XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件

濟源項目整合營銷提案報告寶順國際2012.07《2012房地產營銷策劃大全》震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪：濟源項目整合營銷提案報告《2012房地產營銷策劃大全》震撼升案名創(chuàng)意思路

案名雖然是樓盤的名稱，但它不同于一般商品。案名是樓盤的第一個廣告，也是最直接的廣告

案名創(chuàng)意思路，首先尊重決策者的人文習慣，更要適合項目的背景及企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。同時對案名背后代表的價值產生認同和向往。最后才是適合項目賣點的推廣。案名創(chuàng)意思路案名雖然是樓盤的名稱，但它不同于一般商品。否定之否定的三重境界

——項目廣告推廣策略——否定之否定的三重境界

——項目廣告推廣策略——先說一個故事宋代禪宗大師青原行思講法，以其自身經歷道出參禪的三重境界——其人出世之前，途經一個有山有水的地方，此時的他看“山”是山,看“水”是水；及至拜為六祖慧能門下，靜心參禪，始有悟時，便覺“山”已不是山,“水”也不是水；再到禪中徹悟，并傳承六祖衣缽之時，再回當年之地，看“山”又是山,看“水”又是水?？瓷绞巧?看水是水——是感覺。看山不是山,看水不是水——是智識?？瓷绞巧?看水是水——是徹悟。這是看待事物與自我修煉的三重境界。先說一個故事宋代禪宗大師青原行思講法，以其自身經歷道出參禪的從表到里的認識過程，否定之否定的創(chuàng)意之旅。三部曲帶您進入無限創(chuàng)意空間！從表到里的認識過程，否定之否定的創(chuàng)意之旅。三部曲帶您進入無限第一層境界：見山是山。第一層境界：見山是山。位于工業(yè)園區(qū)核心的高端小戶型*

區(qū)位優(yōu)勢明顯產品精細，品質高價格合理{三大基礎要素位于工業(yè)園區(qū)核心的高端小戶型*區(qū)位優(yōu)勢明顯{三大基礎要素地段優(yōu)勢明顯——有目共睹，無需多言濟源虎嶺工業(yè)園區(qū)核心區(qū)決定項目價值的核心優(yōu)勢交通網絡最發(fā)達臨近富士康土地稀有價值保值度極高地段優(yōu)勢明顯——有目共睹，無需多言濟源虎嶺工業(yè)園區(qū)核心區(qū)決定輪廓印象：一個有品質的高端小戶。在高端小戶競爭激烈的現(xiàn)在，品質成為必須要求。無論是在創(chuàng)意設計、立面效果等各方面，個性而高質的賣點將會為項目銷售奠定堅實基礎與傳播亮點。產品品質保證——項目價值最大化輪廓印象：在高端小戶競爭激烈的現(xiàn)在，品質成為必須要求。無論是價格不菲——憑什么支撐？地段決定價值。價值決定價格。土地屬性決定產品形態(tài)。產品形態(tài)影響價格。品質影響價格?！鶅r4000元/平米按照慣常小戶型思考模式，什么樣的年輕人會為高價錢的小空間買單？價格不菲——憑什么支撐？地段決定價值。均價4000元/平米按先來算筆帳：本項目戶型區(qū)間35——65m2每戶計算，總價約14-26萬。首付三成計算約需5萬-9萬。這個價格，在濟源想買一套房子幾乎是不可能的。對于一個首次置業(yè)的年輕人而言，是一個不得不考慮的現(xiàn)實。但是，購買小戶型的人，一定是年輕人嗎？先來算筆帳：本項目戶型區(qū)間35——65m2這個價格，在濟源想再想想投資客：房產投資的原則：有巨大升值潛力的項目，有飽滿豐厚的租賃市場空間。我們的項目本身價格不菲，4000均價已算高端價格，無論土地還是房產升值空間都面臨有限。但處于工業(yè)園區(qū)，臨近富士康產業(yè)園區(qū)核心的地段優(yōu)勢，會帶來較豐厚的租源。計算購買付出扣出時間成本、資金占用成本等，回報無限。會有多少投資客購買我們的產品？再想想投資客：房產投資的原則：有巨大升值潛力的項目，有飽滿豐帶著這兩個問題思考我們似乎與傳統(tǒng)意義上的小戶型有所不同。賣給首次置業(yè)的年輕人的。會有大部分投資客作為租賃投資。因為利潤空間無限。那，我們的產品還會賣給誰？帶著這兩個問題思考我們似乎與傳統(tǒng)意義上的小戶型有所不同。那，第二層境界：見山不是山第二層境界：見山不是山按之前的思考，“他”應當具備以下特征：不可脫離核心地的人。工作、生活等各種原因。非首次置業(yè)的、有一定經濟實力的人。多一套小戶型并非難事。城市發(fā)展前沿、思想觀念相對先鋒的人。以此推算，“他”年齡應當在30-40歲之間。按之前的思考，“他”應當具備以下特征：以此推算，“他”年齡應我們的目標客群浮出水面。城市尖端人群。事業(yè)上升期，工作壓力相對更強。家庭重壓期。剛有小孩。不可松懈的年齡段，自我意識被生活與工作壓力消磨最嚴重的人生階段。對生活依然充滿向往與希望，接觸城市最前沿觀念與時尚，追求品質與認同。家庭與事業(yè)的雙重壓力之下，他逐漸失去自我原真。我們的目標客群浮出水面。城市尖端人群。家庭與事業(yè)的雙重壓力之這時候，“他”渴望有第三個空間來放置最真實的自我、曾經的夢想、沒有一切功利的世俗雜念，享受真實的輕松。這個空間無需太大，但必須完整。這個空間不能離主活動區(qū)域太遠，最重要是方便、快捷。這個空間可以不是家，但一定是心靈的寄所，精神的棲息地。一個完全屬于自己的領域。在這個空間里，可以逃離世俗、欲望、壓力、生活瑣雜等一切功利性索求。這時候，“他”渴望有第三個空間來放置最真實的自我、曾經的夢想相對很多人而言，這個空間的存在是奢華的。但對于擁有他的人而言，它卻是最樸實無華的真實自我空間。我們稱這個空間為：第三空間*。第三空間*一切脫離了家庭與工作的非功利性自我空間。

相對很多人而言，這個空間的存在是奢華的。但對于擁有他的人而言“第三空間”概念與我們的產品特質，完美契合。第三空間是住宅中的奢侈品，是滿足精神需求的自我空間。滿足精神需求的住宅一定要滿足視覺的感受，設計的精致以及純粹的居住及享受自我的功能，也就是脫離開所有的概念炒作，回到房子的本質?？梢哉f。第三空間，是最樸實的奢侈。一切只因，在第三空間，我才是真實的自我?！暗谌臻g”概念與我們的產品特質，完美契合。第三空間是住宅中滿足自我所好的奢侈。《新周刊》曾做了一組專題，叫《第三個空間給自己》就第三空間的需求調查了北京、上海、廣州、深圳、杭州等許多城市三四十歲的人群。得出的結論是當基本的物質生活得到滿足之后，所有的人都渴望著一個自我的空間滿足自己的一個需求。想來也是，“自我”絕對不同于“自私”，大多數(shù)人在滿足了社會、家庭需要之后，在條件允許的情況下，給自我一個空間。而這個空間也應是以品質作為界定的。

滿足精神需求的奢侈。在這里你可以找到一處能夠滿足你個人經濟實力允許的條件下的心靈需求———完全的生活功能分離狀態(tài)。在這里你可以安排一個完全的會客室，隨意呼朋喚友；或者只是一個攝影展示廳；或者是一間自我的時裝衣櫥……在都市人的沉重生活壓力下，可以自由釋放自我應是怎樣的一種奢侈。叁空間所倡導的城市心靈驛站式的生活方式，為物質富裕者提供了這一適合空間。純粹功能的極致奢侈。在大多數(shù)“豪宅”或高檔的集合式住宅里多是這樣的生活狀況：一樓是足底按摩、二樓是商貿公司、三樓是美容院、四樓是SOHO，人們生活在混居的時代。不知道誰的存在才是合理的。如此算來，叁空間純粹的居住、純粹的辦公、純粹的自我喜好，并存于一個社區(qū)中倒還真是一種奢侈，正如“二合一”的雀巢只是滿足功能需要，而需要品時卻要到風格優(yōu)雅的咖啡廳，在音樂的氛圍中一樣。滿足自我所好的奢侈?！缎轮芸吩隽艘唤M專題，叫《第三個空從這個意義而言。我們的產品遠非一個普通的小戶型。而是：第三空間。但是，我們所要出售的房子，在普遍市場標準下，它依是小戶型。畢竟，賣房子不是賣一個虛無的觀點。從這個意義而言。但是，我們所要出售的房子，在普遍市場標準下，第三層境界：見山還是山第三層境界：見山還是山一切的精神力量均不能建立于柏拉圖式的虛無之上，源于真實的出發(fā)才是造夢的開始。開始我們的創(chuàng)意之旅吧！一切的精神力量均不能建立于柏拉圖式的虛無之上，開始我們的創(chuàng)意先說案名。是不是就叫第三空間？過于直接的陳述是對于所有想象的致命謀殺我們應該順理成章先說案名。XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件是的，我們的案名，就是“立方國際”。在數(shù)學里：第一空間是點、線第二空間是平面第三空間就是立方。而單單“立方”二字不足以構成一個案名，因此我們給他加上“國際”二字，“立方國際”簡明而扼要，順理成章是的，我們的案名，就是“立方國際”。立方國際3.rdspace一個真實高雅卻足夠大眾的案名，一個全新的3.rdspace空間，一個給自己的世界。引人注目。立方國際一個真實高雅卻足夠大眾的案名，VI應用VI應用VI色標VI色標名片-1名片-1名片-2名片-2物料運用-杯物料運用-杯物料運用-CD包裝物料運用-CD包裝物料運用物料運用物料運用-指示物料運用-指示現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝LOGO的第二種思考LOGO的第二種思考相關應用相關應用如何傳遞“立方國際”的獨特氣質？如何傳遞“立方國際”的獨特氣質？報告結構項目分析策略部署推廣策略銷售策略廣告亮相案場計劃報告結構項目分析PART1:項目分析PART1:項目分析項目概況物業(yè)地址：濟源市虎嶺工業(yè)園區(qū)建筑類別：高層樓層狀況：3幢27高層住宅樓占地面積:29畝總建筑面積:6.7萬平方米主力面積：35-60㎡四車道馬路社區(qū)規(guī)模小，規(guī)劃類似宿舍樓，項目整體優(yōu)勢較弱項目概況物業(yè)地址：濟源市虎嶺工業(yè)園區(qū)四車道馬路社區(qū)規(guī)模小，規(guī)項目概況物業(yè)地址：濟源市虎嶺工業(yè)園區(qū)建筑類別：高層樓層狀況：3幢27高層住宅樓占地面積:29畝總建筑面積:6.7萬平方米主力面積：35-60㎡四車道馬路社區(qū)規(guī)模小，規(guī)劃類似宿舍樓，項目整體優(yōu)勢較弱項目概況物業(yè)地址：濟源市虎嶺工業(yè)園區(qū)四車道馬路社區(qū)規(guī)模小，規(guī)項目區(qū)位距離政府廣場11公里距離商業(yè)集聚區(qū)7.2公里距離規(guī)劃新區(qū)13公里項目半徑1.5公里內為純工業(yè)廠房布局4.5KM5KM11KM6.42KM7.2KM本案3公里生活圈項目半徑3公里生活圈內無生活配套項目區(qū)位距離政府廣場11公里4.5KM5KM11KM6.42項目周邊地貌本案虎嶺工業(yè)園區(qū)長陽路xx路xxxx廠xxxxx廠xxxx加工廠在建工廠xxxx廠項目處于工業(yè)園區(qū)，周邊欠缺居住感項目臨近輕度污染企業(yè)，居住抗性較大項目周邊地貌本案虎嶺工業(yè)園區(qū)長陽路xx路xxxx廠xxxxx南北朝向戶型為主力朝向分析項目絕大多數(shù)產品為南北朝向少數(shù)邊套東西朝向70%以上產品透風采光性好產品認知-朝向南北朝向戶型為主力產品認知-朝向【項目劣勢】地處虎嶺工業(yè)園區(qū)，非住宅積聚區(qū)加工型工業(yè)區(qū)內，生活配套與氛圍缺失規(guī)劃孤零零的三幢樓沒有其余配套規(guī)模小、物業(yè)類型偏小眾【項目優(yōu)勢】臨近富士康產業(yè)集聚區(qū)，人口密集無競爭樓盤，可操作性強周邊無配套，做配套容易定位為酒店式公寓，投資性強

小結-項目解讀【項目劣勢】小結-項目解讀建議戶型配比建議面積配比多元化其中35-60㎡的占總面積的85%，為主力戶型。面積段戶數(shù)系數(shù)80-1005%60-8010%40-6030%35-4055%純粹小戶型，35-60

㎡

為主建議戶型配比建議面積配比多元化面積段戶數(shù)系數(shù)80-1005%代表戶型代表戶型層高4.8米計單層面積，內部2層結構，使用面積大于產權面積層高4.8米計單層面積，內部2層結構，使用面積大于產權面積XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件精裝修、復式精裝修、復式精裝修、復式精裝修、復式次臥主臥餐廳客廳兩房兩廳+N空間產品競爭解讀提煉次臥主臥餐廳客廳兩房兩廳+N空間產品競爭解讀提煉多數(shù)產品戶型南北通透更衣間健身房N空間使用南北通透、豪華更衣間、健身房產品競爭解讀提煉多數(shù)產品戶型南北通透更衣間健身房N空間使用南北通透、豪華更衣戶型優(yōu)勢戶型劣勢共性1、面積適中，主力50㎡左右2、超值空間，買一層送一層3、2層結構合理4、1層有陽臺5、框架結構1、面寬小，進深長2、4米8層高隔2層，空間感局促3、2層無衛(wèi)生間，居住不便4、2層過道狹窄利用率不高超值空間買一送一，滿足居住需求戶型分析戶型優(yōu)勢戶型劣勢共性1、面積適中，主力50㎡左右1、面寬小，本案核心產品力同等總價下，使用面積最高最靈活、居住情趣最高本案核心產品力同等總價下，小結-項目競爭分析1、區(qū)位前景：投資性強地處工業(yè)園區(qū)核心，無競爭臨近富士康產業(yè)集聚區(qū)，人口密集地段好園區(qū)無配套，商業(yè)暢銷2、產品亮點規(guī)劃：小面積、大復式、大情調工業(yè)園區(qū)第一個樓盤小面積+復式是本案的主要亮點。同總價下更多的使用空間與生活情趣是項目的賣點小結-項目競爭分析1、區(qū)位前景：投資性強PART2:策略部署PART2:策略部署明晰本案營銷目標目標1：現(xiàn)金流通過分階段的配合營銷，實現(xiàn)項目的可持續(xù)開發(fā)，為開發(fā)商保證良好的現(xiàn)金流從而確保資金的快速回攏！目標3：形象與品牌通過對本項目的成功開發(fā)奠定開發(fā)商在市場中的形象，實現(xiàn)利潤與品牌的雙贏！目標2：利潤在依托區(qū)域發(fā)展的基礎上，充分發(fā)揮項目自身和潛在價值，實現(xiàn)利潤的最大化！明晰本案營銷目標目標1：現(xiàn)金流目標3：形象與品牌目標2：利潤利潤通過項目賣點挖掘，借勢營銷，有效的推廣，實現(xiàn)項目的最大價值。速度合理的推售順序，不同產品的組合，有計劃的價格控制實現(xiàn)項目的有序銷售利潤速度蓄客提質行動戶外攔截精確制導體驗為王服務取信合作共贏渠道制勝客戶維系資源利用目標客戶所感知的就是我們的價值所在目標客戶的行進動線，就是我們的路線目標客戶的圈子，就是我們戰(zhàn)場目標客戶所關心的，就是我們所關心的1234蓄客策略：蓄客提質行動戶外攔截體驗為王合作共贏客戶維系目標客戶所感知的戶外攔截精確制導：媒體攔截：營銷中心包裝：充分利用營銷中心，吸引路過客戶電臺、電視廣告、網絡營銷（獨立項目網站、濟源樓市網等）市中心戶外大牌項目周邊主干道設置燈箱廣告、道旗酒店、地產雜志：在寫字樓、酒店樓宇、商場、高檔會所放置本項目的樓書或在專屬雜志中刊登項目廣告短信區(qū)域覆蓋定向爆破：區(qū)域夾報：充分挖掘政府、企事業(yè)單位客戶資源銀行VIP帳單廣告、電信局查訪周邊意向客戶市內高檔物業(yè)直投廣告或手遞手廣告設置行銷組，主動尋訪金質客戶群戶外攔截精確制導：媒體攔截：營銷中心包裝：充分利用營銷中心合作共贏渠道制勝：資源互換聯(lián)合拓展：

商場：聯(lián)合舉辦新品發(fā)布秀、抽獎兌獎活動

車商：參加車展、聯(lián)合車商舉辦車友會

美容：聯(lián)合舉辦美容知識講座、客戶維護活動

健身房：聯(lián)合舉辦客戶體驗活動

會所：聯(lián)合舉辦會員活動，合作共贏渠道制勝：資源互換聯(lián)合拓展：商場：聯(lián)合舉辦新客戶維系資源利用：廚藝沙龍家政培訓（保姆）手工藝沙龍家裝沙龍下午茶聚會禮儀旅游線路客戶維護：提高二次上門，以客帶客定期寄送資料和短信發(fā)送新春音樂會生日禮品贈送各類活動的邀請低成本的太太團活動客戶維系資源利用：廚藝沙龍客戶維護：提高二次上門，以客帶客分階段推廣計劃：廣告導入期側重項目知名度擴大著重項目賣點的建立在市場形成一個固定而清晰的概念傳播新項目入市訊息選擇傳播面廣的媒體廣告頻率和力度小廣告猛攻期廣告頻率和媒體選擇大幅度增加以鮮明形象和強烈廣告攻勢撼動市場吸引客戶到來廣告意圖是全面凸顯項目優(yōu)勢廣告形式進行創(chuàng)意和突破廣告鞏固期新增客戶維持在一個相對平衡的曲線上廣告相對降溫，保持一定穩(wěn)定的頻率達到現(xiàn)階段銷售目的并為第二次強銷期做準備推廣項目實體形象廣告消退期以優(yōu)惠促銷為主告知項目剩余單位廣告創(chuàng)意無需太多變化廣告頻率減弱，直至停止投放策略運用媒體活動戶外展銷會電視報紙等活動電視戶外DM報紙活動DM戶外電視報紙活動DM戶外電視報紙分階段推廣計劃：廣告導入期廣告猛攻期廣告鞏固期廣告消退期投放爆破式營銷爆破式營銷媒體策略總攻圖主流媒體展示媒體物料媒體大眾媒體小眾媒體產品展示場地營銷物料報紙媒體戶外媒體DM直郵事件營銷組織產品推薦會網絡雜志電話短信展架車身廣告建筑園林街區(qū)材料設施配套售樓處樣板房形象墻社區(qū)廣告道旗燈光工程DM海報業(yè)主咨詢形象樓書產品樓書戶型手冊CF片沙盤模型看板媒體策略總攻圖主流媒體展示媒體物料媒體大眾媒體小眾媒體產品展廣告費用預算建筑面積6.7萬平米約有2.68億銷售額，廣告費用按2%計算需約536萬，銷售準備期須35%約187萬廣告費用第一銷售期須40%約216萬廣告費用第二銷售期須15%約80萬廣告費用第三銷售期須10%約53萬廣告費用廣告費用預算建筑面積6.7萬平米約有2.68億銷售額，廣告PART3:推廣策略PART3:推廣策略怎樣建立市場信任度？零星布局、缺少便利的配套、居住氛圍弱本案的產品吸引力在哪里？投資、居住，N空間究竟定位投資型小戶產品，還是另謀出路？策略前思考當前主要問題——項目定位怎樣建立市場信任度？策略前思考當前主要問題——項目定位推廣定位如何制定？零落規(guī)劃布局缺少便利的配套無居住氛圍A、投資客B、受總價制約的年輕人和被動郊區(qū)化客戶客觀條件本案的潛在購買客戶決定推廣定位如何制定？零落規(guī)劃布局A、投資客客觀條件本案的潛在購A類：投資客群分析低總價潛在價值成長空間區(qū)域前景社區(qū)規(guī)劃稀缺產品絕對的低富士康工業(yè)園區(qū)落成，將來必成商家必爭之地本案相應特點對投資購買決策的影響指數(shù)區(qū)域潛力可預見性強無總價有吸引力（看的到）工業(yè)園區(qū)首個酒店式公寓住宅。小面積決定我們擁有區(qū)域的絕對價格筑底相對的低產品力對投資客群購買決定的影響非常關鍵！購買決定因素追求可預見性的價值成長空間THEKEY:如何讓產品力更加直觀？（即：能在目前的市場比較中，就清楚的發(fā)現(xiàn)產品的獨特價值）無可借鑒優(yōu)勢A類：投資客群分析低總價潛在價值區(qū)域前景社區(qū)規(guī)劃稀缺產品但是產品的深入挖掘和包裝，卻可以創(chuàng)造二次生產力LOFT,本身并非不可再生產品獨有價值下的總價對比，才是購買動力！尋找現(xiàn)在就能看見的產品競爭力！投資心態(tài)壁壘A類：投資客群分析投資客也同樣需要看到本案的居住價值！但是產品的深入挖掘和包裝，卻可以創(chuàng)造二次生產力LOFT,本水平競爭力分析本案精裝修LOFT使用面積低總價+車區(qū)域內項目平層毛胚小兩房70/90交通配套忽略未來的潛力發(fā)展，即使在目前市場下，本案也同樣具備居住價值！立方國際同樣可以和區(qū)域內大盤產品一較高低！水平競爭力分析本案精裝修LOFT使用面積低總價+車區(qū)域B類：被動郊區(qū)化客戶及年輕人關心的重點苛刻的總價范圍區(qū)域內同類產品的絕對價格筑底更闊綽的室內空間如改善型自住客一般會要求2-3個房間很多人選擇遠郊大是為了在同總價范圍內享受更大空間交通配套要求一定基礎公交配套，有車者少B類：被動郊區(qū)化客戶及年輕人關心的重點苛刻的總價范圍區(qū)域內同B類：被動郊區(qū)化客群分析客群特征描述：工業(yè)園區(qū)本地工作者為主外來工作者為主22~45之間過渡型住房兼婚房備用房，2~5年，自住兼變相存款改善型需求，需要2-3房的實際居住空間√。園區(qū)內的低層或將占大比例√。園區(qū)內的中層√。年齡范圍或將更大√雖然根本原因是經濟基礎有限，但仍想為自己遠郊化的選擇找些體面的借口。如品味、個性等?！獭獭淌潜景刚{性掌握的關鍵較少本案相應的客群特征屬性：B類：被動郊區(qū)化客群分析客群特征描述：工業(yè)園區(qū)本地工作者為主關鍵：產品突圍——產品居住價值的充分挖掘關鍵：產品突圍低總價公共交通生活配套更豐富的使用空間水平市場中的產品競爭力綜合本案A\B類客群的需求，對項目的購買決策主要要求如下區(qū)域前景B類郊區(qū)化A類投資客前期引入班車，或能通過總價價差來彌補建議底商中，開發(fā)商持有少量，交付前期先引入商業(yè)充分挖掘產品的使用賣點同時營造概念通過產品價值的凸顯，體現(xiàn)價格的低低總價公共交通生活配套更豐富的使用空間水平市場中的產品競爭力產品突圍（通過產品的價值挖掘，體現(xiàn)性價比）調性突圍

（通過塑造產品的宜居性拔高品質）尋找方向提升品質KEY贏取客戶的關鍵點產品突圍（通過產品的價值挖掘，體現(xiàn)性價比）調性突圍

（通過塑項目定位滿足小資情結的第三空間具備升值潛力的投資型產品項目定位滿足小資情結的第三空間策略總綱強調總價、功能空間與實用面積規(guī)避建筑面積拔高品質、體現(xiàn)價值與平層二房對比，先拉高價位心里預期，實現(xiàn)價值最大化策略總方向界定策略總綱拔高品質、體現(xiàn)價值與平層二房對比，先拉高價位心里預期超80，兩房兩廳復式公館產品核心價值提煉產品核心價值提煉強化品牌強調功能空間，忽略建筑面積展示未來大區(qū)域前景規(guī)劃在廣告訴求上在推廣渠道上工業(yè)園區(qū)定點推廣市中心片區(qū)貼身推廣在產品挖掘上復式主力兩房+N空間策略制定策略制定體系強化品牌在廣告訴求上在推廣渠道上工業(yè)園區(qū)定點推廣在產品挖掘上附加值建議：1、商業(yè)：開發(fā)商先行優(yōu)惠招租完善配套——打造商業(yè)雛形，開發(fā)商引進商業(yè)配套（租約形式）招商政策——交付2年內免租金，對業(yè)主優(yōu)先，第三年享優(yōu)先購買權2、交通壁壘：引入班車人性化服務——2年內增設小區(qū)班車，早7：30、晚18：30各一班3、品質升級：精裝修，大品牌小價錢重點廚衛(wèi)裝修，可用一線品牌下的低價系列產品。如科勒附加值建議：PART4:銷售策略PART4:銷售策略策略制定前思考》》問題綜述————項目自身》社區(qū)規(guī)模小，物業(yè)形態(tài)受眾小，項目整體優(yōu)勢較弱》工業(yè)氛圍濃重，沒有居住氛圍》住宅戶型結構單一，主力面積50㎡，部分戶型受條件限制存在問題》層高4.8米計單層面積，內部2層結構，使用面積大于產權面積》周邊交通差，出行極其不便利主要問題策略制定前思考》社區(qū)規(guī)模小，物業(yè)形態(tài)受眾小，項目整體優(yōu)勢較弱策略制定前思考》》項目PK

市場————

住宅層面本案產品PK市場有一定優(yōu)勢50㎡PK90㎡產品供應層面戶型設計層面市場機會較大局部暗間PK全明項目資源層面環(huán)境OR交通

無法滿足居住條件雙層PK單層使用價值低生活情趣體現(xiàn)策略制定前思考本案產品PK市場有一定優(yōu)勢50㎡PK9目標設定》》項目工程節(jié)點預詁根據(jù)工程進度，項目開盤銷售時間約在13年1月，銷售周期預估為9-12個月0712/913/113/313/713/10項目開工正負零結構12層結頂銷售準備期銷售執(zhí)行期開盤結構4層目標設定根據(jù)工程進度，項目開盤銷售時間約在13年1月，銷售周策略執(zhí)行》》主要策略建議銷售策略價格體系建議銷售模式建議策略執(zhí)行銷售策略價格體系建議銷售模式建議策略執(zhí)行》》銷售策略要點1、開盤時間為2013年1月2、街鋪包裝，氛圍營造，給予市場充分預期》招商提前、政策制定是關鍵3、住宅開盤后1年內實現(xiàn)90%以上去化》住宅銷售是達成項目最大利潤的可能》把控合理的銷售速度是關鍵策略執(zhí)行策略執(zhí)行》》商業(yè)模式建議目的：盤活資產，提前形成商業(yè)氛圍，提升項目形象模式1：短期免租金合約》開發(fā)商選擇商家入駐，提供為期2年的免租金合約》商家須在合約規(guī)定時間內完成入駐，并達到營業(yè)條件》合約到期后商家可選擇續(xù)租或買斷，擁有優(yōu)先購買權》續(xù)租或買斷，價格均依據(jù)市場價格及雙方約定》以上政策對業(yè)主優(yōu)先》金融、餐飲、便利店等社區(qū)配套條件可適當放寬策略執(zhí)行策略執(zhí)行》》住宅銷售模式建議目的：穩(wěn)定銷售速度，創(chuàng)造利潤空間銷售方面：》采用批次推案，平衡批次推案供給》采用分層推案，達到批次去化的口碑效應》控制批次推案量，追求利潤與速度的平衡價格方面：》價格體系采用低開高走，具體根據(jù)客戶意向積累情況定》價格體系采用杠桿定價，形成局部房源的價格差異，實現(xiàn)價格試探》價格體系采用分段定價，根據(jù)客戶意向，保證樓層的定向去化策略執(zhí)行PART5:廣告亮相PART5:廣告亮相在廣告訴求上，

塑造項目的宜居性為主

通過產品力與總價的直觀對比

吸引投資客在廣告訴求上，

塑造項目的宜居性為主

通過產品力與總價的直觀立方國際印象（主要來自前期廣告印象）單身公寓年輕、總價低買一層得兩層、投資產品沒有區(qū)位方面的廣告，大概在市中心附近立方國際工地印象（第一次看完工地后）不是一般的遠！周圍都是工廠，沒前途產品不錯，要是在市區(qū)就好了沒有居住氛圍現(xiàn)階段的地段劣勢回避不了，而應引導客戶印象,看前景大未來立方國際印象（主要來自前期廣告印象）現(xiàn)階段的地段劣勢回避不了立方國際冷靜印象（綜合分析后的印象）大未來還是有一點潛力，但是現(xiàn)階段確實有需要克服的困難魚和熊掌不能兩全，又好又有特色又便宜的房子哪找去要是價格真能在XX萬左右，那還是合算的~立方國際目標印象（根據(jù)新的定位及推廣后計劃達到印象）很有特色的產品，濟源或許只此一家哦性價比很高，省下來的錢可以買輛車至少可以住個三五年，不能算是過渡性產品有的放矢立方國際冷靜印象（綜合分析后的印象）有的放矢廣告定位：視覺形象更有品質精神號召更有共鳴讓賣點更加視覺化廣告定位：輪胎改造成的秋千，裸露的紅磚墻，巨幅的主人照片，暴露的房梁，以及拉丁美洲風格的陶瓷盤，滿墻的涂鴉……這樣的居所，讓人眼睛一亮。對。這是《奮斗》里的烏托邦。你。你們。也許也能擁有！》》廣告推廣輪胎改造成的秋千，裸露的紅磚墻，巨幅的主人照片，》》廣告推廣我們認為：一種房子定義一種生活一種生活匯聚一類人群》》廣告推廣我們認為：》》廣告推廣我們的項目是都市青年社區(qū)洞悉并滿足青年心理，基于客群心理的定位是關鍵。》》廣告推廣我們的項目是》》廣告推廣廣告訴求形象生于70末80初，有文化，有理想，有責任，還有點小錢；對城市懷有眷戀，想在此打拼，實現(xiàn)自己的都市英雄夢；有良好的教育背景、較高的鑒賞能力和小資情節(jié)；事業(yè)尚處于起步階段，對未來充滿信心；沒有渾厚的經濟實力，懂得用有限的資源讓自己過的更舒適。》》廣告推廣廣告訴求形象》》廣告推廣他們的生活注重品質吃什么很重要，穿什么很重要，住什么更重要。強調情趣有時喜歡兩個人的甜言蜜語，有時獨愛一個人的私屬空間。喜歡創(chuàng)新眼界更寬，想法更多，痛恨平庸的生活，厭倦一層不變的日子愛好簡便淘寶，快遞，精裝……享受21世紀最智慧的懶人成果?！贰窂V告推廣他們的生活》》廣告推廣綜上所述，得出關鍵詞：年輕人有點小錢有品位格調能在總價范圍內，能滿足自己多方面的空間需要想過舒適精彩的都市生活立方國際，完全滿足青年新貴需求，出現(xiàn)正當時?！贰窂V告推廣綜上所述，得出關鍵詞：》》廣告推廣立方國際

工業(yè)園區(qū)核心地“超80”精裝復式公館

》》廣告推廣立方國際》》廣告推廣現(xiàn)在來解構這個定位工業(yè)園區(qū)——區(qū)域屬性，橫向空間維度上的高度。復式公館——產品屬性，同時凸顯出產品的格調“超80”——空間屬性，縱向維度上的產品區(qū)隔。精裝

——產品的附加屬性，超越于普通白坯房。

》》廣告推廣現(xiàn)在來解構這個定位》》廣告推廣該定位的核心內容為：小面積、大空間、復式即超越其他產品的優(yōu)勢所在?！贰窂V告推廣該定位的核心內容為：》》廣告推廣“超80”，主力50M2戶型可享類同90M2的使用面積，滿足家庭各成員的生活需求，“超80”，實現(xiàn)兩房兩廳功能空間，額外N空間可根據(jù)需要改造成琴房、書房等多能房。“超80”，超越單身公寓，超越普通兩房，是戶型創(chuàng)新和超值實用的完美結合?！俺?0”，超低總價，超高性價比，超值享受》》廣告推廣“超80”，主力50M2戶型可享類同90M2的使用面積，滿足復式：空間不平面，生活不平庸復式：樓上樓下的別墅體驗復式：動靜有別的層次生活復式，實用，更時尚！》》廣告推廣復式：空間不平面，生活不平庸》》廣告推廣精裝：省去精裝修，抵用首付款精裝：省錢，省時，省力精裝：品位，品質，品牌

用更少的錢過更精致的生活！》》廣告推廣精裝：省去精裝修，抵用首付款》》廣告推廣這樣的房子，這樣的生活，令人向往故得出我們的廣告語：

住有想法的房子，過有層次的生活》》廣告推廣這樣的房子，這樣的生活，令人向往》》廣告推廣備選廣告語告別一層不變的生活空間蒙太奇，居住新維度躍兩房，越生活

》》廣告推廣備選廣告語》》廣告推廣PART6:案場計劃PART6:案場計劃初步溝通7月項目評審/確定項目方向8月團隊組建/進場9月10月營銷報告提交盛大開盤深入溝通開盤報告細化根據(jù)蓄水調整【寶順作業(yè)計劃表】初步溝通7月項目評審/8月團隊組建/進場9月10月營銷報告提【專案經理1人】項目人員架構【行政助理1人】【銷售主管1人】【銷售主管1人】【置業(yè)顧問3~5人】【置業(yè)顧問5~10人】【策劃1~2人】【項目經理1人】【廣創(chuàng)中心】【戰(zhàn)略研究院】支持配合【專案經理1人】項目人員架構【行政助理1人】【銷售主管1人】營銷階段：準備期起至時間：8月1號——9月1日工作目標：做好項目蓄水的各項準備工作序號 項目 達到要求1 沙盤模型（項目/戶型） 全部到位可以使用2 物料（所有的樓書、戶型單張） 全部到位可以使用3 工地包裝

包裝完畢可以使用4 營銷中心

包裝完畢可以進場5 案場辦公用品

全部到位可以使用銷售準備：銷售說辭制定和確認銷售價表、銷售文件制定與確認銷售培訓符合條件的置業(yè)顧問提前進場營銷階段：準備期營銷階段：蓄水期起至時間：9月1日——12月1日工作目標：售貴賓卡300張樓書VIP卡名片禮品 DM單發(fā)放，直銷：即到農村集市﹑村莊﹑縣城個各大型小區(qū)﹑超市﹑菜市場單獨設置銷售點短信門店銷售：工地案場、市區(qū)兩案場報紙夾報開盤準備工作：

開盤方案確認（包括案場組織、人員分工及崗位職責）營銷階段：蓄水期營銷階段：強銷期起至時間：12月1日——3月1日工作目標：完成總銷售額的70%根據(jù)銷售狀況對余量房源進行價格調整營銷主題 熱銷濟源銷售策略 廣告投入相當巨大，要求所有廣告方式必須跟進推廣工作 跟進“開盤熱銷”為主題的廣告

加推宣傳單

戶外廣告

禮品銷售工作 加快開盤后的簽約工作對VIP客戶進行跟蹤回訪,到直接成交積累新的客源強銷期我們選擇爆破式營銷方式營銷階段：強銷期營銷階段 持續(xù)期 起至時間 3月1日——7月1日 工作目標 力爭完成任務指標銷售總額的30%營銷主題 熱銷有理 銷售策略 給予客戶額外優(yōu)惠 推廣策略 跟進“熱銷有理”為主題的總結性新聞報道持續(xù)進行產品推廣宣傳持續(xù)推進意向客戶活動 逼迫前期客戶的成交和簽約工作銷售說辭調整及人員再培訓老客戶帶新客戶獎勵計劃推進 真正考驗我們的時候到了，保持了30%的銷售速度，也就保證了銷售的成功營銷階段 持續(xù)期 我們的態(tài)度我們的態(tài)度：勤奮、認真做銷售。我們從來不認為銷售是憑運氣的，憑的是勤奮、認真、干勁、激情。天下無難事，唯認真二字！我們的態(tài)度我們的態(tài)度：勤奮、認真做銷售。行銷加坐銷我們的隊伍：1.工地案場（30%）（銷售冠軍兩名）2.二個分場（60%）（每店銷售冠軍兩名）3.流動直銷小部隊（10%）4.發(fā)放宣傳單頁團隊突破傳統(tǒng)銷售模式，創(chuàng)新思路，這是我們自創(chuàng)的“蛋糕理論”行銷加坐銷我們的隊伍：行銷加坐銷的銷售理念顛覆了傳統(tǒng)的思維模式：房子為什么要這有賣！只能這樣賣嗎？！不！我們不走尋常路！觀念的創(chuàng)新會讓我們離成功更近一步，在嚴峻的市場形式下我們必須要變，變則通，四條腿比兩條腿跑的快，創(chuàng)新的銷售模式是我們的制勝法寶！我們要贏在

出奇制勝！行銷加坐銷的銷售理念顛覆了傳統(tǒng)的思維模式：房子為什么要這有賣客戶喜歡：看房既送三重禮，所有看房客戶，均贈送鑰匙扣、水杯、餐巾紙（印有公司項目簡介）怎樣才能留住99%的客戶電話，這就是技巧。要會給客戶送禮客戶喜歡：要會給客戶送禮案場銷售中心工地案場直銷團隊市區(qū)兩案場銷售組織：多層次銷售網絡案場銷售中心工地案場直銷團隊市區(qū)兩案場銷售組織：多層次銷售網謝謝觀看寶順國際謝謝觀看寶順國際演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！濟源項目整合營銷提案報告寶順國際2012.07《2012房地產營銷策劃大全》震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪：濟源項目整合營銷提案報告《2012房地產營銷策劃大全》震撼升案名創(chuàng)意思路

案名雖然是樓盤的名稱，但它不同于一般商品。案名是樓盤的第一個廣告，也是最直接的廣告

案名創(chuàng)意思路，首先尊重決策者的人文習慣，更要適合項目的背景及企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。同時對案名背后代表的價值產生認同和向往。最后才是適合項目賣點的推廣。案名創(chuàng)意思路案名雖然是樓盤的名稱，但它不同于一般商品。否定之否定的三重境界

——項目廣告推廣策略——否定之否定的三重境界

——項目廣告推廣策略——先說一個故事宋代禪宗大師青原行思講法，以其自身經歷道出參禪的三重境界——其人出世之前，途經一個有山有水的地方，此時的他看“山”是山,看“水”是水；及至拜為六祖慧能門下，靜心參禪，始有悟時，便覺“山”已不是山,“水”也不是水；再到禪中徹悟，并傳承六祖衣缽之時，再回當年之地，看“山”又是山,看“水”又是水。看山是山,看水是水——是感覺。看山不是山,看水不是水——是智識。看山是山,看水是水——是徹悟。這是看待事物與自我修煉的三重境界。先說一個故事宋代禪宗大師青原行思講法，以其自身經歷道出參禪的從表到里的認識過程，否定之否定的創(chuàng)意之旅。三部曲帶您進入無限創(chuàng)意空間！從表到里的認識過程，否定之否定的創(chuàng)意之旅。三部曲帶您進入無限第一層境界：見山是山。第一層境界：見山是山。位于工業(yè)園區(qū)核心的高端小戶型*

區(qū)位優(yōu)勢明顯產品精細，品質高價格合理{三大基礎要素位于工業(yè)園區(qū)核心的高端小戶型*區(qū)位優(yōu)勢明顯{三大基礎要素地段優(yōu)勢明顯——有目共睹，無需多言濟源虎嶺工業(yè)園區(qū)核心區(qū)決定項目價值的核心優(yōu)勢交通網絡最發(fā)達臨近富士康土地稀有價值保值度極高地段優(yōu)勢明顯——有目共睹，無需多言濟源虎嶺工業(yè)園區(qū)核心區(qū)決定輪廓印象：一個有品質的高端小戶。在高端小戶競爭激烈的現(xiàn)在，品質成為必須要求。無論是在創(chuàng)意設計、立面效果等各方面，個性而高質的賣點將會為項目銷售奠定堅實基礎與傳播亮點。產品品質保證——項目價值最大化輪廓印象：在高端小戶競爭激烈的現(xiàn)在，品質成為必須要求。無論是價格不菲——憑什么支撐？地段決定價值。價值決定價格。土地屬性決定產品形態(tài)。產品形態(tài)影響價格。品質影響價格。……均價4000元/平米按照慣常小戶型思考模式，什么樣的年輕人會為高價錢的小空間買單？價格不菲——憑什么支撐？地段決定價值。均價4000元/平米按先來算筆帳：本項目戶型區(qū)間35——65m2每戶計算，總價約14-26萬。首付三成計算約需5萬-9萬。這個價格，在濟源想買一套房子幾乎是不可能的。對于一個首次置業(yè)的年輕人而言，是一個不得不考慮的現(xiàn)實。但是，購買小戶型的人，一定是年輕人嗎？先來算筆帳：本項目戶型區(qū)間35——65m2這個價格，在濟源想再想想投資客：房產投資的原則：有巨大升值潛力的項目，有飽滿豐厚的租賃市場空間。我們的項目本身價格不菲，4000均價已算高端價格，無論土地還是房產升值空間都面臨有限。但處于工業(yè)園區(qū)，臨近富士康產業(yè)園區(qū)核心的地段優(yōu)勢，會帶來較豐厚的租源。計算購買付出扣出時間成本、資金占用成本等，回報無限。會有多少投資客購買我們的產品？再想想投資客：房產投資的原則：有巨大升值潛力的項目，有飽滿豐帶著這兩個問題思考我們似乎與傳統(tǒng)意義上的小戶型有所不同。賣給首次置業(yè)的年輕人的。會有大部分投資客作為租賃投資。因為利潤空間無限。那，我們的產品還會賣給誰？帶著這兩個問題思考我們似乎與傳統(tǒng)意義上的小戶型有所不同。那，第二層境界：見山不是山第二層境界：見山不是山按之前的思考，“他”應當具備以下特征：不可脫離核心地的人。工作、生活等各種原因。非首次置業(yè)的、有一定經濟實力的人。多一套小戶型并非難事。城市發(fā)展前沿、思想觀念相對先鋒的人。以此推算，“他”年齡應當在30-40歲之間。按之前的思考，“他”應當具備以下特征：以此推算，“他”年齡應我們的目標客群浮出水面。城市尖端人群。事業(yè)上升期，工作壓力相對更強。家庭重壓期。剛有小孩。不可松懈的年齡段，自我意識被生活與工作壓力消磨最嚴重的人生階段。對生活依然充滿向往與希望，接觸城市最前沿觀念與時尚，追求品質與認同。家庭與事業(yè)的雙重壓力之下，他逐漸失去自我原真。我們的目標客群浮出水面。城市尖端人群。家庭與事業(yè)的雙重壓力之這時候，“他”渴望有第三個空間來放置最真實的自我、曾經的夢想、沒有一切功利的世俗雜念，享受真實的輕松。這個空間無需太大，但必須完整。這個空間不能離主活動區(qū)域太遠，最重要是方便、快捷。這個空間可以不是家，但一定是心靈的寄所，精神的棲息地。一個完全屬于自己的領域。在這個空間里，可以逃離世俗、欲望、壓力、生活瑣雜等一切功利性索求。這時候，“他”渴望有第三個空間來放置最真實的自我、曾經的夢想相對很多人而言，這個空間的存在是奢華的。但對于擁有他的人而言，它卻是最樸實無華的真實自我空間。我們稱這個空間為：第三空間*。第三空間*一切脫離了家庭與工作的非功利性自我空間。

相對很多人而言，這個空間的存在是奢華的。但對于擁有他的人而言“第三空間”概念與我們的產品特質，完美契合。第三空間是住宅中的奢侈品，是滿足精神需求的自我空間。滿足精神需求的住宅一定要滿足視覺的感受，設計的精致以及純粹的居住及享受自我的功能，也就是脫離開所有的概念炒作，回到房子的本質?？梢哉f。第三空間，是最樸實的奢侈。一切只因，在第三空間，我才是真實的自我?！暗谌臻g”概念與我們的產品特質，完美契合。第三空間是住宅中滿足自我所好的奢侈。《新周刊》曾做了一組專題，叫《第三個空間給自己》就第三空間的需求調查了北京、上海、廣州、深圳、杭州等許多城市三四十歲的人群。得出的結論是當基本的物質生活得到滿足之后，所有的人都渴望著一個自我的空間滿足自己的一個需求。想來也是，“自我”絕對不同于“自私”，大多數(shù)人在滿足了社會、家庭需要之后，在條件允許的情況下，給自我一個空間。而這個空間也應是以品質作為界定的。

滿足精神需求的奢侈。在這里你可以找到一處能夠滿足你個人經濟實力允許的條件下的心靈需求———完全的生活功能分離狀態(tài)。在這里你可以安排一個完全的會客室，隨意呼朋喚友；或者只是一個攝影展示廳；或者是一間自我的時裝衣櫥……在都市人的沉重生活壓力下，可以自由釋放自我應是怎樣的一種奢侈。叁空間所倡導的城市心靈驛站式的生活方式，為物質富裕者提供了這一適合空間。純粹功能的極致奢侈。在大多數(shù)“豪宅”或高檔的集合式住宅里多是這樣的生活狀況：一樓是足底按摩、二樓是商貿公司、三樓是美容院、四樓是SOHO，人們生活在混居的時代。不知道誰的存在才是合理的。如此算來，叁空間純粹的居住、純粹的辦公、純粹的自我喜好，并存于一個社區(qū)中倒還真是一種奢侈，正如“二合一”的雀巢只是滿足功能需要，而需要品時卻要到風格優(yōu)雅的咖啡廳，在音樂的氛圍中一樣。滿足自我所好的奢侈?！缎轮芸吩隽艘唤M專題，叫《第三個空從這個意義而言。我們的產品遠非一個普通的小戶型。而是：第三空間。但是，我們所要出售的房子，在普遍市場標準下，它依是小戶型。畢竟，賣房子不是賣一個虛無的觀點。從這個意義而言。但是，我們所要出售的房子，在普遍市場標準下，第三層境界：見山還是山第三層境界：見山還是山一切的精神力量均不能建立于柏拉圖式的虛無之上，源于真實的出發(fā)才是造夢的開始。開始我們的創(chuàng)意之旅吧！一切的精神力量均不能建立于柏拉圖式的虛無之上，開始我們的創(chuàng)意先說案名。是不是就叫第三空間？過于直接的陳述是對于所有想象的致命謀殺我們應該順理成章先說案名。XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件是的，我們的案名，就是“立方國際”。在數(shù)學里：第一空間是點、線第二空間是平面第三空間就是立方。而單單“立方”二字不足以構成一個案名，因此我們給他加上“國際”二字，“立方國際”簡明而扼要，順理成章是的，我們的案名，就是“立方國際”。立方國際3.rdspace一個真實高雅卻足夠大眾的案名，一個全新的3.rdspace空間，一個給自己的世界。引人注目。立方國際一個真實高雅卻足夠大眾的案名，VI應用VI應用VI色標VI色標名片-1名片-1名片-2名片-2物料運用-杯物料運用-杯物料運用-CD包裝物料運用-CD包裝物料運用物料運用物料運用-指示物料運用-指示現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝LOGO的第二種思考LOGO的第二種思考相關應用相關應用如何傳遞“立方國際”的獨特氣質？如何傳遞“立方國際”的獨特氣質？報告結構項目分析策略部署推廣策略銷售策略廣告亮相案場計劃報告結構項目分析PART1:項目分析PART1:項目分析項目概況物業(yè)地址：濟源市虎嶺工業(yè)園區(qū)建筑類別：高層樓層狀況：3幢27高層住宅樓占地面積:29畝總建筑面積:6.7萬平方米主力面積：35-60㎡四車道馬路社區(qū)規(guī)模小，規(guī)劃類似宿舍樓，項目整體優(yōu)勢較弱項目概況物業(yè)地址：濟源市虎嶺工業(yè)園區(qū)四車道馬路社區(qū)規(guī)模小，規(guī)項目概況物業(yè)地址：濟源市虎嶺工業(yè)園區(qū)建筑類別：高層樓層狀況：3幢27高層住宅樓占地面積:29畝總建筑面積:6.7萬平方米主力面積：35-60㎡四車道馬路社區(qū)規(guī)模小，規(guī)劃類似宿舍樓，項目整體優(yōu)勢較弱項目概況物業(yè)地址：濟源市虎嶺工業(yè)園區(qū)四車道馬路社區(qū)規(guī)模小，規(guī)項目區(qū)位距離政府廣場11公里距離商業(yè)集聚區(qū)7.2公里距離規(guī)劃新區(qū)13公里項目半徑1.5公里內為純工業(yè)廠房布局4.5KM5KM11KM6.42KM7.2KM本案3公里生活圈項目半徑3公里生活圈內無生活配套項目區(qū)位距離政府廣場11公里4.5KM5KM11KM6.42項目周邊地貌本案虎嶺工業(yè)園區(qū)長陽路xx路xxxx廠xxxxx廠xxxx加工廠在建工廠xxxx廠項目處于工業(yè)園區(qū)，周邊欠缺居住感項目臨近輕度污染企業(yè)，居住抗性較大項目周邊地貌本案虎嶺工業(yè)園區(qū)長陽路xx路xxxx廠xxxxx南北朝向戶型為主力朝向分析項目絕大多數(shù)產品為南北朝向少數(shù)邊套東西朝向70%以上產品透風采光性好產品認知-朝向南北朝向戶型為主力產品認知-朝向【項目劣勢】地處虎嶺工業(yè)園區(qū)，非住宅積聚區(qū)加工型工業(yè)區(qū)內，生活配套與氛圍缺失規(guī)劃孤零零的三幢樓沒有其余配套規(guī)模小、物業(yè)類型偏小眾【項目優(yōu)勢】臨近富士康產業(yè)集聚區(qū)，人口密集無競爭樓盤，可操作性強周邊無配套，做配套容易定位為酒店式公寓，投資性強

小結-項目解讀【項目劣勢】小結-項目解讀建議戶型配比建議面積配比多元化其中35-60㎡的占總面積的85%，為主力戶型。面積段戶數(shù)系數(shù)80-1005%60-8010%40-6030%35-4055%純粹小戶型，35-60

㎡

為主建議戶型配比建議面積配比多元化面積段戶數(shù)系數(shù)80-1005%代表戶型代表戶型層高4.8米計單層面積，內部2層結構，使用面積大于產權面積層高4.8米計單層面積，內部2層結構，使用面積大于產權面積XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件XXXX年07月濟源項目整合營銷提案報告課件精裝修、復式精裝修、復式精裝修、復式精裝修、復式次臥主臥餐廳客廳兩房兩廳+N空間產品競爭解讀提煉次臥主臥餐廳客廳兩房兩廳+N空間產品競爭解讀提煉多數(shù)產品戶型南北通透更衣間健身房N空間使用南北通透、豪華更衣間、健身房產品競爭解讀提煉多數(shù)產品戶型南北通透更衣間健身房N空間使用南北通透、豪華更衣戶型優(yōu)勢戶型劣勢共性1、面積適中，主力50㎡左右2、超值空間，買一層送一層3、2層結構合理4、1層有陽臺5、框架結構1、面寬小，進深長2、4米8層高隔2層，空間感局促3、2層無衛(wèi)生間，居住不便4、2層過道狹窄利用率不高超值空間買一送一，滿足居住需求戶型分析戶型優(yōu)勢戶型劣勢共性1、面積適中，主力50㎡左右1、面寬小，本案核心產品力同等總價下，使用面積最高最靈活、居住情趣最高本案核心產品力同等總價下，小結-項目競爭分析1、區(qū)位前景：投資性強地處工業(yè)園區(qū)核心，無競爭臨近富士康產業(yè)集聚區(qū)，人口密集地段好園區(qū)無配套，商業(yè)暢銷2、產品亮點規(guī)劃：小面積、大復式、大情調工業(yè)園區(qū)第一個樓盤小面積+復式是本案的主要亮點。同總價下更多的使用空間與生活情趣是項目的賣點小結-項目競爭分析1、區(qū)位前景：投資性強PART2:策略部署PART2:策略部署明晰本案營銷目標目標1：現(xiàn)金流通過分階段的配合營銷，實現(xiàn)項目的可持續(xù)開發(fā)，為開發(fā)商保證良好的現(xiàn)金流從而確保資金的快速回攏！目標3：形象與品牌通過對本項目的成功開發(fā)奠定開發(fā)商在市場中的形象，實現(xiàn)利潤與品牌的雙贏！目標2：利潤在依托區(qū)域發(fā)展的基礎上，充分發(fā)揮項目自身和潛在價值，實現(xiàn)利潤的最大化！明晰本案營銷目標目標1：現(xiàn)金流目標3：形象與品牌目標2：利潤利潤通過項目賣點挖掘，借勢營銷，有效的推廣，實現(xiàn)項目的最大價值。速度合理的推售順序，不同產品的組合，有計劃的價格控制實現(xiàn)項目的有序銷售利潤速度蓄客提質行動戶外攔截精確制導體驗為王服務取信合作共贏渠道制勝客戶維系資源利用目標客戶所感知的就是我們的價值所在目標客戶的行進動線，就是我們的路線目標客戶的圈子，就是我們戰(zhàn)場目標客戶所關心的，就是我們所關心的1234蓄客策略：蓄客提質行動戶外攔截體驗為王合作共贏客戶維系目標客戶所感知的戶外攔截精確制導：媒體攔截：營銷中心包裝：充分利用營銷中心，吸引路過客戶電臺、電視廣告、網絡營銷（獨立項目網站、濟源樓市網等）市中心戶外大牌項目周邊主干道設置燈箱廣告、道旗酒店、地產雜志：在寫字樓、酒店樓宇、商場、高檔會所放置本項目的樓書或在專屬雜志中刊登項目廣告短信區(qū)域覆蓋定向爆破：區(qū)域夾報：充分挖掘政府、企事業(yè)單位客戶資源銀行VIP帳單廣告、電信局查訪周邊意向客戶市內高檔物業(yè)直投廣告或手遞手廣告設置行銷組，主動尋訪金質客戶群戶外攔截精確制導：媒體攔截：營銷中心包裝：充分利用營銷中心合作共贏渠道制勝：資源互換聯(lián)合拓展：

商場：聯(lián)合舉辦新品發(fā)布秀、抽獎兌獎活動

車商：參加車展、聯(lián)合車商舉辦車友會

美容：聯(lián)合舉辦美容知識講座、客戶維護活動

健身房：聯(lián)合舉辦客戶體驗活動

會所：聯(lián)合舉辦會員活動，合作共贏渠道制勝：資源互換聯(lián)合拓展：商場：聯(lián)合舉辦新客戶維系資源利用：廚藝沙龍家政培訓（保姆）手工藝沙龍家裝沙龍下午茶聚會禮儀旅游線路客戶維護：提高二次上門，以客帶客定期寄送資料和短信發(fā)送新春音樂會生日禮品贈送各類活動的邀請低成本的太太團活動客戶維系資源利用：廚藝沙龍客戶維護：提高二次上門，以客帶客分階段推廣計劃：廣告導入期側重項目知名度擴大著重項目賣點的建立在市場形成一個固定而清晰的概念傳播新項目入市訊息選擇傳播面廣的媒體廣告頻率和力度小廣告猛攻期廣告頻率和媒體選擇大幅度增加以鮮明形象和強烈廣告攻勢撼動市場吸引客戶到來廣告意圖是全面凸顯項目優(yōu)勢廣告形式進行創(chuàng)意和突破廣告鞏固期新增客戶維持在一個相對平衡的曲線上廣告相對降溫，保持一定穩(wěn)定的頻率達到現(xiàn)階段銷售目的并為第二次強銷期做準備推廣項目實體形象廣告消退期以優(yōu)惠促銷為主告知項目剩余單位廣告創(chuàng)意無需太多變化廣告頻率減弱，直至停止投放策略運用媒體活動戶外展銷會電視報紙等活動電視戶外DM報紙活動DM戶外電視報紙活動DM戶外電視報紙分階段推廣計劃：廣告導入期廣告猛攻期廣告鞏固期廣告消退期投放爆破式營銷爆破式營銷媒體策略總攻圖主流媒體展示媒體物料媒體大眾媒體小眾媒體產品展示場地營銷物料報紙媒體戶外媒體DM直郵事件營銷組織產品推薦會網絡雜志電話短信展架車身廣告建筑園林街區(qū)材料設施配套售樓處樣板房形象墻社區(qū)廣告道旗燈光工程DM海報業(yè)主咨詢形象樓書產品樓書戶型手冊CF片沙盤模型看板媒體策略總攻圖主流媒體展示媒體物料媒體大眾媒體小眾媒體產品展廣告費用預算建筑面積6.7萬平米約有2.68億銷售額，廣告費用按2%計算需約536萬，銷售準備期須35%約187萬廣告費用第一銷售期須40%約216萬廣告費用第二銷售期須15%約80萬廣告費用第三銷售期須10%約53萬廣告費用廣告費用預算建筑面積6.7萬平米約有2.68億銷售額，廣告PART3:推廣策略PART3:推廣策略怎樣建立市場信任度？零星布局、缺少便利的配套、居住氛圍弱本案的產品吸引力在哪里？投資、居住，N空間究竟定位投資型小戶產品，還是另謀出路？策略前思考當前主要問題——項目定位怎樣建立市場信任度？策略前思考當前主要問題——項目定位推廣定位如何制定？零落規(guī)劃布局缺少便利的配套無居住氛圍A、投資客B、受總價制約的年輕人和被動郊區(qū)化客戶客觀條件本案的潛在購買客戶決定推廣定位如何制定？零落規(guī)劃布局A、投資客客觀條件本案的潛在購A類：投資客群分析低總價潛在價值成長空間區(qū)域前景社區(qū)規(guī)劃稀缺產品絕對的低富士康工業(yè)園區(qū)落成，將來必成商家必爭之地本案相應特點對投資購買決策的影響指數(shù)區(qū)域潛力可預見性強無總價有吸引力（看的到）工業(yè)園區(qū)首個酒店式公寓住宅。小面積決定我們擁有區(qū)域的絕對價格筑底相對的低產品力對投資客群購買決定的影響非常關鍵！購買決定因素追求可預見性的價值成長空間THEKEY:如何讓產品力更加直觀？（即：能在目前的市場比較中，就清楚的發(fā)現(xiàn)產品的獨特價值）無可借鑒優(yōu)勢A類：投資客群分析低總價潛在價值區(qū)域前景社區(qū)規(guī)劃稀缺產品但是產品的深入挖掘和包裝，卻可以創(chuàng)造二次生產力LOFT,本身并非不可再生產品獨有價值下的總價對比，才是購買動力！尋找現(xiàn)在就能看見的產品競爭力！投資心態(tài)壁壘A類：投資客群分析投資客也同樣需要看到本案的居住價值！但是產品的深入挖掘和包裝，卻可以創(chuàng)造二次生產力LOFT,本水平競爭力分析本案精裝修LOFT使用面積低總價+車區(qū)域內項目平層毛胚小兩房70/90交通配套忽略未來的潛力發(fā)展，即使在目前市場下，本案也同樣具備居住價值！立方國際同樣可以和區(qū)域內大盤產品一較高低！水平競爭力分析本案精裝修LOFT使用面積低總價+車區(qū)域B類：被動郊區(qū)化客戶及年輕人關心的重點苛刻的總價范圍區(qū)域內同類產品的絕對價格筑底更闊綽的室內空間如改善型自住客一般會要求2-3個房間很多人選擇遠郊大是為了在同總價范圍內享受更大空間交通配套要求一定基礎公交配套，有車者少B類：被動郊區(qū)化客戶及年輕人關心的重點苛刻的總價范圍區(qū)域內同B類：被動郊區(qū)化客群分析客群特征描述：工業(yè)園區(qū)本地工作者為主外來工作者為主22~45之間過渡型住房兼婚房備用房，2~5年，自住兼變相存款改善型需求，需要2-3房的實際居住空間√。園區(qū)內的低層或將占大比例√。園區(qū)內的中層√。年齡范圍或將更大√雖然根本原因是經濟基礎有限，但仍想為自己遠郊化的選擇找些體面的借口。如品味、個性等?！獭獭淌潜景刚{性掌握的關鍵較少本案相應的客群特征屬性：B類：被動郊區(qū)化客群分析客群特征描述：工業(yè)園區(qū)本地工作者為主關鍵：產品突圍——產品居住價值的充分挖掘關鍵：產品突圍低總價公共交通生活配套更豐富的使用空間水平市場中的產品競爭力綜合本案A\B類客群的需求，對項目的購買決策主要要求如下區(qū)域前景B類郊區(qū)化A類投資客前期引入班車，或能通過總價價差來彌補建議底商中，開發(fā)商持有少量，交付前期先引入商業(yè)充分挖掘產品的使用賣點同時營造概念通過產品價值的凸顯，體現(xiàn)價格的低低總價公共交通生活配套更豐富的使用空間水平市場中的產品競爭力產品突圍（通過產品的價值挖掘，體現(xiàn)性價比）調性突圍

（通過塑造產品的宜居性拔高品質）尋找方向提升品質KEY贏取客戶的關鍵點產品突圍（通過產品的價值挖掘，體現(xiàn)性價比）調性突圍

（通過塑項目定位滿足小資情結的第三空間具備升值潛力的投資型產品項目定位滿足小資情結的第三空間策略總綱強調總價、功能空間與實用面積規(guī)避建筑面積拔高品質、體現(xiàn)價值與平層二房對比，先拉高價位心里預期，實現(xiàn)價值最大化策略總方向界定策略總綱拔高品質、體現(xiàn)價值與平層二房對比，先拉高價位心里預期超80，兩房兩廳復式公館產品核心價值提煉產品核心價值提煉強化品牌強調功能空間，忽略建筑面積展示未來大區(qū)域前景規(guī)劃在廣告訴求上在推廣渠道上工業(yè)園區(qū)定點推廣市中心片區(qū)貼身推廣在產品挖掘上復式主力兩房+N空間策略制定策略制定體系強化品牌在廣告訴求上在推廣渠道上工業(yè)園區(qū)定點推廣在產品挖掘上附加值建議：1、商業(yè)：開發(fā)商先行優(yōu)惠招租完善配套——打造商業(yè)雛形，開發(fā)商引進商業(yè)配套（租約形式）招商政策——交付2年內免租金，對業(yè)主優(yōu)先，第三年享優(yōu)先購買權2、交通壁壘：引入班車人性化服務——2年內增設小區(qū)班車，早7：30、晚18：30各一班3、品質升級：精裝修，大品牌小價錢重點廚衛(wèi)裝修，可用一線品牌下的低價系列產品。如科勒附加值建議：PART4:銷售策略PART4:銷售策略策略制定前思考》》問題綜述————項目自身》社區(qū)規(guī)模小，物業(yè)形態(tài)受眾小，項目整體優(yōu)勢較弱》工業(yè)氛圍濃重，沒有居住氛圍》住宅戶型結構單一，主力面積50㎡，部分戶型受條件限制存在問題》層高4.8米計單層面積，內部2層結構，使用面積大于產權面積》周邊交通差，出行極其不便利主要問題策略制定前思考》社區(qū)規(guī)模小，物業(yè)形態(tài)受眾小，項目整體優(yōu)勢較弱策略制定前思考》》項目PK

市場————

住宅層面本案產品PK市場有一定優(yōu)勢50㎡PK90㎡產品供應層面戶型設計層面市場機會較大局部暗間PK全明項目資源層面環(huán)境OR交通

無法滿足居住條件雙層PK單層使用價值低生活情趣體現(xiàn)策略制定前思考本案產品PK市場有一定優(yōu)勢50㎡PK9目標設定》》項目工程節(jié)點預詁根據(jù)工程進度，項目開盤銷售時間約在13年1月，銷售周期預估為9-12個月0712/913/113/313/713/10項目開工正負零結構12層結頂銷售準備期銷售執(zhí)行期開盤結構4層目標設定根據(jù)工程進度，項目開盤銷售時間約在13年1月，銷售周策略執(zhí)行》》主要策略建議銷售策略價格體系建議銷售模式建議策略執(zhí)行銷售策略價格體系建議銷售模式建議策略執(zhí)行》》銷售策略要點1、開盤時間為2013年1月2、街鋪包裝，氛圍營造，給予市場充分預期》招商提前、政策制定是關鍵3、住宅開盤后1年內實現(xiàn)90%以上去化》住宅銷售是達成項目最大利潤的可能》把控合理的銷售速度是關鍵策略執(zhí)行策略執(zhí)行》》商業(yè)模式建議目的：盤活資產，提前形成商業(yè)氛圍，提升項目形象模式1：短期免租金合約》開發(fā)商選擇商家入駐，提供為期2年的免租金合約》商家須在合約規(guī)定時間內完成入駐，并達到營業(yè)條件》合約到期后商家可選擇續(xù)租或買斷，擁有優(yōu)先購買權》續(xù)租或買斷，價格均依據(jù)市場價格及雙方約定》以上政策對業(yè)主優(yōu)先》金融、餐飲、便利店等社區(qū)配套條件可適當放寬策略執(zhí)行策略執(zhí)行》》住宅銷售模式建議目的：穩(wěn)定銷售速度，創(chuàng)造利潤空間銷售方面：》采用批次推案，平衡批次推案供給》采用分層推案，達到批次去化的口碑效應》控制批次推案量，追求利潤與速度的平衡價格方面：》價格體系采用低開高走，具體根據(jù)客戶意向積累情況定》價格體系采用杠桿定價，形成局部房源的價格差異，實現(xiàn)價格試探》價格體系采用分段定價，根據(jù)客戶意向，保證樓層的定向去化策略執(zhí)行PART5:廣告亮相PART5:廣告亮相在廣告訴求上，

塑造項目的宜居性為主

通過產品力與總價的直觀對比

吸引投資客在廣告訴求上，

塑造項目的宜居性為主

通過產品力與總價的直觀立方國際印象（主要來自前期廣告印象）單身公寓年輕、總價低買一層得兩層、投資產品沒有區(qū)位方面的廣告，大概在市中心附近立方國際工地印象（第一次看完工地后）不是一般的遠！周圍都是工廠，沒前途產品不錯，要是在市區(qū)就好了沒有居住氛圍現(xiàn)階段的地段劣勢回避不了，而應引導客戶印象,看前景大未來立方國際印象（主要來自前期廣告印象）現(xiàn)階段的地段劣勢回避不了立方國際冷靜印象（綜合分析后的印象）大未來還是有一點潛力，但是現(xiàn)階段確實有需要克服的困難魚和熊掌不能兩全，又好又有特色又便宜的房子哪找去要是價格真能在XX萬左右，那還是合算的~立方國際目標印象（根據(jù)新的定位及推廣后計劃達到印象）很有特色的產品，濟源或許只此一家哦性價比很高，省下來的錢可以買輛車至少可以住個三五年，不能算是過渡性產品有的放矢立方國際冷靜印象（綜合分析后的印象）有的放矢廣告定位：視覺形象更有品質精神號召更有共鳴讓賣點更加視覺化廣告定位：輪胎改造成的秋千，裸露的紅磚墻，巨幅的主人照片，暴露的房梁，以及拉丁美洲風格的陶瓷盤，滿墻的涂鴉……這樣的居所，讓人眼睛一亮。對。這是《奮斗》里的烏托邦。你。你們。也許也能擁有！》》廣告推廣輪胎改造成的秋千，裸露的紅磚墻，巨幅的主人照片，》》廣告推廣我們認為：一種房子定義一種生活一種生活匯聚一類人群》》廣告推廣我們認為：》》廣告推廣我們的項目是都市青年社區(qū)洞悉并滿足青年心理，基于客群心理的定位是關鍵?！贰窂V告推廣我們的項目是》》廣告推廣廣告訴求形象生于70末80初，有文化，有理想，有責任，還有點小錢；對城市懷有眷戀，想在此打拼，實現(xiàn)自己的都市英雄夢；有良好的教育背景、較高的鑒賞能力和小資情節(jié)；事業(yè)尚處于起步階段，對未來充滿信心；沒有渾厚的經濟實力，