房地產(chǎn)金融地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)講義

第六章房地產(chǎn)金融第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述第二節(jié)住房公積金第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托第五節(jié)房地產(chǎn)證券化第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述一、房地產(chǎn)金融的概念

“金融”在英文中為“finance”，包含了用錢(qián)、管錢(qián)、以錢(qián)生錢(qián)等活動(dòng)內(nèi)容。金融學(xué)研究個(gè)人、企業(yè)，以及政府之間進(jìn)行貨幣和信用轉(zhuǎn)移的過(guò)程、機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)及工具，研究貨幣和信用的流通如何有利于生產(chǎn)和分配，屬于應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)。

房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)的一切貨幣融通和信用經(jīng)濟(jì)范疇，房地產(chǎn)金融研究的范圍是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及取得有關(guān)的貨幣和信用轉(zhuǎn)移的過(guò)程、市場(chǎng)、機(jī)構(gòu)、工具。

房地產(chǎn)金融的類(lèi)型按照融資途徑，房地產(chǎn)金融可以分為房地產(chǎn)直接金融和間接金融。房地產(chǎn)直接金融是指直接從投資者手中籌集資金用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或取得；房地產(chǎn)間接金融是指通過(guò)銀行等金融中介機(jī)構(gòu)取得資金用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或取得。按照房地產(chǎn)的使用目的，可以劃分為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)金融與非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)(居民自住、非經(jīng)營(yíng)性單位自用等)金融。

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式（經(jīng)營(yíng)性）1、銀行貸款—信譽(yù)貸款、保證貸款、房地產(chǎn)抵押貸款；2、證券融資—房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)投資信托（REIT’s）；3、房地產(chǎn)信托—房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資；4、租賃融資（出售回租）；5、項(xiàng)目融資；居民（非經(jīng)營(yíng)性企業(yè)）投資房地產(chǎn)融資方式1、公積金貸款；2、銀行或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的抵押貸款；3、組合貸款；4、住房?jī)?chǔ)蓄貸款；無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是居民，房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)或購(gòu)置的主要融資方式是抵押貸款。二、房地產(chǎn)金融的作用及特點(diǎn)(一)房地產(chǎn)金融的作用我國(guó)房地產(chǎn)金融的作用主要有三個(gè)方面：(1)為房地產(chǎn)消費(fèi)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供有效的資金支持；(2)國(guó)家通過(guò)房地產(chǎn)金融政策，實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控；(3)通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)金融，引導(dǎo)城市居民的消費(fèi)觀念和結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)住房的商品化和私有化。

(二)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)

1．安全性。房地產(chǎn)具有位置固定、耐耗、價(jià)值高、可保值等特性，對(duì)貸款機(jī)構(gòu)來(lái)講具有很高的安全可靠性。

2．長(zhǎng)期性.房地產(chǎn)投資價(jià)值巨大，使用期限長(zhǎng)，其投資價(jià)值的回收需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，貸款融資的償還期限時(shí)間較長(zhǎng)。

3.政策性。國(guó)家通過(guò)房地產(chǎn)金融政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給居民的住房消費(fèi)以政策性優(yōu)惠和支持。4．多樣性。房地產(chǎn)金融的形式，除了一般的生產(chǎn)性建設(shè)貸款、消費(fèi)性抵押貸款，還有房地產(chǎn)證券、信托投資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、住房公積金、合作建房、回租、回買(mǎi)等多種形式。

房地產(chǎn)金融制度的模式1、以證券融資為主導(dǎo)（美國(guó)式）；2、以社會(huì)福利基金融資為主導(dǎo)，如新加坡的公積金制度；3、以儲(chǔ)蓄融資為主導(dǎo)（歐洲大陸國(guó)家）；4、以財(cái)政融資為主導(dǎo)，以日本為代表；第二節(jié)住房公積金住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)及事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)等單位，為在職職工繳存的及在職職工個(gè)人繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)蓄金，屬于職工個(gè)人所有。住房公積金只能用于職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房。

新加坡的中央公積金制度是我國(guó)構(gòu)建住房公積金制度的借鑒基礎(chǔ)。(一)住房公積金管理機(jī)構(gòu)住房公積金的管理實(shí)行住房委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。管理機(jī)構(gòu)有：1、住房委員會(huì)。負(fù)責(zé)住房公積金具體管理措施的制定、調(diào)整、實(shí)施監(jiān)督；擬定住房公積金的繳存比例；確定住房公積金的最高貸款額；審批住房公積金的歸集和使用計(jì)劃，及其執(zhí)行情況的報(bào)告。

2、住房公積金管理中心。負(fù)責(zé)住房公積金的管理運(yùn)作。

(二)住居公公積金的繳存存職工住房公積積金的個(gè)人月月繳存額，為為其本人上一一年度月平均均工資乘以職職工個(gè)人繳存存比例，單位位月繳存額為為職工本人上上一年度平均均月工資乘以以單位繳存比比例。最低繳存比例例為5％。個(gè)人繳存部分分由單位從工工資中代扣，，然后與單位位繳存部分一一起匯繳到住住房公積金專(zhuān)專(zhuān)戶內(nèi)。自存存入公積金賬賬戶之日起按按國(guó)家規(guī)定的的利率計(jì)息。。(三)住房公公積金的提取取職工在購(gòu)買(mǎi)、、建造、翻建建、大修自住住住房時(shí)，離離退休時(shí)，完完全喪失勞動(dòng)動(dòng)能力、并與與原單位終止止勞動(dòng)關(guān)系時(shí)時(shí)，戶口遷出出所在市、縣縣或出境定居居時(shí)，償還購(gòu)購(gòu)房貸款本息息時(shí)，房租占占家庭收入的的比例超過(guò)規(guī)規(guī)定比例時(shí)，，職工死亡或或被宣告死亡亡時(shí)，職工或或其繼承人、、受遺贈(zèng)人可可以向住房公公積金管理中中心申請(qǐng)，經(jīng)經(jīng)過(guò)準(zhǔn)許后提提取公積金賬賬戶內(nèi)的部分分或全部存儲(chǔ)儲(chǔ)余額。住房公積金的的提取（續(xù)））職工購(gòu)買(mǎi)、建建造自住住房房或者翻建、、大修自住住住房所需資金金，提取本人人住房公積金金帳戶中儲(chǔ)存存余額尚不足足的，可以提提取其配偶、、父母、子女女的住房公積積金帳戶中的的儲(chǔ)存余額，，但需征得被被提取人的書(shū)書(shū)面同意。職職工提取住住房公積金帳帳戶中儲(chǔ)存余余額的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)憑單位出具具的有關(guān)證明明材料，向管管理中心提出出申請(qǐng)，去管管理中心辦理理。住房公積金貸貸款公積金成員在在購(gòu)買(mǎi)、建造造、翻建、大大修自住住房房時(shí)，可以向向住房公積金金管理中心申申請(qǐng)公積金貸貸款，準(zhǔn)予貸貸款的應(yīng)提供供擔(dān)保，貸款款風(fēng)險(xiǎn)由住房房公積金管理理中心承擔(dān)。。貸款資金由由公積金提供供。公積金貸款流流程公積金貸款的的提前還款借款人在貸款款發(fā)放日六個(gè)個(gè)月以后可以以申請(qǐng)辦理提提前還款(包括部分還還款和結(jié)清還還款)。部分分提前還款中中，純公積金金貸款起還點(diǎn)點(diǎn)為3萬(wàn)元，，組合貸款起起還點(diǎn)為5萬(wàn)萬(wàn)元。在放款款日以后的每每一個(gè)年度內(nèi)內(nèi)，借款人可可提前還款一一次。利率變化前后后公積金貸款款還款情況比比較同戶直系血親親可以支持未未婚職工購(gòu)房房貸款申請(qǐng)公積金貸貸款并符合公公積金貸款條條件的未婚職職工，若其同同戶直系血親親正常繳交住住房公積金且且未享受過(guò)公公積金貸款，，在征得其同同意后貸款最最高額度可以以提高至30萬(wàn)元。(四)住房公公積金的使用用住房公積金管管理中心在保保證公積金提提取和公積金金成員購(gòu)買(mǎi)自自住住房貸款款前提下，經(jīng)經(jīng)住房委員會(huì)會(huì)批準(zhǔn)，可以以用住房公積積金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債債。公積金的的增值收益存存入公積金增增值收益專(zhuān)戶戶，用于建立立公積金貸款款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金金、支付住房房公積金管理理中心的管理理費(fèi)用、補(bǔ)充充城市廉租住住房的建設(shè)資資金。公積金動(dòng)態(tài)：：北京：公積金金貸款推出自自由還款方式式從2005年年1月1日起起，一種全新新的住房公積積金還款方式式誕生————自由還款方方式，借款人人在不低于最最低還款額度度情況下，可可以自由選擇擇每個(gè)月還多多少錢(qián)。這是是北京住房公公積金管理中中心醞釀了一一年之后于昨昨天正式對(duì)外外公布的。昔昔日日的“等額貸貸款”等還款款方式自然而而然地被涵蓋蓋在了自由還還款方式中，，從明年起，，借款人可以以根據(jù)自己的的需要，自主主地設(shè)定每月月還款數(shù)額，，也可以設(shè)定定成“等額””還款。這種種全新的方式式大幅度地提提高了借款人人還款的靈活活性。伴伴隨著自自由還款的推推出，商業(yè)與與公積金貸款款的“組合貸貸款”將被取取消，代之以以貼息貸款。?！谌?jié)房房地產(chǎn)抵抵押貸款1、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押。是指抵押人人以其合法法擁有的房房地產(chǎn)以不不轉(zhuǎn)移占有有的方式向向抵押權(quán)人人提供債務(wù)務(wù)按期履行行的擔(dān)保。。當(dāng)債務(wù)人人不履行債債務(wù)時(shí)，抵抵押權(quán)人有有權(quán)依法處處分作為抵抵押物的房房地產(chǎn)，并并優(yōu)先得到到償還的行行為。2、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款。房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款是擔(dān)保貸貸款的一種種。即指金金融機(jī)構(gòu)以以借款人或或第三人擁?yè)碛械姆康氐禺a(chǎn)作為抵抵押物發(fā)放放的貸款。。房地產(chǎn)抵押押貸款的種種類(lèi)。按貸款對(duì)象象分類(lèi)，可可分為企事事業(yè)法人房房地產(chǎn)抵押押貸款和個(gè)個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款；按貸款用途途分類(lèi)，可可分為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抵抵押貸款、、土地開(kāi)發(fā)發(fā)抵押貸款款、購(gòu)房抵抵押貸款等等；按貸款利率率確定方式式和計(jì)息方方法分類(lèi)，，又有固定定利率、浮浮動(dòng)利率和和可調(diào)利率率房地產(chǎn)抵抵押貸款。。房地產(chǎn)抵押押貸款的主主要品種1、房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)貸款款。是銀行行等金融機(jī)機(jī)構(gòu)為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建建設(shè)而發(fā)放放的貸款，，也稱(chēng)以土土地使用權(quán)權(quán)等作為抵抵押的房地地產(chǎn)抵押貸貸款。2、商業(yè)性性商品房抵抵押貸款。。是商業(yè)銀銀行利用自自身的信貸貸資金發(fā)放放的購(gòu)房抵抵押貸款。。按揭即指指此類(lèi)抵押押貸款。3、個(gè)人競(jìng)競(jìng)拍購(gòu)房住住房貸款。。房地產(chǎn)抵押押貸款的主主要品種(續(xù))4、個(gè)人購(gòu)購(gòu)房組合貸貸款。個(gè)人人購(gòu)房組合合貸款是由由個(gè)人住房房公積金抵抵押貸款和和商業(yè)性商商品住房抵抵押貸款兩兩個(gè)獨(dú)立的的貸款品種種組成的貸貸款。5、個(gè)人住住房轉(zhuǎn)按揭揭貸款。6、住房?jī)?chǔ)儲(chǔ)蓄貸款。。房地產(chǎn)抵押押貸款工具具的創(chuàng)新1、遞增償償還抵押貸貸款(graduatedpaymentmortagage，，GPM)：：在最初初的5年或或10年里里，月還貸貸額低于等等額償還方方式，每年年內(nèi)的月還還貸額相同同，但逐年年以一定比比率遞增。。適合當(dāng)前前收入不高高，但以后后有增長(zhǎng)潛潛力的家庭庭。2、逆向年年金抵押貸貸款(reverseannuitymortgage，RAM)：：按照所所抵押房屋屋價(jià)值的一一定百分比比，來(lái)計(jì)算算貸款人每每期交給借借款人的固固定貸款額額的抵押貸貸款方式。。一般適合合退休老人人，以住房房?jī)r(jià)值來(lái)彌彌補(bǔ)生活支支出。房地產(chǎn)貸款款償還方式式及還款額額計(jì)算1、到期一一次性還本本付息。2、等額本本息還款方方式。是借借款人在貸貸款期限內(nèi)內(nèi)將貸款的的本金和利利息之和采采用按月等等額還款的的一種還貸貸方式。3、本金等等額還款方方式。是借借款人將貸貸款金額平平均分?jǐn)偟降秸麄€(gè)貸款款期限內(nèi)，，按期（月月）均等歸歸還本金，，同時(shí)付清清上一期以以來(lái)的貸款款利息的一一種還款方方式。4、不完全等額額的分級(jí)還還款方式。5、住房?jī)?chǔ)蓄貸貸款及還款。房地產(chǎn)貸款款還款額計(jì)計(jì)算1、等額本息還還款月還款款額計(jì)算：：式中：——每月等等額償還貸貸款本息額額；P—貸款本本金；——月利率率；——貸貸款總月數(shù)數(shù)通常將貸款款本金為1元時(shí)計(jì)算算出來(lái)的每每月等額償償還貸款本本息額稱(chēng)為為抵押常數(shù)數(shù)因子，用用M表示，，即有：且有：將貸款本金金與抵押常常數(shù)因子相相乘即可得得到每月償償還額。也也可計(jì)算一一年的還貸貸額抵押常常數(shù)因子。。支付t期后后的貸款余余額等額償還中中本金與利利息的關(guān)系系：本金等額還還款月還款款額計(jì)算----每每月償還的的本金額；；----第第t月償還還的利息額額；----第第t月本息息償還總額額。本金等額還還款額逐月月減少，減減少額為每每月償還的的本金的月月利息。本金等額還還款利息與與本金關(guān)系系圖時(shí)間利息本金月還款額線線四、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款發(fā)放房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款的金融機(jī)機(jī)構(gòu)，而臨臨著違約風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)(defaultrisk)、、利率風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)(interestraterisk)、購(gòu)買(mǎi)1、違違約風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是是指借借款人人因償償還貸貸款的的能力力有限限，不不能按按期償償還貸貸款，，從而而給貸貸款人人造成成損失失的可可能性性。發(fā)放抵抵押貸貸款的的金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)一般般通過(guò)過(guò)對(duì)審審核還還貸額額—收收入比比(paymenttoincomeratio)和和抵押押貸款款率(loantovalueratio)來(lái)控控制違違約風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。（美國(guó)國(guó)的房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款違約約率為為1．．6％％左右右，中中國(guó)香香港為為0.02％））。違約又又分理理性違違約和和被迫迫違約約。案例2、利利率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是是由于于未來(lái)來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)貸款款利率率的變變動(dòng)給給抵押押貸款款機(jī)構(gòu)構(gòu)帶來(lái)來(lái)收益益損失失的可可能性性。一一般來(lái)來(lái)講，，固定定利率率貸款款的貸貸款期期限越越長(zhǎng)，，金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)面臨臨的利利率利率可調(diào)整抵押貸款可以防范利率風(fēng)險(xiǎn)，但如果隨著利率提高，借款人的收入沒(méi)有相應(yīng)地提高的話，違約的可能性就會(huì)增加。

3、購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力力風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也稱(chēng)為為通貨貨膨脹脹風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。它它是指指由于逐年遞增償還抵押貸款GPM和利率可調(diào)整抵押貸款都基本解決了這一問(wèn)題。

4、流流動(dòng)性性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)金融機(jī)機(jī)構(gòu)為為借款款人提提供長(zhǎng)長(zhǎng)期抵抵押貸貸款后后，需需要相相當(dāng)長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)時(shí)間才才能夠夠收回回貸款款，大大大降降低了了這部部分資資產(chǎn)的的流動(dòng)動(dòng)性。。如果果急于于出售售這一一債權(quán)權(quán)則會(huì)會(huì)遭受受損失失。房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款證券券化，，使第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)信信托投投資信托是是指資資財(cái)?shù)牡乃杏腥耍ǎㄗ匀蝗蝗嘶蚧蚍ㄈ巳耍┌窗凑兆宰约旱牡哪康牡幕蚶妫?，將其其所擁?yè)碛械牡馁Y財(cái)財(cái)委托托給他他人或或信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)代為為管理理或處處理的的一種種經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為為。信信托是是一種種財(cái)產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理理制度度，它它以財(cái)財(cái)產(chǎn)為為核心信托體現(xiàn)了多邊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，即包括委托人、受托人、受益人在內(nèi)的多邊信托關(guān)系，這三個(gè)當(dāng)事人在一項(xiàng)信托行為中，缺一不可。

信托業(yè)業(yè)務(wù)的的種類(lèi)類(lèi)按不不同的的角度度可以以有房地產(chǎn)產(chǎn)信托托的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)信托托是指指信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)受委委托人人的委委托，，為了了受益益人的的利益益，代代辦房房地產(chǎn)產(chǎn)的買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)、、租賃賃、收收租、、保險(xiǎn)險(xiǎn)等代代管代代營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)以以及房房地產(chǎn)產(chǎn)的登登記、、過(guò)戶戶、納納稅等等事項(xiàng)項(xiàng)，有有些還還以投投資者者身份份參與與對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的投投資，，也有有的還還受理理其他他代理理業(yè)務(wù)務(wù)。房地地房地地產(chǎn)產(chǎn)資資金金信信托托房地地產(chǎn)產(chǎn)資資金金信信托托是是指指?jìng)€(gè)個(gè)人人或或企企業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)資金信托的方式主要是貸款或直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，或者是兩者的混合。貸款方式的收益是貸款利息，受益人在規(guī)定的期限內(nèi)能得到比銀行同期存款利率稍高的收益。直接投資方式類(lèi)似于股權(quán)投資，信托文件有效期間，信托資金占有項(xiàng)目的一定比例的股權(quán)，受益人的收益相當(dāng)于股權(quán)的分紅，視項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的效果好壞而定，風(fēng)險(xiǎn)略大于貸款方式。

近期房地產(chǎn)產(chǎn)信托的特特點(diǎn)：從運(yùn)用對(duì)象象看，有爛具體形式有：1、合資開(kāi)發(fā)；2、資本金的融資；3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款。房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品第五節(jié)房房地產(chǎn)證證券化證券化(Securitization)可分分為融資證證券化（FinancingSecuritization））和資產(chǎn)證證券化（AssetSecuritization））兩大類(lèi)。。融資證券化化相當(dāng)于通通過(guò)發(fā)行證證券的方式式向資金提提供者直接接融通企事事業(yè)所需資資金；資產(chǎn)產(chǎn)證券化是是指將缺乏乏流動(dòng)性但但預(yù)期未來(lái)來(lái)能產(chǎn)生穩(wěn)穩(wěn)定現(xiàn)金流流的資產(chǎn)，，通過(guò)適當(dāng)當(dāng)?shù)陌才?，，轉(zhuǎn)化成為為能夠在金金融市場(chǎng)上上出售和流流通的證券券的這一過(guò)過(guò)程。房地產(chǎn)抵押押支持證券券MBS房地產(chǎn)抵押押支持證券券（mortgage—backedsecurity，MBS）是房房地產(chǎn)抵押押貸款證券券化多種工工具的合稱(chēng)稱(chēng)。MBS泛指由房房地產(chǎn)抵押押貸款機(jī)構(gòu)構(gòu)，將其所所持有的抵抵押貸款資資產(chǎn)，匯集集重組成抵抵押貸款組組群(mortagagpool)，或者是是由政府相相應(yīng)機(jī)構(gòu)，，購(gòu)買(mǎi)抵押押貸款者的的抵押貸款款資產(chǎn)后重重組成抵押押貸款組群群，以這個(gè)個(gè)抵押貸款款組群產(chǎn)生生的現(xiàn)金流流量(抵押押貸款的本本息收入)為基礎(chǔ)發(fā)發(fā)行的各種種證券（以美國(guó)MBS發(fā)行增長(zhǎng)長(zhǎng)圖（圖片掃描描自茲維··博迪《《投資學(xué)精精要》）房地產(chǎn)抵押押貸款證券券化運(yùn)作方方式房地產(chǎn)抵押押貸款證券券化運(yùn)作方方式有三個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)：①①進(jìn)行抵押押貸款資產(chǎn)產(chǎn)組合，形形成抵押貸貸款組群；；②以抵押押貸款組群群為擔(dān)保，，發(fā)行抵押押貸款證券券；③收取取抵押貸款款的本息，，扣除服務(wù)務(wù)費(fèi)和擔(dān)保保費(fèi)等成本本后，剩余余部分交給給抵押貸款款證券的投投資者。美國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款證券化具具體模式1、直接出出售給投資資者