房地產(chǎn)投資與決策管理講義

第二講房地產(chǎn)投資分析與決策★房地產(chǎn)投資概述★房地產(chǎn)投資決策程序★可行性研究的內(nèi)容★房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)★案例——政府請(qǐng)客，憑什么要我們買單?!一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的含義所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資行為。一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的特性1）區(qū)位的重要性：房地產(chǎn)開發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。①選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對(duì)開發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來(lái)的租客（方便地開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。②選擇的區(qū)位在未來(lái)必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低；③重視所處區(qū)位的變化情況，避開環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。2）政策影響性：指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。房地產(chǎn)投資概述

3）對(duì)專業(yè)管理的依賴性：對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專業(yè)管理的依賴性較強(qiáng)。4）房地產(chǎn)投資的巨額性：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。5）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個(gè)過(guò)程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資形式劃分1）房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作。①房地產(chǎn)開發(fā)投資，投資目的主要是賺取開發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也較豐厚。②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的收益。房地產(chǎn)投資的類型2）房地產(chǎn)間接投資：是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。①購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的共同基金，用于購(gòu)買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)賺取收入。優(yōu)越性：以相對(duì)較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強(qiáng)大而穩(wěn)定的分紅潛力（來(lái)源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機(jī)會(huì)得到資金增值；投資的流動(dòng)性很好。③購(gòu)買住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個(gè)集合內(nèi)的貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分土地投資：以開發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地作為投資對(duì)象房地產(chǎn)開發(fā)投資：以開發(fā)各類房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對(duì)象。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資：房地產(chǎn)銷售、出租、互換、信托、房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等中介服務(wù)。房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)二、房地產(chǎn)投資決策程序◆項(xiàng)目管理程序◆可行性研究的階段、任務(wù)

投資機(jī)會(huì)研究(OpportunityStudy)

初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研究(FeasibilityStudy)階段立項(xiàng)投資決策設(shè)計(jì)施工交工運(yùn)行產(chǎn)生報(bào)告項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告勘察設(shè)計(jì)文件開工報(bào)告階段報(bào)告竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后評(píng)價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)投資決策程序階段機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評(píng)估工作性質(zhì)項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目初選項(xiàng)目擬定項(xiàng)目決策主要任務(wù)捕捉投資機(jī)會(huì)，為投資方向提出輪廓性建議確定是否需要進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，決定關(guān)鍵性問(wèn)題，縮小研究范圍提出多種可能建設(shè)方案，進(jìn)行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確定項(xiàng)目可行性對(duì)可行性報(bào)告進(jìn)行審核，提出評(píng)價(jià)意見(jiàn)，最終決定投資是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需時(shí)間1～3個(gè)月4～6個(gè)月中小型：半年大型：1年或以上1個(gè)月左右所需費(fèi)用占投資％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的階段、任務(wù)房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策程程序序◆可行行性性研研究究的的程程序序項(xiàng)目目籌籌劃劃提出出開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的設(shè)設(shè)想想，，組組建建研研究究機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)，，也也可可委委托托房房地地產(chǎn)產(chǎn)咨咨詢?cè)児舅?、、顧顧?wèn)問(wèn)公公司司和和工工程程公公司司等等單單位位研研究究。。承擔(dān)擔(dān)研研究究對(duì)對(duì)象象的的部部門門和和單單位位要要摸摸清清委委托托人人意意圖圖，，項(xiàng)項(xiàng)目目提提出出的的背背景景，，收收集集主主要要依依據(jù)據(jù)材材料料，，制制定定研研究究計(jì)計(jì)劃劃。。市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查與與分分析析對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、社社會(huì)會(huì)和和政政策策法法律律環(huán)環(huán)境境，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求情情況況，，可可供供選選擇擇的的開開發(fā)發(fā)場(chǎng)場(chǎng)地地、、開開發(fā)發(fā)條條件件等等，，進(jìn)進(jìn)行行廣廣泛泛的的調(diào)調(diào)查查和和分分析析，，從從而而尋尋求求市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，確確定定開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策程程序序優(yōu)化化和和選選擇擇開開發(fā)發(fā)方方案案根據(jù)據(jù)選選擇擇的的目目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)和和備備擇擇場(chǎng)場(chǎng)地地，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)若若干干個(gè)個(gè)可可供供選選擇擇的的開開發(fā)發(fā)方方案案，，并并經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)分分析析對(duì)對(duì)比比，，選選擇擇出出最最優(yōu)優(yōu)方方案案。。方案案評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)對(duì)優(yōu)優(yōu)選選出出的的方方案案進(jìn)進(jìn)行行深深入入細(xì)細(xì)致致的的研研究究，，分分析析開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上的的合合理理性性。。對(duì)對(duì)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資費(fèi)費(fèi)用用和和收收益益進(jìn)進(jìn)行行估估算算，，做做出出項(xiàng)項(xiàng)目目財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)，，并并考考慮慮項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資、、租租售售價(jià)價(jià)格格、、規(guī)規(guī)模模、、建建設(shè)設(shè)工工期期等等不不確確定定因因素素的的變變化化，，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資效效果果作作敏敏感感性性分分析析和和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性性分分析析。。編制研究報(bào)報(bào)告按開發(fā)項(xiàng)目目可行性研研究?jī)?nèi)容，，編制可行行性研究報(bào)報(bào)告。三、可行性性研究?jī)?nèi)容容房地產(chǎn)投資資可行性研研究解決開開發(fā)項(xiàng)目建建設(shè)1）必要性性：市場(chǎng)需需求，社會(huì)會(huì)需要；2）可能性性：原材料料、工藝設(shè)設(shè)備、資金金、場(chǎng)址及及環(huán)境影響響；3）財(cái)務(wù)可可行性：盈盈利能力、、清償能力力及外匯平平衡）4）經(jīng)濟(jì)合合理性：對(duì)對(duì)全社會(huì)的的貢獻(xiàn)、所所付代價(jià)；；5）社會(huì)的的相容性：：社會(huì)影響響分析、互互適性分析析及社會(huì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析6）項(xiàng)目可可靠性（風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)）。三、可行性性研究?jī)?nèi)容容1.項(xiàng)目概況2.開發(fā)項(xiàng)目用用地的現(xiàn)狀狀調(diào)查及動(dòng)動(dòng)遷安置3.市場(chǎng)分析和和建設(shè)規(guī)模模的確定4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案選擇5.資源供給6.環(huán)境影響評(píng)評(píng)價(jià)7.開發(fā)建設(shè)計(jì)計(jì)劃8.項(xiàng)目財(cái)務(wù)、、國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)及社會(huì)效效益評(píng)價(jià)9.不確定性分分析10.結(jié)論與建議議可行性研究究?jī)?nèi)容前提市場(chǎng)預(yù)測(cè)和和建設(shè)條件件的調(diào)查基礎(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目的的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案核心經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性研究究?jī)?nèi)容市場(chǎng)預(yù)測(cè)和和建設(shè)條件件的調(diào)查市場(chǎng)預(yù)測(cè)包包括房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)銷售售調(diào)查和需需求預(yù)測(cè)，，開發(fā)項(xiàng)目目的銷售或或出租前景景分析，市市場(chǎng)范圍的的確定和租租售意向分分析。建設(shè)條件分分析包括基基礎(chǔ)設(shè)施狀狀況及其外外部條件，，各類建筑筑物、構(gòu)筑筑物的現(xiàn)狀狀，需要拆拆除的房屋屋面積，需需要安置的的原住戶戶戶數(shù)和人口口，需要安安置的勞動(dòng)動(dòng)力人數(shù)等等調(diào)查資料料，并對(duì)供供水、供電電、污水處處理?xiàng)l件以以及商業(yè)、、服務(wù)業(yè)、、文教衛(wèi)生生環(huán)境條件件進(jìn)行分析析?？尚行匝芯烤?jī)?nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案開發(fā)項(xiàng)目的的總平面布布局，主要要建筑物的的造型設(shè)計(jì)計(jì)，城市景景觀設(shè)計(jì)，，建筑物的的主要技術(shù)術(shù)參數(shù)，場(chǎng)場(chǎng)地內(nèi)外交交通組織，，基礎(chǔ)設(shè)施施與工程管管網(wǎng)規(guī)劃。?？尚行匝芯烤?jī)?nèi)容經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)階階段需要進(jìn)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的投資資估算、財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、、國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)、社社會(huì)評(píng)價(jià)投資估算包括開發(fā)場(chǎng)場(chǎng)地的購(gòu)置置費(fèi)、拆遷遷安置費(fèi)、、項(xiàng)目的工工程造價(jià)、、規(guī)劃費(fèi)、、建設(shè)費(fèi)、、管理費(fèi)和和其他有關(guān)關(guān)費(fèi)用的估估算。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制制度、稅收收法規(guī)和市市場(chǎng)價(jià)格體體系下，從從項(xiàng)目自身身角度，分分析工程項(xiàng)項(xiàng)目的投資資、成本、、稅金和利利潤(rùn)，計(jì)算算項(xiàng)目的效效益和費(fèi)用用，考察項(xiàng)項(xiàng)目建成后后的盈利能能力、清償償能力和外外匯平衡能能力狀況，，據(jù)此評(píng)價(jià)價(jià)和判斷項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可可行性?？尚行匝芯烤?jī)?nèi)容可行性研究究?jī)?nèi)容國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)是從國(guó)家整整體角度考考察項(xiàng)目的的效益和費(fèi)費(fèi)用，用影影子價(jià)格、、影子工資資、影子匯匯率和社會(huì)會(huì)折現(xiàn)率，，分析計(jì)算算項(xiàng)目給國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶帶來(lái)的凈效效益，評(píng)價(jià)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的合理理性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)區(qū)別評(píng)價(jià)角度不不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)站站在項(xiàng)目的的層次上，，從項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)者、、投資者、、未來(lái)的債債權(quán)人的角角度，分析析項(xiàng)目的可可行性。國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)是站在在國(guó)家和地地區(qū)的層次次上，從全全社會(huì)的角角度分析項(xiàng)項(xiàng)目的合理理性。項(xiàng)目費(fèi)用和和效益的含含義與范圍圍不同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根根據(jù)項(xiàng)目直直接發(fā)生的的財(cái)務(wù)收支支，計(jì)算項(xiàng)項(xiàng)目的直接接費(fèi)用和效效益；國(guó)民民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)則從全社社會(huì)角度考考察項(xiàng)目的的費(fèi)用和效效益，考察察項(xiàng)目所消消耗的有用用社會(huì)資源源和對(duì)社會(huì)會(huì)提供的有有用產(chǎn)品，，不僅考慮慮直接的費(fèi)費(fèi)用和效益益，而且考考慮間接的的費(fèi)用和效效益。評(píng)價(jià)采用的的價(jià)格不同同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)對(duì)投入物和和產(chǎn)出物采采用預(yù)測(cè)的的財(cái)務(wù)收支支價(jià)格；國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)采用根根據(jù)機(jī)會(huì)成成本和供求求關(guān)系確定定的影子價(jià)價(jià)格。采用的評(píng)價(jià)價(jià)參數(shù)不同同：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采采用市場(chǎng)匯率及因行業(yè)而而異的基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率。。國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)采用用國(guó)家統(tǒng)一一測(cè)定的影影子匯率和和社會(huì)折現(xiàn)現(xiàn)率?？尚行匝芯烤?jī)?nèi)容社會(huì)評(píng)價(jià)是分析擬建建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)（（或波及地地區(qū)，乃至至全社會(huì)））的影響，，分析項(xiàng)目目所在地區(qū)區(qū)的社會(huì)環(huán)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目目的適應(yīng)性性和可接受受程度，評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的的社會(huì)可行行性。社會(huì)會(huì)評(píng)價(jià)從社社會(huì)和整個(gè)個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的角度考考察項(xiàng)目帶帶來(lái)的利益益和消極影影響。如項(xiàng)項(xiàng)目是否符符合總體規(guī)規(guī)劃、能否否改善城市市居民的居居住條件、、豐富城市市景觀以及及提高城市市經(jīng)濟(jì)效益益等。當(dāng)從企業(yè)的角角度對(duì)項(xiàng)目所所進(jìn)行的財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)與宏觀觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)發(fā)生矛矛盾時(shí)，應(yīng)以以后者的結(jié)論論為主決定開開發(fā)項(xiàng)目是否否實(shí)施?？尚行匝芯?jī)?nèi)內(nèi)容不確定性分析析不確定性分析析包括盈虧平平衡分析、敏敏感性分析和和風(fēng)險(xiǎn)分析（（概率分析））。盈虧平衡衡分析僅用于于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，，敏感性分析析和風(fēng)險(xiǎn)分析析即可用于財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，也也可用于國(guó)民民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。。盈虧平衡分析析，又稱量、本、、利分析，是是通過(guò)分析項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)量、成成本和利潤(rùn)三三者關(guān)系，確確定項(xiàng)目由虧虧變盈或由盈盈變虧的平衡衡點(diǎn)，以判斷斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度。敏感性分析，是通過(guò)計(jì)算算一個(gè)或多個(gè)個(gè)不確定因素素變化所導(dǎo)致致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指指標(biāo)的變化幅幅度，即以判判斷預(yù)期目標(biāo)標(biāo)受各個(gè)不確確定因素變化化的影響程度度，即風(fēng)險(xiǎn)狀狀況。在房地地產(chǎn)投資分析析中，應(yīng)對(duì)開開發(fā)工程的投投資、收益率率、租金、貸貸款利率、工工期、出租期期等因素的變變化作敏感性性分析。風(fēng)險(xiǎn)分析，是根據(jù)投資、、租金、貸款款利率、建設(shè)設(shè)工期、出租租期等各種變變量的概率分分布，推求一一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)條件下獲獲利的可能性性大小。四、房地產(chǎn)投投資分析的任任務(wù)1）為投資者者提供投資方方向2）為投資者者提供運(yùn)作方方式3）為投資者者預(yù)測(cè)投資效效益4）為投資者者描述風(fēng)險(xiǎn)及及提供避險(xiǎn)方方法案例——政府府請(qǐng)客，憑什什么要我們買買單?!民營(yíng)企業(yè)將縣縣政府告上了了法庭，這在在四川資中是是有史以來(lái)第第一回。事實(shí)實(shí)真相到底如如何？這場(chǎng)官官司暴露了民民營(yíng)企業(yè)介入入公用事業(yè)過(guò)過(guò)程中的哪些些問(wèn)題？政府府如何依法行行政，民營(yíng)公公用事業(yè)如何何合理定價(jià)，，同時(shí)兼顧百百姓利益和投投資者的利益益？這些一時(shí)時(shí)成為當(dāng)?shù)剌涊浾撽P(guān)注的焦焦點(diǎn)。政府請(qǐng)客，憑憑什么要我們們買單？資中縣位于四四川盆地中部部，沱江將縣縣城分為兩半半，早年建成成的沱江大橋橋成為連接縣縣城南北兩大大城區(qū)的唯一一交通要道。。1997年年，資中縣政政府與民營(yíng)企企業(yè)四川九達(dá)達(dá)公司簽訂協(xié)協(xié)議，由九達(dá)達(dá)公司控股子子公司資中沱沱江大橋建設(shè)設(shè)管理有限責(zé)責(zé)任公司（下下稱沱橋公司司）負(fù)責(zé)投資資大橋改擴(kuò)建建。1998年大橋加寬寬改造工程完完工。四川省省交通廳、財(cái)財(cái)政廳、物價(jià)價(jià)局先后批準(zhǔn)準(zhǔn)沱橋公司于于1999年年2月至2001年9月月對(duì)通行車輛輛試收費(fèi)，2002年1月1日至2018年2月4日正式式對(duì)通行車輛輛收費(fèi)，并根根據(jù)不同車型型規(guī)定收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為1至16元。案例——民營(yíng)營(yíng)企業(yè)沱江公司執(zhí)行行董事、總經(jīng)經(jīng)理何永均說(shuō)說(shuō)，大橋加寬寬改造項(xiàng)目建建成至今，縣縣委、縣政府府先后10次次以會(huì)議紀(jì)要要方式要求公公司降低部分分車輛的通行行費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為為了搞好和地地方的關(guān)系，，公司前9次次都被迫接受受其要求，蒙蒙受了巨大損損失。今年6月，縣里又又一次要求公公司進(jìn)一步降降低對(duì)公交、、出租、營(yíng)運(yùn)運(yùn)三輪三種車車輛（下稱““三類車”））的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，這勢(shì)必會(huì)會(huì)進(jìn)一步惡化化公司經(jīng)營(yíng)狀狀況，所以不不得不拒絕縣縣里的要求。。7月初，由于于許多通行車車輛拒絕交費(fèi)費(fèi)，大橋收費(fèi)費(fèi)站與部分車車主的沖突不不斷?？h里隨隨即派出警力力，維持大橋橋秩序。但何何永均說(shuō)：““當(dāng)出租車、、三輪車通過(guò)過(guò)收費(fèi)站，工工作人員攔車車收費(fèi)時(shí)，警警察便強(qiáng)行推推開欄桿放行行，有時(shí)還帶帶走收費(fèi)人員員。每天放行行的出租車達(dá)達(dá)1000余余輛次、三輪輪車6000輛次以上，，公司損失嚴(yán)嚴(yán)重。在此期期間，收費(fèi)站站工作人員多多次被打，甚甚至發(fā)生在警警察眼皮底下下，他們也不不聞不問(wèn)。公公司報(bào)案后，，大多數(shù)案件件至今得不到到解決。案例——民營(yíng)營(yíng)企業(yè)據(jù)介紹，縣里里之所以要求求公司降低““三類車”的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，是因?yàn)檫@些些車輛經(jīng)營(yíng)困困難，這讓何何永均難以接接受。“幫助助他們走出困困境是政府的的責(zé)任，政府府不能轉(zhuǎn)移給給民營(yíng)企業(yè)。。再說(shuō)，縣政政府向經(jīng)營(yíng)三三輪車的業(yè)主主收取了上萬(wàn)萬(wàn)元的高額費(fèi)費(fèi)用，憑什么么一再要求我我們降低收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？這豈豈不成了政府府請(qǐng)客，卻讓讓民營(yíng)企業(yè)買買單？7月中旬，，沱橋公司司將資中縣縣政府告上上了法院，，請(qǐng)求法院院撤銷被告告歷次要求求原告降低低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的一切行行政行為，，并判被告告協(xié)助原告告恢復(fù)正常常的收費(fèi)秩秩序。案例——縣縣政府應(yīng)邀居中調(diào)調(diào)解并未未違法行政政針對(duì)沱橋公公司提起的的訴訟，資資中縣政府府等被告在在答辯中加加以否認(rèn)，，并稱自己己是根據(jù)沱沱橋公司和和車主等當(dāng)當(dāng)事人的請(qǐng)請(qǐng)求居中調(diào)調(diào)解，并未未強(qiáng)迫公司司降低收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。資資中縣縣長(zhǎng)長(zhǎng)王和平說(shuō)說(shuō)：“前9次我們與與沱橋公司司負(fù)責(zé)人溝溝通得很好好，不知道道為什么這這一次鬧得得這么僵，，最后把我我們告上了了法院?！薄彼姓J(rèn)，，縣里過(guò)去去考慮到老老百姓的承承受能力，，多次與沱沱橋公司““協(xié)調(diào)”要要求降低收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，但從未想想過(guò)通過(guò)法法定程序請(qǐng)請(qǐng)求重新審審核收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。資中縣的另另一位主要要領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，，今年縣里里領(lǐng)導(dǎo)班子子受到很多多來(lái)信和投投訴，對(duì)沱沱江大橋收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、、收費(fèi)年限限等問(wèn)題反反映強(qiáng)烈，，縣領(lǐng)導(dǎo)班班子從關(guān)心心群眾疾苦苦出發(fā)，要要求九達(dá)公公司對(duì)公交交、出租、、三輪車等等進(jìn)一步給給予優(yōu)惠。。縣里對(duì)沱沱江大橋在在項(xiàng)目投資資、收費(fèi)年年限等方面面進(jìn)行了初初步調(diào)查，，發(fā)現(xiàn)存在在較多問(wèn)題題。鑒于沱沱橋公司已已經(jīng)起訴縣縣政府，縣縣里愿意通通過(guò)法律途途徑妥善解解決這一問(wèn)問(wèn)題。案例——車車主大橋收費(fèi)確確實(shí)太高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)需要要重新核定定11月27日中午，，記者來(lái)到到資中查看看沱江大橋橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，在20分鐘里看看到了這樣樣一幕：從北向南的的通道上，，一名成年年男子將收收費(fèi)欄桿拔拔出扔掉，，應(yīng)當(dāng)繳費(fèi)費(fèi)的車輛隨隨即不再交交費(fèi)，魚貫貫沖過(guò)收費(fèi)費(fèi)站；從南南向北的人人行道上，，幾名摩托托車車主用用鐵錘一類類的工具拆拆掉人行道道和機(jī)動(dòng)車車道之間的的欄桿，摩摩托車?yán)@過(guò)過(guò)收費(fèi)站而而去；從南南向北的通通道上，收收費(fèi)人員被被人群包圍圍后被迫離離開通道，，欄桿隨即即被人抬起起，大批車車輛隨之沖沖過(guò)收費(fèi)站站……記者詢問(wèn)一一位開機(jī)動(dòng)動(dòng)三輪車的的司機(jī)，他他說(shuō)：“這這樣的事情情多了。大大橋收費(fèi)太太貴，又不不降價(jià)，我我們根本交交不起?！薄卑咐囓囍饔浾呤占降降钠渌Y資料也證實(shí)實(shí)了車主的的這種看法法。資中佳佳和出租車車公司今年年在給縣委委縣政府的的緊急報(bào)告告中表示：：如沱橋公公司按趟次次收費(fèi)，100%車車主堅(jiān)決不不答應(yīng)；如如按每月每每車包干交交費(fèi)550元，47%的車主主認(rèn)為收費(fèi)費(fèi)過(guò)高，難難以經(jīng)營(yíng)。。這些主要要由下崗工工人組成的的出租車主主反映，附附近的內(nèi)江江有兩座大大橋，出租租車包干每每月才350元，沱沱橋公司的的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)在在太高了。。縣公共汽車車公司也認(rèn)認(rèn)為大橋收收費(fèi)過(guò)高。。公司在2002年年給內(nèi)江市市交通局的的報(bào)告中表表示，公司司有38輛輛大中客車車，每年只只有400萬(wàn)元的收收入。而按按批準(zhǔn)的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，公司一年年得支付100萬(wàn)元元的過(guò)橋費(fèi)費(fèi)。如果這這樣，公司司只能破產(chǎn)產(chǎn)，公司接接收的180多名下下崗職工將將再次下崗崗。同樣在在內(nèi)江，當(dāng)當(dāng)?shù)毓还?00多輛公交交車經(jīng)過(guò)兩兩座橋，每每年也只收收過(guò)橋費(fèi)10萬(wàn)元。。與之相比比，資中的的過(guò)橋費(fèi)太太貴了。為此，一些些人聯(lián)名向向有關(guān)部門門投訴，要要求對(duì)大橋橋的投資金金額重新審審計(jì)，并重重新核定收收費(fèi)年限及及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。案例——官官司之外的的話題：政府如何依依法行政民民營(yíng)營(yíng)公用事業(yè)業(yè)如何合理理定價(jià)在法院尚未未一審判決決之前，這這場(chǎng)官司的的輸贏未可可預(yù)料。在在民營(yíng)企業(yè)業(yè)越來(lái)越多多地介入公公用事業(yè)的的背景下，，政府如何何依法監(jiān)管管民營(yíng)公用用事業(yè)，民民營(yíng)公用事事業(yè)如何合合理定價(jià)，，才是真正正值得關(guān)注注的話題。。律師趙軍說(shuō)說(shuō)：“對(duì)于于省里批準(zhǔn)準(zhǔn)的大橋收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，資中縣政政府不能自自己說(shuō)改就就改。像這這樣的收費(fèi)費(fèi)行政許可可，其設(shè)定定、修改、、廢止，都都要嚴(yán)格依依照法定程程序進(jìn)行，，下級(jí)政府府和部門肯肯定沒(méi)有這這個(gè)權(quán)力。。”作為縣長(zhǎng)，，王和平不不愿多談這這場(chǎng)官司。。但這場(chǎng)官官司提醒我我們，在依依法治國(guó)的的時(shí)代背景景下，政府府機(jī)關(guān)一定定要依法行行政，依法法辦事。“縣政府被被告到法院院，已不算算什么新聞聞。在四川川，省政府府被告到法法院，也不不止一次。?！彼拇ㄊ∈「呒?jí)人民民法院行政政庭負(fù)責(zé)人人說(shuō)，“在在法律意識(shí)識(shí)不斷增強(qiáng)強(qiáng)的今天，，如果政府府和各部門門不想吃官官司，關(guān)鍵鍵是要嚴(yán)格格按照法律律規(guī)定辦事事?！卑咐俟偎局獾牡脑掝}部分群眾對(duì)對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和年限不不滿，也是是引發(fā)這場(chǎng)場(chǎng)官司的一一個(gè)重要原原因。盡管管這個(gè)案件件還沒(méi)有最最后判決，，但有關(guān)方方面應(yīng)該從從中吸取教教訓(xùn)。這就就是，政府府決定重大大事項(xiàng)，一一定要科學(xué)學(xué)決策、民民主決策，，廣泛聽取取各方面的的意見(jiàn)。資中縣人民民法院負(fù)責(zé)責(zé)人說(shuō)，““如果當(dāng)初初有關(guān)部門門廣泛聽取取各方意見(jiàn)見(jiàn)，肯定不不會(huì)出現(xiàn)今今天的情況況?！北本┨靹t經(jīng)經(jīng)濟(jì)研究所所所長(zhǎng)、中中國(guó)公用事事業(yè)民營(yíng)化化研究中心心主任仁盛盛洪說(shuō)，公公用事業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)個(gè)核心問(wèn)題題是定價(jià)。。它并非完完全的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域域，不可能能讓消費(fèi)者者自己定價(jià)價(jià)，那樣投投資者肯定定無(wú)利可圖圖。定價(jià)時(shí)時(shí)，我們需需要科學(xué)的的成本預(yù)測(cè)測(cè)，充分的的市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)標(biāo)和全面的的社會(huì)聽證證。一方是百姓姓利益，另另一方是投投資商的利利益。如何何兼顧雙方方？這對(duì)政政府監(jiān)管提提出了挑戰(zhàn)戰(zhàn)。“關(guān)鍵鍵是要在保保護(hù)消費(fèi)者者和投資者者利益之間間尋找一個(gè)個(gè)平衡點(diǎn)，，讓投資者者有利可圖圖，但無(wú)暴暴利可得。?！币晃粚＜胰缡钦f(shuō)說(shuō)。據(jù)內(nèi)江市代代市長(zhǎng)葉壯壯介紹，四四川省委、、省政府高高度重視這這場(chǎng)糾紛，，有關(guān)