mba房地產(chǎn)教程課件

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

本提綱為02秋、03春MBA所準備，將結(jié)合實例講解，推出新理念、新方法，希望能對交流者在今后的工作和學習中有點滴啟示。本提綱為02秋、03春MBA所準備，將結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場個別問題探討四、房地產(chǎn)市場營銷管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實質(zhì)與管理七、上海住宅建設“十五”計劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價格評估新方法拓展房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)概念的一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)

概念的前沿探索

導致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)

概念的前沿探索（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認識“management”

意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等。“administration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務、國家政策等管理。（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認識1、（房地產(chǎn)）管理的概念

成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設法運用各種資源來達到既定目標的各種活動和全部過程?！?、（房地產(chǎn)）管理的概念成思危：“（房地2、機制（生產(chǎn)—流通—消費）2、機制（生產(chǎn)—流通—消費）3、城市建設的怪圈區(qū)位----第一代住宅配套----第二代住宅環(huán)境----第三代住宅生態(tài)----第四代住宅3、城市建設的怪圈區(qū)位----第一代住宅（二）房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟體。財產(chǎn)、不動產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。（二）房地產(chǎn)概念的定位（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟體）有限性土地的特點：集資性擴延性

生地勞動產(chǎn)品毛地熟地

土地的價格：土地使用權(quán)的交換價格（價值），不是土地的購買價格（買未來）（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益和處分的權(quán)利。2、使用權(quán)：依法享有利用（性質(zhì)不可變）土地的權(quán)利。（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益（五）土地使用制度的歷史沿革（五）土地使用制度的歷史沿革（六）土地使用方式的認識收土地使用費出讓（協(xié)議、招標、拍賣）+掛牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他（出租、作價入股等）（六）土地使用方式的認識收土地使用費二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)2.批租數(shù)

歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表

年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27

2.批租數(shù)歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表3.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資（增加值）/GDP≤5%----供不應求住宅投資（增加值）/GDP≧8%----供過于求上海6.9%離10%還有較大的空間。2002年13.1平方米/人，合建筑面積26平方米。200513.9平方米/人，合建筑面積28平方米。2007

14.9平方米/人，合建筑面積30平方米。2010

16.6平方米/人，合建筑面積32平方米。2015

19.2平方米/人，合建筑面積35平方米。3.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資（增加值）/GDP≤5%----供不應求（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理1、多余的話House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）開發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且應該提供和引導一種新的生活方式。1、多余的話House（Housing）（房）2、住宅建設工程實施與規(guī)劃管理關(guān)系圖

住宅建設工程實施過程

城市建設管理過程可行性研究報告建設工程施工建設工程使用土地建設工程竣工建設工程設計建設項目選址意見書建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗收建設用地規(guī)劃管理規(guī)劃實施檢查監(jiān)督建設工程規(guī)劃管理2、住宅建設工程實施與規(guī)劃管理關(guān)系圖住宅建設工程實施過3、開發(fā)程序（1）決策（2）前期a、美國熊貓（中國）公司策劃經(jīng)過、單獨設計與整體設計b、出讓土地及實例c、審圖公司3、開發(fā)程序（1）決策（3）施工（建設施工）抓好：三控（進度、質(zhì)量、成本控制）二管（合同、信息管理）一協(xié)調(diào)（組織協(xié)調(diào)）（3）施工（建設施工）（4）竣工驗收與交付使用[驗收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理）]《新建住宅交付使用許可證》------驗收合格可使用。

物業(yè)管理早期介入前期物業(yè)管理物業(yè)管理

項目設計啟動項目竣工驗收出售業(yè)主委員會成立（4）竣工驗收與交付使用[驗收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理）]（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究1、項目背景與概況2、基本數(shù)據(jù)3、成本估算（華聯(lián)房產(chǎn)公司——打樁、陽光廳、東方明珠選址及玻璃等）

4、進度安排5、資源供給6、市場分析7、財務評價8、風險分析（西寶興路）9、國民經(jīng)濟評價10、結(jié)論（唯一）

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究1、項目背景與概況5、資源供給（四）房地產(chǎn)項目評估管理1、市場研究（基本面）A、一般因素分析（宏觀）B、相關(guān)因素分析（微觀）（四）房地產(chǎn)項目評估管理1、市場研究（基本面）2、財務評價（技術(shù)面）a、傳統(tǒng)評估技術(shù)b、現(xiàn)金流評估（價與時間不成比例）c、財務內(nèi)部收益率評估（重點）①財務內(nèi)部收益率②投資回收期③衡量項目盈虧的主要指標2、財務評價（技術(shù)面）三、房地產(chǎn)（管理）個別問題探討三、房地產(chǎn)（管理）個別問題探討（一）居住房地產(chǎn)投資價值的疑惑（一）居住房地產(chǎn)投資價值的疑惑（二）關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索1、空間環(huán)境——硬件（二）關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000）生態(tài)環(huán)境是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機整體。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機鹽等）有機物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費者（各種動物）分解者（細菌、真菌、食腐動物）

智能住宅小區(qū)智能化內(nèi)容：信息通信系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)四大部分。有基本配置和可選配置。2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000）生態(tài)系統(tǒng)非生命3、視覺環(huán)境4、人文環(huán)境5、交通環(huán)境3、視覺環(huán)境（三）房型與價格的誤區(qū)（三）房型與價格的誤區(qū)1、房型（1）是板式還是點式（2）戶室（比）（3）建筑面積（4）車庫1、房型（1）是板式還是點式2、價格2、價格（四）經(jīng)營123

（四）經(jīng)營123四、房地產(chǎn)市場營銷管理四、房地產(chǎn)市場營銷管理（一）房地產(chǎn)市場營銷分析三個階段：宣傳、溝通階段；談判階段；簽約階段。（大定、小訂）（一）房地產(chǎn)市場營銷分析三個階段：（二）房地產(chǎn)市場宣傳的主要手段（二）房地產(chǎn)市場宣傳的主要手段（三）房地產(chǎn)定價方法與策略1、方法2、策略（技巧）（三）房地產(chǎn)定價方法與策略1、方法五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理

房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度（另一項是土地使用權(quán)出讓制度）。五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實質(zhì)與管理六、租售比的實質(zhì)與管理（一）租售并存

合理租售比價的原則：在住房有效使用年限內(nèi)的租金總支出大于或等于同期售價的總支出，這樣買房才比租房合算。（一）租售并存合理租售比價的原則：在住房（二）租售比價推算（二）租售比價推算七、上海住宅建設“十五”計劃的主要內(nèi)容七、上海住宅建設“十五”計劃的主要內(nèi)容（一）指導思想（一）指導思想（二）總體思路“一個出發(fā)點”“兩個目標”“三個面向”

“四個必須”

（二）總體思路“一個出發(fā)點”（三）發(fā)展目標（三）發(fā)展目標（四）發(fā)展布局（1）依托交通干道進行住宅開發(fā)；（2）借助經(jīng)濟商業(yè)圈進行住宅開發(fā)；（3）利用環(huán)境景觀進行住宅開發(fā)；（4）依托文教設施進行住宅開發(fā)；（5）重塑歷史街區(qū)進行住宅開發(fā)；（6）結(jié)合“一城九鎮(zhèn)”進行住宅開發(fā)。（四）發(fā)展布局（1）依托交通干道進行住宅開發(fā)；（五）“十五”期間住宅發(fā)展的主要措施（五）“十五”期間住宅發(fā)展的主要措施八、房地產(chǎn)價格評估新方法拓展八、房地產(chǎn)價格評估新方法拓展

謝謝！

謝謝！演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

本提綱為02秋、03春MBA所準備，將結(jié)合實例講解，推出新理念、新方法，希望能對交流者在今后的工作和學習中有點滴啟示。本提綱為02秋、03春MBA所準備，將結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場個別問題探討四、房地產(chǎn)市場營銷管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實質(zhì)與管理七、上海住宅建設“十五”計劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價格評估新方法拓展房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)概念的一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)

概念的前沿探索

導致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)

概念的前沿探索（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認識“management”

意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等?！癮dministration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務、國家政策等管理。（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認識1、（房地產(chǎn)）管理的概念

成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設法運用各種資源來達到既定目標的各種活動和全部過程?！?、（房地產(chǎn)）管理的概念成思危：“（房地2、機制（生產(chǎn)—流通—消費）2、機制（生產(chǎn)—流通—消費）3、城市建設的怪圈區(qū)位----第一代住宅配套----第二代住宅環(huán)境----第三代住宅生態(tài)----第四代住宅3、城市建設的怪圈區(qū)位----第一代住宅（二）房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟體。財產(chǎn)、不動產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。（二）房地產(chǎn)概念的定位（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟體）有限性土地的特點：集資性擴延性

生地勞動產(chǎn)品毛地熟地

土地的價格：土地使用權(quán)的交換價格（價值），不是土地的購買價格（買未來）（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益和處分的權(quán)利。2、使用權(quán)：依法享有利用（性質(zhì)不可變）土地的權(quán)利。（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益（五）土地使用制度的歷史沿革（五）土地使用制度的歷史沿革（六）土地使用方式的認識收土地使用費出讓（協(xié)議、招標、拍賣）+掛牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他（出租、作價入股等）（六）土地使用方式的認識收土地使用費二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)2.批租數(shù)

歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表

年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27

2.批租數(shù)歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表3.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資（增加值）/GDP≤5%----供不應求住宅投資（增加值）/GDP≧8%----供過于求上海6.9%離10%還有較大的空間。2002年13.1平方米/人，合建筑面積26平方米。200513.9平方米/人，合建筑面積28平方米。2007

14.9平方米/人，合建筑面積30平方米。2010

16.6平方米/人，合建筑面積32平方米。2015

19.2平方米/人，合建筑面積35平方米。3.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資（增加值）/GDP≤5%----供不應求（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理1、多余的話House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）開發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且應該提供和引導一種新的生活方式。1、多余的話House（Housing）（房）2、住宅建設工程實施與規(guī)劃管理關(guān)系圖

住宅建設工程實施過程

城市建設管理過程可行性研究報告建設工程施工建設工程使用土地建設工程竣工建設工程設計建設項目選址意見書建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗收建設用地規(guī)劃管理規(guī)劃實施檢查監(jiān)督建設工程規(guī)劃管理2、住宅建設工程實施與規(guī)劃管理關(guān)系圖住宅建設工程實施過3、開發(fā)程序（1）決策（2）前期a、美國熊貓（中國）公司策劃經(jīng)過、單獨設計與整體設計b、出讓土地及實例c、審圖公司3、開發(fā)程序（1）決策（3）施工（建設施工）抓好：三控（進度、質(zhì)量、成本控制）二管（合同、信息管理）一協(xié)調(diào)（組織協(xié)調(diào)）（3）施工（建設施工）（4）竣工驗收與交付使用[驗收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理）]《新建住宅交付使用許可證》------驗收合格可使用。

物業(yè)管理早期介入前期物業(yè)管理物業(yè)管理

項目設計啟動項目竣工驗收出售業(yè)主委員會成立（4）竣工驗收與交付使用[驗收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理）]（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究1、項目背景與概況2、基本數(shù)據(jù)3、成本估算（華聯(lián)房產(chǎn)公司——打樁、陽光廳、東方明珠選址及玻璃等）

4、進度安排5、資源供給6、市場分析7、財務評價8、風險分析（西寶興路）9、國民經(jīng)濟評價10、結(jié)論（唯一）

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究1、項目背景與概況5、資源供給（四）房地產(chǎn)項目評估管理1、市場研究（基本面）A、一般因素分析（宏觀）B、相關(guān)因素分析（微觀）（四）房地產(chǎn)項目評估管理1、市場研究（基本面）2、財務評價（技術(shù)面）a、傳統(tǒng)評估技術(shù)b、現(xiàn)金流評估（價與時間不成比例）c、財務內(nèi)部收益率評估（重點）①財務內(nèi)部收益率②投資回收期③衡量項目盈虧的主要指標2、財務評價（技術(shù)面）三、房地產(chǎn)（管理）個別問題探討三、房地產(chǎn)（管理）個別問題探討（一）居住房地產(chǎn)投資價值的疑惑（一）居住房地產(chǎn)投資價值的疑惑（二）關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索1、空間環(huán)境——硬件（二）關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000）生態(tài)環(huán)境是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機整體。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機鹽等）有機物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費者（各種動物）分解者（細菌、真菌、食腐動物）

智能住宅小區(qū)智能化內(nèi)容：信息通信系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)四大部分。有基本配置和可選配置。2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000）生態(tài)系統(tǒng)非生命3、視覺環(huán)境4、人文環(huán)境5、交通環(huán)境3、視覺環(huán)境（三）房型與價格的誤區(qū)（三）房型與價格的誤區(qū)1、房型（1）是板式還是點式（2）戶室（