合肥中辰商業(yè)綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略課件

中辰經(jīng)開區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目

項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（補(bǔ)充）謹(jǐn)呈：2008-10-22中辰經(jīng)開區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目

項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（補(bǔ)充）謹(jǐn)呈項(xiàng)目可利用土地減少40%，B地塊完全無法利用。A地塊可用面積：約14000平方米C地塊可用面積：約25000平方米D地塊可用面積：約14000平方米合計可用面積：約53000平方米城市高速鐵路確定從地塊中穿越，高鐵中心線兩側(cè)各退讓50米，退讓范圍內(nèi)不得修建建筑，因此將導(dǎo)致本項(xiàng)目可利用土地?fù)p失約40%（60畝）ABCD高壓線限制性條件變化2項(xiàng)目可利用土地減少40%，B地塊完全無法利用。城市高速鐵路確序號物業(yè)功能體量（M2）說明A辦公物業(yè)17000一棟18F小戶型寫字樓銷售酒店17000一棟18F特色酒店持有商務(wù)公寓12000一棟18F小戶型公寓銷售商業(yè)30000（地下7000）四層商業(yè)（地下一層）持有B經(jīng)濟(jì)型酒店6000100間客房標(biāo)準(zhǔn)持有C住宅120000住宅銷售商業(yè)6000社區(qū)商鋪銷售DLOFT公寓4800012層，5.3米挑高公寓銷售商業(yè)1000社區(qū)商鋪銷售E中央廣場15000A、C地塊間—地上停車場9000可停360-400輛—合計257000容積率2.73限制性條件的變化將使之前的定位發(fā)生變化，住宅的體量將大幅度縮減，商業(yè)的比例將大幅度提高定位調(diào)整定位調(diào)整的原則：保證商業(yè)可存活項(xiàng)目整體形象的提升提高土地利用率盡可能提升容積率定位調(diào)整要求3序號物業(yè)功能體量（M2）說明A辦公物業(yè)17000一棟18F小核心問題界定本報告主要解決以下核心問題Q1：作為內(nèi)街商業(yè)如何定位？Q2：怎樣體現(xiàn)項(xiàng)目的整體性和多樣性？Q3：如何充分利用土地，實(shí)現(xiàn)價值最大化？4核心問題界定本報告主要解決以下核心問題4報告思路內(nèi)街商業(yè)市場研究項(xiàng)目整體定位開發(fā)策略建議5報告思路內(nèi)街商業(yè)市場研究項(xiàng)目整體定位開發(fā)策略建議5內(nèi)街商業(yè)市場分析6內(nèi)街商業(yè)市場分析6內(nèi)街商業(yè)主要依靠整體性、經(jīng)營特色吸引人流，由于銷售困難通常采取持有或帶租約銷售沿街式商業(yè)內(nèi)街式商業(yè)經(jīng)營特色昭示性強(qiáng)，便于突出打造商業(yè)形象昭示性弱，需要依靠特色取勝人流吸引依靠自然人流和商家品牌吸引人流靠特色、品牌吸引人流店鋪特點(diǎn)相對獨(dú)立，相互干擾小聚集性強(qiáng)，互相依托可銷售性分割形式更靈活，便于銷售銷售難度大，銷售容易導(dǎo)致經(jīng)營困難規(guī)劃重點(diǎn)造型、廣告面特別注意人流動線設(shè)計常見業(yè)態(tài)百貨、超市、服飾、專賣店、餐飲等餐飲、休閑娛樂等7內(nèi)街商業(yè)主要依靠整體性、經(jīng)營特色吸引人流，由于銷售困難通常采元一柏莊（哈街）：規(guī)劃先進(jìn)，點(diǎn)線結(jié)合，通透性佳11幢LOFT，4000平方米一幢，每幢四層。主要為企業(yè)辦公物業(yè)。同時適合做大型餐飲與大型娛樂5萬平米商業(yè)用房組成的時尚商業(yè)街。定位為娛樂休閑一條街業(yè)態(tài)主要以酒吧，購物，餐飲為主一幢大型商業(yè)綜合樓，目前計劃大型超市入駐8元一柏莊（哈街）：規(guī)劃先進(jìn)，點(diǎn)線結(jié)合，通透性佳11幢LOF哈街：面積過大，銷售情況一般，招商由開發(fā)商全力參與，前景較好售價：9000元/平方米經(jīng)營模式：9年返租金銷售，每年按照市場年收益率8％的比例返還給客戶規(guī)模：面積劃分為60－4000平方米，優(yōu)勢：1，對于開發(fā)商：實(shí)現(xiàn)快速銷售，開發(fā)商可以在早期擁有資金進(jìn)行其他投資回報。2，對于業(yè)主：投資更有保障，在小業(yè)主投資渠道不夠豐富的情況下，此類商鋪投資既保證短期收益率，又保證長期收益率。3，對于項(xiàng)目：9年的統(tǒng)一規(guī)劃使用權(quán)，完全可以使開發(fā)商在很大權(quán)利范圍內(nèi)保證業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理與品質(zhì)的保證，最終保證整體商業(yè)的完美落幕劣勢：1，對于開發(fā)商：需要投入人力物力在此項(xiàng)目上，對于異地開發(fā)商來說不可取，但是元一為合肥本地開發(fā)商，故可避免此類問題9哈街：面積過大，銷售情況一般，招商由開發(fā)商全力參與，前景較好綠地海頓公館商業(yè)：小圍合，開敞空間，線性連接，滿城美食，饕餮大餐10綠地海頓公館商業(yè)：小圍合，開敞空間，線性連接，滿城美食，饕餮綠地饕界：銷售情況良好，招商經(jīng)營有困難售價：10000元/平方米經(jīng)營模式：設(shè)立招商部，在客戶購買后提供免費(fèi)售后服務(wù)，主要服務(wù)為：接待，聯(lián)系，提供相關(guān)咨詢，相當(dāng)于中介服務(wù)規(guī)模：50－200平方米，由于商鋪有三層高，故內(nèi)街與部分樓層高的商鋪招商還需等待時日優(yōu)勢：1，對于開發(fā)商：綠地作為外地開發(fā)商，可以在銷售早期給客戶以信心，促進(jìn)銷售。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，在后期，也不必為單一項(xiàng)目付出人力物力。2，對于消費(fèi)者：早期在商鋪招租的情況下，有專業(yè)人員負(fù)責(zé)接待，也省去一份麻煩。3，對于項(xiàng)目：開發(fā)商在一定權(quán)限內(nèi)可以進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配，可以在一定程度上保證項(xiàng)目的整體風(fēng)格定位。11綠地饕界：銷售情況良好，招商經(jīng)營有困難售價：10000元/金地國際城88街：產(chǎn)品規(guī)劃較早，率先采用騎廊形式連接內(nèi)街與外街首批推售商鋪第二批推售商鋪第三批推售商鋪馬鞍山南路北機(jī)動推售區(qū)域12金地國際城88街：產(chǎn)品規(guī)劃較早，率先采用騎廊形式連接內(nèi)金地88街：后期營銷包裝使銷售火爆，但后期經(jīng)營出現(xiàn)問題售價：20000-30000元/平方米經(jīng)營模式：3年返租金銷售，每年按照收益率8％的比例返還給客戶規(guī)模：面積劃分為60－200平方米優(yōu)勢：1，對于開發(fā)商：實(shí)現(xiàn)快速銷售，開發(fā)商可以在早期擁有資金進(jìn)行其他投資回報。2，對于業(yè)主：投資有部分保障，在小業(yè)主投資渠道不夠豐富的情況下，此類商鋪投資既保證短期收益率，又保證長期收益率。劣勢：1，三年返租金銷售使開發(fā)商招商帶來很大限制。HOPSCA國際街區(qū)13金地88街：后期營銷包裝使銷售火爆，但后期經(jīng)營出現(xiàn)問題售價：合肥內(nèi)街商業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了普遍的問題，人氣不足、業(yè)態(tài)失控、缺乏統(tǒng)一管理是導(dǎo)致出現(xiàn)這一情況的主要原因。對本項(xiàng)目而言，地段和地塊條件、周邊住宅支撐均不如以上項(xiàng)目的情況下，如只是簡單的定位為休閑娛樂餐飲等常規(guī)業(yè)態(tài)，則勢必前景堪憂。除了常規(guī)的內(nèi)街商業(yè)業(yè)態(tài)，我們還需要有一個核心業(yè)態(tài)（組成部分）來吸引客戶、支撐項(xiàng)目的整體形象，盤活所有的資源。14合肥內(nèi)街商業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了普遍的問題，人氣不足、業(yè)態(tài)失控、缺乏？吸引人流，提高消費(fèi)者在地塊內(nèi)的停留時間，最好能使其流連忘返能拉動其它物業(yè)（如酒店、辦公、商業(yè)）的需求能最大化利用高鐵退界線內(nèi)的土地能充分發(fā)揮地塊的優(yōu)勢，具備雄厚的群眾基礎(chǔ)15？吸引人流，提高消費(fèi)者在地塊內(nèi)的停留時間，最好能使其流連忘返符合企業(yè)需求和青年人喜愛的戶外運(yùn)動是本項(xiàng)目的突破方向“智勇大沖關(guān)”是湖南衛(wèi)視自主開發(fā)的一檔適合全民參與的群眾拓展競技節(jié)目，由于其具備了很好的趣味性、挑戰(zhàn)性、參與性、競爭性因此擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)，收視率居高不下，甚至拉動了長沙的旅游業(yè)。。。16符合企業(yè)需求和青年人喜愛的戶外運(yùn)動是本項(xiàng)目的突破方向“智勇大戶外拓展業(yè)市場分析17戶外拓展業(yè)市場分析17拓展訓(xùn)練(有時也稱為戶外拓展訓(xùn)練、野外拓展訓(xùn)練、拓展訓(xùn)練營、外展訓(xùn)練、冒險性學(xué)習(xí)法、戶外體驗(yàn)培訓(xùn))，它已經(jīng)成為提高溝通技巧、凝聚力、領(lǐng)導(dǎo)力、決策力、競爭力、人際信任和個人心理素質(zhì)培訓(xùn)中廣泛采用的技術(shù)。它所采用的方法就是將一群平時在一起工作的人集合起來，并將他們帶入一個戶外的環(huán)境或設(shè)施中進(jìn)行體驗(yàn)式、參與式訓(xùn)練。這些戶外環(huán)境和設(shè)施提供了一個與日常工作完全不同的場景，并且運(yùn)用多樣化的手段來滿足不同的參訓(xùn)者。拓展訓(xùn)練是什么拓展訓(xùn)練(有時也稱為戶外拓展訓(xùn)練、野外拓展訓(xùn)練、拓展訓(xùn)練營、拓展訓(xùn)練的起源與發(fā)展？拓展訓(xùn)練英文為OutwardDevelopment，意為一艘小船駛離平靜的港灣，義無反顧地投向未知的旅程，去迎接一次次挑戰(zhàn)，去戰(zhàn)勝一個個困難。這種訓(xùn)練起源于二戰(zhàn)期間的英國。當(dāng)時大西洋商務(wù)船隊(duì)屢遭德國人襲擊，許多年輕海員葬身海底。人們從生還者身上發(fā)現(xiàn)，他們并不一定都是體能最好的人，但卻都是求生意志最頑強(qiáng)的人。一些研究管理和組織行為的專家從這種訓(xùn)練方式中受到啟發(fā)。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，在當(dāng)時工業(yè)化的社會里，很多管理者、企業(yè)家也有著和那些年輕海員同樣的境遇。由于他們的心理素質(zhì)不夠良好，結(jié)果造成他們不能坦然面對來自競爭，來自生活和工作的挑戰(zhàn)和壓力。當(dāng)這些挑戰(zhàn)和壓力較大時，就導(dǎo)致了他們工作生活為行的錯位和變異。因此英國就很快出現(xiàn)了一所叫做OutwardBound的訓(xùn)練學(xué)校，這所學(xué)校利用戶外活動的形式，對管理者和企業(yè)家進(jìn)行了心理和管理兩方面的培訓(xùn)。近年來，拓展訓(xùn)練逐步走入外企和其它現(xiàn)代化企業(yè)的培訓(xùn)日程，成為這些企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，員工合作技巧等企業(yè)培訓(xùn)的主要途徑。于是拓展訓(xùn)練的獨(dú)特創(chuàng)意和訓(xùn)練方式逐漸被推廣開來，訓(xùn)練對象也由最初的海員擴(kuò)大到軍人、學(xué)生、工商業(yè)人員等各類群體。訓(xùn)練目標(biāo)也由單純的體能、生存訓(xùn)練擴(kuò)展到心理訓(xùn)練、人格訓(xùn)練、管理訓(xùn)練等。拓展訓(xùn)練的起源與發(fā)展？拓展訓(xùn)練英文為OutwardDeve釋放生活工作壓力，調(diào)節(jié)心理平衡。

認(rèn)識自身潛能，增強(qiáng)自信心。

提高自我控制能力，從容應(yīng)對壓力與挑戰(zhàn)。

強(qiáng)化探索精神與創(chuàng)新意識，培養(yǎng)進(jìn)取心。

學(xué)會更好地與他人進(jìn)溝通與協(xié)調(diào)，優(yōu)化人際環(huán)境。增強(qiáng)凝聚力：促進(jìn)內(nèi)部溝通，融洽團(tuán)隊(duì)關(guān)系；配合企業(yè)的理念教育與目標(biāo)教育，形成共同參與和共同意志；強(qiáng)化對員工的文化管理，實(shí)現(xiàn)精神激勵。

增強(qiáng)競爭力：樹立相互配合、支持的團(tuán)隊(duì)意識；激發(fā)創(chuàng)造進(jìn)取精神；促進(jìn)團(tuán)隊(duì)在障礙超越、危機(jī)處理、變化應(yīng)對等方面能力的提升。

變革與學(xué)習(xí)：針對參訓(xùn)單位特別要求設(shè)計的方案，能潛移默化地使員工認(rèn)識到“只有變是唯一的不變”，達(dá)成“變革與創(chuàng)新是最好的生存發(fā)展之道”的共識，并建立共同愿景，從而消除企業(yè)推行變革時的理念意識阻礙；同時，通過讓受訓(xùn)者深入體驗(yàn)組織學(xué)習(xí)與知識創(chuàng)新過程，從而有效地幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)建立學(xué)習(xí)型組織的目標(biāo)。拓展訓(xùn)練對企事業(yè)單位團(tuán)隊(duì)建設(shè)的意義拓展訓(xùn)練對團(tuán)隊(duì)成員個體的意義釋放生活工作壓力，調(diào)節(jié)心理平衡。

認(rèn)識自身潛能，增強(qiáng)自信心。行政部門醫(yī)院銀行國家政府機(jī)關(guān)大型跨國外資企業(yè)大型國有企業(yè)房地產(chǎn)目前，拓展培訓(xùn)的需求主要來自于大型跨國外資企業(yè)、國家政府機(jī)關(guān)、行政部門、銀行、醫(yī)院、房地產(chǎn)等大行業(yè)領(lǐng)域。中小型企業(yè)、私營企業(yè)的需求較少。大型國有企業(yè)、政府部門為了建立自然的溝通氣氛，打破隔閡，建立高效、深入的溝通；外資企業(yè)他們文化比較成功，需要讓員工更多的感悟文化，學(xué)習(xí)溝通的技巧，用更生動有趣的形式進(jìn)行團(tuán)隊(duì)的建設(shè)；民營企業(yè)大多注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)、高效團(tuán)隊(duì)溝通、企業(yè)文化培養(yǎng)、執(zhí)行力方面的培訓(xùn)；在校學(xué)生，醫(yī)院基層員工、超市基層員工等，主要是培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力與適當(dāng)?shù)膫€人挑戰(zhàn)與生存訓(xùn)練。行政部門醫(yī)院銀行國家政府機(jī)關(guān)大型跨國外資企業(yè)大型國有房地產(chǎn)目年齡在20—40歲的白領(lǐng)、管理層等是拓展培訓(xùn)的主要參與對象根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的統(tǒng)計，參加拓展培訓(xùn)的學(xué)員當(dāng)中：20歲學(xué)員，人數(shù)占到5％左右，這也說明在校學(xué)生參與拓展培訓(xùn)的比例還是很小的20－40歲的學(xué)員，人數(shù)占到68％左右，這中間大都是參加工作的白領(lǐng)、管理層、甚至是高層人員40歲以上的學(xué)員，這個比例在27％左右，這中間大部分是政府部門、黨政機(jī)關(guān)等的任職人員年齡在20—40歲的白領(lǐng)、管理層等是拓展培訓(xùn)的主要參與對象根從企業(yè)參與過的體驗(yàn)式培訓(xùn)活動調(diào)查中可知，傳統(tǒng)的拓展項(xiàng)目是體驗(yàn)式培訓(xùn)的主流數(shù)據(jù)來源:中人網(wǎng)關(guān)于體驗(yàn)式培訓(xùn)的調(diào)查水上拓展項(xiàng)目場地拓展項(xiàng)目室內(nèi)拓展項(xiàng)目野外拓展項(xiàng)目傳統(tǒng)拓展項(xiàng)目競技運(yùn)動項(xiàng)目運(yùn)動會、球類比賽等CS實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目野外山地CS場地CS從企業(yè)參與過的體驗(yàn)式培訓(xùn)活動調(diào)查中可知，傳統(tǒng)的拓展項(xiàng)目是體驗(yàn)拓展訓(xùn)練項(xiàng)目——本項(xiàng)目條件適合場地項(xiàng)目與室內(nèi)項(xiàng)目野外項(xiàng)目遠(yuǎn)足露營高空滑索登山攀巖傘翼滑翔水上項(xiàng)目游泳扎筏劃艇場地項(xiàng)目高空項(xiàng)目低空項(xiàng)目水上項(xiàng)目室內(nèi)項(xiàng)目室內(nèi)運(yùn)動圓桌游戲會議拓展訓(xùn)練項(xiàng)目——本項(xiàng)目條件適合場地項(xiàng)目與室內(nèi)項(xiàng)目野外項(xiàng)目遠(yuǎn)足拓展訓(xùn)練基地類型自然資源型拓展訓(xùn)練基地類型——從項(xiàng)目條件出發(fā)，本項(xiàng)目屬于非自然資源型拓展訓(xùn)練基地非自然資源型依托自然旅游區(qū)依托大型水資源區(qū)依托公園依托學(xué)校依托企業(yè)拓展訓(xùn)練基地類型自然資源型拓展訓(xùn)練基地類型——從項(xiàng)目條件出發(fā)傳統(tǒng)拓展高空機(jī)械項(xiàng)目序號設(shè)備名稱圖示序號設(shè)備名稱圖示序號設(shè)備名稱圖示1攀巖5相互依存9天梯2單杠6繩網(wǎng)10速滑速降3斷橋7空中蕩木橋11叢林繩橋4吊索橋8輪胎蕩橋網(wǎng)繩

12合力橋傳統(tǒng)拓展高空機(jī)械項(xiàng)目序號設(shè)備名稱圖示序號設(shè)備名稱圖示傳統(tǒng)拓展地面機(jī)械項(xiàng)目序號設(shè)備名稱圖示序號設(shè)備名稱圖示1畢業(yè)墻5孤島求生2背摔臺6蕩木橋3模擬電網(wǎng)7梅花樁4穿越沼澤8同心同行傳統(tǒng)拓展地面機(jī)械項(xiàng)目序號設(shè)備名稱圖示序號設(shè)備名稱圖示室內(nèi)拓展項(xiàng)目多米諾骨牌活動攀巖活動拓展展示殺人游戲活動室內(nèi)拓展項(xiàng)目多米諾骨牌活動攀巖活動拓展展示殺人游戲活動體驗(yàn)式培訓(xùn)（拓展培訓(xùn)）是中國的朝陽行業(yè)，隨著市場的細(xì)化及規(guī)范化，會有更多的企業(yè)和城市來分割省級市場蛋糕1995年2005年拓展培訓(xùn)行業(yè)引入到中國中國勞動保障部舉辦了全國首期戶外運(yùn)動領(lǐng)隊(duì)及拓展培訓(xùn)師專崗培訓(xùn)的會議。國家勞動部將根據(jù)培訓(xùn)情況給從業(yè)人員頒發(fā)崗位合格證書，《拓展培訓(xùn)師》和《戶外運(yùn)動領(lǐng)隊(duì)》專崗培訓(xùn)分初級、中級和高級3個級別，從業(yè)人員一律需持證上崗。

2008年據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)從事戶外運(yùn)動俱樂部及拓展培訓(xùn)的公司的就有1000多家，專職或兼職的從業(yè)人數(shù)萬余人，全國參加活動的人數(shù)上百萬人。

體驗(yàn)式培訓(xùn)拓展培訓(xùn)是培訓(xùn)市場的一支潛力股，以及越來越細(xì)分化的產(chǎn)品和服務(wù),以便滿足不同層次消費(fèi)者的需求。

行業(yè)迅速發(fā)展，十年時間在國家干預(yù)下逐漸規(guī)范化，但仍處于稚嫩期。……國內(nèi)城市中，北京、上海、以及東部沿海及大部分西部省會，只有數(shù)十家或更少的拓展訓(xùn)練公司在分割龐大的省級市場蛋糕。29體驗(yàn)式培訓(xùn)（拓展培訓(xùn)）是中國的朝陽行業(yè)，隨著市場的細(xì)化及規(guī)范目前上海，江蘇的拓展培訓(xùn)市場比較成熟，市場發(fā)展迅速代表城市公司代表主要客戶南京30家，人眾人，野羚羊等黨政機(jī)關(guān)，政府，大單位蘇州蒂姆，人眾人等分公司外企，臺企長三角經(jīng)濟(jì)圈武漢經(jīng)濟(jì)圈上海市場：現(xiàn)有體驗(yàn)式培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、拓展培訓(xùn)公司及合作公司有近200家。上海周邊2個小時的車程內(nèi)，有17個同類型的基地。從1999年進(jìn)入上海市場以來，從第一年的600人次參訓(xùn)，逐年翻番，到2003年已有近萬人參訓(xùn)，發(fā)展飛速。江蘇市場：江蘇拓展培訓(xùn)市場的發(fā)展處于全國前列，拓展培訓(xùn)機(jī)構(gòu)眾多，培訓(xùn)師資力量比較雄厚。上海體驗(yàn)式培訓(xùn)機(jī)構(gòu)分類項(xiàng)目內(nèi)容對場地要求每年參加人數(shù)價格.元/人/天以基地高空個人挑戰(zhàn)項(xiàng)目為主重視培訓(xùn)體驗(yàn)體驗(yàn)后分享要求高.項(xiàng)目要完善4萬人400－700以非基地的團(tuán)隊(duì)合作項(xiàng)目為主結(jié)合晚會、野營.強(qiáng)調(diào)建立和睦關(guān)系的概念對場地要求不高.靈活機(jī)動7萬人浮動大80-60030目前上海，江蘇的拓展培訓(xùn)市場比較成熟，市場發(fā)展迅速代表城市合肥培訓(xùn)市場剛剛起步，市場缺乏規(guī)范性，但仍擋不住合肥企業(yè)對體驗(yàn)式培訓(xùn)的需求，在合肥發(fā)展體驗(yàn)式培訓(xùn)有市場基礎(chǔ)2000年初，這種全新的培訓(xùn)模式進(jìn)入合肥，但由于上手簡單，許多冠之于培訓(xùn)的機(jī)構(gòu)簡單粗糙地復(fù)制幾個項(xiàng)目就草率搶占市場，缺乏科學(xué)性、規(guī)范性，直接導(dǎo)致企業(yè)界對拓展訓(xùn)練的看法越來越差。當(dāng)前缺乏領(lǐng)導(dǎo)品牌的合肥拓展訓(xùn)練培訓(xùn)市場魚龍混雜。雖然合肥的企業(yè)拓展處于起步階段，但拓展的魅力讓合肥的企業(yè)折腰。僅長城戶外俱樂部，每天都有人來電詢問，并且每個星期都安排企業(yè)進(jìn)行拓展訓(xùn)練。

市場現(xiàn)狀企業(yè)需求合肥企業(yè)代理拓展公司基地江淮汽車，合肥郵電學(xué)院，合肥科大恒星儒商偉略管理咨詢機(jī)構(gòu)（合肥）萬佛湖風(fēng)景區(qū)合肥客運(yùn)總公司人眾人人眾人南山湖基地日立電器，聯(lián)合利華野羚羊戶外拓展中心合肥萬佛湖風(fēng)景區(qū)企業(yè)競爭合肥本地的拓展公司比較小，一般都是些管理咨詢機(jī)構(gòu)，沒有自己的培訓(xùn)基地，不規(guī)范。培訓(xùn)業(yè)大戶人眾人，野羚羊，蒂姆等現(xiàn)在都已在合肥開設(shè)辦事處，這些專業(yè)大企業(yè)一般都有自己的培訓(xùn)基地，比較規(guī)范。31合肥培訓(xùn)市場剛剛起步，市場缺乏規(guī)范性，但仍擋不住合肥企業(yè)對體專家意見專家伍榮職務(wù)行遠(yuǎn)拓展公司經(jīng)理訪談日期2008-10-18專業(yè)建議地理位置：最好在郊區(qū)風(fēng)景區(qū)，如無該條件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利接待能力：住宿的協(xié)議價應(yīng)在120-140元/天之間，餐飲價應(yīng)在200-300元/桌，適當(dāng)布置少量高檔餐飲和住宿使用：協(xié)議拓展用地使用率一般在每月8天左右，人數(shù)在30-2000之間不等，多數(shù)情況是50-60人。一般是多個拓展企業(yè)共同使用一處場地，使用率一般在每月22天左右場地費(fèi)用：每場15元（一小區(qū)間）場地建筑成本：20-30萬，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)不同有所區(qū)別場地地質(zhì)要求：如果是砂硫?qū)觿t需要多深挖，粘土層就比較適合32專家意見專家伍榮職務(wù)行遠(yuǎn)拓展公司經(jīng)理訪談日期2008-10-專家意見專家優(yōu)程職務(wù)合肥優(yōu)程拓展公司經(jīng)理訪談日期2008-10-18專業(yè)建議地理位置：拓展基地離市區(qū)不應(yīng)超過3小時車程，十八崗就離市區(qū)過近，做拓展基地就要在打造一個封閉式環(huán)境方面下功夫接待能力：周邊一定要有能滿足300人左右的住宿餐飲條件使用：聯(lián)合利華、海爾等都是我們的客戶，合肥拓展公司多為小公司，內(nèi)部多有聯(lián)系，一般是共同使用一個拓展基地。在該地建設(shè)拓展基地就無普通拓展基地的旅游功能，純粹是為培訓(xùn)而做拓展訓(xùn)練，做的好會成為經(jīng)開區(qū)等企業(yè)定點(diǎn)培訓(xùn)基地。場地建筑成本：建筑成本不高，地塊不小于4畝即可，但如果想滿足酒店餐飲會議等設(shè)施需求則要建設(shè)大些33專家意見專家優(yōu)程職務(wù)合肥優(yōu)程拓展公司經(jīng)理訪談日期2008-1專家意見專家劉總職務(wù)仁眾拓展公司市場部經(jīng)理訪談日期2008-10-18專業(yè)建議地理位置：最好在郊區(qū)風(fēng)景區(qū)，如無該條件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利接待能力：住宿的協(xié)議價應(yīng)不超過150元/天，餐飲價應(yīng)在200-300元/桌，會議室要能夠容納300人，劇院式即可，無需課桌式會議室，至少要一大一小兩個會議室使用：合肥拓展業(yè)務(wù)起步較晚，本地拓展公司只有幾家，多為外地拓展公司兼營合肥業(yè)務(wù)，會把一些外地單位企業(yè)員工帶到合肥拓展，較好的拓展基地周末能達(dá)1000人，我們公司每天活動人數(shù)都上百人。運(yùn)營：拓展基地的安全問題較為突出，最好由一家較為成熟的拓展公司運(yùn)營，協(xié)調(diào)各拓展公司課程安排，做好拓展基地的推廣，以滿足酒店會議室等的使用。場地建筑成本：都較低，與建設(shè)公司打算滿足的酒店有關(guān)。34專家意見專家劉總職務(wù)仁眾拓展公司市場部經(jīng)理訪談日期2008-環(huán)境打造水景與坡地是必選項(xiàng)，可建設(shè)一些人文景觀；環(huán)境適當(dāng)封閉配套能滿足300人住宿協(xié)議價在120-140元/天的酒店，餐飲，能容納300人左右的會議室場地至少4畝，依據(jù)酒店餐飲能滿足的人數(shù)而定運(yùn)營組建或并購一家拓展公司做好基地的推廣及安全防范拓展基地必備條件—接待能力強(qiáng)、交通便利、場地安全除以上人員以外我們還訪談了福州摩爾、天地人、萬普等知名拓展公司專業(yè)人員，大家意見一致，認(rèn)為具有可行性，建設(shè)中需注意問題如下：35環(huán)境打造水景與坡地是必選項(xiàng)，可建設(shè)一些人文景觀；環(huán)境適當(dāng)封閉報告思路內(nèi)街商業(yè)市場研究項(xiàng)目整體定位開發(fā)策略建議36報告思路內(nèi)街商業(yè)市場研究項(xiàng)目整體定位開發(fā)策略建議36未來「城市」的

「城市符號」項(xiàng)目定位“合肥城市活力中心”——開啟經(jīng)開區(qū)城市化的領(lǐng)導(dǎo)者37未來「城市」的項(xiàng)目定位“合肥城市活力中心”——中辰●新天地——最時尚的活力生活體驗(yàn)場38中辰●新天地——38中辰新天地,一個從未在經(jīng)開區(qū)出現(xiàn)過的字眼,成了很多人生活和居住的坐標(biāo)之一,而這個詞之所以如此動人因?yàn)樗笳髦行牡纳?象征著時尚，象征著我們正與時代接軌個性是如此強(qiáng)有力地吸引著今日中國大都市里的時尚人群的標(biāo)簽意義一個區(qū)域的39中辰新天地,一個從未在經(jīng)開區(qū)出現(xiàn)過的字眼,成了很多人生活和營銷的是合肥明天，營造的是一種時尚生活方式城市，指的是城市中心集合了大量的商業(yè)、休閑、娛樂、酒店、辦公、居住設(shè)施的區(qū)域。合肥副中心集特色酒店、商業(yè)、辦公、LOFT公寓、戶外運(yùn)動場于一體的城市時尚活力體驗(yàn)中心40營銷的是合肥明天，營造的是一種時尚生活方式城市，指的是城市中本項(xiàng)目核心競爭力：七個一工程一個星級特色酒店城市時尚活力體驗(yàn)中心一組新型的LOFT公寓一個休閑娛樂主題的時尚、活力體驗(yàn)商業(yè)中心一個企業(yè)拓展基地一個專為小型企業(yè)設(shè)計的現(xiàn)代化寫字樓一個活力四射的中央公園一個特色餐飲美食街和休閑娛樂主力店41本項(xiàng)目核心競爭力：七個一工程一個星級特色酒店城市時尚活力體驗(yàn)平面布局示意地塊A是項(xiàng)目的形象標(biāo)桿，建議采取三棟主樓加滿鋪商業(yè)裙房的布局排布。地塊C處于項(xiàng)目的最北部，南向視野較好，出入動線較好，適合排布LOFT公寓和餐飲美食街。地塊D面積相對較小，受噪音影響較嚴(yán)重，建議排布拓展基地的室內(nèi)場館。高壓線入地后，現(xiàn)高壓走廊建議除排布適當(dāng)面積的停車場外，設(shè)置一中央綠地廣場。A地塊北側(cè)建議規(guī)劃一道路通向綠地和C地塊美食街，改善出入條件。ABCD高壓線LOFT公寓廣場、停車場拓展基地場館美食街商業(yè)、特色酒店、寫字樓、商務(wù)公寓新開道路戶外拓展場、大眾游樂園42平面布局示意地塊A是項(xiàng)目的形象標(biāo)桿，建議采取三棟主樓加滿鋪商4343一個星級特色酒店、一個專為小型企業(yè)設(shè)計的現(xiàn)代化寫字樓、一個休閑娛樂主題的時尚、活力體驗(yàn)商業(yè)中心

地塊物業(yè)功能體量（M2）說明A辦公物業(yè)17000一棟18F小戶型寫字樓銷售酒店17000一棟18F特色酒店持有商務(wù)公寓12000一棟18F小戶型公寓銷售商業(yè)30000（地下7000）四層商業(yè)（地下一層）大部分持有-1F4F設(shè)置電影城電玩城等娛樂項(xiàng)目1F為體驗(yàn)購物主力店2F為主力餐飲和特色餐飲1F2F3F4F-1F為中型超市、停車場3F為KTV和休閑餐飲44一個星級特色酒店、一個專為小型企業(yè)設(shè)計的現(xiàn)代化寫字樓、一個休一組新型的LOFT公寓、一條特色餐飲美食街

地塊物業(yè)功能體量（M2）說明CLOFT公寓300004棟14F5.3米挑高公寓銷售公寓底層配套商業(yè)2000一層社區(qū)商業(yè)銷售高端主力餐飲12000三層體量2000平方米的獨(dú)立商業(yè)體集合租售結(jié)合中端美食街5000兩層商業(yè)街鋪銷售排布示意45一組新型的LOFT公寓、一條特色餐飲美食街

地塊物業(yè)功能體量

-1F4F為拓展基地辦公、會議室2F為健身會所（可對外營業(yè)）1F2F3F4F-1F為室內(nèi)游泳池3F為拓展基地食堂、部分場館地塊物業(yè)功能體量（M2）說明D拓展基地綜合樓8000四層單層2000平方米綜合樓持有經(jīng)濟(jì)型酒店一家8000綜合樓上架100間客房經(jīng)濟(jì)型酒店一家持有大型洗浴中心12000根據(jù)洗浴中心要求設(shè)計持有1F為室內(nèi)拓展場館（攀巖等層高要求高的類型）排布示意綜合樓經(jīng)濟(jì)型酒店洗浴中心一個企業(yè)拓展基地和休閑娛樂主力店46

-1F4F為拓展基地辦公、會議室2F為健身會所（可對外營業(yè)一個活力四射的中央公園

野戰(zhàn)區(qū)等戶外拓展基地戶外燒烤區(qū)拓展競技場兒童游樂園47一個活力四射的中央公園

野戰(zhàn)區(qū)等戶外拓展基地戶外燒烤區(qū)拓展競產(chǎn)品定位匯總序號物業(yè)功能體量（M2）說明A辦公物業(yè)17000一棟18F小戶型寫字樓銷售酒店17000一棟18F特色酒店持有商務(wù)公寓12000一棟18F小戶型公寓銷售商業(yè)30000（地下7000）四層商業(yè)（地下一層）持有CLOFT公寓300004棟14F5.3米挑高公寓銷售公寓底層配套商業(yè)2000一層社區(qū)商業(yè)銷售高端主力餐飲12000三層體量2000平方米的獨(dú)立商業(yè)體集合租售結(jié)合中端美食街5000兩層商業(yè)街鋪銷售D拓展基地綜合樓8000四層單層2000平方米綜合樓持有經(jīng)濟(jì)型酒店一家8000綜合樓上架150間客房經(jīng)濟(jì)型酒店一家持有大型洗浴中心12000根據(jù)洗浴中心要求設(shè)計持有E中央廣場15000A、C地塊間—地上停車場9000可停360-400輛—合計153000銷售物業(yè)：66000M2持有物業(yè)：87000M2持有比：56.9%注：實(shí)際可能在40%48產(chǎn)品定位匯總序號物業(yè)功能體量（M2）說明A辦公物業(yè)17000內(nèi)街商業(yè)市場研究項(xiàng)目整體定位開發(fā)策略建議49內(nèi)街商業(yè)市場研究項(xiàng)目整體定位開發(fā)策略建議49項(xiàng)目開發(fā)分期建議ABCD高壓線LOFT公寓廣場、停車場拓展基地場館美食街商業(yè)、特色酒店、寫字樓、商務(wù)公寓新開道路戶外拓展場、大眾游樂園二期三期一期50項(xiàng)目開發(fā)分期建議ABCD高壓線LOFT公寓廣場、停車場拓展基項(xiàng)目總體量約15萬平方米，2009年下動工，2014年中完工，總周期5年2009年下2010年上2010年下2011年上2011年下2012年上2012年下2013年上2013年下2014年上一期A地塊辦公17000M2

A地塊公寓12000M2

A地塊酒店17000M2

A地塊商業(yè)30000M2

中央公園15000M2

地上停車場9000M2

二期D地塊綜合樓16000M2

D地塊洗浴中心12000M2三期C地塊LOFT公寓（含商業(yè)）32000M2C地塊美食街合計17000M2一期

二期

三期

51項(xiàng)目總體量約15萬平方米，2009年下動工，2014年中完工項(xiàng)目開發(fā)銷售周期預(yù)設(shè)啟動期

住宅銷售速度5000M2/月住宅銷售期

公寓銷售速度3000M2/月公寓銷售期

商業(yè)銷售速度1000M2/月商業(yè)銷售期

辦公銷售速度1500M2/月辦公銷售期

2009年上2009年下2010年上2010年下2011年上2011年下2012年上2012年下2013年上2013年下2014年上港澳廣場公寓約26000M2商業(yè)約84000M2

假日廣場公寓約20000M2

中辰十八崗地塊A地塊辦公17000M2

A地塊公寓12000M2

C地塊LOFT公寓（含商業(yè)）32000M2

C地塊美食街合計17000M2

以D地塊拓展基地的開發(fā)積聚人氣，拓展知名度搶占片區(qū)該類物業(yè)發(fā)展空白，以A地塊綜合體及中央公園、停車場開發(fā)起勢，樹立區(qū)域形象標(biāo)桿以C地塊LOFT公寓、美食街創(chuàng)造價值最大化52項(xiàng)目開發(fā)銷售周期預(yù)設(shè)啟動期住宅銷售速度5000M2/月住宅謝謝大家！

世聯(lián)中辰商業(yè)綜合體項(xiàng)目組版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2008.10謝謝大家！

世聯(lián)中辰商業(yè)綜合體項(xiàng)目組版權(quán)聲明：2008.1演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！中辰經(jīng)開區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目

項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（補(bǔ)充）謹(jǐn)呈：2008-10-22中辰經(jīng)開區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目

項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（補(bǔ)充）謹(jǐn)呈項(xiàng)目可利用土地減少40%，B地塊完全無法利用。A地塊可用面積：約14000平方米C地塊可用面積：約25000平方米D地塊可用面積：約14000平方米合計可用面積：約53000平方米城市高速鐵路確定從地塊中穿越，高鐵中心線兩側(cè)各退讓50米，退讓范圍內(nèi)不得修建建筑，因此將導(dǎo)致本項(xiàng)目可利用土地?fù)p失約40%（60畝）ABCD高壓線限制性條件變化56項(xiàng)目可利用土地減少40%，B地塊完全無法利用。城市高速鐵路確序號物業(yè)功能體量（M2）說明A辦公物業(yè)17000一棟18F小戶型寫字樓銷售酒店17000一棟18F特色酒店持有商務(wù)公寓12000一棟18F小戶型公寓銷售商業(yè)30000（地下7000）四層商業(yè)（地下一層）持有B經(jīng)濟(jì)型酒店6000100間客房標(biāo)準(zhǔn)持有C住宅120000住宅銷售商業(yè)6000社區(qū)商鋪銷售DLOFT公寓4800012層，5.3米挑高公寓銷售商業(yè)1000社區(qū)商鋪銷售E中央廣場15000A、C地塊間—地上停車場9000可停360-400輛—合計257000容積率2.73限制性條件的變化將使之前的定位發(fā)生變化，住宅的體量將大幅度縮減，商業(yè)的比例將大幅度提高定位調(diào)整定位調(diào)整的原則：保證商業(yè)可存活項(xiàng)目整體形象的提升提高土地利用率盡可能提升容積率定位調(diào)整要求57序號物業(yè)功能體量（M2）說明A辦公物業(yè)17000一棟18F小核心問題界定本報告主要解決以下核心問題Q1：作為內(nèi)街商業(yè)如何定位？Q2：怎樣體現(xiàn)項(xiàng)目的整體性和多樣性？Q3：如何充分利用土地，實(shí)現(xiàn)價值最大化？58核心問題界定本報告主要解決以下核心問題4報告思路內(nèi)街商業(yè)市場研究項(xiàng)目整體定位開發(fā)策略建議59報告思路內(nèi)街商業(yè)市場研究項(xiàng)目整體定位開發(fā)策略建議5內(nèi)街商業(yè)市場分析60內(nèi)街商業(yè)市場分析6內(nèi)街商業(yè)主要依靠整體性、經(jīng)營特色吸引人流，由于銷售困難通常采取持有或帶租約銷售沿街式商業(yè)內(nèi)街式商業(yè)經(jīng)營特色昭示性強(qiáng)，便于突出打造商業(yè)形象昭示性弱，需要依靠特色取勝人流吸引依靠自然人流和商家品牌吸引人流靠特色、品牌吸引人流店鋪特點(diǎn)相對獨(dú)立，相互干擾小聚集性強(qiáng)，互相依托可銷售性分割形式更靈活，便于銷售銷售難度大，銷售容易導(dǎo)致經(jīng)營困難規(guī)劃重點(diǎn)造型、廣告面特別注意人流動線設(shè)計常見業(yè)態(tài)百貨、超市、服飾、專賣店、餐飲等餐飲、休閑娛樂等61內(nèi)街商業(yè)主要依靠整體性、經(jīng)營特色吸引人流，由于銷售困難通常采元一柏莊（哈街）：規(guī)劃先進(jìn)，點(diǎn)線結(jié)合，通透性佳11幢LOFT，4000平方米一幢，每幢四層。主要為企業(yè)辦公物業(yè)。同時適合做大型餐飲與大型娛樂5萬平米商業(yè)用房組成的時尚商業(yè)街。定位為娛樂休閑一條街業(yè)態(tài)主要以酒吧，購物，餐飲為主一幢大型商業(yè)綜合樓，目前計劃大型超市入駐62元一柏莊（哈街）：規(guī)劃先進(jìn)，點(diǎn)線結(jié)合，通透性佳11幢LOF哈街：面積過大，銷售情況一般，招商由開發(fā)商全力參與，前景較好售價：9000元/平方米經(jīng)營模式：9年返租金銷售，每年按照市場年收益率8％的比例返還給客戶規(guī)模：面積劃分為60－4000平方米，優(yōu)勢：1，對于開發(fā)商：實(shí)現(xiàn)快速銷售，開發(fā)商可以在早期擁有資金進(jìn)行其他投資回報。2，對于業(yè)主：投資更有保障，在小業(yè)主投資渠道不夠豐富的情況下，此類商鋪投資既保證短期收益率，又保證長期收益率。3，對于項(xiàng)目：9年的統(tǒng)一規(guī)劃使用權(quán)，完全可以使開發(fā)商在很大權(quán)利范圍內(nèi)保證業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理與品質(zhì)的保證，最終保證整體商業(yè)的完美落幕劣勢：1，對于開發(fā)商：需要投入人力物力在此項(xiàng)目上，對于異地開發(fā)商來說不可取，但是元一為合肥本地開發(fā)商，故可避免此類問題63哈街：面積過大，銷售情況一般，招商由開發(fā)商全力參與，前景較好綠地海頓公館商業(yè)：小圍合，開敞空間，線性連接，滿城美食，饕餮大餐64綠地海頓公館商業(yè)：小圍合，開敞空間，線性連接，滿城美食，饕餮綠地饕界：銷售情況良好，招商經(jīng)營有困難售價：10000元/平方米經(jīng)營模式：設(shè)立招商部，在客戶購買后提供免費(fèi)售后服務(wù)，主要服務(wù)為：接待，聯(lián)系，提供相關(guān)咨詢，相當(dāng)于中介服務(wù)規(guī)模：50－200平方米，由于商鋪有三層高，故內(nèi)街與部分樓層高的商鋪招商還需等待時日優(yōu)勢：1，對于開發(fā)商：綠地作為外地開發(fā)商，可以在銷售早期給客戶以信心，促進(jìn)銷售。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，在后期，也不必為單一項(xiàng)目付出人力物力。2，對于消費(fèi)者：早期在商鋪招租的情況下，有專業(yè)人員負(fù)責(zé)接待，也省去一份麻煩。3，對于項(xiàng)目：開發(fā)商在一定權(quán)限內(nèi)可以進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配，可以在一定程度上保證項(xiàng)目的整體風(fēng)格定位。65綠地饕界：銷售情況良好，招商經(jīng)營有困難售價：10000元/金地國際城88街：產(chǎn)品規(guī)劃較早，率先采用騎廊形式連接內(nèi)街與外街首批推售商鋪第二批推售商鋪第三批推售商鋪馬鞍山南路北機(jī)動推售區(qū)域66金地國際城88街：產(chǎn)品規(guī)劃較早，率先采用騎廊形式連接內(nèi)金地88街：后期營銷包裝使銷售火爆，但后期經(jīng)營出現(xiàn)問題售價：20000-30000元/平方米經(jīng)營模式：3年返租金銷售，每年按照收益率8％的比例返還給客戶規(guī)模：面積劃分為60－200平方米優(yōu)勢：1，對于開發(fā)商：實(shí)現(xiàn)快速銷售，開發(fā)商可以在早期擁有資金進(jìn)行其他投資回報。2，對于業(yè)主：投資有部分保障，在小業(yè)主投資渠道不夠豐富的情況下，此類商鋪投資既保證短期收益率，又保證長期收益率。劣勢：1，三年返租金銷售使開發(fā)商招商帶來很大限制。HOPSCA國際街區(qū)67金地88街：后期營銷包裝使銷售火爆，但后期經(jīng)營出現(xiàn)問題售價：合肥內(nèi)街商業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了普遍的問題，人氣不足、業(yè)態(tài)失控、缺乏統(tǒng)一管理是導(dǎo)致出現(xiàn)這一情況的主要原因。對本項(xiàng)目而言，地段和地塊條件、周邊住宅支撐均不如以上項(xiàng)目的情況下，如只是簡單的定位為休閑娛樂餐飲等常規(guī)業(yè)態(tài)，則勢必前景堪憂。除了常規(guī)的內(nèi)街商業(yè)業(yè)態(tài)，我們還需要有一個核心業(yè)態(tài)（組成部分）來吸引客戶、支撐項(xiàng)目的整體形象，盤活所有的資源。68合肥內(nèi)街商業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了普遍的問題，人氣不足、業(yè)態(tài)失控、缺乏？吸引人流，提高消費(fèi)者在地塊內(nèi)的停留時間，最好能使其流連忘返能拉動其它物業(yè)（如酒店、辦公、商業(yè)）的需求能最大化利用高鐵退界線內(nèi)的土地能充分發(fā)揮地塊的優(yōu)勢，具備雄厚的群眾基礎(chǔ)69？吸引人流，提高消費(fèi)者在地塊內(nèi)的停留時間，最好能使其流連忘返符合企業(yè)需求和青年人喜愛的戶外運(yùn)動是本項(xiàng)目的突破方向“智勇大沖關(guān)”是湖南衛(wèi)視自主開發(fā)的一檔適合全民參與的群眾拓展競技節(jié)目，由于其具備了很好的趣味性、挑戰(zhàn)性、參與性、競爭性因此擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)，收視率居高不下，甚至拉動了長沙的旅游業(yè)。。。70符合企業(yè)需求和青年人喜愛的戶外運(yùn)動是本項(xiàng)目的突破方向“智勇大戶外拓展業(yè)市場分析71戶外拓展業(yè)市場分析17拓展訓(xùn)練(有時也稱為戶外拓展訓(xùn)練、野外拓展訓(xùn)練、拓展訓(xùn)練營、外展訓(xùn)練、冒險性學(xué)習(xí)法、戶外體驗(yàn)培訓(xùn))，它已經(jīng)成為提高溝通技巧、凝聚力、領(lǐng)導(dǎo)力、決策力、競爭力、人際信任和個人心理素質(zhì)培訓(xùn)中廣泛采用的技術(shù)。它所采用的方法就是將一群平時在一起工作的人集合起來，并將他們帶入一個戶外的環(huán)境或設(shè)施中進(jìn)行體驗(yàn)式、參與式訓(xùn)練。這些戶外環(huán)境和設(shè)施提供了一個與日常工作完全不同的場景，并且運(yùn)用多樣化的手段來滿足不同的參訓(xùn)者。拓展訓(xùn)練是什么拓展訓(xùn)練(有時也稱為戶外拓展訓(xùn)練、野外拓展訓(xùn)練、拓展訓(xùn)練營、拓展訓(xùn)練的起源與發(fā)展？拓展訓(xùn)練英文為OutwardDevelopment，意為一艘小船駛離平靜的港灣，義無反顧地投向未知的旅程，去迎接一次次挑戰(zhàn)，去戰(zhàn)勝一個個困難。這種訓(xùn)練起源于二戰(zhàn)期間的英國。當(dāng)時大西洋商務(wù)船隊(duì)屢遭德國人襲擊，許多年輕海員葬身海底。人們從生還者身上發(fā)現(xiàn)，他們并不一定都是體能最好的人，但卻都是求生意志最頑強(qiáng)的人。一些研究管理和組織行為的專家從這種訓(xùn)練方式中受到啟發(fā)。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，在當(dāng)時工業(yè)化的社會里，很多管理者、企業(yè)家也有著和那些年輕海員同樣的境遇。由于他們的心理素質(zhì)不夠良好，結(jié)果造成他們不能坦然面對來自競爭，來自生活和工作的挑戰(zhàn)和壓力。當(dāng)這些挑戰(zhàn)和壓力較大時，就導(dǎo)致了他們工作生活為行的錯位和變異。因此英國就很快出現(xiàn)了一所叫做OutwardBound的訓(xùn)練學(xué)校，這所學(xué)校利用戶外活動的形式，對管理者和企業(yè)家進(jìn)行了心理和管理兩方面的培訓(xùn)。近年來，拓展訓(xùn)練逐步走入外企和其它現(xiàn)代化企業(yè)的培訓(xùn)日程，成為這些企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，員工合作技巧等企業(yè)培訓(xùn)的主要途徑。于是拓展訓(xùn)練的獨(dú)特創(chuàng)意和訓(xùn)練方式逐漸被推廣開來，訓(xùn)練對象也由最初的海員擴(kuò)大到軍人、學(xué)生、工商業(yè)人員等各類群體。訓(xùn)練目標(biāo)也由單純的體能、生存訓(xùn)練擴(kuò)展到心理訓(xùn)練、人格訓(xùn)練、管理訓(xùn)練等。拓展訓(xùn)練的起源與發(fā)展？拓展訓(xùn)練英文為OutwardDeve釋放生活工作壓力，調(diào)節(jié)心理平衡。

認(rèn)識自身潛能，增強(qiáng)自信心。

提高自我控制能力，從容應(yīng)對壓力與挑戰(zhàn)。

強(qiáng)化探索精神與創(chuàng)新意識，培養(yǎng)進(jìn)取心。

學(xué)會更好地與他人進(jìn)溝通與協(xié)調(diào)，優(yōu)化人際環(huán)境。增強(qiáng)凝聚力：促進(jìn)內(nèi)部溝通，融洽團(tuán)隊(duì)關(guān)系；配合企業(yè)的理念教育與目標(biāo)教育，形成共同參與和共同意志；強(qiáng)化對員工的文化管理，實(shí)現(xiàn)精神激勵。

增強(qiáng)競爭力：樹立相互配合、支持的團(tuán)隊(duì)意識；激發(fā)創(chuàng)造進(jìn)取精神；促進(jìn)團(tuán)隊(duì)在障礙超越、危機(jī)處理、變化應(yīng)對等方面能力的提升。

變革與學(xué)習(xí)：針對參訓(xùn)單位特別要求設(shè)計的方案，能潛移默化地使員工認(rèn)識到“只有變是唯一的不變”，達(dá)成“變革與創(chuàng)新是最好的生存發(fā)展之道”的共識，并建立共同愿景，從而消除企業(yè)推行變革時的理念意識阻礙；同時，通過讓受訓(xùn)者深入體驗(yàn)組織學(xué)習(xí)與知識創(chuàng)新過程，從而有效地幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)建立學(xué)習(xí)型組織的目標(biāo)。拓展訓(xùn)練對企事業(yè)單位團(tuán)隊(duì)建設(shè)的意義拓展訓(xùn)練對團(tuán)隊(duì)成員個體的意義釋放生活工作壓力，調(diào)節(jié)心理平衡。

認(rèn)識自身潛能，增強(qiáng)自信心。行政部門醫(yī)院銀行國家政府機(jī)關(guān)大型跨國外資企業(yè)大型國有企業(yè)房地產(chǎn)目前，拓展培訓(xùn)的需求主要來自于大型跨國外資企業(yè)、國家政府機(jī)關(guān)、行政部門、銀行、醫(yī)院、房地產(chǎn)等大行業(yè)領(lǐng)域。中小型企業(yè)、私營企業(yè)的需求較少。大型國有企業(yè)、政府部門為了建立自然的溝通氣氛，打破隔閡，建立高效、深入的溝通；外資企業(yè)他們文化比較成功，需要讓員工更多的感悟文化，學(xué)習(xí)溝通的技巧，用更生動有趣的形式進(jìn)行團(tuán)隊(duì)的建設(shè)；民營企業(yè)大多注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)、高效團(tuán)隊(duì)溝通、企業(yè)文化培養(yǎng)、執(zhí)行力方面的培訓(xùn)；在校學(xué)生，醫(yī)院基層員工、超市基層員工等，主要是培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力與適當(dāng)?shù)膫€人挑戰(zhàn)與生存訓(xùn)練。行政部門醫(yī)院銀行國家政府機(jī)關(guān)大型跨國外資企業(yè)大型國有房地產(chǎn)目年齡在20—40歲的白領(lǐng)、管理層等是拓展培訓(xùn)的主要參與對象根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的統(tǒng)計，參加拓展培訓(xùn)的學(xué)員當(dāng)中：20歲學(xué)員，人數(shù)占到5％左右，這也說明在校學(xué)生參與拓展培訓(xùn)的比例還是很小的20－40歲的學(xué)員，人數(shù)占到68％左右，這中間大都是參加工作的白領(lǐng)、管理層、甚至是高層人員40歲以上的學(xué)員，這個比例在27％左右，這中間大部分是政府部門、黨政機(jī)關(guān)等的任職人員年齡在20—40歲的白領(lǐng)、管理層等是拓展培訓(xùn)的主要參與對象根從企業(yè)參與過的體驗(yàn)式培訓(xùn)活動調(diào)查中可知，傳統(tǒng)的拓展項(xiàng)目是體驗(yàn)式培訓(xùn)的主流數(shù)據(jù)來源:中人網(wǎng)關(guān)于體驗(yàn)式培訓(xùn)的調(diào)查水上拓展項(xiàng)目場地拓展項(xiàng)目室內(nèi)拓展項(xiàng)目野外拓展項(xiàng)目傳統(tǒng)拓展項(xiàng)目競技運(yùn)動項(xiàng)目運(yùn)動會、球類比賽等CS實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目野外山地CS場地CS從企業(yè)參與過的體驗(yàn)式培訓(xùn)活動調(diào)查中可知，傳統(tǒng)的拓展項(xiàng)目是體驗(yàn)拓展訓(xùn)練項(xiàng)目——本項(xiàng)目條件適合場地項(xiàng)目與室內(nèi)項(xiàng)目野外項(xiàng)目遠(yuǎn)足露營高空滑索登山攀巖傘翼滑翔水上項(xiàng)目游泳扎筏劃艇場地項(xiàng)目高空項(xiàng)目低空項(xiàng)目水上項(xiàng)目室內(nèi)項(xiàng)目室內(nèi)運(yùn)動圓桌游戲會議拓展訓(xùn)練項(xiàng)目——本項(xiàng)目條件適合場地項(xiàng)目與室內(nèi)項(xiàng)目野外項(xiàng)目遠(yuǎn)足拓展訓(xùn)練基地類型自然資源型拓展訓(xùn)練基地類型——從項(xiàng)目條件出發(fā)，本項(xiàng)目屬于非自然資源型拓展訓(xùn)練基地非自然資源型依托自然旅游區(qū)依托大型水資源區(qū)依托公園依托學(xué)校依托企業(yè)拓展訓(xùn)練基地類型自然資源型拓展訓(xùn)練基地類型——從項(xiàng)目條件出發(fā)傳統(tǒng)拓展高空機(jī)械項(xiàng)目序號設(shè)備名稱圖示序號設(shè)備名稱圖示序號設(shè)備名稱圖示1攀巖5相互依存9天梯2單杠6繩網(wǎng)10速滑速降3斷橋7空中蕩木橋11叢林繩橋4吊索橋8輪胎蕩橋網(wǎng)繩

12合力橋傳統(tǒng)拓展高空機(jī)械項(xiàng)目序號設(shè)備名稱圖示序號設(shè)備名稱圖示傳統(tǒng)拓展地面機(jī)械項(xiàng)目序號設(shè)備名稱圖示序號設(shè)備名稱圖示1畢業(yè)墻5孤島求生2背摔臺6蕩木橋3模擬電網(wǎng)7梅花樁4穿越沼澤8同心同行傳統(tǒng)拓展地面機(jī)械項(xiàng)目序號設(shè)備名稱圖示序號設(shè)備名稱圖示室內(nèi)拓展項(xiàng)目多米諾骨牌活動攀巖活動拓展展示殺人游戲活動室內(nèi)拓展項(xiàng)目多米諾骨牌活動攀巖活動拓展展示殺人游戲活動體驗(yàn)式培訓(xùn)（拓展培訓(xùn)）是中國的朝陽行業(yè)，隨著市場的細(xì)化及規(guī)范化，會有更多的企業(yè)和城市來分割省級市場蛋糕1995年2005年拓展培訓(xùn)行業(yè)引入到中國中國勞動保障部舉辦了全國首期戶外運(yùn)動領(lǐng)隊(duì)及拓展培訓(xùn)師專崗培訓(xùn)的會議。國家勞動部將根據(jù)培訓(xùn)情況給從業(yè)人員頒發(fā)崗位合格證書，《拓展培訓(xùn)師》和《戶外運(yùn)動領(lǐng)隊(duì)》專崗培訓(xùn)分初級、中級和高級3個級別，從業(yè)人員一律需持證上崗。

2008年據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)從事戶外運(yùn)動俱樂部及拓展培訓(xùn)的公司的就有1000多家，專職或兼職的從業(yè)人數(shù)萬余人，全國參加活動的人數(shù)上百萬人。

體驗(yàn)式培訓(xùn)拓展培訓(xùn)是培訓(xùn)市場的一支潛力股，以及越來越細(xì)分化的產(chǎn)品和服務(wù),以便滿足不同層次消費(fèi)者的需求。

行業(yè)迅速發(fā)展，十年時間在國家干預(yù)下逐漸規(guī)范化，但仍處于稚嫩期?！瓏鴥?nèi)城市中，北京、上海、以及東部沿海及大部分西部省會，只有數(shù)十家或更少的拓展訓(xùn)練公司在分割龐大的省級市場蛋糕。83體驗(yàn)式培訓(xùn)（拓展培訓(xùn)）是中國的朝陽行業(yè)，隨著市場的細(xì)化及規(guī)范目前上海，江蘇的拓展培訓(xùn)市場比較成熟，市場發(fā)展迅速代表城市公司代表主要客戶南京30家，人眾人，野羚羊等黨政機(jī)關(guān)，政府，大單位蘇州蒂姆，人眾人等分公司外企，臺企長三角經(jīng)濟(jì)圈武漢經(jīng)濟(jì)圈上海市場：現(xiàn)有體驗(yàn)式培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、拓展培訓(xùn)公司及合作公司有近200家。上海周邊2個小時的車程內(nèi)，有17個同類型的基地。從1999年進(jìn)入上海市場以來，從第一年的600人次參訓(xùn)，逐年翻番，到2003年已有近萬人參訓(xùn)，發(fā)展飛速。江蘇市場：江蘇拓展培訓(xùn)市場的發(fā)展處于全國前列，拓展培訓(xùn)機(jī)構(gòu)眾多，培訓(xùn)師資力量比較雄厚。上海體驗(yàn)式培訓(xùn)機(jī)構(gòu)分類項(xiàng)目內(nèi)容對場地要求每年參加人數(shù)價格.元/人/天以基地高空個人挑戰(zhàn)項(xiàng)目為主重視培訓(xùn)體驗(yàn)體驗(yàn)后分享要求高.項(xiàng)目要完善4萬人400－700以非基地的團(tuán)隊(duì)合作項(xiàng)目為主結(jié)合晚會、野營.強(qiáng)調(diào)建立和睦關(guān)系的概念對場地要求不高.靈活機(jī)動7萬人浮動大80-60084目前上海，江蘇的拓展培訓(xùn)市場比較成熟，市場發(fā)展迅速代表城市合肥培訓(xùn)市場剛剛起步，市場缺乏規(guī)范性，但仍擋不住合肥企業(yè)對體驗(yàn)式培訓(xùn)的需求，在合肥發(fā)展體驗(yàn)式培訓(xùn)有市場基礎(chǔ)2000年初，這種全新的培訓(xùn)模式進(jìn)入合肥，但由于上手簡單，許多冠之于培訓(xùn)的機(jī)構(gòu)簡單粗糙地復(fù)制幾個項(xiàng)目就草率搶占市場，缺乏科學(xué)性、規(guī)范性，直接導(dǎo)致企業(yè)界對拓展訓(xùn)練的看法越來越差。當(dāng)前缺乏領(lǐng)導(dǎo)品牌的合肥拓展訓(xùn)練培訓(xùn)市場魚龍混雜。雖然合肥的企業(yè)拓展處于起步階段，但拓展的魅力讓合肥的企業(yè)折腰。僅長城戶外俱樂部，每天都有人來電詢問，并且每個星期都安排企業(yè)進(jìn)行拓展訓(xùn)練。

市場現(xiàn)狀企業(yè)需求合肥企業(yè)代理拓展公司基地江淮汽車，合肥郵電學(xué)院，合肥科大恒星儒商偉略管理咨詢機(jī)構(gòu)（合肥）萬佛湖風(fēng)景區(qū)合肥客運(yùn)總公司人眾人人眾人南山湖基地日立電器，聯(lián)合利華野羚羊戶外拓展中心合肥萬佛湖風(fēng)景區(qū)企業(yè)競爭合肥本地的拓展公司比較小，一般都是些管理咨詢機(jī)構(gòu)，沒有自己的培訓(xùn)基地，不規(guī)范。培訓(xùn)業(yè)大戶人眾人，野羚羊，蒂姆等現(xiàn)在都已在合肥開設(shè)辦事處，這些專業(yè)大企業(yè)一般都有自己的培訓(xùn)基地，比較規(guī)范。85合肥培訓(xùn)市場剛剛起步，市場缺乏規(guī)范性，但仍擋不住合肥企業(yè)對體專家意見專家伍榮職務(wù)行遠(yuǎn)拓展公司經(jīng)理訪談日期2008-10-18專業(yè)建議地理位置：最好在郊區(qū)風(fēng)景區(qū)，如無該條件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利接待能力：住宿的協(xié)議價應(yīng)在120-140元/天之間，餐飲價應(yīng)在200-300元/桌，適當(dāng)布置少量高檔餐飲和住宿使用：協(xié)議拓展用地使用率一般在每月8天左右，人數(shù)在30-2000之間不等，多數(shù)情況是50-60人。一般是多個拓展企業(yè)共同使用一處場地，使用率一般在每月22天左右場地費(fèi)用：每場15元（一小區(qū)間）場地建筑成本：20-30萬，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)不同有所區(qū)別場地地質(zhì)要求：如果是砂硫?qū)觿t需要多深挖，粘土層就比較適合86專家意見專家伍榮職務(wù)行遠(yuǎn)拓展公司經(jīng)理訪談日期2008-10-專家意見專家優(yōu)程職務(wù)合肥優(yōu)程拓展公司經(jīng)理訪談日期2008-10-18專業(yè)建議地理位置：拓展基地離市區(qū)不應(yīng)超過3小時車程，十八崗就離市區(qū)過近，做拓展基地就要在打造一個封閉式環(huán)境方面下功夫接待能力：周邊一定要有能滿足300人左右的住宿餐飲條件使用：聯(lián)合利華、海爾等都是我們的客戶，合肥拓展公司多為小公司，內(nèi)部多有聯(lián)系，一般是共同使用一個拓展基地。在該地建設(shè)拓展基地就無普通拓展基地的旅游功能，純粹是為培訓(xùn)而做拓展訓(xùn)練，做的好會成為經(jīng)開區(qū)等企業(yè)定點(diǎn)培訓(xùn)基地。場地建筑成本：建筑成本不高，地塊不小于4畝即可，但如果想滿足酒店餐飲會議等設(shè)施需求則要建設(shè)大些87專家意見專家優(yōu)程職務(wù)合肥優(yōu)程拓展公司經(jīng)理訪談日期2008-1專家意見專家劉總職務(wù)仁眾拓展公司市場部經(jīng)理訪談日期2008-10-18專業(yè)建議地理位置：最好在郊區(qū)風(fēng)景區(qū)，如無該條件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利接待能力：住宿的協(xié)議價應(yīng)不超過150元/天，餐飲價應(yīng)在200-300元/桌，會議室要能夠容納300人，劇院式即可，無需課桌式會議室，至少要一大一小兩個會議室使用：合肥拓展業(yè)務(wù)起步較晚，本地拓展公司只有幾家，多為外地拓展公司兼營合肥業(yè)務(wù)，會把一些外地單位企業(yè)員工帶到合肥拓展，較好的拓展基地周末能達(dá)1000人，我們公司每天活動人數(shù)都上百人。運(yùn)營：拓展基地的安全問題較為突出，最好由一家較為成熟的拓展公司運(yùn)營，協(xié)調(diào)各拓展公司課程安排，做好拓展基地的推廣，以滿足酒店會議室等的使用。場地建筑成本：都較低，與建設(shè)公司打算滿足的酒店有關(guān)。88專家意見專家劉總職務(wù)仁眾拓展公司市場部經(jīng)理訪談日期2008-環(huán)境打造水景與坡地是必選項(xiàng)，可建設(shè)一些人文景觀；環(huán)境適當(dāng)封閉配套能滿足300人住宿協(xié)議價在120-140元/天的酒店，餐飲，能容納300人左右的會議室場地至少4畝，依據(jù)酒店餐飲能滿足的人數(shù)而定運(yùn)營組建或并購一家拓展公司做好基地的推廣及安全防范拓展基地必備條件—接待能力強(qiáng)、交通便利、場地安全除以上人員以外我們還訪談了福州摩爾、天地人、萬普等知名拓展公司專業(yè)人員，大家意見一致，認(rèn)為具有可行性，建設(shè)中需注意問題如下：89環(huán)境打造水景與坡地是必選項(xiàng)，可建設(shè)一些人文景觀；環(huán)境適當(dāng)封閉報告思路內(nèi)街商業(yè)市場研究項(xiàng)目整體定位開發(fā)策略建議90報告思路內(nèi)街商業(yè)市場研究項(xiàng)目整體定位開發(fā)策略建議36未來「城市」的

「城市符號」項(xiàng)目定位“合肥城市活力中心”——開啟經(jīng)開區(qū)城市化的領(lǐng)導(dǎo)者91未來「城市」的項(xiàng)目定位“合肥城市活力中心”——中辰●新天地——最時尚的活力生活體驗(yàn)場92中辰●新天地——38中辰新天地,一個從未在經(jīng)開區(qū)出現(xiàn)過的字眼,成了很多人生活和居住的坐標(biāo)之一,而這個詞之所以如此動人因?yàn)樗笳髦行牡纳?象征著時尚，象征著我們正與時代接軌個性是如此強(qiáng)有力地吸引著今日中國大都市里的時尚人群的標(biāo)簽意義一個區(qū)域的93中辰新天地,一個從未在經(jīng)開區(qū)出現(xiàn)過的字眼,成了很多人生活和營銷的是合肥明天，營造的是一種時尚生活方式城市，指的是城市中心集合了大量的商業(yè)、休閑、娛樂、酒店、辦公、居住設(shè)施的區(qū)域。合肥副中心集特色酒店、商業(yè)、辦公、LOFT公寓、戶外運(yùn)動場于一體的城市時尚活力體驗(yàn)中心94營銷的是合肥明天，營造的是一種時尚生活方式城市，指的是城市中本項(xiàng)目核心競爭力：七個一工程一個星級特色酒店城市時尚活力體驗(yàn)中心一組新型的LOFT公寓一個休閑娛樂主題的時尚、活力體驗(yàn)商業(yè)中心一個企業(yè)拓展基地一個專為小型企業(yè)設(shè)計的現(xiàn)代化寫字樓一個活力四射的中央公園一個特色餐飲美食街和休閑娛樂主力店95本項(xiàng)目核心競爭力：七個一工程一個星級特色酒店城市時尚活力體驗(yàn)平面布局示意地塊A是項(xiàng)目的形象標(biāo)桿，建議采取三棟主樓加滿鋪商業(yè)裙房的布局排布。地塊C處于項(xiàng)目的最北部，南向視野較好，出入動線較好，適合排布LOFT公寓和餐飲美食街。地塊D面積相對較小，受噪音影響較嚴(yán)重，建議排布拓展基地的室內(nèi)場館。高壓線入地后，現(xiàn)高壓走廊建議除排布適當(dāng)面積的停車場外，設(shè)置一中央綠地廣場。A地塊北側(cè)建議規(guī)劃一道路通向綠地和C地塊美食街，改善出入條件。ABCD高壓線LOFT公寓廣場、停車場拓展基地場館美食街商業(yè)、特色酒店、寫字樓、商務(wù)公寓新開道路戶外拓展場、大眾游樂園96平面布局示意地塊A是項(xiàng)目的形象標(biāo)桿，建議采取三棟主樓加滿鋪商9743一個星級特色酒店、一個專為小型企業(yè)設(shè)計的現(xiàn)代化寫字樓、一個休閑娛樂主題的時尚、活力體驗(yàn)商業(yè)中心

地塊物業(yè)功能體量（M2）說明A辦公物業(yè)17000一棟18F小戶型寫字樓銷售酒店17000一棟18F特色酒店持有商務(wù)公寓12000一棟18F小戶型公寓銷售商業(yè)30000（地下7000）四層商業(yè)（地下一層）大部分持有-1F4F設(shè)置電影城電玩城等娛樂項(xiàng)目1