成都新天地商業(yè)全程運(yùn)營(yíng)提案

錦江·

新天地

商業(yè)全程運(yùn)營(yíng)提案中國(guó)（成都）斯寶特房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司

保留所有版權(quán)AllRightsReserved內(nèi)部資料敬請(qǐng)保密服務(wù)大綱：全程營(yíng)銷推廣全程推廣包裝系統(tǒng)設(shè)計(jì)全程商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃實(shí)施全程商家招商服務(wù)執(zhí)行全程商業(yè)管理運(yùn)行本案整體戰(zhàn)略規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)（中國(guó)·成都）斯寶特地產(chǎn)營(yíng)銷+(中國(guó).成都)英邦不動(dòng)產(chǎn)（戰(zhàn)略構(gòu)思及體系建設(shè)）整體營(yíng)銷機(jī)構(gòu)（執(zhí)行）整體招商及商管、物管機(jī)構(gòu)（執(zhí)行）斯寶特營(yíng)銷英邦百貨英邦不動(dòng)產(chǎn)英邦物業(yè)

在今天，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)較量已經(jīng)發(fā)展成為一種專業(yè)服務(wù)力量的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)的沿街為市的商業(yè)形態(tài)，今天已經(jīng)過(guò)時(shí)。也就是說(shuō)，什么都可以經(jīng)營(yíng)的商業(yè)形態(tài)，也就是什么都可能死亡的商業(yè)形態(tài)。

我方對(duì)本項(xiàng)目的解決之道

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建立核心定位理念支撐的商業(yè)形態(tài)，并通過(guò)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)根據(jù)階段性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變化調(diào)整不同的業(yè)態(tài)來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的變化，才能讓商家發(fā)展起來(lái)，讓投資者輕松賺錢，從而建立和維護(hù)整體商業(yè)的品牌價(jià)值.本項(xiàng)目我方建議項(xiàng)目名:沙河外灘沙河旺角商業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)方向目的:一方面來(lái)保證投資者的投資利益另一方面來(lái)強(qiáng)化整體商業(yè)環(huán)境長(zhǎng)期穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)能力奠定基礎(chǔ)保證目標(biāo)的手段:1、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：立足成都東門，將本項(xiàng)目打造成“城東沙河核心商業(yè)版塊”。

2、版塊唯一性：創(chuàng)建打造具有第一品牌路線的商業(yè)文化中心?！诔啥悸氏韧瞥觥俺菛|外灘文化中心”.3、業(yè)態(tài)可塑性：在整體業(yè)態(tài)規(guī)劃與后期經(jīng)營(yíng)中，根據(jù)不同的市場(chǎng)價(jià)值功能由專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司作出階段性的業(yè)態(tài)調(diào)整。本項(xiàng)目重要營(yíng)銷背景背景1：本項(xiàng)目是嘉祥地產(chǎn)大型商業(yè)之作背景2：商業(yè)部分肩負(fù)本項(xiàng)目的贏利重點(diǎn)背景3：本項(xiàng)目是該片區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)全現(xiàn)房第一盤,背景4：本區(qū)域商業(yè)發(fā)展剛起步背景5:成都整體的商鋪投資回歸理性背景6：“城東中產(chǎn)”概念及資源整合的深遠(yuǎn)意義背景7:臨街二樓存在規(guī)劃設(shè)計(jì)缺陷\本項(xiàng)目住宅已交房近一年、商業(yè)的銷售僅5000平米背景8：斯寶特眾多的投資客資源股票的牛市對(duì)本屬于投資的商業(yè)地產(chǎn)是一大沖擊重要營(yíng)銷命題命題1：“商”與“鋪”的關(guān)系

---------進(jìn)駐商戶是否有持久市場(chǎng)生命力將是商鋪產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷的重要前提

命題2：招商時(shí)機(jī)的選定

------------如何制訂“頭羊突破”策略尤為關(guān)鍵命題3：商鋪產(chǎn)權(quán)銷售時(shí)機(jī)的選定

------------商業(yè)開業(yè)是商鋪銷售的終接命題4：商業(yè)經(jīng)營(yíng)推廣對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升

-------------“經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值！”是商業(yè)地產(chǎn)根本價(jià)值規(guī)律

項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣方案第一卷：

第一部分

第一部分內(nèi)容綱要一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)體系二、項(xiàng)目銷售模式定位體系三、項(xiàng)目品牌推廣定位體系四、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略體系一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)體系銷售售周周期期：：2007年7月----2008年8月底底市場(chǎng)場(chǎng)目目標(biāo)標(biāo):為企企業(yè)業(yè)塑塑造造絕絕佳佳的的品品牌牌影影響響力力及及一一定定的的品品牌牌號(hào)號(hào)召召力力，，打打破破現(xiàn)現(xiàn)有有商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)的的冰冰封封期期，，率率先先推推出出項(xiàng)項(xiàng)目目后后續(xù)續(xù)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的的商商鋪鋪專專業(yè)業(yè)管管理理運(yùn)運(yùn)行行模模式式，，牽牽動(dòng)動(dòng)市市場(chǎng)場(chǎng)。。創(chuàng)創(chuàng)建建獨(dú)獨(dú)有有的的商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)行行模模式式，，回回避避市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有有問(wèn)問(wèn)題題商商鋪鋪的的不不良良局局面面，，重重新新塑塑造造投投資資者者對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的信信心心。。銷售售目目標(biāo)標(biāo):

時(shí)間內(nèi)容銷售準(zhǔn)備期（2007年6月）認(rèn)籌階段（2007年7月-9月）公開發(fā)售強(qiáng)銷期（2007年10月）持續(xù)熱銷階段（2007年11月-12月）持續(xù)熱銷階段（2007年11月-12月）尾盤階段（2008年4月后）銷售目標(biāo)銷售率15%銷售面積約3750平米銷售率累30%累計(jì)銷售面積約7500平米銷售率累計(jì)50%累積銷售面積約12500平米銷售率累75%累計(jì)銷售面積18750平米累計(jì)銷售9022500平米二、、項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售模模式式體體系系在本本項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施———托管管式式商商鋪鋪模模式式??！三大大條條件件：：1）認(rèn)認(rèn)可可物物業(yè)業(yè)本本身身將將來(lái)來(lái)的的價(jià)價(jià)值值；；2）了了解解、、認(rèn)認(rèn)可可托托管管式式投投資資的的方方式式與與操操作作者者；；3）對(duì)對(duì)主主力力店店?duì)I營(yíng)運(yùn)運(yùn)商商有有信信心心，，認(rèn)認(rèn)可可其其對(duì)對(duì)整整個(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的影影響響力力和和帶帶動(dòng)動(dòng)性性；；1）深深度度挖挖掘掘提提升升物物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值；；2）用用有有力力的的商商業(yè)業(yè)概概念念、、主主力力店店品品牌牌效效應(yīng)應(yīng);3）傳傳播播投投資資模模式式理理念念，，化化不不利利為為有有利利。。釋釋放放投投資資熱熱情情；；4）為為客客戶戶推推出出托托管管模模式式的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，安安全全，，穩(wěn)穩(wěn)定定。。為確保上述四四個(gè)方面的成成立，我們必必須確保的、、最重要的就就是——產(chǎn)權(quán)權(quán)！托管商鋪運(yùn)營(yíng)營(yíng)成功法則短時(shí)間的實(shí)行行經(jīng)營(yíng)權(quán)托管管。有穩(wěn)定的品牌牌實(shí)力商家做做強(qiáng)有力支撐撐，委托有經(jīng)經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)豐富富商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的的經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)公司和營(yíng)營(yíng)運(yùn)商、各品品牌商家合作作，利用其先先進(jìn)管理保證證投資者獲得得穩(wěn)定的回報(bào)報(bào)。獨(dú)立產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式示意---低風(fēng)險(xiǎn)、高收收益。即買即返租金金回報(bào)，是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投資的主主要原動(dòng)力。。一個(gè)可信的投投資方向和投投資載體，才才能吸引投資資者及消費(fèi)者者。產(chǎn)權(quán)魅力商鋪買賣開發(fā)商租賃方商鋪?zhàn)赓U商業(yè)管理公司商鋪?zhàn)赓U小業(yè)主可代交月供按揭銀行委托管理交月供辦理按揭租金代收托管商業(yè)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)圖三、項(xiàng)目品牌定位位體系項(xiàng)目定位特色色：——打造“成都沙沙河外灘休閑閑文化特區(qū)””！核心表現(xiàn)：“沙河外灘灘”(沙河旺角）概概念的提出，，是以休閑/娛樂(lè)，加部分分特色經(jīng)濟(jì)為為基礎(chǔ)，晝、、夜商業(yè)形態(tài)態(tài)為主體，與與即將出現(xiàn)的的萬(wàn)達(dá)商業(yè),或乃至成都市市夜生活文化化形成互補(bǔ)的的關(guān)系,提供一站式服服務(wù)，發(fā)展為為特色經(jīng)濟(jì)。。項(xiàng)目生活方式式表現(xiàn):特色經(jīng)濟(jì)消費(fèi)據(jù)點(diǎn)（以特色經(jīng)濟(jì)為特征）社區(qū)經(jīng)濟(jì)（以白天為主要營(yíng)業(yè)時(shí)間）“外灘“概念生活方式娛樂(lè)派經(jīng)濟(jì)（夜生活為主體）理念的特點(diǎn)：：倡導(dǎo)一種全新新的生活方式式，“全情工工作，休閑生生活”2適合休閑派經(jīng)經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)特特點(diǎn)和消費(fèi)心心理；3吃喝玩樂(lè)一應(yīng)應(yīng)俱全，享受受一站式消費(fèi)費(fèi)”，制造成成都城東市休休閑生活前沿沿領(lǐng)地其表現(xiàn):在沙河外灘,給了人們一個(gè)個(gè)不歸家的理理由,在風(fēng)情熏得人人欲醉的酒吧吧釋放都市的的壓力,商務(wù)的繁雜;午夜的12點(diǎn)仍能在美食食街找到一家家風(fēng)味菜館,讓唇齒充分享享受活色生香香的快感,讓胃得到溫暖暖的安撫,精致格調(diào)的小小店轉(zhuǎn)動(dòng)著個(gè)個(gè)性的魔方,誘惑深夜不睡睡的紅男綠女女.其情也醇,其意也濃,白天與夜晚到到處彌散著各各種美麗的心心情,以及從不缺席席的都市情調(diào)調(diào).本案營(yíng)銷理念念的市場(chǎng)環(huán)境境表現(xiàn)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)+社區(qū)經(jīng)濟(jì)+教育文化經(jīng)濟(jì)濟(jì)+特色經(jīng)濟(jì)＋校校園經(jīng)濟(jì)城東成人與兒童娛樂(lè)餐飲四大高校幾大社區(qū)我們提出“沙沙河外灘”的的目的給投資者一個(gè)個(gè)實(shí)實(shí)在在的的購(gòu)買理由——投資外灘產(chǎn)業(yè)業(yè)；給消費(fèi)者一個(gè)個(gè)明確的服務(wù)務(wù)——經(jīng)營(yíng)外灘產(chǎn)業(yè)業(yè)；給市場(chǎng)一個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)時(shí)時(shí)尚生活方式式——生活在“外灘灘經(jīng)濟(jì)文化””的環(huán)境中。。通俗的講，讓讓投資者對(duì)本本案的營(yíng)業(yè)特特色立刻產(chǎn)生生濃厚的興趣趣，滿足他們們的投資欲望望。外灘概念經(jīng)濟(jì)濟(jì)文化特區(qū)，，明確項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)特色，滿滿足投資者、、經(jīng)營(yíng)者、終終端消費(fèi)者三三方利益需求求，引導(dǎo)整個(gè)個(gè)項(xiàng)目存在的的意義和價(jià)值值。將項(xiàng)目商業(yè)的的營(yíng)銷方向定定位在：即:城南有紫荊，，城西有雙楠，，城東就有成仁仁讓城東投資資資金流向核心心板打造“城東沙沙河核心商業(yè)業(yè)文化娛樂(lè)板板塊，與萬(wàn)達(dá)達(dá)在產(chǎn)業(yè)鏈條條形成差異互互補(bǔ)”四、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣廣策略一、整體產(chǎn)品定位位產(chǎn)品定位：商業(yè)功能形象定位：在成都，創(chuàng)建建具有外灘文文化特色的特特色經(jīng)濟(jì)板塊塊。功能特征：集娛樂(lè)、休閑閑、旅游、購(gòu)購(gòu)物、文文化、教育育、生活于于一體的區(qū)域域性綜合性商商業(yè)中心。4市場(chǎng)定位：滿足周邊30萬(wàn)消費(fèi)者的需需求5價(jià)值定位：投資回報(bào)穩(wěn)定定、安全二、目標(biāo)客戶戶群定位分析析1、自營(yíng)型客戶：：約占20%-30%比例，面積約約7000平方米2、投資型客戶：：約占70%-80%比例，面積約約18000平方米3、客戶類型匯匯總分析1、開發(fā)商的忠實(shí)實(shí)跟隨者（主主要以住宅客客會(huì)會(huì)員為主主）2、有一定資金實(shí)實(shí)力的專業(yè)投投資人士3、政府公務(wù)員、、事業(yè)單位員員工4、城東工業(yè)基地地等周邊高新新技術(shù)企業(yè)高高收入群體5、本地其有投資資能力的村民民及個(gè)體經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶6、其他城市投資資聯(lián)盟(浙江,西藏等民間團(tuán)團(tuán)體)7、斯寶特的長(zhǎng)年年積累眾多的的投資客4、投資心態(tài)分析析1、較為熟悉城城東周邊環(huán)境境2、較注重投資資風(fēng)險(xiǎn)，看重重品牌實(shí)力3、之前可能投投資嘉祥開發(fā)發(fā)物業(yè)，從中中獲得較大投投資收益4、看好片區(qū)整整體升值潛力力5、對(duì)本項(xiàng)目商商業(yè)的整體規(guī)規(guī)劃非常認(rèn)同同五、項(xiàng)目推廣廣渠道策略重要的營(yíng)銷售售渠道：重要通路1：嘉祥各社區(qū)客客戶資源重要通路2：大型戶外廣告告,樓市周刊平臺(tái)臺(tái)重要通路3：新聞推廣及適適當(dāng)?shù)膱?bào)紙廣廣告配合重要通路4：老客戶介紹新新客戶其它通路：5、采用直銷手手法低成本鎖鎖定周邊目標(biāo)標(biāo)客戶資源，，尤其是富裕裕的村民。6、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷7、路過(guò)客戶8、電臺(tái)廣告，，與電臺(tái)聯(lián)手手舉辦“音樂(lè)樂(lè)創(chuàng)富自駕游游”現(xiàn)場(chǎng)直播播9、斯寶特創(chuàng)富富俱樂(lè)部的客客戶資源六、項(xiàng)目推廣廣策略流程要點(diǎn)：炒熱概念、吸吸引關(guān)注、引引導(dǎo)消費(fèi)、引引爆購(gòu)買(一)、全程核心推推廣策略——采用整合營(yíng)銷銷傳播的手法法，統(tǒng)一性。。——傳播的主要力力量放在對(duì)投投資、盈利概概念以及信心心保證的大力渲染染。(二)整體推廣計(jì)劃劃概要:確定銷售模式式、營(yíng)銷策略略及營(yíng)銷計(jì)劃劃------------------2007年6月上旬完備銷售物料料及法律文件件---------------------------------2007年6月下旬VIP優(yōu)先登記認(rèn)籌籌-------------------------------------------2007年8月-10月城東商業(yè)發(fā)展展研討會(huì)---------------------------------------2007年9月-10月商業(yè)銷售解籌籌并公開發(fā)售售---------------------------------2007年10月商業(yè)銷售基本本結(jié)束，進(jìn)入入尾盤階段---------------------2008年4月四階段推廣主主要內(nèi)容:1、銷售準(zhǔn)備期期時(shí)間:2007年6月---7月媒體推廣：本本階段以項(xiàng)目目的信息滲透透為主，引起起市場(chǎng)注意推廣手段:7月份以新聞報(bào)報(bào)道的形式結(jié)結(jié)合招商進(jìn)度度在主流媒體體上報(bào)道整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的信息息；積累認(rèn)認(rèn)籌客戶，銷售工作：本本階段主要進(jìn)進(jìn)行銷售前的的準(zhǔn)備工作2、認(rèn)籌階段時(shí)間:2007年8月---9月媒體宣傳：本階段在主流流媒體的報(bào)道道相應(yīng)增加；；本階段可以以發(fā)布認(rèn)籌信信息；城東新天地商商業(yè)地產(chǎn)暨城城東商業(yè)發(fā)展展研討會(huì)嘉祥祥開啟“社區(qū)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)新模式”新新聞發(fā)布會(huì);通過(guò)客戶的信信息發(fā)饋為銷銷售策略進(jìn)一一步完善提供供市場(chǎng)依據(jù)銷售工作：充充分啟動(dòng)住宅宅資源；3、公開發(fā)售強(qiáng)銷銷期時(shí)間（2007年10月）媒體宣傳：加強(qiáng)媒體廣告告，本階段主主要以硬性廣廣告和軟文報(bào)報(bào)道相結(jié)合的的形式廣告內(nèi)內(nèi)容以促銷信信息為主戶外外廣告發(fā)布信信息；在成都電臺(tái)發(fā)發(fā)布銷售廣告告；盛大的開盤儀儀式銷售工作：確保解籌成功功率；市場(chǎng)反反饋信息的有有效分析及策策略的及時(shí)調(diào)調(diào)整客戶資源源的有效利用用（老客戶帶帶新客戶的優(yōu)優(yōu)惠措施實(shí)施施）啟動(dòng)四川重點(diǎn)點(diǎn)二級(jí)市場(chǎng)投投資客；活動(dòng)營(yíng)銷：盛大的開盤盤儀式4、持續(xù)熱銷階階段時(shí)間間:2007年11月-12月媒體宣傳：本階段銷售進(jìn)進(jìn)入持續(xù)熱銷銷期，通過(guò)硬硬性廣告和軟軟文推廣進(jìn)一一步強(qiáng)化本項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)地地位軟文主要要以“熱銷解解讀”的形式式，從項(xiàng)目的的幾大賣點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行分析；在在宣傳中延續(xù)續(xù)項(xiàng)目的銷售售信息；延續(xù)續(xù)用電臺(tái)的銷銷售廣告；銷售工作：有效啟動(dòng)老客客戶帶新客戶戶優(yōu)惠措施；；通過(guò)促銷活活動(dòng)進(jìn)一步刺刺激銷售工作作的快速開展展；活動(dòng)營(yíng)銷:組織投資團(tuán)““社區(qū)商業(yè)新新模式”二級(jí)級(jí)城市推介會(huì)會(huì)系列風(fēng)情商商業(yè)街文化活活動(dòng)(三)、總體促銷策策略復(fù)合商業(yè)營(yíng)銷銷模式、品牌牌營(yíng)銷、文化化營(yíng)銷、社區(qū)區(qū)文化和商業(yè)業(yè)互動(dòng)、新／／老城區(qū)營(yíng)銷銷手法、特許許經(jīng)營(yíng)加盟、、商鋪拍賣、、經(jīng)濟(jì)適用鋪鋪模式、跨行行業(yè)聯(lián)盟營(yíng)銷銷、投資銀行行新概念模式式、先經(jīng)營(yíng)后后銷售、借““勢(shì)”破竹、、化整為零、、經(jīng)營(yíng)式商鋪鋪營(yíng)銷。(四)價(jià)格策略1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至至以震撼價(jià)入入市，以優(yōu)質(zhì)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象象打入市場(chǎng)，，搶占人份額額，獲得市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注，聚集集人氣。實(shí)踐踐證明，這種種策略是最為為保險(xiǎn)而且容容易造成樓盤盤熱銷效果的的方法。2）“特價(jià)單位””策略：以部分位置極極差且面積較較大的鋪面以以最低起價(jià)出出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造造成熱銷、搶搶購(gòu)場(chǎng)面。3）消化風(fēng)險(xiǎn)單單位促銷策略略：在一定階段對(duì)對(duì)質(zhì)素較差的的單位制定一一套促銷方法法，以低價(jià)限限時(shí)、限量的的形式轟動(dòng)推推出，達(dá)到暢暢銷的目的。。最終價(jià)格可根根據(jù)項(xiàng)目成本本因素和市場(chǎng)場(chǎng)供求因素確確定。根據(jù)商業(yè)價(jià)值差價(jià)價(jià)、樓層差價(jià)價(jià)、邊間差價(jià)價(jià)、面積差價(jià)價(jià)、視野差價(jià)價(jià)、及口岸差差異等因素來(lái)決定定銷售價(jià)格，，以獲取利潤(rùn)潤(rùn)、回籠投資資資金為定價(jià)價(jià)目標(biāo)，完成成整個(gè)項(xiàng)目的的營(yíng)銷推廣策策略,具體價(jià)格體系系（本處暫略略）。整體商業(yè)規(guī)劃劃管理方案第二部分第二部分整體體商業(yè)規(guī)劃管管理方案一、整體業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃執(zhí)行系系統(tǒng)二、項(xiàng)目整體招商商策略體系三、項(xiàng)目商管實(shí)施施方案四、英邦不動(dòng)產(chǎn)管管理組織圖整體業(yè)態(tài)規(guī)劃劃執(zhí)行系統(tǒng)“外灘”項(xiàng)目商商業(yè)布局規(guī)劃劃建議(如下圖)市場(chǎng)功能：1，特色吃喝玩玩樂(lè)！2，休閑，泡吧吧文化！3，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)與與區(qū)域特色經(jīng)經(jīng)濟(jì)的有效整整合。業(yè)態(tài)整合：1,特色餐飲；2，特色休閑;3,特色“吧”文文化產(chǎn)業(yè)；4，特色百貨;5,社區(qū)生活配套套制造與消費(fèi)欲欲望1外灘————川西走廊區(qū)區(qū)位：沿河川川西建筑主主題定位：外外灘——(河畔美食之都都)功能定位位：“餐飲娛樂(lè)”文化特色街區(qū)區(qū)1-8的道路入口建建造一個(gè)川西西文的大大牌坊,路鋪上青青石石板,可以打造為錦錦里風(fēng)格)客戶群定位：：“餐飲，娛樂(lè)，，休閑”行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者者、投資者消費(fèi)群定位：城東區(qū)內(nèi)的的公務(wù)員、收收入較為穩(wěn)定定的時(shí)尚中青青年人檔次定位位：健康、時(shí)尚、、特色的中檔檔消費(fèi)、高檔檔享受服務(wù)定位位：堅(jiān)持“消費(fèi)者是上帝帝”的服務(wù)原則，，樹立四星級(jí)級(jí)設(shè)施目標(biāo)定位位：打造城東特色色消費(fèi)文化街街區(qū)。2“外灘——時(shí)尚空間”項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位位區(qū)位位：1—2,2---1,3--1的沿街商業(yè)主主題定位：：外灘——時(shí)尚空間功能定位：為為城東主主力消費(fèi)群體體提供時(shí)尚消消費(fèi)基地。業(yè)業(yè)態(tài)劃分：：品牌家家居飾品，時(shí)時(shí)尚品牌服飾飾，時(shí)尚文化化空間（網(wǎng)吧吧，美體美容容中心等）檔檔次定位：：提供健康、、時(shí)尚、的服服務(wù)配套項(xiàng)目目以及特色商商品。

服務(wù)務(wù)定位：為為周邊以及全全城區(qū)的休閑閑派，時(shí)尚派派人士創(chuàng)造時(shí)時(shí)尚元素經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)。3“外灘----名店坊”項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位位區(qū)位：1---7,2—2部分地塊主主題定位：外灘——名店坊功能定位：為為周邊的消費(fèi)費(fèi)群體提供特特色的、知名名的商品，以以滿足大眾的的購(gòu)物消費(fèi)需需求。

客戶戶群定位：知知名品牌以及及特色商品的的經(jīng)銷商、投投資者。消消費(fèi)群定位：：周邊的居民民、公務(wù)員以以及來(lái)政府相相關(guān)部門辦事事的外來(lái)消費(fèi)費(fèi)者。

檔次次定位：銷售售的商品檔次次定位為國(guó)內(nèi)內(nèi)、國(guó)際知名名品牌或地方方特色產(chǎn)品。。

服務(wù)定位位：熱情、耐耐心、細(xì)心的的為消費(fèi)者服服務(wù)，堅(jiān)持“消費(fèi)者是上帝帝”的服務(wù)原則。。

目標(biāo)定位位：打造城東東第一個(gè)高檔檔商品銷售區(qū)區(qū)。4“外灘----休閑館”項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位位區(qū)位：1—7,2---2部分地塊主主題定位：外灘——休閑館(維也納風(fēng)情街街)功能定位：集集“快餐、休閑、、美體”為一體的休閑閑娛樂(lè)區(qū)。客客戶群定位位：經(jīng)營(yíng)者、、投資者。消消費(fèi)群定位位：城東城區(qū)區(qū)的時(shí)尚女士士、常住居民民、公務(wù)員，，廣場(chǎng)上的休休閑人群。檔檔次定位：：中低檔消費(fèi)費(fèi)、高檔享受受。

服務(wù)定定位：堅(jiān)守“消費(fèi)者是上帝帝”的服務(wù)原則，，樹立四星級(jí)級(jí)設(shè)施，五星星級(jí)服務(wù)的公公眾形象。目目標(biāo)定位：：打造城東“第一休閑區(qū)”的區(qū)域品牌。。5、“外灘-----文化館”項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位位1)區(qū)位：：3---6地塊與2--12地塊部分。2)主題定位：“外灘-----文化館”3)功能定位：為為兒童、、青少年提供供娛樂(lè)、消費(fèi)費(fèi)的場(chǎng)所.

4)客戶群定位：：為兒童、青青少年提供服服務(wù)及商品的的經(jīng)營(yíng)者、投投資者5)消費(fèi)群定位：：城東的兒童童、青少年以以及兒童、青青少年的父母母6)檔次定位：提提供健康康、時(shí)尚、安安全的兒童、、青少年服務(wù)務(wù)項(xiàng)目以及及特色商品。。7)服務(wù)定位：為為周邊邊以及全城區(qū)區(qū)的兒童、青青少年提供健健康、熱情、、細(xì)致的服服務(wù)。8)目標(biāo)定位：打打造城東東第一個(gè)專為為兒童、青少少年提供健康康服務(wù)及娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所的休閑閑娛樂(lè)街區(qū)。。項(xiàng)目整體招商商策略體系一、招商手段實(shí)施施在整體策略上上，實(shí)施：1、以品牌價(jià)值值策略(大壓小)，2、放水養(yǎng)魚策策略3、“倒計(jì)時(shí)免免租”的策略略4、行業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)區(qū)域整體招商商——以大商家壓小小商家，以免免租期來(lái)保證證高的單位租租金的策略，，來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目目的后期銷售售利益！二、租金定位由于本項(xiàng)目商商業(yè)處于商業(yè)業(yè)開發(fā)的初級(jí)級(jí)階段前三年整體租租金水平確定定在回報(bào)率達(dá)達(dá)到6%.主力\次主力商家簽簽約年限在5年或以上,如5年以上則租金金遞增率每年年在6%以上小商戶簽約年年限控制在3年或以上,以上每年按5%以上遞增主力或次主力力商家面積較較大,租金區(qū)域的商商鋪?zhàn)饨饍r(jià)取取勻值免租優(yōu)惠期:6個(gè)月-12個(gè)月裝修期:2-3個(gè)月租金交納原則則按:小商戶一次性性交納6個(gè)月或1年\主.次主力商家按按一次性交納納3個(gè)月至1年定金按照該鋪鋪?zhàn)饨鸬氖自略伦饨饠?shù)額交交納,開業(yè)后定金自自動(dòng)專為租金金保證金:小商戶交納5元/平方/戶.主.次主力商家按按照該鋪?zhàn)饨鸾鸬氖自伦饨鸾饠?shù)額交納.三、對(duì)主力店店或者主題店店嚴(yán)格的商戶戶資質(zhì)審核策策略(以餐飲為例)1、品牌選擇：歷歷經(jīng)市場(chǎng)洗禮禮、具有多年年?duì)I業(yè)歷史的的、具有很強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)生命力力的品牌餐飲飲2、菜系出品及及經(jīng)營(yíng)特色：：完整的美食食產(chǎn)品線，多多元化、全方方位的美食體體驗(yàn)3、人均消費(fèi)：：多層次消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)，滿足足多元化的消消費(fèi)需求4、裝修品位：：打造一個(gè)集集“美味體驗(yàn)驗(yàn)、審美體驗(yàn)驗(yàn)、文化體驗(yàn)驗(yàn)”于一體的的“體驗(yàn)式美美食之地”四、重要招商商促銷策略概概要1、沙河外灘--------主力商家簽約約儀式成仁片區(qū)—城東商業(yè)發(fā)展展研討會(huì)2、充分整合第第三方資源，，與成都報(bào)業(yè)業(yè)集團(tuán)、協(xié)會(huì)會(huì)、電臺(tái)“美美味樂(lè)翻天天”聯(lián)聯(lián)合舉辦“成成都著名品牌牌餐飲評(píng)選””等活動(dòng)3、舉辦“會(huì)員員有獎(jiǎng)推薦商商戶”活動(dòng)4、在成都主流流媒體美食、、娛樂(lè)版冠名名5、舉辦一系列列風(fēng)情的促銷銷活動(dòng)五、招商流程項(xiàng)目商管實(shí)實(shí)施方案具體實(shí)施為為：街店聯(lián)盟創(chuàng)造良好營(yíng)營(yíng)商環(huán)境設(shè)立商業(yè)服服務(wù)中心，，統(tǒng)一規(guī)劃劃、統(tǒng)一招招商、統(tǒng)一一管理統(tǒng)一宣傳，，統(tǒng)一推廣廣，打造整整體商業(yè)品品牌路線，，創(chuàng)建后續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)穩(wěn)定性，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性。商業(yè)服務(wù)中中心工作開開展基本要要求1、業(yè)態(tài)專業(yè)業(yè)化2、設(shè)計(jì)統(tǒng)一一化3、環(huán)境休閑閑化4、服務(wù)特色色化5、管理精細(xì)細(xì)化英邦不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)管理組織織圖商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)處商場(chǎng)管理物業(yè)管理商場(chǎng)服務(wù)部部企劃部招商部資源部總經(jīng)理項(xiàng)目籌備處處商業(yè)資訊處處財(cái)務(wù)部：英邦不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)管理組組織圖注：以上各各崗位人數(shù)數(shù)為平均總總面積為5000平方米商場(chǎng)場(chǎng)所需正式式員工人數(shù)數(shù)，根據(jù)商商業(yè)賣場(chǎng)的的規(guī)模大小小來(lái)調(diào)整所所需的人員員配置。英邦不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)營(yíng)運(yùn)運(yùn)處管理規(guī)規(guī)定賣場(chǎng)LAYOUT程序商鋪招商程程序商場(chǎng)管理程程序企劃程序財(cái)務(wù)程序賣場(chǎng)市調(diào)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)既有賣場(chǎng)業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃業(yè)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)管理業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)保安業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)保潔業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)機(jī)電管管理業(yè)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)商家甄別作作業(yè)細(xì)則招商入位作作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)商鋪管理作作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)商家退位作作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)月度企劃案案作成標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)賣場(chǎng)文宣作作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)英邦不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)管理的目目標(biāo)及理念念我們的理念念：專業(yè)為您準(zhǔn)準(zhǔn)備專心為您服服務(wù)我們的使命命：服務(wù)商業(yè)地地產(chǎn)服務(wù)流通事事業(yè)縮減投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)保障投資利利益提升物業(yè)價(jià)價(jià)值我們的目標(biāo)標(biāo)：物業(yè)價(jià)值的的提升人性價(jià)值的的服務(wù)我們的精神神資源整合讓租戶賺錢錢回報(bào)投資者者快速卡位隨機(jī)應(yīng)變匯報(bào)結(jié)結(jié)束謝謝謝！9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。21:51:1621:51:1621:5112/11/20229:51:16PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2221:51:1621:51Dec-2211-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。21:51:1621:51:1621:51Sunday,December11,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。12月-2212月-2221:51:1621:51:16December11,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。11十二二月20229:51:16下下午21:51:1612月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月229:51下午午12月-2221:51December11,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/1121:51:1621:51:1611December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。9:51:16下午9:51下下午21:51:1612月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功?。?。。