房地產(chǎn)培訓(xùn)-房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件榆林創(chuàng)業(yè)投資公司學(xué)習(xí)課件第1章概述教學(xué)目標(biāo)學(xué)習(xí)本章后，你應(yīng)該能夠：

1．理解房地產(chǎn)的含義、性質(zhì)和特征；

2．了解房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用；

3．了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本概念，掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的區(qū)別與聯(lián)系。1.1房地產(chǎn)的相關(guān)概念

1.1.1房地產(chǎn)的概念對于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。

1.1.2房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來看，房地產(chǎn)的特性主要有以下十個(gè)：1.不可移動性（又稱位置固定性）2.獨(dú)一無二性

3.壽命長久性4.供給有限性5.用途多樣性6.相互影響性7.易受限制性8.價(jià)值量大9.流動性差10.保值增值性1.1.3房地產(chǎn)的分類1．土地的分類（1）按土地的開發(fā)程度，土地可分為：①過生地。②生地。③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分為：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否與城市經(jīng)濟(jì)緊密相連，土地可分為農(nóng)村土地和城市土地。根據(jù)我國《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，城市用地分為：①居住用地；②公共設(shè)施用地；③工業(yè)用地；④倉儲用地；⑤對外交通用地；⑥道路廣場用地；⑦市政公用設(shè)施用地；⑧綠地；⑨特殊用地。2．房屋的分類（1）按建筑結(jié)構(gòu)的不同，房屋可分為：①鋼結(jié)構(gòu)房屋；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋；③磚混結(jié)構(gòu)房屋；④磚木結(jié)構(gòu)房屋；⑤其他結(jié)構(gòu)房屋等5類。（2）按功能用途的不同，房屋可分為：①住宅；②工業(yè)廠房和倉庫；③商場和商業(yè)店鋪用房；④辦公用房；⑤賓館飯店；⑥文體、娛樂設(shè)施；⑦政府和公用設(shè)施用房；⑧多功能建筑（即綜合樓）等8類。（3）按價(jià)格的構(gòu)成不同，房屋可分為商品房、微利房、福利房、成本價(jià)房和優(yōu)惠價(jià)房等，這是我國特有的分類方法。（4）按所有權(quán)的歸屬不同，房屋可分為公房和私房。

1.2房地產(chǎn)業(yè)

1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的基本概念房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營，管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)包括如下子行業(yè)：1.房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)2.房地產(chǎn)咨詢業(yè)3.房地產(chǎn)價(jià)格評估業(yè)4．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)5.物業(yè)管理業(yè)

1.2.2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)部門，具有十分重要的地位。1．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)部門。2．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。3．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。4．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。5．房地產(chǎn)業(yè)是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。6．房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動點(diǎn)。

1.2.3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用

1．有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益。2．有利于帶動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。3．有利于推進(jìn)我國的城市化進(jìn)程。

4．有利于健全和完善社會主義市場體系。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

1.3.1房地產(chǎn)開發(fā)的概念、任務(wù)和分類房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

1．房地產(chǎn)開發(fā)的類型（1）按開發(fā)的規(guī)模和復(fù)雜程度來劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片集中開發(fā)（后兩類開發(fā)也稱綜合開發(fā)）

（2）按開發(fā)的地域劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)開發(fā)（一般也稱為舊城改造或再開發(fā)）（3）按開發(fā)的階段劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為土地開發(fā)和房屋建設(shè)

1.3.2房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營，從廣義上講，就是指一切通過從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。

1．房屋經(jīng)營

2．城市土地經(jīng)營

3．城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營1.3.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營這兩個(gè)概念是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行過程中被廣泛運(yùn)用的兩個(gè)基本概念，它們既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營，有兩種看法：一種是從廣義的角度來看，另一種是從狹義的角度來看。從廣義的角度來看，特別是站在市場經(jīng)濟(jì)的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營在本質(zhì)上是相同的。

如果從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有著如下重大的差別。

1．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場運(yùn)作過程中所處的階段不同。2．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的主體并不完全相同。3．房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動對主體的資格要求不一樣。4．房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營所指向的行為對象是不同的。5．隨著房地產(chǎn)市場的完善，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的作用就會發(fā)生根本性的變化。

第2章房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律

教學(xué)目標(biāo)通過本章的學(xué)習(xí)：了解房地產(chǎn)市場的特性與功能、房地產(chǎn)供給與需求的關(guān)系；掌握房地產(chǎn)市場運(yùn)行的規(guī)律和運(yùn)行過程；了解政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。

2.1房地產(chǎn)產(chǎn)市場場概述述2.1.1市場的的一般般概念念市場是是社會會分工工和商商品交交換的的必然然產(chǎn)物物，它它是一一種以以商品品交換換為內(nèi)內(nèi)容的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)聯(lián)系系形式式。由由于市市場的的基本本經(jīng)濟(jì)濟(jì)內(nèi)容容是商商品供供求和和商品品買賣賣，因因此市市場的的形成成必須須具備備下列列3個(gè)基本本條件件：其其一是是存在在著可可供交交換的的產(chǎn)品品(包括有有形的的實(shí)物物產(chǎn)品品和可可供出出售的的無形形產(chǎn)品品)，這是是市場場的客客體；；其二二是存存在欲欲出售售產(chǎn)品品的賣賣主和和具有有購買買力、、購買買欲望望的買買主，，這是是市場場的主主體；；其三三是具具有買買賣雙雙方都都能夠夠接受受的交交易價(jià)價(jià)格及及其條條件。。只有有滿足足以上上3個(gè)基本本條件件，商商品的的交換換才能能成為為現(xiàn)實(shí)實(shí)，市市場也也才具具有實(shí)實(shí)際意意義。。2.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的含含義房地產(chǎn)產(chǎn)市場場是開開展房房地產(chǎn)產(chǎn)活動動的場場所，，是社社會統(tǒng)統(tǒng)一大大市場場中的的一個(gè)個(gè)重要要組成成部分分。房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場有狹狹義和和廣義義之分分。從從狹義義上來來說，，房地地產(chǎn)市市場是是房地地產(chǎn)交交易雙雙方就就某宗宗特定定房地地產(chǎn)的的交易易價(jià)格格達(dá)成成一致致并進(jìn)進(jìn)行房房地產(chǎn)產(chǎn)商品品交易易的領(lǐng)領(lǐng)域，，換句句話來來說是是指以以房地地產(chǎn)作作為對對象進(jìn)進(jìn)行交交易的的場所所；從從廣義義上來來說，，房地地產(chǎn)市市場是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)買賣賣雙方方以房房地產(chǎn)產(chǎn)作為為交易易對象象在某某個(gè)特特定的的地理理區(qū)域域內(nèi)于于某一一待定定的時(shí)時(shí)間段段內(nèi)達(dá)達(dá)成所所有交交易的的總和和，即即進(jìn)行行交易易所發(fā)發(fā)生的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)關(guān)系系的總總和，，是買買賣雙雙方相相互作作用的的一種種機(jī)制制。2.1.3房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的分分類1．按地地域來來劃分分2．按房房地產(chǎn)產(chǎn)類型型、檔檔次來來劃分分3．按土土地和和房地地產(chǎn)層層次來來劃分分2.2房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的特特性與與功能能2.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的特特性通過對對房地地產(chǎn)市市場特特性的的分析析，就就可以以回答答市場場是如如何有有效地地通過過改變變價(jià)格格來調(diào)調(diào)整房房地產(chǎn)產(chǎn)的供供需變變化這這個(gè)問問題。。房地地產(chǎn)市市場的的特性性主要要表現(xiàn)現(xiàn)在以以下幾幾個(gè)方方面。。1．房地地產(chǎn)市市場是是房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)益的的交易易市場場2．房地地產(chǎn)市市場是是地區(qū)區(qū)性市市場3．需要要專業(yè)業(yè)人員員提供供服務(wù)務(wù)4．易于于出現(xiàn)現(xiàn)市場場的不不均衡衡和壟壟斷5．供給給具有有稀缺缺性，，而需需求具具有較較大的的彈性性2.2.2房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的功功能在任何何市場場上，，某種種商品品的價(jià)價(jià)格反反映了了當(dāng)時(shí)時(shí)的市市場供供需狀狀況。。但市市場不不僅自自身會會發(fā)生生變化化，還還可以以通過過價(jià)格格信號號來指指導(dǎo)買買賣雙雙方的的行為為。簡簡言之之，價(jià)價(jià)格機(jī)機(jī)制是是通過過市場場發(fā)揮揮作用用的。。關(guān)于于房地地產(chǎn)市市場的的功能能，可可以歸歸納為為以下下幾個(gè)個(gè)方面面。1．配置置存量量房地地產(chǎn)資資源和和利益益2．顯示示房地地產(chǎn)市市場需需求的的變化化3．指導(dǎo)導(dǎo)供給給以適適應(yīng)需需求的的變化化4．能指指導(dǎo)政政府科科學(xué)地地制訂訂土地地供給給計(jì)劃劃5．引導(dǎo)導(dǎo)需求求適應(yīng)應(yīng)供給給條件件的變變化2.3房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的需需求與與供給給2.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的需需求1．房地地產(chǎn)需需求及及影響響因素素2．房地地產(chǎn)商商品的的需求求的特特征房地產(chǎn)商品的的需求形態(tài)多多種多樣，但但總的來看有有一定的規(guī)律律性和發(fā)展趨趨勢，主要表表現(xiàn)為以下的的特征。(1)必要性(2)多樣性(3)發(fā)展性(層次性)(4)可誘導(dǎo)性(5)相對理性(6)可替代性2.3.2房地產(chǎn)市場的的供給1．房地產(chǎn)市場場的供給及其其影響因素2．房地產(chǎn)市場場供給的特征征(1)短期供給特征征。短期之內(nèi)內(nèi)，房地產(chǎn)商商品的供給無無法一下子大大量增加，這這是由于在受受到需要符合合城市規(guī)劃和和政府有關(guān)政政策措施限制制的條件下，，改變土地用用途、建筑整整修或重新開開發(fā)，都需要要相當(dāng)長的時(shí)時(shí)間。(2)長期供給特征征。由于長期期時(shí)間內(nèi)，開開發(fā)商能夠在在符合城市規(guī)規(guī)劃和有關(guān)政政策的前提下下，通過改變變原有土地的的用途，以及及開發(fā)新的土土地等方法來來增加市場供供給，因此房房地產(chǎn)的價(jià)格格變化相對短短期而言要平平緩得多。2.4房地產(chǎn)市場運(yùn)運(yùn)行的一般規(guī)規(guī)律2.4.1房地產(chǎn)使用市市場與房地產(chǎn)產(chǎn)投資市場1．房地產(chǎn)使用用市場2．房地產(chǎn)投資資市場3．房地產(chǎn)使用用市場和資產(chǎn)產(chǎn)市場之間的的聯(lián)系和均衡衡狀態(tài)2.4.2房地產(chǎn)市場運(yùn)運(yùn)行過程的分分析1．經(jīng)濟(jì)增長和和房地產(chǎn)使用用需求2．長期利率與與房地產(chǎn)投資資的需求3．短期信貸、、開發(fā)成本和和新增供應(yīng)2.4.3房地產(chǎn)市場的的周期循環(huán)2.5政府對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的宏觀觀調(diào)控2.5.1建立房地產(chǎn)市市場政策的原原則政府政策應(yīng)具具有的共同特特征是：公平平、效率、連連續(xù)、系統(tǒng)、、協(xié)調(diào)、前瞻瞻性和引導(dǎo)性性。由于房地地產(chǎn)特殊的空空間固定性、、價(jià)值昂貴性性和使用耐久久性，對其發(fā)發(fā)展政策的建建立也應(yīng)具有有相應(yīng)的特殊殊原則。1．目標(biāo)的確定定性2．政策的連續(xù)續(xù)性與協(xié)調(diào)性性3．政策的針對對性和導(dǎo)向性性4．政策的公平平性和效率2.5.2房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控的原則1．統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、、相互協(xié)調(diào)的的原則2．多種調(diào)控手手段相結(jié)合的的原則3．管而不死，，活而有序的的原則2.5.3房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控的內(nèi)容1．房地產(chǎn)市場場的宏觀調(diào)控控1)土地供應(yīng)政策策和地價(jià)政策策2)金融政策3)住房政策4)城市規(guī)劃5)稅收政策6)租金和價(jià)格控控制2．房地產(chǎn)投資資規(guī)模的調(diào)控控3．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)控控4．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)布局的調(diào)控控5．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)行為和房地地產(chǎn)投資品的的調(diào)控2.5.4房地產(chǎn)市場的的宏觀調(diào)控手手段1．計(jì)劃手段2．經(jīng)濟(jì)手段3．行政手段4．法制手段第3章房地產(chǎn)開開發(fā)的程序教學(xué)目標(biāo)通過本章的學(xué)學(xué)習(xí)：了解房地產(chǎn)開開發(fā)的基本程程序；熟悉投資分析析、前期準(zhǔn)備備、建設(shè)與租租售服務(wù)等階階段的主要工工作任務(wù)與要要求，從而對對房地產(chǎn)的開開發(fā)的整個(gè)過過程有一個(gè)總總體認(rèn)識和把把握。3.1房地產(chǎn)開發(fā)程程序概述隨著社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，房房地產(chǎn)開發(fā)活活動變得越來來越復(fù)雜。然然而，不論開開發(fā)活動變得得多么復(fù)雜，，開發(fā)商變得得多么能干，，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)專業(yè)服務(wù)隊(duì)隊(duì)伍發(fā)展得多多么完善，房房地產(chǎn)開發(fā)過過程都必須遵遵循基本的步步驟。一般說來，這這個(gè)程序分為為4個(gè)階段：投資資分析階段、、前期準(zhǔn)備階階段、建設(shè)階階段與租售服服務(wù)階段。3.2房地產(chǎn)開發(fā)投投資機(jī)會選擇擇與風(fēng)險(xiǎn)分析析3.2.1房地產(chǎn)投資的的種類房地產(chǎn)投資可可分為直接投投資與間接投投資兩種，其中房地產(chǎn)直直接投資是指指直接與房地地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)關(guān)的投資，它它包含房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資與與房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資兩種形形式，房地產(chǎn)產(chǎn)間接投資是是指不直接與與房地產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)生關(guān)系的的投資。主要要有投資房地地產(chǎn)企業(yè)股票票或債券、投投資房地產(chǎn)投投資信托基金金、購買住房房抵押貸款支支持證券等形形式。它們具具體的關(guān)系如如圖所示3.2.2房地產(chǎn)開發(fā)投投資機(jī)會選擇擇房地產(chǎn)投資機(jī)機(jī)會選擇，也也就是通常所所說的項(xiàng)目可可行性研究，，是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資過過程中，把握握機(jī)會、機(jī)遇遇的過程。房房地產(chǎn)投資機(jī)機(jī)會選擇，主主要包括投資資機(jī)會尋找、、篩選與決策策分析3個(gè)步驟。3.2.3房地產(chǎn)開發(fā)投投資風(fēng)險(xiǎn)分析析1．房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)的基本本概念從房地產(chǎn)投資資的角度來說說，風(fēng)險(xiǎn)可以以定義為未獲獲得預(yù)期收益益可能性的大大小。完成投投資過程進(jìn)入入經(jīng)營階段后后，人們就可可以計(jì)算實(shí)際際獲得的收益益與預(yù)期收益益之間的差別別，進(jìn)而也就就可以計(jì)算獲獲取預(yù)期收益益可能性的大大小。2．房地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與與控制分析1)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的方方法(1)財(cái)務(wù)報(bào)表法。。(2)問詢法。(3)索賠記錄統(tǒng)計(jì)計(jì)法。(4)環(huán)境分析法。。2)房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與與控制(1)通過項(xiàng)目投資資組合及多種種經(jīng)營分散風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。(2)通過加強(qiáng)資產(chǎn)產(chǎn)管理來控制制風(fēng)險(xiǎn)。(3)通過合理改變變經(jīng)營形式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。(4)通過市場調(diào)查查實(shí)行正確的的決策來控制制風(fēng)險(xiǎn)。此外，有一部部分可保風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，可通過商商業(yè)保險(xiǎn)等方方式轉(zhuǎn)移。3.3房地產(chǎn)開發(fā)前前期工作房地產(chǎn)開發(fā)前前期工作包括括：獲取土地地使用權(quán)；項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)與許可；建建設(shè)工程招標(biāo)標(biāo)；開工申請請與審批等環(huán)環(huán)節(jié)的工作，，以上部分的的具體內(nèi)容將將在第4章與第6章講述。3.4建設(shè)階段段3.4.1質(zhì)量控制質(zhì)量控制是指指項(xiàng)目管理機(jī)機(jī)構(gòu)以設(shè)計(jì)文文件、工程合合同、國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、施工規(guī)規(guī)范等為目標(biāo)標(biāo)對開發(fā)項(xiàng)目目所進(jìn)行的監(jiān)監(jiān)督與管理活活動。1．質(zhì)量控制的的任務(wù)質(zhì)量控制的任任務(wù)主要是在在施工過程中中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施施工工藝規(guī)程程是否滿足設(shè)設(shè)計(jì)要求和合合同規(guī)定，對對所選用的材材料和設(shè)備進(jìn)進(jìn)行質(zhì)量評價(jià)價(jià)、對整個(gè)施施工過程中的的工程質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行評估，將將取得的質(zhì)量量數(shù)據(jù)和承包包商履行職責(zé)責(zé)的程序，與與國家有關(guān)規(guī)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)進(jìn)行比較，并并作出評判。。2．質(zhì)量控制的的手段1)“旁站”監(jiān)督2)測量3)指令文件4)利用質(zhì)量控制制工作程序5)支付控制3.4.2進(jìn)度控制1．影響進(jìn)度的的因素由于房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目具有資金金龐大、業(yè)務(wù)務(wù)復(fù)雜、建設(shè)設(shè)周期長、涉涉及相關(guān)單位位多等特點(diǎn)，，造成影響進(jìn)進(jìn)度的因素很很多，如人的的因素，技術(shù)術(shù)因素，材料料設(shè)備與構(gòu)配配件因素，天天文、地理與與氣象自然因因素，政治、、經(jīng)濟(jì)、文化化等社會因素素，還有其他他不確定的因因素等。2．進(jìn)度控制的的方法1)關(guān)鍵線路法2)計(jì)劃評審技術(shù)術(shù)3)管理技術(shù)3．進(jìn)度控制的的措施1)組織措施2)技術(shù)措施3)合同措施4)經(jīng)濟(jì)措施5)信息管理措施施3.4.3成本控制1．成本控制的的主要工作除項(xiàng)目投資決決策、設(shè)計(jì)和和工程發(fā)包階階段的成本控控制外，項(xiàng)目目施工階段的的工程成本控控制主要包括括如下幾個(gè)方方面的工作。。1)編制成本計(jì)劃劃，確定成本本控制的目標(biāo)標(biāo)2)審查施工組織織設(shè)計(jì)和施工工方案3)控制工程款的的動態(tài)結(jié)算4)控制工程變更更2．成本超支的的原因與處理理措施在房地產(chǎn)項(xiàng)目目成本控制的的過程中，經(jīng)經(jīng)過對比分析析，發(fā)現(xiàn)某一一方面已經(jīng)出出現(xiàn)成本超支支，或是預(yù)計(jì)計(jì)到最終將會會出現(xiàn)成本超超支，則應(yīng)將將該部分成本本超支問題單單獨(dú)提出，作作進(jìn)一步的原原因分析。然然后再在分析析的基礎(chǔ)上分分清責(zé)任，提提出成本控制制的相應(yīng)措施施。3.4.4合同管理1．房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的主要要合同1)開發(fā)商的主要要合同關(guān)系開發(fā)商為了順順利地組織實(shí)實(shí)施其所承擔(dān)擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目目，需要在開開發(fā)過程中簽簽署一系列的的合同。這些合同通常常包括：土地地使用權(quán)出讓讓或轉(zhuǎn)讓合同同、勘察設(shè)計(jì)計(jì)合同、融資資合同、咨詢詢合同、工程程施工合同、、采購合同、、銷售合同、、聯(lián)合開發(fā)合合同與房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等等。2)承包商的主要要合同關(guān)系承包商的主要要合同包括：：工程承包合合同、分包合合同、供應(yīng)(采購)合同、運(yùn)輸合合同、加工合合同、租賃合合同、勞務(wù)供供應(yīng)合同、保保險(xiǎn)合同、融融資合同、聯(lián)聯(lián)合承包合同同等。2．開發(fā)項(xiàng)目合合同管理項(xiàng)目合同管理理通常包括兩兩個(gè)階段：合合同策劃及管管理階段、合合同分析與控控制階段。3.4.5開發(fā)項(xiàng)目信息息管理在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中，無無論項(xiàng)目組織織、計(jì)劃，還還是管理、控控制、協(xié)調(diào)都都離不開信息息，可以說信信息是經(jīng)營管管理活動的基基礎(chǔ)。3.4.6竣工驗(yàn)收1．竣工驗(yàn)收的的依據(jù)2．竣工驗(yàn)收的的工作程序開發(fā)項(xiàng)目竣工工驗(yàn)收的工作作程序一般分分為單體驗(yàn)收收、綜合驗(yàn)收收以及驗(yàn)收備備案3個(gè)階段。1)單體驗(yàn)收2)綜合驗(yàn)收3)驗(yàn)收備案3.5租售階段段租售階段的工工作這部分內(nèi)內(nèi)容見第8章房地產(chǎn)市場場營銷。第4章房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地的的獲取教學(xué)目標(biāo)通過本章的學(xué)學(xué)習(xí):了解建設(shè)用地地使用權(quán)的概概念、集體土土地征收與城城市房屋拆遷遷的內(nèi)涵；熟悉房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)權(quán)取得的主要要方式、集體體土地征收與與城市房屋拆拆遷補(bǔ)償。4.1土地使用權(quán)的的獲取4.1.1土地所有權(quán)和和土地使用權(quán)權(quán)1．土地所有權(quán)權(quán)土地所有權(quán)是是指土地所有有者在法律規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)內(nèi)，對其擁有有的土地享有有的占有、使使用、收益和和處置的權(quán)利利，它是土地地所有制的法法律體現(xiàn)。土土地所有權(quán)包包括土地占有有權(quán)、土地使使用權(quán)、土地地收益權(quán)和土土地處分權(quán)4項(xiàng)權(quán)能。2．土地使用權(quán)權(quán)土地使用權(quán)是是指土地使用用者依法取得得的在法律規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)內(nèi)對土地享有有的占有、使使用、收益和和在特定的條條件下依法處處分的權(quán)利，，它是土地使使用制度在法法律上的表現(xiàn)現(xiàn)，也是我國國地權(quán)制度的的重要組成部部分。4.1.2土地使用權(quán)的的取得方式4.1.3土地使用權(quán)出出讓1．土地使用權(quán)權(quán)出讓的概念念土地使用權(quán)出出讓是指國家家將國有土地地使用權(quán)在一一定年限內(nèi)出出讓給土地使使用者，由土土地使用者向向國家支付土土地使用權(quán)出出讓金的行為為。(1)經(jīng)出讓取得土土地使用權(quán)的的單位和個(gè)人人，在土地使使用期限內(nèi)沒沒有所有權(quán)，，只有使用權(quán)權(quán)，在使用土土地期限內(nèi)對對土地?fù)碛惺故褂?、占有、、收益和處分分?quán)；土地使使用權(quán)可以進(jìn)進(jìn)入市場，可可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓讓、出租、抵抵押等經(jīng)營活活動。(2)出讓的土地使使用權(quán)是有一一定年限的土土地使用權(quán)。。(3)土地使用權(quán)出出讓是有償?shù)牡?，受讓人必必須支付“出出讓金”?4)土地使用權(quán)出出讓是國家以以土地所有者者的身份與使使用單位之間間關(guān)于權(quán)利和和義務(wù)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)關(guān)系，因此此具有平等、、自愿、有償償、有限期的的特點(diǎn)。2．土地使用權(quán)權(quán)出讓的范圍圍1)主體范圍(1)土地使用權(quán)出出讓的主體必必須是國家，，其他任何單單位和個(gè)人不不得出讓土地地使用權(quán)。(2)土地使用權(quán)出出讓對象是中中華人民共和和國境內(nèi)的公公司、企業(yè)以以及其他組織織和個(gè)人。2)客體范圍(1)土地使用權(quán)出出讓的客體必必須是國有土土地，集體土土地不經(jīng)征收收不得出讓。。(2)地下埋藏物不不屬于出讓范范圍，它歸國國家所有。3．土地使用權(quán)權(quán)的出讓年限限根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地地使用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓暫行行條例》的規(guī)定，不同同用途的國有有土地，其土土地使用權(quán)的的最高出讓年年限如下：①①居住用地地70年；②工業(yè)業(yè)用地50年；③教育育、科技、文文化衛(wèi)生、體體育用地50年；④商業(yè)業(yè)、旅游、娛娛樂用地40年；⑤綜合合或其他用地地50年。4．國有土地使使用權(quán)出讓的的方式根據(jù)相關(guān)規(guī)定定，國有土地地使用權(quán)出讓讓，即土地一一級市場，一一般有4種交易方式：：協(xié)議、招標(biāo)標(biāo)、拍賣及掛掛牌。其中后后三者是通過過市場公開交交易的方式來來出讓土地使使用權(quán)。4.1.4土地使用權(quán)劃劃撥1．劃撥土地使使用權(quán)的概念念土地使用權(quán)劃劃撥是指經(jīng)縣縣級以上人民民政府批準(zhǔn)，，在土地使用用者繳納補(bǔ)償償、安置等費(fèi)費(fèi)用后將該土土地交付給其其使用，或者者將土地使用用權(quán)無償交付付給土地使用用者的行為。。劃撥土地使用用權(quán)具有以下下特點(diǎn)。(1)通過劃撥方式式取得的土地地使用權(quán)時(shí)，，除了法律、、法規(guī)另有規(guī)規(guī)定外，沒有有使用期限的的限制。(2)通過劃撥方式式取得土地使使用權(quán)時(shí)，雖雖然土地使用用者要繳納補(bǔ)補(bǔ)償、安置等等費(fèi)用，但不不必向國家支支付地租性質(zhì)質(zhì)的費(fèi)用。(3)通過劃撥方式式取得土地使使用權(quán)時(shí)，必必須經(jīng)縣級以以上人民政府府核準(zhǔn)，并按按法定的程序序辦理手續(xù)后后才能取得劃劃撥土地使用用權(quán)。(4)通過劃撥方式式取得的土地地用途，未經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)，不得得改變。(5)土地使用權(quán)人人在行使權(quán)利利時(shí)，若遇社社會公共利益益需要，有義義務(wù)服從人民民政府收回土土地使用權(quán)的的決定。(6)依照行政劃撥撥方式取得的的土地使用權(quán)權(quán)，一般不得得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，，但經(jīng)市、縣縣人民政府土土地管理部門門和房產(chǎn)管理理部門的批準(zhǔn)準(zhǔn)，并符合下下列條件時(shí)，，可依法進(jìn)行行轉(zhuǎn)讓：①土土地使用者者為公司、企企業(yè)及其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)個(gè)人；②領(lǐng)領(lǐng)取了國有土土地使用證；；③具有地地上建筑物、、其他附著物物合法的產(chǎn)權(quán)權(quán)證明；④依依照《城鎮(zhèn)國有土地地使用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓暫行行條例》中的規(guī)定簽訂訂土地使用權(quán)權(quán)出讓合同，，并向當(dāng)?shù)厥惺?、縣人民政政府補(bǔ)交土地地使用權(quán)出讓讓金，或者以以轉(zhuǎn)讓、出租租、抵押所獲獲收益抵交土土地使用權(quán)出出讓金。2．劃撥土地使使用權(quán)的范圍圍《中華人民共和和國土地管理理法》第54條對劃撥土地地使用權(quán)適用用的范圍作了了明確的規(guī)定定。(1)國家機(jī)關(guān)用地地和軍事用地地。(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施施用地和公益益事業(yè)用地。。(3)國家重點(diǎn)扶持持的能源、交交通、水利等等基礎(chǔ)設(shè)施用用地。(4)法律、行政法法規(guī)規(guī)定的其其他用地。通過劃撥方式式取得土地使使用權(quán)，是國國家為了支持持和照顧某些些公益性事業(yè)業(yè)和特殊行業(yè)業(yè)的發(fā)展，而而對其建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目用地采用用的特殊的供供地方式。4.1.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓1．土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，是指通通過出讓方式式獲得國家土土地使用權(quán)的的土地使用者者，通過買賣賣、贈與或者者其他合法方方式將土地使使用權(quán)再轉(zhuǎn)移移的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下下特征。(1)土地使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓必須以以出讓合同規(guī)規(guī)定的期限和和條件投資、、開發(fā)、利用用土地為前提提。(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，土地地使用權(quán)出讓讓合同和登記記文件所載明明的權(quán)利、義義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移移。(3)土地使用者通通過轉(zhuǎn)讓方式式取得的土地地使用權(quán)，其其使用年限為為土地使用權(quán)權(quán)出讓合同規(guī)規(guī)定的使用年年限減去原土土地使用者已已使用年限后后的剩余年限限。(4)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地地上建筑物和和其他附著物物的所有權(quán)隨隨之轉(zhuǎn)讓。2．土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是土地使使用權(quán)在不同同使用者之間間的流動，是是土地市場最最活躍的二級級市場。為規(guī)規(guī)范市場行為為，土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具具備以下條件件。(1)轉(zhuǎn)讓土地使用用權(quán)的公民、、法人，必須須是土地合法法的使用權(quán)享享有人，必須須持有土地使使用權(quán)的法律律文書，即《國有土地使用用權(quán)證》，其權(quán)利在國國家土地管理理部門應(yīng)有具具體的登記。。(2)接受轉(zhuǎn)讓的公公民、法人，，必須是我國國法律允許的的能夠享有國國有土地使用用權(quán)的單位或或個(gè)人，即受受讓者應(yīng)符合合受讓的條件件。(3)使用權(quán)人必須須對土地進(jìn)行行一定開發(fā)之之后才能轉(zhuǎn)讓讓其權(quán)利，即即我國法律禁禁止進(jìn)行“炒炒地皮”式的的轉(zhuǎn)讓。3．土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式式1)土地使用權(quán)出出售2)土地使用權(quán)交交換3)土地使用權(quán)贈贈與4.2房地產(chǎn)開發(fā)用用地的征用拆拆遷4.2.1集體土地征收收1．土地征收的的內(nèi)涵土地征收是國國家為了社會會公共利益的的需要，將集集體所有土地地轉(zhuǎn)變?yōu)閲杏型恋氐膹?qiáng)制制手段。2．土地征收的的原則與批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)限1)土地征收的原原則(1)珍惜耕地，合合理利用和保保護(hù)土地的原原則。(2)保證國家建設(shè)設(shè)用地的原則則。(3)妥善安置被征征地單位和農(nóng)農(nóng)民的原則。。(4)有償使用土地地的原則。(5)依法征地的原原則。2)土地征收批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)限《土地管理法》第45條規(guī)定，“征征收下列土地地的，由國務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)：①①基本農(nóng)田田；②基本本農(nóng)田以外的的耕地超過35公頃的；③其其他土地超超過70公頃的?！闭髡魇涨翱钜?guī)定定以外的土地地的，由省、、自治區(qū)、直直轄市人民政政府批準(zhǔn)，并并報(bào)國務(wù)院備備案。3．土地征收的的工作程序根據(jù)《土地管理法實(shí)實(shí)施條例》和《建設(shè)用地審查查報(bào)批管理辦辦法》，土地征收一一般按照下列列工作程序辦辦理。1)申請用地2)受理申請并審審查有關(guān)文件件3)審批用地4)征地地實(shí)實(shí)施施5)簽發(fā)發(fā)用用地地證證書書4．征征收收集集體體土土地地補(bǔ)補(bǔ)償償?shù)牡姆斗秶鷩秃蜆?biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)4.2.2城市市房房屋屋拆拆遷遷1．房房屋屋拆拆遷遷的的概概念念房屋屋拆拆遷遷是是指指建建設(shè)設(shè)單單位位或或個(gè)個(gè)人人(即拆拆遷遷人人)根據(jù)據(jù)城城市市建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)劃劃要要求求和和政政府府批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的用用地地文文件件，，在在取取得得拆拆遷遷許許可可證證后后，，依依照照有有關(guān)關(guān)法法規(guī)規(guī)拆拆除除城城市市規(guī)規(guī)劃劃區(qū)區(qū)范范圍圍內(nèi)內(nèi)國國有有土土地地上上的的房房屋屋及及附附屬屬物物，，并并對對被被拆拆除除房房屋屋的的所所有有人人和和使使用用人人進(jìn)進(jìn)行行補(bǔ)補(bǔ)償償和和安安置置的的活活動動。。2．房房屋屋拆拆遷遷的的工工作作程程序序1)拆遷遷許許可可階階段段拆遷遷許許可可階階段段的的工工作作主主要要有有拆拆遷遷申申請請、、拆拆遷遷審審批批、、拆拆遷遷公公告告等等環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)2)拆遷遷協(xié)協(xié)議議階階段段3)實(shí)施施拆拆遷遷階階段段3．拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償方方式式及及安安置置1)拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償方方式式根據(jù)據(jù)《城市市房房屋屋拆拆遷遷管管理理?xiàng)l條例例》的規(guī)規(guī)定定，，拆拆遷遷人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)對對被被拆拆遷遷人人給給予予補(bǔ)補(bǔ)償償。。拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償方方式式有有兩兩種種：：房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)調(diào)換換、、貨貨幣幣補(bǔ)補(bǔ)償償。。2)拆遷遷安安置置4．拆拆遷遷爭爭議議的的處處理理第5章房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究教學(xué)學(xué)目目標(biāo)標(biāo)通過過本本章章的的學(xué)學(xué)習(xí)習(xí):熟悉悉房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資估估算算及及項(xiàng)項(xiàng)目目方方案案的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評評價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)，，能能獨(dú)獨(dú)立立地地進(jìn)進(jìn)行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性分分析析并并撰撰寫寫可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告。。5.1可行行性性研研究究概概述述5.1.1可行行性性研研究究的的概概念念和和目目的的1．可可行行性性研研究究的的概概念念可行行性性研研究究就就是是在在工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資決決策策前前，，對對與與項(xiàng)項(xiàng)目目有有關(guān)關(guān)的的社社會會、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和技技術(shù)術(shù)等等方方面面情情況況進(jìn)進(jìn)行行深深入入細(xì)細(xì)致致的的研研究究；；對對各各種種可可能能擬擬定定的的建建設(shè)設(shè)方方案案或或技技術(shù)術(shù)方方案案進(jìn)進(jìn)行行認(rèn)認(rèn)真真的的技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析、、比比較較和和論論證證；；對對項(xiàng)項(xiàng)目目的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、社社會會、、環(huán)環(huán)境境效效益益進(jìn)進(jìn)行行科科學(xué)學(xué)的的預(yù)預(yù)測測和和評評價(jià)價(jià)。。2．可可行行性性研研究究的的目目的的可行行性性研研究究的的根根本本目目的的是是實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目決決策策的的科科學(xué)學(xué)化化、、民民主主化化、、程程序序化化，，減減少少或或避避免免投投資資決決策策的的失失誤誤，，提提高高建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、社社會會和和環(huán)環(huán)境境效效益益。。5.1.2可行行性性研研究究的的特特點(diǎn)點(diǎn)1．前前期期性性2．綜綜合合性性3．不不確確定定性性4．預(yù)預(yù)測測性性5.1.3可行行性性研研究究的的作作用用1．作作為為項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資決決策策的的依依據(jù)據(jù)2．作作為為籌籌集集建建設(shè)設(shè)資資金金的的依依據(jù)據(jù)3．作作為為開開發(fā)發(fā)商商與與有有關(guān)關(guān)各各部部門門簽簽訂訂協(xié)協(xié)議議、、合合同同的的依依據(jù)據(jù)4．作作為為編編制制下下階階段段規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的依依據(jù)據(jù)5．作作為為環(huán)環(huán)保保部部門門審審查查建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目對對環(huán)環(huán)境境影影響響的的依依據(jù)據(jù)5.1.4可行性研研究的工工作階段段和具體體步驟1．可行性性研究的的工作階階段1)投資機(jī)會會研究2)初步可行行性研究究3)詳細(xì)可行行性研究究4)項(xiàng)目的評評估和決決策2．可行性性研究的的具體步步驟1)接受委托托2)調(diào)查研究究3)方案選擇擇和優(yōu)化化4)財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)和國民民經(jīng)濟(jì)評評價(jià)5)編制可行行性研究究報(bào)告5.1.5可行性研研究的內(nèi)內(nèi)容一般房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目可可行性研研究的內(nèi)內(nèi)容主要要包括以以下幾個(gè)個(gè)方面。。1．項(xiàng)目概概況2．開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目用地地的現(xiàn)狀狀調(diào)查及及拆遷安安置方案案的制定定3．市場分分析和建建設(shè)規(guī)模模的確定定4．規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案選擇5．資源供供給條件件分析6．環(huán)境影影響評價(jià)價(jià)7．項(xiàng)目開開發(fā)組織織機(jī)構(gòu)情情理費(fèi)用用的研究究8．開發(fā)建建設(shè)計(jì)劃劃的編制制9．項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)及社社會效益益分析10．結(jié)論及及建議5.2房地產(chǎn)市市場調(diào)查查與研究究5.2.1房地產(chǎn)市市場調(diào)查查的概念念與作用用1．房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的概概念房地產(chǎn)市市場調(diào)查查是運(yùn)用用科學(xué)的的方法，，有目的的、有計(jì)計(jì)劃地收收集、整整理和分分析與房房地產(chǎn)企企業(yè)有關(guān)關(guān)的各種種情報(bào)、、信息和和資料，，為房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)決策提提供依據(jù)據(jù)的信息息管理活活動。2．房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的作作用5.2.2房地產(chǎn)市市場調(diào)查查的類型型與內(nèi)容容1．房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的類類型1)探索性調(diào)調(diào)查2)描述性調(diào)調(diào)查3)因果性調(diào)調(diào)查4)反饋性調(diào)調(diào)查5)預(yù)測性調(diào)調(diào)查2．房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容1)市場環(huán)境境調(diào)查2)市場專專題調(diào)調(diào)查5.2.3房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查的程程序與與方法法1．房地地產(chǎn)市市場調(diào)調(diào)查的的程序序1)確定調(diào)調(diào)查目目標(biāo)2)初步分分析3)調(diào)查設(shè)設(shè)計(jì)4)現(xiàn)場調(diào)調(diào)查5)資料整整理、、統(tǒng)計(jì)計(jì)和分分析6)撰寫和和提交交調(diào)查查報(bào)告告2．房地地產(chǎn)市市場調(diào)調(diào)查的的方法法房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查方法法很多多，較較常見見的有有以下下幾種種。1)詢問調(diào)調(diào)查法法2)觀察調(diào)調(diào)查法法3)試驗(yàn)調(diào)調(diào)查法法4)統(tǒng)計(jì)分分析法法5.2.4房地產(chǎn)產(chǎn)市場場研究究的概概念及及其必必要性性1．房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營者者的決決策依依賴于于房地地產(chǎn)市市場研研究2．房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的銷售售要求求進(jìn)行行房地地產(chǎn)市市場研研究3．市場場研究究與經(jīng)經(jīng)營管管理4．市場場研究究與制制定價(jià)價(jià)格策策略5.2.5房地產(chǎn)產(chǎn)市場場研究究方法法市場研研究方方法有有定量量分析析法和和定性性分析析法兩兩種。5.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的投投資估估算與與收入入估算算5.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的投投資估估算房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目投資資估算算的范范圍，，包括括土地地費(fèi)用用、前前期工工程費(fèi)費(fèi)、房房屋開開發(fā)費(fèi)費(fèi)、管管理費(fèi)費(fèi)、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)、銷銷售費(fèi)費(fèi)用、、其他他費(fèi)用用及開開發(fā)期期稅費(fèi)費(fèi)等。。1．土地地費(fèi)用用估算算開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目土土地費(fèi)費(fèi)用是是指為為取得得開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目用地地而發(fā)發(fā)生的的費(fèi)用用。開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目取取得土土地使使用權(quán)權(quán)有多多種方方式，，所發(fā)發(fā)生的的費(fèi)用用各不不相同同。主主要有有以下下幾種種：劃劃撥或或征用用土地地的土土地征征用拆拆遷費(fèi)費(fèi)、出出讓土土地的的土地地出讓讓地價(jià)價(jià)款、、轉(zhuǎn)讓讓土地地的土土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)、租租用土土地的的土地地租用用費(fèi)、、股東東投資資入股股土地地的投投資折折價(jià)。。2．前期期工程程費(fèi)前期工工程費(fèi)費(fèi)主要要包括括開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的可可行性性研究究費(fèi)、、工程程勘察察費(fèi)、、城市市規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、、工程程設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、、環(huán)境境影響響咨詢詢評估估費(fèi)、、交通通影響響咨詢詢評估估費(fèi)、、建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證執(zhí)執(zhí)照費(fèi)費(fèi)以及及“三三通一一平””等土土地開開發(fā)工工程費(fèi)費(fèi)。3．房屋屋開發(fā)發(fā)費(fèi)4．管理理費(fèi)5．財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用6．銷售售費(fèi)用用7．開發(fā)發(fā)期稅稅費(fèi)8．其他他費(fèi)用用9．不可可預(yù)見見費(fèi)5.3.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的收收入估估算根據(jù)有有關(guān)規(guī)規(guī)定，，房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的收入入主要要包括括房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的銷售售收入入、租租金收收入、、土地地轉(zhuǎn)讓讓收入入(以上統(tǒng)統(tǒng)稱租租售收收入)、配套套設(shè)施施銷售售收入入和自自營收收入幾幾個(gè)部部分。。1．租售售收入入2．自營營收入入3．配套套設(shè)施施銷售售收入入4．土地地出租租收入入5．房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目收收入的的扣減減房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目在銷銷售和和交易易階段段要發(fā)發(fā)生一一些稅稅費(fèi)，，這些些費(fèi)用用不參參與投投資與與成本本費(fèi)用用構(gòu)成成，只只是作作為銷銷售收收入的的扣減減。這這些稅稅費(fèi)主主要包包括以以下兩兩大部部分。。1)與房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓有有關(guān)的的稅費(fèi)費(fèi)(1)營業(yè)稅稅。(2)城市建建設(shè)維維護(hù)費(fèi)費(fèi)。(3)教育費(fèi)費(fèi)及附附加。。(4)教育專專項(xiàng)基基金。。(5)防洪工工程維維護(hù)費(fèi)費(fèi)。(6)交易管管理費(fèi)費(fèi)。(7)交易印印花稅稅。2)土地增增值稅稅3)企業(yè)所所得稅稅5.4房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的財(cái)財(cái)務(wù)評評價(jià)5.4.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)價(jià)的內(nèi)內(nèi)涵房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)價(jià)是在在房地地產(chǎn)市市場調(diào)調(diào)查與與預(yù)測測、項(xiàng)項(xiàng)目策策劃、、投資資估算算、收收入估估算和和資金金籌措措等基基礎(chǔ)資資料和和數(shù)據(jù)據(jù)的基基礎(chǔ)上上，通通過編編制基基本財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表，，計(jì)算算財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)，對對房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)務(wù)盈利利能力力、清清償能能力和和資金金平衡衡等情情況進(jìn)進(jìn)行分分析。。5.4.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)價(jià)的基基本報(bào)報(bào)表財(cái)務(wù)評評價(jià)使使用的的基本本報(bào)表表有現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表、損損益表表、資資金來來源和和運(yùn)用用表、、資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債表。。5.4.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的財(cái)財(cái)務(wù)評評價(jià)指指標(biāo)1．房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)盈盈利能能力的的評價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)盈利能能力指指標(biāo)是是用來來考察察項(xiàng)目目盈利利能力力水平平的指指標(biāo)，，包括括靜態(tài)態(tài)指標(biāo)標(biāo)和動動態(tài)指指標(biāo)兩兩類。。1)靜態(tài)指指標(biāo)靜態(tài)指指標(biāo)是是在不不考慮慮資金金、時(shí)時(shí)間、、價(jià)值值因素素影響響的情情況下下，直直接通通過現(xiàn)現(xiàn)金流流量計(jì)計(jì)算出出來的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)，這這些指指標(biāo)計(jì)計(jì)算簡簡便，，通常常在概概略評評價(jià)時(shí)時(shí)采用用。(1)成本利利潤率率。(2)投資利利潤率率。(3)資本金金利潤潤率。。(4)資本金金凈利利潤率率。(5)靜態(tài)投投資回回收期期。2)動態(tài)指指標(biāo)動態(tài)指指標(biāo)是是考慮慮了資資金時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值因因素的的影響響，對對發(fā)生生在不不同時(shí)時(shí)間的的效益益、費(fèi)費(fèi)用計(jì)計(jì)算資資金的的時(shí)間間價(jià)值值，將將現(xiàn)金金流量量進(jìn)行行等值值化處處理后后計(jì)算算評價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)。動動態(tài)評評價(jià)指指標(biāo)，，能比比較全全面地地反映映投資資方案案整個(gè)個(gè)計(jì)算算期的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果果，適適用于于詳細(xì)細(xì)可行行性研研究階階段的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)價(jià)和計(jì)計(jì)算期期較長長的投投資項(xiàng)項(xiàng)目。。(1)財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值值。(2)財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收收益率率(FIRR)。(3)動態(tài)投投資回回收期期。2．房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)清清償能能力的的評價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)清償能力力指標(biāo)是是指考察察項(xiàng)目計(jì)計(jì)算期內(nèi)內(nèi)償債能能力的指指標(biāo)。除除了投資資者重視視項(xiàng)目的的償債能能力外，，為項(xiàng)目目提供融融資的金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)，更加加重視項(xiàng)項(xiàng)目償債債能力的的評價(jià)結(jié)結(jié)果。1)借款償還還期2)利息備付付率3)償債備付付率5.5房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目可行性性研究報(bào)報(bào)告的撰撰寫5.5.1房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目可行性性研究報(bào)報(bào)告的基基本構(gòu)成成一般來說說，一份份正式的的可行性性研究報(bào)報(bào)告應(yīng)包包括封面面、摘要要、目錄錄、正文文、附表表和附圖圖6個(gè)部分。。5.5.2房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目可行性性研究報(bào)報(bào)告正文文的寫作作要點(diǎn)正文部分分是可行行性研究究報(bào)告的的核心，，一般包包括以下下內(nèi)容。。1．項(xiàng)目總總說明2．項(xiàng)目概概況3．市場調(diào)調(diào)查與預(yù)預(yù)測分析析4．規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案及建設(shè)設(shè)條件5．建設(shè)方方式及進(jìn)進(jìn)度安排排6．項(xiàng)目投投資估算算及收入入估算1)項(xiàng)目投資資估算2)項(xiàng)目收入入估算7．項(xiàng)目資資金籌措措計(jì)劃8．項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益評價(jià)9．不確定定性分析析10．可行性性研究的的結(jié)論第6章房房地產(chǎn)開開發(fā)的前前期準(zhǔn)備備教學(xué)目標(biāo)標(biāo)通過本章章的學(xué)習(xí)習(xí):了解房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案評評價(jià)的特特點(diǎn)和評評價(jià)指標(biāo)標(biāo)體系；；掌握常常用評評價(jià)方方法；；了解房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目報(bào)建建的含含義和和建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證的的作用用；掌握開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建的的流程程以及及報(bào)建建送審審應(yīng)提提交的的資料料；了解房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目招投投標(biāo)概概念與與作用用、活活動原原則和和招標(biāo)標(biāo)方式式；掌握施施工招招投標(biāo)標(biāo)中有有關(guān)申申請招招標(biāo)的的條件件、招招投標(biāo)標(biāo)的程程序以以及招招標(biāo)文文件的的主要要內(nèi)容容等。。6.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌措措6.1.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌措措的目目的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌措措的目目的在在于以以下幾幾方面面。1．實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目投資資開發(fā)發(fā)目標(biāo)標(biāo)和企企業(yè)發(fā)發(fā)展目目標(biāo)2．償還還債務(wù)務(wù)，改改善盈盈利能能力，，調(diào)整整資本本結(jié)構(gòu)構(gòu)6.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌措措的原原則房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金的有有效籌籌集，，應(yīng)保保證房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金投入入與回回收在在時(shí)間間上和和數(shù)量量上的的協(xié)調(diào)調(diào)平衡衡，從從而保保證資資金循循環(huán)運(yùn)運(yùn)動和和房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)的的順利利進(jìn)行行。資資金籌籌措過過程中中應(yīng)遵遵循以以下幾幾點(diǎn)原原則。。1．時(shí)機(jī)機(jī)適當(dāng)當(dāng)原則則2．安全全性原原則3．經(jīng)濟(jì)濟(jì)性原原則4．可行行性原原則6.1.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌措措方式式具體來來講，，房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金的的來源源主要要有：：自有有資金金、銀銀行貸貸款、、社會會集資資、利利用外外資、、預(yù)售售款等等。6.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案的評評價(jià)6.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)的基基本原原則1．符合合城市市總體體布局局，完完善城城市結(jié)結(jié)構(gòu)2．豐富富和創(chuàng)創(chuàng)造最最佳的的城市市空間間環(huán)境境3．房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)滿足足的其其他要要求(1)使用要要求。。(2)衛(wèi)生要要求。。(3)經(jīng)濟(jì)要要求。。(4)安全要要求。。(5)施工要要求。。(6)美觀要要求。。(7)以人為為本。。6.2.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案評價(jià)價(jià)的特特點(diǎn)1．評價(jià)價(jià)主體體的多多元性性房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案，評評價(jià)主主體除除房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)本本身外外，還還涉及及到使使用者者(城市居居民)、管理理者(城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門)、設(shè)計(jì)計(jì)者和和施工工者。。不同同的評評價(jià)主主體，，對方方案的的評價(jià)價(jià)角度度是不不一樣樣的，，因而而會出出現(xiàn)不不同的的評價(jià)價(jià)結(jié)果果。1)使用者者2)城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門3)設(shè)計(jì)者者和施施工者者2．評價(jià)價(jià)目標(biāo)標(biāo)的多多樣性性3．評價(jià)價(jià)結(jié)論論的不不確定定性1)評價(jià)者者的主主觀性性2)項(xiàng)目未未來情情況的的不確確定性性6.2.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案評價(jià)價(jià)的主主要技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)1．居住住區(qū)規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)住宅區(qū)區(qū)規(guī)劃劃指標(biāo)標(biāo)通常常分為為規(guī)劃劃綜合合技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)和用用地指指標(biāo)兩兩大類類(包括用用地平平衡表表)。1)用地平平衡表表2)居住區(qū)區(qū)用地地平衡衡控制制指標(biāo)標(biāo)3)城市居居住區(qū)區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)綜合合技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)2．居住住區(qū)規(guī)規(guī)劃技技術(shù)指指標(biāo)的的計(jì)算算(1)居住區(qū)區(qū)總用用地(百米(hm))：包括括居住住用地地、公公共建建筑用用地、、道路路用地地、綠綠化用用地。。(2)居民每每人占占地(平方米米/人)：包括括人均均居住住用地地、公公共建建筑用用地、、道路路用地地、綠綠化用用地。。(3)居住區(qū)區(qū)總建建筑面面積(平方米米)：包括括居住住建筑筑面積積、公公共建建筑面面積。。(4)總戶數(shù)數(shù)(戶)、總?cè)巳丝?人)、平均均每戶戶人口口(人/戶)。(5)平均每每戶居居住面面積(平方米米)。(6)居住建建筑密密度(%)：指住住宅建建筑對對居住住用地地的覆覆蓋率率。(7)居住面面積密密度(平方米米/百米)。(8)容積率率(居住建建筑面面積密密度)(平方米米/百米)。(9)人口毛毛密度度(人/百米)：指居居住總總?cè)丝诳诤涂偪傆玫氐刂缺取?10)人口凈凈密度度(人/百米)：指居居住總總?cè)丝诳谂c居居住建建筑用用地面面積之之比。。(11)綠化覆覆蓋率率：綠綠化覆覆蓋率率指在在建設(shè)設(shè)用地地范圍圍內(nèi)全全部綠綠化種種植物物水平平投影影面積積之和和與建建設(shè)用用地面面積的的比率率(%)。(12)人均公公共綠綠地面面積：：人均均公共共綠地地面積積指住住宅區(qū)區(qū)內(nèi)平平均每每人擁擁有的的公共共綠地地面積積。(13)平均層層數(shù)：：指住住宅總總面積積與住住宅基基底總總面積積之比比。(14)高層住住宅比比例(%)：一般般7層以上上為高高層住住宅，，即高高層住住宅占占總建建筑面面積的的比例例。(15)住宅間間距(米)。(16)居住區(qū)區(qū)總造造價(jià)(元)。(17)平均造造價(jià)(元/平方米米)。(18)建設(shè)周周期：：指自自工程程開工工至全全部工工程完完工之之間的的時(shí)間間。居住區(qū)區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)都必必須進(jìn)進(jìn)行技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析來來衡量量方案案的優(yōu)優(yōu)劣及及優(yōu)選選方案案，通通過上上述經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)可可以進(jìn)進(jìn)行居居住區(qū)區(qū)用地地分析析、技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析及及綜合合造價(jià)價(jià)3個(gè)主要要方面面的比比較和和優(yōu)化化。6.2.4房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案評價(jià)價(jià)方法法對房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案的的評價(jià)價(jià)的主主要方方法有有特爾爾菲專專家咨咨詢法法、層層次分分析法法等。。6.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目報(bào)建建管理理6.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目報(bào)建建程序序房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目報(bào)建建管理理是指指在原原規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案的基基礎(chǔ)上上，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)委托托原規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)單單位提提出各各單體體建筑筑的設(shè)設(shè)計(jì)方方案，，并對對其布布局進(jìn)進(jìn)行定定位、、對開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目用用地范范圍內(nèi)內(nèi)的道道路和和各類類工程程管線線做更更深入入的設(shè)設(shè)計(jì)，，使其其達(dá)到到施工工要求求，并并提交交有關(guān)關(guān)部門門審批批的過過程。。用于于報(bào)建建的建建筑設(shè)設(shè)計(jì)方方案經(jīng)經(jīng)城市市規(guī)劃劃、消消防、、抗震震辦、、人防防、環(huán)環(huán)衛(wèi)、、供水水、供供電等等管理理部門門審查查通過過后，，可以以進(jìn)一一步編編制項(xiàng)項(xiàng)目的的施工工圖和和有關(guān)關(guān)技術(shù)術(shù)文件件，再再報(bào)城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門及及有關(guān)關(guān)專業(yè)業(yè)管理理部門門審批批。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在取取得土土地使使用權(quán)權(quán)后，，根據(jù)據(jù)城市市規(guī)劃劃管理理部門門提出出的設(shè)設(shè)計(jì)要要求，，通過過設(shè)計(jì)計(jì)、招招投標(biāo)標(biāo)等方方式，，委托托規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)院編編制設(shè)設(shè)計(jì)方方案(兩個(gè)或或者兩兩個(gè)以以上)。方案案確定定以后后，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商持持項(xiàng)目目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方報(bào)審審表、、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)書及及其他他相關(guān)關(guān)資料料，再再向城城市規(guī)規(guī)劃行行政主主管部部門提提出規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案審審批申申請。。城市規(guī)規(guī)劃行行政主主管部部門接接到申申請后后應(yīng)在在規(guī)定定的期期限內(nèi)內(nèi)組織織有關(guān)關(guān)單位位審查查規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案并提提出修修改和和調(diào)整整意見見。對對于大大型項(xiàng)項(xiàng)目，，城市市規(guī)劃劃主管管部門門需要要組織織消防防、人人防、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)等部部門共共同審審查，，建設(shè)設(shè)單位位根據(jù)據(jù)審查查意見見，對對規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案進(jìn)行行修改改、調(diào)調(diào)整。。送審設(shè)設(shè)計(jì)方方案時(shí)時(shí)，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)報(bào)報(bào)送下下列圖圖紙、、文件件和資資料：：填報(bào)報(bào)建設(shè)設(shè)工程程設(shè)計(jì)計(jì)方案案送審審單；；總平平面設(shè)設(shè)計(jì)圖圖兩張張；選選址批批復(fù)及及規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)要求求送審審的其其他文文件、、圖紙紙；單單體建建筑物物的平平面圖圖、剖剖面圖圖、立立面圖圖兩套套。圖圖紙應(yīng)應(yīng)標(biāo)明明建筑筑尺寸寸，平平面圖圖應(yīng)寫寫明設(shè)設(shè)計(jì)指指標(biāo)。。如果果屬于于設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)標(biāo)工程程，應(yīng)應(yīng)加送送設(shè)計(jì)計(jì)單位位中標(biāo)標(biāo)通知知書復(fù)復(fù)印件件。方案審審查通通過后后，委委托設(shè)設(shè)計(jì)院院進(jìn)行行項(xiàng)目目的初初步設(shè)設(shè)計(jì)(對高層層建筑筑)，并將將初步步設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門，，由城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門組組織抗抗震辦辦、人人防辦辦、環(huán)環(huán)衛(wèi)、、供水水、供供電等等部門門對初初步設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)行會會審。。初步步設(shè)計(jì)計(jì)審查查通過過后，，委托托設(shè)計(jì)計(jì)院進(jìn)進(jìn)行施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)，并并將施施工圖圖報(bào)城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門。。城市市規(guī)劃劃管理理部門門組織織消防防、人人防、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)等部部門共共同審審查。。房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司根根據(jù)審審查意意見，，對規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案進(jìn)進(jìn)行修修改、、調(diào)整整，再再次報(bào)報(bào)城市市規(guī)劃劃行政政主管管部門門審批批。審審批通通過后后由城城市規(guī)規(guī)劃行行政主主管部部門簽簽發(fā)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案審審批通通知單單。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司持該該通知知單到到其他他指定定的有有關(guān)部部門簽簽署意意見，，如到到自來來水公公司、、市政政公司司、電電力公公司、、煤