房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)

1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售相關(guān)知識(shí)3住宅建筑工程概論第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念1、房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)2、房產(chǎn)

是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。3、地產(chǎn)

是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念4、

房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。5、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念6、

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類

一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開發(fā)商的市場(chǎng)（也稱土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱“二手房”市場(chǎng)）第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念7、

房地產(chǎn)價(jià)格

●房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。

●樓板價(jià)----“樓板價(jià)”是指開發(fā)商將已列項(xiàng)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的土地價(jià)值，按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價(jià)格后，對(duì)外轉(zhuǎn)讓的價(jià)款。這個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價(jià)，僅僅是土地的價(jià)值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。簡單地說，就是土地價(jià)格除以樓層數(shù)目的結(jié)果。

第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要1、

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。

集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要2、

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要3、

國有土地

城市用地可以分為九類：1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地

第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4、國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。

第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。第二節(jié)節(jié)：土土地及及地產(chǎn)產(chǎn)知識(shí)識(shí)概要要5、土地分分類———按按開開發(fā)程程度分分：生生地、、熟地地1、生生地：：是指指空地地、田田地、、未開開墾地地等不不具備備直接接使用用條件件的土土地。。2、熟熟地：：是指指已經(jīng)經(jīng)完成成三通通一平平或七七通一一平等等工作作，具具備使使用條條件的的土地地。三通一一平：是指指土地地開發(fā)發(fā)時(shí)進(jìn)進(jìn)行的的通水、、通電電、通通路和和土地地平整整工作。。七通一一平：是指指上、下下水通通、排排污通通、路路通、、通訊訊通、、煤氣氣通、、電通通、熱熱力力通通、場(chǎng)場(chǎng)地平平整。。第二節(jié)節(jié)：土土地及及地產(chǎn)產(chǎn)知識(shí)識(shí)概要要6、土土地按按用途途分類類及使使用年年限確確定：：1、居居住用用地———70年年；2、工工業(yè)用用地———50年年；3、教教育、、科技技、文文化、、衛(wèi)生生、體體育用用地50年；；4、商商業(yè)、、旅游游、娛娛樂用用地———40年；；5、綜綜合或或者其其他用用地———50年年。另外，加加油站、、加氣站站用地為為——20年。。注意：首先應(yīng)該該明確，，房屋的的所有權(quán)權(quán)是不存存在年限限問題的的，房屋屋一經(jīng)購買并取取得產(chǎn)權(quán)權(quán)后，即即作為業(yè)業(yè)主個(gè)人人所有的的財(cái)產(chǎn)，，并無居居住年限限的限制制。但是，商商品房所所占用的的、通過過出讓方方式取得得的國有有土地的的使用權(quán)權(quán)是有限限的，不同同開發(fā)用用途的土土地使用用年限不不一樣。。開發(fā)企企業(yè)在取取得土地地用于房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)時(shí)，都都要與國國土局簽簽訂《土土地使用用權(quán)出讓讓合同書書》，其其土地使使用年限按按國家規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。7、房屋屋的分類類——按按使用功功能分類類1、住宅2、工工業(yè)廠房房和倉庫庫3、商商場(chǎng)和店店鋪4、辦辦公樓5、賓賓館酒店店6、文文體娛樂樂設(shè)施7、政政府和公公用設(shè)施施8、多多功能建建筑第三節(jié)：：房屋建建筑工程程概論8、住宅宅的種類類住宅種類類繁多，主主要分為為高檔住宅宅、普通通住宅、、公寓式式住宅、、別墅等。★按樓體高高度分類類，主要分分為低層、多多層、小小高層、、高層、、超高層層等。低層：一般是1-3層層建筑物物。多層：多層房屋屋一般為為4-6層。。小高層：一般把7層至11層的的建筑稱稱為“小小高層””。高層：11層以以上30層以下下。超高層：30層以以上。第三節(jié)：：房屋建建筑工程程概論第三節(jié)：：房屋建建筑工程程概論9、住宅分類類：按樓體結(jié)結(jié)構(gòu)形式式分類：：1、磚木木結(jié)構(gòu)2、磚混混結(jié)構(gòu)3、鋼混混框架結(jié)結(jié)構(gòu)4、鋼混混剪刀墻墻結(jié)構(gòu)5、鋼混混框架一一剪刀墻墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)結(jié)構(gòu)第三節(jié)：：房屋建建筑工程程概論10、商商品房的的結(jié)構(gòu)形形式以其承重重結(jié)構(gòu)所所用其所所用的材材料來劃劃分。一般可分分為以下下三種形形式：1、磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅：：是指建筑筑物中豎豎向承重重結(jié)構(gòu)的的墻、柱柱等采用用磚或砌砌塊砌筑筑，柱、、梁、樓樓板、屋屋面板等等采用鋼鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)。通俗俗的講，，磚混結(jié)結(jié)構(gòu)是以以小部分分鋼筋混混凝土及及大部分分磚墻承承重的結(jié)結(jié)構(gòu)。由于抗震震的要求求，磚混混住宅一一般在6層以下下。第三節(jié)：：房屋建建筑工程程概論2、磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)的住宅宅：是指指建筑物物中承重重結(jié)構(gòu)的的墻、柱柱采用磚磚砌筑或或磚塊砌砌筑，樓樓板結(jié)構(gòu)構(gòu)、屋架架用木結(jié)結(jié)構(gòu)共同同構(gòu)筑成成的房屋屋。3、鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅：：是指房房屋的主主要承重重結(jié)構(gòu)如如柱、梁梁、板、、樓梯、、屋蓋用用鋼筋混混凝土制制作，墻墻用磚或或其他材材料填充充。這種種結(jié)構(gòu)搞搞震性能能好，整整體性強(qiáng)強(qiáng)，搞腐腐蝕，耐耐火能力力強(qiáng)，經(jīng)經(jīng)久耐用用，多用用于高層層住宅。。具體又又分框架架、框架架剪刀墻結(jié)結(jié)構(gòu)等。（剪刀墻墻結(jié)構(gòu)：：剪力墻墻結(jié)構(gòu)是是用鋼筋筋混凝土土墻板來來代替框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中的梁梁柱，能能承擔(dān)各各類荷載載引起的的內(nèi)力，，并能有有效控制制結(jié)構(gòu)的的水平力力。鋼筋筋混凝土土墻板能能承受豎豎向和水水平力，，房間內(nèi)內(nèi)不外露露梁、柱柱楞角，，便于室室內(nèi)裝修修。剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)形式是是高層住住宅采用用最為廣廣泛的一一種結(jié)構(gòu)構(gòu)形式。。）第三節(jié)：：房屋建建筑工程程概論3、住宅宅的層高高：指下層地地板表面面或樓板板表面到到上層樓樓板表面面之間的的距離。。4、住宅宅的凈高高：層高和凈凈高的關(guān)關(guān)系可用用公式““凈高=層高-樓板厚厚度”來來表示，，即層高高和樓板板厚度的的差叫做做凈高。。第三節(jié)：：房屋建建筑工程程概論5、住宅宅的進(jìn)深深：通常常指房間間長度。。6、住宅宅的開間間：通常常指房間間寬度。。*進(jìn)深、開開間可以以衡量房房屋的通通透性，，進(jìn)深太太深，房房屋的通通透性就就會(huì)比較較差，空空氣質(zhì)量量不高。。*房間間進(jìn)深16.5米房間開間間8.8米*臥室進(jìn)進(jìn)深6米米臥室開間間4.4米*客廳進(jìn)進(jìn)深6.5米客廳開間間8.8米第三節(jié)：：房屋建建筑工程程概論11、按按房屋戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)分類，，主要分分為：1、普通通單元式式住宅2、酒店店公寓式式住宅：：一般大大多數(shù)是是高層，，標(biāo)準(zhǔn)較較高，每每一層內(nèi)內(nèi)有若干干單戶獨(dú)獨(dú)用的套房房，包括括臥室、、起居室室、客廳廳、浴室室、廁所所、廚房房、陽臺(tái)臺(tái)等等等，供一一些常常往來來的中外外客商及及其家眷眷中短期期租用。。3、復(fù)式式住宅：：復(fù)式房屋屋在概念念上是一一層，但但層高較較普通的的房屋高高，用室室內(nèi)樓梯聯(lián)系系上下。。4、躍層層式住宅宅：躍層層房屋是是一套房房屋占兩兩個(gè)樓層層，有內(nèi)內(nèi)部樓梯梯聯(lián)系上上下層。。5、花園園洋房式式住宅6、小戶戶型住宅宅第三節(jié)：：房屋建建筑工程程概論12、住住宅分類類：按房屋政政策屬性性分類：：1、廉租租房2、已購購公房（（房改房房）3、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房4、住宅宅合作社社集資建建房等5、商品房第三節(jié)：：房屋建建筑工程程概論銷售前““五證““●“五證”包括《建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證》《建筑工工程規(guī)劃劃許可證證》《國國有土地地使用證證》《建建設(shè)工程程施工許許可證》》《商品品房預(yù)(銷)售售許可證證》。交房前““兩書”””三表表“●“三表”:《竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案案表》、、《房屋屋實(shí)測(cè)面面積表》》、《住住宅工程程質(zhì)量分分戶驗(yàn)收收表》?！瘛皟蓵保骸渡唐贩糠抠|(zhì)量保保證書》》、《商商品房使使用說明明書》。。13、商品房銷銷售及交交房必須須具備的的條件第四節(jié)：：房地產(chǎn)銷銷售相關(guān)關(guān)知識(shí)1、商品品房銷售售方式：：按其交房房方式不不同，可可分為商商品房的的現(xiàn)售和預(yù)售兩種。取得商品房預(yù)預(yù)售條件件：1、工程程進(jìn)度方方面，七七層以下下的商品品房項(xiàng)目目，已完完成結(jié)構(gòu)構(gòu)工程并并封頂。。七層以上上的商品品房預(yù)售售項(xiàng)目，，已完成成三分之之二結(jié)構(gòu)構(gòu)工程。。投入資資金方面，已已達(dá)工程程預(yù)算投投資總額額的25％（不不含地價(jià)價(jià)款），，并經(jīng)注注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資資。2、向區(qū)區(qū)（縣））級(jí)以上上人民政政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部部門辦理理預(yù)售登登記，取取得商品房預(yù)售售許可證證。3、商品品房預(yù)售售人應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定將將預(yù)售合合同報(bào)區(qū)區(qū)（縣））級(jí)以上上人民政政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部部門和土土地管理理部門登登記備案案。第四節(jié)：：房地產(chǎn)銷銷售相關(guān)關(guān)知識(shí)1、產(chǎn)權(quán)房：所謂產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房，，是指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人對(duì)對(duì)房屋擁擁有所有有權(quán)，對(duì)對(duì)該房屋屋占用范范圍內(nèi)的的土地?fù)頁碛惺褂糜脵?quán)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人對(duì)對(duì)這兩項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利享享有占有有、使用用、收益益和處分分的權(quán)利利。這種種權(quán)利是是絕對(duì)的的、排他他的，不不受其他他任何人人的干涉涉和影響響，產(chǎn)權(quán)權(quán)人可以以轉(zhuǎn)讓、、出租、、抵押、、典當(dāng)?shù)鹊确绞胶虾戏ㄌ幹弥米约旱牡姆康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)利。。2、使用用權(quán)房：：是指由由國家以以及國有有企業(yè)、、事業(yè)單單位投資資興建的的住宅，，政府以以規(guī)定的的租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)出租租給居民民的公有有房產(chǎn)。。2、房屋屋產(chǎn)權(quán)分分類：第四節(jié)：：房地產(chǎn)銷銷售相關(guān)關(guān)知識(shí)3、公房房：也稱稱公有房房產(chǎn)，國國有房產(chǎn)產(chǎn)。它是是指由國國家以及及國有企企業(yè)、事事業(yè)單位投資資興建、、銷售的的房產(chǎn)，，在房產(chǎn)產(chǎn)未出售售之前，，房產(chǎn)的的產(chǎn)權(quán)歸歸國家所所有。目前居民民租用的的公有房房產(chǎn)，按按房改政政策分為為兩大類類：一類類是可售售公有房房產(chǎn)，一類類是不可可售公有有房產(chǎn)。。均為使使用權(quán)房房。4、不可可售公房房：根據(jù)據(jù)本市現(xiàn)現(xiàn)行房改改政策還還不能出出售給承承租居民民的公有有房產(chǎn)。。5、已購購公房：：又稱售售后公房房，就是是購買的的公有房房產(chǎn)。6、單位位產(chǎn)權(quán)房房：是指指產(chǎn)權(quán)屬屬于單位位所有的的房屋，，也稱系系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)權(quán)房、系系統(tǒng)房。。7、共同同共有房房產(chǎn)：：指兩個(gè)個(gè)或兩個(gè)個(gè)以上的的人，對(duì)對(duì)全部共共有房產(chǎn)產(chǎn)不分份份額地享享有平等等的所有有權(quán)。第四節(jié)：：房地產(chǎn)銷銷售相關(guān)關(guān)知識(shí)8、期房房：在建建的、尚尚未完成成建設(shè)的的、不能能交付使使用的房房屋稱為為期房。。房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門將沒沒有取得得房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的的房屋統(tǒng)統(tǒng)稱為期期房，只只要還沒沒辦理房房地產(chǎn)初初始登記記手續(xù)，，沒取得得房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，，就是期期房。開開發(fā)商出出售期房房稱為預(yù)預(yù)售，購購房者買買房時(shí)就就要與開開發(fā)商簽簽訂房屋屋預(yù)售合合同。9、、現(xiàn)現(xiàn)房房：：按按照照我我國國銷銷售售商商品品房房““現(xiàn)現(xiàn)房房””的的規(guī)規(guī)定定，，只只有有領(lǐng)領(lǐng)取取了了《《房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證》》的的商商品品房房才才叫叫““現(xiàn)現(xiàn)房房””。。在在銷銷售售商商品品房房的的過過程程中中，，現(xiàn)現(xiàn)房房銷銷售售不不需需要要““銷銷售售許許可可證證””，，購購房房者者只只需需查查看看《《房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證》》，，在在簽簽合合同同的的時(shí)時(shí)候候也也必必須須使使用用國國土土房房管管局局印印制制的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)合合同同。。第四節(jié)：房地產(chǎn)銷售售相關(guān)知識(shí)識(shí)10、準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房是指房房屋主體已已基本封頂頂完工，工工程正處在在內(nèi)外墻裝裝修和進(jìn)行配配套施工階階段的房屋屋。11、二手手房：經(jīng)過過二次轉(zhuǎn)手手交易的房房子叫做二二手房。新新建的商品品房進(jìn)行第第一次交易時(shí)時(shí)為"一手手"，第二二次交易則則為"二手手"。12、尾房房：一般情情況下，當(dāng)當(dāng)房產(chǎn)銷售售量達(dá)到80％以后后，一般就就進(jìn)入房地地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤盤銷售階段段，此時(shí)所所銷售的房房產(chǎn)，一般般稱為尾房房。第四節(jié)：房地產(chǎn)銷售售相關(guān)知識(shí)識(shí)3、銷售專專業(yè)術(shù)語———價(jià)格篇篇：1、定金：為保證合同同的履行，，買方預(yù)先先向銷售者者賣方交納納一定數(shù)額額的錢款。。依據(jù)《合合同法》相相關(guān)規(guī)定，，一方違約約時(shí)，雙方方有約定的的按照約定定執(zhí)行；如如無約定，，賣方違約約時(shí)，“定定金”雙倍倍返還；買買方違約時(shí)時(shí)，“定金金”不返還還?！岸ń鸾稹钡目傤~額不得超過過合同標(biāo)的的的20%。2、訂金：目前法律上上沒有明確確規(guī)定，一一般可視為為“預(yù)付款款”。“訂訂金”的效效力取決于于雙方當(dāng)事事人的約定定。雙方當(dāng)當(dāng)事人如果果沒有約定定，“訂金金”的性質(zhì)質(zhì)主要是預(yù)預(yù)付款，銷銷售者違約約時(shí)，應(yīng)無無條件退款款；消費(fèi)者者違約時(shí)，，可以與銷銷售者協(xié)商商解決并要要求經(jīng)營者者退款。如如果雙方當(dāng)當(dāng)事人另有有約定，則則按照約定定執(zhí)行。第四節(jié)：房地產(chǎn)銷售售相關(guān)知識(shí)識(shí)4、違約金：是指違約約方按照法法律規(guī)定和和合同的約約定，應(yīng)該該付給對(duì)方方的一定數(shù)數(shù)量的貨幣幣。違約金金是對(duì)違約約方的一種種經(jīng)濟(jì)制裁裁，具有懲懲罰性和補(bǔ)補(bǔ)償性，但但主要體現(xiàn)現(xiàn)懲罰性。。5、均價(jià)：均價(jià)是指指將各單位位的銷售價(jià)價(jià)格相加之之后的和數(shù)數(shù)除以單位位建筑面積積的和數(shù)，，即得出每每平方米的的均價(jià)。均均價(jià)一般不不是銷售價(jià)價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步步價(jià)，是指指某物業(yè)各各樓層銷售售價(jià)格中的的最低價(jià)格格，即是起起價(jià)。多層層住宅，不不帶花園的的，一般以以一樓或頂頂樓的銷售售價(jià)為起價(jià)價(jià)；帶花園園的住宅，，一般以二二樓或五樓樓做為銷售售的起價(jià)。。高層物業(yè)業(yè)，以最低低層的銷售售價(jià)為起步步價(jià)。第四節(jié)：房地產(chǎn)銷售售相關(guān)知識(shí)識(shí)4、銷售專專業(yè)術(shù)語———面積篇篇1、商品房房銷售面積積：商品房房按“套””或“單元元”出售，，商品房的的銷售面積積即為購買買房者所購購買的套內(nèi)內(nèi)或單元內(nèi)內(nèi)建筑面積積與應(yīng)分?jǐn)倲偟墓媒ńㄖ娣e之之和。銷售商品房房，必須明明示商品房房的銷售面面積，并注注明該商品品房的套內(nèi)內(nèi)建筑面積積及應(yīng)當(dāng)分分?jǐn)偟墓灿杏薪ㄖ娣e積。商品房銷售售面積=套套內(nèi)實(shí)際建建筑面積+公攤面積積第四節(jié)：房地產(chǎn)銷售售相關(guān)知識(shí)識(shí)2、套內(nèi)建筑面面積：商品房的的套內(nèi)建筑筑面積是指指成套商品品房（單元元房）的套套內(nèi)使用面面積、套內(nèi)內(nèi)墻體面積積和陽臺(tái)建建筑面積之之和。套內(nèi)建筑面面積=套內(nèi)內(nèi)使用面積積+套內(nèi)墻墻體面積+陽臺(tái)建筑筑面積第四節(jié)：房地產(chǎn)銷售售相關(guān)知識(shí)識(shí)3、套內(nèi)使使用面積：：套內(nèi)房屋屋使用面積積為房屋使使用空間的的面積，按按以下規(guī)定定計(jì)算：1)、套內(nèi)內(nèi)使用面積積為套內(nèi)臥臥室、起居居室、過道道、廚房、、衛(wèi)生間、、貯藏間、、壁柜等空空間面積的的總和。2)、套內(nèi)內(nèi)樓梯按自自然層數(shù)的的面積總和和計(jì)入使用用面積。3)、不包包括在結(jié)構(gòu)構(gòu)面積只的的套內(nèi)煙囪囪、通風(fēng)道道、管道井井均計(jì)入使使用面積。。4)、內(nèi)墻墻面裝飾厚厚度計(jì)入使使用面積。。第四節(jié)：房地產(chǎn)銷售售相關(guān)知識(shí)識(shí)4、套內(nèi)墻墻體面積：：套內(nèi)墻體體面積是指指商品房各各套內(nèi)使用用空間周圍圍的維護(hù)或或承重墻體體所占的面面積。商品品房的套內(nèi)內(nèi)境況體分分為共用墻墻及非共用用墻兩種。。商品房套套內(nèi)墻體面面積的計(jì)算算法為：1）、共用用墻包括各各套之間的的分隔封墻墻，套與公公用建筑空空間投影面面積的分隔隔墻以及外外墻（包括括山墻）；；共用墻體體水平投影影面積的一一半計(jì)入套套內(nèi)墻體面面積。2）、非共共用墻墻體體水平投影影面積全部部計(jì)入套內(nèi)內(nèi)墻體面積積。第四節(jié)：房地產(chǎn)銷售售相關(guān)知識(shí)識(shí)5、套內(nèi)陽陽臺(tái)建筑面面積：按照照《建筑面面積計(jì)算規(guī)規(guī)則》的規(guī)規(guī)定，套內(nèi)內(nèi)陽臺(tái)建筑筑面積按陽陽臺(tái)外圍與與房屋外墻墻之間的水水平投影面面積計(jì)算。。其中：1）、原設(shè)設(shè)計(jì)的封閉閉式陽臺(tái)，，按其外圍圍水平投影影面積計(jì)算算建筑面積積；2）、挑陽陽臺(tái)（底陽陽臺(tái)）按其其底板水平平投影面積積的一半計(jì)計(jì)算建設(shè)筑筑面積；3）、凹陽陽臺(tái)按其凈凈面積（含含擋板墻墻墻體面積））的一半計(jì)計(jì)算建筑面面積；4）、半挑挑半凹陽臺(tái)臺(tái)，挑出部部分按其底底板水平投投影面積的的一半計(jì)算算建筑面積積，凹進(jìn)部部分按其凈凈面積的一一半計(jì)算建建筑面積。。第四節(jié)：房地產(chǎn)銷售售相關(guān)知識(shí)識(shí)6、公用建筑面面積：又稱公攤攤。分?jǐn)偟牡墓媒ㄖ娣e為每每幢樓內(nèi)的的公用建筑筑面積。公用建筑面面積由兩