房地產(chǎn)投資與決策管理講義

第二講房地產(chǎn)投資分析與決策★房地產(chǎn)投資概述★房地產(chǎn)投資決策程序★可行性研究的內(nèi)容★房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)★案例——政府請客，憑什么要我們買單?!一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的含義所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費所進行的投資行為。一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的特性1）區(qū)位的重要性：房地產(chǎn)開發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。①選擇的區(qū)位在當前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來的租客（方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。②選擇的區(qū)位在未來必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當前凈租金水平的高低；③重視所處區(qū)位的變化情況，避開環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。2）政策影響性：指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。房地產(chǎn)投資概述

3）對專業(yè)管理的依賴性：對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對專業(yè)管理的依賴性較強。4）房地產(chǎn)投資的巨額性：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。5）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性：房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險。6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長遠來看，最能保值而又最重要的實物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資形式劃分1）房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作。①房地產(chǎn)開發(fā)投資，投資目的主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報也較豐厚。②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費四個方面的收益。房地產(chǎn)投資的類型2）房地產(chǎn)間接投資：是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。①購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的共同基金，用于購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)賺取收入。優(yōu)越性：以相對較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強大而穩(wěn)定的分紅潛力（來源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機會得到資金增值；投資的流動性很好。③購買住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個集合內(nèi)的貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資對象劃分土地投資：以開發(fā)、經(jīng)營土地作為投資對象房地產(chǎn)開發(fā)投資：以開發(fā)各類房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對象。房地產(chǎn)經(jīng)營投資：房地產(chǎn)銷售、出租、互換、信托、房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀、估價等中介服務(wù)。房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)二、房地產(chǎn)投資決策程序◆項目管理程序◆可行性研究的階段、任務(wù)

投資機會研究(OpportunityStudy)

初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研究(FeasibilityStudy)階段立項投資決策設(shè)計施工交工運行產(chǎn)生報告項目建議書可行性研究報告項目評估報告勘察設(shè)計文件開工報告階段報告竣工驗收報告后評價報告房地產(chǎn)投資決策程序階段機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評估工作性質(zhì)項目設(shè)想項目初選項目擬定項目決策主要任務(wù)捕捉投資機會，為投資方向提出輪廓性建議確定是否需要進行詳細可行性研究，決定關(guān)鍵性問題，縮小研究范圍提出多種可能建設(shè)方案，進行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟論證，確定項目可行性對可行性報告進行審核，提出評價意見，最終決定投資是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需時間1～3個月4～6個月中小型：半年大型：1年或以上1個月左右所需費用占投資％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的階段、任務(wù)房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策程程序序◆可行行性性研研究究的的程程序序項目目籌籌劃劃提出出開開發(fā)發(fā)項項目目的的設(shè)設(shè)想想，，組組建建研研究究機機構(gòu)構(gòu)，，也也可可委委托托房房地地產(chǎn)產(chǎn)咨咨詢詢公公司司、、顧顧問問公公司司和和工工程程公公司司等等單單位位研研究究。。承擔擔研研究究對對象象的的部部門門和和單單位位要要摸摸清清委委托托人人意意圖圖，，項項目目提提出出的的背背景景，，收收集集主主要要依依據(jù)據(jù)材材料料，，制制定定研研究究計計劃劃。。市場場調(diào)調(diào)查查與與分分析析對項項目目投投資資的的經(jīng)經(jīng)濟濟、、社社會會和和政政策策法法律律環(huán)環(huán)境境，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場需需求求情情況況，，可可供供選選擇擇的的開開發(fā)發(fā)場場地地、、開開發(fā)發(fā)條條件件等等，，進進行行廣廣泛泛的的調(diào)調(diào)查查和和分分析析，，從從而而尋尋求求市市場場機機會會，，確確定定開開發(fā)發(fā)項項目目的的市市場場定定位位。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策程程序序優(yōu)化化和和選選擇擇開開發(fā)發(fā)方方案案根據(jù)據(jù)選選擇擇的的目目標標市市場場和和備備擇擇場場地地，，設(shè)設(shè)計計若若干干個個可可供供選選擇擇的的開開發(fā)發(fā)方方案案，，并并經(jīng)經(jīng)過過分分析析對對比比，，選選擇擇出出最最優(yōu)優(yōu)方方案案。。方案案評評價價對優(yōu)優(yōu)選選出出的的方方案案進進行行深深入入細細致致的的研研究究，，分分析析開開發(fā)發(fā)項項目目經(jīng)經(jīng)濟濟上上的的合合理理性性。。對對開開發(fā)發(fā)項項目目的的投投資資費費用用和和收收益益進進行行估估算算，，做做出出項項目目財財務(wù)務(wù)評評價價和和經(jīng)經(jīng)濟濟評評價價，，并并考考慮慮項項目目的的投投資資、、租租售售價價格格、、規(guī)規(guī)模模、、建建設(shè)設(shè)工工期期等等不不確確定定因因素素的的變變化化，，對對項項目目的的投投資資效效果果作作敏敏感感性性分分析析和和風(fēng)風(fēng)險險性性分分析析。。編制研究報報告按開發(fā)項目目可行性研研究內(nèi)容，，編制可行行性研究報報告。三、可行性性研究內(nèi)容容房地產(chǎn)投資資可行性研研究解決開開發(fā)項目建建設(shè)1）必要性性：市場需需求，社會會需要；2）可能性性：原材料料、工藝設(shè)設(shè)備、資金金、場址及及環(huán)境影響響；3）財務(wù)可可行性：盈盈利能力、、清償能力力及外匯平平衡）4）經(jīng)濟合合理性：對對全社會的的貢獻、所所付代價；；5）社會的的相容性：：社會影響響分析、互互適性分析析及社會風(fēng)風(fēng)險分析6）項目可可靠性（風(fēng)風(fēng)險）。三、可行性性研究內(nèi)容容1.項目概況2.開發(fā)項目用用地的現(xiàn)狀狀調(diào)查及動動遷安置3.市場分析和和建設(shè)規(guī)模模的確定4.規(guī)劃設(shè)計方方案選擇5.資源供給6.環(huán)境影響評評價7.開發(fā)建設(shè)計計劃8.項目財務(wù)、、國民經(jīng)濟濟及社會效效益評價9.不確定性分分析10.結(jié)論與建議議可行性研究究內(nèi)容前提市場預(yù)測和和建設(shè)條件件的調(diào)查基礎(chǔ)開發(fā)項目的的規(guī)劃設(shè)計計方案核心經(jīng)濟評價可行性研究究內(nèi)容市場預(yù)測和和建設(shè)條件件的調(diào)查市場預(yù)測包包括房地產(chǎn)產(chǎn)市場銷售售調(diào)查和需需求預(yù)測，，開發(fā)項目目的銷售或或出租前景景分析，市市場范圍的的確定和租租售意向分分析。建設(shè)條件分分析包括基基礎(chǔ)設(shè)施狀狀況及其外外部條件，，各類建筑筑物、構(gòu)筑筑物的現(xiàn)狀狀，需要拆拆除的房屋屋面積，需需要安置的的原住戶戶戶數(shù)和人口口，需要安安置的勞動動力人數(shù)等等調(diào)查資料料，并對供供水、供電電、污水處處理條件以以及商業(yè)、、服務(wù)業(yè)、、文教衛(wèi)生生環(huán)境條件件進行分析析。可行性研究究內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計方方案開發(fā)項目的的總平面布布局，主要要建筑物的的造型設(shè)計計，城市景景觀設(shè)計，，建筑物的的主要技術(shù)術(shù)參數(shù)，場場地內(nèi)外交交通組織，，基礎(chǔ)設(shè)施施與工程管管網(wǎng)規(guī)劃。。可行性研究究內(nèi)容經(jīng)濟評價經(jīng)濟評價階階段需要進進行開發(fā)項項目的投資資估算、財財務(wù)評價、、國民經(jīng)濟濟評價、社社會評價投資估算包括開發(fā)場場地的購置置費、拆遷遷安置費、、項目的工工程造價、、規(guī)劃費、、建設(shè)費、、管理費和和其他有關(guān)關(guān)費用的估估算。財務(wù)評價是在國家現(xiàn)現(xiàn)行會計制制度、稅收收法規(guī)和市市場價格體體系下，從從項目自身身角度，分分析工程項項目的投資資、成本、、稅金和利利潤，計算算項目的效效益和費用用，考察項項目建成后后的盈利能能力、清償償能力和外外匯平衡能能力狀況，，據(jù)此評價價和判斷項項目財務(wù)可可行性?？尚行匝芯烤績?nèi)容可行性研究究內(nèi)容國民經(jīng)濟評評價是從國家整整體角度考考察項目的的效益和費費用，用影影子價格、、影子工資資、影子匯匯率和社會會折現(xiàn)率，，分析計算算項目給國國民經(jīng)濟帶帶來的凈效效益，評價價項目經(jīng)濟濟上的合理理性。國民經(jīng)濟評評價與財務(wù)務(wù)評價的區(qū)區(qū)別評價角度不不同：財務(wù)評價站站在項目的的層次上，，從項目的的經(jīng)營者、、投資者、、未來的債債權(quán)人的角角度，分析析項目的可可行性。國國民經(jīng)濟評評價是站在在國家和地地區(qū)的層次次上，從全全社會的角角度分析項項目的合理理性。項目費用和和效益的含含義與范圍圍不同：財務(wù)評價根根據(jù)項目直直接發(fā)生的的財務(wù)收支支，計算項項目的直接接費用和效效益；國民民經(jīng)濟評價價則從全社社會角度考考察項目的的費用和效效益，考察察項目所消消耗的有用用社會資源源和對社會會提供的有有用產(chǎn)品，，不僅考慮慮直接的費費用和效益益，而且考考慮間接的的費用和效效益。評價采用的的價格不同同：財務(wù)評價對對投入物和和產(chǎn)出物采采用預(yù)測的的財務(wù)收支支價格；國國民經(jīng)濟評評價采用根根據(jù)機會成成本和供求求關(guān)系確定定的影子價價格。采用的評價價參數(shù)不同同：財務(wù)評價采采用市場匯率及因行業(yè)而而異的基準準收益率。。國民經(jīng)濟濟評價采用用國家統(tǒng)一一測定的影影子匯率和和社會折現(xiàn)現(xiàn)率?？尚行匝芯烤績?nèi)容社會評價是分析擬建建項目對當當?shù)厣鐣ǎɑ虿暗氐貐^(qū)，乃至至全社會））的影響，，分析項目目所在地區(qū)區(qū)的社會環(huán)環(huán)境對項目目的適應(yīng)性性和可接受受程度，評評價項目的的社會可行行性。社會會評價從社社會和整個個國民經(jīng)濟濟的角度考考察項目帶帶來的利益益和消極影影響。如項項目是否符符合總體規(guī)規(guī)劃、能否否改善城市市居民的居居住條件、、豐富城市市景觀以及及提高城市市經(jīng)濟效益益等。當從企業(yè)的角角度對項目所所進行的財務(wù)務(wù)評價與宏觀觀的社會經(jīng)濟濟評價發(fā)生矛矛盾時，應(yīng)以以后者的結(jié)論論為主決定開開發(fā)項目是否否實施?？尚行匝芯績?nèi)內(nèi)容不確定性分析析不確定性分析析包括盈虧平平衡分析、敏敏感性分析和和風(fēng)險分析（（概率分析））。盈虧平衡衡分析僅用于于財務(wù)評價，，敏感性分析析和風(fēng)險分析析即可用于財財務(wù)評價，也也可用于國民民經(jīng)濟評價。。盈虧平衡分析析，又稱量、本、、利分析，是是通過分析項項目產(chǎn)量、成成本和利潤三三者關(guān)系，確確定項目由虧虧變盈或由盈盈變虧的平衡衡點，以判斷斷項目的風(fēng)險險程度。敏感性分析，是通過計算算一個或多個個不確定因素素變化所導(dǎo)致致的項目經(jīng)濟濟效果評價指指標的變化幅幅度，即以判判斷預(yù)期目標標受各個不確確定因素變化化的影響程度度，即風(fēng)險狀狀況。在房地地產(chǎn)投資分析析中，應(yīng)對開開發(fā)工程的投投資、收益率率、租金、貸貸款利率、工工期、出租期期等因素的變變化作敏感性性分析。風(fēng)險分析，是根據(jù)投資、、租金、貸款款利率、建設(shè)設(shè)工期、出租租期等各種變變量的概率分分布，推求一一個項目在風(fēng)風(fēng)險條件下獲獲利的可能性性大小。四、房地產(chǎn)投投資分析的任任務(wù)1）為投資者者提供投資方方向2）為投資者者提供運作方方式3）為投資者者預(yù)測投資效效益4）為投資者者描述風(fēng)險及及提供避險方方法案例——政府府請客，憑什什么要我們買買單?!民營企業(yè)將縣縣政府告上了了法庭，這在在四川資中是是有史以來第第一回。事實實真相到底如如何？這場官官司暴露了民民營企業(yè)介入入公用事業(yè)過過程中的哪些些問題？政府府如何依法行行政，民營公公用事業(yè)如何何合理定價，，同時兼顧百百姓利益和投投資者的利益益？這些一時時成為當?shù)剌涊浾撽P(guān)注的焦焦點。政府請客，憑憑什么要我們們買單？資中縣位于四四川盆地中部部，沱江將縣縣城分為兩半半，早年建成成的沱江大橋橋成為連接縣縣城南北兩大大城區(qū)的唯一一交通要道。。1997年年，資中縣政政府與民營企企業(yè)四川九達達公司簽訂協(xié)協(xié)議，由九達達公司控股子子公司資中沱沱江大橋建設(shè)設(shè)管理有限責責任公司（下下稱沱橋公司司）負責投資資大橋改擴建建。1998年大橋加寬寬改造工程完完工。四川省省交通廳、財財政廳、物價價局先后批準準沱橋公司于于1999年年2月至2001年9月月對通行車輛輛試收費，2002年1月1日至2018年2月4日正式式對通行車輛輛收費，并根根據(jù)不同車型型規(guī)定收費標標準為1至16元。案例——民營營企業(yè)沱江公司執(zhí)行行董事、總經(jīng)經(jīng)理何永均說說，大橋加寬寬改造項目建建成至今，縣縣委、縣政府府先后10次次以會議紀要要方式要求公公司降低部分分車輛的通行行費標準。為為了搞好和地地方的關(guān)系，，公司前9次次都被迫接受受其要求，蒙蒙受了巨大損損失。今年6月，縣里又又一次要求公公司進一步降降低對公交、、出租、營運運三輪三種車車輛（下稱““三類車”））的收費標準準，這勢必會會進一步惡化化公司經(jīng)營狀狀況，所以不不得不拒絕縣縣里的要求。。7月初，由于于許多通行車車輛拒絕交費費，大橋收費費站與部分車車主的沖突不不斷?？h里隨隨即派出警力力，維持大橋橋秩序。但何何永均說：““當出租車、、三輪車通過過收費站，工工作人員攔車車收費時，警警察便強行推推開欄桿放行行，有時還帶帶走收費人員員。每天放行行的出租車達達1000余余輛次、三輪輪車6000輛次以上，，公司損失嚴嚴重。在此期期間，收費站站工作人員多多次被打，甚甚至發(fā)生在警警察眼皮底下下，他們也不不聞不問。公公司報案后，，大多數(shù)案件件至今得不到到解決。案例——民營營企業(yè)據(jù)介紹，縣里里之所以要求求公司降低““三類車”的的收費標準，，是因為這些些車輛經(jīng)營困困難，這讓何何永均難以接接受?！皫椭麄冏叱隼ЮЬ呈钦牡呢熑危荒苻D(zhuǎn)移給給民營企業(yè)。。再說，縣政政府向經(jīng)營三三輪車的業(yè)主主收取了上萬萬元的高額費費用，憑什么么一再要求我我們降低收費費標準？這豈豈不成了政府府請客，卻讓讓民營企業(yè)買買單？7月中旬，，沱橋公司司將資中縣縣政府告上上了法院，，請求法院院撤銷被告告歷次要求求原告降低低收費標準準的一切行行政行為，，并判被告告協(xié)助原告告恢復(fù)正常常的收費秩秩序。案例——縣縣政府應(yīng)邀居中調(diào)調(diào)解并未未違法行政政針對沱橋公公司提起的的訴訟，資資中縣政府府等被告在在答辯中加加以否認，，并稱自己己是根據(jù)沱沱橋公司和和車主等當當事人的請請求居中調(diào)調(diào)解，并未未強迫公司司降低收費費標準。資資中縣縣長長王和平說說：“前9次我們與與沱橋公司司負責人溝溝通得很好好，不知道道為什么這這一次鬧得得這么僵，，最后把我我們告上了了法院?！薄彼姓J，，縣里過去去考慮到老老百姓的承承受能力，，多次與沱沱橋公司““協(xié)調(diào)”要要求降低收收費標準，，但從未想想過通過法法定程序請請求重新審審核收費標標準。資中縣的另另一位主要要領(lǐng)導(dǎo)說，，今年縣里里領(lǐng)導(dǎo)班子子受到很多多來信和投投訴，對沱沱江大橋收收費標準、、收費年限限等問題反反映強烈，，縣領(lǐng)導(dǎo)班班子從關(guān)心心群眾疾苦苦出發(fā)，要要求九達公公司對公交交、出租、、三輪車等等進一步給給予優(yōu)惠。?？h里對沱沱江大橋在在項目投資資、收費年年限等方面面進行了初初步調(diào)查，，發(fā)現(xiàn)存在在較多問題題。鑒于沱沱橋公司已已經(jīng)起訴縣縣政府，縣縣里愿意通通過法律途途徑妥善解解決這一問問題。案例——車車主大橋收費確確實太高標標準需要要重新核定定11月27日中午，，記者來到到資中查看看沱江大橋橋收費標準準，在20分鐘里看看到了這樣樣一幕：從北向南的的通道上，，一名成年年男子將收收費欄桿拔拔出扔掉，，應(yīng)當繳費費的車輛隨隨即不再交交費，魚貫貫沖過收費費站；從南南向北的人人行道上，，幾名摩托托車車主用用鐵錘一類類的工具拆拆掉人行道道和機動車車道之間的的欄桿，摩摩托車繞過過收費站而而去；從南南向北的通通道上，收收費人員被被人群包圍圍后被迫離離開通道，，欄桿隨即即被人抬起起，大批車車輛隨之沖沖過收費站站……記者詢問一一位開機動動三輪車的的司機，他他說：“這這樣的事情情多了。大大橋收費太太貴，又不不降價，我我們根本交交不起?！薄卑咐囓囍饔浾呤占降降钠渌Y資料也證實實了車主的的這種看法法。資中佳佳和出租車車公司今年年在給縣委委縣政府的的緊急報告告中表示：：如沱橋公公司按趟次次收費，100%車車主堅決不不答應(yīng)；如如按每月每每車包干交交費550元，47%的車主主認為收費費過高，難難以經(jīng)營。。這些主要要由下崗工工人組成的的出租車主主反映，附附近的內(nèi)江江有兩座大大橋，出租租車包干每每月才350元，沱沱橋公司的的標準實在在太高了。?？h公共汽車車公司也認認為大橋收收費過高。。公司在2002年年給內(nèi)江市市交通局的的報告中表表示，公司司有38輛輛大中客車車，每年只只有400萬元的收收入。而按按批準的收收費標準，，公司一年年得支付100萬元元的過橋費費。如果這這樣，公司司只能破產(chǎn)產(chǎn)，公司接接收的180多名下下崗職工將將再次下崗崗。同樣在在內(nèi)江，當當?shù)毓还?00多輛公交交車經(jīng)過兩兩座橋，每每年也只收收過橋費10萬元。。與之相比比，資中的的過橋費太太貴了。為此，一些些人聯(lián)名向向有關(guān)部門門投訴，要要求對大橋橋的投資金金額重新審審計，并重重新核定收收費年限及及收費標準準。案例——官官司之外的的話題：政府如何依依法行政民民營營公用事業(yè)業(yè)如何合理理定價在法院尚未未一審判決決之前，這這場官司的的輸贏未可可預(yù)料。在在民營企業(yè)業(yè)越來越多多地介入公公用事業(yè)的的背景下，，政府如何何依法監(jiān)管管民營公用用事業(yè)，民民營公用事事業(yè)如何合合理定價，，才是真正正值得關(guān)注注的話題。。律師趙軍說說：“對于于省里批準準的大橋收收費標準，，資中縣政政府不能自自己說改就就改。像這這樣的收費費行政許可可，其設(shè)定定、修改、、廢止，都都要嚴格依依照法定程程序進行，，下級政府府和部門肯肯定沒有這這個權(quán)力。。”作為縣長，，王和平不不愿多談這這場官司。。但這場官官司提醒我我們，在依依法治國的的時代背景景下，政府府機關(guān)一定定要依法行行政，依法法辦事?！翱h政府被被告到法院院，已不算算什么新聞聞。在四川川，省政府府被告到法法院，也不不止一次。?！彼拇ㄊ∈「呒壢嗣衩穹ㄔ盒姓ヘ撠熑巳苏f，“在在法律意識識不斷增強強的今天，，如果政府府和各部門門不想吃官官司，關(guān)鍵鍵是要嚴格格按照法律律規(guī)定辦事事?！卑咐俟偎局獾牡脑掝}部分群眾對對收費標準準和年限不不滿，也是是引發(fā)這場場官司的一一個重要原原因。盡管管這個案件件還沒有最最后判決，，但有關(guān)方方面應(yīng)該從從中吸取教教訓(xùn)。這就就是，政府府決定重大大事項，一一定要科學(xué)學(xué)決策、民民主決策，，廣泛聽取取各方面的的意見。資中縣人民民法院負責責人說，““如果當初初有關(guān)部門門廣泛聽取取各方意見見，肯定不不會出現(xiàn)今今天的情況況。”北京天則經(jīng)經(jīng)濟研究所所所長、中中國公用事事業(yè)民營化化研究中心心主任仁盛盛洪說，公公用事業(yè)經(jīng)經(jīng)營的一個個核心問題題是定價。。它并非完完全的市場場競爭領(lǐng)域域，不可能能讓消費者者自己定價價，那樣投投資者肯定定無利可圖圖。定價時時，我們需需要科學(xué)的的成本預(yù)測測，充分的的市場競標標和全面的的社會聽證證。一方是百姓姓利益，另另一方是投投資商的利利益。如何何兼顧雙方方？這對政政府監(jiān)管提提出了挑戰(zhàn)戰(zhàn)?！瓣P(guān)鍵鍵是要在保保護消費者者和投資者者利益之間間尋找一個個平衡點，，讓投資者者有利可圖圖，但無暴暴利可得。?！币晃粚＜胰缡钦f說。據(jù)內(nèi)江市代代市長葉壯壯介紹，四四川省委、、省政府高高度重視這這場糾紛，，有關(guān)