目目的的開開發(fā)發(fā)后后與與周周邊邊商商品品房房小小區(qū)區(qū)連連成成一一片片，，區(qū)區(qū)域域形形象象好好；；附近近高高校校明明年年擴擴招招教教師師，，有有機機會會成成為為本本項項目目的的客客戶戶群群。。威脅脅（（T））“國國六六條條””及及其其細細則則出出臺臺，，增增加加產(chǎn)產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)的的困困難難；；“國國六六條條””出出臺臺，同同時時亦亦影影響響了了部部分分購購房房者者的的購購房房意意向向；；中高高檔檔產(chǎn)產(chǎn)品品市市場場新新貨貨涌涌現(xiàn)現(xiàn)，，分分薄薄市市場場。。30第三三部部分分目目標標客客戶戶群群定定位位313.1、、目目標標客客戶戶群群區(qū)區(qū)域域定定位位分分析析結(jié)論：目標客客戶群所在區(qū)區(qū)域以五山一一帶為中心，，向外輻射至至天河北、廣廣園東天河路路段。本案位置前提因素：板塊知名度不不高區(qū)域傳統(tǒng)形象象檔次一般教育等配套優(yōu)優(yōu)越明顯323.2、目目標客戶區(qū)域域分布比例五山生活區(qū)（（80%））具體分布：茶山新村華工、華農(nóng)校校區(qū)、生活區(qū)區(qū)外板塊目標客客戶占整體目目標客戶群的的20%東莞莊天河河北廣園東東具體分布：·科技園如：：農(nóng)科所、地地化所·東莞莊工業(yè)業(yè)區(qū)33消費者電話訪訪談調(diào)查報告告根據(jù)我司市調(diào)調(diào)部對近年天天河區(qū)購房者者所做的調(diào)查查報告顯示，，天河區(qū)客戶戶呈以下特征征：特征一：：家庭構(gòu)構(gòu)成以三三口及四四口之家家為主特征二：：集中了了高收入入的知識識分子，，文化素素質(zhì)高特征三：：職業(yè)包包括私企企業(yè)主、、中高級級管理層層、設(shè)計計師、證證券、工工商管理理等事業(yè)業(yè)單位的的專門人人才，收收入高且且穩(wěn)定特征四：：較少廣廣州本地地人在天天河置業(yè)業(yè)34多有一小小孩，且且多與老老人家同同??；購房者以以三口及及四口之之家為主主，直接接影響客客戶對戶戶型的需需求。數(shù)據(jù)來源源：經(jīng)緯緯市調(diào)部部消費者調(diào)調(diào)查報告告35購房者中中“本科科/大專?！睂W歷歷人士占占據(jù)主要要比例；；總體來看看，天河河區(qū)客戶戶所接受受的教育育程度有有漸趨向向上的勢勢頭，受受過高等等教育的的購房者者有逐漸漸成為主主流的趨趨勢。數(shù)據(jù)來源源：經(jīng)緯緯市調(diào)部部消費者調(diào)調(diào)查報告告36“公務員員/教育育人士””、“金金領(lǐng)”、、“私營營企業(yè)主主”是購購房的主主要群體體。（（“金領(lǐng)領(lǐng)”泛指指專業(yè)技技術(shù)人員員、中高高級管理理人員））白領(lǐng)作為為天河商商務區(qū)的的主力人人群，卻卻未能承承受天河河高企的的樓價。。數(shù)據(jù)來源源：經(jīng)緯緯市調(diào)部部消費者調(diào)調(diào)查報告告37買家籍貫貫以外地地人為主主，比例例約為70%，，而純正正廣州人人約為30%；；外地人中中約10%是臺臺灣、香香港或其其他國家家的外藉藉人士，，其余為為內(nèi)地南南下的精精英或創(chuàng)創(chuàng)業(yè)成功功的老板板，海歸歸派相對對來說則則較少數(shù)據(jù)來源源：經(jīng)緯緯市調(diào)部部消費者調(diào)調(diào)查報告告38購房者多多為二次次置業(yè)為為主，亦亦有相當當部分為為首次置置業(yè)數(shù)據(jù)來源源：經(jīng)緯緯市調(diào)部部消費者調(diào)調(diào)查報告告39購房者的的個人月月收入主主要集中中在5001-8000元/月，年年薪約為為7-9萬是主主流。數(shù)據(jù)來源源：經(jīng)緯緯市調(diào)部部消費者調(diào)調(diào)查報告告40由家庭結(jié)結(jié)構(gòu)以及及區(qū)位特特征，決決定天河河區(qū)域需需求戶型型以緊湊湊型兩房房及舒適適型大三三房為主主，面積積呈兩極極現(xiàn)象；；市場客戶戶對四房房的需求求逐漸增增加，但但市場供供應量極極為有限限。數(shù)據(jù)來源源：經(jīng)緯緯市調(diào)部部消費者調(diào)調(diào)查報告告413.3、目標標客戶群群鎖定共性特征征：年齡：30～55歲30~55歲之之間的實實力型客客戶職業(yè)屬性性：項目周邊邊院校教教職工、、研究所所科技人人員、周周邊政府府機關(guān)公公務員、、企業(yè)中中層管理理者經(jīng)濟特征征：擁有較堅堅實的經(jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)或穩(wěn)定定的支付付能力居住區(qū)域域：五山一帶帶希望提提升生活活環(huán)境的的原居民民；家庭情況況：三～四口口，已婚婚42類型A：：周邊院院校教職職工（中中高端消消費群體體）年齡40～55歲職業(yè)五山一帶中、小學、大學教職工、教授個性特征·有內(nèi)涵，較關(guān)心國家政策、時事·穩(wěn)重而體面，有較多的時間享受生活·文化層次較高，注重內(nèi)涵，懂得品味·對品質(zhì)要求不十分高，但對居住舒適度有較高要求置業(yè)原因·改善居住環(huán)境、提升生活質(zhì)量·為子女將來成家做好準備購房指標位置、小區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)、物業(yè)管理目標消費費產(chǎn)品：：90～～120m2的三房單單元3.4、、目標客客戶群細細分43盧小姐：：華農(nóng)資資深教師師—42歲外外地人人，已已婚—現(xiàn)居住華華農(nóng)宿舍舍，100m2三房單元元，希望望購置120m2的四房單單元—一家家五口，，兒子、、丈夫需需要書房房滿足工工作需求求—生活活節(jié)奏平平穩(wěn)，有有較多私私人時間間享受生生活—現(xiàn)時時房屋太太舊，希希望置換換，對小小區(qū)要求求不高，，但室內(nèi)內(nèi)空間與與品質(zhì)必必須過硬硬客戶特征：收入較高且穩(wěn)定，區(qū)域認同度較高購房要求：小區(qū)環(huán)境舒適、能提供空間滿足私人生活享受要求對本項目目看法：“距距離工作作地點較較近，周周邊生活活配套尚尚算齊全全，現(xiàn)時時交通較較不便，，但作為為地鐵沿沿線物業(yè)業(yè)，前景景絕對看看好。””訪談個案案代表：：44類型B：：政府公公務員、、本地生生意人（（高端消消費群體體）年齡35～50歲職業(yè)工商局中層員工、個體戶、生意人個性特征·收入較高，有雄厚的經(jīng)濟儲備實力·注重身份面子，高度追求產(chǎn)品品質(zhì)和生活舒適度·有一定虛榮心，希望住所能成為身份地位的一種體現(xiàn)·日常喜歡品茶、旅游、運動、戲劇音樂等高消費活動置業(yè)原因·提升居住檔次、獲得更高層次的生活享受·通過房屋的購置作為資金的保值渠道購房指標物業(yè)品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境與配套、檔次、物業(yè)管理目標消費費產(chǎn)品：：100～120m2的三房單單元，120～～140m2的四房或或復式單單元輔助客戶戶群45謝先生：：商管局局中層管管理員—48歲地地道廣廣州人，，已婚婚—現(xiàn)居住天天河區(qū)，，100m2三房單元元，希望望購置140m2的四房或或復式單單元客戶特征：生活富裕，追求人生新一階段的享受購房要求：環(huán)境好、檔次高，能彰顯身份對本項目目看法：“現(xiàn)現(xiàn)時環(huán)境境雜亂，，但房屋屋建成后后應該可可以改善善。市區(qū)區(qū)內(nèi)臨山山而居的的生活方方式確實實罕有，，值得期期待?！薄痹L談個案案代表：：—通通過房屋屋的置換換獲得更更高層次次的生活活享受，，最關(guān)注注購買房房屋的環(huán)環(huán)境、小小區(qū)的園園林。樓樓盤的檔檔次也很很關(guān)鍵，，如果檔檔次不高高，沒有有高層次次生活圈圈子的人人，就沒沒必要考考慮了46類型C：：高薪白白領(lǐng)、技技術(shù)人員員（中低低端消費費群體））年齡30～40歲職業(yè)IT、金融業(yè)白領(lǐng)或中層管理者、研究所技術(shù)人員個性特征·有較高的自我要求、部分在讀研究生、碩士生·獨立自主，自信，計劃性強、重視區(qū)域發(fā)展的前景·文化水平較高、向往優(yōu)質(zhì)生活·實在、不浮夸，日常休閑時間不多，重視生活配套置業(yè)原因·改善現(xiàn)時居住環(huán)境、獨立生活·滿足家庭成員日益增長的生活空間需要購房指標交通、教育氛圍、產(chǎn)品實用性、價格目標消費費產(chǎn)品：：70～～80m2的二房單單元補充客戶戶群47馮先生：：華工某某研究所所科員—30歲本本地人人，已已婚—名牌大學學本科生生、華工工某研究究所科員員—現(xiàn)與與父母同同，一家家四口，，居住面面積70m2—日常常工作、、生活節(jié)節(jié)奏都不不算快—做事事比較內(nèi)內(nèi)斂，不不張揚，，為人較較為實際際—打算算在工作作單位周周邊購置置一2房房單元，，改善居居住環(huán)境境同時，，與父母母距離較較近，便便于互相相照顧客戶特征：高學歷、經(jīng)濟收入較高且穩(wěn)定購房要求：寧靜、舒適、鄰里關(guān)系良好，感覺要舒心訪談個案案代表：：對本項目目看法：“地地理位置置比較佳佳，周邊邊樓盤檔檔次還可可以，教教育氛圍圍理想，，出入的的人不會會太雜亂亂。目前這個個區(qū)域的的人氣雖雖然較少少，但2年后會會比較適適合?！薄?8消費群的的總體經(jīng)經(jīng)濟能力力較強，為項目目在檔次次方面的的發(fā)揮奠奠定了基基礎(chǔ)；市民對項目所所在區(qū)域域認同度度較高，地段的的前景、、濃厚的的教育