杭州開元之江三期別墅產(chǎn)品定位深化報(bào)告課件

開元·之江三期產(chǎn)品定位深化報(bào)告開元·之江三期原項(xiàng)目產(chǎn)品定位研討會(huì)議結(jié)論回顧原項(xiàng)目產(chǎn)品定位研討會(huì)議1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位明確，走頂級(jí)豪宅路線。2、建筑及施工技術(shù)方面，在不低于現(xiàn)有同類項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，部分技術(shù)要考慮有所超越。地塊要進(jìn)行整體抬高并設(shè)置架空層。3、建筑外立面明確采用類公建化風(fēng)格，考慮玻璃幕墻為主要特征，同時(shí)合理分配玻璃幕墻的使用比例和區(qū)域。4、精裝修考慮要做，要做到廚衛(wèi)全裝，配備國(guó)際品牌設(shè)施，其他提供吊頂、墻面、地板等基本硬裝修，各類管線到位，智能化設(shè)施到位，考慮配統(tǒng)一窗簾，施工方面采用工廠化施工方式。裝修風(fēng)格可提供多種個(gè)性化方案。酒店式公寓精裝修一步到位。1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位明確，走頂級(jí)豪宅路線。5、產(chǎn)品主題方面：酒店式公寓可采用Clubhouse概念，二居定位，休閑度假風(fēng)格相對(duì)較濃，戶型面積集中在小戶型上以60—80平米為主，高樓層部分可適當(dāng)做大；50年產(chǎn)權(quán)基本以第二居所定位，傾向休閑度假功能，以120-180平米的戶型為主，不宜做太大；70年產(chǎn)權(quán)部分定位第一居所，面積以200—300平米之間為主力戶型，適用于日常家庭居住為主。6、物業(yè)管理可以打酒店管理公司的品牌，按5星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，提供金鑰匙服務(wù)。會(huì)所管理由開元酒店提供，住宅區(qū)獨(dú)立設(shè)置會(huì)所，功能傾向與休閑娛樂健身等，游泳池、餐廳、商務(wù)等功能初步考慮由酒店來承擔(dān)，形成資源的合理統(tǒng)籌。如果出于營(yíng)銷的需要，可考慮引入物業(yè)管理和會(huì)所管理方面的知名品牌管理公司作為顧問，來提升形象增加賣點(diǎn)。5、產(chǎn)品主題方面：本次提案致力于建造充滿魅力的住宅高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)研究高層豪宅產(chǎn)品研究高層豪宅客戶研究產(chǎn)品定位及產(chǎn)品建議本次提案致力于建造充滿魅力的住宅高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)研究一高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)研究一1國(guó)內(nèi)高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)來自業(yè)內(nèi)資深人士的觀點(diǎn)1國(guó)內(nèi)高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)北京通潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王和平英國(guó)阿特金斯顧問有限公司房地產(chǎn)（中國(guó)區(qū)）總經(jīng)理劉嘉峰偉業(yè)營(yíng)銷公司副總經(jīng)理王德生偉業(yè)營(yíng)銷公司銷售總監(jiān)李巖高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)北京通潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之一買豪宅的人不缺房住——空間設(shè)計(jì)的新體驗(yàn)

買豪宅的人都不缺房子住。沒有人因?yàn)樽约杭业姆孔犹×?，所以買一棟豪宅來住。買豪宅的人多是第二次置業(yè)甚至第三次置業(yè)，所以，買豪宅的目的都是為了提高生活的質(zhì)量，嘗試一種新的生活方式。因而需要全新的、高質(zhì)量的戶型和空間設(shè)計(jì)。也就是說，業(yè)主更需要的是一個(gè)適應(yīng)新生活方式的，具有新空間概念，空間體驗(yàn)的住宅。豪宅的空間設(shè)計(jì)方面必有獨(dú)到之處。高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之一買豪宅的人不缺房住買豪宅的人不缺房住——空間設(shè)計(jì)的新體驗(yàn)

從靈活性、個(gè)性與結(jié)構(gòu)形式來看，高層豪宅基本上都選擇了框架結(jié)構(gòu)或大跨剪力墻的結(jié)構(gòu)形式，一方面，保證了安全性，另一方面提供了有條件的靈活性，充分滿足個(gè)性化的需求，同時(shí)也滿足其再創(chuàng)作的欲望。大尺度，空間要高，面要寬，不止總面積大，無論居室、衛(wèi)生間、套室等各個(gè)功能的面積都必須大，還要大得合理。那么這就不會(huì)只成為彰顯財(cái)富身份的方式，也包含了功能性的需求，比如我的衣服多，我要有這么大的空間來承納它。獨(dú)具特色的個(gè)人嗜好空間。個(gè)人嗜好，是人類追求自我的一種表現(xiàn)，個(gè)人嗜好空間的設(shè)計(jì)理念，正是滿足這種不同個(gè)性化需求的回應(yīng)。每戶都有足夠的單獨(dú)空間作為擺弄居者個(gè)人嗜好的場(chǎng)所，無論是字畫，無論是酒、器皿，還是生活用具，無不體現(xiàn)人對(duì)私密性、安全性的追求。表面上看，類似于儲(chǔ)存間，是物質(zhì)生活中需要的空間序列，深一層面上，是精神上某種寄托，具有很強(qiáng)的非物質(zhì)性。高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之一買豪宅的人不缺房住高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之一豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關(guān)鍵

顯赫的外觀

外觀的顯赫奢華是公寓豪宅在普通住宅中脫穎而出的基本要求，它應(yīng)是一個(gè)區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性建筑。和別墅豪宅追求最大化的私密性不同，公寓豪宅追求的是一種看得見的奢華。

觀景面的最大化

可以俯瞰四周的城市景觀是公寓豪宅的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。通過擴(kuò)大外墻面積，增加開窗面積可以凸顯其優(yōu)勢(shì)。落地窗、轉(zhuǎn)角窗，甚至全玻璃幕墻更能適應(yīng)公寓豪宅的觀景需求。

空中花園的營(yíng)造

在不影響主要房間的采光通風(fēng)的情況下，設(shè)計(jì)出大面積的空中花園創(chuàng)造人與自然親密接觸的空間。并可借鑒別墅類產(chǎn)品設(shè)計(jì)出具有不同功能的前后花園。入戶方式的突破主次入口的分離、入戶花園的設(shè)計(jì)可以極大提升其品質(zhì)。

高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關(guān)鍵

獨(dú)戶感覺的營(yíng)造尊貴的體現(xiàn)，依然是豪宅的必然選擇。高層豪宅就要求確保豎向交通的快捷與私密性。一層兩戶，三部電梯，將主人電梯與服務(wù)電梯完全從空間上分開，它們都有各自相對(duì)獨(dú)立的電梯廳和入口大堂，避免交叉干擾。設(shè)計(jì)理念里考慮更多的是人性的問題，是物質(zhì)使用、精神上愉悅的選擇，充分考慮居者的私密感、歸屬感，同時(shí)增添了安全感。高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關(guān)鍵

戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間別墅化，室內(nèi)設(shè)計(jì)豪華化和個(gè)性化兼顧

公寓豪宅須突破幾房幾廳的常規(guī)概念，盡量設(shè)計(jì)出更多的個(gè)性化空間。

室內(nèi)空間序列的深化和豐富

廚房系統(tǒng)：設(shè)備增加，如雙門冰箱、冰柜、洗碗消毒柜等，廚房劃分為操作廚房和服務(wù)廚房?jī)煞N，操作廚房相對(duì)封閉，服務(wù)廚房相對(duì)開放，潔污、油煙進(jìn)行了分區(qū)，部分廚房操作系統(tǒng)融入家庭其它功能生活中。起居廳與客廳系統(tǒng)：起居廳越來越復(fù)雜，逐步演化成家庭廳，集家庭交往、休閑甚至就餐為一體，是使用最頻繁的空間，而客廳越來越單一化，甚至增添了辦公性質(zhì)的功能。其他，像多媒體、家庭劇場(chǎng)、家庭辦公室、家庭圖書館、健身房等正越來越成為高層豪宅必不可少的組成部分。高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關(guān)鍵

大配套和小配套要完善

大配套是指項(xiàng)目所在的周邊環(huán)境與業(yè)主的生活相匹配，像老百姓有個(gè)超市就足夠了，但對(duì)豪宅買家來說，不僅僅是生活上的滿足，更重要的是身份、情感上的滿足，要配有高爾夫，室內(nèi)的網(wǎng)球場(chǎng)，要有能吃到日本料理、韓國(guó)料理等名餐的飯店。小配套是指物業(yè)管理方面，最好是酒店式管理，隨時(shí)隨地享受服務(wù)。高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅的價(jià)格構(gòu)成要有技術(shù)支撐——設(shè)備與技術(shù)的高投入、高質(zhì)量、高舒適

作為豪宅，無論其售價(jià)500萬、上千萬或者過億，它的價(jià)格應(yīng)有一個(gè)合理的構(gòu)成，也就是說它的資源與設(shè)備配置要物有所值。除了豪宅所享有的室外大的環(huán)境資源以外，建筑本身應(yīng)有足夠強(qiáng)的技術(shù)質(zhì)量材料方面的優(yōu)勢(shì)。購買豪宅的人，都有較強(qiáng)的支付能力，并不為節(jié)省，也不缺房子住。除了對(duì)面積規(guī)模上的要求外，他們要求豪宅物業(yè)應(yīng)有更高的質(zhì)量，應(yīng)有更先進(jìn)的科技以支撐保障更舒適的生活。這就要求豪宅在結(jié)構(gòu)體系方面、維護(hù)體系方面，門窗五金方面，空調(diào)等設(shè)備的方面和其它的智能化等新技術(shù)方面有比較大的提高。如果沒有這些技術(shù)支撐，空言豪宅奢華，把全部的精力放在高檔裝修方面，并不是一個(gè)長(zhǎng)久有效的高檔化之路。高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之三豪宅的價(jià)格構(gòu)成要有技術(shù)支撐高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之三結(jié)論：豪宅的變遷始終貫穿著一種生活方式和理念，即不注重十分奢華的裝飾，而注重空間布局本身，生活所涉及的內(nèi)容更加追求專業(yè)化，如登山運(yùn)動(dòng)，需要極為專業(yè)的配置；如做法式大餐，需要的是最正宗的廚具和餐具；生活方式更加精致化；消費(fèi)的方式追求單獨(dú)化等等。結(jié)論：2杭州高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)2杭州高層豪宅綠城.深藍(lán)廣場(chǎng)濱江.金色海岸東方潤(rùn)園優(yōu)勢(shì)：地段、精裝修、綠城品牌產(chǎn)品敗筆：小戶型優(yōu)勢(shì)：江景、大戶型、全西門子品牌精裝產(chǎn)品敗筆：品牌堆砌優(yōu)勢(shì)：未來市中心、江景、頂級(jí)會(huì)所、英式管家服務(wù)敗筆：營(yíng)銷主題模糊萌芽成長(zhǎng)超越杭州高端住宅發(fā)展歷程立足點(diǎn)：精裝修概念立足點(diǎn)：精裝修樣板房國(guó)際品牌立足點(diǎn)：頂級(jí)會(huì)所管家服務(wù)綠城.深藍(lán)廣場(chǎng)濱江.金色海岸東方潤(rùn)園優(yōu)勢(shì)：地段、精裝修、綠城未來1－2年杭州主要高端住宅項(xiàng)目濱江·陽光海岸

：12萬平米，精裝修綠城·新綠園：11萬平米，精裝修（上述項(xiàng)目與春江花月、金色海岸沿江一字排開，將成為濱江核心豪宅區(qū)）杭汽發(fā)用地：市中心地段，占地156余畝，規(guī)劃33萬平米，樓面價(jià)達(dá)1.087萬元/平米未來1－2年杭州主要高端住宅項(xiàng)目濱江·陽光海岸：杭州高端住宅發(fā)展趨勢(shì)杭州的高端住宅市場(chǎng)已經(jīng)從偏重于產(chǎn)品精裝修等硬件因素向會(huì)所、物業(yè)管理等軟性因素發(fā)展，產(chǎn)品內(nèi)涵日益豐富完善。從深藍(lán)廣場(chǎng)開始，一直到本案進(jìn)入銷售階段，杭州高端市場(chǎng)始終處于一個(gè)充分供應(yīng)的狀況，每個(gè)項(xiàng)目之間都有較長(zhǎng)的共存期，彼此間的競(jìng)爭(zhēng)難以避免，因此塑造自身特色，找準(zhǔn)差異化定位就成為項(xiàng)目初期階段最為重要的課題之一。豪宅市場(chǎng)的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代即將到來杭州高端住宅發(fā)展趨勢(shì)杭州的高端住宅市場(chǎng)已經(jīng)從競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案產(chǎn)品不足之處室內(nèi)空間的功能布局以滿足自住為主，無法滿足高端客群日益豐富精致的生活方式，缺乏個(gè)性空間，如書房、小型會(huì)客室、個(gè)人收藏室、視聽室等，居住價(jià)值缺乏升級(jí)空間；住宅內(nèi)景觀及灰空間處理較單一，均以常規(guī)陽臺(tái)為主；缺乏入戶花園或空中花園等功能；盛世觀點(diǎn)細(xì)分目標(biāo)客群，根據(jù)不同的居住需求，提供多樣的戶型解決方案，增加個(gè)性空間，滿足個(gè)人嗜好及居家社交功能；在不影響采光的前提下增加入戶花園或空中花園等景觀灰空間；競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案產(chǎn)品不足之處室內(nèi)空間的功能布局以滿足自住為主，無法滿二高層豪宅產(chǎn)品研究二1豪宅公寓案例分享1豪宅公寓臺(tái)北·宏盛帝寶開發(fā)思路的借鑒臺(tái)北·宏盛帝寶開發(fā)商：臺(tái)灣宏盛建設(shè)項(xiàng)目地址：位于臺(tái)北市中心仁愛路一塊面積5642坪的完整方正的土地項(xiàng)目簡(jiǎn)介：號(hào)稱全臺(tái)灣單價(jià)最高的豪宅，戶型只有500、700、900平米三種可供選擇，每戶僅規(guī)劃3~4房，每間格局大，可供主人在內(nèi)與公司干部開會(huì)或開家庭派對(duì)?？蛷d約100平米，主臥約60平米，視聽室約60平米。廚房、餐廳約130平米，提供全套國(guó)際頂級(jí)品牌精裝修。每戶單價(jià)近1億新臺(tái)幣，折合人民幣約2500萬。

2001年3月正式對(duì)外公開，其高達(dá)260億的總銷金額，成為臺(tái)灣豪宅的代表作。目標(biāo)客群為600名身價(jià)50億（臺(tái)幣）富豪。目前已成為臺(tái)北富豪、政要、超級(jí)明星的聚集社區(qū)。開發(fā)商：臺(tái)灣宏盛建設(shè)杭州開元之江三期別墅產(chǎn)品定位深化報(bào)告課件杭州開元之江三期別墅產(chǎn)品定位深化報(bào)告課件建得最好，才能賣得最好在產(chǎn)品規(guī)劃部分，購屋者對(duì)于品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求已經(jīng)日趨嚴(yán)格，在高總價(jià)的市區(qū)豪宅，比結(jié)構(gòu)、比建材、比配備的先進(jìn)是目前市區(qū)豪宅在地段之外的另一項(xiàng)決勝武器，少了這些就無法在市場(chǎng)上勝出，甚至被客戶排除在購屋的考慮范圍之外。豪宅的特點(diǎn)決定了不能低價(jià)，必須要高質(zhì)高價(jià)，做世界一流的產(chǎn)品。為了展現(xiàn)臺(tái)灣第一豪宅的實(shí)力與內(nèi)涵，宏盛帝寶集合了全世界稀有的國(guó)際團(tuán)隊(duì)，包括：日本一級(jí)國(guó)寶丹下健三建筑師事務(wù)所執(zhí)行整體大樓的外觀設(shè)計(jì)；全美五大景觀設(shè)計(jì)公司翹楚，奧克蘭迪士尼景觀設(shè)計(jì)、六星級(jí)度假飯店指定團(tuán)隊(duì)PERIDIANINT．負(fù)責(zé)全區(qū)庭園景觀設(shè)計(jì)；香港麗晶酒店總裁、富豪李嘉誠(chéng)一致推崇的設(shè)計(jì)大師GROVERDEAR擔(dān)綱俱樂部整體風(fēng)格規(guī)劃；結(jié)構(gòu)委托新日本制鐵公司量身研發(fā)最適合臺(tái)灣溫濕度的制振系統(tǒng)……歷經(jīng)多次檢討與觀摩規(guī)劃出無論在地段、面積、格局、景觀、結(jié)構(gòu)、安全都排名第一的宏盛帝寶，塑造出足以登上世界舞臺(tái)的頂級(jí)豪宅。

對(duì)于本案的借鑒啟示建得最好，才能賣得最好對(duì)于本案的借鑒啟示豪宅——方方面面替客戶考慮周到

臺(tái)灣實(shí)行周休二日之后，休閑風(fēng)氣大盛，連帶的在社區(qū)休閑設(shè)施上也越來越講究，設(shè)備也是日益更新，居家生活以及社區(qū)的服務(wù)也走向?qū)I(yè)化，甚至俱樂部飯店化，并成為產(chǎn)品附加價(jià)值上吸引客戶的號(hào)召工具。業(yè)者為了創(chuàng)造佳績(jī)，規(guī)劃考慮的范疇由硬體擴(kuò)大到軟體，良性循環(huán)使住宅無論在品質(zhì)上，還是生活的品位上，已經(jīng)能夠貼近客戶的需求，進(jìn)而提升整體的住宅生活質(zhì)感，宏盛帝寶在這方面可算是發(fā)揮得淋漓盡致，以休閑島嶼的概念，居家社交的宴會(huì)需求，設(shè)計(jì)出住戶專屬的國(guó)際級(jí)休閑俱樂部，搭配五星級(jí)的飯店生活服務(wù)，在公開后得到業(yè)界及客戶的高度好評(píng)，成為客戶選擇的原因之一。在樓宇智能化與住宅高科技方面，宏盛帝寶應(yīng)未來高科技需求與無線區(qū)域網(wǎng)絡(luò)以及藍(lán)牙技術(shù)的發(fā)展，全社區(qū)架設(shè)光織網(wǎng)路設(shè)備，以科技自動(dòng)化系統(tǒng)，超越了目前所有住宅，在家庭自動(dòng)化系統(tǒng)方面，配合室內(nèi)裝潢及空間機(jī)能設(shè)計(jì)，采用氣象數(shù)據(jù)控制室內(nèi)微氣候，例如：日照強(qiáng)度過大時(shí)，自動(dòng)化設(shè)備會(huì)將窗簾拉上；光線轉(zhuǎn)弱時(shí)，燈光會(huì)依設(shè)定自動(dòng)開啟；室內(nèi)濕度過高時(shí)，空調(diào)系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)除濕，讓住戶始終處于最舒適的居家環(huán)境。

對(duì)于本案的借鑒啟示豪宅——方方面面替客戶考慮周到對(duì)于本案的借鑒啟示北京·緣溪堂戶型及景觀處理的借鑒北京·緣溪堂開發(fā)商：首創(chuàng)置業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)投資基金GIC項(xiàng)目定位：頂級(jí)私人住宅地址：位于北京玉淵潭公園南畔規(guī)劃設(shè)計(jì)：西班牙頂尖建筑大師里卡爾多·波菲規(guī)模：總建筑面積15萬平方米，總戶數(shù)為300戶，主要戶型面積在300-500平方米。緣溪堂項(xiàng)目南臨城市主干道，所有景觀資源均在北側(cè)，其規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)對(duì)于本案有較大的借鑒意義。開發(fā)商：首創(chuàng)置業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)投資基金GIC緣溪堂項(xiàng)目南臨城市主干緣溪堂建筑立面三棟22層純板建筑，立面則為高貴的故宮紅質(zhì)感外立面配以銅色金屬條組合的現(xiàn)代幕墻緣溪堂建筑立面三棟22層純板建筑，立面則為高貴的故宮紅質(zhì)感緣溪堂戶型設(shè)計(jì)采用獨(dú)立單元設(shè)計(jì)，兩梯一戶，主仆分梯系統(tǒng)，配送豪宅專屬私家電梯廳，及2.4*1.6超大對(duì)開入戶門。項(xiàng)目在高層板樓內(nèi)采用“大宅之門，坐北朝南”的設(shè)計(jì)，來體現(xiàn)大戶之家的尊貴感?！熬壪谩睉粜头秸媳蓖ㄍ?，全面保證采光和通風(fēng)。戶內(nèi)采用雙玄關(guān)設(shè)計(jì)，在高檔項(xiàng)目中也是極為罕見的。第一玄關(guān)的面寬超過了2米，整體面積約8平米，是家庭聚會(huì)時(shí)接待客戶的功能空間，因此設(shè)置了四開門的大型玄關(guān)柜。第二玄關(guān)尺度更為舒適寬敞，既是家庭聚會(huì)時(shí)專門為主人待客設(shè)計(jì)的禮儀空間，又是居室內(nèi)動(dòng)靜分區(qū)、主客分離的過渡空間。緣溪堂戶型設(shè)計(jì)采用獨(dú)立單元設(shè)計(jì)，兩梯一戶，主仆分梯系統(tǒng)，配層高3.3米，客廳面積不小于80平米，完全沒有梁和柱分割的空間。緣溪堂百平米無梁無柱超大客廳層高3.3米，客廳面積不小于80平米，完全沒有梁和柱分割的空緣溪堂緣溪堂緣溪堂北向空中觀景長(zhǎng)廊客廳北側(cè)是22米長(zhǎng)、2.19米進(jìn)深的全落地玻璃窗，又稱為空中觀景長(zhǎng)廊，超大觀景面打造出家庭第二起居空間、早餐區(qū)及主臥瑜伽觀景臺(tái)。從而在戶型設(shè)計(jì)中保證最大的景觀價(jià)值。緣溪堂北向空中觀景長(zhǎng)廊客廳北側(cè)是22米長(zhǎng)、2.19米進(jìn)深的全緣溪堂北向空中觀景長(zhǎng)廊緣溪堂北向空中觀景長(zhǎng)廊70度超大景觀主臥區(qū)，還配有22平米超大男女主人獨(dú)立衣帽間；以及家族珍品收藏間。緣溪堂豪華主臥70度超大景觀主臥區(qū)，還配有22平米超大男女主人獨(dú)立衣帽間；20平米的超大主衛(wèi)空間，干濕分離。配有豪華雙盆設(shè)計(jì)，陽光淋浴房，雙系統(tǒng)循環(huán)按摩浴缸，國(guó)際一線品牌全球同步上市的衛(wèi)浴設(shè)備。270度景觀的降板浴缸，躺在浴缸里享受真正的空中SPA，獨(dú)享玉淵湖景。緣溪堂超大主衛(wèi)20平米的超大主衛(wèi)空間，干濕分離。配有豪華雙盆設(shè)計(jì)，陽光緣溪堂個(gè)人嗜好空間書房收藏室緣溪堂個(gè)人嗜好空間書房收藏室緣溪堂德國(guó)原產(chǎn)PoggenPohl與Kuppersbusch國(guó)際整體櫥房博德寶品牌始創(chuàng)于1892年，是歐洲最具歷史和受到高度評(píng)價(jià)的專業(yè)廚具制造商，一直為世界各大設(shè)計(jì)名獎(jiǎng)與安全測(cè)試認(rèn)證所肯定，更榮獲德國(guó)國(guó)家博物館永久收藏之榮耀。這2大品牌始終是世界排名前3名的家電和櫥柜品牌，也是目前在歐洲是最流行的組合，深受上流社會(huì)的喜愛。她既融合了歐洲老式貴族的文化，同時(shí)又多采用現(xiàn)代工藝表現(xiàn)，是西方貴族文化與時(shí)尚文化結(jié)合最好的品牌。緣溪堂德國(guó)原產(chǎn)PoggenPohl與Kuppersbusc社區(qū)內(nèi)地下兩層設(shè)480席私家車位，地上無泊車，全部車輛均需通過自動(dòng)識(shí)別分級(jí)管理系統(tǒng)進(jìn)入地下車庫，車道入口高度可供設(shè)備維修車、運(yùn)貨車、垃圾車等直接進(jìn)入地下車庫，保證安全性與園區(qū)的美觀。

社區(qū)專門采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)安防設(shè)計(jì)，包括紅外防范系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、掌型儀識(shí)別系統(tǒng)，并且在客廳、主臥室、主衛(wèi)間設(shè)置緊急報(bào)警按鈕與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。緣溪堂其他社區(qū)內(nèi)地下兩層設(shè)480席私家車位，地上無泊車，全部車輛均需通盛世觀點(diǎn)對(duì)于本案的可借鑒之處：對(duì)于豪宅而言，景觀價(jià)值最大化應(yīng)是規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的重要原則，緣溪堂戶型中所設(shè)置的北向空中觀景長(zhǎng)廊設(shè)計(jì)不僅非常巧妙的解決了客戶對(duì)于客廳南向采光和北向觀景之間的矛盾，而且2.2米的進(jìn)深也使得景觀長(zhǎng)廊的功能更多元化，可作為第二起居室、健身、早餐區(qū)等等。本案在戶型設(shè)計(jì)方面亦可予以借鑒；室內(nèi)結(jié)構(gòu)大跨度無梁無柱設(shè)計(jì)，不僅能提供大尺度的奢華感受，同時(shí)也使得內(nèi)部空間變化更為自由和個(gè)性化，能滿足不同客戶的個(gè)性需求；主臥內(nèi)部格局功能的復(fù)合，如豪華浴室、超大衣帽間、個(gè)人收藏室或書房等，目前杭州市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目在主臥設(shè)計(jì)方面尚未做到如此全面，可考慮予以借鑒；入戶雙開門及雙玄關(guān)設(shè)計(jì)在大戶型中亦可以考慮引入；引入室內(nèi)設(shè)置緊急報(bào)警按鈕與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)的設(shè)計(jì)，可充分提供用戶安全感受；以上均可成為項(xiàng)目在杭州市場(chǎng)的唯一性亮點(diǎn)，增加產(chǎn)品附加值盛世觀點(diǎn)對(duì)于本案的可借鑒之處：以上均可成為項(xiàng)目在杭州市場(chǎng)的唯北京公館建筑立面及新技術(shù)的借鑒北京公館規(guī)劃建設(shè)用地面積8053.87平方米；總建筑面積69626平方米；容積率6.4；建筑層數(shù)25層；建筑高度82.3米；德國(guó)GMP公司負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)；北京公館設(shè)計(jì)了平層、兩層躍層、三層躍層等不同空間的戶型，共有80套房子，單套面積從600平方米起，最大戶型面積達(dá)近2000平方米。為適合商務(wù)及社交需求，躍層戶型都設(shè)置寬大的空間。此外所有戶型均有寬敞的室外觀景平臺(tái)。頂部還設(shè)有數(shù)個(gè)面積超大的豪華戶型。北京公館規(guī)劃建設(shè)用地面積8053.87平方米；北京公館北京公館北京公館北京公館北京公館獨(dú)有的雙層玻璃幕墻外立面為“雙層呼吸式玻璃幕墻”，是采暖制冷以及換氣系統(tǒng)的重要組成部分。呼吸式玻璃幕墻的作用在于利用溫室效應(yīng)和空氣對(duì)流，保證建筑的冬暖夏涼。玻璃幕墻以兩層為一單元，上下均有可開啟的百葉，雙層幕墻中間還裝有活動(dòng)式遮陽設(shè)施。北京公館可借鑒的新技術(shù)獨(dú)有的雙層玻璃幕墻外立面為“雙層呼吸式玻璃幕墻外循環(huán)雙層幕墻是一種智能化、可調(diào)節(jié)的建筑體系。夏季，雙層幕墻之間的遮陽系統(tǒng)將大部分熱量阻隔在室外，并通過空氣的自然對(duì)流產(chǎn)生的“煙囪效應(yīng)”將熱量帶走。冬季，關(guān)閉熱通道上端的出風(fēng)口裝置（電控懸窗風(fēng)門），內(nèi)外兩層幕墻中間的熱通道由于陽光的照射，空氣溫度升高，提高了內(nèi)層幕墻的外表面溫度，減少室內(nèi)熱量向外流失，有效地節(jié)約了能源。外循環(huán)雙層幕墻與傳統(tǒng)幕墻相比的特點(diǎn)：■減少氣候影響忽略四季存在

有玻璃幕墻的高層建筑的窗扇和遮陽板受風(fēng)的影響較大，外循環(huán)雙層幕墻的玻璃外表面可以抵御氣候的影響。■抵御風(fēng)雨自然空氣流通

如大風(fēng)、大雨天時(shí)，外循環(huán)雙層幕墻的外層玻璃為您擋風(fēng)遮雨，而您在內(nèi)部一樣可以開窗換氣，接觸外界，確保了居室空氣的流通?！鲈诔鞘兄醒胂硎軐庫o

在城市中，必然會(huì)遭遇城市的嘈雜。用外循環(huán)雙層幕墻，捍衛(wèi)居住的寧靜。即使開著窗，噪音也會(huì)明顯減少?！隼霉饽苁孢m節(jié)能外循環(huán)雙層幕墻北京公館可借鑒的新技術(shù)外循環(huán)雙層幕墻是一種智能化、可調(diào)節(jié)的建筑體系。

“外循環(huán)雙層幕墻”中的電動(dòng)旋轉(zhuǎn)式側(cè)收遮陽百葉是由德國(guó)M+V公司為該項(xiàng)目專門量身研發(fā)定造的遮陽系統(tǒng)。節(jié)能的護(hù)衛(wèi)者

陽百葉裝在雙層幕墻之中可反射、吸收高達(dá)97%的陽光輻射產(chǎn)生的熱能，這種無與倫比的隔熱性能，可以減少建筑物內(nèi)空調(diào)的使用，使遮陽成為這棟大廈最好的節(jié)能解決之道之一。內(nèi)外兼顧

旋轉(zhuǎn)式側(cè)收遮陽百葉通過有效的旋轉(zhuǎn)與平移，在確保每戶業(yè)主的隱私與舒適的同時(shí)，又不妨礙欣賞室外的景觀，特殊設(shè)計(jì)的百葉消除了擾人的眩光，光氛圍得到調(diào)控，保證了純自然光的質(zhì)量，從而更好的改善了居住與工作環(huán)境。幕墻百葉系統(tǒng)北京公館可借鑒的新技術(shù)

“外循環(huán)雙層幕墻”中的電動(dòng)旋轉(zhuǎn)式側(cè)收遮陽百葉是由鋼結(jié)構(gòu)系統(tǒng)超強(qiáng)抗震——鋼框架核心筒結(jié)構(gòu)鋼框架核心筒結(jié)構(gòu)與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)相比的優(yōu)點(diǎn)：提高使用面積5%

相比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件截面小，房間的有效建筑面積率比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高5%左右，這就大大擴(kuò)展了居室的使用面積。良好的隔音性

采用了鋼管混凝土柱、閉口壓型鋼板上澆110mm厚混凝土組合樓板，具有良好的隔音效果。在結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上還有110厚地板采暖和建筑裝飾做法，綜合保證了樓板具有良好的隔音性能。創(chuàng)造靈動(dòng)空間

鋼框架核心筒結(jié)構(gòu)不存在不可取消的剪力墻，在空間的塑造上具有相當(dāng)大的靈活性，給予業(yè)主的裝修和格局創(chuàng)意空間，易于創(chuàng)造靈活多變的空間及超大空間。北京公館可借鑒的新技術(shù)鋼結(jié)構(gòu)系統(tǒng)超強(qiáng)抗震——鋼框架核心筒結(jié)構(gòu)北京公館可借鑒的新技2豪宅戶型案例分享2豪宅戶型對(duì)于本案戶型設(shè)計(jì)而言，首要解決的問題是如何解決南向采光和北向取景的矛盾，其次是室內(nèi)空間、功能組合方面的創(chuàng)新設(shè)計(jì)。對(duì)于本案戶型設(shè)計(jì)而言，香港·曉廬Highcliff單價(jià)：人民幣16萬元/平方米主景觀面香港·曉廬Highcliff香港·曉廬Highcliff單價(jià)：人民幣16萬元/平方米超豪華主臥，邊端設(shè)置，貫通南北，三面觀景，內(nèi)設(shè)豪華景觀衛(wèi)浴間弧型立面，客餐廳北置，景觀優(yōu)先香港·曉廬Highcliff杭州開元之江三期別墅產(chǎn)品定位深化報(bào)告課件杭州開元之江三期別墅產(chǎn)品定位深化報(bào)告課件三室兩廳三衛(wèi)

建筑面積:285.00米2

北京·和喬麗晶II期(東方之子)均價(jià)：3200美元/平方米

戶型設(shè)計(jì)中放大主臥及客廳空間，使得功能更為純粹；近80平米超大主臥，功能齊全；近60平米超大客廳，帶陽光暖房，聚會(huì)派對(duì)或私密交流均適宜；三室兩廳三衛(wèi)

建筑面積:285.00米2

北京·和喬麗晶四室兩廳五衛(wèi)：345平方米北京·和喬麗晶II期(東方之子)均價(jià)：3200美元/平方米

戶型設(shè)計(jì)中放大主臥及客廳空間，使得功能更為純粹；近80平米超大主臥，功能齊全；近50平米超大客廳，帶陽光暖房，聚會(huì)派對(duì)或私密交流均適宜；四室兩廳五衛(wèi)：345平方米北京·和喬麗晶II期(東方之子)北京·和喬麗晶II期(東方之子)均價(jià)：3200美元/平方米

躍層而不采用挑空客廳設(shè)計(jì)，二層空間設(shè)置家庭室作為第二起居室；北京·和喬麗晶II期(東方之子)深圳·香蜜湖1號(hào)(華府)均價(jià)：26000元/平方米主景觀面深圳·香蜜湖1號(hào)(華府)深圳·香蜜湖1號(hào)(華府)均價(jià)：26000元/平方米獨(dú)特露臺(tái)設(shè)計(jì)，增加空中花園景致深圳·香蜜湖1號(hào)(華府)深圳·香蜜湖1號(hào)(華府)均價(jià)：26000元/平方米獨(dú)特露臺(tái)設(shè)計(jì)，增加空中花園景致；入戶花園設(shè)計(jì)；深圳·香蜜湖1號(hào)(華府)深圳·香蜜湖1號(hào)(華府)均價(jià)：26000元/平方米獨(dú)特露臺(tái)設(shè)計(jì)，增加空中花園景致；入戶花園設(shè)計(jì)；深圳·香蜜湖1號(hào)(華府)深圳·香蜜湖1號(hào)(華府)均價(jià)：26000元/平方米超大陽臺(tái)；超大挑空入戶花園設(shè)計(jì)；深圳·香蜜湖1號(hào)(華府)三高層豪宅客戶研究三1盛世偉業(yè)高端客戶俱樂部高層豪宅需求調(diào)研結(jié)論回顧1盛世偉業(yè)高端客戶俱樂部擁有龐大的財(cái)富體系，大多有自己的實(shí)業(yè)。為人低調(diào)，務(wù)實(shí)，不喜拋頭露面，刻意避開公眾的視線。富有品位及個(gè)性，有較高的鑒賞力。注重休閑、健康的生活方式。具有“人以類聚”的觀念，有固定的社交圈子，看重身份和地位?；顒?dòng)范圍較廣，不受地域限制。注重品質(zhì)及細(xì)節(jié)，追求精神的愉悅感。年齡30－50為主，有多次購買高端物業(yè)經(jīng)歷，擁有的投資型物業(yè)價(jià)格以300－500萬為主；沒有明顯的行業(yè)聚集特征，大多以經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè)為主的私企業(yè)主；下單判斷多以丈夫觀點(diǎn)為主，具體下單多由妻子操作；客戶特征總結(jié)擁有龐大的財(cái)富體系，大多有自己的實(shí)業(yè)?？蛻籼卣骺偨Y(jié)客戶需求總結(jié)對(duì)本案高端定位較為認(rèn)同；項(xiàng)目關(guān)注要素以地段及景觀配套資源等為首，其次為產(chǎn)品價(jià)格承受上限：毛坯15000-18000元/平米，精裝修20000-25000元/平米；傾向于選擇精裝修或菜單式個(gè)性化裝修。對(duì)產(chǎn)品的用途趨于模糊，日常家居與休閑度假自由轉(zhuǎn)換；面積需求集中在200-300平米；戶型以三房四房為主；層高要求傾向于3.3米；選擇復(fù)式比例高于平層；對(duì)配套的需求以休閑、健身類為主客戶需求總結(jié)對(duì)本案高端定位較為認(rèn)同；2競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：金色海岸/東方潤(rùn)園已成交客戶特征分析2競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：金色海岸/東方潤(rùn)園項(xiàng)目金色海岸東方潤(rùn)園客戶來源80％杭州戶口，其余以省內(nèi)為主81％杭州戶口，其余省外比例略高于省內(nèi)行業(yè)特征實(shí)業(yè)為主，各行業(yè)私企業(yè)主均有，自由職業(yè)或行業(yè)模糊的客戶比例最高，其次為外貿(mào)服裝行業(yè)年齡特征60年代為主，以40歲上下比例最高30-50歲為主，其中40－50歲比例43％購買動(dòng)機(jī)自住為主自住為主，投資及作第二居所亦有一定比例，看好地段發(fā)展前景家庭結(jié)構(gòu)一家三口/四口，部分三代同堂一家三口/四口，下單最看重因素江景、精裝修、戶型未來市中心地段、江景、戶型選擇戶型面積大戶型、躍層去化高與平均水平大戶型去化速度快競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案已成交客戶特征項(xiàng)目金色海岸東方潤(rùn)園客戶來源80％杭州戶口，其余以省內(nèi)為主8盛世觀點(diǎn)：1、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案產(chǎn)品風(fēng)格及目標(biāo)客群購房動(dòng)機(jī)均以滿足自住需求為主，產(chǎn)品線雷同且較為單一。本案受地塊性質(zhì)影響，產(chǎn)品線較為豐富，為挖掘市場(chǎng)不同需求提供了產(chǎn)品支撐。結(jié)合目標(biāo)客群的需求分析，以休閑、度假為特色的第二居所產(chǎn)品有相當(dāng)?shù)臐撛谑袌?chǎng)需求，本案的酒店式公寓及50年產(chǎn)權(quán)部分住宅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)可重點(diǎn)結(jié)合該類市場(chǎng)需求進(jìn)行創(chuàng)新。2、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案目標(biāo)客群的開發(fā)仍集中在杭州本地區(qū)，省內(nèi)高端客群市場(chǎng)有較大的挖掘空間；該類客群在杭購買豪宅的用途以第二居所及投資為主，可考慮引入“私人會(huì)所”產(chǎn)品新概念。3、大戶型、躍層去化速度高于其他產(chǎn)品，結(jié)合本案，可考慮70年產(chǎn)權(quán)住宅部分增加大戶型及躍層比例。盛世觀點(diǎn)：3國(guó)內(nèi)同類項(xiàng)目客戶研究紅樹西岸一二期成交客戶分析3國(guó)內(nèi)同類項(xiàng)目客戶研究項(xiàng)目二次購買需求戶型四房二廳比例達(dá)46％，三房與五房比例相當(dāng)；樓層設(shè)計(jì)躍層54％，平層40％，三層6％樓層戶數(shù)2梯2戶60％，1梯1戶25％室內(nèi)層高3.3米49％，3.6米40％陽臺(tái)6-10平米53％，1-5米及11-20平米比例均在20％左右；其他特別要求：1、需設(shè)置花槽；2、設(shè)置兩個(gè)陽臺(tái)最好（客廳和主人房）；3、寬大不封閉，南向落地窗；最好可以放置小桌椅；4、設(shè)置露臺(tái)，景觀優(yōu)美；5、景觀陽臺(tái)最好不要與鄰居家的側(cè)墻面相接；紅樹西岸一二期成交客戶分析項(xiàng)目二次購買需求戶型四房二廳比例達(dá)46％，三房與五房比例相當(dāng)針對(duì)一二期的調(diào)整建議1、客廳大而方正，客餐廳為主的公共活動(dòng)區(qū)與臥室區(qū)應(yīng)有明顯隔離，動(dòng)靜分區(qū)；2、特大主人房，并在其內(nèi)部分隔成書房和梳妝室，使主人生活真正獨(dú)立；3、室內(nèi)窗對(duì)開，空氣好流通，隔音效果需增強(qiáng)；4、躍式戶型比例應(yīng)增加；5、工人房位置以及進(jìn)出通道應(yīng)獨(dú)立，但工人房太小則不人道；6、應(yīng)充分考慮生活陽臺(tái)的晾衣功能，要朝陽；7、設(shè)施不要太花哨，關(guān)鍵是生活實(shí)用；8、上下樓衛(wèi)生間流水聲太大；9、大堂門應(yīng)使用智能卡；10、會(huì)所應(yīng)盡量提供免費(fèi)服務(wù)，配室內(nèi)泳池，配套設(shè)施中添加洗衣房、超市等；11、電梯直通停車場(chǎng)；紅樹西岸一二期成交客戶分析針對(duì)一二期的調(diào)整建議紅樹西岸一二期成交客戶分析4高層豪宅客戶研究結(jié)論4高層豪宅目標(biāo)客群基本特征年齡在35-50歲之間以商人為主，私營(yíng)企業(yè)主成絕對(duì)主力，購買力旺盛至少為二次以上置業(yè)，有多次購房經(jīng)驗(yàn)非常注重房產(chǎn)品地段、配套、自然環(huán)境、開發(fā)商品牌、精裝修等綜合品質(zhì)上海等省外私營(yíng)企業(yè)主、高收入人士重點(diǎn)客戶群核心客戶群杭州本地私營(yíng)企業(yè)主其他高收入人士省內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主其他高收入人士偶得客戶群立足杭州放眼浙江展望中國(guó)目標(biāo)客群基本特征年齡在35-50歲之間上海等省外私營(yíng)企業(yè)主、

在杭州這片彌漫著創(chuàng)業(yè)與奮斗、充斥著休閑文化與藝術(shù)生活氣質(zhì)的土地上，有這么一群人：他們追求事業(yè)的發(fā)展，具有強(qiáng)烈的開拓精神，不懼怕風(fēng)險(xiǎn)，善于抓住眼前的機(jī)會(huì)，努力實(shí)現(xiàn)更大的人生價(jià)值。他們務(wù)實(shí)奮斗，人情煉達(dá)、但缺乏必要的安全感和穩(wěn)定感；重視自身社交圈的誠(chéng)信，雖然遇事可以坦然處之，卻缺乏對(duì)外界的信任。他們具有強(qiáng)烈的實(shí)物化理財(cái)觀念，喜歡購置房產(chǎn)甚至是黃金等硬通貨，而僅僅把股票、基金等做為短期投資的手段。他們具有成功后的炫耀心態(tài)與行樂思想，通常把創(chuàng)造的財(cái)富多少做為衡量一個(gè)人成功與否的標(biāo)準(zhǔn)。他們是新杭州的中流砥柱目標(biāo)客群精神屬性特征在杭州這片彌漫著創(chuàng)業(yè)與奮斗、充斥著休閑文化與藝術(shù)生他們大都已經(jīng)擁有家庭，并愿意為提升家庭的生活質(zhì)量而沖動(dòng)消費(fèi)。他們的奮斗史充滿波折與風(fēng)浪，因此希望家庭生活平靜安詳，并能享受自己奮斗帶來的幸福成果。豐富的閱歷與苦難，在提升社會(huì)地位的同時(shí)，也讓他們明白圓滿與奢華同在的意義。生活與奮斗的經(jīng)歷給了他們開闊的眼、寬容的心，以及繼續(xù)向上的動(dòng)力。即便偶有失敗，對(duì)他們而言，只不過是人生的生動(dòng)一瞬。“不掙扎的人才有可能優(yōu)雅”。對(duì)于他們而言，“錢不是大問題，重要的是生活質(zhì)量”。他們更是杭州乃至浙江新的顛峰人物目標(biāo)客群精神屬性特征他們大都已經(jīng)擁有家庭，并愿意為提升家庭的生活質(zhì)量而沖動(dòng)消費(fèi)。一個(gè)看得見的階層。

他們喜歡炫耀和揮霍。他們?cè)诿襟w和大眾的嫉恨、慈善機(jī)構(gòu)募捐者的追逐下工作與生活。他們正在成為對(duì)社會(huì)發(fā)展與進(jìn)步起積極影響作用的“年度經(jīng)濟(jì)人物”、“感動(dòng)中國(guó)”或“感動(dòng)浙江”的明星人物。他們并非傳統(tǒng)意識(shí)上的“隱蔽”的階級(jí)，因?yàn)樗麄冋诔袚?dān)著更多的社會(huì)責(zé)任。他們是東方巨富，是社會(huì)驕子。他們是最成功人士的專屬名片，是看得見的財(cái)富峰層。目標(biāo)客群精神屬性特征一個(gè)看得見的階層。目標(biāo)客群精神屬性特征他們?cè)谏鐣?huì)階層中，是所謂的“上”者?！蛻糇詈诵牡木駥傩陨险吒唬荷鐣?huì)財(cái)富的累積上者貴：社會(huì)地位的卓然上者仁：社會(huì)生活的回饋上者閑：自身教養(yǎng)的磨礪他們?cè)谏鐣?huì)階層中，是所謂的“上”者。上者富：社會(huì)財(cái)富的累積杭州的傳統(tǒng)豪宅，似乎已經(jīng)滿足不了他們的需求，

他們不再刻意劃分所謂的一居、二居，

不再刻意體會(huì)所謂的別墅與公寓，

他們重視的是物質(zhì)與精神意義的雙重功能，

在精神享受之余，

他們對(duì)于物業(yè)的綜合要求超乎了我們的意料，

在杭州，在之江，

我們?cè)撊绾螡M足他們······杭州的傳統(tǒng)豪宅，似乎已經(jīng)滿足不了他們的需求，

他們不再刻意劃于是，開元·上都，更高標(biāo)準(zhǔn)的豪宅典范，在杭州誕生。于是，開元·上都，目標(biāo)客群需求與產(chǎn)品對(duì)接之豪宅價(jià)值體系2007更高標(biāo)準(zhǔn)的豪宅典范定位價(jià)值稀缺優(yōu)質(zhì)資源、稀缺的自然景觀、稀缺的人文環(huán)境、無可挑剔的品質(zhì)恒久追求傳世經(jīng)典之作：建筑材質(zhì)的選擇、結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固、施工工藝要求上的吹毛求疵安全保障居住者的隱私與安全，營(yíng)造居住空間的私密性；安全防范子系統(tǒng)、家居職能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)……健康環(huán)保設(shè)施、工藝的引進(jìn)，營(yíng)造健康生活：環(huán)保建材；純凈水系統(tǒng)；會(huì)呼吸的空調(diào)系統(tǒng)；垃圾處理機(jī)；不銹鋼管道安靜卓絕的隔音性能是保障居住舒適性的重要條件之一；雙層中空鋼化玻璃；特設(shè)防塵條的子母門；落水消音管；BPB石膏板吊頂系統(tǒng)舒適兩梯兩戶/三梯兩戶、原裝進(jìn)口高速電梯；頂級(jí)衛(wèi)浴用具；頂級(jí)廚房電器及櫥柜設(shè)備；24小時(shí)循環(huán)熱水系統(tǒng)；金鑰匙標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)視覺景觀－完全視線無遮擋：樓宇間距的最大化；短進(jìn)深、大開間的戶型格局；全明觀景候梯間和入戶花園；落地玻璃的大范圍使用；高于市場(chǎng)水平的層高；浴缸與窗的平行設(shè)計(jì)；……目標(biāo)客群需求與產(chǎn)品對(duì)接之豪宅價(jià)值體系2007更高標(biāo)準(zhǔn)的四產(chǎn)品定位及產(chǎn)品建議四1市場(chǎng)定位回顧1市場(chǎng)定位回顧項(xiàng)目發(fā)展定位我們引領(lǐng)并實(shí)現(xiàn)富裕階層的新生活

完美品味生活體系——核心價(jià)值所在，高人一籌頂級(jí)物業(yè)產(chǎn)品——基本價(jià)值所在市場(chǎng)定位回顧項(xiàng)目發(fā)展定位完美品味生活體系——核心價(jià)值所在，高人一籌市場(chǎng)定項(xiàng)目市場(chǎng)定位名流象牙塔，生活?yuàn)W斯卡市場(chǎng)定位回顧項(xiàng)目市場(chǎng)定位名流象牙塔，生活?yuàn)W斯卡市場(chǎng)定位回顧定位詮釋我們賣的是房子，帶給消費(fèi)者的是——生活！名流：代表者客戶的身份，只有寄身于名流階層的少數(shù)精英才能有機(jī)會(huì)進(jìn)入……象牙塔：代表著人們的精神向往，是人們對(duì)生活的一種理想追求，通常被指示為社會(huì)的頂層，通過項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)筑出頂層生活平臺(tái)，描繪出精神層面的象牙塔在現(xiàn)實(shí)中的物態(tài)。生活：是項(xiàng)目所要營(yíng)造的中心，基于產(chǎn)品的提升，通過服務(wù)，向住戶提供符合其身份地位、品位的生活形態(tài)，才是項(xiàng)目?jī)r(jià)值的核心。奧斯卡：代表者頂級(jí)和奢華，奧斯卡從來都是時(shí)尚的風(fēng)標(biāo)、極盡奢華的盛宴，雖然是電影界的秀場(chǎng)，但對(duì)于生活，它代表者頂層人士專屬的生活！市場(chǎng)定位回顧定位詮釋我們賣的是房子，帶給消費(fèi)者的是——生活！名流：代表者市場(chǎng)定位之功能定位酒店：代表浙江的頂級(jí)商務(wù)酒店；住宅：浙江高層豪宅的代表，輻射整個(gè)華東地區(qū)；酒店式服務(wù)公寓：樹立酒店化服務(wù)的行業(yè)產(chǎn)品新標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)定位回顧市場(chǎng)定位之功能定位酒店：代表浙江的頂級(jí)商務(wù)酒店；市場(chǎng)定位回顧住區(qū)構(gòu)筑頂級(jí)的產(chǎn)品平臺(tái)，提供專屬的服務(wù)，建立杭州市場(chǎng)上無法逾越生活檔次！市場(chǎng)定位之檔次定位市場(chǎng)定位回顧住區(qū)構(gòu)筑頂級(jí)的產(chǎn)品平臺(tái)，提供專屬的服務(wù)，建立杭州市場(chǎng)上無法逾超越目前杭州市場(chǎng)上的價(jià)格，3000美金起（70年產(chǎn)權(quán)）50年產(chǎn)權(quán)住宅：15000-18000元/平米酒店式公寓：15000-18000元/平米市場(chǎng)定位之價(jià)格定位市場(chǎng)定位回顧超越目前杭州市場(chǎng)上的價(jià)格，3000美金起（70年產(chǎn)權(quán)）市場(chǎng)2產(chǎn)品定位2產(chǎn)品定位第三種生活模式

RecreationLife產(chǎn)品定位主題第三種生活模式

RecreationLife產(chǎn)品定位主題RecreationLife生活模式關(guān)鍵詞：居住+休閑娛樂+度假消遣+商務(wù)

一個(gè)人的生存是需要空間的，這個(gè)空間不單是容身納體的空間，更是容納心靈的空間。這時(shí)候就需要一個(gè)適宜的理想去處，比如會(huì)所，它似乎是比家更私密和自我的地方，他裝載著生活的另外一種感受，讓你在其中尋找自己。如何將家和會(huì)所融為一體呢？Recreation－House就是答案。在這里，沒有一居和二居的界限、甚至沒有嚴(yán)格意義的幾室?guī)讖d界限，誰說床鋪一定要靠墻而放，洗手間一定局促狹??？完全可以給自己一個(gè)大大的洗手間，放上雜志，甚至音樂，再有一大扇的窗，滿眼的綠意美景。RecreationLife生活模式

擁有稀缺自然景觀優(yōu)勢(shì)和濃郁文化品位的、專為頂層人士打造的：私家會(huì)所及休閑度假型極品公寓產(chǎn)品總體定位描述擁有稀缺自然景觀優(yōu)勢(shì)和濃郁文化品位的、專為頂層五大特性（5S）：安全性（Security）：隱密、獨(dú)立是富豪生活上特有的品味，生命財(cái)產(chǎn)安全的管理與設(shè)備自然是豪宅的基本配備，相對(duì)于「往來無白丁」的富豪而言，必須要求有面面俱到的超高安全系數(shù)，從施工結(jié)構(gòu)、管線配置、消防避難，到社區(qū)管理、進(jìn)出動(dòng)線等等，都必須具備足以匹配豪宅的尖端配備。景觀性(Scenery)：豪宅雖然強(qiáng)調(diào)私密，但是絕不是密不透風(fēng)的「地窖式設(shè)計(jì)」，頂級(jí)的內(nèi)部陳設(shè)、猶如皇宮般的高檔裝潢，還需擁有絕佳的景觀視角，才能真正內(nèi)外皆美。適當(dāng)性(Suitably)：對(duì)于需要大面積、大跨距空間的的豪宅而言，如果梁柱與管線配置比例適當(dāng)，不僅可以增加空間使用的靈活，更可使室內(nèi)裝潢有更大的發(fā)揮空間，進(jìn)而凸顯主人的品味。社交性（Sociality）：豪宅空間的概念要打破傳統(tǒng)居室空間的觀念，超大的客廳，或者一般住宅罕見的紅酒屋、視聽室。雪茄房、宴客廳、收藏室等，基于社交或聚會(huì)的需求，都是需要有預(yù)留的。服務(wù)性（Service）：除了要有星級(jí)酒店式的服務(wù)外，包括私人管家、專人服務(wù)、專業(yè)顧問等服務(wù)也是不可或缺的。產(chǎn)品總體定位描述五大特性（5S）：產(chǎn)品總體定位描述酒店式公寓（包含于酒店用地內(nèi)）住宅1.用地面積28356平方米1.用地面積37012平方米（1/3為50年產(chǎn)權(quán)用地，2/3為70年產(chǎn)權(quán)用地）2．總建筑面積55000平方米（包含于酒店12萬方內(nèi)，其中酒店自營(yíng)部分6.5萬方，酒店式公寓5.5萬方）2．總建筑面積130000平方米（43000方為50年產(chǎn)權(quán)住宅，87000方為70年產(chǎn)權(quán)住宅）其中居住建筑面積52000平方米其中居住建筑面積125000平方米配套面積3000平方米配套公建5000平方米3．容積率3.容積率3.5產(chǎn)品定位/產(chǎn)品構(gòu)成酒店式公寓（包含于酒店用地內(nèi)）住宅1.用地面積28356平產(chǎn)品定位/產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品類型產(chǎn)品主題功能目標(biāo)客群70年產(chǎn)權(quán)住宅LuxeHouse奢美頂級(jí)豪宅第一居所，以躍層大戶型為主，頂級(jí)居家豪宅，提供大尺度個(gè)性化空間，滿足居家生活、私人聚會(huì)及個(gè)人嗜好空間要求；以杭州為主的浙江富豪，居家生活為主的“正宮”所在50年產(chǎn)權(quán)住宅ClubHouse私家會(huì)所第二居所，空間及裝修設(shè)計(jì)凸顯休閑度假功能，放大客廳及主臥空間；以省內(nèi)富豪為主，在杭商務(wù)社交、休閑度假的“夏宮”所在酒店式公寓HighHouse極品度假公寓第N居所，休閑度假功能為主；以省內(nèi)外富豪為主，兼顧外籍客群，在杭州休閑度假的“行宮”所在產(chǎn)品定位/產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品類型產(chǎn)品主題功能目標(biāo)客群70年產(chǎn)權(quán)住宅戶型面積范圍戶均面積面積比例總面積總套數(shù)銷售均價(jià)70年用地三房200-28024020金起四房250-35030025％2175072350-45040045％3915098五房500-60050010％870010六房800-10009008700025250年用地二房120-15013520%76005615000-18000三房160-20018060%22800127四房200-22021020%76003638000219酒店式公寓一房60-807030%1500021415000-18000二房80-100903012011040%20000181高端部分450-5505001500320000-2500052000565合計(jì)17.7萬方1036產(chǎn)品定位/戶型配比戶型面積范圍戶均面積面積比例總面積總套數(shù)銷售均價(jià)70年用地三產(chǎn)品定位/規(guī)劃原則總體規(guī)劃理念：規(guī)劃不宥于形式規(guī)整，結(jié)合場(chǎng)地狀況與特色，減少山坡平整，充分利用充足的湖岸線與地塊高差優(yōu)勢(shì)，在縱向規(guī)劃上做足文章；在布局設(shè)計(jì)上，注重層次感，強(qiáng)調(diào)景觀視覺，避免景觀受阻，做到戶戶有江景，真正體現(xiàn)一線江景豪宅特色；在規(guī)劃過程中，充分考慮價(jià)值分布（江景）對(duì)營(yíng)銷定價(jià)的影響，盡量做到結(jié)合客戶對(duì)不同戶型的需求，使銷售價(jià)格與規(guī)劃中的價(jià)值分布盡量一致；注重產(chǎn)品創(chuàng)新，因?yàn)楫a(chǎn)品創(chuàng)新與差異化是提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的必要之舉，也是項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵因素之一。整體抬高，建立與江的景觀聯(lián)系，與周邊項(xiàng)目形成明顯的區(qū)隔；住宅與酒店之間保持一定的聯(lián)系；按1:2的戶數(shù)車位比規(guī)劃停車位。產(chǎn)品定位/規(guī)劃原則總體規(guī)劃理念：規(guī)劃不宥于形式規(guī)整，結(jié)合場(chǎng)地產(chǎn)品定位/產(chǎn)品方向我們的產(chǎn)品方向：在感官上滿足客戶的炫耀心理——豪宅中的典范；在風(fēng)格上傾向于純美的色彩組合，提升客戶的心理愉悅感；產(chǎn)品細(xì)節(jié)追求品質(zhì)至上，同時(shí)充分滿足現(xiàn)代生活需求；在景觀上配合產(chǎn)品氣質(zhì)，配合陽光，打造頂級(jí)江景。產(chǎn)品定位/產(chǎn)品方向我們的產(chǎn)品方向：建筑立面項(xiàng)目周邊有較多高層住宅，建筑立面應(yīng)能與之有鮮明的對(duì)比，從而脫穎而出，在形象上成為標(biāo)志性象征。建議采用公建化立面設(shè)計(jì)。案例借鑒：北京緣溪堂，北京公館，香港曉廬產(chǎn)品定位/建筑立面建筑立面產(chǎn)品定位/建筑立面公建化外立面，通過明晰、簡(jiǎn)捷的線條，突出建筑的整體感，也能夠于酒店保持一致，充分體現(xiàn)物業(yè)的尊貴感。產(chǎn)品建議/建筑立面公建化外立面，通過明晰、簡(jiǎn)捷的線條，突出建筑的整體感，也能夠產(chǎn)品建議/建筑立面產(chǎn)品建議/建筑立面項(xiàng)目需要營(yíng)造超現(xiàn)實(shí)的景觀體驗(yàn)，達(dá)到項(xiàng)目?jī)?nèi)部虛幻的景觀效果，營(yíng)造一個(gè)想象中的場(chǎng)所、展現(xiàn)住戶對(duì)未來的渴望和對(duì)過去懷念的場(chǎng)景，使住戶能夠離開熟悉的凡塵俗事，進(jìn)入一個(gè)新奇的探索與新生的領(lǐng)域。景觀整體布局應(yīng)考慮高視點(diǎn)觀景效應(yīng)產(chǎn)品定位/景觀設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目需要營(yíng)造超現(xiàn)實(shí)的景觀體驗(yàn)，達(dá)到項(xiàng)目?jī)?nèi)部虛幻的景觀效果，營(yíng)杭州開元之江三期別墅產(chǎn)品定位深化報(bào)告課件周邊環(huán)境整理美院之江分校內(nèi)部景觀及建筑立面與本案格格不入，高視點(diǎn)觀景效果受影響建議出資整改，不以善小而不為，力求完美整體效果產(chǎn)品定位/景觀設(shè)計(jì)建議周邊環(huán)境整理產(chǎn)品定位/景觀設(shè)計(jì)建議豎向交通兩戶標(biāo)準(zhǔn)層配置三部電梯，其中兩部直接入戶，第三部電梯與工人公共空間聯(lián)系。消防樓梯景觀化消防連廊的景觀化、功能化高層建筑中的消防連廊需要進(jìn)行景觀化處理，可以考慮使用空中平臺(tái)等方式將消防連廊做景觀化處理。產(chǎn)品建議/輔助設(shè)施豎向交通產(chǎn)品建議/輔助設(shè)施3裝修建議3裝修建議住宅提供精裝修，廚衛(wèi)全裝，其余完成吊頂、墻面、地面及水電線路預(yù)埋等基本配置；提供多種裝修風(fēng)格，客戶可自選裝修方案；由頂級(jí)設(shè)計(jì)師提供專屬設(shè)計(jì)服務(wù)；規(guī)定裝修期限，逾期不能施工；服務(wù)式公寓按五星級(jí)酒店裝修，提供菜單式裝修方案。裝修建議住宅提供精裝修，廚衛(wèi)全裝，其余完成吊頂、墻面、地面及水電線路B2C式國(guó)際品牌精裝修

B2C式國(guó)際品牌精裝修裝修建材選定德國(guó)“洛托”牌五金配件意大利藍(lán)箱（BlueBox）集團(tuán)機(jī)組和空調(diào)器霍尼韋爾（Honeywell）智能溫控霍尼韋爾（Honeywell）智慧家居系統(tǒng)集成德國(guó)杜拉維特(Duravit)漢斯格雅(Hansgrohe)頂級(jí)衛(wèi)浴系列英國(guó)“恒富立”(HUMPHREY)四防實(shí)木子母雙開門國(guó)際品牌木地板、墻地磚國(guó)際品牌進(jìn)口壁紙西門子（SIEMENS）電器面板意大利法尼尼（FERRANINI）櫥柜家居韓國(guó)三星(Samsung)(原裝)電子密碼智能鎖(鑰匙、密碼、刷卡三種方式開啟)

．．．．．．裝修建材選定特色裝修示意——客廳特色裝修示意——客廳特色裝修示意特色裝修示意——客廳特色裝修示意特色裝修示意——客廳特色裝修示意——客廳特色裝修示意——客廳特色裝修示意——客廳特色裝修示意——客廳特色裝修示意——臥室特色裝修示意——臥室特色裝修示意——臥室特色裝修示意——臥室特色裝修示意——衛(wèi)浴特色裝修示意——衛(wèi)浴特色裝修示意——衛(wèi)浴特色裝修示意——衛(wèi)浴4會(huì)所建議4會(huì)所建議會(huì)所配套健身場(chǎng)館/陽光恒溫泳池會(huì)所配套健身場(chǎng)館/陽光恒溫泳池SPA水療會(huì)所配套SPA水療會(huì)所配套主題餐廳會(huì)所配套主題餐廳會(huì)所配套酒吧/咖啡吧會(huì)所配套酒吧/咖啡吧會(huì)所配套紅酒房會(huì)所配套紅酒房會(huì)所配套雪茄房會(huì)所配套雪茄房會(huì)所配套開元擁有自己的會(huì)所管理團(tuán)隊(duì)，也擁有成熟的客戶會(huì)——金爵會(huì)，但酒店會(huì)所及金爵會(huì)的門檻相對(duì)私人會(huì)所而言是非常低的，對(duì)于一個(gè)高端豪宅而言，并不是非常適合。在日后的管理中，必然會(huì)存在酒店客戶大量占用會(huì)所資源，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受到影響的可能。因此對(duì)于會(huì)所的管理需要重新審視。如何避免兩類客戶發(fā)生交集，以維護(hù)頂級(jí)豪宅業(yè)主的私享空間成為關(guān)鍵所在。建議結(jié)合私人會(huì)所管理模式，在酒店配套功能的設(shè)置上留出一定余地，提供一些門檻相對(duì)較高，酒店客戶使用率較低的功能業(yè)態(tài)給業(yè)主專用，如紅酒雪茄品鑒、高端主題餐廳等等。在使用會(huì)所資源方面，通過會(huì)員等級(jí)的劃分限制來控制使用者數(shù)量，盡可能保證業(yè)主在會(huì)所的私享感受。會(huì)所管理開元擁有自己的會(huì)所管理團(tuán)隊(duì)，也擁有成熟的客戶5智能化5智能化智能科技只有服務(wù)于人的時(shí)候，才體現(xiàn)出其存在的意義?？萍嫉目臻g智能科技只有服務(wù)于人的時(shí)候，才體現(xiàn)出其存在的意義?？萍嫉目臻g

設(shè)立中央智能控制中心電梯身份認(rèn)證服務(wù)出入口智能管理遠(yuǎn)程家居控制安防系統(tǒng)全光纖架構(gòu)成就頂級(jí)家居智能化小區(qū) 設(shè)立中央智能控制中心智慧家居系統(tǒng)：Honeywell國(guó)際頂級(jí)智慧家居系統(tǒng)集成中國(guó)最頂級(jí)智能社區(qū)智慧家居系統(tǒng)：Honeywell國(guó)際頂級(jí)智慧家居系統(tǒng)集成國(guó)際先進(jìn)掌形識(shí)別電子入戶門霍尼韋爾專為TheHouse量身定制智能溫控器智慧生活配置小區(qū)內(nèi)車庫管理、門禁、消費(fèi)、查表一卡通系統(tǒng)。最頂級(jí)家庭遠(yuǎn)程空凋、地暖控制系統(tǒng)集成在全球首次利用。社區(qū)周界、公共空間、樓體周界、入戶單元門設(shè)有4層安防系統(tǒng)。緊急呼叫系統(tǒng)煤氣報(bào)警系統(tǒng)國(guó)際先進(jìn)掌形識(shí)別電子入戶門智能化家居生活：數(shù)字化家居的智能社區(qū)：家庭網(wǎng)絡(luò)可以將監(jiān)視視角延伸至家庭的每一個(gè)角落，保證業(yè)主擁有一個(gè)安全的居住空間?；谥醒肟刂破脚_(tái)上的數(shù)字化智能系統(tǒng)，無線網(wǎng)絡(luò)瀏覽器可以讓你在家中的每一個(gè)位置都可以與家庭網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)網(wǎng)絡(luò)交互信息?？梢宰杂烧{(diào)節(jié)燈光、控制窗簾開合、場(chǎng)景控制、網(wǎng)絡(luò)家電控制等。打開電子門鎖，進(jìn)入玄關(guān)，燈會(huì)自動(dòng)點(diǎn)亮，同時(shí)進(jìn)行安防撤防，實(shí)現(xiàn)回家模式。（系統(tǒng)預(yù)先設(shè)置“在家”、“外出”、“睡眠”多種家居安防功能模式）單元門廳外刷卡，電梯自動(dòng)降落等候你的歸來，同時(shí)認(rèn)證身份，進(jìn)入電梯只能按亮你所在的樓層。門口機(jī)還具備拍照留影功能，當(dāng)業(yè)主外出不在家，有人來訪，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)為來訪者拍下照片。智能化家居生活：6其他配套6其他配套綠色環(huán)保社區(qū)系統(tǒng)：多項(xiàng)先進(jìn)技術(shù)整合，打造高端環(huán)保綠色環(huán)境綠色環(huán)保社區(qū)系統(tǒng)：多項(xiàng)先進(jìn)技術(shù)整合，打造高端環(huán)保綠色環(huán)境四大中央系統(tǒng)為每一位業(yè)主提供：?jiǎn)卧街醒胛鼔m系統(tǒng)戶式中央空調(diào)系統(tǒng)戶式中央新風(fēng)系統(tǒng) 戶式中央燃?xì)鉄崴到y(tǒng) 四大系統(tǒng)一步到位，保障生活品質(zhì)。四大中央系統(tǒng)為每一位業(yè)主提供：戶式中央空調(diào)系統(tǒng)(原裝進(jìn)口戶式VRV中央空調(diào))戶式中央空調(diào)系統(tǒng)是一個(gè)小型化的獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)，是集中處理空調(diào)負(fù)荷的系統(tǒng)形式，其冷熱量通過一定的介質(zhì)輸送到空調(diào)房間，以滿足居住的舒適性要求，是隨著人們住房條件的改善和生活質(zhì)量的提高逐漸發(fā)展起來的空調(diào)新潮流，代表著家用空調(diào)發(fā)展的方向。戶式中央燃?xì)庀到y(tǒng)、循環(huán)式熱水系統(tǒng)整個(gè)系統(tǒng)采用自動(dòng)控制，集舒適、安全、方便于一體，業(yè)主可根據(jù)季節(jié)和自身狀況設(shè)定水溫。單元式中央吸塵系統(tǒng)中央吸塵系統(tǒng)是通過嵌至墻里的洗塵管道，連接吸塵插口，實(shí)現(xiàn)吸塵功能戶式中央全熱交換新風(fēng)系統(tǒng)中央新風(fēng)系統(tǒng)是帶熱量交換的系統(tǒng)，并且具有出濕功能。時(shí)時(shí)保持與自然空氣質(zhì)量一致，隨時(shí)提供于人體健康所需的新鮮空氣，全部送風(fēng)均來自室外新鮮空氣，同時(shí)將室內(nèi)的污濁空氣由同一的排風(fēng)管集中排到室外。四大中央系統(tǒng)戶式中央空調(diào)系統(tǒng)(原裝進(jìn)口戶式VRV中央空調(diào))四大中央系統(tǒng)意大利BLUEBOX水源節(jié)能（GWHPS）中央空調(diào)系統(tǒng)（地暖、風(fēng)冷，智能溫控，遠(yuǎn)程控制）意大利BLUEBOX水源節(jié)能（GWHPS）中央空調(diào)系統(tǒng)外墻XPS擠塑聚苯板保溫層倒置式高效屋面保溫體系外墻XPS擠塑聚苯板保溫層倒置式高效屋面保溫體系LOW-E中空（加惰性氣體）遮陽玻璃德國(guó)東亞高強(qiáng)度、高密封鋁合金斷橋隔熱窗LOW-E中空（加惰性氣體）遮陽玻璃德國(guó)東亞高強(qiáng)度、高密封鋁高舒適度節(jié)能型集中熱水地板輻射采暖系統(tǒng)高舒適度節(jié)能型集中熱水地板輻射采暖系統(tǒng)浮筑樓板技術(shù)有效降低樓板撞擊聲聲壓浮筑樓板技術(shù)有效降低樓板撞擊聲聲壓導(dǎo)光管自然采光系統(tǒng)，白天將自然光引入地下室，夜間將燈光反射至地面導(dǎo)光管自然采光系統(tǒng)，白天將自然光引入地下室，夜間將燈光反同層排水獨(dú)有的優(yōu)點(diǎn)：

◆衛(wèi)生間不再變矮

同層排水因管道將水箱及所有給排水管道隱藏在假墻內(nèi)，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，衛(wèi)生間空間得到釋放。

◆個(gè)性化裝修

同層排水系統(tǒng)，土建中只安裝立管，室內(nèi)設(shè)計(jì)師可對(duì)衛(wèi)生間進(jìn)行自由的布局，排水支管則在裝修時(shí)按室內(nèi)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行安裝。

◆免除異味

同層排水所有衛(wèi)生器具的排水管均采用存水彎形式，在有人居住的情況下，不會(huì)發(fā)生衛(wèi)生間異味。同層排水與入墻式衛(wèi)浴同層排水獨(dú)有的優(yōu)點(diǎn)：

◆衛(wèi)生間不再變矮

根據(jù)歐洲的經(jīng)驗(yàn)，只要采用后排水的衛(wèi)生潔具，完全可以在樓板上方放置管道，這樣才是真正的同層排水技術(shù)。在同層排水中，浴缸下水和淋浴房下水都需自帶存水彎，馬桶采用壁掛或后排式。衛(wèi)生器具全部后排，建一200mm厚夾墻，1200mm高，大便器水箱暗裝于夾墻內(nèi)，夾墻上還可擺裝飾品，排水坡度也可保證，效果不錯(cuò)。同層排水與入墻式衛(wèi)浴根據(jù)歐洲的經(jīng)驗(yàn)，只要采用后排水的衛(wèi)生潔具，完全“看不到的隱蔽水箱，看得到的寬敞衛(wèi)生間?！比雺κ叫l(wèi)浴拒絕各種復(fù)雜外露的通水管道，以簡(jiǎn)潔利落的獨(dú)立姿態(tài)示人，營(yíng)造出一種清爽之美

“看不到的隱蔽水箱，看得到的寬敞衛(wèi)生間。”入墻式衛(wèi)浴拒絕吉博力集團(tuán)是一家全球性跨國(guó)集團(tuán)。在歐洲，吉博力是現(xiàn)代衛(wèi)浴科技的代表,同時(shí)也是給排水系統(tǒng)產(chǎn)品制造業(yè)中的佼佼者。1874年成立于瑞士,至今已有100多年的歷史。吉博力杜菲斯隱蔽式水箱專為安裝在磚墻和輕鋼龍骨墻墻體結(jié)構(gòu)上的掛壁式馬桶、婦洗盆和洗臉盆設(shè)計(jì)，為掛壁式衛(wèi)生潔具提供支撐。安裝完畢后，衛(wèi)生間內(nèi)唯一可見的是沖水面板，吉博力提供多種眩彩的沖水面板為衛(wèi)生間增添更多的創(chuàng)意。吉博力杜菲斯隱蔽式水箱的沖水面板也是隱藏在墻內(nèi)的吉博力技術(shù)的維護(hù)保養(yǎng)入口。吉博力杜菲斯隱蔽式水箱吉博力集團(tuán)是一家全球性跨國(guó)集團(tuán)。在歐洲，吉博力頂層聚氨酯發(fā)泡板保溫層變頻風(fēng)機(jī)新風(fēng)系統(tǒng)排風(fēng)熱回收裝置……

共同實(shí)現(xiàn)綠色環(huán)保社區(qū)頂層聚氨酯發(fā)泡板保溫層7物業(yè)管理7物業(yè)管理世界從未改變，在改變的是我們的服務(wù)觀。服務(wù)的空間世界從未改變，在改變的是我們的服務(wù)觀。服務(wù)的空間來自金鑰匙的管家服務(wù)“金鑰匙”國(guó)際星級(jí)酒店服務(wù)定位與釋義

“金鑰匙”是頂級(jí)服務(wù)的形象代表。引進(jìn)“金鑰匙”服務(wù)理念和服務(wù)精髓，全面實(shí)施“金鑰匙”國(guó)家星級(jí)酒店服務(wù)，為業(yè)主提供“滿意+驚喜”的物業(yè)管理服務(wù)。

金鑰匙組織徽標(biāo)來自金鑰匙的管家服務(wù)“金鑰匙”國(guó)際星級(jí)酒店服務(wù)定位與釋義金附：項(xiàng)目工作組主要成員項(xiàng)目統(tǒng)籌：童浩產(chǎn)品顧問：關(guān)曉東產(chǎn)品策劃：黃劍勇市場(chǎng)策劃：賀杰over附：項(xiàng)目工作組主要成員overTHEENDTHANKSTHEEND演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！開元·之江三期產(chǎn)品定位深化報(bào)告開元·之江三期原項(xiàng)目產(chǎn)品定位研討會(huì)議結(jié)論回顧原項(xiàng)目產(chǎn)品定位研討會(huì)議1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位明確，走頂級(jí)豪宅路線。2、建筑及施工技術(shù)方面，在不低于現(xiàn)有同類項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，部分技術(shù)要考慮有所超越。地塊要進(jìn)行整體抬高并設(shè)置架空層。3、建筑外立面明確采用類公建化風(fēng)格，考慮玻璃幕墻為主要特征，同時(shí)合理分配玻璃幕墻的使用比例和區(qū)域。4、精裝修考慮要做，要做到廚衛(wèi)全裝，配備國(guó)際品牌設(shè)施，其他提供吊頂、墻面、地板等基本硬裝修，各類管線到位，智能化設(shè)施到位，考慮配統(tǒng)一窗簾，施工方面采用工廠化施工方式。裝修風(fēng)格可提供多種個(gè)性化方案。酒店式公寓精裝修一步到位。1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位明確，走頂級(jí)豪宅路線。5、產(chǎn)品主題方面：酒店式公寓可采用Clubhouse概念，二居定位，休閑度假風(fēng)格相對(duì)較濃，戶型面積集中在小戶型上以60—80平米為主，高樓層部分可適當(dāng)做大；50年產(chǎn)權(quán)基本以第二居所定位，傾向休閑度假功能，以120-180平米的戶型為主，不宜做太大；70年產(chǎn)權(quán)部分定位第一居所，面積以200—300平米之間為主力戶型，適用于日常家庭居住為主。6、物業(yè)管理可以打酒店管理公司的品牌，按5星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，提供金鑰匙服務(wù)。會(huì)所管理由開元酒店提供，住宅區(qū)獨(dú)立設(shè)置會(huì)所，功能傾向與休閑娛樂健身等，游泳池、餐廳、商務(wù)等功能初步考慮由酒店來承擔(dān)，形成資源的合理統(tǒng)籌。如果出于營(yíng)銷的需要，可考慮引入物業(yè)管理和會(huì)所管理方面的知名品牌管理公司作為顧問，來提升形象增加賣點(diǎn)。5、產(chǎn)品主題方面：本次提案致力于建造充滿魅力的住宅高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)研究高層豪宅產(chǎn)品研究高層豪宅客戶研究產(chǎn)品定位及產(chǎn)品建議本次提案致力于建造充滿魅力的住宅高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)研究一高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)研究一1國(guó)內(nèi)高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)來自業(yè)內(nèi)資深人士的觀點(diǎn)1國(guó)內(nèi)高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)北京通潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王和平英國(guó)阿特金斯顧問有限公司房地產(chǎn)（中國(guó)區(qū)）總經(jīng)理劉嘉峰偉業(yè)營(yíng)銷公司副總經(jīng)理王德生偉業(yè)營(yíng)銷公司銷售總監(jiān)李巖高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)北京通潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之一買豪宅的人不缺房住——空間設(shè)計(jì)的新體驗(yàn)

買豪宅的人都不缺房子住。沒有人因?yàn)樽约杭业姆孔犹×?，所以買一棟豪宅來住。買豪宅的人多是第二次置業(yè)甚至第三次置業(yè)，所以，買豪宅的目的都是為了提高生活的質(zhì)量，嘗試一種新的生活方式。因而需要全新的、高質(zhì)量的戶型和空間設(shè)計(jì)。也就是說，業(yè)主更需要的是一個(gè)適應(yīng)新生活方式的，具有新空間概念，空間體驗(yàn)的住宅。豪宅的空間設(shè)計(jì)方面必有獨(dú)到之處。高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之一買豪宅的人不缺房住買豪宅的人不缺房住——空間設(shè)計(jì)的新體驗(yàn)

從靈活性、個(gè)性與結(jié)構(gòu)形式來看，高層豪宅基本上都選擇了框架結(jié)構(gòu)或大跨剪力墻的結(jié)構(gòu)形式，一方面，保證了安全性，另一方面提供了有條件的靈活性，充分滿足個(gè)性化的需求，同時(shí)也滿足其再創(chuàng)作的欲望。大尺度，空間要高，面要寬，不止總面積大，無論居室、衛(wèi)生間、套室等各個(gè)功能的面積都必須大，還要大得合理。那么這就不會(huì)只成為彰顯財(cái)富身份的方式，也包含了功能性的需求，比如我的衣服多，我要有這么大的空間來承納它。獨(dú)具特色的個(gè)人嗜好空間。個(gè)人嗜好，是人類追求自我的一種表現(xiàn)，個(gè)人嗜好空間的設(shè)計(jì)理念，正是滿足這種不同個(gè)性化需求的回應(yīng)。每戶都有足夠的單獨(dú)空間作為擺弄居者個(gè)人嗜好的場(chǎng)所，無論是字畫，無論是酒、器皿，還是生活用具，無不體現(xiàn)人對(duì)私密性、安全性的追求。表面上看，類似于儲(chǔ)存間，是物質(zhì)生活中需要的空間序列，深一層面上，是精神上某種寄托，具有很強(qiáng)的非物質(zhì)性。高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之一買豪宅的人不缺房住高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之一豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關(guān)鍵

顯赫的外觀

外觀的顯赫奢華是公寓豪宅在普通住宅中脫穎而出的基本要求，它應(yīng)是一個(gè)區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性建筑。和別墅豪宅追求最大化的私密性不同，公寓豪宅追求的是一種看得見的奢華。

觀景面的最大化

可以俯瞰四周的城市景觀是公寓豪宅的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。通過擴(kuò)大外墻面積，增加開窗面積可以凸顯其優(yōu)勢(shì)。落地窗、轉(zhuǎn)角窗，甚至全玻璃幕墻更能適應(yīng)公寓豪宅的觀景需求。

空中花園的營(yíng)造

在不影響主要房間的采光通風(fēng)的情況下，設(shè)計(jì)出大面積的空中花園創(chuàng)造人與自然親密接觸的空間。并可借鑒別墅類產(chǎn)品設(shè)計(jì)出具有不同功能的前后花園。入戶方式的突破主次入口的分離、入戶花園的設(shè)計(jì)可以極大提升其品質(zhì)。

高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關(guān)鍵

獨(dú)戶感覺的營(yíng)造尊貴的體現(xiàn)，依然是豪宅的必然選擇。高層豪宅就要求確保豎向交通的快捷與私密性。一層兩戶，三部電梯，將主人電梯與服務(wù)電梯完全從空間上分開，它們都有各自相對(duì)獨(dú)立的電梯廳和入口大堂，避免交叉干擾。設(shè)計(jì)理念里考慮更多的是人性的問題，是物質(zhì)使用、精神上愉悅的選擇，充分考慮居者的私密感、歸屬感，同時(shí)增添了安全感。高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關(guān)鍵

戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間別墅化，室內(nèi)設(shè)計(jì)豪華化和個(gè)性化兼顧

公寓豪宅須突破幾房幾廳的常規(guī)概念，盡量設(shè)計(jì)出更多的個(gè)性化空間。

室內(nèi)空間序列的深化和豐富

廚房系統(tǒng)：設(shè)備增加，如雙門冰箱、冰柜、洗碗消毒柜等，廚房劃分為操作廚房和服務(wù)廚房?jī)煞N，操作廚房相對(duì)封閉，服務(wù)廚房相對(duì)開放，潔污、油煙進(jìn)行了分區(qū)，部分廚房操作系統(tǒng)融入家庭其它功能生活中。起居廳與客廳系統(tǒng)：起居廳越來越復(fù)雜，逐步演化成家庭廳，集家庭交往、休閑甚至就餐為一體，是使用最頻繁的空間，而客廳越來越單一化，甚至增添了辦公性質(zhì)的功能。其他，像多媒體、家庭劇場(chǎng)、家庭辦公室、家庭圖書館、健身房等正越來越成為高層豪宅必不可少的組成部分。高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關(guān)鍵

大配套和小配套要完善

大配套是指項(xiàng)目所在的周邊環(huán)境與業(yè)主的生活相匹配，像老百姓有個(gè)超市就足夠了，但對(duì)豪宅買家來說，不僅僅是生活上的滿足，更重要的是身份、情感上的滿足，要配有高爾夫，室內(nèi)的網(wǎng)球場(chǎng)，要有能吃到日本料理、韓國(guó)料理等名餐的飯店。小配套是指物業(yè)管理方面，最好是酒店式管理，隨時(shí)隨地享受服務(wù)。高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)之二豪宅的價(jià)格構(gòu)成要有技術(shù)支撐——設(shè)備與技術(shù)的高投入、高質(zhì)量、高舒適

作為豪宅，無論其售價(jià)500萬、上千萬或者過億，它的價(jià)格應(yīng)有一個(gè)合理的構(gòu)成，也就是說它的資源與設(shè)備配置要物有所值。除了豪宅所享有的室外大的環(huán)境資源以外，建筑本身應(yīng)有足夠強(qiáng)的技術(shù)質(zhì)量材料方面的優(yōu)勢(shì)。購買豪宅的人，都有較強(qiáng)的支付能力，并不為節(jié)省，也不缺房子住。除了對(duì)面積規(guī)模上的要求外，他們要求豪宅物業(yè)應(yīng)有更高的質(zhì)量，應(yīng)有更先進(jìn)的科技以支撐保障更舒適的生活。這就要求豪宅在結(jié)構(gòu)體系方面、維護(hù)體系方面，門窗五金方面，空調(diào)等設(shè)備的方面和