房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件

第二章

房地產(chǎn)產(chǎn)品概念第二章

房地產(chǎn)產(chǎn)品概念1主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃第二節(jié)建筑類型與風(fēng)格第三節(jié)景觀類型與風(fēng)格第四節(jié)戶型

第五節(jié)小區(qū)會所第六節(jié)產(chǎn)品定位

第七節(jié)樓盤命名

主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃2第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的策略

第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成3第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃（一）、房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念狹義的概念:通常人們將產(chǎn)品理解為具有某種物質(zhì)形狀，能提供某種用途的物品。

廣義的概念:產(chǎn)品是指能夠提供給市場，用于滿足人們某種欲望和需要的任何東西。包括實(shí)物、服務(wù)、場所、設(shè)計(jì)、軟件、意識、觀念等各種形式，亦稱產(chǎn)品的整體概念。它包含核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品三層含義。第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃（一）、房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念4房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件5（二）、房地產(chǎn)產(chǎn)品體系的內(nèi)容房地產(chǎn)的產(chǎn)品體系可以通過以下兩個(gè)方面來理解：P28

建筑物本身

有形產(chǎn)品（可視）

建筑物所處環(huán)境

無形產(chǎn)品（可感受）（二）、房地產(chǎn)產(chǎn)品體系的內(nèi)容房地產(chǎn)的產(chǎn)品體系可以通過以下兩個(gè)6第一方面，簡稱“體”。它是指單一空間的房型設(shè)計(jì)和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及由其延伸至整個(gè)大樓或小區(qū)的面積（格局）配比，外觀造型、社區(qū)環(huán)境和總體功能規(guī)劃等。它是產(chǎn)品最基本的要素，也是開發(fā)商在市場檢驗(yàn)中，判斷其投資是否成功的最為關(guān)鍵的一環(huán)。

第二方面構(gòu)成，簡稱“用”。它是指對整個(gè)大樓或小區(qū)，滿足人們?nèi)粘Ｉ罨蚬ぷ餍枰母黜?xiàng)設(shè)施的全面配置。它包括水、電、煤氣、通訊、裝潢、保安和保潔等各個(gè)方面的最基本功能配置，是對“體”的充實(shí)和補(bǔ)充。房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件7二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的策略1.產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該和目標(biāo)顧客群定位（目標(biāo)市場）相吻合2.產(chǎn)品規(guī)劃還應(yīng)該順應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚產(chǎn)品規(guī)劃要與目標(biāo)顧客群相吻合，并不是簡單地遷就客戶，而是應(yīng)該善于挖掘和滿足客戶的潛在需求。3.產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該兼顧實(shí)際銷售的需要產(chǎn)品規(guī)劃的功能配置不盡是多多益善,

具體規(guī)劃時(shí)應(yīng)該考慮到競爭對手的狀況。二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的策略1.產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該和目標(biāo)顧客群定位（目8第二節(jié)住宅小區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)

一、住區(qū)空間布局應(yīng)合理化、科學(xué)化住宅功能由“有房可住”的生存功能問題，向今后的使用型、舒適型發(fā)展。住區(qū)以居住為主體，但各種配套功能區(qū)要合理布置。住宅樓的投影面積所占用地面積的比例（建筑密度）應(yīng)控制在30%以下；綠化用地一般應(yīng)超過35%，并盡可能擴(kuò)大，如有的優(yōu)秀住區(qū)已達(dá)到50%以上。

第二節(jié)住宅小區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)一、住區(qū)空間布局應(yīng)合理化、科9二、住區(qū)的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)內(nèi)涵豐富，突出特色住區(qū)應(yīng)根據(jù)其所在地段、城市大環(huán)境確定其主題定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬歐化、洋化風(fēng)格。三、努力建設(shè)住區(qū)的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)對住區(qū)空間的布置必須首先考慮生態(tài)環(huán)境，保證住區(qū)有充足的日照，清新的空氣，良好的通風(fēng)，潔凈的水面，盡可能擴(kuò)大綠化面積。第二節(jié)

住宅小區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)

二、住區(qū)的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)內(nèi)涵豐富，突出特色第二節(jié)住宅小區(qū)的規(guī)10四、美化住區(qū)景觀系統(tǒng)，建設(shè)“山水住區(qū)”“山水住區(qū)”不是簡單的住宅群+山+水。它的內(nèi)涵主要是科學(xué)地利用山水，適當(dāng)?shù)貏?chuàng)建，使住區(qū)園林化、生態(tài)化、美觀化，同時(shí)使自然環(huán)境設(shè)計(jì)繼承、發(fā)揚(yáng)中國文化傳統(tǒng)。五、交通道路應(yīng)合理分流，減少對居住區(qū)的影響住區(qū)道路系統(tǒng)應(yīng)分級明顯，又要避免城市公交道路穿越住區(qū)而過。

第二節(jié)

住宅小區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)

四、美化住區(qū)景觀系統(tǒng)，建設(shè)“山水住區(qū)”第二節(jié)住宅小區(qū)的規(guī)11第三節(jié)戶型的設(shè)計(jì)

戶型是房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其功能和價(jià)值的直接載體，房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新首先表現(xiàn)為戶型的創(chuàng)新，能否設(shè)計(jì)出迎合購房者需求的戶型，是決定房地產(chǎn)開發(fā)成敗的關(guān)鍵之一。第三節(jié)戶型的設(shè)計(jì)戶型是房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其功能和價(jià)值的12一、戶型設(shè)計(jì)的基本流程1.進(jìn)行市場調(diào)查了解市場需求2.確定戶型大小3.配置戶型類別4.戶型類別分布一、戶型設(shè)計(jì)的基本流程1.進(jìn)行市場調(diào)查了解市場需求135.進(jìn)行功能分區(qū)一般有如下幾個(gè)分區(qū)：（1）公共活動(dòng)區(qū)。供起居、交誼用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等；（2）秘密休息區(qū)。供處理私人事務(wù)、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等；（3）輔助區(qū)。如廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、陽臺等。5.進(jìn)行功能分區(qū)14戶型的平面設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾點(diǎn)：一是動(dòng)靜分開客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動(dòng)頻繁，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂的人可以放心活動(dòng)。戶型的平面設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾點(diǎn)：15二是公私分開家庭生活的私密性必須得到充分的尊重和保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房門的方向。二是公私分開16三是主次分開主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)置衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。四是干濕、潔污分開即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室分開。三是主次分開176.進(jìn)行戶型布局從趨勢上看，廳的面積下調(diào)，主臥面積上調(diào)。（1）客戶年輕化（2）社區(qū)設(shè)置會所7.確定戶型構(gòu)成確定戶型比例應(yīng)注意以下原則：（1）戶型不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長。（2）主力戶型如果差異過大，定位亦不準(zhǔn)確。例如某樓盤，將三房二廳、一房一廳作為主力戶型，勢必拉大購房者層次。（3）具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來確定。6.進(jìn)行戶型布局18二、好戶型設(shè)計(jì)的具體要求1.戶型之首——客廳（又稱起居室）客廳作為戶型之首，在設(shè)計(jì)中應(yīng)該得到最高規(guī)格的重視。大廳小臥仍是戶型設(shè)計(jì)的主要方向。根據(jù)總面積的不同，客廳的開間應(yīng)在3.8-5米之間。而在通常情況下，進(jìn)深與開間之比不超過1.5?？蛷d的設(shè)計(jì)要遵循二個(gè)基本原則：其一，客廳的獨(dú)立性；其二，客廳的空間效率。二、好戶型設(shè)計(jì)的具體要求1.戶型之首——客廳（又稱起居室）19玄關(guān)原指佛教的入道之門，現(xiàn)在泛指廳堂的外門。設(shè)玄關(guān)的目的有三：一是為了保持住宅的私密性；二是為了起裝飾作用；三是方便出入更衣?lián)Q鞋掛帽的功能空間。陽臺幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環(huán)境交流的空間，最好與客廳相連。玄關(guān)原指佛教的入道之門，現(xiàn)在泛指廳堂的外門。設(shè)玄關(guān)的目的有三202.主臥主臥設(shè)計(jì)的要點(diǎn)如下：衛(wèi)生間：主臥一定要有獨(dú)立衛(wèi)生間。主臥衛(wèi)生間面積還應(yīng)比公共衛(wèi)生間大，功能也應(yīng)更完備。位置：獨(dú)立性、私密性是主臥的主要要求。面積：舒適型的臥室一般要在14平方米左右，比較豪華的主臥面積要在18平方米左右。窗戶：其功能有三：采光、通風(fēng)、眺望。輔助功能：如在主臥中就可考慮設(shè)置獨(dú)立的衣帽間、獨(dú)立的梳妝間。

2.主臥213.廚房南方氣候炎熱，所以南方的房子特別強(qiáng)調(diào)通風(fēng)順暢，希望廳里“穿堂風(fēng)”；北方冬天漫長，所以北方的房子特別講究南北朝向。南方的廚房多位于客廳或餐廳的一側(cè)，而北方的廚房多位于廳的北端。3.廚房22在規(guī)劃設(shè)計(jì)廚房時(shí)應(yīng)在以下兩個(gè)基本原則中選取其中之一：①廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、殘?jiān)ｏ垺⑶逑次鬯燃杏诖?，因此?yīng)遠(yuǎn)離臥室、客廳，盡量避免拎著菜過客廳，也就是說廚房應(yīng)盡可能靠近戶門；②廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工成本、能源利用、熱水器安裝問題考慮，廚房應(yīng)與一個(gè)衛(wèi)生間貼鄰而處。目前多數(shù)廚房的面積在6-7平方米左右。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)廚房時(shí)應(yīng)在以下兩個(gè)基本原則中選取其中之一：234.餐廳客廳與餐廳的連接是個(gè)問題。連通會使整個(gè)廳顯得開闊一些；錯(cuò)開或隔斷使功能區(qū)分更清楚細(xì)致一些，但通風(fēng)性差一些，面積利用率也會降低。所以，對于大戶型應(yīng)將客廳與餐廳分開，而對于小戶型而言，可以采取“模糊雙廳”。4.餐廳245.洗手間目前洗手間設(shè)計(jì)中仍然存在問題：（1）空間面積絕對不足（2）穿過廚房進(jìn)入洗手間或洗手間門直接開向廚房（3）重面積不重功能布局（4）重主臥洗手間而不重公共洗手間（5）重大戶型洗手間的設(shè)計(jì)而不重小戶型洗手間的設(shè)計(jì)5.洗手間256.陽臺雙陽臺，內(nèi)陽臺，觀景陽臺，生活陽臺7.家居風(fēng)水6.陽臺26三、戶型評鑒

三、戶型評鑒27圖11.三房兩廳兩衛(wèi)+陽光花園（建筑面積128.39m2

）圖11.三房兩廳兩衛(wèi)+陽光花園（建筑面積128.39m228優(yōu)點(diǎn)：入戶花園的設(shè)計(jì)是本案最大的亮點(diǎn)，也是目前三房設(shè)計(jì)中比較前衛(wèi)和新穎的設(shè)計(jì)理念。它不僅為戶主提供了一塊貼近自然的閑適空間，更為整個(gè)戶型附加了一種生態(tài)的居住環(huán)境。室內(nèi)布局十分合理，功能分區(qū)明顯，無論在采光和通風(fēng)的處理上，還是在室內(nèi)通道的安排上，都有細(xì)致之處。在主臥內(nèi)另設(shè)一化裝間別具匠心。不足：北向左側(cè)次臥在采光上有些不足，如果廚房門開在花園中更為理想。優(yōu)點(diǎn)：入戶花園的設(shè)計(jì)是本案最大的亮點(diǎn)，也是目前三房設(shè)計(jì)中比較29圖22.三房二廳二衛(wèi)+工人房(建筑面積110.8m2)優(yōu)點(diǎn)：1）房型方正有序，功能分區(qū)明確2）入戶有玄關(guān)，有很好的轉(zhuǎn)折過渡空間3）廚房與工人房之間連接一較大工作陽臺不足：1）房型整體朝北，不適合北方生活2）公共衛(wèi)生間過于深入圖22.三房二廳二衛(wèi)+工人房(建筑面積110.8m2)30圖33.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積115m2）優(yōu)點(diǎn)：1）雙廳自然分開2）廚房配弧形窗，通風(fēng)、采光俱佳3）雙陽臺通風(fēng)好4）獨(dú)立的儲物間不足：1）衛(wèi)生間是暗間，不利于通風(fēng)2）主臥室正對客廳，私密性降低3）入戶門離廚房太遠(yuǎn)圖33.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積115m2）優(yōu)點(diǎn)：31圖44.三房二廳一衛(wèi)（建筑面積105.48m2）優(yōu)點(diǎn)：1）間隔方正，南北朝向，采光通風(fēng)俱佳2）動(dòng)靜分離3）廚房靠近戶門不足：1）書房受到油煙的襲擾2）主臥沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間3）餐廳位置圖44.三房二廳一衛(wèi)（建筑面積105.48m2）優(yōu)點(diǎn)32圖55.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積125.8m2）優(yōu)點(diǎn)：1）功能分區(qū)簡潔明確2）戶型南向，干濕分離3）全明戶型4）入戶花園是亮點(diǎn)不足：1）客衛(wèi)過于深入2）是模糊雙廳，餐廳位置3）對于溫飽住戶，入戶花園奢侈圖55.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積125.8m2）優(yōu)點(diǎn)：336.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積109.2m2）圖6優(yōu)點(diǎn)：1）功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分開2）三間臥室朝南，客廳帶陽臺，采光通風(fēng)俱佳，住房使用效率高不足：1）客衛(wèi)與廚房門相對2）客廳與餐廳沒有明確界限3）衛(wèi)生間為暗衛(wèi)6.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積109.2m2）圖6優(yōu)點(diǎn)：34圖77.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積133.17m2）優(yōu)點(diǎn)：1）動(dòng)靜分開，私密性好2）全明間3）入戶花園4）家庭廳不足：1）客衛(wèi)過深，也未實(shí)現(xiàn)干濕分離2）餐廳位置尷尬圖77.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積133.17m2）優(yōu)點(diǎn)35圖88.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積137.48m2）優(yōu)點(diǎn)：1）戶型方正，分區(qū)明確2）臥室有飄窗或弧形窗3）全明間4）廚房靠近門不足：1）私密性低圖88.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積137.48m2）優(yōu)點(diǎn)36圖99.四房二廳二衛(wèi)+工人房（建筑面積120.98m2）優(yōu)點(diǎn)：1）主臥有兩個(gè)飄窗2）工作陽臺不足：1）動(dòng)靜分區(qū)不明顯2）模糊雙廳3）客廳位置4）衛(wèi)生間正對客廳5）工人間暗房圖99.四房二廳二衛(wèi)+工人房（建筑面積120.98m2）優(yōu)37圖1010.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積135.5m2）優(yōu)點(diǎn)：1）客廳寬大氣派2）主臥帶有衛(wèi)生間和陽臺不足：1）功能分區(qū)2）餐廳位置3）衛(wèi)生間是暗間4）餐廳的通風(fēng)圖1010.四房二廳二衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：38圖1111..四房三廳二衛(wèi)（建筑面積147.25m2）圖1111..四房三廳二衛(wèi)（建筑面積147.25m23912.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積172.7m2）圖1212.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積172.7m2）圖1240第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)

一、住區(qū)園林化應(yīng)力求創(chuàng)新各具特色二、住區(qū)山水園林景觀和植物花草應(yīng)有層次，豐富多彩一是空間層次。二是植物品種層次。三、住區(qū)園林應(yīng)與方便人際交往相吻合四、利用改造自然景觀與人造山水景觀相結(jié)合第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)一、住區(qū)園林化應(yīng)力求創(chuàng)新各具特41五、發(fā)展立體綠化營造空中景觀六、住區(qū)綠化與體育活動(dòng)場地結(jié)合七、住區(qū)園林應(yīng)力求美、靜、凈、潔八、住宅綠化應(yīng)合理控制成本減輕居民負(fù)擔(dān)九、居住環(huán)境的優(yōu)化必須有豐富社區(qū)文化支撐第四節(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)

五、發(fā)展立體綠化營造空中景觀第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)42第五節(jié)建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)

一、建筑風(fēng)格的類型建筑風(fēng)格的劃分從建筑理論上來說是十分復(fù)雜的，但按國內(nèi)市場上的說法，目前在市場上比較流行的別墅建筑風(fēng)格大致有：中國傳統(tǒng)的園林式風(fēng)格（中式別墅）北美風(fēng)情風(fēng)格（美式風(fēng)格）歐陸傳統(tǒng)的貴族風(fēng)格（歐式風(fēng)格）日式風(fēng)格（日式別墅）法國風(fēng)情風(fēng)格（法式別墅）其他多種風(fēng)格第五節(jié)建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)一、建筑風(fēng)格的類型43北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。既很好的保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效的融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計(jì)因素，改變了傳統(tǒng)建筑的功能使用，給予重新定位。新中式建筑的集體爆發(fā)帶給國人很大振奮，不僅在文化上被廣泛支持，在被市場認(rèn)可的程度上，也達(dá)了良好的效果。

中國傳統(tǒng)的園林式風(fēng)格（中式別墅）北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。中國傳統(tǒng)44觀唐項(xiàng)目：特色賞評：引入中式庭院生活理念，再現(xiàn)深藏中國人心中的最高生活境界。院落空間回避了戶與戶干擾，增加了空間層次感，創(chuàng)造出宜人小環(huán)境。

觀唐項(xiàng)目：45房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件46房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件47紫廬項(xiàng)目◆項(xiàng)目概況：開盤時(shí)間：2005年1月8日；項(xiàng)目占地面積：200000平方米建筑面積：121000平方米，均價(jià)11500元/平米，最高總價(jià)620萬元/套。

◆特色賞評：堅(jiān)持「居者最大化享有土地所有權(quán)」的原則，汲取傳統(tǒng)院落文化精粹，將土地以庭院的形態(tài)有效分割至每一戶，圍合出獨(dú)門私院的隱逸空間。

紫廬項(xiàng)目48北美風(fēng)情風(fēng)格（美式風(fēng)格）北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格,不象歐洲的建筑風(fēng)格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的，它在同一時(shí)期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間又有融合和影響。具有注重建筑細(xì)節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方，融合多種風(fēng)情于一體的特點(diǎn)。美式風(fēng)格與英式別墅相比較，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結(jié)構(gòu)，而英式別墅主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊；由于氣候的差別，英式別墅的坡屋頂較陡；英式別墅空間靈活適用、流動(dòng)自然。北美風(fēng)情風(fēng)格（美式風(fēng)格）北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格,不象歐49楓橋別墅項(xiàng)目◆項(xiàng)目概況：項(xiàng)目均價(jià)：8000元/平方米；碧水藍(lán)天，草木茵茵。五顏六色的美式別墅依水而居，家家戶戶享受國貿(mào)物業(yè)五星級酒店式的服務(wù)。

◆特色賞評：188戶純獨(dú)棟北美風(fēng)情別墅現(xiàn)房開盤，到處都是“看得見風(fēng)景的房子”。

楓橋別墅項(xiàng)目50西山美墅館項(xiàng)目◆項(xiàng)目概況：開盤日期：二期2004年7月，三期新品2005年4月推出；均價(jià)為20000元/平方米，純美式進(jìn)口木結(jié)構(gòu)別墅。

◆特色賞評：北美預(yù)制構(gòu)件，直接聯(lián)運(yùn)進(jìn)京，現(xiàn)場拼裝，完全保證了原汁原味的北美高尚生活。原生態(tài)植被資源、優(yōu)越的健康環(huán)境、便捷的交通優(yōu)勢使之成為“城市山水別墅”的最高居住理想之所。

西山美墅館項(xiàng)目51歐式風(fēng)格在別墅市場起步初期，歐式風(fēng)格是最多的，但是在風(fēng)格的表現(xiàn)上手法顯得粗糙，而且只能是整體表現(xiàn)出風(fēng)格為歐式，沒有特別地選擇哪個(gè)國家的風(fēng)格或是哪個(gè)具有鮮明地方特征的建筑風(fēng)格。隨著別墅市場日趨成熟，歐式別墅的風(fēng)格設(shè)計(jì)呈現(xiàn)多樣化，且在盡量避開粗略的風(fēng)格輪廓，更加細(xì)化到某一國家和地區(qū)的風(fēng)格，而別墅建筑造型也更加生動(dòng)。

歐式風(fēng)格在別墅市場起步初期，歐式風(fēng)格是最多的，但是在風(fēng)格的表52紅螺湖別墅項(xiàng)目◆項(xiàng)目概況：開盤日期：2003年9月；項(xiàng)目總占地面積：9982.61平方米，總價(jià)為430萬元/套－980萬/套。

◆特色賞評：人與自然和諧共存的設(shè)計(jì)理念，以生態(tài)環(huán)境營造為目標(biāo)。自然山景、湖景之外，別墅區(qū)內(nèi)栽植的水杉、法國梧桐大道形成區(qū)內(nèi)的別致林景。

紅螺湖別墅項(xiàng)目53別墅風(fēng)格欣賞別墅風(fēng)格欣賞54（一）維多利亞式風(fēng)格

它沿襲了英國維多利亞時(shí)期的宮廷建筑風(fēng)格。以框架結(jié)構(gòu)搭建出長方形或梯形的各個(gè)斜面，頂部輔以夸張的裝飾。維多利亞式的造型，下方上尖，古典而莊重；多個(gè)棱面折射出不同的日光，酷似熠熠生輝的鉆石，因而，又有“鉆石屋”的美稱。特點(diǎn)：大氣華貴、宮廷風(fēng)范，面積宜大不宜小。

適合區(qū)域：有較大花園面積的別墅建筑、屋頂平臺等。（一）維多利亞式風(fēng)格它沿襲了英國維多利亞時(shí)期的宮廷建55房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件56房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件57房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件58房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件59房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件60（二）地中海式風(fēng)格

神秘的地中海文明總是令人浮想聯(lián)翩。直立的支撐框架與斜平頂?shù)呐浜?，無比簡潔更具有一份使天、地、人渾為一體的親和力。

顯著特點(diǎn)：造型簡潔、形式靈活，面積無須太大。

（二）地中海式風(fēng)格神秘的地中海文明總是令人浮61房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件62房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件63房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件64（三）法式風(fēng)格特征：1、布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。2、效果貴族風(fēng)格，高貴典雅。3、細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。

（三）法式風(fēng)格特征：65房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件66房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件67房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件68房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件69（四）西班牙式風(fēng)格白色立面、手工效果、金黃坡頂和情調(diào)陽臺（四）西班牙式風(fēng)格白色立面、手工效果、金黃坡頂和情調(diào)陽臺70房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件71房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件72房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件73（五）美國當(dāng)代風(fēng)格（五）美國當(dāng)代風(fēng)格74房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件75房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件76房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件77房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件78二、建筑風(fēng)格的發(fā)展趨勢窗戶形式越來越多樣化，層數(shù)由單層向多層發(fā)展，提高了窗戶的保溫及隔音效果，形式由平面向立體化方向發(fā)展，出現(xiàn)凸窗、陽臺連門窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、弧形窗等多種形式的窗戶。

二、建筑風(fēng)格的發(fā)展趨勢79京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較

1.各有千秋的建筑風(fēng)格北京：北京的現(xiàn)代建筑（無論是仿古建筑還是歐式建筑）都顯得高大雄偉，即使是住宅建筑往往也透露出一種莊重規(guī)則、色彩艷麗、氣勢宏偉的帝王之氣。香港：香港無疑是中國“西化”程度最深的地區(qū)，技術(shù)上的現(xiàn)代化和風(fēng)格上的西洋化，是其房地產(chǎn)的顯著特色之一。京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較1.各有千秋的建筑風(fēng)格80成都：成都長期遠(yuǎn)離北方統(tǒng)治中心，居民建筑受傳統(tǒng)建筑方式的限制相對較弱，故形成了一種布局開敞自由、造型輕盈精巧、色彩樸素淡雅的風(fēng)格。加之成都又是中國道教的發(fā)源地，所以，成都的古建筑及許多優(yōu)秀的現(xiàn)代建筑，都有樸實(shí)自然、豁達(dá)飄逸的韻味。京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較

成都：成都長期遠(yuǎn)離北方統(tǒng)治中心，居民建筑受傳統(tǒng)建筑方式的限制812.迥然不同的環(huán)境藝術(shù)北京樓宇的環(huán)境營造，除了歐式建筑多引進(jìn)西方園林藝術(shù)之外，反傳統(tǒng)園林大都受皇家園林的影響，園區(qū)布局氣勢恢弘，園林建筑華貴莊重，充分體現(xiàn)了古都的集權(quán)意識。加之，北京樓宇的售價(jià)高，建筑的投入占總投資的比例相對較低，故多舍得投入，選材用料廣泛，裝飾富麗堂皇，顯然有“天子富有天下”的遺風(fēng)。京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較

2.迥然不同的環(huán)境藝術(shù)京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較82香港氣候溫和，植被豐富，樓宇環(huán)境建設(shè)在大量引進(jìn)西方園林藝術(shù)的同時(shí)，注重了景觀設(shè)計(jì)的因地制宜、依勢而設(shè)，體現(xiàn)了嶺南園林的自然特質(zhì)，園林建筑造型簡潔、色彩明朗、通透典雅。京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較

香港氣候溫和，植被豐富，樓宇環(huán)境建設(shè)在大量引進(jìn)西方園林藝術(shù)的83成都是巴蜀園林的主要集中地，中國盆景的五大流派之一的川派盆景也發(fā)源于此。同時(shí)，成都又是歷史悠久的文化名城和著名的“詩鄉(xiāng)”。雄、秀、險(xiǎn)的山川勝景與千年的文化沉淀，使成都樓宇的環(huán)境建設(shè)有著深厚的人文基礎(chǔ)。建筑融于自然，布局不拘一格、注重詩情畫意，是成都住宅環(huán)境的重要特色。京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較

成都是巴蜀園林的主要集中地，中國盆景的五大流派之一的川派盆景84第六節(jié)小區(qū)會所的設(shè)計(jì)一、會所的內(nèi)涵簡單地說，會所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所是住宅小區(qū)配套內(nèi)容的一部分。第六節(jié)小區(qū)會所的設(shè)計(jì)一、會所的內(nèi)涵85一個(gè)完全意義上的會所，應(yīng)該具備一定的軟硬件配置：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池（最好是室內(nèi)）、網(wǎng)球或羽毛球場、桌球館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；此外還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室、兒童娛樂場等其它服務(wù)設(shè)施，以為業(yè)主提供全面、細(xì)致的日常服務(wù)為主要宗旨。一個(gè)完全意義上的會所，應(yīng)該具備一定的軟硬件配置：康體設(shè)施應(yīng)該86二、會所的發(fā)展方向會所的發(fā)展應(yīng)該是朝著專業(yè)化、實(shí)用化、平民化、資源共享和會員制為宜；一方面，這樣可以為客戶提供更多地自由選擇，另一方面，避免資源和人力浪費(fèi)，減少費(fèi)用。1.花園會所是一種開放式的花園會所，將山水文化融于城市文明的同時(shí)，又把園林廣泛地分布于小區(qū)的各個(gè)層面。二、會所的發(fā)展方向872.兒童會所專為兒童提供全面服務(wù)設(shè)施，在功能設(shè)置上應(yīng)以提供益智、游戲和學(xué)習(xí)為主。兒童游戲中心、電腦世界、玩具、圖書室等設(shè)施是必不可少的。3.健身休閑會所充分利用室外空間，設(shè)置一些簡單大眾化的體育休閑設(shè)施，如單杠、雙杠、秋千等。4.文化會所為業(yè)主提供一個(gè)相互探討、爭論、學(xué)習(xí)的機(jī)會。2.兒童會所885.健康保健會所為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的健康咨詢醫(yī)療服務(wù)，為老弱病殘?zhí)峁?yīng)急服務(wù)。6.女子會所提供女性提升內(nèi)在魅力的社交平臺，為女性美容、休閑、購物、娛樂、交流的場所，提倡現(xiàn)代女性健康文明的生活方式。5.健康保健會所89第七節(jié)樓盤命名

一、樓盤命名的重要性二、樓盤命名的原則三、樓盤案名趣談

第七節(jié)樓盤命名一、樓盤命名的重要性90一、樓盤命名的重要性1.市場核心定位的反映2.市場的第一驅(qū)動(dòng)力3.給置業(yè)者的心理暗示4.開發(fā)商給置業(yè)者的承諾5.樓盤市場品牌的昭示一、樓盤命名的重要性1.市場核心定位的反映91二、樓盤命名的原則1.對產(chǎn)品定位的暗示2.對地段優(yōu)勢的傳遞3.對社區(qū)規(guī)模的傳達(dá)大項(xiàng)目由“大名”，常用的后綴如“城”、“鎮(zhèn)”、“花園”、“中心”、“廣場”、“社區(qū)”等，小項(xiàng)目有“小名”，常用的語綴有“閣”、“軒”、“大廈”、“苑”等。二、樓盤命名的原則1.對產(chǎn)品定位的暗示924.對物業(yè)功能屬性的傳達(dá)“寫字樓要霸氣，別墅要雅氣，公寓住宅要溫馨”。5.對目標(biāo)客戶價(jià)值觀的迎合比如說對新新人類開發(fā)的“蘋果社區(qū)”。6.案名本身就是廣告如“非常宿舍”，就是針對年輕人的小戶型。7.要給人深刻的第一印象8.要通俗上口，音節(jié)搭配和諧4.對物業(yè)功能屬性的傳達(dá)93三、樓盤案名趣談

1.鴛鴦蝴蝶派這類案名色彩濃麗，遣詞華美，惹人遐想，讀來不禁浮想聯(lián)翩。比如“蝶翠華庭”、“蝶彩園”、“岸芷汀花”、“蓮馨茗園”、“筑夢苑”、“天賜良緣”。2.山藥蛋派案名大眾化、通俗化，直白明了。如“華龍小區(qū)”、“富河園小區(qū)”、“天天家園”、“富貴園”，大凡這樣的樓盤也很少做大手筆的炒作，名如其樓。三、樓盤案名趣談1.鴛鴦蝴蝶派943.跟風(fēng)派顧名思義，哪個(gè)案名流行就“挪用”哪個(gè)，還省得動(dòng)腦筋。2002年，當(dāng)小戶型熱潮風(fēng)起云涌之時(shí)，“非常男女”一馬當(dāng)先，就冒出了一個(gè)“后現(xiàn)代城”。4.標(biāo)新立異派這類案名看起來很有個(gè)性，甚至?xí)X得荒誕，但它們畢竟都起到了吸引眼球的效果。比如亦莊的“一棟洋房”、“一幅畫卷”，萬柳的“鋒尚”。西直門的“威凱星期八”、“甲方乙方”。3.跟風(fēng)派955.懶漢派這種案名一般就地取材，取名“XX家園”、“XX新城”，估計(jì)發(fā)展商也懶得琢磨了，就它了吧。6.威風(fēng)凜凜派這類案名多半威猛強(qiáng)悍，聽起來擲地有聲，比如“旗艦·凱旋”、“麒麟家園”、“世紀(jì)龍鼎”。5.懶漢派967.氣勢恢弘派這類樓盤很多見，名字卓然不群，氣勢宏大?！伴L河灣”、“世紀(jì)城”、“世紀(jì)東方城”。與案名呼應(yīng)，這些項(xiàng)目大都是大手筆、大作品，樓如其名。8.浪漫童話派案名多半浪漫優(yōu)雅，充滿詩情畫意，引發(fā)人們的聯(lián)想?！氨趟铺臁ゎU園”、“星島嘉園”、“米蘭天空”、“萊茵河畔”、“半山楓林”、“水印長灘”、“翡翠城”。7.氣勢恢弘派97

結(jié)束！

結(jié)束！98演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！99第二章

房地產(chǎn)產(chǎn)品概念第二章

房地產(chǎn)產(chǎn)品概念100主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃第二節(jié)建筑類型與風(fēng)格第三節(jié)景觀類型與風(fēng)格第四節(jié)戶型

第五節(jié)小區(qū)會所第六節(jié)產(chǎn)品定位

第七節(jié)樓盤命名

主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃101第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的策略

第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成102第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃（一）、房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念狹義的概念:通常人們將產(chǎn)品理解為具有某種物質(zhì)形狀，能提供某種用途的物品。

廣義的概念:產(chǎn)品是指能夠提供給市場，用于滿足人們某種欲望和需要的任何東西。包括實(shí)物、服務(wù)、場所、設(shè)計(jì)、軟件、意識、觀念等各種形式，亦稱產(chǎn)品的整體概念。它包含核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品三層含義。第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及策劃（一）、房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念103房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件104（二）、房地產(chǎn)產(chǎn)品體系的內(nèi)容房地產(chǎn)的產(chǎn)品體系可以通過以下兩個(gè)方面來理解：P28

建筑物本身

有形產(chǎn)品（可視）

建筑物所處環(huán)境

無形產(chǎn)品（可感受）（二）、房地產(chǎn)產(chǎn)品體系的內(nèi)容房地產(chǎn)的產(chǎn)品體系可以通過以下兩個(gè)105第一方面，簡稱“體”。它是指單一空間的房型設(shè)計(jì)和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及由其延伸至整個(gè)大樓或小區(qū)的面積（格局）配比，外觀造型、社區(qū)環(huán)境和總體功能規(guī)劃等。它是產(chǎn)品最基本的要素，也是開發(fā)商在市場檢驗(yàn)中，判斷其投資是否成功的最為關(guān)鍵的一環(huán)。

第二方面構(gòu)成，簡稱“用”。它是指對整個(gè)大樓或小區(qū)，滿足人們?nèi)粘Ｉ罨蚬ぷ餍枰母黜?xiàng)設(shè)施的全面配置。它包括水、電、煤氣、通訊、裝潢、保安和保潔等各個(gè)方面的最基本功能配置，是對“體”的充實(shí)和補(bǔ)充。房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件106二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的策略1.產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該和目標(biāo)顧客群定位（目標(biāo)市場）相吻合2.產(chǎn)品規(guī)劃還應(yīng)該順應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚產(chǎn)品規(guī)劃要與目標(biāo)顧客群相吻合，并不是簡單地遷就客戶，而是應(yīng)該善于挖掘和滿足客戶的潛在需求。3.產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該兼顧實(shí)際銷售的需要產(chǎn)品規(guī)劃的功能配置不盡是多多益善,

具體規(guī)劃時(shí)應(yīng)該考慮到競爭對手的狀況。二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的策略1.產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該和目標(biāo)顧客群定位（目107第二節(jié)住宅小區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)

一、住區(qū)空間布局應(yīng)合理化、科學(xué)化住宅功能由“有房可住”的生存功能問題，向今后的使用型、舒適型發(fā)展。住區(qū)以居住為主體，但各種配套功能區(qū)要合理布置。住宅樓的投影面積所占用地面積的比例（建筑密度）應(yīng)控制在30%以下；綠化用地一般應(yīng)超過35%，并盡可能擴(kuò)大，如有的優(yōu)秀住區(qū)已達(dá)到50%以上。

第二節(jié)住宅小區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)一、住區(qū)空間布局應(yīng)合理化、科108二、住區(qū)的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)內(nèi)涵豐富，突出特色住區(qū)應(yīng)根據(jù)其所在地段、城市大環(huán)境確定其主題定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬歐化、洋化風(fēng)格。三、努力建設(shè)住區(qū)的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)對住區(qū)空間的布置必須首先考慮生態(tài)環(huán)境，保證住區(qū)有充足的日照，清新的空氣，良好的通風(fēng)，潔凈的水面，盡可能擴(kuò)大綠化面積。第二節(jié)

住宅小區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)

二、住區(qū)的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)內(nèi)涵豐富，突出特色第二節(jié)住宅小區(qū)的規(guī)109四、美化住區(qū)景觀系統(tǒng)，建設(shè)“山水住區(qū)”“山水住區(qū)”不是簡單的住宅群+山+水。它的內(nèi)涵主要是科學(xué)地利用山水，適當(dāng)?shù)貏?chuàng)建，使住區(qū)園林化、生態(tài)化、美觀化，同時(shí)使自然環(huán)境設(shè)計(jì)繼承、發(fā)揚(yáng)中國文化傳統(tǒng)。五、交通道路應(yīng)合理分流，減少對居住區(qū)的影響住區(qū)道路系統(tǒng)應(yīng)分級明顯，又要避免城市公交道路穿越住區(qū)而過。

第二節(jié)

住宅小區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)

四、美化住區(qū)景觀系統(tǒng)，建設(shè)“山水住區(qū)”第二節(jié)住宅小區(qū)的規(guī)110第三節(jié)戶型的設(shè)計(jì)

戶型是房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其功能和價(jià)值的直接載體，房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新首先表現(xiàn)為戶型的創(chuàng)新，能否設(shè)計(jì)出迎合購房者需求的戶型，是決定房地產(chǎn)開發(fā)成敗的關(guān)鍵之一。第三節(jié)戶型的設(shè)計(jì)戶型是房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其功能和價(jià)值的111一、戶型設(shè)計(jì)的基本流程1.進(jìn)行市場調(diào)查了解市場需求2.確定戶型大小3.配置戶型類別4.戶型類別分布一、戶型設(shè)計(jì)的基本流程1.進(jìn)行市場調(diào)查了解市場需求1125.進(jìn)行功能分區(qū)一般有如下幾個(gè)分區(qū)：（1）公共活動(dòng)區(qū)。供起居、交誼用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等；（2）秘密休息區(qū)。供處理私人事務(wù)、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等；（3）輔助區(qū)。如廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、陽臺等。5.進(jìn)行功能分區(qū)113戶型的平面設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾點(diǎn)：一是動(dòng)靜分開客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動(dòng)頻繁，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂的人可以放心活動(dòng)。戶型的平面設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾點(diǎn)：114二是公私分開家庭生活的私密性必須得到充分的尊重和保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房門的方向。二是公私分開115三是主次分開主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)置衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。四是干濕、潔污分開即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室分開。三是主次分開1166.進(jìn)行戶型布局從趨勢上看，廳的面積下調(diào)，主臥面積上調(diào)。（1）客戶年輕化（2）社區(qū)設(shè)置會所7.確定戶型構(gòu)成確定戶型比例應(yīng)注意以下原則：（1）戶型不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長。（2）主力戶型如果差異過大，定位亦不準(zhǔn)確。例如某樓盤，將三房二廳、一房一廳作為主力戶型，勢必拉大購房者層次。（3）具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來確定。6.進(jìn)行戶型布局117二、好戶型設(shè)計(jì)的具體要求1.戶型之首——客廳（又稱起居室）客廳作為戶型之首，在設(shè)計(jì)中應(yīng)該得到最高規(guī)格的重視。大廳小臥仍是戶型設(shè)計(jì)的主要方向。根據(jù)總面積的不同，客廳的開間應(yīng)在3.8-5米之間。而在通常情況下，進(jìn)深與開間之比不超過1.5?？蛷d的設(shè)計(jì)要遵循二個(gè)基本原則：其一，客廳的獨(dú)立性；其二，客廳的空間效率。二、好戶型設(shè)計(jì)的具體要求1.戶型之首——客廳（又稱起居室）118玄關(guān)原指佛教的入道之門，現(xiàn)在泛指廳堂的外門。設(shè)玄關(guān)的目的有三：一是為了保持住宅的私密性；二是為了起裝飾作用；三是方便出入更衣?lián)Q鞋掛帽的功能空間。陽臺幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環(huán)境交流的空間，最好與客廳相連。玄關(guān)原指佛教的入道之門，現(xiàn)在泛指廳堂的外門。設(shè)玄關(guān)的目的有三1192.主臥主臥設(shè)計(jì)的要點(diǎn)如下：衛(wèi)生間：主臥一定要有獨(dú)立衛(wèi)生間。主臥衛(wèi)生間面積還應(yīng)比公共衛(wèi)生間大，功能也應(yīng)更完備。位置：獨(dú)立性、私密性是主臥的主要要求。面積：舒適型的臥室一般要在14平方米左右，比較豪華的主臥面積要在18平方米左右。窗戶：其功能有三：采光、通風(fēng)、眺望。輔助功能：如在主臥中就可考慮設(shè)置獨(dú)立的衣帽間、獨(dú)立的梳妝間。

2.主臥1203.廚房南方氣候炎熱，所以南方的房子特別強(qiáng)調(diào)通風(fēng)順暢，希望廳里“穿堂風(fēng)”；北方冬天漫長，所以北方的房子特別講究南北朝向。南方的廚房多位于客廳或餐廳的一側(cè)，而北方的廚房多位于廳的北端。3.廚房121在規(guī)劃設(shè)計(jì)廚房時(shí)應(yīng)在以下兩個(gè)基本原則中選取其中之一：①廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、殘?jiān)ｏ?、清洗污水等集中于此，因此?yīng)遠(yuǎn)離臥室、客廳，盡量避免拎著菜過客廳，也就是說廚房應(yīng)盡可能靠近戶門；②廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工成本、能源利用、熱水器安裝問題考慮，廚房應(yīng)與一個(gè)衛(wèi)生間貼鄰而處。目前多數(shù)廚房的面積在6-7平方米左右。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)廚房時(shí)應(yīng)在以下兩個(gè)基本原則中選取其中之一：1224.餐廳客廳與餐廳的連接是個(gè)問題。連通會使整個(gè)廳顯得開闊一些；錯(cuò)開或隔斷使功能區(qū)分更清楚細(xì)致一些，但通風(fēng)性差一些，面積利用率也會降低。所以，對于大戶型應(yīng)將客廳與餐廳分開，而對于小戶型而言，可以采取“模糊雙廳”。4.餐廳1235.洗手間目前洗手間設(shè)計(jì)中仍然存在問題：（1）空間面積絕對不足（2）穿過廚房進(jìn)入洗手間或洗手間門直接開向廚房（3）重面積不重功能布局（4）重主臥洗手間而不重公共洗手間（5）重大戶型洗手間的設(shè)計(jì)而不重小戶型洗手間的設(shè)計(jì)5.洗手間1246.陽臺雙陽臺，內(nèi)陽臺，觀景陽臺，生活陽臺7.家居風(fēng)水6.陽臺125三、戶型評鑒

三、戶型評鑒126圖11.三房兩廳兩衛(wèi)+陽光花園（建筑面積128.39m2

）圖11.三房兩廳兩衛(wèi)+陽光花園（建筑面積128.39m2127優(yōu)點(diǎn)：入戶花園的設(shè)計(jì)是本案最大的亮點(diǎn)，也是目前三房設(shè)計(jì)中比較前衛(wèi)和新穎的設(shè)計(jì)理念。它不僅為戶主提供了一塊貼近自然的閑適空間，更為整個(gè)戶型附加了一種生態(tài)的居住環(huán)境。室內(nèi)布局十分合理，功能分區(qū)明顯，無論在采光和通風(fēng)的處理上，還是在室內(nèi)通道的安排上，都有細(xì)致之處。在主臥內(nèi)另設(shè)一化裝間別具匠心。不足：北向左側(cè)次臥在采光上有些不足，如果廚房門開在花園中更為理想。優(yōu)點(diǎn)：入戶花園的設(shè)計(jì)是本案最大的亮點(diǎn)，也是目前三房設(shè)計(jì)中比較128圖22.三房二廳二衛(wèi)+工人房(建筑面積110.8m2)優(yōu)點(diǎn)：1）房型方正有序，功能分區(qū)明確2）入戶有玄關(guān)，有很好的轉(zhuǎn)折過渡空間3）廚房與工人房之間連接一較大工作陽臺不足：1）房型整體朝北，不適合北方生活2）公共衛(wèi)生間過于深入圖22.三房二廳二衛(wèi)+工人房(建筑面積110.8m2)129圖33.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積115m2）優(yōu)點(diǎn)：1）雙廳自然分開2）廚房配弧形窗，通風(fēng)、采光俱佳3）雙陽臺通風(fēng)好4）獨(dú)立的儲物間不足：1）衛(wèi)生間是暗間，不利于通風(fēng)2）主臥室正對客廳，私密性降低3）入戶門離廚房太遠(yuǎn)圖33.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積115m2）優(yōu)點(diǎn)：130圖44.三房二廳一衛(wèi)（建筑面積105.48m2）優(yōu)點(diǎn)：1）間隔方正，南北朝向，采光通風(fēng)俱佳2）動(dòng)靜分離3）廚房靠近戶門不足：1）書房受到油煙的襲擾2）主臥沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間3）餐廳位置圖44.三房二廳一衛(wèi)（建筑面積105.48m2）優(yōu)點(diǎn)131圖55.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積125.8m2）優(yōu)點(diǎn)：1）功能分區(qū)簡潔明確2）戶型南向，干濕分離3）全明戶型4）入戶花園是亮點(diǎn)不足：1）客衛(wèi)過于深入2）是模糊雙廳，餐廳位置3）對于溫飽住戶，入戶花園奢侈圖55.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積125.8m2）優(yōu)點(diǎn)：1326.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積109.2m2）圖6優(yōu)點(diǎn)：1）功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分開2）三間臥室朝南，客廳帶陽臺，采光通風(fēng)俱佳，住房使用效率高不足：1）客衛(wèi)與廚房門相對2）客廳與餐廳沒有明確界限3）衛(wèi)生間為暗衛(wèi)6.三房二廳二衛(wèi)（建筑面積109.2m2）圖6優(yōu)點(diǎn)：133圖77.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積133.17m2）優(yōu)點(diǎn)：1）動(dòng)靜分開，私密性好2）全明間3）入戶花園4）家庭廳不足：1）客衛(wèi)過深，也未實(shí)現(xiàn)干濕分離2）餐廳位置尷尬圖77.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積133.17m2）優(yōu)點(diǎn)134圖88.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積137.48m2）優(yōu)點(diǎn)：1）戶型方正，分區(qū)明確2）臥室有飄窗或弧形窗3）全明間4）廚房靠近門不足：1）私密性低圖88.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積137.48m2）優(yōu)點(diǎn)135圖99.四房二廳二衛(wèi)+工人房（建筑面積120.98m2）優(yōu)點(diǎn)：1）主臥有兩個(gè)飄窗2）工作陽臺不足：1）動(dòng)靜分區(qū)不明顯2）模糊雙廳3）客廳位置4）衛(wèi)生間正對客廳5）工人間暗房圖99.四房二廳二衛(wèi)+工人房（建筑面積120.98m2）優(yōu)136圖1010.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積135.5m2）優(yōu)點(diǎn)：1）客廳寬大氣派2）主臥帶有衛(wèi)生間和陽臺不足：1）功能分區(qū)2）餐廳位置3）衛(wèi)生間是暗間4）餐廳的通風(fēng)圖1010.四房二廳二衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：137圖1111..四房三廳二衛(wèi)（建筑面積147.25m2）圖1111..四房三廳二衛(wèi)（建筑面積147.25m213812.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積172.7m2）圖1212.四房二廳二衛(wèi)（建筑面積172.7m2）圖12139第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)

一、住區(qū)園林化應(yīng)力求創(chuàng)新各具特色二、住區(qū)山水園林景觀和植物花草應(yīng)有層次，豐富多彩一是空間層次。二是植物品種層次。三、住區(qū)園林應(yīng)與方便人際交往相吻合四、利用改造自然景觀與人造山水景觀相結(jié)合第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)一、住區(qū)園林化應(yīng)力求創(chuàng)新各具特140五、發(fā)展立體綠化營造空中景觀六、住區(qū)綠化與體育活動(dòng)場地結(jié)合七、住區(qū)園林應(yīng)力求美、靜、凈、潔八、住宅綠化應(yīng)合理控制成本減輕居民負(fù)擔(dān)九、居住環(huán)境的優(yōu)化必須有豐富社區(qū)文化支撐第四節(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)

五、發(fā)展立體綠化營造空中景觀第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)141第五節(jié)建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)

一、建筑風(fēng)格的類型建筑風(fēng)格的劃分從建筑理論上來說是十分復(fù)雜的，但按國內(nèi)市場上的說法，目前在市場上比較流行的別墅建筑風(fēng)格大致有：中國傳統(tǒng)的園林式風(fēng)格（中式別墅）北美風(fēng)情風(fēng)格（美式風(fēng)格）歐陸傳統(tǒng)的貴族風(fēng)格（歐式風(fēng)格）日式風(fēng)格（日式別墅）法國風(fēng)情風(fēng)格（法式別墅）其他多種風(fēng)格第五節(jié)建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)一、建筑風(fēng)格的類型142北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。既很好的保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效的融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計(jì)因素，改變了傳統(tǒng)建筑的功能使用，給予重新定位。新中式建筑的集體爆發(fā)帶給國人很大振奮，不僅在文化上被廣泛支持，在被市場認(rèn)可的程度上，也達(dá)了良好的效果。

中國傳統(tǒng)的園林式風(fēng)格（中式別墅）北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。中國傳統(tǒng)143觀唐項(xiàng)目：特色賞評：引入中式庭院生活理念，再現(xiàn)深藏中國人心中的最高生活境界。院落空間回避了戶與戶干擾，增加了空間層次感，創(chuàng)造出宜人小環(huán)境。

觀唐項(xiàng)目：144房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件145房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件146紫廬項(xiàng)目◆項(xiàng)目概況：開盤時(shí)間：2005年1月8日；項(xiàng)目占地面積：200000平方米建筑面積：121000平方米，均價(jià)11500元/平米，最高總價(jià)620萬元/套。

◆特色賞評：堅(jiān)持「居者最大化享有土地所有權(quán)」的原則，汲取傳統(tǒng)院落文化精粹，將土地以庭院的形態(tài)有效分割至每一戶，圍合出獨(dú)門私院的隱逸空間。

紫廬項(xiàng)目147北美風(fēng)情風(fēng)格（美式風(fēng)格）北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格,不象歐洲的建筑風(fēng)格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的，它在同一時(shí)期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間又有融合和影響。具有注重建筑細(xì)節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方，融合多種風(fēng)情于一體的特點(diǎn)。美式風(fēng)格與英式別墅相比較，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結(jié)構(gòu)，而英式別墅主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊；由于氣候的差別，英式別墅的坡屋頂較陡；英式別墅空間靈活適用、流動(dòng)自然。北美風(fēng)情風(fēng)格（美式風(fēng)格）北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格,不象歐148楓橋別墅項(xiàng)目◆項(xiàng)目概況：項(xiàng)目均價(jià)：8000元/平方米；碧水藍(lán)天，草木茵茵。五顏六色的美式別墅依水而居，家家戶戶享受國貿(mào)物業(yè)五星級酒店式的服務(wù)。

◆特色賞評：188戶純獨(dú)棟北美風(fēng)情別墅現(xiàn)房開盤，到處都是“看得見風(fēng)景的房子”。

楓橋別墅項(xiàng)目149西山美墅館項(xiàng)目◆項(xiàng)目概況：開盤日期：二期2004年7月，三期新品2005年4月推出；均價(jià)為20000元/平方米，純美式進(jìn)口木結(jié)構(gòu)別墅。

◆特色賞評：北美預(yù)制構(gòu)件，直接聯(lián)運(yùn)進(jìn)京，現(xiàn)場拼裝，完全保證了原汁原味的北美高尚生活。原生態(tài)植被資源、優(yōu)越的健康環(huán)境、便捷的交通優(yōu)勢使之成為“城市山水別墅”的最高居住理想之所。

西山美墅館項(xiàng)目150歐式風(fēng)格在別墅市場起步初期，歐式風(fēng)格是最多的，但是在風(fēng)格的表現(xiàn)上手法顯得粗糙，而且只能是整體表現(xiàn)出風(fēng)格為歐式，沒有特別地選擇哪個(gè)國家的風(fēng)格或是哪個(gè)具有鮮明地方特征的建筑風(fēng)格。隨著別墅市場日趨成熟，歐式別墅的風(fēng)格設(shè)計(jì)呈現(xiàn)多樣化，且在盡量避開粗略的風(fēng)格輪廓，更加細(xì)化到某一國家和地區(qū)的風(fēng)格，而別墅建筑造型也更加生動(dòng)。

歐式風(fēng)格在別墅市場起步初期，歐式風(fēng)格是最多的，但是在風(fēng)格的表151紅螺湖別墅項(xiàng)目◆項(xiàng)目概況：開盤日期：2003年9月；項(xiàng)目總占地面積：9982.61平方米，總價(jià)為430萬元/套－980萬/套。

◆特色賞評：人與自然和諧共存的設(shè)計(jì)理念，以生態(tài)環(huán)境營造為目標(biāo)。自然山景、湖景之外，別墅區(qū)內(nèi)栽植的水杉、法國梧桐大道形成區(qū)內(nèi)的別致林景。

紅螺湖別墅項(xiàng)目152別墅風(fēng)格欣賞別墅風(fēng)格欣賞153（一）維多利亞式風(fēng)格

它沿襲了英國維多利亞時(shí)期的宮廷建筑風(fēng)格。以框架結(jié)構(gòu)搭建出長方形或梯形的各個(gè)斜面，頂部輔以夸張的裝飾。維多利亞式的造型，下方上尖，古典而莊重；多個(gè)棱面折射出不同的日光，酷似熠熠生輝的鉆石，因而，又有“鉆石屋”的美稱。特點(diǎn)：大氣華貴、宮廷風(fēng)范，面積宜大不宜小。

適合區(qū)域：有較大花園面積的別墅建筑、屋頂平臺等。（一）維多利亞式風(fēng)格它沿襲了英國維多利亞時(shí)期的宮廷建154房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件155房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件156房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件157房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件158房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件159（二）地中海式風(fēng)格

神秘的地中海文明總是令人浮想聯(lián)翩。直立的支撐框架與斜平頂?shù)呐浜?，無比簡潔更具有一份使天、地、人渾為一體的親和力。

顯著特點(diǎn)：造型簡潔、形式靈活，面積無須太大。

（二）地中海式風(fēng)格神秘的地中海文明總是令人浮160房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件161房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件162房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件163（三）法式風(fēng)格特征：1、布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。2、效果貴族風(fēng)格，高貴典雅。3、細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。

（三）法式風(fēng)格特征：164房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件165房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件166房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件167房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件168（四）西班牙式風(fēng)格白色立面、手工效果、金黃坡頂和情調(diào)陽臺（四）西班牙式風(fēng)格白色立面、手工效果、金黃坡頂和情調(diào)陽臺169房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件170房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件171房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件172（五）美國當(dāng)代風(fēng)格（五）美國當(dāng)代風(fēng)格173房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件174房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件175房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件176房地產(chǎn)產(chǎn)品概念課件177二、建筑風(fēng)格的發(fā)展趨勢窗戶形式越來越多樣化，層數(shù)由單層向多層發(fā)展，提高了窗戶的保溫及隔音效果，形式由平面向立體化方向發(fā)展，出現(xiàn)凸窗、陽臺連門窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、弧形窗等多種形式的窗戶。

二、建筑風(fēng)格的發(fā)展趨勢178京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較

1.各有千秋的建筑風(fēng)格北京：北京的現(xiàn)代建筑（無論是仿古建筑還是歐式建筑）都顯得高大雄偉，即使是住宅建筑往往也透露出一種莊重規(guī)則、色彩艷麗、氣勢宏偉的帝王之氣。香港：香港無疑是中國“西化”程度最深的地區(qū)，技術(shù)上的現(xiàn)代化和風(fēng)格上的西洋化，是其房地產(chǎn)的顯著特色之一。京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較1.各有千秋的建筑風(fēng)格179成都：成都長期遠(yuǎn)離北方統(tǒng)治中心，居民建筑受傳統(tǒng)建筑方式的限制相對較弱，故形成了一種布局開敞自由、造型輕盈精巧、色彩樸素淡雅的風(fēng)格。加之成都又是中國道教的發(fā)源地，所以，成都的古建筑及許多優(yōu)秀的現(xiàn)代建筑，都有樸實(shí)自然、豁達(dá)飄逸的韻味。京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較

成都：成都長期遠(yuǎn)離北方統(tǒng)治中心，居民建筑受傳統(tǒng)建筑方式的限制1802.迥然不同的環(huán)境藝術(shù)北京樓宇的環(huán)境營造，除了歐式建筑多引進(jìn)西方園林藝術(shù)之外，反傳統(tǒng)園林大都受皇家園林的影響，園區(qū)布局氣勢恢弘，園林建筑華貴莊重，充分體現(xiàn)了古都的集權(quán)意識。加之，北京樓宇的售價(jià)高，建筑的投入占總投資的比例相對較低，故多舍得投入，選材用料廣泛，裝飾富麗堂皇，顯然有“天子富有天下”的遺風(fēng)。京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較

2.迥然不同的環(huán)境藝術(shù)京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較181香港氣候溫和，植被豐富，樓宇環(huán)境建設(shè)在大量引進(jìn)西方園林藝術(shù)的同時(shí)，注重了景觀設(shè)計(jì)的因地制宜、依勢而設(shè)，體現(xiàn)了嶺南園林的自然特質(zhì)，園林建筑造型簡潔、色彩明朗、通透典雅。京、港、蓉三地房地產(chǎn)特色文化比較

香港氣候溫和，植被豐富，樓宇環(huán)境建