北京獨棟別墅產品線與產品深入研究課件

北京獨棟別墅產品線和產品研究世聯(lián)研究理論2005.05.30北京獨棟別墅產品線和產品研究世聯(lián)研究理論2005.05.301[關鍵字]：別墅、建筑設計[簡介]：介紹了小獨棟別墅、高級別墅、豪宅別墅三種產品的設計[關鍵字]：[簡介]：2北京獨棟別墅產品線200250300350400450500550250320-330400目前北京獨棟別墅產品形成了小獨棟別墅、高級別墅、豪宅別墅這三類產品線，每類產品線的客戶群特征和產品價值體系存在很大的差異。小獨棟別墅地上建筑面積250-320㎡高級別墅地上建筑面積330-400㎡豪宅別墅地上建筑面積>400㎡北京獨棟別墅產品線2002503003504004505003小獨棟別墅產品發(fā)力點和設計建議小獨棟別墅產品發(fā)力點和設計建議4選取北京、上海別墅市場中的典型小獨棟別墅產品進行研究戶型名稱地上面積戶型名稱地上面積納帕溪谷SA190觀唐J307納帕溪谷SB208/240上海蘭喬圣菲B1282納帕溪谷SC209上海蘭喬圣菲C302納帕溪谷SD225/260上海蘭喬圣菲A2282納帕溪谷SE241上海蘭喬圣菲B2287納帕溪谷SF270上海蘭喬圣菲A1280溫哥華森林B5312水印長灘NA260溫哥華森林B3-C302水印長灘1S287溫哥華森林B2-P294萬萬樹A306溫哥華森林C2-C254萬萬樹J316溫哥華森林C5-C267萬萬樹G319溫哥華森林C6-Q243萬萬樹I326溫哥華森林F1-C262龍灣別墅-觀唐V290順馳林溪（雙）-選取北京、上海別墅市場中的典型小獨棟別墅產品進行研究戶型名稱5本項目中的小獨棟別墅的發(fā)力點

提供與東部別墅區(qū)雙拼、聯(lián)排別墅相同面積和總價區(qū)間的獨棟別墅，占據東部首席舒適性小獨棟別墅地位。通過控制別墅地上建筑面積、實現低總價，提供滿足小獨棟別墅置業(yè)群支付能力的產品挖掘小獨棟別墅的產品特色，使購買該類產品的客戶充分享受別墅的居住感覺，做到“小空間·大感受”。產品發(fā)力點：獨棟的別墅建筑形式+低總價本項目中的小獨棟別墅的發(fā)力點

提供與東部別墅區(qū)雙拼、聯(lián)排別墅6小獨棟別墅設計要點“小面積”體現“大空間”充分突顯“別墅感”將部分功能空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳）結合布置。彰顯別墅特質的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放大，而其他的功能空間的面積尺寸可適當縮小。緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過縱向、橫向的空間交流，通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。在控制成本的前提下，增加贈送的地下室面積，并將工人房、設備間等服務空間設置在地下室中。小獨棟別墅設計要點“小面積”體現“大空間”將部分功能空間（7小獨棟別墅產品設計建議

地下建筑面積80平方米左右，總建筑面積330-360平方米

地上建筑面積控制在250-280平方米

地上二層，地下一層。室內車庫，單車位。3-4個臥室，1個主臥室+2-3個次臥室。小獨棟別墅產品設計建議地下建筑面積80平方米左右，總建筑面8小獨棟別墅產品設計要點首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、車庫，為體現較大的空間感受，可以將客廳、餐廳、家庭室三者或其中的兩者結合布局，并設計（局部）吹拔，客廳的面寬保證在5米1以上。廚房應分為中廚和西廚，其中中廚的面積較大。此外一層還應設計衛(wèi)生間一處。250平米左右的戶型一層可不設臥室，接近280平米的戶型一層應設計一間臥室。建筑基地的面積在500平米/棟左右，可以通過幾棟別墅圍合一個集中的組團開放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時仍保證一定面積的室外空間。二層主要功能空間為臥室，包括1個主臥區(qū)+2個次臥室的選擇，其中主臥區(qū)應至少包括主臥室、主人衛(wèi)生間、步入式衣帽間三個組成部分。地下室的功能空間包括設備間、儲藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根據基底的大小盡量采用下沉式庭院采光。小獨棟別墅產品設計要點首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家9如何做到“小空間·大感受”室內空間室外空間內外空間關系建筑排布客廳、餐廳、地下室、主臥室區(qū)門廊、院門、多重庭院、下沉庭院大面積觀景窗組團式排布如何做到“小空間·大感受”室內空間室外空間內外空間關系建筑排10入戶處理-戶外

室外空間感受別墅的入戶處理，有助于增加別墅的私家領地感；手法一：入戶門廊手法二：院門入戶門與前院相結合，院門即為入門，作為住家內外的分隔；門廊-溫哥華森林入戶院門-水印長灘入戶處理-戶外

室外空間感受別墅的入戶處理，有助于11入戶處理-室內（玄關和吹拔）

室內空間感受小獨棟別墅客戶最為關注獨棟別墅的居住感受。對于一直居住在城市公寓的首次別墅置業(yè)者來說，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。項目名稱入口玄關面積(m2)順馳林溪a戶型9萬萬樹B戶型6觀唐A戶型9觀唐B戶型5觀唐D戶型8順馳林溪a戶型入口玄關9平米入戶處理-室內（玄關和吹拔）

室內空間感受小獨棟別12客廳挑空

室內空間感受小獨棟別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度，項目名稱客廳挑空面積(m2)納帕溪谷SA戶型20納帕溪谷SF戶型17優(yōu)山美地b1戶型22龍灣別墅A-5戶型31溫哥華森林b3-T戶型19溫哥華森林b3-P戶型29碧水莊園b2戶型35客廳挑空

室內空間感受小獨棟別墅客廳面積有限，客廳13主要功能空間的大面積觀景窗

內外空間交流小獨棟產品的室內面積有限，走廊、次臥室等次要功能空間略顯局促，應用大面積的窗能有效改善室內面積不足帶來的壓抑感，特別是將窗與室外花園的景致結合，形成內外空間的交流。在滿足保溫和建筑結構的前提下盡可能的選擇大尺度窗，通過窗的大尺度提高對客廳、起居室等主要功能空間的尺度感受。主要功能空間的大面積觀景窗

內外空間交流小獨棟產品14小獨棟別墅主要功能空間面積建議

首層、地下室分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳5140-160客廳、餐廳、家庭室（可三者或兩者結合布置）60-70公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）10-15次臥室10-15車庫20地下室家庭影院20-3080多功能廳20設備間10洗衣房/儲藏10工人房(包括衛(wèi)生間）10小獨棟別墅主要功能空間面積建議

首層、地下室分層功能空間面積15小獨棟別墅主要功能空間面積建議

二層分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5（或）主臥區(qū)2主臥室15-2030-40主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10小獨棟別墅主要功能空間面積建議

二層分層功能空間面積(㎡)總16擴大主臥室與起居室空間面積，縮小其他功能空間 室內空間感受萊蒙湖別墅A戶型設計建議二者差距總建筑面積（㎡）65333050%其中地上建筑面積（㎡）43425558%大客廳9170（含餐廳）57%小客廳32家庭室3030100%主臥區(qū)423583%次臥室23/301550%小獨棟別墅具有和高檔別墅幾乎同樣的功能空間劃分和功能空間數量，但與高檔別墅室內空間尺度相比，小獨棟別墅的室內空間尺度相對比較小，但這種縮小并不是均等的縮小。以上表為例，盡管總建筑面積只有萊蒙湖A戶型的1/2大，但是小獨棟別墅卻有和萊蒙湖相同大小的起居室和主臥區(qū)。擴大主臥室與起居室空間面積，縮小其他功能空間 室內空間17獨立主臥區(qū)

室內空間感受主臥區(qū)是凸現別墅主人居住尊貴的區(qū)域；獨立主臥區(qū)有兩種處理手法：方法一：二層只有主臥區(qū)一個功能空間，無其他臥室；方法二：二層設置兩個獨立主臥區(qū)，以滿足雙親同住的需要；案例1：水印長灘III期托斯卡納山居別墅NA戶型，局部二層，作為主臥區(qū)，另配合一層設有一間次臥室。陽臺主臥室書房上空衣帽間過廳衛(wèi)生間主臥室主臥衛(wèi)生間案例2：納帕溪谷SA戶型，二層設有2個獨立主臥區(qū)；獨立主臥區(qū)

室內空間感受主臥區(qū)是凸現別墅主人居住尊18贈送地下室、半地下室

室內空間感受小獨棟別墅地下室面積約在70-100平方米之間，由于地上面積有限，業(yè)主通常會一些私人愛好和家庭生活功能空間移至地下室內。贈送地下室或半地下室，對關注總價的小獨棟客戶極具吸引力。半地下室與室外贈送地下室、半地下室

室內空間感受小獨棟別墅地下室19地下室功能與面積項目名稱地下室面積(m2)納帕溪谷SB戶型73納帕溪谷SE戶型84觀唐E戶型98觀唐V戶型93龍灣別墅A-5戶型88龍灣別墅B-3戶型110溫哥華森林C3-C戶型124溫哥華森林b3-P戶型130納帕溪谷SE戶型地下室84.18㎡地下室包括：家庭活動室和下沉式庭院觀唐E戶型地下室98.65㎡地下室包括：健身房、影音室、雙衛(wèi)生間、洗衣間、設備間、備用間和下沉式庭院晴翠園F戶型地下室94.91㎡地下室包括：起居室、娛樂室、洗衣房、衛(wèi)生間、工作間、保姆房、設備間地下室功能與面積項目名稱地下室面積(m2)納帕溪谷SB戶型720景觀內庭院

室內空間感受景觀內庭院雖占據了<10平方米的室內面積，但卻成為一個功能空間，既可觀景，又增加了別墅內部的橫向空間交流，擴大了可視范圍，實則擴大了使用空間感受。首層首層的景觀內庭院在別墅首層中心位置，利用局部7-9平方米的面積挑空至二層或三層高度，形成別墅內部的景觀空間；步入式設計，多面采光，內可用來植草種花，或休憩。景觀內庭院

室內空間感受景觀內庭院雖占據了<10平21下沉式庭院

室外空間感受下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此；從目前市場在售項目的銷售情況看，下沉式庭院對支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動力。下沉式庭院已經成為小別墅必備點。增加地下室自然采光面平添院落的層次感半室內空間感，用途廣下沉式庭院

室外空間感受下沉式庭院增加了室外空間的22下沉式庭院

室外空間感受水印長灘2N戶型納帕溪谷SA戶型16m2項目名稱下沉式庭院面積(m2)龍灣別墅A-1戶型20龍灣別墅A-3戶型28龍灣別墅A-5戶型31納帕溪谷SA戶型16納帕溪谷SF戶型24溫哥華森林A2-C戶型17溫哥華森林b3-P戶型26水印長灘2N戶型22水印長灘2SA戶型31下沉式庭院通常為側院下沉，下沉面積20-30平方米。結合本項目產品定位，下沉式庭院面積在20-30平方米間，即可實現庭院效果；設計中需協(xié)調下沉式庭院院墻與臨院關系增加土方工程量日常使用成本略高，需要配備水泵下沉式庭院

室外空間感受水印長灘2N戶型納帕溪谷S23小獨棟別墅的位置排布原則小獨棟別墅布置于啟動地塊北側位置；位于社區(qū)的外圍，臨近規(guī)劃中的市政道路和河濱路，形成對地塊內部高級別墅的屏障，盡可能減少高級別墅同社區(qū)外部的直接聯(lián)系。小獨棟別墅的位置排布原則小獨棟別墅布置于啟動地塊北側位置；24組團式排布-內庭院布置小獨棟產品的核心競爭力為獨棟的產品形式+低總價，因此小獨棟別墅應在能保證一定的私家庭院面積下、盡可能減少對土地面積占有；建議小獨棟別墅產品采用組團式布局，即4-6棟別墅通過圍合的形式，在節(jié)約基地面積的同時保證一定的公共交流空間。案例：納帕溪谷小戶型布局組團式排布-內庭院布置小獨棟產品的核心競爭力為獨棟的產品形式25溫哥華森林C5-C戶型總建筑面積385㎡地上建筑面積252㎡地上一層138㎡地上二層114㎡半地下室132㎡地上一層小獨棟別墅推薦戶型1布局緊湊，250平米的地上面積實現了兩廳（客廳與家庭室）四臥。為節(jié)省用地，將整個建筑設計成進深大、面寬小，但主要的功能空間：客廳和主臥室都保證了南向。客廳和餐廳結合布置，增加了空間的開闊感，同時以地面標高的變化加以區(qū)隔。溫哥華森林C5-C戶型總建筑面積385㎡地上建筑面積252㎡26小獨棟別墅推薦戶型1客廳和主臥室占據南向，尺寸相對夸大，面寬都達到了5米以上，且均配有獨立的平臺/露臺。半地下室的設計提高了地下空間的舒適性與實用性，車庫和傭人房被置于半地下室中，節(jié)省了地上建筑面積。半地下室地上二層溫哥華森林C5-C戶型總建筑面積385㎡地上建筑面積252㎡地上一層138㎡地上二層114㎡半地下室132㎡小獨棟別墅推薦戶型1客廳和主臥室占據南向，尺寸相對夸大，面寬27車庫臥室餐廳家庭室廚房客廳門廳衛(wèi)生間總建筑面積325㎡地上建筑面積241㎡地上一層136㎡地上二層105㎡地下室84㎡地上一層納帕溪谷SE戶型小獨棟別墅推薦戶型2該戶型的面寬較寬、進深短，加大別墅采光面，保證主要休息空間的舒適度；首層設通往私家側院的主臥室區(qū)，帶有獨立衛(wèi)生間，可作為老人居住用房，增加了小戶型的使用功能；車庫臥室餐廳家庭室廚房客廳門廳衛(wèi)生間總建筑面積325㎡地上28地上二層方案B納帕溪谷SE戶型小獨棟別墅推薦戶型2主臥室陽臺主臥衛(wèi)生間步入室衣櫥上空家庭室次臥室次臥室衛(wèi)生間地上二層方案A別墅二層設置東西雙主臥區(qū)，且通過過廳相對獨立，不僅滿足老少居住的需求，也能保證各個居住區(qū)的私密性；其中一個主臥區(qū)可根據業(yè)主需要，定制改為兩個次臥室；總建筑面積325㎡地上建筑面積241㎡地上一層136㎡地上二層105㎡地下室84㎡地上二層方案B納帕溪谷SE戶型小獨棟別墅推薦戶型2主臥室陽臺29小獨棟別墅推薦戶型2地下室總建筑面積325㎡地上建筑面積241㎡地上一層136㎡地上二層105㎡地下室84㎡小獨棟別墅推薦戶型2地下室總建筑面積325㎡地上建筑面積230總建筑面積344㎡地上建筑面積264㎡地上一層132.46㎡地上二層97.97㎡閣樓34.73㎡地下室79.99㎡該戶型是納帕溪谷經典的小戶型設計，2套SD與2套SE戶型圍合構成“組團”，通過共用庭院、行車路等強調鄰里居住氛圍的手段來提高局部容積率。地上一層小獨棟別墅推薦戶型3納帕溪谷SD戶型總建筑面積344㎡地上建筑面積264㎡地上一層132.4631地上二層閣樓總建筑面積344㎡地上建筑面積264㎡地上一層132.46㎡地上二層97.97㎡閣樓34.73㎡地下室79.99㎡小獨棟別墅推薦戶型3該戶型為265平方米的小別墅，戶型面積偏小，但通過盡可能減少走道等不易利用的公共空間面積，來增加功能房間，因此地上兩層共容納了4個房間。別墅二層的臥室設計仿照美國新型家庭的常用手法。雙主臥區(qū)設計，可滿足男女主人分用的要求，也是充分考慮孩子的家庭地位和未來的成長需要，兩個主臥區(qū)臨近卻互不干擾，是孩子的獨立自由空間；地上二層閣樓總建筑面積344㎡地上建筑面積264㎡地上一層32小獨棟別墅推薦戶型4將所有的功能空間圍繞步入室景觀內庭院緊湊布局，不僅保證了良好的序列感，而且使得每個房間都至少有了2個以上的采光面。一層設計了一個臥室朝南且?guī)в歇毩⑿l(wèi)生間，方便兩代同居的家庭居住。二層主臥區(qū)南北通透，且每個臥室均涉及了獨立的露臺/陽臺。小獨棟別墅推薦戶型4將所有的功能空間圍繞步入室景觀內庭院緊湊33小獨棟別墅推薦戶型4小獨棟別墅推薦戶型434小獨棟別墅推薦戶型5一前一后的車庫設計節(jié)省了面寬，還可以根據業(yè)主需要將后面的車庫改造成其他的功能空間。小獨棟別墅推薦戶型5一前一后的車庫設計節(jié)省了面寬，還可以根據35小獨棟別墅推薦戶型5小獨棟別墅推薦戶型536高級獨棟別墅產品研究及設計建議高級獨棟別墅產品研究及設計建議37戶型設計要點

建筑基地面積在800平方米左右，其中集中花園的面積至少在300平米以上。地上建筑面積350平方米到400平方米。地下建筑面積160-200平方米左右，總建筑面積500-600平方米。地上兩層，地下一層。室內車庫，雙車位。4個臥室，包括1個主臥區(qū)+3個次臥室。戶型設計要點

建筑基地面積在800平方米左右，其中集38戶型設計要點

注意室內與室外空間的交流，盡量保證主要的功能房間的景觀效果，比如可將客廳朝向前院、家庭室朝向后院、餐廳朝向側院等，多使用落地窗以保障采光和觀景效果，但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時注意私密性。地上一層應按照從禮儀接待空間到家庭活動空間的序列進行整體的空間布局，主要的功能空間包括門廳、客廳、餐廳、家庭室、早餐室、中西廚房、客臥室、車庫。門廳的面積在10平方米左右，同時要和其他的功能空間形成通而不透的空間聯(lián)系。樓梯的位置要注意，務必避免一入戶即撞上樓梯的情況?？蛷d應朝南，面積可適當夸張，面寬應保證在6-7米，客廳（可能的話包括門廳）應設計吹拔，以彰顯別墅的氣派和身份感。在一層應設計一間帶獨立的衛(wèi)生間的臥室，供年老或行動不方便的家庭成員以及客人使用。一層還應該設計公共衛(wèi)生間一處，應做到干濕分離，但可以不包括洗浴空間。家庭室與西廚、早餐室結合布置，在廚房一側設計后門，朝向后院作為獨立工人出口戶型設計要點

注意室內與室外空間的交流，盡量保證主要39戶型設計要點

二層為休息區(qū)，主要的功能空間包括家庭室、主臥區(qū)、兩間次臥室。主臥區(qū)應做到南北通透，寬敞、闊綽并有良好的景觀，包括主臥室、書房、獨立的衛(wèi)生間以及男女主人獨立的進入式衣帽間，主臥可考慮設計雙露臺。兩間次臥室均應設計衣櫥、獨立衛(wèi)生間，可能的話應盡量設計露臺。兩間次臥室中至少有一間朝南。在剩余的公共空間可結合吹拔的位置設置小型的家庭室，做到樓上樓下空間有交流。從降低成本和施工角度考慮，地下室面積基本上為地上一層的面積減去車庫的面積。地下室功能空間可以包括：家庭影院、健身房、設備間（包括鍋爐房）、洗衣房、工人房（包括獨立的衛(wèi)生間、toilet,basin,shower）、公共衛(wèi)生間、酒窖、桑拿房等。地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面積。戶型設計要點

二層為休息區(qū)，主要的功能空間包括家庭室40首層功能空間面積建議

分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳10200-240客廳40-60餐廳15家庭室15-20西廚、早餐室15中廚10-15公用衛(wèi)生間5次臥室（包括獨立衛(wèi)生間）20車庫35首層功能空間面積建議

分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡41二層與地下室功能空間面積建議

分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)主臥室20-30150-160主人衛(wèi)生間10-15步入式衣櫥*2（5-10）*2書房10次臥室（包括獨立衛(wèi)生間、衣櫥）*220-30家庭室10-15地下室康體娛樂空間（包括家庭影院、健身房、桑拿、多功能廳等）100-120160-200設備間/鍋爐房10-20操作區(qū)域（包括儲藏室、洗衣房、工人房及衛(wèi)生間）30-40其他（包括酒窖、公共衛(wèi)生間等）20二層與地下室功能空間面積建議

分層功能空間面積(㎡)總42產品的使用細節(jié)室外空間室內空間內外空間關系建筑排布大面積庭院、多重庭院、精裝修庭院客廳、客廳挑空、餐廳、廚房、特殊功能空間大面積觀景窗、多房間景致保證私家庭院面積產品的使用細節(jié)室外空間室內空間內外空間關系建筑排布大面積庭院43大面積會客廳

細節(jié)的使用價值高級別墅客戶非常注重公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽，因此客廳面積應達到70-80平方米的規(guī)模。大面積會客廳

細節(jié)的使用價值高級別墅客戶非常注重公共44客廳挑空處理

細節(jié)的使用價值根據對西山美廬來訪客戶的調查，客戶在對比過不同客廳處理戶型后，明顯傾向選擇有挑空的客廳。挑空的客廳能顯著提升客廳的空間感和開敞度。項目名稱客廳挑空面積(m2)優(yōu)山美地b3戶型28優(yōu)山美地b6戶型25萊蒙湖C戶型27大湖山莊F1戶型30溫哥華森林A4-C戶型29溫哥華森林A2-C戶型33客廳挑空處理

細節(jié)的使用價值根據對西山美廬來訪客戶的45廚房與餐廳

細節(jié)的使用價值廚房和餐廳，是女主人的“地盤”；客戶訪談顯示，有別墅居住經驗、特別是海外生活經歷的女性，對餐廳和廚房的關注度極高，關注點集中于：操作臺面臨窗而布通過落地窗與后院聯(lián)通的廚房廚房與餐廳

細節(jié)的使用價值廚房和餐廳，是女主人的“地46廚房與餐廳

細節(jié)的使用價值西山美廬E戶型地上一層中廚面積14平方米西廚面積12平方米餐廳面積18平方米溫哥華森林A2-C戶型地上一層中廚面積8平方米西廚面積10平方米餐廳面積28平方米項目名稱中廚面積(m2)西廚面積(m2)西山美廬B戶型1511西山美廬E戶型1412溫哥華森林A2-C戶型810溫哥華森林A4-C戶型59順馳林溪A2戶型511順馳林溪A3戶型612是否有中式廚房與西式廚房，且各自獨立；中式廚房的面積不應過小，20平方米較為合適；餐廳與起居室應有明顯的分隔；廚房與餐廳

細節(jié)的使用價值西山美廬E戶型地上一層中廚47主臥室區(qū)

細節(jié)的使用價值各臥室盡可能配有衣帽間二層獨立家庭室、獨立舒適的書房男女主人衣帽間分開主臥室40-50平方米以上，衣帽間>10平方米項目名稱主臥區(qū)面積(m2)優(yōu)山美地b3戶型58優(yōu)山美地b6戶型53晴翠園C2戶型63晴翠園E戶型50溫哥華森林A4-C戶型55溫哥華森林A2-C戶型65主臥室區(qū)

細節(jié)的使用價值各臥室盡可能配有衣帽間二層獨48多處挑空處理

細節(jié)的使用價值入口處設置大氣的玄關餐廳挑空項目名稱餐廳挑空面積(m2)優(yōu)山美地b3戶型14納帕溪谷SF戶型15水印長灘2N戶型18水印長灘2SA戶型20多處挑空處理

細節(jié)的使用價值入口處設置大氣的玄關餐廳49大面積、落地采光窗

細節(jié)的使用價值例如優(yōu)山美地B3區(qū)業(yè)主認為現居別墅的各個房間的窗戶均偏小，特別是客廳和主臥室。客戶認為在目前保溫技術相當成熟的情況下，應盡可能保證每個房間均有大面積的、可向外觀景的窗戶，這應該是別墅不同于普通住宅最為關鍵之處。起居室采光落地窗起居室采光落地窗將客廳朝向前院、家庭室朝向后院、餐廳朝向側院，多使用落地窗以保障采光和觀景效果，但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時注意私密性?！芭R綠化帶的房子，餐廳應設置于綠化帶一側”—西山美廬業(yè)主訪談，“享受用餐+觀景的美好生活片斷”各個臥室均能與外界環(huán)境交流（首層臥室-庭院、二層-露臺）大面積、落地采光窗

細節(jié)的使用價值例如優(yōu)山美地B3區(qū)50主臥室大面積觀景窗

細節(jié)的使用價值主臥室落地窗與陽臺起居室、客廳和主臥室是業(yè)主經?；顒拥牡胤?，對采光和景觀要求高，因此需要在這些位置采用大面積的采光窗，同時保證有良好的室外景致。主臥室大面積觀景窗

細節(jié)的使用價值主臥室落地窗與陽臺51客戶對采光窗的細節(jié)要求

細節(jié)的使用價值高度：首層餐廳等有一定生活隱私的空間，形似落地窗的窗臺高度不應過低，以保證主人生活的隱私。材料：鋼框木形式的窗戶，外層鋼材可保證窗的功能要求，內層木質便于與業(yè)主個性化裝修風格相融合。效果：窗玻璃應盡可能完整，以保證視覺效果，特別是客廳窗玻璃需避免分隔過碎。客戶對大面積采光窗的細節(jié)要求客戶對采光窗的細節(jié)要求

細節(jié)的使用價值高度：首層餐廳52特殊功能空間成為普遍要求

細節(jié)的使用價值地下室設置1-2間常駐司機、家庭保姆房間保姆有獨立出入口，可設置在側向、后向花園，通過庭院進入。私家庭院內能有小面積的獨立空間，可按照業(yè)主生活喜好隨意安排，例如SPA、玩具間、花房…首層設置帶獨立衛(wèi)生間的臥室，方便老人居住特殊功能空間成為普遍要求

細節(jié)的使用價值地下室設置53大面積私家庭院

細節(jié)的使用價值項目名稱地上建筑面積私家庭院面積碧水莊園350-370500優(yōu)山美地B3區(qū)344-383200-300大湖山莊366500-1000觀唐350-373205-502納帕溪谷三期353-382400-1000渡上335-380400-600萊蒙湖387500西山美廬355-391350-400溫哥華森林388400-500高級別墅私家花園面積應盡可能大，建議選擇高于市場同類產品的面積區(qū)間，根據初步測算，建議高級獨棟別墅私家庭院合計面積選擇500-1000平方米/戶的標準。大面積私家庭院

細節(jié)的使用價值項目名稱地上建筑面積私54多重庭院

細節(jié)的使用價值多重庭院包括：前院后院側院內院入戶院客戶調查發(fā)現，目前的別墅居住者對庭院的需求，已經不再局限于原有私家花園內的植樹種草，而是要求有更優(yōu)美的景致，要求與室外有更多的可互動空間。以納帕溪谷地上面積350-470平方米的戶型為例，中院、側院面積80-130平方米，后院面積約在200-400平方米。入戶前院多重庭院

細節(jié)的使用價值多重庭院包括：入戶前院55多重庭院

細節(jié)的使用價值前花園是開敞式的，有的以精巧的低矮木柵欄或竹籬笆圍起來；每家門前都栽滿了鮮花和樹木，修剪得非常整齊漂亮，具有迎賓的禮儀功能，展示主人的形象和品位，就如同主人敞開胸懷接納遠方的來客，既體現主人的匠心獨運，又有很強的包容性。前花園同時也是社區(qū)景觀的重要組成部分，可以與周圍住宅互相借景，形成風格各異的美麗街景和社區(qū)優(yōu)美的大環(huán)境。街道與房子之間采用巧妙的處理，使主人在屋里可以看到街景，而行人卻看不到屋里。主人與街上的行人有了一段恰當的距離，沒有房子緊鄰街道的壓迫感，主人和行人感覺上都很舒服。多重庭院

細節(jié)的使用價值前花園是開敞式的，有的以精巧56精裝修庭院

細節(jié)的使用價值庭院功能：有別墅居住經驗的客戶極為關注庭院內是否有上下水、煤氣等可進行灌溉和燒烤活動的條件。院墻可采用植物+柵欄的自然隔離方式，既能向外展示漂亮的私人花園、又利用植物形成的天然屏障保證生活隱私。后花園一般都較寬敞，以圍墻和綠化帶區(qū)隔，功能性和私密性都非常強，家人，朋友聚會，屬于純家庭娛樂休閑空間。精裝修庭院

細節(jié)的使用價值庭院功能：有別墅居住經驗的57精裝修庭院

細節(jié)的使用價值庭院組成包括：溫泉、壁泉、涼亭、花架、綠植、燒烤臺等。庭院內還預留溫泉管、自來水管、天然氣管、電源線等。精裝修庭院

細節(jié)的使用價值庭院組成包括：溫泉、壁泉、58產品布局與排布排布原則高級別墅位于地塊中央區(qū)域，社區(qū)內部中心，豪宅別墅到小獨棟別墅的過渡。高級別墅居住者既關注自家庭院的面積大小，也關注自家院子外的社區(qū)公共環(huán)境。此次客戶調查顯示，當讓客戶在二者之間擇一時，大多數客戶傾向于選擇私家庭院面積盡可能大，因此高級別墅的排布在滿足居住私密性的前提下，盡可能將土地面積分配于私家庭院。產品布局與排布排布原則高級別墅位于地塊中央區(qū)域，社區(qū)內部中心59高級別墅推薦戶型1別墅一層建筑面積221m2客廳40餐廳15家庭室22臥室15西廚17中廚7儲藏室A2儲藏室B2傭人間5衛(wèi)生間A3衛(wèi)生間B5洗衣房4車庫33別墅二層建筑面積146m2主臥室25主衛(wèi)生間13衣帽間10臥室A15臥室B13衛(wèi)生間A4衛(wèi)生間B4露臺17地上一層地上二層蘭喬圣菲D戶型總建筑面積367㎡地上建筑面積367㎡高級別墅推薦戶型1別墅一層建筑面積221m2客廳40餐60高級別墅推薦戶型2總建筑面積554㎡地上建筑面積387㎡地上一層221㎡地上二層162㎡地下室172㎡地上一層庭院的設計與室內功能空間相結合，圍繞內庭院組織空間?？蛷d、餐廳、家庭室分別位于內庭院的三側，同時客廳面向前院、家庭室朝向后院，而餐廳則朝向側院開窗，使得主要的接待空間和家庭聚會空間都有至少兩個方向的景觀。圍和內院的設計使建筑有了更多的采光面。高級別墅推薦戶型2總建筑面積554㎡地上建筑面積387㎡地61高級別墅推薦戶型2地下室地上二層總建筑面積554㎡地上建筑面積387㎡地上一層221㎡地上二層162㎡地下室172㎡高級別墅推薦戶型2地下室地上二層總建筑面積554㎡地上建筑面62高級別墅推薦戶型3西山美廬G戶型總建筑面積615㎡地上建筑面積387㎡地下建筑面積228㎡該戶型首層動靜分區(qū)明顯、合理；起居室朝東、南向，享受清晨的第一縷陽光；與門廳的錯層設計，突出起居室的獨立和大氣；首層次臥室?guī)в歇毩⒌男l(wèi)生間和衣帽間，形成獨立主臥區(qū)；廚房、餐廳、起居室均能觀賞到院內景色；車庫未能與起居室相連，停車后需要經過樓梯走道到達起居室；首層衛(wèi)生間位置較遠，需要繞過樓梯間；首層高級別墅推薦戶型3西山美廬G戶型總建筑面積615㎡地上建筑面63高級別墅推薦戶型3地下室地上二層二層四間臥室+一間書房，非常符合當前別墅消費需求；書房位置獨立，既與樓梯間相連，又能從主臥室區(qū)進入，可形成獨立的主臥區(qū)；二層各個臥室均帶有衛(wèi)生間和獨立的衣帽間，除西北角的衛(wèi)生間外，均帶有露臺，可遠觀西山；地下室面積大、功能全；地下室內的傭人房均享有自然采光；高級別墅推薦戶型3地下室地上二層二層四間臥室+一間書房，非常64高級別墅推薦戶型4總建筑面積613㎡地上建筑面積391-408㎡地下建筑面積222㎡西山美廬E戶型地上一層首層客廳挑空6.4米，南向兩層高度的落地窗，顯現尊貴感；主客廳方正，實用性高，外加挑空后的強烈空間感，凸顯出豪宅的大尺度和奢侈感，深受客戶喜愛；該戶型是西山美廬最為暢銷的戶型，特點在于空間尺度收放合理、空間方正使用率高；高級別墅推薦戶型4總建筑面積613㎡地上建筑面積391-4065高級別墅推薦戶型4地下室地上二層主臥室的南側北側通過露臺實現雙向通透，增加采光面和主臥區(qū)的視野；各個臥室均設有洗手間；地下室與下沉式庭院相連，既為地下室提供了自然采光，也是自家庭院與外界的自然隔離。高級別墅推薦戶型4地下室地上二層主臥室的南側北側通過露臺實現66豪宅別墅產品研究及設計建議豪宅別墅產品研究及設計建議67戶型設計原則

出于兼顧充分展示、引領形象和控制風險的考慮，豪宅別墅的量應控制在20套以內，其中擁有獨享資源處可考慮設置1000平方米左右的超大戶型，而缺乏獨享資源處則應將地上建筑面積控制在500平方米左右。超大戶型的設計在滿足高級別墅戶型設計要點中所提到的功能空間種類的要求的基礎上，可由設計師根據資源的分布、室內室外空間的交流等因素進行個性化的設計。此處不再給出戶型設計的要點和推薦戶型。500平米左右的戶型設計的功能空間的組成和序列與高級別墅基本類似，但主要的功能空間的尺寸應進一步放大，同時應增添如私家泳池、男女主人雙主臥等進一步彰顯別墅的氣派與奢侈的功能空間考慮。戶型設計原則

出于兼顧充分展示、引領形象和控制風68戶型設計要點（500㎡左右）

地上建筑面積450平方米到550平方米。地下建筑面積250平方米左右，總建筑面積700-800平方米。地上兩層，地下一層。室內車庫，2-3個車位。建筑基地面積在1200平米左右。5個臥室，包括2個主臥區(qū)及三間次臥室。與高級別墅相比，一層的主要功能空間基本相同，但門廳、客廳、餐廳以及公共衛(wèi)生間的面積可適當放大，其中客廳的面寬要保證在7米以上，同時在入戶門廳處增加單獨的衣帽間。需設置兩個主臥區(qū)，提供上下分層和在二層并立的兩種選擇，除此以外二層還應設計兩個次臥室；地下室可考慮設計游泳池，并考慮增加一間臥室供司機使用。戶型設計要點（500㎡左右）

地上建筑面積469功能空間面積建議（500㎡左右）

分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳（包括衣帽間）20280-350客廳50-70餐廳20-30家庭室20-30西廚、早餐室20中廚20公用衛(wèi)生間20次臥室（獨立衛(wèi)生間、衣櫥，可替換為主臥區(qū)）20-30車庫40-60功能空間面積建議（500㎡左右）

分層功能空間70功能空間面積建議（500㎡左右）

分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室20180-220主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書房10-15主臥區(qū)2（可與一層次臥互換）主臥室20主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10起居室10-15次臥室（包括獨立衛(wèi)生間、衣櫥）*220-30家庭室20功能空間面積建議（500㎡左右）

分層功能空間71功能空間面積建議（500㎡左右）

分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)地下室泳池（包括機房、更衣間、衛(wèi)生間,可選)100-150200-280家庭影院40-60健身房、桑拿室20-30酒吧、酒窖20-30設備間/鍋爐房10-20操作區(qū)域（包括儲藏室、洗衣房、工人房及衛(wèi)生間）30-40其他（包括司機房及衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間等）20功能空間面積建議（500㎡左右）

分層功能空間72豪宅別墅產品發(fā)力點賦予豪宅別墅與眾不同、彰顯身份的物質標簽豪宅別墅將占有并獨享啟動區(qū)內最佳的自然景觀資源；豪宅別墅對土地的大量占有豪宅別墅產品發(fā)力點賦予豪宅別墅與眾不同、彰顯身份的物質標簽豪73占有最佳的自然環(huán)境和景觀資源

彰顯尊貴的標簽啟動區(qū)地塊內臨近老河灣一線為自然環(huán)境和景觀均最佳的位置，建議沿老河灣一線布置豪宅別墅，并可通過人工引入老河灣水體、在啟動區(qū)南端形成環(huán)繞區(qū)，延長水岸線長度，形成豪宅別墅區(qū)的自然屏障。占有最佳的自然環(huán)境和景觀資源

彰顯尊貴的標簽啟動區(qū)地74占有最佳的自然環(huán)境和景觀資源

彰顯尊貴的標簽獨享私家水岸景觀的價值體現：生命個體間的距離并不在于你擁有多少，而在于你擁有多少別人沒有的。—區(qū)分階級的另一種可視符號占有最佳的自然環(huán)境和景觀資源

彰顯尊貴的標簽75豪宅別墅對土地的大量占有 彰顯尊貴的標簽豪宅別墅平均占地面積（宅基地面積）為2畝。大院子>>大宅子的感受豪宅別墅對土地的大量占有 彰顯尊貴的標簽豪76私家水岸/碼頭

彰顯尊貴的標簽私家水域私家碼頭精致小木船彰顯優(yōu)雅尊貴的生活品質私家水岸/碼頭

彰顯尊貴的標簽私家水域私家碼77私家果嶺

彰顯尊貴的標簽高爾夫球運動是財富階層人士的“社交運動”，他們在球場上切磋的同時也解決了生意場上的事情。調查發(fā)現，高爾夫球場已經成為高級別墅的標簽之一，二者的結合大多是“坐落在高爾夫球場里的別墅”。建議在豪宅別墅的院子里打造“別墅里的私人果嶺”，成為標榜私人財富的、與眾不同的賣點。私家果嶺

彰顯尊貴的標簽高爾夫球運動是財富階78細處用材

彰顯尊貴的標簽讓自家別墅細部的特點成為業(yè)主“脫口而出的尊貴”銅檐口純金門牌個性化宅名細處用材

彰顯尊貴的標簽讓自家別墅細部的特點79私家泳池

彰顯尊貴的標簽建議選取個別戶型、提供私家室外泳池建造選擇；泳池選擇在室外，避免對建筑主體產生危害。私家泳池

彰顯尊貴的標簽建議選取個別戶型、提80納帕溪谷F戶型總建筑面積654㎡地上建筑面積469㎡地上一層279㎡地上二層190㎡地下室185㎡首層建筑實景圖豪宅別墅推薦戶型1單獨門房及私家車道設計平添了別墅的尊貴感。U型建筑自然圍和了內庭院，同時也增加了建筑的采光面。納帕溪谷F戶型總建筑面積654㎡地上建筑面積469㎡地上一81地上二層納帕溪谷F戶型總建筑面積654㎡地上建筑面積469㎡地上一層279㎡地上二層190㎡地下室185㎡豪宅別墅推薦戶型1二層的走道尺度適當放大，預留了布置斗柜或壁桌等裝飾家具的空間，走道的盡頭以弧形的結合玄關和客廳吹拔的小陽臺結束，使走道也稱為一道風景。主臥室的衛(wèi)生間干濕分區(qū)，洗面池與通往衣帽間的走道自然結合。地上二層納帕溪谷F戶型總建筑面積654㎡地上建筑面積46982豪宅別墅推薦戶型1地下室庭院效果圖納帕溪谷F戶型總建筑面積654㎡地上建筑面積469㎡地上一層279㎡地上二層190㎡地下室185㎡多重庭院的設計，主要的功能空間均朝向庭院，使得每個主要房間都有了2個面以上的景觀。豪宅別墅推薦戶型1地下室庭院效果圖納帕溪谷F戶型總建筑面積683納帕溪谷E戶型總建筑面積637㎡地上建筑面積452㎡地上一層276㎡地上二層176㎡地下室185㎡地上一層地上二層豪宅別墅推薦戶型2先進院門再進家門的設計保證了私密性，同時也迎合了中國人傳統(tǒng)的居住習慣。主臥室設計了單獨的起居空間。建筑實景圖納帕溪谷E戶型總建筑面積637㎡地上建筑面積452㎡地上一84豪宅別墅推薦戶型2地下室納帕溪谷E戶型總建筑面積637㎡地上建筑面積452㎡地上一層276㎡地上二層176㎡地下室185㎡庭院效果圖庭院實景圖豪宅別墅推薦戶型2地下室納帕溪谷E戶型總建筑面積637㎡地上85西山美廬L戶型地上建筑面積571㎡地上一層地上二層豪宅別墅推薦戶型3西山美廬L戶型地上建筑面積571㎡地上一層地上二層豪宅別墅推86西山美廬L戶型地上建筑面積571㎡地上一層地上二層豪宅別墅推薦戶型4西山美廬L戶型地上建筑面積571㎡地上一層地上二層豪宅別墅推87豪宅別墅產品布局與排布排布原則豪宅別墅占據自然景觀最佳的位置，即地塊緊鄰老河灣的線性地帶內。豪宅別墅的布置，需要避免臨近通往社區(qū)中心的公共道路，以保證私密性。豪宅別墅產品布局與排布排布原則豪宅別墅占據自然景觀最佳的位置88豪宅別墅的排布沿自然和景觀資源的走向，兵營式排布豪宅別墅的排布沿自然和景觀資源的走向，兵營式排布89演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！90北京獨棟別墅產品線和產品研究世聯(lián)研究理論2005.05.30北京獨棟別墅產品線和產品研究世聯(lián)研究理論2005.05.3091[關鍵字]：別墅、建筑設計[簡介]：介紹了小獨棟別墅、高級別墅、豪宅別墅三種產品的設計[關鍵字]：[簡介]：92北京獨棟別墅產品線200250300350400450500550250320-330400目前北京獨棟別墅產品形成了小獨棟別墅、高級別墅、豪宅別墅這三類產品線，每類產品線的客戶群特征和產品價值體系存在很大的差異。小獨棟別墅地上建筑面積250-320㎡高級別墅地上建筑面積330-400㎡豪宅別墅地上建筑面積>400㎡北京獨棟別墅產品線20025030035040045050093小獨棟別墅產品發(fā)力點和設計建議小獨棟別墅產品發(fā)力點和設計建議94選取北京、上海別墅市場中的典型小獨棟別墅產品進行研究戶型名稱地上面積戶型名稱地上面積納帕溪谷SA190觀唐J307納帕溪谷SB208/240上海蘭喬圣菲B1282納帕溪谷SC209上海蘭喬圣菲C302納帕溪谷SD225/260上海蘭喬圣菲A2282納帕溪谷SE241上海蘭喬圣菲B2287納帕溪谷SF270上海蘭喬圣菲A1280溫哥華森林B5312水印長灘NA260溫哥華森林B3-C302水印長灘1S287溫哥華森林B2-P294萬萬樹A306溫哥華森林C2-C254萬萬樹J316溫哥華森林C5-C267萬萬樹G319溫哥華森林C6-Q243萬萬樹I326溫哥華森林F1-C262龍灣別墅-觀唐V290順馳林溪（雙）-選取北京、上海別墅市場中的典型小獨棟別墅產品進行研究戶型名稱95本項目中的小獨棟別墅的發(fā)力點

提供與東部別墅區(qū)雙拼、聯(lián)排別墅相同面積和總價區(qū)間的獨棟別墅，占據東部首席舒適性小獨棟別墅地位。通過控制別墅地上建筑面積、實現低總價，提供滿足小獨棟別墅置業(yè)群支付能力的產品挖掘小獨棟別墅的產品特色，使購買該類產品的客戶充分享受別墅的居住感覺，做到“小空間·大感受”。產品發(fā)力點：獨棟的別墅建筑形式+低總價本項目中的小獨棟別墅的發(fā)力點

提供與東部別墅區(qū)雙拼、聯(lián)排別墅96小獨棟別墅設計要點“小面積”體現“大空間”充分突顯“別墅感”將部分功能空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳）結合布置。彰顯別墅特質的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放大，而其他的功能空間的面積尺寸可適當縮小。緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過縱向、橫向的空間交流，通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。在控制成本的前提下，增加贈送的地下室面積，并將工人房、設備間等服務空間設置在地下室中。小獨棟別墅設計要點“小面積”體現“大空間”將部分功能空間（97小獨棟別墅產品設計建議

地下建筑面積80平方米左右，總建筑面積330-360平方米

地上建筑面積控制在250-280平方米

地上二層，地下一層。室內車庫，單車位。3-4個臥室，1個主臥室+2-3個次臥室。小獨棟別墅產品設計建議地下建筑面積80平方米左右，總建筑面98小獨棟別墅產品設計要點首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、車庫，為體現較大的空間感受，可以將客廳、餐廳、家庭室三者或其中的兩者結合布局，并設計（局部）吹拔，客廳的面寬保證在5米1以上。廚房應分為中廚和西廚，其中中廚的面積較大。此外一層還應設計衛(wèi)生間一處。250平米左右的戶型一層可不設臥室，接近280平米的戶型一層應設計一間臥室。建筑基地的面積在500平米/棟左右，可以通過幾棟別墅圍合一個集中的組團開放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時仍保證一定面積的室外空間。二層主要功能空間為臥室，包括1個主臥區(qū)+2個次臥室的選擇，其中主臥區(qū)應至少包括主臥室、主人衛(wèi)生間、步入式衣帽間三個組成部分。地下室的功能空間包括設備間、儲藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根據基底的大小盡量采用下沉式庭院采光。小獨棟別墅產品設計要點首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家99如何做到“小空間·大感受”室內空間室外空間內外空間關系建筑排布客廳、餐廳、地下室、主臥室區(qū)門廊、院門、多重庭院、下沉庭院大面積觀景窗組團式排布如何做到“小空間·大感受”室內空間室外空間內外空間關系建筑排100入戶處理-戶外

室外空間感受別墅的入戶處理，有助于增加別墅的私家領地感；手法一：入戶門廊手法二：院門入戶門與前院相結合，院門即為入門，作為住家內外的分隔；門廊-溫哥華森林入戶院門-水印長灘入戶處理-戶外

室外空間感受別墅的入戶處理，有助于101入戶處理-室內（玄關和吹拔）

室內空間感受小獨棟別墅客戶最為關注獨棟別墅的居住感受。對于一直居住在城市公寓的首次別墅置業(yè)者來說，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。項目名稱入口玄關面積(m2)順馳林溪a戶型9萬萬樹B戶型6觀唐A戶型9觀唐B戶型5觀唐D戶型8順馳林溪a戶型入口玄關9平米入戶處理-室內（玄關和吹拔）

室內空間感受小獨棟別102客廳挑空

室內空間感受小獨棟別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度，項目名稱客廳挑空面積(m2)納帕溪谷SA戶型20納帕溪谷SF戶型17優(yōu)山美地b1戶型22龍灣別墅A-5戶型31溫哥華森林b3-T戶型19溫哥華森林b3-P戶型29碧水莊園b2戶型35客廳挑空

室內空間感受小獨棟別墅客廳面積有限，客廳103主要功能空間的大面積觀景窗

內外空間交流小獨棟產品的室內面積有限，走廊、次臥室等次要功能空間略顯局促，應用大面積的窗能有效改善室內面積不足帶來的壓抑感，特別是將窗與室外花園的景致結合，形成內外空間的交流。在滿足保溫和建筑結構的前提下盡可能的選擇大尺度窗，通過窗的大尺度提高對客廳、起居室等主要功能空間的尺度感受。主要功能空間的大面積觀景窗

內外空間交流小獨棟產品104小獨棟別墅主要功能空間面積建議

首層、地下室分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳5140-160客廳、餐廳、家庭室（可三者或兩者結合布置）60-70公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）10-15次臥室10-15車庫20地下室家庭影院20-3080多功能廳20設備間10洗衣房/儲藏10工人房(包括衛(wèi)生間）10小獨棟別墅主要功能空間面積建議

首層、地下室分層功能空間面積105小獨棟別墅主要功能空間面積建議

二層分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5（或）主臥區(qū)2主臥室15-2030-40主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10小獨棟別墅主要功能空間面積建議

二層分層功能空間面積(㎡)總106擴大主臥室與起居室空間面積，縮小其他功能空間 室內空間感受萊蒙湖別墅A戶型設計建議二者差距總建筑面積（㎡）65333050%其中地上建筑面積（㎡）43425558%大客廳9170（含餐廳）57%小客廳32家庭室3030100%主臥區(qū)423583%次臥室23/301550%小獨棟別墅具有和高檔別墅幾乎同樣的功能空間劃分和功能空間數量，但與高檔別墅室內空間尺度相比，小獨棟別墅的室內空間尺度相對比較小，但這種縮小并不是均等的縮小。以上表為例，盡管總建筑面積只有萊蒙湖A戶型的1/2大，但是小獨棟別墅卻有和萊蒙湖相同大小的起居室和主臥區(qū)。擴大主臥室與起居室空間面積，縮小其他功能空間 室內空間107獨立主臥區(qū)

室內空間感受主臥區(qū)是凸現別墅主人居住尊貴的區(qū)域；獨立主臥區(qū)有兩種處理手法：方法一：二層只有主臥區(qū)一個功能空間，無其他臥室；方法二：二層設置兩個獨立主臥區(qū)，以滿足雙親同住的需要；案例1：水印長灘III期托斯卡納山居別墅NA戶型，局部二層，作為主臥區(qū)，另配合一層設有一間次臥室。陽臺主臥室書房上空衣帽間過廳衛(wèi)生間主臥室主臥衛(wèi)生間案例2：納帕溪谷SA戶型，二層設有2個獨立主臥區(qū)；獨立主臥區(qū)

室內空間感受主臥區(qū)是凸現別墅主人居住尊108贈送地下室、半地下室

室內空間感受小獨棟別墅地下室面積約在70-100平方米之間，由于地上面積有限，業(yè)主通常會一些私人愛好和家庭生活功能空間移至地下室內。贈送地下室或半地下室，對關注總價的小獨棟客戶極具吸引力。半地下室與室外贈送地下室、半地下室

室內空間感受小獨棟別墅地下室109地下室功能與面積項目名稱地下室面積(m2)納帕溪谷SB戶型73納帕溪谷SE戶型84觀唐E戶型98觀唐V戶型93龍灣別墅A-5戶型88龍灣別墅B-3戶型110溫哥華森林C3-C戶型124溫哥華森林b3-P戶型130納帕溪谷SE戶型地下室84.18㎡地下室包括：家庭活動室和下沉式庭院觀唐E戶型地下室98.65㎡地下室包括：健身房、影音室、雙衛(wèi)生間、洗衣間、設備間、備用間和下沉式庭院晴翠園F戶型地下室94.91㎡地下室包括：起居室、娛樂室、洗衣房、衛(wèi)生間、工作間、保姆房、設備間地下室功能與面積項目名稱地下室面積(m2)納帕溪谷SB戶型7110景觀內庭院

室內空間感受景觀內庭院雖占據了<10平方米的室內面積，但卻成為一個功能空間，既可觀景，又增加了別墅內部的橫向空間交流，擴大了可視范圍，實則擴大了使用空間感受。首層首層的景觀內庭院在別墅首層中心位置，利用局部7-9平方米的面積挑空至二層或三層高度，形成別墅內部的景觀空間；步入式設計，多面采光，內可用來植草種花，或休憩。景觀內庭院

室內空間感受景觀內庭院雖占據了<10平111下沉式庭院

室外空間感受下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此；從目前市場在售項目的銷售情況看，下沉式庭院對支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動力。下沉式庭院已經成為小別墅必備點。增加地下室自然采光面平添院落的層次感半室內空間感，用途廣下沉式庭院

室外空間感受下沉式庭院增加了室外空間的112下沉式庭院

室外空間感受水印長灘2N戶型納帕溪谷SA戶型16m2項目名稱下沉式庭院面積(m2)龍灣別墅A-1戶型20龍灣別墅A-3戶型28龍灣別墅A-5戶型31納帕溪谷SA戶型16納帕溪谷SF戶型24溫哥華森林A2-C戶型17溫哥華森林b3-P戶型26水印長灘2N戶型22水印長灘2SA戶型31下沉式庭院通常為側院下沉，下沉面積20-30平方米。結合本項目產品定位，下沉式庭院面積在20-30平方米間，即可實現庭院效果；設計中需協(xié)調下沉式庭院院墻與臨院關系增加土方工程量日常使用成本略高，需要配備水泵下沉式庭院

室外空間感受水印長灘2N戶型納帕溪谷S113小獨棟別墅的位置排布原則小獨棟別墅布置于啟動地塊北側位置；位于社區(qū)的外圍，臨近規(guī)劃中的市政道路和河濱路，形成對地塊內部高級別墅的屏障，盡可能減少高級別墅同社區(qū)外部的直接聯(lián)系。小獨棟別墅的位置排布原則小獨棟別墅布置于啟動地塊北側位置；114組團式排布-內庭院布置小獨棟產品的核心競爭力為獨棟的產品形式+低總價，因此小獨棟別墅應在能保證一定的私家庭院面積下、盡可能減少對土地面積占有；建議小獨棟別墅產品采用組團式布局，即4-6棟別墅通過圍合的形式，在節(jié)約基地面積的同時保證一定的公共交流空間。案例：納帕溪谷小戶型布局組團式排布-內庭院布置小獨棟產品的核心競爭力為獨棟的產品形式115溫哥華森林C5-C戶型總建筑面積385㎡地上建筑面積252㎡地上一層138㎡地上二層114㎡半地下室132㎡地上一層小獨棟別墅推薦戶型1布局緊湊，250平米的地上面積實現了兩廳（客廳與家庭室）四臥。為節(jié)省用地，將整個建筑設計成進深大、面寬小，但主要的功能空間：客廳和主臥室都保證了南向?？蛷d和餐廳結合布置，增加了空間的開闊感，同時以地面標高的變化加以區(qū)隔。溫哥華森林C5-C戶型總建筑面積385㎡地上建筑面積252㎡116小獨棟別墅推薦戶型1客廳和主臥室占據南向，尺寸相對夸大，面寬都達到了5米以上，且均配有獨立的平臺/露臺。半地下室的設計提高了地下空間的舒適性與實用性，車庫和傭人房被置于半地下室中，節(jié)省了地上建筑面積。半地下室地上二層溫哥華森林C5-C戶型總建筑面積385㎡地上建筑面積252㎡地上一層138㎡地上二層114㎡半地下室132㎡小獨棟別墅推薦戶型1客廳和主臥室占據南向，尺寸相對夸大，面寬117車庫臥室餐廳家庭室廚房客廳門廳衛(wèi)生間總建筑面積325㎡地上建筑面積241㎡地上一層136㎡地上二層105㎡地下室84㎡地上一層納帕溪谷SE戶型小獨棟別墅推薦戶型2該戶型的面寬較寬、進深短，加大別墅采光面，保證主要休息空間的舒適度；首層設通往私家側院的主臥室區(qū)，帶有獨立衛(wèi)生間，可作為老人居住用房，增加了小戶型的使用功能；車庫臥室餐廳家庭室廚房客廳門廳衛(wèi)生間總建筑面積325㎡地上118地上二層方案B納帕溪谷SE戶型小獨棟別墅推薦戶型2主臥室陽臺主臥衛(wèi)生間步入室衣櫥上空家庭室次臥室次臥室衛(wèi)生間地上二層方案A別墅二層設置東西雙主臥區(qū)，且通過過廳相對獨立，不僅滿足老少居住的需求，也能保證各個居住區(qū)的私密性；其中一個主臥區(qū)可根據業(yè)主需要，定制改為兩個次臥室；總建筑面積325㎡地上建筑面積241㎡地上一層136㎡地上二層105㎡地下室84㎡地上二層方案B納帕溪谷SE戶型小獨棟別墅推薦戶型2主臥室陽臺119小獨棟別墅推薦戶型2地下室總建筑面積325㎡地上建筑面積241㎡地上一層136㎡地上二層105㎡地下室84㎡小獨棟別墅推薦戶型2地下室總建筑面積325㎡地上建筑面積2120總建筑面積344㎡地上建筑面積264㎡地上一層132.46㎡地上二層97.97㎡閣樓34.73㎡地下室79.99㎡該戶型是納帕溪谷經典的小戶型設計，2套SD與2套SE戶型圍合構成“組團”，通過共用庭院、行車路等強調鄰里居住氛圍的手段來提高局部容積率。地上一層小獨棟別墅推薦戶型3納帕溪谷SD戶型總建筑面積344㎡地上建筑面積264㎡地上一層132.46121地上二層閣樓總建筑面積344㎡地上建筑面積264㎡地上一層132.46㎡地上二層97.97㎡閣樓34.73㎡地下室79.99㎡小獨棟別墅推薦戶型3該戶型為265平方米的小別墅，戶型面積偏小，但通過盡可能減少走道等不易利用的公共空間面積，來增加功能房間，因此地上兩層共容納了4個房間。別墅二層的臥室設計仿照美國新型家庭的常用手法。雙主臥區(qū)設計，可滿足男女主人分用的要求，也是充分考慮孩子的家庭地位和未來的成長需要，兩個主臥區(qū)臨近卻互不干擾，是孩子的獨立自由空間；地上二層閣樓總建筑面積344㎡地上建筑面積264㎡地上一層122小獨棟別墅推薦戶型4將所有的功能空間圍繞步入室景觀內庭院緊湊布局，不僅保證了良好的序列感，而且使得每個房間都至少有了2個以上的采光面。一層設計了一個臥室朝南且?guī)в歇毩⑿l(wèi)生間，方便兩代同居的家庭居住。二層主臥區(qū)南北通透，且每個臥室均涉及了獨立的露臺/陽臺。小獨棟別墅推薦戶型4將所有的功能空間圍繞步入室景觀內庭院緊湊123小獨棟別墅推薦戶型4小獨棟別墅推薦戶型4124小獨棟別墅推薦戶型5一前一后的車庫設計節(jié)省了面寬，還可以根據業(yè)主需要將后面的車庫改造成其他的功能空間。小獨棟別墅推薦戶型5一前一后的車庫設計節(jié)省了面寬，還可以根據125小獨棟別墅推薦戶型5小獨棟別墅推薦戶型5126高級獨棟別墅產品研究及設計建議高級獨棟別墅產品研究及設計建議127戶型設計要點

建筑基地面積在800平方米左右，其中集中花園的面積至少在300平米以上。地上建筑面積350平方米到400平方米。地下建筑面積160-200平方米左右，總建筑面積500-600平方米。地上兩層，地下一層。室內車庫，雙車位。4個臥室，包括1個主臥區(qū)+3個次臥室。戶型設計要點

建筑基地面積在800平方米左右，其中集128戶型設計要點

注意室內與室外空間的交流，盡量保證主要的功能房間的景觀效果，比如可將客廳朝向前院、家庭室朝向后院、餐廳朝向側院等，多使用落地窗以保障采光和觀景效果，但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時注意私密性。地上一層應按照從禮儀接待空間到家庭活動空間的序列進行整體的空間布局，主要的功能空間包括門廳、客廳、餐廳、家庭室、早餐室、中西廚房、客臥室、車庫。門廳的面積在10平方米左右，同時要和其他的功能空間形成通而不透的空間聯(lián)系。樓梯的位置要注意，務必避免一入戶即撞上樓梯的情況?？蛷d應朝南，面積可適當夸張，面寬應保證在6-7米，客廳（可能的話包括門廳）應設計吹拔，以彰顯別墅的氣派和身份感。在一層應設計一間帶獨立的衛(wèi)生間的臥室，供年老或行動不方便的家庭成員以及客人使用。一層還應該設計公共衛(wèi)生間一處，應做到干濕分離，但可以不包括洗浴空間。家庭室與西廚、早餐室結合布置，在廚房一側設計后門，朝向后院作為獨立工人出口戶型設計要點

注意室內與室外空間的交流，盡量保證主要129戶型設計要點

二層為休息區(qū)，主要的功能空間包括家庭室、主臥區(qū)、兩間次臥室。主臥區(qū)應做到南北通透，寬敞、闊綽并有良好的景觀，包括主臥室、書房、獨立的衛(wèi)生間以及男女主人獨立的進入式衣帽間，主臥可考慮設計雙露臺。兩間次臥室均應設計衣櫥、獨立衛(wèi)生間，可能的話應盡量設計露臺。兩間次臥室中至少有一間朝南。在剩余的公共空間可結合吹拔的位置設置小型的家庭室，做到樓上樓下空間有交流。從降低成本和施工角度考慮，地下室面積基本上為地上一層的面積減去車庫的面積。地下室功能空間可以包括：家庭影院、健身房、設備間（包括鍋爐房）、洗衣房、工人房（包括獨立的衛(wèi)生間、toilet,basin,shower）、公共衛(wèi)生間、酒窖、桑拿房等。地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面積。戶型設計要點

二層為休息區(qū)，主要的功能空間包括家庭室130首層功能空間面積建議

分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳10200-240客廳40-60餐廳15家庭室15-20西廚、早餐室15中廚10-15公用衛(wèi)生間5次臥室（包括獨立衛(wèi)生間）20車庫35首層功能空間面積建議

分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡131二層與地下室功能空間面積建議

分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)主臥室20-30150-160主人衛(wèi)生間10-15步入式衣櫥*2（5-10）*2書房10次臥室（包括獨立衛(wèi)生間、衣櫥）*220-30家庭室10-15地下室康體娛樂空間（包括家庭影院、健身房、桑拿、多功能廳等）100-120160-200設備間/鍋爐房10-20操作區(qū)域（包括儲藏室、洗衣房、工人房及衛(wèi)生間）30-40其他（包括酒窖、公共衛(wèi)生間等）20二層與地下室功能空間面積建議

分層功能空間面積(㎡)總132產品的使用細節(jié)室外空間室內空間內外空間關系建筑排布大面積庭院、多重庭院、精裝修庭院客廳、客廳挑空、餐廳、廚房、特殊功能空間大面積觀景窗、多房間景致保證私家庭院面積產品的使用細節(jié)室外空間室內空間內外空間關系建筑排布大面積庭院133大面積會客廳

細節(jié)的使用價值高級別墅客戶非常注重公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽，因此客廳面積應達到70-80平方米的規(guī)模。大面積會客廳

細節(jié)的使用價值高級別墅客戶非常注重公共134客廳挑空處理

細節(jié)的使用價值根據對西山美廬來訪客戶的調查，客戶在對比過不同客廳處理戶型后，明顯傾向選擇有挑空的客廳。挑空的客廳能顯著提升客廳的空間感和開敞度。項目名稱客廳挑空面積(m2)優(yōu)山美地b3戶型28優(yōu)山美地b6戶型25萊蒙湖C戶型27大湖山莊F1戶型30溫哥華森林A4-C戶型29溫哥華森林A2-C戶型33客廳挑空處理

細節(jié)的使用價值根據對西山美廬來訪客戶的135廚房與餐廳

細節(jié)的使用價值廚房和餐廳，是女主人的“地盤”；客戶訪談顯示，有別墅居住經驗、特別是海外生活經歷的女性，對餐廳和廚房的關注度極高，關注點集中于：操作臺面臨窗而布通過落地窗與后院聯(lián)通的廚房廚房與餐廳

細節(jié)的使用價值廚房和餐廳，是女主人的“地136廚房與餐廳

細節(jié)的使用價值西山美廬E戶型地上一層中廚面積14平方米西廚面積12平方米餐廳面積18平方米溫哥華森林A2-C戶型地上一層中廚面積8平方米西廚面積10平方米餐廳面積28平方米項目名稱中廚面積(m2)西廚面積(m2)西山美廬B戶型1511西山美廬E戶型1412溫哥華森林A2-C戶型810溫哥華森林A4-C戶型59順馳林溪A2戶型511順馳林溪A3戶型612是否有中式廚房與西式廚房，且各自獨立；中式廚房的面積不應過小，20平方米較為合適；餐廳與起居室應有明顯的分隔；廚房與餐廳

細節(jié)的使用價值西山美廬E戶型地上一層中廚137主臥室區(qū)

細節(jié)的使用價值各臥室盡可能配有衣帽間二層獨立家庭室、獨立舒適的書房男女主人衣帽間分開主臥室40-50平方米以上，衣帽間>10平方米項目名稱主臥區(qū)面積(m2)優(yōu)山美地b3戶型58優(yōu)山美地b6戶型53晴翠園C2戶型63晴翠園E戶型50溫哥華森林A4-C戶型55溫哥華森林A2-C戶型65主臥室區(qū)

細節(jié)的使用價值各臥室盡可能配有衣帽間二層獨138多處挑空處理

細節(jié)的使用價值入口處設置大氣的玄關餐廳挑空項目名稱餐廳挑空面積(m2)優(yōu)山美地b3戶型14納帕溪谷SF戶型15水印長灘2N戶型18水印長灘2SA戶型20多處挑空處理

細節(jié)的使用價值入口處設置大氣的玄關餐廳139大面積、落地采光窗

細節(jié)的使用價值例如優(yōu)山美地B3區(qū)業(yè)主認為現居別墅的各個房間的窗戶均偏小，特別是客廳和主臥室?？蛻粽J為在目前保溫技術相當成熟的情況下，應盡可能保證每個房間均有大面積的、可向外觀景的窗戶，這應該是別墅不同于普通住宅最為關鍵之處。起居室采光落地窗起居室采光落地窗將客廳朝向前院、家庭室朝向后院、餐廳朝向側院，多使用落地窗以保障采光和觀景效果，但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時注意私密性。“臨綠化帶