杭州盈都農(nóng)發(fā)區(qū)地塊定位分析課件

盈都農(nóng)發(fā)區(qū)12-2地塊定位分析2010.10.17盈都農(nóng)發(fā)區(qū)12-2地塊定位分析2010.10.17目錄壹項(xiàng)目分析貳目標(biāo)客群分析叁競(jìng)品分析肆項(xiàng)目定位及戶(hù)型配比伍戶(hù)型分析目錄壹項(xiàng)目分析壹項(xiàng)目分析壹項(xiàng)目分析地理位置該地塊位于農(nóng)發(fā)區(qū)安瀾路西側(cè),新建河北側(cè);項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該地塊建設(shè)用地面積為：24528㎡,容積率為：≤3.0,建筑密度:≤30%,綠地率:≤25%,樓面價(jià)：2433元/平米。(商業(yè)設(shè)施比例不大于總建筑面積的15%)項(xiàng)目介紹壹地理位置項(xiàng)目介紹壹項(xiàng)目地理位置及區(qū)域交通圖鹽倉(cāng)下沙項(xiàng)目區(qū)位壹項(xiàng)目地理位置及區(qū)域交通圖鹽倉(cāng)下沙項(xiàng)目區(qū)位壹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況壹售價(jià)15000—20000元/平米售價(jià)6500元/平米左右售價(jià)13000—18000元/平米本項(xiàng)目與金沙湖及下沙沿江板塊距離均較近，目前下沙房?jī)r(jià)明顯高于鹽倉(cāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況壹售價(jià)15000—20000元/平米售價(jià)650房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況序土地樓面價(jià)8000元/平米土地樓面價(jià)2400元/平米土地樓面價(jià)6000元/平米本項(xiàng)目的樓面價(jià)明顯低于金沙湖及下沙沿江區(qū)塊樓盤(pán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況序土地樓面價(jià)8000元/平米土地樓面價(jià)2400區(qū)域現(xiàn)狀壹區(qū)位：項(xiàng)目位于下沙與海寧交界處，南側(cè)為下沙大學(xué)城，北側(cè)為海寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)及鹽倉(cāng)、東側(cè)為錢(qián)塘江，與規(guī)劃的下沙大學(xué)城北居住區(qū)一線之隔?，F(xiàn)狀：片區(qū)目前主要為待開(kāi)發(fā)土地，較為荒蕪。配套：目前片區(qū)主要的配套為奧特萊斯和高爾夫球場(chǎng)。交通：南側(cè)為德勝快速道，西側(cè)位繞城高速，片區(qū)內(nèi)安瀾路、春瀾路及文匯路已通車(chē)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：目前區(qū)塊沒(méi)有項(xiàng)目啟動(dòng)。下沙房?jī)r(jià)明顯高于鹽倉(cāng)，樓面價(jià)明顯高于項(xiàng)目?，F(xiàn)狀概述區(qū)域現(xiàn)狀壹區(qū)位：項(xiàng)目位于下沙與海寧交界處，南側(cè)為下沙大學(xué)城，大杭州戰(zhàn)略提出，杭州城市加速發(fā)展，城市版圖不斷擴(kuò)張。杭州城市發(fā)展戰(zhàn)略：“城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展”。決戰(zhàn)東部戰(zhàn)略的提出，東部成為杭州發(fā)展的熱土。大杭州時(shí)代，城市向東城市向東區(qū)域發(fā)展壹大杭州戰(zhàn)略提出，杭州城市加速發(fā)展，城市版圖不斷擴(kuò)張。大杭州時(shí)金沙湖物美大學(xué)城東部核心副城形象顯現(xiàn)，居住價(jià)值提升隨著金沙湖的開(kāi)挖及東部商務(wù)中心的建設(shè)，加上大學(xué)城、物美、奧特萊斯等，下沙的大型配套將進(jìn)一步完善，居住價(jià)值將進(jìn)一步凸現(xiàn)。奧特萊斯區(qū)域發(fā)展壹金沙湖物美大學(xué)城東部核心副城形象顯現(xiàn)，居住價(jià)值提升隨著金沙湖地鐵，將改變杭州建設(shè)與發(fā)展的城市格局地鐵1號(hào)線：長(zhǎng)48公里，設(shè)30個(gè)車(chē)站，位于杭州最主要的客流走廊之上，是軌道線網(wǎng)中的骨干線，沿途經(jīng)過(guò)了湖濱—武林廣場(chǎng)地區(qū)—錢(qián)江新城—湘湖度假區(qū)等核心商圈及景區(qū)。在下沙有6個(gè)站點(diǎn)。將極大的提高下沙與主城區(qū)的聯(lián)系。這是杭州的第一條地鐵，它的到來(lái)將會(huì)在未來(lái)給這座城市帶來(lái)一場(chǎng)新的人居盛宴區(qū)域發(fā)展壹地鐵，將改變杭州建設(shè)與發(fā)展的城市格局地鐵1號(hào)線：長(zhǎng)48公里，多維度交通體系，拉近與主城及錢(qián)江新城距離蕭山機(jī)場(chǎng)繞城德勝快速道沿江大道區(qū)域發(fā)展壹多維度交通體系，拉近與主城及錢(qián)江新城距離蕭山機(jī)場(chǎng)繞城德勝快速未來(lái)下沙三大核心居住區(qū)之一繼金沙湖、沿江區(qū)塊之后的又一大型居住區(qū)塊，規(guī)劃內(nèi)容為公建居住用地、沿江生態(tài)公園、體育休閑公園及少量工業(yè)研發(fā)用地。區(qū)域發(fā)展壹未來(lái)下沙三大核心居住區(qū)之一繼金沙湖、沿江區(qū)塊之后的又一大型居12-2地塊13地塊大學(xué)城北宜居學(xué)院板塊整個(gè)下沙大學(xué)城區(qū)塊未來(lái)將會(huì)建成集住宅、辦公、娛樂(lè)為一體的大型社區(qū)。因?yàn)楸揉徬律掣呓虉@區(qū)，所以帶有濃烈的文化氣息。此外，片區(qū)規(guī)劃了大量的中小學(xué)及幼兒園教育配套，也將成為杭州名副其實(shí)的又一學(xué)院板塊。同時(shí)片區(qū)還有江東公園和高爾夫球場(chǎng)、東臨錢(qián)塘江，居住環(huán)境宜人。區(qū)域發(fā)展壹12-2地塊13地塊大學(xué)城北宜居學(xué)院板塊整個(gè)下沙大學(xué)城區(qū)塊未總共儲(chǔ)地面積為2000畝，計(jì)劃在3—5年開(kāi)發(fā)基本成型?！断律辰?jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2010年推介地塊匯總表》，共收錄38宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中下沙大學(xué)城北單元以29宗土地(26宗住宅用地)、1176.53畝的計(jì)劃推地量占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。(R21-C-04地塊、R21-C-05地塊、R21-C-06地塊)3宗宅地已確定于10月28日出讓。板塊開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)。未來(lái)東部供地主戰(zhàn)場(chǎng)，10月開(kāi)發(fā)大幕將啟區(qū)域發(fā)展壹總共儲(chǔ)地面積為2000畝，計(jì)劃在3—5年開(kāi)發(fā)基本成型。未來(lái)東我司作為一家在杭州不知名的新興開(kāi)發(fā)商，在杭州和海寧交界地帶，開(kāi)發(fā)一個(gè)不具規(guī)模優(yōu)勢(shì)的小項(xiàng)目，有一定的難度。對(duì)本項(xiàng)目的思考但是，我們也應(yīng)看到，在大杭州背景下，杭州城市外擴(kuò)越來(lái)越明顯，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，這都為周邊的房地產(chǎn)發(fā)展提供了契機(jī)。項(xiàng)目與下沙大學(xué)城北區(qū)塊僅一線之隔，具備融入杭州的先決條件，加上大學(xué)城北板塊將啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，片區(qū)發(fā)展提速，項(xiàng)目擁有良好的發(fā)展契機(jī)。挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存我司作為一家在杭州不知名的新興開(kāi)發(fā)商，在杭州面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，本次報(bào)告將重點(diǎn)解決以下問(wèn)題，力求在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期就能盡量減少開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)本項(xiàng)目的思考項(xiàng)目的客群是誰(shuí)，他們的需求怎樣？我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)，我們的市場(chǎng)空間在哪里？項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，本次報(bào)告將重點(diǎn)解決以下問(wèn)題，力求在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初貳目標(biāo)客群分析貳目標(biāo)客群分析研究目的：為項(xiàng)目農(nóng)發(fā)區(qū)地塊客群定位及產(chǎn)品定位提供消費(fèi)者數(shù)據(jù)支撐研究方法：企業(yè)定向問(wèn)卷調(diào)查及街頭訪談?wù){(diào)研成果：共回收問(wèn)卷137份，其中有效問(wèn)卷101份

（甄別標(biāo)準(zhǔn)：兩年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的公寓客群）調(diào)研說(shuō)明貳研究目的：為項(xiàng)目農(nóng)發(fā)區(qū)地塊客群定位及產(chǎn)品定位提供消費(fèi)者數(shù)據(jù)他們的需求怎樣？本次調(diào)研核心解決問(wèn)題調(diào)研說(shuō)明他們對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度如何？我們的目標(biāo)客群是誰(shuí)？貳他們的需求怎樣？本次調(diào)研核心解決問(wèn)題調(diào)研說(shuō)明他們對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度區(qū)屬采集地點(diǎn)問(wèn)卷數(shù)量（份）海寧鹽倉(cāng)街訪16長(zhǎng)安街訪15開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)12開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)18杭州下沙工廠18下沙恒大建材市場(chǎng)15九堡四季青7合計(jì)——101數(shù)據(jù)來(lái)源貳區(qū)屬采集地點(diǎn)問(wèn)卷數(shù)量（份）海寧鹽倉(cāng)街訪16長(zhǎng)安街訪15開(kāi)發(fā)區(qū)客群戶(hù)籍客群基本屬性戶(hù)籍分布廣泛，海寧、杭州、省內(nèi)其他城市及省外均有一定比例貳客群戶(hù)籍客群基本屬性戶(hù)籍分布廣泛，海寧、杭州、省內(nèi)其他城市及客戶(hù)居住地客群基本屬性杭州和海寧二分天下，其中居住在杭州客群26%居住在下沙，居住在海寧客群主要居住在長(zhǎng)安、海寧城區(qū)和鹽倉(cāng)貳客戶(hù)居住地客群基本屬性杭州和海寧二分天下，其中居住在杭州客群目前居住狀況客群基本屬性租房、已購(gòu)商品房及農(nóng)居房是目前主要住所貳目前居住狀況客群基本屬性租房、已購(gòu)商品房及農(nóng)居房是目前主要住購(gòu)房目的客群基本屬性首次置業(yè)、改善型需求、投資需求及為子女購(gòu)房是四大主力需求為子女購(gòu)房的產(chǎn)品需求特征與首次置業(yè)較為相似貳購(gòu)房目的客群基本屬性首次置業(yè)、改善型需求、投資需求及為子女購(gòu)采集地點(diǎn)與購(gòu)房目的交叉分析客群基本屬性各區(qū)域均存在一定的首次置業(yè)及改善型需求，投資需求較為旺盛且分布廣泛鹽倉(cāng)及長(zhǎng)安有較多為子女購(gòu)房的需求

首次購(gòu)房改善居住條件購(gòu)房入戶(hù)投資為父母購(gòu)房為子女購(gòu)房其它鹽倉(cāng)1217050長(zhǎng)安0613041開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)3700011開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)6413121下沙工廠9404010下沙恒大2543010九堡四季青2112010貳采集地點(diǎn)與購(gòu)房目的交叉分析客群基本屬性各區(qū)域均存在一定的首次年齡結(jié)構(gòu)客群基本屬性25—29歲的社會(huì)新銳和30—39的社會(huì)中堅(jiān)是主力購(gòu)房客群貳年齡結(jié)構(gòu)客群基本屬性25—29歲的社會(huì)新銳和30—39的社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)客群基本屬性三口之家為主，單身或情侶、四口之家、三代同堂次之貳家庭結(jié)構(gòu)客群基本屬性三口之家為主，單身或情侶、四口之家、三代學(xué)歷情況客群基本屬性分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是高中以下低學(xué)歷者，另一類(lèi)為大專(zhuān)本科中高學(xué)歷者貳學(xué)歷情況客群基本屬性分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是高中以下低學(xué)歷者，另一客群基本屬性客群基本屬性小結(jié)：戶(hù)籍來(lái)源：分布廣泛，海寧、杭州、省內(nèi)其他城市及省外均有一定比例客群居住地：杭州和海寧各占近一半比例，其中杭州約一半在下沙，海寧客群主要居住在長(zhǎng)安、海寧城區(qū)、鹽倉(cāng)居住現(xiàn)狀：租房、已購(gòu)商品房及農(nóng)居房是主要住所購(gòu)房目的：首次置業(yè)、改善型需求、投資及位子女購(gòu)房是四大主力需求年齡結(jié)構(gòu)：25—29歲的社會(huì)新銳和30—39的社會(huì)中堅(jiān)是主力購(gòu)房客群家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主，單身或情侶、四口之家、三代同堂次之學(xué)歷特征：高中以下低學(xué)歷者和大專(zhuān)本科中高學(xué)歷者兩大類(lèi)貳客群基本屬性客群基本屬性小結(jié)：戶(hù)籍來(lái)源：分布廣泛，海寧、杭州從客戶(hù)基本屬性分析看，客群來(lái)源較為廣泛，這主要是受項(xiàng)目的區(qū)位及區(qū)域特征因素影響決定的項(xiàng)目位于海寧和杭州交界處區(qū)域及周邊整體環(huán)境較為雜亂，區(qū)域?qū)俚鼐用?、產(chǎn)業(yè)員工、高教園教師、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主等均可能成為購(gòu)房對(duì)象項(xiàng)目處在海寧和下沙交界地帶，客群來(lái)源混亂，明確項(xiàng)目的立足點(diǎn)將是本項(xiàng)目客群定位的重點(diǎn)，以下我們通過(guò)客群對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)意向、價(jià)格支撐能力等因素的研究確定客群層級(jí)。從客戶(hù)基本屬性分析看，客群來(lái)源較為廣泛，這主要是受項(xiàng)目的區(qū)位意向購(gòu)房區(qū)域希望在杭州購(gòu)房的占絕對(duì)主流，共占63%，其中希望在下沙的占28%購(gòu)房意向貳意向購(gòu)房區(qū)域希望在杭州購(gòu)房的占絕對(duì)主流，共占63%，其中希望萬(wàn)元以下購(gòu)房單價(jià)預(yù)期占75%，而目前杭州難覓萬(wàn)元以下商品房意向在杭州購(gòu)房者比例高與低單價(jià)客群比例高存在矛盾，表明部分意向在杭州購(gòu)房的客群將因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔愣鵁o(wú)法在杭州購(gòu)房，被迫擠出，這為本項(xiàng)目提供了市場(chǎng)契機(jī)。預(yù)期購(gòu)房單價(jià)購(gòu)房意向貳萬(wàn)元以下購(gòu)房單價(jià)預(yù)期占75%，而目前杭州難覓萬(wàn)元以下商品房意意向落戶(hù)地點(diǎn)希望落戶(hù)杭州的占絕對(duì)主流，共占68%，其中希望在下沙的占23%購(gòu)房意向貳意向落戶(hù)地點(diǎn)希望落戶(hù)杭州的占絕對(duì)主流，共占68%，其中希望在

海寧杭州其它戶(hù)籍36%20%44%居住地47%50%3%意向落戶(hù)27%68%5%戶(hù)籍、居住地、意向落戶(hù)地點(diǎn)與區(qū)域交叉分析增加顯著減少減少海寧和其他客群均有部分客群希望落戶(hù)杭州，其中其他區(qū)域客群的意愿更為強(qiáng)烈購(gòu)房意向貳海寧杭州其它戶(hù)籍36%20%44%居住地47%50%3%意采集地點(diǎn)與是否愿意落戶(hù)海寧的交叉分析采集地點(diǎn)會(huì)不會(huì)會(huì)的比例鹽倉(cāng)10376.9%長(zhǎng)安13286.7%管委會(huì)6366.7%開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)12380.0%下沙工廠11761.1%下沙恒大1137.1%九堡四季青060.0%合計(jì)534355.2%接受落戶(hù)海寧的整體比例高，但差異十分明顯：海寧及海寧企業(yè)中客群接受度非常高，均在65%以上，下沙工廠客群也表現(xiàn)出了很高的接受度但下沙恒大建材市場(chǎng)和九堡四季青的客群對(duì)落戶(hù)海寧的意愿極低購(gòu)房意向貳采集地點(diǎn)與是否愿意落戶(hù)海寧的交叉分析采集地點(diǎn)會(huì)不會(huì)會(huì)的比例項(xiàng)目測(cè)試愿意購(gòu)買(mǎi)的比例占53%，另有17%不確定，整體接受度高。購(gòu)買(mǎi)意向貳項(xiàng)目測(cè)試愿意購(gòu)買(mǎi)的比例占53%，另有17%不確定，整體接受度客群不考慮購(gòu)買(mǎi)的原因主要為交通不便、地段太偏及價(jià)格太高項(xiàng)目測(cè)試不考慮購(gòu)買(mǎi)原因貳客群不考慮購(gòu)買(mǎi)的原因主要為交通不便、地段太偏及價(jià)格太高項(xiàng)目測(cè)采集地點(diǎn)會(huì)不會(huì)不好說(shuō)會(huì)的比例鹽倉(cāng)93456.3%長(zhǎng)安85253.3%開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)73258.3%開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)92750.0%下沙工廠97152.9%下沙恒大87053.3%九堡四季青33142.9%采集地點(diǎn)與項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)意向交叉分析各區(qū)域?qū)?xiàng)目購(gòu)買(mǎi)意愿比例較為均衡雖然下沙恒大和九堡四季青對(duì)落戶(hù)海寧意向很低，但購(gòu)買(mǎi)意愿并不低（整體購(gòu)房目的中為購(gòu)房入戶(hù)的僅占8%，說(shuō)明入戶(hù)在購(gòu)房決策中的重要性一般）杭州客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意愿較高，落戶(hù)意愿極低，反應(yīng)了在杭州房?jī)r(jià)越來(lái)越高、城市外擴(kuò)越來(lái)越明顯的情況下，客戶(hù)對(duì)于區(qū)域的抗性越來(lái)越小，擠出效應(yīng)越來(lái)越明顯，有利于本項(xiàng)目的運(yùn)作，為項(xiàng)目導(dǎo)入杭州客群提供了市場(chǎng)契機(jī)。項(xiàng)目測(cè)試貳采集地點(diǎn)會(huì)不會(huì)不好說(shuō)會(huì)的比例鹽倉(cāng)93456.3%長(zhǎng)安852

會(huì)不會(huì)不好說(shuō)會(huì)的比例首次購(gòu)房156265%改善居住條件1411448%購(gòu)房入戶(hù)23325%投資134462%為父母購(gòu)房0010為子女購(gòu)房76247%其它20167%購(gòu)房目的與項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)意向交叉分析首次置業(yè)及投資者購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目意愿最高，改善型需求和為子女購(gòu)房次之購(gòu)房落戶(hù)客群意向度很低購(gòu)房落戶(hù)非項(xiàng)目主力客群，且在購(gòu)房決策中的重要性低，因此不作為判定客戶(hù)層級(jí)的主要因素。項(xiàng)目測(cè)試貳會(huì)不會(huì)不好說(shuō)會(huì)的比例首次購(gòu)房156265%改善居住條件1采集地點(diǎn)與價(jià)格交叉分析采集地點(diǎn)平均單價(jià)（元/㎡)排序鹽倉(cāng)57566長(zhǎng)安53337管委會(huì)61665開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)65883下沙工廠62694下沙恒大96212九堡四季青128571九堡及下沙專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)購(gòu)房單價(jià)預(yù)期高其它區(qū)域購(gòu)房單價(jià)預(yù)期均較低價(jià)格測(cè)試貳采集地點(diǎn)與價(jià)格交叉分析采集地點(diǎn)平均單價(jià)（元/㎡)排序鹽倉(cāng)5采集地點(diǎn)與價(jià)格交叉分析采集地點(diǎn)平均總價(jià)（萬(wàn)）排序鹽倉(cāng)81.14長(zhǎng)安68.36管委會(huì)89.23開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)75.45下沙工廠55.47下沙恒大1152九堡四季青1541總價(jià)支付能力依舊是九堡和下沙專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)最高管委會(huì)總價(jià)支付能力較強(qiáng)，表明他們具備較強(qiáng)支付力但受區(qū)域房?jī)r(jià)影響而單價(jià)預(yù)期較低其它區(qū)域購(gòu)房總價(jià)預(yù)期均較低價(jià)格測(cè)試貳采集地點(diǎn)與價(jià)格交叉分析采集地點(diǎn)平均總價(jià)（萬(wàn)）排序鹽倉(cāng)81.采集地點(diǎn)與價(jià)格交叉分析采集地點(diǎn)總價(jià)妥協(xié)系數(shù)排序鹽倉(cāng)0.226長(zhǎng)安0.274管委會(huì)0.362開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)0.245下沙工廠0.187下沙恒大0.33九堡四季青0.371總價(jià)妥協(xié)系數(shù)九堡依舊最高，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)超越下沙恒大排名第二其它區(qū)域均較低妥協(xié)系數(shù)解釋?zhuān)罕砻髻?gòu)房者能夠接受總價(jià)上漲的空間，最直接的反應(yīng)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力。妥協(xié)系數(shù)越高，表明客群支付能力越強(qiáng)，后期支撐價(jià)格上漲的空間越大。價(jià)格測(cè)試貳采集地點(diǎn)與價(jià)格交叉分析采集地點(diǎn)總價(jià)妥協(xié)系數(shù)排序鹽倉(cāng)0.22采集地點(diǎn)單價(jià)排序總價(jià)排序總價(jià)妥協(xié)系數(shù)排序綜合排序九堡四季青1111下沙恒大2232管委會(huì)5323開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)3554鹽倉(cāng)6465長(zhǎng)安7646下沙工廠4777單價(jià)及總價(jià)預(yù)期高，且支付能力較強(qiáng)單價(jià)及總價(jià)受區(qū)域房?jī)r(jià)影響一般，但支付能力較強(qiáng)單價(jià)及總價(jià)預(yù)期一般，且支付能力一般價(jià)格測(cè)試價(jià)格測(cè)試小結(jié)貳采集地點(diǎn)單價(jià)排序總價(jià)排序總價(jià)妥協(xié)系數(shù)排序綜合排序九堡四季青客群研判采集地點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)意向價(jià)格因素九堡四季青★★★★★下沙恒大★★★★★管委會(huì)★★★★★開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)★★★★鹽倉(cāng)★★★★長(zhǎng)安★★★★下沙工廠★★★★客群品質(zhì)：九堡四季青、下沙恒大、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)＞開(kāi)發(fā)區(qū)及下沙企業(yè)、鹽倉(cāng)、長(zhǎng)安購(gòu)買(mǎi)意愿較高且經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)意愿高且經(jīng)濟(jì)能力不錯(cuò)購(gòu)買(mǎi)意愿高但經(jīng)濟(jì)能力一般貳客群研判采集地點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)意向價(jià)格因素九堡四季青★★★★★下沙恒客群研判核心客群次級(jí)客群輔助客群杭州東部擠出型客群九堡、下沙專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)小業(yè)主，高教園教師，城東工作及生活等客群，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)一般開(kāi)發(fā)區(qū)中高收入人群管委會(huì)及開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)中層以上管理人員周邊村鎮(zhèn)客群生活或工作在長(zhǎng)安、鹽倉(cāng)等區(qū)域的客群項(xiàng)目客群的立足點(diǎn)將以杭州東部為主，海寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和周邊村鎮(zhèn)客群為輔貳客群研判核心客群次級(jí)客群輔助客群杭州東部擠出型客群開(kāi)發(fā)區(qū)中高需求面積主要集中在100—120方產(chǎn)品需求客群需求面積貳需求面積主要集中在100—120方產(chǎn)品需求客群需求面積貳面積與戶(hù)型交叉分析面積段兩房三房四房五房80方以下100080—904500100—1201748101301700240180—2000042合計(jì)2265112產(chǎn)品需求兩房：三房：四房=22%：66%：12%貳面積與戶(hù)型交叉分析面積段兩房三房四房五房80方以下1000叁競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析叁競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析總建筑面積(地上部分):432300平方米(其中住宅:,424024㎡,商業(yè):6776㎡,會(huì)所:1500㎡)容積率:3.0,綠地率:28%,建筑密度:16.4%.戶(hù)型配比:①90㎡以下:15.45%,②100-125㎡:21.58%,③130-144㎡:21.37%,④150-180㎡:17.82%,⑤180㎡以上:23.78%僑福房產(chǎn)項(xiàng)目板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目叁總建筑面積(地上部分):432300平方米(其中住宅:,42典型競(jìng)爭(zhēng)板塊下沙板塊、喬司板塊、星橋板塊、丁橋板塊、崇閑板塊、塘棲板塊、老余杭中泰下沙丁橋老余杭中泰塘西崇閑星橋喬司數(shù)據(jù)來(lái)源透明售房網(wǎng)，截止2010年9月26日（下同）注：下沙、丁橋、星橋、喬司為整體戶(hù)型配比；其他為10年以后推出部分戶(hù)型配比杭州典型競(jìng)爭(zhēng)板塊叁典型競(jìng)爭(zhēng)板塊下沙丁橋老余杭中泰塘西崇閑星橋喬司數(shù)據(jù)來(lái)源透明售目前主要在售項(xiàng)目：世貿(mào)濱江花園、保利東灣、觀瀾時(shí)代、德信早城預(yù)售項(xiàng)目：宋都晨光國(guó)際、保利.江語(yǔ)海、名城.湖左岸、德信.金沙湖項(xiàng)目、和達(dá).金沙湖項(xiàng)目板塊現(xiàn)狀下沙板塊叁目前主要在售項(xiàng)目：世貿(mào)濱江花園、保利東灣、觀瀾時(shí)代、德信早城樓盤(pán)名稱(chēng)近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)數(shù)量在售均價(jià)(元/平米）主力戶(hù)型（平米）去化套數(shù)去化率月均去化保利東灣2010-8-209#3491630593、103、11528080.23%2802010-9-187#9617532114,1305355.21%53世茂江濱花園2010-9-27#、9#、10#59112934135,1868314.0%83觀瀾時(shí)代2010-8-21瓏庭3、8#、云邸1#492145009038979.07%389德信早城2010-8-201#、2#、6#2381725089、8819581.93%195典型樓盤(pán)供需情況匯總整體供應(yīng)以90方及110—120中小戶(hù)型為主從去化情況看，120方以下＞130＞186下沙板塊叁樓盤(pán)名稱(chēng)近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)數(shù)量在售均價(jià)主力戶(hù)型（平米）去化套數(shù)典型個(gè)案分析下沙板塊120方以下為主力供應(yīng)，供應(yīng)量明顯大于120方以上戶(hù)型，且去化速度優(yōu)于120方以上戶(hù)型。80—90方是主力供銷(xiāo)戶(hù)型，且供需兩旺。120方以上戶(hù)型供應(yīng)量小，去化情況不具參考意義。叁典型個(gè)案分析下沙板塊120方以下為主力供應(yīng)，供應(yīng)量明顯大于1下沙板塊主要供應(yīng)戶(hù)型80—90方和120—140方。80—90方去化率優(yōu)于120—140方。典型個(gè)案分析主力供應(yīng)90方戶(hù)型。120方以下去化率優(yōu)于120—140方。叁下沙板塊主要供應(yīng)戶(hù)型80—90方和120—140方。典型個(gè)案56主要在售項(xiàng)目：頤景園、冠宇.雋園、天陽(yáng).觀筑、廣宇.上東城板塊現(xiàn)狀丁橋板塊叁56主要在售項(xiàng)目：頤景園、冠宇.雋園、天陽(yáng).觀筑、廣宇.上東57樓盤(pán)最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間在售均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤(pán)房源套數(shù)主力戶(hù)型(㎡）去化套數(shù)去化率月均去化頤景園2010-7-5118997#-10#35754、71、90、11527777.59%110冠宇.雋園2010-5-10121473#、4#、8#、11#31486-11520063.69%50天陽(yáng).觀筑2010-5-3284131#-7#36180513.89%1廣宇.上東城2010-5-31125576#-9#37783-8929177.19%72典型樓盤(pán)供需情況匯總丁橋板塊主力戶(hù)型均為120方以下，主要為70余方、90方、110—120方三種戶(hù)型。整體去化率保持在63—77%。從天陽(yáng)觀筑壓軸房源為聯(lián)排，去化情況較差，板塊認(rèn)同度低、高售價(jià)及沒(méi)有景觀資源是造成銷(xiāo)售情況較差的原因。叁57樓盤(pán)最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間在售均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤(pán)房源套數(shù)主力戶(hù)型(58丁橋板塊典型個(gè)案分析80—90方供應(yīng)量最大，其次是80方以下和90—120方戶(hù)型。上東城80—90方去化量最大，但去化率低于80方以下和90—120方戶(hù)型，但好于120方以上戶(hù)型。叁58丁橋板塊典型個(gè)案分析80—90方供應(yīng)量最大，其次是80方59目前主要在售項(xiàng)目：老余杭：金順.錦繡時(shí)代、同城印象中泰：新西湖小鎮(zhèn)、金岸提香公寓、庭院深深、新明半島板塊現(xiàn)狀老余杭中泰板塊叁59目前主要在售項(xiàng)目：板塊現(xiàn)狀老余杭中泰板塊叁60項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)主力戶(hù)型總套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)已售均價(jià)金順·錦繡時(shí)代2010-9-41幢1號(hào)樓80-90㎡1067873.60%787547同城印象2010-6-3北區(qū)1#80-90㎡18013273.30%3510531新西湖小鎮(zhèn)2010-8-21山水苑2575%1589314金岸提香公寓2010-9-114#、5#88方小三房24717972.47%1797377庭院深深2010-9-18松嵐庭6#、7#89方三房和132方三房13800%010000新明半島2010-9-18雨徑軒7#、8#88平方米兩房1087973.15%799880典型樓盤(pán)供需情況匯總老余杭中泰板塊主力戶(hù)型均為80—90方戶(hù)型，庭院深深與錦繡時(shí)代還有部分120—140方戶(hù)型。除剛開(kāi)盤(pán)不久的庭院深深外，各盤(pán)成交情況良好。叁60項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)主力戶(hù)型總套數(shù)去化套數(shù)去化61典型個(gè)案分析老余杭板塊主要供應(yīng)戶(hù)型80—90方、90—120、120—140方。120—140去化情況最差。主要供應(yīng)戶(hù)型80—90方、90—120、120—140方。90—120去化情況最差。叁61典型個(gè)案分析老余杭板塊主要供應(yīng)戶(hù)型80—90方、90—162中泰板塊典型個(gè)案分析主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下戶(hù)型、90—120方。90—120去化情況差。90方以下戶(hù)型去化情況良好。主要有80—90方、90—120方、120—140方三種戶(hù)型。90方以上戶(hù)型去化情況均不理想。叁62中泰板塊典型個(gè)案分析主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下戶(hù)型、90—163中泰板塊典型個(gè)案分析主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下、80—90方、90—120、120—140方。去化情況：90方以下＞90—120＞120—140。主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下、80—90方、90—120。個(gè)戶(hù)型去化情況均理想。叁63中泰板塊典型個(gè)案分析主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下、80—90方64目前主要在售項(xiàng)目：復(fù)地.連城國(guó)際板塊現(xiàn)狀喬司板塊叁64目前主要在售項(xiàng)目：復(fù)地.連城國(guó)際板塊現(xiàn)狀喬司板塊叁65樓盤(pán)名稱(chēng)近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)數(shù)量在售均價(jià)（元/平米）主力戶(hù)型去化套數(shù)去化率月均去化復(fù)地·連城國(guó)際2010-8-173-1#249880055-8023293.17%232典型個(gè)案分析喬司板塊主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下、80—90方、90—120、120—140方。去化情況：140方以下均不錯(cuò)，140方以上戶(hù)型均不理想，且戶(hù)型越大，去化率越低。叁65樓盤(pán)名稱(chēng)近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)數(shù)量在售均價(jià)（元/平米）主力戶(hù)型66目前主要在售項(xiàng)目：擎天半島、紫桂公寓、星橋桂花城、華庭嘉苑、華翠嘉苑預(yù)售項(xiàng)目：天都城.愛(ài)尚公寓、天都城.溫莎花園、美耀灣板塊現(xiàn)狀星橋板塊叁66目前主要在售項(xiàng)目：擎天半島、紫桂公寓、星橋桂花城、華庭嘉67樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)數(shù)量在售均價(jià)（元/平米）主力戶(hù)型去化套數(shù)去化率月均去化擎天半島2010-9-224#255870080-9019576.47%195紫桂公寓7月份開(kāi)盤(pán)逸云苑4#、7#128970080-908969.53%45華庭嘉苑7月初推出5#、6#569500901730.36%9典型樓盤(pán)供需情況匯總星橋板塊主力戶(hù)型均為80—90方戶(hù)型。去化情況存在差異，擎天半島和紫桂公寓去化情況良好，華庭嘉苑去化情況較差。叁67樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)數(shù)量在售均價(jià)主力戶(hù)型去化套數(shù)去化率月68星橋板塊典型個(gè)案分析主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下、80—90方。去化情況140方以下戶(hù)型均理想，140方以上戶(hù)型去化率一般。主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下、80—90方、120—140方戶(hù)型。整體去化情況較差，80—90方戶(hù)型稍好。叁68星橋板塊典型個(gè)案分析主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下、80—90方69目前主要在售項(xiàng)目：城建.錦昌年華預(yù)售項(xiàng)目：景海.云庭花園、中和房產(chǎn)58號(hào)地塊板塊現(xiàn)狀崇閑板塊叁69目前主要在售項(xiàng)目：城建.錦昌年華板塊現(xiàn)狀崇閑板塊叁70樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)幢數(shù)開(kāi)盤(pán)套數(shù)在售均價(jià)(元/平米）主力戶(hù)型去化套數(shù)去化率月去化套數(shù)城建·錦昌年華2010-5-2918#、19#96956290-1207578%192010-6-26（加推）15#、17#1351000082、1254735%16典型個(gè)案分析崇閑板塊主要供應(yīng)戶(hù)型80—90方、90—120方戶(hù)型。去化情況均不錯(cuò)。叁70樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)幢數(shù)開(kāi)盤(pán)套數(shù)在售均價(jià)(元/平米）主力71目前在售項(xiàng)目：金石華城、貝利.棲溪公館、景麗華庭板塊現(xiàn)狀塘棲板塊貝利.棲溪公館景麗華庭叁71目前在售項(xiàng)目：金石華城、貝利.棲溪公館、景麗華庭板塊現(xiàn)狀72樓盤(pán)最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間在售均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤(pán)房源套數(shù)主力戶(hù)型(㎡）去化套數(shù)去化率月均去化塘棲金石華城2010-5-1578003#、5#142130-1388257.75%16景麗華庭2010-9-187274.55#、6#6680-12834.50%3貝利.棲溪公館2010-9-1677435#、15#、20#20487-13516982.84%169典型樓盤(pán)供需情況匯總塘棲板塊供應(yīng)戶(hù)型較其他板塊略大，除80—90方、90—120外，有較多的120—140方戶(hù)型。各盤(pán)銷(xiāo)售情況差異較大。叁72樓盤(pán)最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間在售均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤(pán)房源套數(shù)主力戶(hù)型(73塘棲板塊典型個(gè)案分析90—120方是主力供應(yīng)面積，其次是80—90，120—140方戶(hù)型。去化情況120—140方略差外，其余主力戶(hù)型去化情況均不錯(cuò)。為80—90方和120—140方戶(hù)型。其中80—90方戶(hù)型去化情況優(yōu)于120—140方。叁73塘棲板塊典型個(gè)案分析90—120方是主力供應(yīng)面積，其次是下沙板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例6%47%10%20%18%銷(xiāo)售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例17%45%19%14%5%銷(xiāo)售比例20%45%20%12%3%去化率94%76%78%67%49%競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)無(wú)論下沙還是其他板塊，總體去化率：80方以下＞90—120＞80—90＞120—140＞140以上叁下沙板塊80方以下80—9090—120120—14014下沙板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例6%47%10%20%18%銷(xiāo)售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例17%45%19%14%5%銷(xiāo)售比例20%45%20%12%3%去化率94%76%78%67%49%競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)80—90方是供需主力，占近50%的比例，且總體銷(xiāo)售情況良好，是本項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考慮的戶(hù)型叁下沙板塊80方以下80—9090—120120—14014下沙板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例6%47%10%20%18%銷(xiāo)售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例17%45%19%14%5%銷(xiāo)售比例20%45%20%12%3%去化率94%76%78%67%49%競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)80方以下戶(hù)型和90—120方戶(hù)型去化率最高，其他板塊的供銷(xiāo)比例明顯高于下沙，這表明這部分戶(hù)型在下沙片區(qū)仍有空間，本項(xiàng)目可參照其他板塊的比例進(jìn)行配置叁下沙板塊80方以下80—9090—120120—14014下沙板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例6%47%10%20%18%銷(xiāo)售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例17%45%19%14%5%銷(xiāo)售比例20%45%20%12%3%去化率94%76%78%67%49%競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)120—140方戶(hù)型及140方以上戶(hù)型，去化情況相對(duì)一般，其中下沙板塊供銷(xiāo)比例明顯大于其他板塊，主要是因?yàn)檠亟齻€(gè)樓盤(pán)部分江景房面積較大叁本項(xiàng)目將不考慮120方以上戶(hù)型項(xiàng)目規(guī)模小，我司在該區(qū)域有兩個(gè)項(xiàng)目且小項(xiàng)目先行開(kāi)發(fā)。從開(kāi)發(fā)策略上講，小項(xiàng)目需要精準(zhǔn)定位，抓住市場(chǎng)上最旺銷(xiāo)的戶(hù)型，通過(guò)不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)引爆市場(chǎng)熱度，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并迅速回籠資金，追求適度利潤(rùn)。從之前的分析，該戶(hù)型客群需求低，且去化情況相對(duì)較差。項(xiàng)目區(qū)塊處在開(kāi)發(fā)初期階段，且位于海寧，對(duì)于區(qū)位和居住品質(zhì)關(guān)注度高的大戶(hù)型客群抗性較大，擠出型杭州客群是項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。目前下沙大戶(hù)型主要來(lái)自沿江樓盤(pán)，本項(xiàng)目無(wú)江景資源。且區(qū)域沿江樓盤(pán)僑福項(xiàng)目主力戶(hù)型100方以上，項(xiàng)目可與之形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。下沙板塊80方以下80—9090—120120—14014肆項(xiàng)目定位及戶(hù)型配比肆項(xiàng)目定位及戶(hù)型配比項(xiàng)目定位肆大學(xué)城北，具有創(chuàng)新居住空間的舒享住宅立足杭州東部戶(hù)型創(chuàng)新輕松置業(yè)和居住舒適性項(xiàng)目定位肆大學(xué)城北，具有創(chuàng)新居住空間的舒享住宅立足杭州東部項(xiàng)目定位肆核心競(jìng)爭(zhēng)策略：戶(hù)型精耕及控制總價(jià)通過(guò)增加戶(hù)型的附加值控制戶(hù)型面積，同時(shí)保持戶(hù)型的居住舒適性，通過(guò)控制面積控制總價(jià)。鑒于項(xiàng)目客群總體收入水平不高，對(duì)總價(jià)較為敏感。客群關(guān)注的是居住功能和舒適度，而非面積，因此通過(guò)減少面積，控制總價(jià)，通過(guò)增加附加值在居住功能及舒適度上不變，可以保持項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)控制面積，加上區(qū)域單價(jià)將低于金沙湖及沿江板塊，從而在總價(jià)上將明顯低于這些區(qū)塊的同類(lèi)產(chǎn)品，從而形成明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，撬動(dòng)區(qū)位劣勢(shì)帶來(lái)的抗性。對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的客群而言，在市場(chǎng)行情好的情況下，控制面積利于后期提高單價(jià)，提高利潤(rùn)率。項(xiàng)目定位肆核心競(jìng)爭(zhēng)策略：戶(hù)型精耕及控制總價(jià)鑒于項(xiàng)目客群總體收需求面積主要集中在100—120方客群需求面積戶(hù)型配比肆需求面積主要集中在100—120方客群需求面積戶(hù)型配比肆面積與戶(hù)型交叉分析面積段兩房三房四房五房80方以下100080—904500100—1201748101301700240180—2000042合計(jì)2265112兩房：三房：四房=22%：66%：12%戶(hù)型配比肆面積與戶(hù)型交叉分析面積段兩房三房四房五房80方以下1000下沙板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例6%47%10%20%18%銷(xiāo)售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例17%45%19%14%5%銷(xiāo)售比例20%45%20%12%3%去化率94%76%78%67%49%80—90方是供需主力，其次是80方以下和90—120方戶(hù)型配比肆下沙板塊80方以下80—9090—120120—14014面積戶(hù)型比例80方以下兩房25%80—90三房65%90—120四房10%戶(hù)型配比肆結(jié)合消費(fèi)者需求及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況后的戶(hù)型配比建議面積戶(hù)型比例80方以下兩房25%80—90三房65%90—1伍戶(hù)型分析伍戶(hù)型分析戶(hù)型設(shè)計(jì)要求肆戶(hù)型設(shè)計(jì)要求肆戶(hù)型設(shè)計(jì)要求面積段65方80方100方戶(hù)型兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)設(shè)計(jì)面積要求（平米）理想狀態(tài)6580100設(shè)計(jì)底線6982110客廳開(kāi)間要求（米，下同）理想狀態(tài)3.83.94.2設(shè)計(jì)底線3.53.63.8主臥開(kāi)間要求理想狀態(tài)3.63.63.9設(shè)計(jì)底線3.33.33.6最小房間開(kāi)間設(shè)計(jì)底線2.62.82.8廚房、衛(wèi)生間開(kāi)間設(shè)計(jì)底線1.81.82.0餐廳——貼墻4人餐桌考慮6人座餐桌考慮6人座餐桌其它————考慮室內(nèi)儲(chǔ)藏空間考慮室內(nèi)儲(chǔ)藏空間所有戶(hù)型均應(yīng)考慮洗衣機(jī)的擺放位置戶(hù)型設(shè)計(jì)要求面積段65方80方100方戶(hù)型兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)?5方以下可借鑒戶(hù)型原筑一號(hào)72方戶(hù)型可變兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)伍65方以下可借鑒戶(hù)型原筑一號(hào)72方戶(hù)型可變兩房金色家園73方戶(hù)型可變兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)65方以下可借鑒戶(hù)型裝修前伍3.33.0金色家園73方戶(hù)型可變兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)65方以下可金色家園73方戶(hù)型可變兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)65方可借鑒戶(hù)型裝修后伍3.33.0金色家園73方戶(hù)型可變兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)65方可借鑒富越城北項(xiàng)目79.8方戶(hù)型可變?nèi)績(jī)蓮d兩衛(wèi)80方可借鑒戶(hù)型伍富越城北項(xiàng)目79.8方戶(hù)型可變?nèi)績(jī)蓮d兩衛(wèi)80名城湖左岸108.57方戶(hù)型可變四房?jī)蓮d兩衛(wèi)100方可借鑒戶(hù)型伍名城湖左岸108.57方戶(hù)型可變四房?jī)蓮d兩衛(wèi)1富越城北項(xiàng)目118.8方戶(hù)型可變五房?jī)蓮d兩衛(wèi)100方可借鑒戶(hù)型伍富越城北項(xiàng)目118.8方戶(hù)型可變五房?jī)蓮d兩衛(wèi)1THANKS!!!THANKS!!!盈都農(nóng)發(fā)區(qū)12-2地塊定位分析2010.10.17盈都農(nóng)發(fā)區(qū)12-2地塊定位分析2010.10.17目錄壹項(xiàng)目分析貳目標(biāo)客群分析叁競(jìng)品分析肆項(xiàng)目定位及戶(hù)型配比伍戶(hù)型分析目錄壹項(xiàng)目分析壹項(xiàng)目分析壹項(xiàng)目分析地理位置該地塊位于農(nóng)發(fā)區(qū)安瀾路西側(cè),新建河北側(cè);項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該地塊建設(shè)用地面積為：24528㎡,容積率為：≤3.0,建筑密度:≤30%,綠地率:≤25%,樓面價(jià)：2433元/平米。(商業(yè)設(shè)施比例不大于總建筑面積的15%)項(xiàng)目介紹壹地理位置項(xiàng)目介紹壹項(xiàng)目地理位置及區(qū)域交通圖鹽倉(cāng)下沙項(xiàng)目區(qū)位壹項(xiàng)目地理位置及區(qū)域交通圖鹽倉(cāng)下沙項(xiàng)目區(qū)位壹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況壹售價(jià)15000—20000元/平米售價(jià)6500元/平米左右售價(jià)13000—18000元/平米本項(xiàng)目與金沙湖及下沙沿江板塊距離均較近，目前下沙房?jī)r(jià)明顯高于鹽倉(cāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況壹售價(jià)15000—20000元/平米售價(jià)650房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況序土地樓面價(jià)8000元/平米土地樓面價(jià)2400元/平米土地樓面價(jià)6000元/平米本項(xiàng)目的樓面價(jià)明顯低于金沙湖及下沙沿江區(qū)塊樓盤(pán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況序土地樓面價(jià)8000元/平米土地樓面價(jià)2400區(qū)域現(xiàn)狀壹區(qū)位：項(xiàng)目位于下沙與海寧交界處，南側(cè)為下沙大學(xué)城，北側(cè)為海寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)及鹽倉(cāng)、東側(cè)為錢(qián)塘江，與規(guī)劃的下沙大學(xué)城北居住區(qū)一線之隔。現(xiàn)狀：片區(qū)目前主要為待開(kāi)發(fā)土地，較為荒蕪。配套：目前片區(qū)主要的配套為奧特萊斯和高爾夫球場(chǎng)。交通：南側(cè)為德勝快速道，西側(cè)位繞城高速，片區(qū)內(nèi)安瀾路、春瀾路及文匯路已通車(chē)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：目前區(qū)塊沒(méi)有項(xiàng)目啟動(dòng)。下沙房?jī)r(jià)明顯高于鹽倉(cāng)，樓面價(jià)明顯高于項(xiàng)目?，F(xiàn)狀概述區(qū)域現(xiàn)狀壹區(qū)位：項(xiàng)目位于下沙與海寧交界處，南側(cè)為下沙大學(xué)城，大杭州戰(zhàn)略提出，杭州城市加速發(fā)展，城市版圖不斷擴(kuò)張。杭州城市發(fā)展戰(zhàn)略：“城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展”。決戰(zhàn)東部戰(zhàn)略的提出，東部成為杭州發(fā)展的熱土。大杭州時(shí)代，城市向東城市向東區(qū)域發(fā)展壹大杭州戰(zhàn)略提出，杭州城市加速發(fā)展，城市版圖不斷擴(kuò)張。大杭州時(shí)金沙湖物美大學(xué)城東部核心副城形象顯現(xiàn)，居住價(jià)值提升隨著金沙湖的開(kāi)挖及東部商務(wù)中心的建設(shè)，加上大學(xué)城、物美、奧特萊斯等，下沙的大型配套將進(jìn)一步完善，居住價(jià)值將進(jìn)一步凸現(xiàn)。奧特萊斯區(qū)域發(fā)展壹金沙湖物美大學(xué)城東部核心副城形象顯現(xiàn)，居住價(jià)值提升隨著金沙湖地鐵，將改變杭州建設(shè)與發(fā)展的城市格局地鐵1號(hào)線：長(zhǎng)48公里，設(shè)30個(gè)車(chē)站，位于杭州最主要的客流走廊之上，是軌道線網(wǎng)中的骨干線，沿途經(jīng)過(guò)了湖濱—武林廣場(chǎng)地區(qū)—錢(qián)江新城—湘湖度假區(qū)等核心商圈及景區(qū)。在下沙有6個(gè)站點(diǎn)。將極大的提高下沙與主城區(qū)的聯(lián)系。這是杭州的第一條地鐵，它的到來(lái)將會(huì)在未來(lái)給這座城市帶來(lái)一場(chǎng)新的人居盛宴區(qū)域發(fā)展壹地鐵，將改變杭州建設(shè)與發(fā)展的城市格局地鐵1號(hào)線：長(zhǎng)48公里，多維度交通體系，拉近與主城及錢(qián)江新城距離蕭山機(jī)場(chǎng)繞城德勝快速道沿江大道區(qū)域發(fā)展壹多維度交通體系，拉近與主城及錢(qián)江新城距離蕭山機(jī)場(chǎng)繞城德勝快速未來(lái)下沙三大核心居住區(qū)之一繼金沙湖、沿江區(qū)塊之后的又一大型居住區(qū)塊，規(guī)劃內(nèi)容為公建居住用地、沿江生態(tài)公園、體育休閑公園及少量工業(yè)研發(fā)用地。區(qū)域發(fā)展壹未來(lái)下沙三大核心居住區(qū)之一繼金沙湖、沿江區(qū)塊之后的又一大型居12-2地塊13地塊大學(xué)城北宜居學(xué)院板塊整個(gè)下沙大學(xué)城區(qū)塊未來(lái)將會(huì)建成集住宅、辦公、娛樂(lè)為一體的大型社區(qū)。因?yàn)楸揉徬律掣呓虉@區(qū)，所以帶有濃烈的文化氣息。此外，片區(qū)規(guī)劃了大量的中小學(xué)及幼兒園教育配套，也將成為杭州名副其實(shí)的又一學(xué)院板塊。同時(shí)片區(qū)還有江東公園和高爾夫球場(chǎng)、東臨錢(qián)塘江，居住環(huán)境宜人。區(qū)域發(fā)展壹12-2地塊13地塊大學(xué)城北宜居學(xué)院板塊整個(gè)下沙大學(xué)城區(qū)塊未總共儲(chǔ)地面積為2000畝，計(jì)劃在3—5年開(kāi)發(fā)基本成型?！断律辰?jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2010年推介地塊匯總表》，共收錄38宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中下沙大學(xué)城北單元以29宗土地(26宗住宅用地)、1176.53畝的計(jì)劃推地量占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。(R21-C-04地塊、R21-C-05地塊、R21-C-06地塊)3宗宅地已確定于10月28日出讓。板塊開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)。未來(lái)東部供地主戰(zhàn)場(chǎng)，10月開(kāi)發(fā)大幕將啟區(qū)域發(fā)展壹總共儲(chǔ)地面積為2000畝，計(jì)劃在3—5年開(kāi)發(fā)基本成型。未來(lái)東我司作為一家在杭州不知名的新興開(kāi)發(fā)商，在杭州和海寧交界地帶，開(kāi)發(fā)一個(gè)不具規(guī)模優(yōu)勢(shì)的小項(xiàng)目，有一定的難度。對(duì)本項(xiàng)目的思考但是，我們也應(yīng)看到，在大杭州背景下，杭州城市外擴(kuò)越來(lái)越明顯，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，這都為周邊的房地產(chǎn)發(fā)展提供了契機(jī)。項(xiàng)目與下沙大學(xué)城北區(qū)塊僅一線之隔，具備融入杭州的先決條件，加上大學(xué)城北板塊將啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，片區(qū)發(fā)展提速，項(xiàng)目擁有良好的發(fā)展契機(jī)。挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存我司作為一家在杭州不知名的新興開(kāi)發(fā)商，在杭州面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，本次報(bào)告將重點(diǎn)解決以下問(wèn)題，力求在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期就能盡量減少開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)本項(xiàng)目的思考項(xiàng)目的客群是誰(shuí)，他們的需求怎樣？我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)，我們的市場(chǎng)空間在哪里？項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，本次報(bào)告將重點(diǎn)解決以下問(wèn)題，力求在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初貳目標(biāo)客群分析貳目標(biāo)客群分析研究目的：為項(xiàng)目農(nóng)發(fā)區(qū)地塊客群定位及產(chǎn)品定位提供消費(fèi)者數(shù)據(jù)支撐研究方法：企業(yè)定向問(wèn)卷調(diào)查及街頭訪談?wù){(diào)研成果：共回收問(wèn)卷137份，其中有效問(wèn)卷101份

（甄別標(biāo)準(zhǔn)：兩年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的公寓客群）調(diào)研說(shuō)明貳研究目的：為項(xiàng)目農(nóng)發(fā)區(qū)地塊客群定位及產(chǎn)品定位提供消費(fèi)者數(shù)據(jù)他們的需求怎樣？本次調(diào)研核心解決問(wèn)題調(diào)研說(shuō)明他們對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度如何？我們的目標(biāo)客群是誰(shuí)？貳他們的需求怎樣？本次調(diào)研核心解決問(wèn)題調(diào)研說(shuō)明他們對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度區(qū)屬采集地點(diǎn)問(wèn)卷數(shù)量（份）海寧鹽倉(cāng)街訪16長(zhǎng)安街訪15開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)12開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)18杭州下沙工廠18下沙恒大建材市場(chǎng)15九堡四季青7合計(jì)——101數(shù)據(jù)來(lái)源貳區(qū)屬采集地點(diǎn)問(wèn)卷數(shù)量（份）海寧鹽倉(cāng)街訪16長(zhǎng)安街訪15開(kāi)發(fā)區(qū)客群戶(hù)籍客群基本屬性戶(hù)籍分布廣泛，海寧、杭州、省內(nèi)其他城市及省外均有一定比例貳客群戶(hù)籍客群基本屬性戶(hù)籍分布廣泛，海寧、杭州、省內(nèi)其他城市及客戶(hù)居住地客群基本屬性杭州和海寧二分天下，其中居住在杭州客群26%居住在下沙，居住在海寧客群主要居住在長(zhǎng)安、海寧城區(qū)和鹽倉(cāng)貳客戶(hù)居住地客群基本屬性杭州和海寧二分天下，其中居住在杭州客群目前居住狀況客群基本屬性租房、已購(gòu)商品房及農(nóng)居房是目前主要住所貳目前居住狀況客群基本屬性租房、已購(gòu)商品房及農(nóng)居房是目前主要住購(gòu)房目的客群基本屬性首次置業(yè)、改善型需求、投資需求及為子女購(gòu)房是四大主力需求為子女購(gòu)房的產(chǎn)品需求特征與首次置業(yè)較為相似貳購(gòu)房目的客群基本屬性首次置業(yè)、改善型需求、投資需求及為子女購(gòu)采集地點(diǎn)與購(gòu)房目的交叉分析客群基本屬性各區(qū)域均存在一定的首次置業(yè)及改善型需求，投資需求較為旺盛且分布廣泛鹽倉(cāng)及長(zhǎng)安有較多為子女購(gòu)房的需求

首次購(gòu)房改善居住條件購(gòu)房入戶(hù)投資為父母購(gòu)房為子女購(gòu)房其它鹽倉(cāng)1217050長(zhǎng)安0613041開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)3700011開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)6413121下沙工廠9404010下沙恒大2543010九堡四季青2112010貳采集地點(diǎn)與購(gòu)房目的交叉分析客群基本屬性各區(qū)域均存在一定的首次年齡結(jié)構(gòu)客群基本屬性25—29歲的社會(huì)新銳和30—39的社會(huì)中堅(jiān)是主力購(gòu)房客群貳年齡結(jié)構(gòu)客群基本屬性25—29歲的社會(huì)新銳和30—39的社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)客群基本屬性三口之家為主，單身或情侶、四口之家、三代同堂次之貳家庭結(jié)構(gòu)客群基本屬性三口之家為主，單身或情侶、四口之家、三代學(xué)歷情況客群基本屬性分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是高中以下低學(xué)歷者，另一類(lèi)為大專(zhuān)本科中高學(xué)歷者貳學(xué)歷情況客群基本屬性分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是高中以下低學(xué)歷者，另一客群基本屬性客群基本屬性小結(jié)：戶(hù)籍來(lái)源：分布廣泛，海寧、杭州、省內(nèi)其他城市及省外均有一定比例客群居住地：杭州和海寧各占近一半比例，其中杭州約一半在下沙，海寧客群主要居住在長(zhǎng)安、海寧城區(qū)、鹽倉(cāng)居住現(xiàn)狀：租房、已購(gòu)商品房及農(nóng)居房是主要住所購(gòu)房目的：首次置業(yè)、改善型需求、投資及位子女購(gòu)房是四大主力需求年齡結(jié)構(gòu)：25—29歲的社會(huì)新銳和30—39的社會(huì)中堅(jiān)是主力購(gòu)房客群家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主，單身或情侶、四口之家、三代同堂次之學(xué)歷特征：高中以下低學(xué)歷者和大專(zhuān)本科中高學(xué)歷者兩大類(lèi)貳客群基本屬性客群基本屬性小結(jié)：戶(hù)籍來(lái)源：分布廣泛，海寧、杭州從客戶(hù)基本屬性分析看，客群來(lái)源較為廣泛，這主要是受項(xiàng)目的區(qū)位及區(qū)域特征因素影響決定的項(xiàng)目位于海寧和杭州交界處區(qū)域及周邊整體環(huán)境較為雜亂，區(qū)域?qū)俚鼐用瘛a(chǎn)業(yè)員工、高教園教師、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主等均可能成為購(gòu)房對(duì)象項(xiàng)目處在海寧和下沙交界地帶，客群來(lái)源混亂，明確項(xiàng)目的立足點(diǎn)將是本項(xiàng)目客群定位的重點(diǎn)，以下我們通過(guò)客群對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)意向、價(jià)格支撐能力等因素的研究確定客群層級(jí)。從客戶(hù)基本屬性分析看，客群來(lái)源較為廣泛，這主要是受項(xiàng)目的區(qū)位意向購(gòu)房區(qū)域希望在杭州購(gòu)房的占絕對(duì)主流，共占63%，其中希望在下沙的占28%購(gòu)房意向貳意向購(gòu)房區(qū)域希望在杭州購(gòu)房的占絕對(duì)主流，共占63%，其中希望萬(wàn)元以下購(gòu)房單價(jià)預(yù)期占75%，而目前杭州難覓萬(wàn)元以下商品房意向在杭州購(gòu)房者比例高與低單價(jià)客群比例高存在矛盾，表明部分意向在杭州購(gòu)房的客群將因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔愣鵁o(wú)法在杭州購(gòu)房，被迫擠出，這為本項(xiàng)目提供了市場(chǎng)契機(jī)。預(yù)期購(gòu)房單價(jià)購(gòu)房意向貳萬(wàn)元以下購(gòu)房單價(jià)預(yù)期占75%，而目前杭州難覓萬(wàn)元以下商品房意意向落戶(hù)地點(diǎn)希望落戶(hù)杭州的占絕對(duì)主流，共占68%，其中希望在下沙的占23%購(gòu)房意向貳意向落戶(hù)地點(diǎn)希望落戶(hù)杭州的占絕對(duì)主流，共占68%，其中希望在

海寧杭州其它戶(hù)籍36%20%44%居住地47%50%3%意向落戶(hù)27%68%5%戶(hù)籍、居住地、意向落戶(hù)地點(diǎn)與區(qū)域交叉分析增加顯著減少減少海寧和其他客群均有部分客群希望落戶(hù)杭州，其中其他區(qū)域客群的意愿更為強(qiáng)烈購(gòu)房意向貳海寧杭州其它戶(hù)籍36%20%44%居住地47%50%3%意采集地點(diǎn)與是否愿意落戶(hù)海寧的交叉分析采集地點(diǎn)會(huì)不會(huì)會(huì)的比例鹽倉(cāng)10376.9%長(zhǎng)安13286.7%管委會(huì)6366.7%開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)12380.0%下沙工廠11761.1%下沙恒大1137.1%九堡四季青060.0%合計(jì)534355.2%接受落戶(hù)海寧的整體比例高，但差異十分明顯：海寧及海寧企業(yè)中客群接受度非常高，均在65%以上，下沙工廠客群也表現(xiàn)出了很高的接受度但下沙恒大建材市場(chǎng)和九堡四季青的客群對(duì)落戶(hù)海寧的意愿極低購(gòu)房意向貳采集地點(diǎn)與是否愿意落戶(hù)海寧的交叉分析采集地點(diǎn)會(huì)不會(huì)會(huì)的比例項(xiàng)目測(cè)試愿意購(gòu)買(mǎi)的比例占53%，另有17%不確定，整體接受度高。購(gòu)買(mǎi)意向貳項(xiàng)目測(cè)試愿意購(gòu)買(mǎi)的比例占53%，另有17%不確定，整體接受度客群不考慮購(gòu)買(mǎi)的原因主要為交通不便、地段太偏及價(jià)格太高項(xiàng)目測(cè)試不考慮購(gòu)買(mǎi)原因貳客群不考慮購(gòu)買(mǎi)的原因主要為交通不便、地段太偏及價(jià)格太高項(xiàng)目測(cè)采集地點(diǎn)會(huì)不會(huì)不好說(shuō)會(huì)的比例鹽倉(cāng)93456.3%長(zhǎng)安85253.3%開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)73258.3%開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)92750.0%下沙工廠97152.9%下沙恒大87053.3%九堡四季青33142.9%采集地點(diǎn)與項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)意向交叉分析各區(qū)域?qū)?xiàng)目購(gòu)買(mǎi)意愿比例較為均衡雖然下沙恒大和九堡四季青對(duì)落戶(hù)海寧意向很低，但購(gòu)買(mǎi)意愿并不低（整體購(gòu)房目的中為購(gòu)房入戶(hù)的僅占8%，說(shuō)明入戶(hù)在購(gòu)房決策中的重要性一般）杭州客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意愿較高，落戶(hù)意愿極低，反應(yīng)了在杭州房?jī)r(jià)越來(lái)越高、城市外擴(kuò)越來(lái)越明顯的情況下，客戶(hù)對(duì)于區(qū)域的抗性越來(lái)越小，擠出效應(yīng)越來(lái)越明顯，有利于本項(xiàng)目的運(yùn)作，為項(xiàng)目導(dǎo)入杭州客群提供了市場(chǎng)契機(jī)。項(xiàng)目測(cè)試貳采集地點(diǎn)會(huì)不會(huì)不好說(shuō)會(huì)的比例鹽倉(cāng)93456.3%長(zhǎng)安852

會(huì)不會(huì)不好說(shuō)會(huì)的比例首次購(gòu)房156265%改善居住條件1411448%購(gòu)房入戶(hù)23325%投資134462%為父母購(gòu)房0010為子女購(gòu)房76247%其它20167%購(gòu)房目的與項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)意向交叉分析首次置業(yè)及投資者購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目意愿最高，改善型需求和為子女購(gòu)房次之購(gòu)房落戶(hù)客群意向度很低購(gòu)房落戶(hù)非項(xiàng)目主力客群，且在購(gòu)房決策中的重要性低，因此不作為判定客戶(hù)層級(jí)的主要因素。項(xiàng)目測(cè)試貳會(huì)不會(huì)不好說(shuō)會(huì)的比例首次購(gòu)房156265%改善居住條件1采集地點(diǎn)與價(jià)格交叉分析采集地點(diǎn)平均單價(jià)（元/㎡)排序鹽倉(cāng)57566長(zhǎng)安53337管委會(huì)61665開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)65883下沙工廠62694下沙恒大96212九堡四季青128571九堡及下沙專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)購(gòu)房單價(jià)預(yù)期高其它區(qū)域購(gòu)房單價(jià)預(yù)期均較低價(jià)格測(cè)試貳采集地點(diǎn)與價(jià)格交叉分析采集地點(diǎn)平均單價(jià)（元/㎡)排序鹽倉(cāng)5采集地點(diǎn)與價(jià)格交叉分析采集地點(diǎn)平均總價(jià)（萬(wàn)）排序鹽倉(cāng)81.14長(zhǎng)安68.36管委會(huì)89.23開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)75.45下沙工廠55.47下沙恒大1152九堡四季青1541總價(jià)支付能力依舊是九堡和下沙專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)最高管委會(huì)總價(jià)支付能力較強(qiáng)，表明他們具備較強(qiáng)支付力但受區(qū)域房?jī)r(jià)影響而單價(jià)預(yù)期較低其它區(qū)域購(gòu)房總價(jià)預(yù)期均較低價(jià)格測(cè)試貳采集地點(diǎn)與價(jià)格交叉分析采集地點(diǎn)平均總價(jià)（萬(wàn)）排序鹽倉(cāng)81.采集地點(diǎn)與價(jià)格交叉分析采集地點(diǎn)總價(jià)妥協(xié)系數(shù)排序鹽倉(cāng)0.226長(zhǎng)安0.274管委會(huì)0.362開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)0.245下沙工廠0.187下沙恒大0.33九堡四季青0.371總價(jià)妥協(xié)系數(shù)九堡依舊最高，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)超越下沙恒大排名第二其它區(qū)域均較低妥協(xié)系數(shù)解釋?zhuān)罕砻髻?gòu)房者能夠接受總價(jià)上漲的空間，最直接的反應(yīng)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力。妥協(xié)系數(shù)越高，表明客群支付能力越強(qiáng)，后期支撐價(jià)格上漲的空間越大。價(jià)格測(cè)試貳采集地點(diǎn)與價(jià)格交叉分析采集地點(diǎn)總價(jià)妥協(xié)系數(shù)排序鹽倉(cāng)0.22采集地點(diǎn)單價(jià)排序總價(jià)排序總價(jià)妥協(xié)系數(shù)排序綜合排序九堡四季青1111下沙恒大2232管委會(huì)5323開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)3554鹽倉(cāng)6465長(zhǎng)安7646下沙工廠4777單價(jià)及總價(jià)預(yù)期高，且支付能力較強(qiáng)單價(jià)及總價(jià)受區(qū)域房?jī)r(jià)影響一般，但支付能力較強(qiáng)單價(jià)及總價(jià)預(yù)期一般，且支付能力一般價(jià)格測(cè)試價(jià)格測(cè)試小結(jié)貳采集地點(diǎn)單價(jià)排序總價(jià)排序總價(jià)妥協(xié)系數(shù)排序綜合排序九堡四季青客群研判采集地點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)意向價(jià)格因素九堡四季青★★★★★下沙恒大★★★★★管委會(huì)★★★★★開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)★★★★鹽倉(cāng)★★★★長(zhǎng)安★★★★下沙工廠★★★★客群品質(zhì)：九堡四季青、下沙恒大、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)＞開(kāi)發(fā)區(qū)及下沙企業(yè)、鹽倉(cāng)、長(zhǎng)安購(gòu)買(mǎi)意愿較高且經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)意愿高且經(jīng)濟(jì)能力不錯(cuò)購(gòu)買(mǎi)意愿高但經(jīng)濟(jì)能力一般貳客群研判采集地點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)意向價(jià)格因素九堡四季青★★★★★下沙恒客群研判核心客群次級(jí)客群輔助客群杭州東部擠出型客群九堡、下沙專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)小業(yè)主，高教園教師，城東工作及生活等客群，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)一般開(kāi)發(fā)區(qū)中高收入人群管委會(huì)及開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)中層以上管理人員周邊村鎮(zhèn)客群生活或工作在長(zhǎng)安、鹽倉(cāng)等區(qū)域的客群項(xiàng)目客群的立足點(diǎn)將以杭州東部為主，海寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和周邊村鎮(zhèn)客群為輔貳客群研判核心客群次級(jí)客群輔助客群杭州東部擠出型客群開(kāi)發(fā)區(qū)中高需求面積主要集中在100—120方產(chǎn)品需求客群需求面積貳需求面積主要集中在100—120方產(chǎn)品需求客群需求面積貳面積與戶(hù)型交叉分析面積段兩房三房四房五房80方以下100080—904500100—1201748101301700240180—2000042合計(jì)2265112產(chǎn)品需求兩房：三房：四房=22%：66%：12%貳面積與戶(hù)型交叉分析面積段兩房三房四房五房80方以下1000叁競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析叁競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析總建筑面積(地上部分):432300平方米(其中住宅:,424024㎡,商業(yè):6776㎡,會(huì)所:1500㎡)容積率:3.0,綠地率:28%,建筑密度:16.4%.戶(hù)型配比:①90㎡以下:15.45%,②100-125㎡:21.58%,③130-144㎡:21.37%,④150-180㎡:17.82%,⑤180㎡以上:23.78%僑福房產(chǎn)項(xiàng)目板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目叁總建筑面積(地上部分):432300平方米(其中住宅:,42典型競(jìng)爭(zhēng)板塊下沙板塊、喬司板塊、星橋板塊、丁橋板塊、崇閑板塊、塘棲板塊、老余杭中泰下沙丁橋老余杭中泰塘西崇閑星橋喬司數(shù)據(jù)來(lái)源透明售房網(wǎng)，截止2010年9月26日（下同）注：下沙、丁橋、星橋、喬司為整體戶(hù)型配比；其他為10年以后推出部分戶(hù)型配比杭州典型競(jìng)爭(zhēng)板塊叁典型競(jìng)爭(zhēng)板塊下沙丁橋老余杭中泰塘西崇閑星橋喬司數(shù)據(jù)來(lái)源透明售目前主要在售項(xiàng)目：世貿(mào)濱江花園、保利東灣、觀瀾時(shí)代、德信早城預(yù)售項(xiàng)目：宋都晨光國(guó)際、保利.江語(yǔ)海、名城.湖左岸、德信.金沙湖項(xiàng)目、和達(dá).金沙湖項(xiàng)目板塊現(xiàn)狀下沙板塊叁目前主要在售項(xiàng)目：世貿(mào)濱江花園、保利東灣、觀瀾時(shí)代、德信早城樓盤(pán)名稱(chēng)近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)數(shù)量在售均價(jià)(元/平米）主力戶(hù)型（平米）去化套數(shù)去化率月均去化保利東灣2010-8-209#3491630593、103、11528080.23%2802010-9-187#9617532114,1305355.21%53世茂江濱花園2010-9-27#、9#、10#59112934135,1868314.0%83觀瀾時(shí)代2010-8-21瓏庭3、8#、云邸1#492145009038979.07%389德信早城2010-8-201#、2#、6#2381725089、8819581.93%195典型樓盤(pán)供需情況匯總整體供應(yīng)以90方及110—120中小戶(hù)型為主從去化情況看，120方以下＞130＞186下沙板塊叁樓盤(pán)名稱(chēng)近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)數(shù)量在售均價(jià)主力戶(hù)型（平米）去化套數(shù)典型個(gè)案分析下沙板塊120方以下為主力供應(yīng)，供應(yīng)量明顯大于120方以上戶(hù)型，且去化速度優(yōu)于120方以上戶(hù)型。80—90方是主力供銷(xiāo)戶(hù)型，且供需兩旺。120方以上戶(hù)型供應(yīng)量小，去化情況不具參考意義。叁典型個(gè)案分析下沙板塊120方以下為主力供應(yīng)，供應(yīng)量明顯大于1下沙板塊主要供應(yīng)戶(hù)型80—90方和120—140方。80—90方去化率優(yōu)于120—140方。典型個(gè)案分析主力供應(yīng)90方戶(hù)型。120方以下去化率優(yōu)于120—140方。叁下沙板塊主要供應(yīng)戶(hù)型80—90方和120—140方。典型個(gè)案150主要在售項(xiàng)目：頤景園、冠宇.雋園、天陽(yáng).觀筑、廣宇.上東城板塊現(xiàn)狀丁橋板塊叁56主要在售項(xiàng)目：頤景園、冠宇.雋園、天陽(yáng).觀筑、廣宇.上東151樓盤(pán)最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間在售均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤(pán)房源套數(shù)主力戶(hù)型(㎡）去化套數(shù)去化率月均去化頤景園2010-7-5118997#-10#35754、71、90、11527777.59%110冠宇.雋園2010-5-10121473#、4#、8#、11#31486-11520063.69%50天陽(yáng).觀筑2010-5-3284131#-7#36180513.89%1廣宇.上東城2010-5-31125576#-9#37783-8929177.19%72典型樓盤(pán)供需情況匯總丁橋板塊主力戶(hù)型均為120方以下，主要為70余方、90方、110—120方三種戶(hù)型。整體去化率保持在63—77%。從天陽(yáng)觀筑壓軸房源為聯(lián)排，去化情況較差，板塊認(rèn)同度低、高售價(jià)及沒(méi)有景觀資源是造成銷(xiāo)售情況較差的原因。叁57樓盤(pán)最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間在售均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤(pán)房源套數(shù)主力戶(hù)型(152丁橋板塊典型個(gè)案分析80—90方供應(yīng)量最大，其次是80方以下和90—120方戶(hù)型。上東城80—90方去化量最大，但去化率低于80方以下和90—120方戶(hù)型，但好于120方以上戶(hù)型。叁58丁橋板塊典型個(gè)案分析80—90方供應(yīng)量最大，其次是80方153目前主要在售項(xiàng)目：老余杭：金順.錦繡時(shí)代、同城印象中泰：新西湖小鎮(zhèn)、金岸提香公寓、庭院深深、新明半島板塊現(xiàn)狀老余杭中泰板塊叁59目前主要在售項(xiàng)目：板塊現(xiàn)狀老余杭中泰板塊叁154項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)主力戶(hù)型總套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)已售均價(jià)金順·錦繡時(shí)代2010-9-41幢1號(hào)樓80-90㎡1067873.60%787547同城印象2010-6-3北區(qū)1#80-90㎡18013273.30%3510531新西湖小鎮(zhèn)2010-8-21山水苑2575%1589314金岸提香公寓2010-9-114#、5#88方小三房24717972.47%1797377庭院深深2010-9-18松嵐庭6#、7#89方三房和132方三房13800%010000新明半島2010-9-18雨徑軒7#、8#88平方米兩房1087973.15%799880典型樓盤(pán)供需情況匯總老余杭中泰板塊主力戶(hù)型均為80—90方戶(hù)型，庭院深深與錦繡時(shí)代還有部分120—140方戶(hù)型。除剛開(kāi)盤(pán)不久的庭院深深外，各盤(pán)成交情況良好。叁60項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)主力戶(hù)型總套數(shù)去化套數(shù)去化155典型個(gè)案分析老余杭板塊主要供應(yīng)戶(hù)型80—90方、90—120、120—140方。120—140去化情況最差。主要供應(yīng)戶(hù)型80—90方、90—120、120—140方。90—120去化情況最差。叁61典型個(gè)案分析老余杭板塊主要供應(yīng)戶(hù)型80—90方、90—1156中泰板塊典型個(gè)案分析主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下戶(hù)型、90—120方。90—120去化情況差。90方以下戶(hù)型去化情況良好。主要有80—90方、90—120方、120—140方三種戶(hù)型。90方以上戶(hù)型去化情況均不理想。叁62中泰板塊典型個(gè)案分析主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下戶(hù)型、90—1157中泰板塊典型個(gè)案分析主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下、80—90方、90—120、120—140方。去化情況：90方以下＞90—120＞120—140。主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下、80—90方、90—120。個(gè)戶(hù)型去化情況均理想。叁63中泰板塊典型個(gè)案分析主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下、80—90方158目前主要在售項(xiàng)目：復(fù)地.連城國(guó)際板塊現(xiàn)狀喬司板塊叁64目前主要在售項(xiàng)目：復(fù)地.連城國(guó)際板塊現(xiàn)狀喬司板塊叁159樓盤(pán)名稱(chēng)近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)數(shù)量在售均價(jià)（元/平米）主力戶(hù)型去化套數(shù)去化率月均去化復(fù)地·連城國(guó)際2010-8-173-1#249880055-8023293.17%232典型個(gè)案分析喬司板塊主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下、80—90方、90—120、120—140方。去化情況：140方以下均不錯(cuò)，140方以上戶(hù)型均不理想，且戶(hù)型越大，去化率越低。叁65樓盤(pán)名稱(chēng)近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)數(shù)量在售均價(jià)（元/平米）主力戶(hù)型160目前主要在售項(xiàng)目：擎天半島、紫桂公寓、星橋桂花城、華庭嘉苑、華翠嘉苑預(yù)售項(xiàng)目：天都城.愛(ài)尚公寓、天都城.溫莎花園、美耀灣板塊現(xiàn)狀星橋板塊叁66目前主要在售項(xiàng)目：擎天半島、紫桂公寓、星橋桂花城、華庭嘉161樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)數(shù)量在售均價(jià)（元/平米）主力戶(hù)型去化套數(shù)去化率月均去化擎天半島2010-9-224#255870080-9019576.47%195紫桂公寓7月份開(kāi)盤(pán)逸云苑4#、7#128970080-908969.53%45華庭嘉苑7月初推出5#、6#569500901730.36%9典型樓盤(pán)供需情況匯總星橋板塊主力戶(hù)型均為80—90方戶(hù)型。去化情況存在差異，擎天半島和紫桂公寓去化情況良好，華庭嘉苑去化情況較差。叁67樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間幢號(hào)數(shù)量在售均價(jià)主力戶(hù)型去化套數(shù)去化率月162星橋板塊典型個(gè)案分析主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下、80—90方。去化情況140方以下戶(hù)型均理想，140方以上戶(hù)型去化率一般。主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下、80—90方、120—140方戶(hù)型。整體去化情況較差，80—90方戶(hù)型稍好。叁68星橋板塊典型個(gè)案分析主要供應(yīng)戶(hù)型80方以下、80—90方163目前主要在售項(xiàng)目：城建.錦昌年華預(yù)售項(xiàng)目：景海.云庭花園、中和房產(chǎn)58號(hào)地塊板塊現(xiàn)狀崇閑板塊叁69目前主要在售項(xiàng)目：城建.錦昌年華板塊現(xiàn)狀崇閑板塊叁164樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)幢數(shù)開(kāi)盤(pán)套數(shù)在售均價(jià)(元/平米）主力戶(hù)型去化套數(shù)去化率月去化套數(shù)城建·錦昌年華2010-5-2918#、19#96956290-1207578%192010-6-26（加推）15#、17#1351000082、1254735%16典型個(gè)案分析崇閑板塊主要供應(yīng)戶(hù)型80—90方、90—120方戶(hù)型。去化情況均不錯(cuò)。叁70樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)幢數(shù)開(kāi)盤(pán)套數(shù)在售均價(jià)(元/平米）主力165目前在售項(xiàng)目：金石華城、貝利.棲溪公館、景麗華庭板塊現(xiàn)狀塘棲板塊貝利.棲溪公館景麗華庭叁71目前在售項(xiàng)目：金石華城、貝利.棲溪公館、景麗華庭板塊現(xiàn)狀166樓盤(pán)最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間在售均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤(pán)房源套數(shù)主力戶(hù)型(㎡）去化套數(shù)去化率月均去化塘棲金石華城2010-5-1578003#、5#142130-1388257.75%16景麗華庭2010-9-187274.55#、6#6680-12834.50%3貝利.棲溪公館2010-9-1677435#、15#、20#20487-13516982.84%169典型樓盤(pán)供需情況匯總塘棲板塊供應(yīng)戶(hù)型較其他板塊略大，除80—90方、90—120外，有較多的120—140方戶(hù)型。各盤(pán)銷(xiāo)售情況差異較大。叁72樓盤(pán)最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間在售均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤(pán)房源套數(shù)主力戶(hù)型(167塘棲板塊典型個(gè)案分析90—120方是主力供應(yīng)面積，其次是80—90，120—140方戶(hù)型。去化情況120—140方略差外，其余主力戶(hù)型去化情況均不錯(cuò)。為80—90方和120—140方戶(hù)型。其中80—90方戶(hù)型去化情況優(yōu)于120—140方。叁73塘棲板塊典型個(gè)案分析90—120方是主力供應(yīng)面積，其次是下沙板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例6%47%10%20%18%銷(xiāo)售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板塊

80方以下80—9090—120120—140140以上供應(yīng)比例17%45%19%14%5%銷(xiāo)售比例20%45%20%12%3%去化率94