戰(zhàn)略與管理提升咨詢項目建議書

上海xx集團房地產(chǎn)項目一部

戰(zhàn)略與管理提升咨詢項目建議書保密和版權(quán)聲明本項目建議書為某某與上海xx集團房地產(chǎn)項目一部（以下簡稱“項目一部”）的機密文件，未經(jīng)對方書面同意，任何一方不得向第三方透露雙方洽談的情況以及簽署的任何文件，包括合同、協(xié)議、備忘錄、訂單、項目建議書等所包含的一切信息；某某擁有該項目建議書的全部版權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)，受法律保護。未經(jīng)某某書面許可或授權(quán)，任何單位及個人不得以任何方式或理由對該產(chǎn)品的任何部分進行使用、復制、修改、抄錄、傳播或與其它產(chǎn)品捆綁使用銷售；對任何侵犯版權(quán)和泄密的行為，以及由此對某某造成的經(jīng)濟損失，某某公司保留追究其法律責任的權(quán)利?？蛻糸喿x該項目建議書即表明遵守該保密和版權(quán)約定；對本項目建設書如有任何疑問，請與某某聯(lián)系重要說明該項目建議書是基于我們對項目一部需求提出的初步設想。這些初步設想是在對項目一部極其有限的了解基礎上提出的，遠不是某某的最終結(jié)論。我們認為，要提出既有前瞻性，又切合項目一部實際的管理咨詢方案，需要： （1）深入廣泛的內(nèi)部訪談； （2）具體情況的詳細分析； （3）客戶、顧問間的充分溝通； （4）基于事實的數(shù)據(jù)分析； （5）過去經(jīng)驗的充分參照； （6）管理工具的創(chuàng)造性運用； （7）切實可行的評價建議。但這些初步判斷和設想只是我們項目開始時的分析起點，在進行上述工作的過程中，我們會不斷檢驗、修正甚至推翻開始的判斷，并最后逐漸形成切實可行的適合項目一部的咨詢方案。目錄項目的背景及目標項目的內(nèi)容和思路項目的工作步驟和主要工作成果項目的時間安排和運作方式某某相關咨詢案例舉例某某管理咨詢簡介目錄項目的背景及目標項目的內(nèi)容和思路項目的工作步驟和主要工作成果項目的時間安排和運作方式某某相關咨詢案例舉例某某管理咨詢簡介根據(jù)“產(chǎn)業(yè)生命周期模型”分析，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始進入成熟期引入期成長期成熟期衰退期增長率平穩(wěn)增長緩慢增長加速增長衰退銷售額低保持高位衰退客戶購買成本高較高低產(chǎn)品類別很少增長縮減平均利潤率負增加平均利潤競爭對手很少增加減少典型定價方式競爭定價成本加成價格滲透減價進入障礙技術(shù)競爭對手競爭對手典型廣告方式認知和教育大眾市場認知減少衰減產(chǎn)量過盛相對穩(wěn)定多樣化平均上升我國的房地產(chǎn)業(yè)具有四個明顯特性：周期性、關聯(lián)性、地域性、政策敏感性周期性我國的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是7到8年為一個周期；第二個就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。因此房地產(chǎn)公司應更為理性的把握項目投資、開發(fā)和銷售的時機，避免盲目發(fā)展。關聯(lián)性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性。隨著國際一體化的發(fā)展，我國國民經(jīng)濟與全球經(jīng)濟的相關度越來越高。而新的國際貿(mào)易保護主義的抬頭，如美國對我國鋼鐵業(yè)實施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時入關后，這些行業(yè)將面臨跨國公司的強大競爭壓力。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關注相關行業(yè)的發(fā)展狀況給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響。地域性房地產(chǎn)地域性很強，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費偏好等千差萬別。北京地區(qū)由于對奧運概念的過度挖掘，使市場面臨較大的壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進行地域擴張時，必須針對各地具體情況進行逐一分析，謹慎投資。政策敏感性房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大。雖然我國國民經(jīng)濟的發(fā)展勢頭良好，預計今后幾年仍會保持7%的增長速度，但國際形勢的不穩(wěn)定也有可能給我國經(jīng)濟帶來較為嚴重的影響。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導致國家相關政策的變化。在上海，房地產(chǎn)業(yè)正逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)銷售GDP拉動2003年90年代初1.4％7.4％不足一百萬平方米2376萬平方米不足10億900億

上海房地產(chǎn)增加值占GDP的比重已由1991年的1.4％上升至2001年的6.4％，10年間增加了5個百分點，2003更是達到了7.4％，增速明顯高于同期GDP增速，上海房地產(chǎn)業(yè)已成為全市經(jīng)濟增長的重要加速器但在供銷兩旺的背后，上海房地產(chǎn)也存在一些結(jié)構(gòu)性的矛盾和購房貸款率過高的風險上海房地產(chǎn)供銷兩旺，價格持續(xù)上漲。盡管2003年上海房地產(chǎn)已突破2300萬平方米的銷量，但全市房地產(chǎn)仍呈供不應求的局面。今年1月30日，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海房屋銷售價格同比上漲高達29.1%，遠超出全國4.8%的平均水平。3月12日，在國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)市場景氣狀況報告》中赫然可見：“上海市的平均(住宅)房價達到5118元/平方米，首次超過北京成為全國房價最貴的省份城市。”

上海房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾開始顯現(xiàn)。2002年上海平均套房（按100平方米計算）價格是人均收入的11.45倍，已接近發(fā)達國家6-12倍的上限，而國內(nèi)專家認為，從我國國情看這一比例應在4-8倍之間。

從住房開發(fā)結(jié)構(gòu)分析，上海中低價房供應明顯減少，這種情況造成很多普通居民買不起新房，只能轉(zhuǎn)而尋求單套面積較小或總價較低的二手房，這又導致上海二手房成交量急劇上升，價格上漲幅度甚至超過了新房。上海房地產(chǎn)資金鏈已呈緊張狀態(tài)。據(jù)上海市統(tǒng)計局抽樣調(diào)查，2002年上半年上海居民人均購房支出同比增長2.2倍，支出超出收入10.49％，因而居民購房主要是依靠貸款。2002年上半年上海市商品房銷售額為395.58億元，而個人住房貸款新增額為216.55億元，二者之比為1∶0.55，貸款增幅已大大超過商品房銷售額增幅。上海房地產(chǎn)的供求關系上海的購房變化趨勢總體上講，上海已逐漸形成以大眾消費為主體的房地產(chǎn)市場體系政策上宏觀調(diào)控，推行多種有利于形成大眾消費房地產(chǎn)市場的措施大眾消費房地產(chǎn)市場供需兩旺，隱有過熱擔憂以大眾消費為導向的強調(diào)產(chǎn)品適用性、經(jīng)濟性將成為樓市的一個新趨勢深化住房制度改革，實施系列綜合配套措施，鼓勵市民消費規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)聯(lián)合，增強行業(yè)競爭以大眾消費為主體的房地產(chǎn)市場體系逐漸形成投資穩(wěn)步增長，外資進入勢頭迅猛目前，上海商品房個人購買率已達98％某某認為為，未來來房地產(chǎn)產(chǎn)市場突突出的幾幾個變化化將表現(xiàn)現(xiàn)在土地地價格短短期內(nèi)的的增長、、利潤率率的下降降和房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)數(shù)量的的減少短時期內(nèi)內(nèi)土地價價格的增增長伴隨隨土地出出讓政策策的改變變不可避避免，部部分地區(qū)區(qū)可能出出現(xiàn)增速速過快的的局面，，中長期期內(nèi)，土土地價格格將會對對短期的的增速進進行修正正，但土土地資源源的短缺缺決定，，價格不不會低于于現(xiàn)有水水平開發(fā)成本本的增加加、供需需結(jié)構(gòu)性性矛盾、、市場競競爭的加加劇和成成本構(gòu)成成的逐漸漸透明可可能導致致利潤的的整體下下滑，市市場優(yōu)勝勝劣汰的的競爭法法則決定定房地產(chǎn)產(chǎn)市場中中將走向向成熟，，行業(yè)整整體利潤潤將逐漸漸趨于穩(wěn)穩(wěn)定合理理土地價格格和出讓讓方式市市場化導導致房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)和市場場進入門門檻提高高，一批批規(guī)模小小、資質(zhì)質(zhì)差的企企業(yè)將被被逐漸淘淘汰，行行業(yè)內(nèi)企企業(yè)的整整體質(zhì)量量將得到到提高xx集團團是一家家以房地地產(chǎn)為主主業(yè)的多多元化投投資的集集團公司司，在上上海房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)50強中中位居榜榜首集團概況況上海xx(集團)有有限公司司是中國國500強企業(yè)業(yè)和上海海市百強強企業(yè)。。公司成成立于1992年7月月18日日，1997年年3月改改制為多多元化投投資的企企業(yè)集團團。xx集團的注注冊資本本為4.7億元元，至2003年底，，集團資資產(chǎn)規(guī)模模已達85億元元。業(yè)務范圍圍xx集團以綠綠化為宗宗旨，以以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)為為主導產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，并并依托主主業(yè)積極極發(fā)展建建筑、醫(yī)醫(yī)藥制造造、汽車車服務、、石油經(jīng)經(jīng)營、物物業(yè)管理理等綜合合產(chǎn)業(yè)。。2003年建建筑業(yè)實實現(xiàn)銷售售收入4.4億億元，利利潤總額額1400萬元元；汽車車服務業(yè)業(yè)實現(xiàn)銷銷售收入入9.72元，，利潤總總額2438萬萬元；石石油經(jīng)營營業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)銷售收收入7.72億億元，利利潤總額額2491億元元。主要業(yè)績績集團的主主導產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在2003年年繼續(xù)快快速擴張張，全年年房地產(chǎn)產(chǎn)施工面面積達到到247.2萬萬平方米米，比上上年增長長63.71％％；竣工工面積77.9萬平方方米，比比上年增增長34.31％；預預售、銷銷售面積積101.7萬萬平方米米，比上上年增長長58.91％％；預售售、銷售售金額55.57億元元，比上上年增長長91.62％％。各項項指標的的增長幅幅度均創(chuàng)創(chuàng)歷史新新高。房地產(chǎn)項項目一部部在xx集團中中處于領領先地位位，但近近年來，，其領先先地位受受到了來來自其它它項目部部的挑戰(zhàn)戰(zhàn)xx集團上海xx（集團））有限公公司上海xx資產(chǎn)控股股有限公公司房地產(chǎn)客客戶服務務中心房地產(chǎn)研研究發(fā)展展部房地產(chǎn)市市場營銷銷部黨務工作作部房地產(chǎn)前前期部人力資源源部財務部辦公室總師師室室總裁裁室室云峰峰集集團團房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目一一部部昆山山置置業(yè)業(yè)有有限限公公司司新龍龍基基置置業(yè)業(yè)有有限限公公司司其它它項項目目部部其它它項項目目部部…其它它事事業(yè)業(yè)部部或或子子公公司司其它它事事業(yè)業(yè)部部或或子子公公司司…xx集團團組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)簡簡圖圖項目目一一部部的的銷銷售售收收入入曾曾經(jīng)經(jīng)占占集集團團房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務務總總收收入入的的60％％強強，，但但隨隨著著集集團團內(nèi)內(nèi)部部競競爭爭的的愈愈演演愈愈烈烈，，其其領領先先地地位位已已經(jīng)經(jīng)受受到到了了來來自自其其它它項項目目部部的的挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)。。目目前前項項目目一一部部的的銷銷售售收收入入占占集集團團房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務務總總收收入入的的比比例例已已經(jīng)經(jīng)降降至至30％％～～40％％。。通過過初初步步溝溝通通，，我我們們認認為為，，項項目目一一部部要要繼繼續(xù)續(xù)保保持持在在xx集集團團中中的的領領先先地地位位，，并并在在未未來來激激烈烈的的競競爭爭中中立立于于不不敗敗之之地地，，必必須須系系統(tǒng)統(tǒng)解解決決以以下下五五方方面面問問題題項目目一一部部目目前前是是一一套套班班子子兩兩種種體體系系，，其其下下屬屬兩兩家家子子公公司司在在股股權(quán)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和和價價值值鏈鏈定定位位上上有有所所不不同同，，這這給給項項目目一一部部的的管管理理帶帶來來很很多多困困難難。。其其旗旗下下的的新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)今今后后究究竟竟應應該該采采取取何何種種運運營營模模式式？？是是分分離離出出項項目目一一部部獨獨立立運運營營，，還還是是繼繼續(xù)續(xù)在在項項目目一一部部旗旗下下運運營營？？若若繼繼續(xù)續(xù)在在項項目目一一部部旗旗下下運運營營，，集集團團應應對對其其采采取取何何種種管管控控模模式式？？對于于新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)來來說說，，如如何何明明確確其其在在集集團團中中的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位？？如何何根根據(jù)據(jù)戰(zhàn)戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃優(yōu)優(yōu)化化管管理理流流程程，，調(diào)調(diào)整整組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)？？如何何配配合合項項目目一一部部的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃制制定定人人力力資資源源規(guī)規(guī)劃劃，，完完善善績績效效考考核核體體系系和和薪薪酬酬體體系系？？問題題一一問題題二二問題題四四問題題五五新龍龍基基置置業(yè)業(yè)應應如如何何進進行行產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)選選擇擇？？為為保保持持持持續(xù)續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定定發(fā)發(fā)展展，，除除房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)和和二二手手房房中中介介業(yè)業(yè)務務外外，，新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)還還應應考考慮慮進進入入哪哪些些產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)？？如如何何制制定定各各業(yè)業(yè)務務板板塊塊的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標標？？問題題三三通過過本本次次咨咨詢詢項項目目，，某某某某希希望望能能夠夠幫幫助助項項目目一一部部達達到到如如下下目目標標短期期目目標標設計計新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)的的運運營營模模式式明確確新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位制定定新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃優(yōu)化化管管理理流流程程，，調(diào)調(diào)整整組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)制定定人人力力資資源源規(guī)規(guī)劃劃，，完完善善相相應應的的績績效效考考核核和和薪薪酬酬體體系系長期期目目標標全面面提提高高項項目目一一部部的的核核心心競競爭爭力力，，牢牢固固確確立立其其在在集集團團中中的的領領先先地地位位促進進項項目目一一部部在在新新的的競競爭爭環(huán)環(huán)境境下下的的可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展通過過項項目目參參與與，，培培養(yǎng)養(yǎng)項項目目一一部部內(nèi)內(nèi)部部的的高高級級管管理理人人才才目錄錄項目目的的背背景景及及目目標標項目目的的內(nèi)內(nèi)容容和和思思路路項目目的的工工作作步步驟驟和和主主要要工工作作成成果果項目目的的安安排排和和運運作作方方式式某某某相相關關咨咨詢詢案案例例舉舉例例某某某管管理理咨咨詢詢簡簡介介本次次咨咨詢詢項項目目的的整整體體思思路路可可以以分分為為四四個個階階段段分析析項項目目一一部部下下屬屬兩兩子子公公司司的的經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況，，總總結(jié)結(jié)其其核核心心能能力力來來源源，，對對項項目目一一部部目目前前的的管管理理上上的的問問題題進進行行診診斷斷了解解集集團團對對新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)未未來來發(fā)發(fā)展展的的期期望望內(nèi)部部管管理理診診斷斷制定定新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)的的戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃制定定人人力力資資源源管理理體體系系設計計新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)的的運營營模模式式優(yōu)化化管管理理流流程程，，調(diào)調(diào)整整組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)制定定人人力力資資源源規(guī)規(guī)劃劃完善善相相應應的的績績效效考考核核體體系系和和薪薪酬酬體體系系確定定新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)的的運運營營模模式式明確確新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位若新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)仍仍在在項項目目一一部部旗旗下下運運營營，，制制定定集集團團對對新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)的的管管控控模模式式對新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)涉涉足足的的行行業(yè)業(yè)進進行行分分析析制定定新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標標對新新龍龍基基擬擬進進入入的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)進進行行選選擇擇制定定新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略發(fā)發(fā)展展措措施施第一一階階段段的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容是是分分析析項項目目一一部部的的經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況，，并并對對其其目目前前管管理理上上的的問問題題進進行行診診斷斷分析析項項目目一一部部下下屬屬兩兩子子公公司司的的經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況，，總總結(jié)結(jié)其其核核心心能能力力所所在在，，對對項項目目一一部部目目前前的的管管理理上上的的問問題題進進行行診診斷斷了解解集集團團對對新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)未未來來發(fā)發(fā)展展的的期期望望內(nèi)部部管管理理診診斷斷制定定新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)的的戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃制定定人人力力資資源源管理理體體系系設計計新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)的的運營營模模式式在進進行行內(nèi)內(nèi)部部環(huán)環(huán)境境分分析析時時，，某某某某將將運運用用多多種種方方法法的的組組合合來來達達到到深深入入了了解解項項目目一一部部經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況的的目目的的某某某項項目目小小組組將將根根據(jù)據(jù)研研究究與與分分析析的的需需要要選擇擇多多種種方方法法的的組組合合來來分分析析集集團團內(nèi)內(nèi)部部環(huán)環(huán)境境：公司司價價值值鏈鏈分分析析公司司比比較較分分析析公司司競競爭爭地地位位分分析析公司司面面臨臨戰(zhàn)戰(zhàn)略略問問題題分分析析公司司目目前前戰(zhàn)戰(zhàn)略略運運行行效效果果分分析析公司司成成本本構(gòu)構(gòu)成成分分析析公司司核核心心競競爭爭力力分分析析公司司利利益益相相關關者者分分析析公司司內(nèi)內(nèi)部部要要素素矩矩陣陣及及柔柔性性分分析析公司司生生命命周周期期矩矩陣陣分分析析公司司活活力力分分析析公司司經(jīng)經(jīng)營營力力分分析析公司司經(jīng)經(jīng)營營條條件件分分析析公司司內(nèi)內(nèi)部部管管理理分分析析公司司能能力力分分析析/潛潛力力分分析析公司司素素質(zhì)質(zhì)分分析析公司司特特異異能能力力分分析析公司司資資源源分分析析公司司資資源源競競爭爭價價值值分分析析………舉例注：：項項目目執(zhí)執(zhí)行行時時，，將將根根據(jù)據(jù)實實際際情情況況和和需需要要，，選選取取重重點點影影響響因因素素進進行行深深入入分分析析。。通過過分分析析各各業(yè)業(yè)務務的的收收入入和和贏贏利利能能力力，，明明確確項項目目一一部部的的優(yōu)優(yōu)勢勢業(yè)業(yè)務務示意金雞區(qū)母雞區(qū)公雞區(qū)雞肋區(qū)收入利潤二手房中介房地產(chǎn)開發(fā)其它業(yè)務內(nèi)部部環(huán)環(huán)境境分分析析的的內(nèi)內(nèi)容容還還包包括括項項目目一一部部內(nèi)內(nèi)部部資資源源的的分分析析，，在在此此基基礎礎上上全全面面評評估估項項目目一一部部的的內(nèi)內(nèi)部部管管理理運運營營能能力力舉例同時時總總結(jié)結(jié)項項目目一一部部核核心心能能力力的的來來源源知識與技能組織與管理核心價值觀核心價值觀：：是核心能力的的起源。它反反映出企業(yè)的的經(jīng)營理念、、企業(yè)文化、、企業(yè)行為規(guī)規(guī)范和企業(yè)價價值標準等，，對企業(yè)的所所有活動產(chǎn)生生重大影響組織與管理：：組織設計對核核心能力會產(chǎn)產(chǎn)生最直接的的影響。組織織靈活性強，，核心能力發(fā)發(fā)揮作用的范范圍就廣，企企業(yè)效率就高高，競爭優(yōu)勢勢就便于鞏固固。管理的作作用不僅影響響員工的情緒緒，而且對核核心能力形成成起到引導資資源積累和配配置的功效，，它保證了企企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量量和各項工作作的有序性。。知識與技能：：它主要指企業(yè)業(yè)員工所具有有的知識、特特殊技術(shù)、技技能和對科學學的理解程度度，反映企業(yè)業(yè)員工的技術(shù)術(shù)素質(zhì)和科研研、開發(fā)能力力。關于構(gòu)成成核心能力的的知識，至少少應有三種：：科學知識（（公共知識））；產(chǎn)業(yè)獨有有知識；公司司獨有知識在對內(nèi)部環(huán)境境分析的基礎礎上，對項目目一部目前的的管理進行診診斷管理診斷的內(nèi)容品牌、文化管理戰(zhàn)略規(guī)劃投資決策物資采購制度優(yōu)化權(quán)財務控制人力資源管理業(yè)務控制經(jīng)營計劃和費用預算舉例在本階段的最最后，某某還還將了解xx集團對新龍龍基置業(yè)未來來發(fā)展的期望望xx集團總體戰(zhàn)略規(guī)劃新龍基置業(yè)期望和要求支持和保障了解集團總體戰(zhàn)略規(guī)劃對新龍基置業(yè)未來發(fā)展方向的要求和期望，從而為下一階段制定新龍基置業(yè)的運營模式和在集團中的戰(zhàn)略定位打下基礎第二階段的主主要內(nèi)容是設設計新龍基置置業(yè)的運營模模式內(nèi)部管理診斷斷制定新龍基置置業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃制定人力資源源管理體系設計新龍基置置業(yè)的運營模式確定新龍基置置業(yè)的運營模模式明確新龍基置置業(yè)的戰(zhàn)略定定位若新龍基置業(yè)業(yè)仍在項目一一部旗下運營營，制定集團團對新龍基置置業(yè)的管控模模式本階段要考慮慮的首要問題題就是新龍基基置業(yè)的運營營模式xx集團房地產(chǎn)項目一一部昆山置業(yè)上海xx（集團）有限限公司新龍基置業(yè)房地產(chǎn)項目一一部昆山置業(yè)？上海xx（集團）有限限公司新龍基置業(yè)xx集團新龍基置業(yè)是是應該劃分出出去獨立運營營，還是應該該繼續(xù)留在項項目一部旗下下運營？新龍基置業(yè)在在人員上是否否應該與昆山山置業(yè)分開？？對運營模式的的設計包括探探討新龍基置置業(yè)和昆山置置業(yè)在人員上上是否有必要要分開新龍基置業(yè)昆山置業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)價值鏈定位工作重心人員與港商合資，，xx集團控股整條房地產(chǎn)開開發(fā)價值鏈項目策劃，強強調(diào)增加價值值從管理層到普普通員工，皆皆為同一般人人馬xx集團全資子公公司工程施工（管管理）施工管理，強強調(diào)降低成本本項目一部下屬屬兩子公司盡盡管在股權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)、價值鏈鏈定位和工作作重心上有較較大區(qū)別，但但共同使用同同一套人力資資源隊伍，這這給管理上帶帶來了很大困困難。xx集團高層是否否愿意放手讓讓新龍基置業(yè)業(yè)獨立運營1土地儲備對房房地產(chǎn)開發(fā)至至關重要，新新龍基置業(yè)自自身有無獲取取土地資源的的能力2新龍基置業(yè)今今后應該如何何定位，其業(yè)業(yè)務與xx集團的原有業(yè)業(yè)務范圍是否否有重疊，有有否可能發(fā)生生業(yè)務沖突3新龍基置業(yè)現(xiàn)現(xiàn)有的人才結(jié)結(jié)構(gòu)是否合理理，能否保障障公司獨立運運營4新龍基置業(yè)能能否獨立運營營要綜合考慮慮以下幾方面面的問題法律上有無風風險或障礙5xx集團旗下下產(chǎn)業(yè)眾多，，新龍基置業(yè)業(yè)究竟應該如如何定位？xx集團房地產(chǎn)建筑汽車服務石油經(jīng)營物業(yè)管理…明確新龍基置業(yè)在集團中的定位，在經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)上進行合理的劃分，這為今后新龍基置業(yè)在戰(zhàn)略規(guī)劃中進行產(chǎn)業(yè)選擇劃定了范圍戰(zhàn)略定位要綜綜合考慮以下下四方面的因因素產(chǎn)品/服務與與市場范圍說說明企業(yè)屬于于什么行業(yè)以以及在所處行行業(yè)中的地位位。由于大行行業(yè)往往過寬寬，其產(chǎn)品和和技術(shù)涉及很很多方面，經(jīng)經(jīng)營的內(nèi)容也也過于廣泛，，產(chǎn)品與市場場的范圍常常常需要用分行行業(yè)來描述，，這樣可以清清楚地表達企企業(yè)的共同經(jīng)經(jīng)營主線產(chǎn)品/服務及其市場范圍圍增長向量又稱稱成長方向，，它不涉及企企業(yè)目前產(chǎn)品品與市場的態(tài)態(tài)勢，而是說說明企業(yè)經(jīng)營營運行的方向向，即從現(xiàn)有有產(chǎn)品與市場場組合向未來來產(chǎn)品與市場場組合移動的的方向增長向量競爭優(yōu)勢說明明是企業(yè)某一一產(chǎn)品與市場場組合的特殊殊屬性，憑借借這種屬性可可以給企業(yè)帶帶來強有力的的競爭地位。。三種可供選擇擇的競爭優(yōu)勢勢：成本領先先、集中一點點和差異化競競爭競爭優(yōu)勢協(xié)同作用常常常被描述為1+1>2的的效果，這意意味著企業(yè)內(nèi)內(nèi)各業(yè)務單元元聯(lián)合起來所所產(chǎn)生的效益益要大于各個個業(yè)務單元各各自努力所創(chuàng)創(chuàng)造的效益總總和。例如：：運行協(xié)同作作用，即在一一個業(yè)務單元元里運用另一一個業(yè)務單元元的管理經(jīng)驗驗與專門技能能協(xié)同作用若新龍基置業(yè)業(yè)仍在項目一一部旗下運營營，集團應該該明確對其采采取管控模式式財務管理型戰(zhàn)略管理型操作管理型分權(quán)集權(quán)以財務指標進進行管理和考考核，總部無業(yè)務管管理部門投資回報通過投資業(yè)務務組合的結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化追求公司價值值最大化財務控制法律企業(yè)并購多種不相關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資運運作以戰(zhàn)略規(guī)劃進進行管理和考考核，總部一般無具具體業(yè)務管理理部門公司組合的協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展投資業(yè)務的戰(zhàn)戰(zhàn)略優(yōu)化和協(xié)協(xié)調(diào)戰(zhàn)略協(xié)同效應應的培育財務控制戰(zhàn)略規(guī)劃與控控制人力資源相關型或單一一產(chǎn)業(yè)領域內(nèi)內(nèi)的發(fā)展通過總部業(yè)務務管理部門對對下屬企業(yè)的日常經(jīng)營運運作進行管理理各分公司經(jīng)營營行為的統(tǒng)一一與優(yōu)化公司整體協(xié)調(diào)調(diào)成長對行業(yè)成功因因素的集中控控制與管理財務控制戰(zhàn)略略營銷銷/銷銷售售網(wǎng)絡絡/技技術(shù)術(shù)新業(yè)業(yè)務務開開發(fā)發(fā)人力力資資源源單一一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)領領域域內(nèi)內(nèi)的的運運作作，，但但有有地地域域局限限性性三種種不不同同的的管管理理模模式式對對比比公司司與與下下屬屬子子公司司的的關關系系發(fā)展展目目標標管理理手手段段應用用方方式式示意管控控模模式式最最終終體體現(xiàn)現(xiàn)在在集集團團中中管管理理權(quán)權(quán)利利的的劃劃分分上上。。集集團團總總部部與與各各業(yè)業(yè)務務經(jīng)經(jīng)營營單單位位的的責責權(quán)權(quán)劃劃分分示示意意圖圖集團總部業(yè)務單元戰(zhàn)略規(guī)劃權(quán)投資決策權(quán)物資采購權(quán)經(jīng)營計劃和費用預算權(quán)業(yè)務控制權(quán)人事權(quán)財務控制權(quán)制度優(yōu)化權(quán)品牌、文化管理權(quán)示意較為為集集權(quán)權(quán)的的管管理理模模式式示示意意事業(yè)業(yè)部部A集權(quán)權(quán)（（控控制制））分權(quán)權(quán)（（靈靈活活））事業(yè)業(yè)部部B事業(yè)業(yè)部部C事業(yè)業(yè)部部D控制制與與靈靈活活的的平平衡衡和和統(tǒng)統(tǒng)一一最佳平衡點點：由公司司戰(zhàn)略和事事業(yè)部業(yè)務務定位等因因素決定集團總部針針對不同事事業(yè)部的集集分權(quán)程度度不同，其其目標在于于實現(xiàn)控制制和靈活的的最佳平衡衡點，實現(xiàn)現(xiàn)集團整體體和各業(yè)務務的發(fā)展目目標示意第三階段的主主要內(nèi)容是制制定新龍基置置業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃內(nèi)部管理診斷斷制定新龍基置置業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃制定人力資源源管理體系設計新龍基置置業(yè)的運營模式對新龍基置業(yè)業(yè)涉足的行業(yè)業(yè)進行分析制定新龍基置置業(yè)的戰(zhàn)略目目標對新龍基擬進進入的產(chǎn)業(yè)進進行選擇制定新龍基置置業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展措施首先對新龍基基置業(yè)涉足的的行業(yè)進行分分析國際環(huán)境國內(nèi)環(huán)境宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境國際經(jīng)濟環(huán)境境政治法律環(huán)境境社會文化環(huán)境境國際資本市場場環(huán)境分析國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境境國內(nèi)法律法規(guī)規(guī)/政策環(huán)境境國家投資政策策環(huán)境分析國家產(chǎn)業(yè)政策策導向分析行業(yè)變革驅(qū)動動因素分析行業(yè)成功關鍵鍵因素（KSF）分析行業(yè)經(jīng)濟特性性分析行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)構(gòu)模型分析行業(yè)生命周期期分析行業(yè)特征評價價國外供應者壓壓力分析國外潛在進入入者分析國外替代產(chǎn)品品/服務提供供者分析國外用戶壓力力分析國外現(xiàn)有同行行業(yè)競爭者分分析國外利益相關關者分析行業(yè)吸引力分分析行業(yè)細分行業(yè)發(fā)展因素素分析行業(yè)結(jié)構(gòu)變化化預測國內(nèi)供應者壓壓力分析國內(nèi)潛在進入入者分析國內(nèi)替代產(chǎn)品品/服務提供供者分析國內(nèi)用戶壓力力分析國內(nèi)現(xiàn)有同行行業(yè)競爭者分分析國內(nèi)利益相關關者分析舉例注：項目執(zhí)行行時，將根據(jù)據(jù)實際情況和和需要，選取取重點影響因因素進行深入入分析。分析的重點在在于總結(jié)該行行業(yè)的關鍵成成功因素房地產(chǎn)開發(fā)政府關系土地儲備規(guī)劃設計工程質(zhì)量市場營銷物業(yè)管理…舉例二手房中介房源信息店面數(shù)量品牌效應…XX行業(yè)？在此基礎上對對新龍基置業(yè)業(yè)利用外部機機會，規(guī)避外外部威脅或風風險方面的能能力作出評價價外部因素分析析政府及政策方方面行業(yè)發(fā)展趨勢勢行業(yè)客戶需求求變化競爭對手方面面行業(yè)核心成功功要素合作伙伴方面面公眾壓力力方面……評價矩陣陣關鍵外部因素權(quán)重評分加權(quán)分數(shù)機會：1、……2、……威脅：1、……2、……房地產(chǎn)行行業(yè)屬于于國家重重點監(jiān)控控調(diào)節(jié)的的行業(yè)，，目前正正處于探探索開發(fā)發(fā)經(jīng)營模模式、規(guī)規(guī)范行業(yè)業(yè)競爭的的階段，，研究國國家有關關政策、、行業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢勢和競爭爭形勢將將是外部部環(huán)境分分析的重重點。其其它行業(yè)業(yè)也應根根據(jù)其關關鍵成功功因素確確定研究究側(cè)重點點。公司的戰(zhàn)戰(zhàn)略體系系主要有有五個層層面的內(nèi)內(nèi)容，其其中戰(zhàn)略略目標和和戰(zhàn)略措措施部分分是重點點愿景使命集團總體體戰(zhàn)略/業(yè)務單元元組合戰(zhàn)戰(zhàn)略公司總體體/各業(yè)業(yè)務單元元戰(zhàn)略目標標體系企業(yè)文化化和價值值觀企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略體體系構(gòu)成成公司總體體/各業(yè)業(yè)務單元元戰(zhàn)略措施施具體實施施規(guī)劃方向性指指導在制定公公司戰(zhàn)略略目標時時，某某某建議遵遵循以下下四個標標準戰(zhàn)略目標標可接受性性企業(yè)戰(zhàn)略略的實施施和評價價主要是是通過企企業(yè)內(nèi)部部人員和和外部公公眾來完完成的，，戰(zhàn)略目目標首先先必須能能被他們們理解并并符合他他們的利利益可檢驗性性為了對企企業(yè)管理理活動的的結(jié)果給給予準確確衡量，，戰(zhàn)略目目標應該該是具體體的，可可以檢驗驗的。目目標必須須明確，，具體地地說明將將在何時時達到何何種結(jié)果果可實現(xiàn)性性在制制定定企企業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標標時時必必須須在在全全面面分分析析企企業(yè)業(yè)的的內(nèi)內(nèi)部部優(yōu)優(yōu)劣劣和和外外部部環(huán)環(huán)境境利利弊弊的的基基礎礎上上判判斷斷企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)過過努努力力后后所所能能達達到到的的程程度度挑戰(zhàn)戰(zhàn)性性戰(zhàn)略略目目標標必必須須具具有有挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)性性，，但但又又是是經(jīng)經(jīng)過過努努力力可可以以達達到到的的，，這這樣樣可可使使員員工工對對目目標標的的實實現(xiàn)現(xiàn)充充滿滿信信心心和和希希望望，，愿愿意意為為之之貢貢獻獻自自己己的的全全部部力力量量戰(zhàn)略略目目標標主主要要包包括括以以下下五五個個方方面面的的內(nèi)內(nèi)容容競爭爭范范圍圍目目標標競爭爭目目的的目目標標市場場份份額額目目標標競爭爭地地位位目目標標本地地地區(qū)區(qū)全國國多國國全球球成為為絕絕對對領領導導超越越現(xiàn)現(xiàn)有有行行業(yè)業(yè)領領袖袖成為為行行業(yè)業(yè)前前五五位位進入入行行業(yè)業(yè)前前10位位行業(yè)業(yè)地地位位向向前前移移動動超過行業(yè)中中多數(shù)競爭爭者保持目前地地位生存通過兼并和和內(nèi)部發(fā)展展積極擴張張通過內(nèi)部積積累擴張（（擠占對手手市場份額額）通過兼并擴擴張保持目前份份額(保持持和行業(yè)同同步發(fā)展)為短期利潤潤放棄部分分市場份額額（注重盈盈利而非市市場份額））向更強大的的地位發(fā)展展很好的的保護護目前前的市市場份份額堅守市市場中中間位位置爭取更更好的的市場場地位位（從從弱者者轉(zhuǎn)化化為較較強者者）盡力競競爭以以達到到一個個可以以防守守的地地位示意競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略成為低低成本本的領領導主要針針對某某些特特定的的細分分市場場：追求不不同的的競爭爭定位位質(zhì)量服務技術(shù)領領先廣闊的的產(chǎn)品品線形象和和威望望高附加加值新龍基基置業(yè)業(yè)目前前的業(yè)業(yè)務組組合缺缺乏梯梯度，，因此此分層層面進進行產(chǎn)產(chǎn)業(yè)選選擇勢勢在必必行示意第一層層面核心業(yè)業(yè)務：：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)第二層層面新興業(yè)業(yè)務：：二手房房中介介第三層層面候選業(yè)業(yè)務進入其其他新新的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)？？迅速擴擴展核核心業(yè)業(yè)務的的規(guī)模模，加加快對對現(xiàn)有有業(yè)務務整合合，在在第一一層面面業(yè)務務上建建立核核心競競爭力力進入戰(zhàn)戰(zhàn)略性性投資資行業(yè)業(yè)，建建立未未來發(fā)發(fā)展的的持續(xù)續(xù)動力力和利利潤來來源積極探探索大大規(guī)模模產(chǎn)權(quán)權(quán)資本本運營營，通通過產(chǎn)產(chǎn)權(quán)重重組，，擴大大控股股集團團規(guī)模模沒有第第三層層面源源源不不斷提提出新新待開開發(fā)項項目，，第二層面面業(yè)務務會逐逐漸枯枯竭，，最后后是第第一層層面業(yè)業(yè)務喪喪失，，無法法增長長二手房房中介介業(yè)務務只能能減緩緩項目目周期期帶來來的波波動性性，要要想減減緩經(jīng)經(jīng)濟周周期對對公司司業(yè)績績的影影響，，新龍龍基置置業(yè)還還需尋尋找進進入其其它具具有潛潛力產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的機會會。在對不不同產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的業(yè)務務進行行選擇擇時，，某某某會合合理選選擇維維度，，充分分考慮慮到所所在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的吸引引力，，為新新龍基基提供供建議議新龍基的競爭能力與所在產(chǎn)業(yè)所需核心競爭力的匹配程度產(chǎn)業(yè)吸引力低高堅決放棄培養(yǎng)能力關注變化大力發(fā)展高產(chǎn)業(yè)吸引力—能力匹配程度矩陣分析示意制定新新龍基基置業(yè)業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略措措施則則要針針對每每個業(yè)業(yè)務板板塊考考慮實實現(xiàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標的的手段段和行行動計計劃業(yè)務發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀實現(xiàn)未來戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標戰(zhàn)略措措施市場營營銷人力資資源技術(shù)研研發(fā)資本運運作客戶關關系信息系系統(tǒng)……就房地地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)業(yè)務而而言，，市場場細分分進程程的不不斷加加快給給新龍龍基置置業(yè)帶帶來了了新的的契機機土地價價格上上漲利潤率率下降降競爭日日益激激烈隨著土地地出讓政政策的改改變，短短時期內(nèi)內(nèi)土地價價格的上上漲不可可避免，，部分地地區(qū)可能能出現(xiàn)增增速過快快的局面面，中長長期內(nèi)，，土地價價格將會會對短期期的增速速進行修修正，但但土地資資源的短短缺決定定，價格格不會低低于現(xiàn)有有水平開發(fā)成本本的增加加、供需需結(jié)構(gòu)性性矛盾、、市場競競爭的加加劇和成成本構(gòu)成成的逐漸漸透明可可能導致致利潤的的整體下下滑，市市場優(yōu)勝勝劣汰的的競爭法法則決定定房地產(chǎn)產(chǎn)市場中中將走向向成熟，，行業(yè)整整體利潤潤將逐漸漸趨于穩(wěn)穩(wěn)定合理理土地價格格和出讓讓方式市市場化導導致房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)和市場場進入門門檻提高高，行業(yè)業(yè)內(nèi)的競競爭將更更加激烈烈一批規(guī)規(guī)模小、、資質(zhì)差差的企業(yè)業(yè)將被逐逐漸淘汰汰，行業(yè)業(yè)內(nèi)企業(yè)業(yè)的整體體質(zhì)量將將得到提提高研究表明明：隨著著短期內(nèi)內(nèi)土地價價格的上上漲，利利潤率的的逐漸下下降及行行業(yè)內(nèi)競競爭的日日益激烈烈，房地地產(chǎn)業(yè)內(nèi)內(nèi)的企業(yè)業(yè)將盡可可能避免免同質(zhì)化化競爭，，市場細細分進程程會不斷斷加快。。xx集團內(nèi)部部房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的分類使使得新龍龍基置業(yè)業(yè)有機會會爭取承承擔高端端房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目xx集團房地地產(chǎn)項目目分類上海中心心城區(qū)精品系列列上海城郊郊結(jié)合部部老上海風風情外省市“上海城城”xx集團2004年年工作目目標中指指出，其其旗下房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)要進一一步打造造品牌項項目，提提升產(chǎn)品品品牌和和企業(yè)品品牌。要要把集團團的房地地產(chǎn)項目目分成三三大類：：第一類類是上海海中心城城區(qū)項目目，形成成精品系系列；第第二類是是上海城城郊結(jié)合合部項目目，形成成老上海海風情系系列；第第三類是是外省市市項目，，形成““上海城城”系列列。1997年，伴伴隨著新新龍基置置業(yè)的成成立，xx集團房地地產(chǎn)項目目的定位位也開始始由中低低端向中中高端轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。新新龍基置置業(yè)擁有有良好的的品牌定定位，同同時又有有管理整整條房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)價值鏈鏈的經(jīng)驗驗，因此此完全可可以考慮慮能否獨獨立承擔擔xx集團團精精品品系系列列樓樓盤盤的的開開發(fā)發(fā)重重任任。。資料料來來源源：：xx集團團網(wǎng)網(wǎng)站站房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務務受受經(jīng)經(jīng)濟濟周周期期和和項項目目周周期期影影響響波波動動較較大大，，發(fā)發(fā)展展二二手手房房中中介介業(yè)業(yè)務務可可在在一一定定程程度度上上減減緩緩項項目目周周期期性性帶帶來來的的業(yè)業(yè)績績波波動動性性1991-2001年年GDP、、固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資增增長長率率比比較較分分析析與宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟周周期期波波動動的的趨趨勢勢基基本本一一致致；；波幅幅大大于于后后者者；；發(fā)展展領領先先于于宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長而而衰衰退退遲遲于于宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了先先導導經(jīng)經(jīng)濟濟的的特特點點。。發(fā)展展二二手手房房中中介介業(yè)業(yè)務務，，同同時時加加強強房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目的的有有效效銜銜接接，，可可以以減減緩緩項項目目周周期期帶帶來來的的收收入入上上的的波波動動性性上海海二二手手房房中中介介行行業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展經(jīng)經(jīng)歷歷了了初初級級發(fā)發(fā)展展階階段段和和快快速速發(fā)發(fā)展展階階段段，，目目前前逐逐漸漸向向成成熟熟發(fā)發(fā)展展階階段段過過渡渡初級級發(fā)發(fā)展展階階段段。。房產(chǎn)產(chǎn)中中介介公公司司開開始始出出現(xiàn)現(xiàn)，，香香港港、、臺臺灣灣等等地地率率先先進進入入上上海海市市場場。。這這個個階階段段的的主主要要特特點點是是：：房房產(chǎn)產(chǎn)中中介介企企業(yè)業(yè)少少、、小小、、散散、、弱弱，，整整個個二二手手房房市市場場比比較較薄薄弱弱。?？焖偎侔l(fā)發(fā)展展階階段段。。這個階段的的主要特點點是，無論論市場交易易量還是房房產(chǎn)中介企企業(yè)數(shù)量都都呈現(xiàn)高速速發(fā)展勢頭頭，一批品品牌企業(yè)成成長起來，，二手房市市場發(fā)展速速度國內(nèi)領領先、國際際罕見。質(zhì)的發(fā)展階階段。房產(chǎn)中介行行業(yè)進入快快速發(fā)展后后的調(diào)整期期，由量變變轉(zhuǎn)入質(zhì)變變，從而與與國際成熟熟二手房市市場逐步接接軌。1992～～19961997～～20032004～～上海市房地地產(chǎn)交易中中心的消息息表明，今今年1月至至5月份，，上海市二二手房交易易量約為新新房銷售量量的兩倍，，二手房市市場正趨向向于成熟在期房限轉(zhuǎn)政政策出臺之之后，市場場上的供求求偏向于成成熟的二手手房，這就就導致了二二手房與新新房之間的的成交比例例越拉越大大，逐漸出出現(xiàn)了目前前二手房的的交易量遠遠高于新房房。同時也必須須看到，新新政策的出出臺和進入入門檻低導導致上海二二手房中介介市場競爭爭加劇，新新龍基要想想脫穎而出出必須有針針對性地建建立起核心心能力期房限轉(zhuǎn)二手房網(wǎng)上上掛牌+房源減少競爭加劇重新洗牌激烈的競爭爭迫使一些些資質(zhì)較差差的中介將將被淘汰出出局，新龍龍基要想在在上海二手手房中介市市場中脫穎穎而出，必必須針對該該行業(yè)的關關鍵成功因因素，建立立起核心能能力。行業(yè)進入門檻檻低競爭者眾多+在擁有核心能能力的基礎上上，地域擴張張是新龍基置置業(yè)發(fā)展二手手房中介業(yè)務務應重點考慮慮的策略示意地域范圍一線城市？二線城市？三線城市？二、三線城市的二手房中介市場潛力巨大。新龍基應該充分依靠其可信能力，發(fā)揮其品牌優(yōu)勢，有計劃、有步驟地向外擴張。對于擬發(fā)展的的新業(yè)務，新新龍基置業(yè)應應著重考慮市市場進入策略略目標市場有多多大？增長潛潛力如何？目標市場進入入壁壘高低？？目標市場目前前的競爭格局局如何？發(fā)展展態(tài)勢如何？？有哪些（潛潛在）競爭者者？新龍基置置業(yè)的加入會會帶來何種變變化？與競爭對手相相比，新龍基基置業(yè)的優(yōu)、、劣勢如何？？進入時機機如何把把握？制定市場場進入策策略需考考慮到問問題該產(chǎn)業(yè)市市場細分分情況如如何？新新龍基置置業(yè)應該該選擇哪哪塊目標標市場？？舉例新龍基戰(zhàn)略目標業(yè)務A戰(zhàn)略目標業(yè)務B戰(zhàn)略目標銷售收入利潤率銷售收入增長率目標市場及客戶市場份額……銷售收入利潤率銷售收入增長率目標市場及客戶市場份額……銷售收入利潤率銷售收入增長率目標市場及客戶市場份額……產(chǎn)業(yè)選擇擇明確后后，把新新龍基置置業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標標分解至至各業(yè)務務板塊并把戰(zhàn)略略內(nèi)容體體現(xiàn)在具具體的財財務目標標上示意新龍基置置業(yè)公司利潤潤目標公司凈資資產(chǎn)目標標公司銷售售收入目標標公司總成成本開支支目標凈資產(chǎn)利利潤率銷售利潤潤率品種A銷售收入入預測品種B銷售收入入預測地域市場場地區(qū)1預計銷售售數(shù)量地區(qū)2地區(qū)3預計銷售售單價比較調(diào)整+-++x財務目標標示意管理費用用科研費用用公司總部部分、子公公司分公司1分公司2分公司3++++財務費用用銷售成本本++預測現(xiàn)實第四階段段的主要要內(nèi)容是是制定人人力資源源管理體體系內(nèi)部管理理診斷制定新龍龍基置業(yè)業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃劃制定人力力資源管理體系系設計新龍龍基置業(yè)業(yè)的運營模式式優(yōu)化管理理流程，，調(diào)整組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)制定人力力資源規(guī)規(guī)劃完善相應應的績效效考核體體系和薪薪酬體系系兩子公司司應該根根據(jù)自身身的戰(zhàn)略略目標來來分別構(gòu)構(gòu)筑人力力資源管管理平臺臺企業(yè)戰(zhàn)略略職位分析析和職位位評價職業(yè)生涯涯規(guī)劃和和培訓薪酬激勵勵人力資源源管理信信息系統(tǒng)統(tǒng)業(yè)務流程程和組織織架構(gòu)年度經(jīng)營營目標員工考核核人員招聘聘和調(diào)配配人力資源源管理平平臺公司戰(zhàn)略略人力資源源戰(zhàn)略和和規(guī)劃進行管理理流程優(yōu)優(yōu)化和組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整是是建立人人力資源源體系的的基礎管理流程程優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整明確部門門職責明確崗位位職責部門權(quán)限限與相互互關系橫向為職職務資料料體系，，描述了了崗位的的主要工工作信息息工作執(zhí)行行標準崗位權(quán)限限與相互互關系關鍵崗位位能力素素質(zhì)模型型任職資格格崗位能力力素質(zhì)評評價計劃劃縱向描述述了信息息溝通的的層級對核心管管理流程程的優(yōu)化化，某某某將重點點設計好好流程中中的推進進力量和和業(yè)務交交接信號號，提高高流程的的流轉(zhuǎn)效效率和效效果橫向溝通流程模式經(jīng)理1經(jīng)理2員工1員工2員工3員工4業(yè)務推進力量流程描述業(yè)務交接信號示意辦公室項目策劃劃信息中心心財務中心心企業(yè)發(fā)展展項目部1項目部2控股公司司2參股公司司控股公司司1某房地產(chǎn)產(chǎn)集團注：本頁頁僅做為為分析模模型的簡簡單示意意，不代代表實際際，僅供供參考某某案例組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的設計計要為公公司的戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展服務，，某某將將根據(jù)兩兩子公司司戰(zhàn)略取取向的不不同分別別設計符符合其戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展的組織織結(jié)構(gòu)某某某將分分別別對對新新龍龍基基置置業(yè)業(yè)和和昆昆山山置置業(yè)業(yè)的的組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)提提出出改改進進建建議議，，或或重重新新規(guī)規(guī)劃劃組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，并并對對兩兩公公司司未未來來組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的調(diào)調(diào)整整提提出出指指導導性性的的意意見見然后后在在職職責責分分析析的的基基礎礎上上編編制制每每個個職職位位的的《《職職務務說說明明書書》》，，說說明明書書要要明明確確職職位位的的職職責責和和工工作作內(nèi)內(nèi)容容。。銷售售人人員員的的工工作作范范圍圍應應該該包包括括:1、、向向經(jīng)經(jīng)銷銷商商和和消消費費終終端端說說明明產(chǎn)產(chǎn)品品性性能能、、規(guī)規(guī)格格和和特特征征，，宣宣傳傳公公司司產(chǎn)產(chǎn)品品獨獨特特的的文文化化內(nèi)內(nèi)涵涵。。2、、整整理理經(jīng)經(jīng)銷銷商商和和主主要要消消費費終終端端的的銷銷售售資資料料。。3、、定定期期了了解解經(jīng)經(jīng)銷銷商商的的庫庫存存、、貨貨款款回回收收及及其其他他經(jīng)經(jīng)營營情情況況。。4、、協(xié)協(xié)助助售售后后服服務務部部門門處處理理產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)量量和和退退貨貨等等問問題題。。5、、幫幫助助經(jīng)經(jīng)銷銷商商解解決決銷銷售售過過程程中中存存在在的的問問題題6、、獲獲得得經(jīng)經(jīng)銷銷商商的的幫幫助助，，搜搜集集下下列列信信息息，，經(jīng)經(jīng)整整理理后后呈呈報報銷銷售售經(jīng)經(jīng)理理：：消消費費者者對對產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)量量的的反反映映。。消消費費者者對對價價格格的的反反映映。。負負責責區(qū)區(qū)域域市市場場的的需需求求量量預預測測。。市市場場對對競競爭爭對對手手品品牌牌的的反反應應。。同同行行競競爭爭對對手手的的營營銷銷動動態(tài)態(tài)信信息息新新產(chǎn)產(chǎn)品品市市場場調(diào)調(diào)查查7、提提出改改進質(zhì)質(zhì)量、、營銷銷方法法和價價格等等方面面的建建議。。示意注：本本頁僅僅做為為分析析模型型的簡簡單示示意，，不代代表實實際，，僅供供參考考同時職職務說說明書書還要要明確確各職職位的的任職職資格格及所所需的的關鍵鍵能力力。本科或或以上上學歷歷；市場營營銷或或管理理相關關專業(yè)業(yè)。學歷與與專業(yè)業(yè)五年以以上市市場營營銷工工作經(jīng)經(jīng)驗；；三年以以上大大型或或外資資企業(yè)業(yè)中高高層管管理背背景；；優(yōu)先考考慮有有房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)工工作經(jīng)經(jīng)驗者者。工作經(jīng)經(jīng)驗具備戰(zhàn)戰(zhàn)略眼眼光，，思路路清晰晰，極極強的的管理理規(guī)劃劃能力力；很強的的市場場策劃劃能力力，市市場活活動組組織能能力；；銷售組組織和和渠道道開發(fā)發(fā)能力力；精通市市場營營銷理理論；；極強的的獨立立解決決問題題的能能力；；良好的的協(xié)調(diào)調(diào)能力力、決決策能能力、、計劃劃能力力、市市場應應變能能力、、文字字表達達與口口頭表表達能能力。。關鍵能能力示意注：本本頁僅僅做為為分析析模型型的簡簡單示示意，，不代代表實實際，，僅供供參考考某某《《職務務說明明書》》示意意1、崗位位職責責該部門門總體體職責責的細細化，，是指指導部部門內(nèi)內(nèi)所有有崗位位員工工努力力完成成部門門任務務的具具體內(nèi)內(nèi)容2、權(quán)權(quán)限和和責任任該崗位位開展展工作作的前前提條條件，，也是是部門門權(quán)限限和責責任在在該崗崗位的的分解解3、與與上中中下級級溝通通該崗位位在本本部門門系統(tǒng)統(tǒng)中所所處的的位置置4、KPI指標公司對對該崗崗位最最關注注的工工作內(nèi)內(nèi)容，，它建建立在在部門門考核核指標標基礎礎上5、崗崗位資資格與與技能能要求求完成該該崗位位各項項工作作的最最低要要求6、職職業(yè)發(fā)發(fā)展該崗位位可以以向本本部門門或其其它部部門晉升的的職位位示意注：本本頁僅僅做為為分析析模型型的簡簡單示示意，，不代代表實實際，，僅供供參考考職責明明確之之后，，某某某將幫幫助項項目一一部設設計績績效考考核體體系績效考核體系的原則確定關鍵業(yè)績考核指標確定態(tài)度與能力考核指標確定各項考核指標的比重確定各項指標標準的制定流程制定績效考核流程制定績效考核結(jié)果應用方案明確績績效考考核體體系的的目標標，評評估項項目一一部的的數(shù)據(jù)據(jù)處理理能力力，從從而確確定績績效考考核體體系的的設計計原則則確定績效效考核目目標對重點崗位位進行目標標管理為員工的職職業(yè)發(fā)展提提供參考數(shù)數(shù)據(jù)為員工的薪薪酬調(diào)整提提供依據(jù)為員工的培培訓提供信信息項目一部數(shù)數(shù)據(jù)處理能能力組織規(guī)模信息收集與與處理系統(tǒng)統(tǒng)現(xiàn)有的績效效評估數(shù)據(jù)據(jù)來源……績效考核體體系原則盡量采用客客觀數(shù)據(jù)若數(shù)據(jù)收集集和處理能能力強可以以采用比較較精細的績績效考核體體系對管理人員員注重業(yè)績績目標的同同時也重視視其管理目目標對專業(yè)人員員的考核，，以業(yè)績和和能力并重重考核通過對職務務說明書中中職責的分分析，確定定最重要的的3～5個個職責，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為候選選KPI（（關鍵業(yè)績績指標）工作職責示意…………………………………………候選KPI……………………通過結(jié)果類類指標（分分解戰(zhàn)略所所得）和過過程類指標標（工作職職責所得））的結(jié)合，，實現(xiàn)對崗崗位的全面面考核候選KPI結(jié)果類指標標………………過程類指標標……………………示意通過指標重要性排序序確定最終KPIKPI結(jié)果類指標標…………過程類指標標…………確定KPI之后，根據(jù)據(jù)各KPI的特點，制制定KPI考核周期通過崗位知知識技能的的要求設計計各崗位的的態(tài)度與能能力類考核核指標能力要求…………………………………………態(tài)度與能力力指標態(tài)度類指標標考勤違紀記錄上級滿意度度能力類指標標相關部門滿滿意度學習能力創(chuàng)新能力……示意明確考核指指標之后，，確定各考