房地產(chǎn)宏觀調(diào)控投融資及稅收政策

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控投融資及稅收政策上海市建緯律師事務(wù)所深圳分所主任、執(zhí)行合伙人深圳市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)委員會(huì)主任

賀倩明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控國(guó)務(wù)院層面政策土地近期政策銀行近期政策財(cái)稅近期政策深圳近期政策政策07/27國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議主要內(nèi)容（一）提高征地成本，征地補(bǔ)償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。規(guī)范土地出讓收支管理，國(guó)有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)、城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)和耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)。建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。（二）完善責(zé)任制度。地方各級(jí)人民政府主要負(fù)責(zé)人要對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理和耕地保護(hù)負(fù)總責(zé)。堅(jiān)決制止“以租代征”等違法違規(guī)用地行為。（三）健全法律機(jī)制。充分發(fā)揮國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)的作用，強(qiáng)化對(duì)地方政府及土地管理部門執(zhí)法行為的監(jiān)督檢查。嚴(yán)肅懲處土地違法行為，對(duì)重大土地違法違規(guī)案件要公開(kāi)處理，構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責(zé)任。國(guó)家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析政策建住房〔2006〕171號(hào)六部委關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)

06/07/11主要內(nèi)容境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外匯借款結(jié)匯規(guī)定（35%資本金，注冊(cè)資本到位，土地使用證）；境外機(jī)構(gòu)人士購(gòu)買商品房規(guī)定（自用自住、對(duì)港澳臺(tái)僑人士網(wǎng)開(kāi)一面，經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門嚴(yán)格審批。境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)中方股權(quán)的，以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元（含1000萬(wàn)美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。強(qiáng)化對(duì)跨境資本流動(dòng)的監(jiān)測(cè)國(guó)家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析政策（國(guó)十五條）國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知06/05/24主要內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲納入目標(biāo)責(zé)任制。建筑面積90平方米以下住房占70%以上。5年/營(yíng)業(yè)稅。項(xiàng)目資本金比例35%/商業(yè)銀行貸款，對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，從高征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)。國(guó)家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析國(guó)家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析政策2006年5月17日開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議新六條主要內(nèi)容（一）重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。（二）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。（四）進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。（五）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。（六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。國(guó)家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析政策關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（又稱國(guó)老八條）國(guó)辦發(fā)明電[2005]8號(hào)05/03/26主要內(nèi)容著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給；穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求；政策國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知（又稱新八條）05/05/09主要內(nèi)容對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。

禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房。普通住房標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。2年/營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家近期土地政策解析政策《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》將于2006年8月1日起施行

主要內(nèi)容

提出：2002年至2005年，全國(guó)出讓土地分別為：12.42萬(wàn)、19.36萬(wàn)、18.15萬(wàn)、16.32萬(wàn)公頃，其中招拍掛出讓土地分別為1.81萬(wàn)、5.19萬(wàn)、5.24萬(wàn)、5.72萬(wàn)公頃，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。

規(guī)定了拍賣掛牌出讓及協(xié)議出讓的使用范圍。以下六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地

政策國(guó)辦發(fā)〔2006〕50號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知06/07/13主要內(nèi)容廣州局督察深圳國(guó)家近期土地政策解析政策《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》將于2006年8月1日起施行

主要內(nèi)容

提出：2002年至2005年，全國(guó)出讓土地分別為：12.42萬(wàn)、19.36萬(wàn)、18.15萬(wàn)、16.32萬(wàn)公頃，其中招拍掛出讓土地分別為1.81萬(wàn)、5.19萬(wàn)、5.24萬(wàn)、5.72萬(wàn)公頃，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。

規(guī)定了拍賣掛牌出讓及協(xié)議出讓的使用范圍。以下六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地

政策國(guó)辦發(fā)〔2006〕50號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知06/07/13主要內(nèi)容廣州局督察深圳國(guó)家近期土地政策解析政策建住房〔2006〕165號(hào)關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)07/06主要內(nèi)容新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。政策國(guó)土資源部令第33號(hào)耕地占補(bǔ)平衡考核辦法06/16主要內(nèi)容有權(quán)責(zé)令建設(shè)用地項(xiàng)目補(bǔ)充耕地合格率較低的地區(qū)限期整改。對(duì)整改不合格的，暫緩受理該地區(qū)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批

國(guó)家近期土土地政策解解析政策國(guó)土資電發(fā)〔2006〕22號(hào)關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知06/06/14主要內(nèi)容認(rèn)真組織開(kāi)展對(duì)“以租代征”違法用地、閑置土地和別墅用地的清理，重點(diǎn)是對(duì)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）下發(fā)后發(fā)生的各類違法違規(guī)用地的清理。政策國(guó)土資發(fā)〔2006〕52號(hào)關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的通知06/06/14主要內(nèi)容推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，堅(jiān)決制止用“以租代征”等形式擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；嚴(yán)格落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡制度；土地出讓金要向糧食主產(chǎn)區(qū)、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)和土地整理重大項(xiàng)目工程傾斜。國(guó)家近期土土地政策解解析政策國(guó)土資電發(fā)〔2006〕17號(hào)關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知06/02主要內(nèi)容不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃用地;從嚴(yán)審批各類非農(nóng)建設(shè)用地，“先補(bǔ)后占”；確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實(shí)處；對(duì)因征地補(bǔ)償安置不到位等引發(fā)重大群體性事件的地區(qū)，要限期整改，整改期間，暫緩受理所在地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和報(bào)批申請(qǐng)；停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)。政策關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知國(guó)土資發(fā)[2004]71號(hào)主要內(nèi)容商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式，在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)。（又稱8.31大限）政策國(guó)土資發(fā)〔2005〕166號(hào)關(guān)于堅(jiān)決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知05/08/22主要內(nèi)容以轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股等方式進(jìn)行農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的，必須是已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的農(nóng)民集體所有土地

國(guó)家近期銀銀行政策解解析政策人民銀行08/18上調(diào)利率主要內(nèi)容一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的2.25%上調(diào)至2.52%；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的5.85%上調(diào)至6.12%。其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整，長(zhǎng)期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率市場(chǎng)化，將其利率下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大到0.85倍。其他商業(yè)性貸款利率下限繼續(xù)保持0.9倍。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。上述政策自2006年8月19日起實(shí)施。政策

2006年8月中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知06/07/22（銀監(jiān)會(huì)54號(hào)）主要內(nèi)容健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警指標(biāo)體系；嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款；嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%（不含經(jīng)濟(jì)適用房）、“四證”不齊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款；信托投資公司（包括投資附加回購(gòu)承諾）執(zhí)行212號(hào)文（四證齊全、二級(jí)資質(zhì)、35%資本金）；土地收儲(chǔ)費(fèi)專門帳戶管理。

國(guó)家近期銀銀行政策解解析政策06/07/21央行宣布從8月15日開(kāi)始上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)到8.5%。06/06/16中國(guó)人民銀行宣布決定從2006年7月5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)政策中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就調(diào)整住房信貸政策答記者問(wèn)06/05/31主要內(nèi)容此次政策調(diào)整的主要內(nèi)容是：一是從2006年6月1日起，商業(yè)銀行（含農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社，下同）發(fā)放的住房貸款（不包括住房公積金貸款）首付款比例不得低于30%；二是對(duì)購(gòu)買套型建筑面積90平方米以下而且是自住房的住房貸款最低首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定。政策人民銀行04/28上調(diào)貸款利率主要內(nèi)容一年期貸款利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行5.58%上調(diào)到5.85%國(guó)家近期銀銀行政策解解析政策銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號(hào)關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知05/08/28主要內(nèi)容信托投資公司新開(kāi)辦房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策，并進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查，對(duì)未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（“四證”）的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款；申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)不低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。

政策2004年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引主要內(nèi)容商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35％

國(guó)家近期銀銀行政策解解析政策中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知銀發(fā)[2003]121號(hào)主要內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；

商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。國(guó)家近期銀銀行政策解解析政策銀發(fā)(1999)73號(hào)關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)99/2/23銀發(fā)[1998]169號(hào)中國(guó)人民銀行關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知98/04/07政策中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)主要內(nèi)容05年底，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額3.07萬(wàn)億元，占全部金融機(jī)構(gòu)RMB貸款的14.84%，其中個(gè)人住房按揭貸款1.84萬(wàn)億，占占全部金融機(jī)構(gòu)RMB貸款的8.9%國(guó)家近期財(cái)財(cái)稅政策解解析政策國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)深地稅發(fā)【2006】455國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知2006/07/18主要內(nèi)容核定征收：深地稅發(fā)【2006】45轉(zhuǎn)發(fā)普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入1.5%核定；非普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入3%核定強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓差額所得征稅、保留免稅規(guī)定（1年、5年、拆遷補(bǔ)償、征用補(bǔ)償）注意事項(xiàng)：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓抬高原價(jià)？陰陽(yáng)合同。政策財(cái)稅[2006]75號(hào)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知06/06/16國(guó)稅發(fā)[2006]74號(hào)關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知06/05/30主要內(nèi)容5年普通房免營(yíng)業(yè)稅，5年非普差額，非5年全額國(guó)家近期財(cái)財(cái)稅政策解解析政策國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知06/03/06政策財(cái)稅〔2006〕21號(hào)關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知工作06/03/02政策國(guó)稅發(fā)[2005]156號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知工作05/10/07主要內(nèi)容加強(qiáng)存量房交易的稅收管理政策國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào)關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知05/10/21主要內(nèi)容排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，計(jì)征房產(chǎn)稅。

國(guó)家近期財(cái)財(cái)稅政策解解析政策國(guó)稅發(fā)[2005]111號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理的通知05/07/01主要內(nèi)容進(jìn)一步強(qiáng)化土地稅收（包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅）的管理政策國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知05/05/27主要內(nèi)容2年規(guī)定（已被75號(hào)文取代）政策國(guó)稅發(fā)[2005]82號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知05/05/18主要內(nèi)容先稅后證，以契稅為把手深圳近期房房地產(chǎn)調(diào)控控政策政策深府【2006】106號(hào)深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見(jiàn)06/06/19主要內(nèi)容實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，保證特區(qū)內(nèi)外“一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)管理、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”。土地主管部門對(duì)寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地、政府原有儲(chǔ)備土地及通過(guò)收回、收購(gòu)方式取得的土地實(shí)行集中統(tǒng)一管理。因城市建設(shè)需要須對(duì)已出讓用地的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整時(shí)，涉及調(diào)整容積率需要補(bǔ)償?shù)模越?jīng)濟(jì)方式予以補(bǔ)償，一律不再補(bǔ)償土地。改變以地價(jià)減免政策鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路，取消除《關(guān)于印發(fā)〈深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定〉的通知》（深府［2004］177號(hào)）相關(guān)規(guī)定以外的各類地價(jià)優(yōu)惠政策。地使用者依法取得土地使用權(quán)后，超過(guò)土地出讓合同約定開(kāi)工期限不開(kāi)工的，每年按土地出讓金的20％收取閑置費(fèi)；閑置2年以上未按土地出讓合同約定開(kāi)發(fā)建設(shè)的，政府依法收回土地。非經(jīng)營(yíng)性用地因規(guī)劃調(diào)整為商業(yè)、住宅、辦公、酒店等經(jīng)營(yíng)性用途的，原則上由政府采取收回、收購(gòu)或置換土地使用權(quán)的方式納入土地儲(chǔ)備。除重點(diǎn)引進(jìn)項(xiàng)目、重大投資項(xiàng)目、政府財(cái)政投資的公共配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等用地可以協(xié)議方式出讓外，其它用地在3年內(nèi)逐步實(shí)現(xiàn)全部按招標(biāo)拍賣掛牌方式進(jìn)行出讓。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地中的原村民居住用地禁止轉(zhuǎn)讓，工商建設(shè)用地需合作開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，報(bào)市主管部門依法審批。深圳近期房房地產(chǎn)調(diào)控控政策政策深府[2006]98號(hào)關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知06/12主要內(nèi)容新項(xiàng)目要求：套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

**建設(shè)部07/06165文號(hào)政策深府〔2006〕75號(hào)關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)06/04/28主要內(nèi)容確保年度普通商品住宅供應(yīng)量不低于全部商品住宅供應(yīng)總量的90%；對(duì)已簽訂土地出讓合同的土地，未按期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，從確認(rèn)閑置之日起，第一年按地價(jià)款10%依法征收土地閑置費(fèi)；自土地出讓合同生效之日起滿2年未開(kāi)發(fā)利用的，依法收回土地使用權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房自合同簽訂之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。著重建設(shè)包括經(jīng)濟(jì)適用出租房、廉租房在內(nèi)的各類公共租賃住房。深圳近期房房地產(chǎn)調(diào)控控政策深府〔2006〕105號(hào)深圳市原村村民非商品品住宅建設(shè)設(shè)暫行辦法法深府〔2006〕103號(hào)關(guān)于印發(fā)深深圳市集約約利用的工工業(yè)用地地地價(jià)計(jì)算暫暫行辦法的的通知深府〔2006〕94號(hào)關(guān)于印發(fā)深深圳市工業(yè)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)用地審批批實(shí)施辦法法的通知深府〔2006〕93號(hào)關(guān)于印發(fā)深深圳市工業(yè)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)用地控制制標(biāo)準(zhǔn)（試試行）的通通知深圳市人民民政府令第第153號(hào)號(hào)深圳市土土地儲(chǔ)備管管理辦法深府辦〔2006〕〕86號(hào)關(guān)關(guān)于印發(fā)深深圳市清繳繳地價(jià)欠款款工作方案案的通知深府〔2006〕〕95號(hào)印發(fā)關(guān)于處處理寶安龍龍崗兩區(qū)城城市化土地地遺留問(wèn)題題的若干規(guī)規(guī)定的通知知深府〔2006〕43號(hào)關(guān)于于印發(fā)《深深圳市寶安安龍崗兩區(qū)區(qū)城市化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為國(guó)有土土地交接與與管理實(shí)施施方案》的的通知房地產(chǎn)投資資政策WTO房地地產(chǎn)承諾服務(wù)提供方方式：（（1）跨境交交付（（2）境境外消費(fèi)（（3）商業(yè)存存在（（4）自自然人流動(dòng)動(dòng)部門或分部門市場(chǎng)準(zhǔn)入限制D．房地產(chǎn)服務(wù)a．涉及自有或租賃資產(chǎn)的房地產(chǎn)服務(wù)（CPC821）（1）沒(méi)有限制（2）沒(méi)有限制（3）除下列內(nèi)容外，沒(méi)有限制：對(duì)于高標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目②，如公寓和寫字樓，不允許設(shè)立外商獨(dú)資企業(yè)，但不包括豪華飯店。（4）除水平承諾中內(nèi)容外，不作承諾。b．以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)（CPC822）（1）沒(méi)有限制（2）沒(méi)有限制（3）僅限于合資企業(yè)形式，允許外資擁有多數(shù)股權(quán)。（4）除水平承諾中內(nèi)容外，不作承諾。房地產(chǎn)投資資政策發(fā)改委商務(wù)務(wù)部令第24號(hào)外商商投資產(chǎn)業(yè)業(yè)指導(dǎo)目錄錄(2004年修訂訂)鼓勵(lì)外商投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目錄八、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)1．普通住住宅的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)限制類外商投資資產(chǎn)業(yè)目錄錄八、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)1．土地成成片開(kāi)發(fā)（（限于合資資、合作））2．高檔賓賓館、別墅墅、高檔寫寫字樓和國(guó)國(guó)際會(huì)展中中心的建設(shè)設(shè)、經(jīng)營(yíng)3．大型主主題公園的的建設(shè)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)發(fā)改委第40號(hào)令產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整指導(dǎo)目目錄(2005年本本)鼓勵(lì)類十九、城市市基礎(chǔ)設(shè)施施及房地產(chǎn)產(chǎn)11.城鎮(zhèn)鎮(zhèn)園林綠化化及生態(tài)小小區(qū)建設(shè)20.國(guó)家住住宅示范工工程建設(shè)10.房房地產(chǎn)中介介服務(wù)、物物業(yè)管理服服務(wù)限制類2.用地面面積超過(guò)下下列標(biāo)準(zhǔn)的的城市游憩憩集會(huì)廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目：小小城市和重重點(diǎn)鎮(zhèn)1公公頃，中等等城市2公公頃，大城城市3公頃頃，200萬(wàn)人口以以上特大城城市5公頃頃3.別墅類房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目征地補(bǔ)償長(zhǎng)三角家農(nóng)地征用價(jià)格37-45萬(wàn)萬(wàn)/公頃；；農(nóng)地出讓210-525萬(wàn)/公頃；農(nóng)農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格1125-2250萬(wàn)/公頃頃（1公公頃=10K平方米米）土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)和安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)的總總和不得超超過(guò)土地被被征收前三三年平均年年產(chǎn)值的三三十倍（土土地管理法法）。境內(nèi)公司、、企業(yè)或自自然人以其其在境外合合法設(shè)立或或控制的公公司名義并并購(gòu)與其有有關(guān)聯(lián)關(guān)系系的境內(nèi)公公司，所設(shè)設(shè)立的外商商投資企業(yè)業(yè)不享受外外商投資企企業(yè)待遇，但該境外外公司認(rèn)購(gòu)購(gòu)境內(nèi)公司司增資，或或者該境外外公司向并并購(gòu)后所設(shè)設(shè)企業(yè)增資資，增資額額占所設(shè)企企業(yè)注冊(cè)資資本比例達(dá)達(dá)到25%以上的除除外。根據(jù)據(jù)該款所述述方式設(shè)立立的外商投投資企業(yè)，，其實(shí)際控控制人以外外的外國(guó)投投資者在企企業(yè)注冊(cè)資資本中的出出資比例高高于25%的，享受外外商投資企企業(yè)待遇。。本規(guī)定所稱稱外國(guó)投資資者并購(gòu)境境內(nèi)企業(yè)，，系指外國(guó)國(guó)投資者購(gòu)購(gòu)買境內(nèi)非外商投資企企業(yè)（以下下稱“境內(nèi)內(nèi)公司”））股東的股股權(quán)或認(rèn)購(gòu)購(gòu)境內(nèi)公司司增資，使使該境內(nèi)公公司變更設(shè)設(shè)立為外商商投資企業(yè)業(yè)（以下稱稱“股權(quán)并購(gòu)”）；或者者，外國(guó)投投資者設(shè)立立外商投資資企業(yè)，并并通過(guò)該企企業(yè)協(xié)議購(gòu)購(gòu)買境內(nèi)企企業(yè)資產(chǎn)且且運(yùn)營(yíng)該資資產(chǎn)，或，，外國(guó)投資資者協(xié)議購(gòu)購(gòu)買境內(nèi)企企業(yè)資產(chǎn)，，并以該資資產(chǎn)投資設(shè)設(shè)立外商投投資企業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn)產(chǎn)（以下稱稱“資產(chǎn)并購(gòu)””）?！瓣P(guān)于外國(guó)國(guó)投資者并并購(gòu)境內(nèi)企企業(yè)的規(guī)定定”新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則準(zhǔn)則規(guī)定#3到投資性房地產(chǎn)適用于已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物；不適用于：自用房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)準(zhǔn)則）、做為存貨的房地產(chǎn)（存貨準(zhǔn)則）企業(yè)代建的房地產(chǎn)適用建筑合同準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的租金收入適用租賃準(zhǔn)則。有證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能持續(xù)可靠取得，企業(yè)可以采用公允價(jià)值計(jì)量。#1存貨準(zhǔn)則存貨與可變現(xiàn)凈值孰低原則#17借款費(fèi)用借款費(fèi)用資本化條件：資產(chǎn)支出已發(fā)生、借款費(fèi)用已發(fā)生、購(gòu)建已開(kāi)始?？紤]土地儲(chǔ)備的借款應(yīng)資本化或費(fèi)用化？#8減值準(zhǔn)備不允許沖回房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種種征稅環(huán)節(jié)稅種難點(diǎn)分析房地產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅(房地產(chǎn)銷售租賃)土地增值稅契稅（買方繳納）印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅(深圳免)所得稅預(yù)收款的處理內(nèi)外資有差異房地產(chǎn)占用房產(chǎn)稅投資/收購(gòu)/股權(quán)轉(zhuǎn)讓見(jiàn)后文房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種種稅種計(jì)稅依據(jù)稅率營(yíng)業(yè)稅(建筑業(yè))印花稅耕地占用稅銷售收入交易合同價(jià)耕地面積3%0.03%工程承包1-10元/平方米營(yíng)業(yè)稅(房地產(chǎn)銷售租賃)土地增值稅契稅印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅(深圳免)銷售收入增值額交易合同價(jià)交易合同價(jià)土地面積5%30%-60%的累進(jìn)稅率3%-5%(各地稅率不一)0.05%(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓)0.05%（購(gòu)銷）0.5-10元/平方米房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值或租賃收入1.2%或12%企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅企業(yè)利潤(rùn)(預(yù)征)個(gè)人收入33%或15%5%-45%的累進(jìn)稅率房地產(chǎn)主要要稅種征免規(guī)規(guī)定行為營(yíng)業(yè)稅契稅土地增值稅所得稅其他土地出讓免征不N/A土房轉(zhuǎn)讓差額征以過(guò)戶為原則4征征土房投資免免3視同銷售合作建房免1免出地視同銷售5房贈(zèng)送征2免6視同銷售土房抵債征339未規(guī)定視同銷售房分配征387未規(guī)定視同銷售房自用不N/A征房產(chǎn)稅免3年1、需要符符合規(guī)定2、單單位贈(zèng)送不不動(dòng)產(chǎn)視同同銷售（（漏洞贈(zèng)送土土地使用權(quán)權(quán)不征營(yíng)業(yè)業(yè)稅）3、非房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)4、、房屋交換換按差額繳繳納契稅5、見(jiàn)見(jiàn)31號(hào)文文第五款6、直系系或福利公公益單位建筑安裝行行業(yè)適用稅稅率及核定定征收率一一覽表（深圳）--深地稅發(fā)【2006】141納稅人類型營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加（不含外資企業(yè)）企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅合計(jì)賬冊(cè)健全納稅人市內(nèi)3％0.03％0.09％回注冊(cè)地查賬征收回注冊(cè)地查賬征收3.12％市外3％0.03％0.09％在工程所在地按照查賬征收方式申報(bào)繳納賬冊(cè)不健全納稅人市內(nèi)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的納稅人3％0.03％0.09％1.2％1.4％5.72％個(gè)人獨(dú)資、個(gè)人合伙企業(yè)，個(gè)人承包、個(gè)體施工單位3％0.03％0.09％

2.6％5.72％市外有外管證的不繳納企業(yè)所得稅的納稅人3％0.03％0.09％

1.4％4.52％無(wú)外管證的應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的納稅人3％0.03％0.09％1.2％1.4％5.72％個(gè)人獨(dú)資、個(gè)人合伙企業(yè)，個(gè)人承包、個(gè)體施工單位3％0.03％0.09％

2.6％5.72％四、關(guān)于合合作建造開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的稅務(wù)處理理問(wèn)題開(kāi)發(fā)企業(yè)以以本企業(yè)為為主體聯(lián)合合其他企業(yè)業(yè)、單位、、個(gè)人合作作或合資開(kāi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，且且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公公司的，按按下列規(guī)定定進(jìn)行處理理：（一）凡開(kāi)開(kāi)發(fā)合同或或協(xié)議中約約定向投資資各方分配配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在首首次分配開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)時(shí)，如該項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)結(jié)算計(jì)稅成成本，其應(yīng)應(yīng)分配給投投資方（即即合作、合合資方，下下同）開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)計(jì)稅成本與與其投資額額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅所得得額；如未未結(jié)算計(jì)稅稅成本，則則將投資方方的投資額額視同預(yù)售售收入進(jìn)行行相關(guān)的稅稅務(wù)處理。。--分配產(chǎn)品為為目的，投投資額視同同購(gòu)買款（二）凡開(kāi)開(kāi)發(fā)合同或或協(xié)議中約約定分配項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)的的，應(yīng)按以以下規(guī)定進(jìn)進(jìn)行處理:1.開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)將將該項(xiàng)目形形成的營(yíng)業(yè)業(yè)利潤(rùn)額并并入當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅所得得額統(tǒng)一申申報(bào)繳納企企業(yè)所得稅稅，不得在在稅前分配配該項(xiàng)目的的利潤(rùn)。同同時(shí)不能因因接受投資資方投資額額而在成本本中攤銷或或在稅前扣扣除相關(guān)的的利息支出出。2.投資方方取得該項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視視同取得股股息、紅利利，憑開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的主主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)出具的的證明按規(guī)規(guī)定補(bǔ)交企企業(yè)所得稅稅。--分配利潤(rùn)為為目的，先先稅后分，，投資方有有稅率差的的，要補(bǔ)稅稅?？紤]如如果約定的的借款形式式。開(kāi)發(fā)企業(yè)向向金融機(jī)構(gòu)構(gòu)統(tǒng)一借款款后轉(zhuǎn)借集集團(tuán)內(nèi)部其其他企業(yè)、、單位使用用的，，其其支付的利利息準(zhǔn)予按按稅收有關(guān)關(guān)規(guī)定在稅稅前扣除–轉(zhuǎn)借款31號(hào)文部部分規(guī)定定關(guān)于酒店產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)主稅收收國(guó)稅函[2006]478號(hào)號(hào)關(guān)于酒店產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)主稅收收問(wèn)題的批批復(fù)2006-05-22國(guó)家稅稅務(wù)總局深圳市地方方稅務(wù)局：：你局《關(guān)于于大梅沙海海景酒店產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)主稅收收問(wèn)題的請(qǐng)請(qǐng)示》（深深地稅發(fā)〔〔2006〕192號(hào)）收悉悉。經(jīng)研究究，現(xiàn)就有有關(guān)稅收處處理問(wèn)題批批復(fù)如下：：酒店產(chǎn)權(quán)式式經(jīng)營(yíng)業(yè)主主（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱業(yè)主））在約定的的時(shí)間內(nèi)提提供房產(chǎn)使使用權(quán)與酒酒店進(jìn)行合合作經(jīng)營(yíng)，，如房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸歸屬新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，，業(yè)主按照照約定取得得的固定收收入和分紅紅收入均應(yīng)應(yīng)視為租金金收入，根根據(jù)有關(guān)稅稅收法律、、行政法規(guī)規(guī)的規(guī)定，，應(yīng)按照““服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)””征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅，按照照財(cái)產(chǎn)租賃賃所得項(xiàng)目目征收個(gè)人人所得稅。。土地增值稅稅新規(guī)深圳預(yù)征率率：房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓別墅墅、度假村村、酒店式式公寓取得得的收入按按1%預(yù)征；二是除別別墅、度假假村、酒店店式公寓外外，對(duì)轉(zhuǎn)讓讓其他房地地產(chǎn)取得的的收入按0.5%預(yù)預(yù)征。銷售安居居房取得的的收入，免免征土地增增值稅--深地稅稅發(fā)[2005]522深府府辦函[2005]93號(hào)關(guān)關(guān)于土地增增值稅征收收管理有關(guān)關(guān)問(wèn)題的通通知規(guī)定購(gòu)買使使用5年（（含5年））以上的房房屋為舊房房；深圳普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅定定義：普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅是指除別墅墅、度假村村、酒店式式公寓以外外的居住用用住宅；深地稅發(fā)【【2006】259財(cái)稅〔〔2006〕21號(hào)號(hào)關(guān)于土地地增值稅若若干問(wèn)題的的通知06/04/19全國(guó)普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅的定義：根據(jù)《國(guó)務(wù)務(wù)院辦公廳廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)設(shè)部等部門門關(guān)于做好好穩(wěn)定住房房?jī)r(jià)格工作作意見(jiàn)的通通知》(國(guó)國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào))制定并對(duì)對(duì)社會(huì)公布布的“中小小套型、中中低價(jià)位普普通住房””的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行；：住宅小區(qū)區(qū)建筑容積積率在1.0以上、、單套建筑筑面積在120平方方米以下、、實(shí)際成交交價(jià)格低于于同級(jí)別土土地上住房房平均交易易價(jià)格1.2倍以下下。各省、、自治區(qū)、、直轄市要要根據(jù)實(shí)際際情況，制制定本地區(qū)區(qū)享受優(yōu)惠惠政策普通通住房的具具體標(biāo)準(zhǔn)。--財(cái)稅稅〔2006〕21號(hào)對(duì)未按預(yù)征征規(guī)定期限限預(yù)繳稅款款的,從限限定的繳納納稅款期限限屆滿的次次日起,加加收滯納金金--財(cái)稅〔〔2006〕21號(hào)號(hào)土地增值稅稅新規(guī)納稅人轉(zhuǎn)讓讓舊房及建建筑物,凡凡不能取得得評(píng)估價(jià)格格,但能提提供購(gòu)房發(fā)發(fā)票的,可可享受5%加計(jì)扣除。。舊房購(gòu)買契契稅準(zhǔn)予抵抵扣。對(duì)于以土地地(房地產(chǎn)產(chǎn))作價(jià)入入股進(jìn)行投投資或聯(lián)營(yíng)營(yíng)的,凡所所投資、聯(lián)聯(lián)營(yíng)的企業(yè)業(yè)從事房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的,或者房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)以其建建造的商品品房進(jìn)行投投資和聯(lián)營(yíng)營(yíng)的，均不免征征土地增值值稅--財(cái)稅〔2006〕21號(hào)對(duì)企業(yè)重重組、分分立或聯(lián)聯(lián)營(yíng)中，，房地產(chǎn)產(chǎn)按評(píng)估估價(jià)重新新入帳后后再轉(zhuǎn)讓讓，如購(gòu)購(gòu)買使用用年限不不足5年年，應(yīng)以以房地產(chǎn)產(chǎn)原值作作為扣除除項(xiàng)目；；如購(gòu)買買使用超超過(guò)5年年（含5年），，可重置置成本價(jià)價(jià)乘以成成新度折折扣率后后的價(jià)格格作為扣扣除額。。對(duì)轉(zhuǎn)讓土土地使用用權(quán)，不不能以評(píng)評(píng)估價(jià)作作為扣除除項(xiàng)目；尾盤銷銷售征收收土地增增值稅；；--深地稅發(fā)發(fā)【2006】454深圳圳市地方方稅務(wù)局局關(guān)于土土地增值值稅扣除除項(xiàng)目等等有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的通通知06/08/01使用5年年以下的的房產(chǎn)，，以購(gòu)買買價(jià)格和和稅費(fèi)確確定其扣扣除額。。使用5年以上上的房產(chǎn)產(chǎn)，可購(gòu)購(gòu)買價(jià)格格和稅費(fèi)費(fèi)確定其其扣除額額；也可可重置成成本價(jià)乘乘以成新新度折扣扣率后的的價(jià)格作作為扣除除額。以房抵債債的，轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)格為其其抵付的的債務(wù)價(jià)價(jià)款--深地稅發(fā)發(fā)【2005】609關(guān)于于土地增增值稅有有關(guān)問(wèn)題題的通知知土地增值值稅稅額額的計(jì)算算:(一)增增值額未未超過(guò)扣扣除項(xiàng)目目金額50%：：土土地增值值稅稅額額=增值值額×30%(二)增增值額超超過(guò)扣除除項(xiàng)目金金額50%，未未超過(guò)100%的：土土地地增值稅稅稅額=增值額額×40%-扣扣除項(xiàng)目目金額××5%(三)增增值額超超過(guò)扣除除項(xiàng)目金金額100%，，未超過(guò)過(guò)200%的：：土土地增值值稅稅額額=增值值額×50%-扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額×15%(四四)增值值額超過(guò)過(guò)扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額200%：土土地地增值稅稅稅額=增值額額×60%-扣扣除項(xiàng)目目金額××35%土地增值值稅征稅稅規(guī)定土地使用用權(quán)開(kāi)發(fā)成本本開(kāi)發(fā)費(fèi)用用：是指與房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目有關(guān)的的銷售費(fèi)費(fèi)用、管管理費(fèi)用用、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用。。財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用中的的利息支支出，凡凡能夠按按轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算算分?jǐn)偛⒉⑻峁┙鸾鹑跈C(jī)構(gòu)構(gòu)證明的的，允許許據(jù)實(shí)扣扣除，但但最高不不能超過(guò)過(guò)按商業(yè)業(yè)銀行同同類同期期貸款利利率計(jì)算算的金額額(銀行罰息息及超過(guò)過(guò)國(guó)家規(guī)規(guī)定利率率不能扣扣除)。其他他房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用，按按土地使使用權(quán)支支付金額額及開(kāi)發(fā)發(fā)成本之之和的5%以內(nèi)計(jì)算算扣除。。凡凡不能能按轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)計(jì)算分?jǐn)倲偫⒅еС龌虿徊荒芴峁┕┙鹑跈C(jī)機(jī)構(gòu)證明明的，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用用按土地地使用權(quán)權(quán)支付金金額及開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本之和的的10%以內(nèi)計(jì)算算扣除。。稅金其他扣除除項(xiàng)目：：對(duì)從事房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的納納稅人可可按土地地使用權(quán)權(quán)支付金金額及開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本之和加加計(jì)20%的扣除。。土地增值值稅征稅稅規(guī)定動(dòng)動(dòng)作-扣扣除額額房地產(chǎn)業(yè)業(yè)涉及的稅稅種注意意事項(xiàng)稅種規(guī)定條文契稅個(gè)人購(gòu)買自用普通住房1.5%，其他3%；單套住房建筑面積144平方米以下等規(guī)定。不得因減免土地出讓金，而減免契稅

深府辦〔2005〕176號(hào)關(guān)于加強(qiáng)契稅征收管理的通知

國(guó)稅函[2005]436號(hào)關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)房產(chǎn)稅全國(guó)內(nèi)資執(zhí)行<房產(chǎn)稅暫行條例>，外資執(zhí)行<城市房地產(chǎn)稅暫行條例>。但深圳企業(yè)執(zhí)行<深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施辦法>其他全國(guó)內(nèi)資要征城建稅7%5%1%(深圳征1%)全國(guó)外資免征城建稅(但深圳外資征1%)；深圳免征城鎮(zhèn)土地使用稅。深圳從2005年11月1日起，恢復(fù)征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的教育費(fèi)附加，耕地占用稅不適用于外商投資企業(yè)。外資免教育費(fèi)附加。房產(chǎn)稅特特殊規(guī)定定凡以房屋屋為載體體，不可可隨意移移動(dòng)的附附屬設(shè)備備和配套套設(shè)施，，如給排排水、采采暖、消消防、中央空調(diào)調(diào)、電氣及智智能化樓樓宇設(shè)備備等，計(jì)征征房產(chǎn)稅稅--深地稅發(fā)發(fā)【2005】611國(guó)稅發(fā)〔〔2005〕173號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步明確確房屋附附屬設(shè)備備和配套套設(shè)施計(jì)計(jì)征房產(chǎn)產(chǎn)稅有關(guān)關(guān)問(wèn)題的的通知具備房屋屋功能的的地下建筑筑征收房房產(chǎn)稅--深地稅發(fā)發(fā)【2006】94財(cái)稅〔2005〕181號(hào)關(guān)于具具備房屋屋功能的的地下建建筑征收收房產(chǎn)稅稅的通知知納稅單位新建或購(gòu)購(gòu)置的新新建房屋屋(不包包括違章章建造的的房屋)，自建建成或購(gòu)購(gòu)置之月月起免納納房產(chǎn)稅稅三年--深府〔1987〕164號(hào)深圳經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)房房產(chǎn)稅實(shí)實(shí)施辦法法,深地稅發(fā)發(fā)【2005】459深圳市地地方稅務(wù)務(wù)局關(guān)于于新建房房屋房產(chǎn)產(chǎn)稅征收收有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的通通知對(duì)新新建的定定義為““在一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)（如房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商）購(gòu)購(gòu)買的新新建房屋屋”。深地稅發(fā)發(fā)［１９９９７］］374號(hào)“計(jì)征房產(chǎn)產(chǎn)稅的固固定資產(chǎn)產(chǎn)原值應(yīng)應(yīng)包括納納稅人為為取得相相應(yīng)土地地使用權(quán)權(quán)而支付付的土地出讓讓金”，該文適用用于內(nèi)外外資企業(yè)業(yè)--深深地稅發(fā)發(fā)【1997】428關(guān)于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)自自建自用用房產(chǎn)的的土地使使用權(quán)是是否并入入固定資資產(chǎn)核算算繳納房房產(chǎn)稅問(wèn)問(wèn)題的補(bǔ)補(bǔ)充通知知房產(chǎn)原值值是指納納稅人按按照財(cái)務(wù)務(wù)會(huì)計(jì)制制度規(guī)定定，在帳帳簿“固固定資產(chǎn)產(chǎn)”科目目中記載載的房屋屋原價(jià)；；以租金收收入為房房產(chǎn)稅的的計(jì)稅依依據(jù)，只只適用于于個(gè)人--深府〔1987〕164號(hào)深圳經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)房房產(chǎn)稅實(shí)實(shí)施辦法法房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)建造造的商品品房在出出售前不不征收房房產(chǎn)稅，，但出售售前已使使用或出出租的商商品房應(yīng)應(yīng)征收房房產(chǎn)稅。。對(duì)房屋對(duì)對(duì)外投資資收取固固定收入入，由出出租方按按租金收收入征收收房產(chǎn)稅稅（如何執(zhí)行行？）印花稅特特殊規(guī)定定房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司出售房房產(chǎn)是否否按“產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移書(shū)據(jù)””稅目繳繳納印花花稅？答：根據(jù)據(jù)深稅發(fā)發(fā)（1990））07號(hào)號(hào)文規(guī)定定，考慮慮到房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司和和房管部部門出售售房產(chǎn)是是經(jīng)國(guó)家家批準(zhǔn)作作為商品品經(jīng)營(yíng)的的，因此此凡與房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司或房管管部門訂訂立的商商品房買買賣合同同，按““購(gòu)銷合合同”稅稅目貼印印花（萬(wàn)分之三三）；其他房房屋買賣賣合同，，按“產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移書(shū)據(jù)””稅目貼貼印花（（萬(wàn)分之五五）。房地產(chǎn)資資本運(yùn)作作稅收政政策形式規(guī)定文件外國(guó)投資者收購(gòu)境內(nèi)企業(yè)股權(quán)(股權(quán)重組)原外資現(xiàn)仍是外資，按國(guó)稅發(fā)[1997]71號(hào)進(jìn)行稅務(wù)處理，原內(nèi)資現(xiàn)外資按國(guó)稅發(fā)〔2003〕60號(hào)進(jìn)行稅務(wù)稅務(wù)處理。股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得納稅（留存收益可扣除）；不得進(jìn)行帳面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整；稅收優(yōu)惠待遇可享受至期滿，不得重新享受；虧損延續(xù)彌補(bǔ)。國(guó)稅發(fā)[1997]71號(hào)《關(guān)于外商投資企業(yè)合并、分立、股權(quán)重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務(wù)所得稅處理的暫行規(guī)定》的通知外國(guó)企業(yè)或者外商投資企業(yè)持有的中國(guó)境內(nèi)的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給100%股權(quán)關(guān)系的公司，可按股權(quán)成本價(jià)轉(zhuǎn)讓，不計(jì)征企業(yè)所得稅

國(guó)稅函發(fā)[1997]207號(hào)關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得稅處理問(wèn)題的通知25%外商投資企業(yè)；虧損延續(xù)彌補(bǔ)國(guó)稅發(fā)〔2003〕60號(hào)《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)股權(quán)有關(guān)稅收問(wèn)題的通知》轉(zhuǎn)讓全資子公司以及持股95%企業(yè)時(shí)，投資方應(yīng)分享的被投資企業(yè)留存收益可認(rèn)定為投資收益，不確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓所得。國(guó)稅函[2004]390號(hào)關(guān)于企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)所得稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得納稅國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知房地產(chǎn)資資本運(yùn)作作稅收政政策形式規(guī)定文件收購(gòu)境內(nèi)企業(yè)全部股權(quán)（合并、兼并）收購(gòu)境內(nèi)內(nèi)資，執(zhí)行119號(hào)、45號(hào)；收購(gòu)境內(nèi)外資，執(zhí)行71號(hào)。理解正確嗎？？應(yīng)稅重組：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得納稅；合并企業(yè)以重估價(jià)入帳，被合并企業(yè)虧損不能在合并企業(yè)彌補(bǔ)。免稅重組(非股權(quán)支付額<20%)：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得免稅，以帳面價(jià)入帳，被合并企業(yè)虧損可在合并企業(yè)彌補(bǔ)。凈資產(chǎn)為0的兼并不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。國(guó)稅發(fā)[2000]119號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)置換、合并和分立等改組業(yè)務(wù)中，取得補(bǔ)價(jià)或非股權(quán)支付額的企業(yè)，應(yīng)將對(duì)應(yīng)的增值，確認(rèn)為當(dāng)期應(yīng)納稅所得

國(guó)稅發(fā)[2003]45號(hào)關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》需要明確的有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知

視為免稅重組，帳面價(jià)入帳。國(guó)稅發(fā)[1997]71號(hào)《關(guān)于外商投資企業(yè)合并、分立、股權(quán)重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務(wù)所得稅處理的暫行規(guī)定》的通知企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)置換形式營(yíng)業(yè)稅所得稅（內(nèi)資）其他換出土地或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)差額納稅（但涉及整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，不納稅）稅法未明確轉(zhuǎn)讓分公司是不是轉(zhuǎn)讓整體產(chǎn)權(quán)？非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，就財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益納所得稅。（整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓企業(yè)不需要解散而將其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部(包括所有資產(chǎn)和負(fù)債)或其獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給接受企業(yè)，以換取股份。非股權(quán)支付<20%，免稅轉(zhuǎn)讓，接受企業(yè)可按公允價(jià)入帳[國(guó)稅發(fā)[2003]45號(hào)]。取得非股權(quán)支付額納所得稅。（整體資產(chǎn)置換）一家企業(yè)以其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部或其獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)與另一家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部或其獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體交換。補(bǔ)價(jià)<25%，免稅置換，換入資產(chǎn)以換出資產(chǎn)帳面價(jià)入帳。取得補(bǔ)價(jià)納所得稅。國(guó)稅發(fā)[2003]45號(hào)國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)

契稅未明確土地增值稅未明確（如做為投資，要征）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移抑或改制？）外商投資企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，就財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益納所得稅。財(cái)稅字(９４)第０８３號(hào)關(guān)于外商投資企業(yè)從事投資業(yè)務(wù)若干稅收問(wèn)題的通知分子公司司設(shè)立及及合并納納稅公司形式合并納稅內(nèi)資分公司非獨(dú)立核算分支機(jī)構(gòu)按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，由核算地統(tǒng)一納稅--國(guó)稅函〔2006〕48號(hào)關(guān)于規(guī)范匯總合并繳納企業(yè)所得稅范圍的通知內(nèi)資子公司獨(dú)立納稅外資分公司自行合并，稅率按當(dāng)?shù)?國(guó)稅發(fā)[1997]49號(hào)關(guān)于外商投資企業(yè)分支機(jī)構(gòu)適用所得稅稅率問(wèn)題的通知外資子公司獨(dú)立納稅（推斷為為內(nèi)資））成員企企業(yè)納入入?yún)R總納納稅范圍圍的，總總機(jī)構(gòu)若若在高稅稅率地區(qū)區(qū)，其在在低稅率率地區(qū)的的成員企企業(yè)，統(tǒng)統(tǒng)一按總總機(jī)構(gòu)的的稅率匯匯總納稅稅；總機(jī)機(jī)構(gòu)在低低稅率地地區(qū)的，，區(qū)內(nèi)、、區(qū)外成成員企業(yè)業(yè)必須分分別核算算，分別別按法規(guī)規(guī)稅率計(jì)計(jì)算繳納納企業(yè)所所得稅，，不能分分開(kāi)核算算的，統(tǒng)統(tǒng)一按33％的的稅率征征收所得得稅--國(guó)稅稅發(fā)[2000]185號(hào)國(guó)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)匯總納納稅企業(yè)業(yè)所得稅稅管理的的通知分支機(jī)構(gòu)構(gòu)公司成成立初期期，往往往虧損，，可并入入總公司司利潤(rùn)表表。房地產(chǎn)新新項(xiàng)目，，以項(xiàng)目目公司出出現(xiàn)。甲方以土土地使用用權(quán)乙方方以貨幣幣資金合合股，成成立合營(yíng)營(yíng)企業(yè)，，合作建房房。房屋建建成后如如果雙方方采取風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān)、利潤(rùn)潤(rùn)共享的的分配方方式，按按照營(yíng)業(yè)業(yè)稅“以以無(wú)形資資產(chǎn)投資資入股，，參與接接受投資資方的利利潤(rùn)分配配、共同同承擔(dān)投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的行為為，不征征營(yíng)業(yè)稅稅”的規(guī)規(guī)定，對(duì)對(duì)甲方向向合營(yíng)企企業(yè)提供供的土地地使用權(quán)權(quán)，視為為投資入入股，對(duì)對(duì)其不征征營(yíng)業(yè)稅稅；只對(duì)對(duì)合營(yíng)企企業(yè)銷售售房屋取取得的收收入按銷銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)征稅稅；對(duì)雙雙方分得得的利潤(rùn)潤(rùn)不征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅；；甲方不能能收取固固定利潤(rùn)潤(rùn)或銷售售分成。。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓中涉及的的無(wú)形資資產(chǎn)、不不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅；財(cái)稅[2002]191號(hào)財(cái)政部國(guó)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓有有關(guān)營(yíng)業(yè)業(yè)稅問(wèn)題題的通知知轉(zhuǎn)讓企企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的行為為不應(yīng)應(yīng)征收收營(yíng)業(yè)業(yè)稅--國(guó)稅函函[2002]165單位和和個(gè)人人銷售售或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其其購(gòu)置置或抵抵債所所得的的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)或或受讓讓的土土地使使用權(quán)權(quán)，以以全部部收入入減去去不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)或或土地地使用用權(quán)的的購(gòu)置置或受受讓原原價(jià)后后的余額為營(yíng)業(yè)業(yè)額。。土地出出讓金金可不不可以以扣減減？納稅人人轉(zhuǎn)讓讓從政政府（（國(guó)土土部門門）取取得的的土地地繳納納的契契稅、、土地地出讓讓金、、統(tǒng)征征規(guī)費(fèi)費(fèi)，勞勞動(dòng)力力安置置費(fèi)、、拆遷遷費(fèi)）），在在征收收營(yíng)業(yè)業(yè)稅時(shí)時(shí)不得得扣除除。--川川地稅稅[2005]48號(hào)稅收優(yōu)優(yōu)惠政政策-營(yíng)業(yè)稅稅在中華華人民民共和和國(guó)“境外外”提供的的勞務(wù)務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)無(wú)形資資產(chǎn)或或者銷銷售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，不不發(fā)生生營(yíng)業(yè)業(yè)稅納納稅義義務(wù)。。境外外機(jī)構(gòu)構(gòu)除設(shè)設(shè)計(jì)開(kāi)開(kāi)始前前派員員來(lái)我我國(guó)進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)勘勘察、、搜集集資科科、了了解情情況外外，設(shè)設(shè)計(jì)方方案、、繪圖圖等業(yè)業(yè)務(wù)全全部在在中國(guó)國(guó)境外外進(jìn)行行，設(shè)設(shè)計(jì)完完成后后，將將圖紙紙交給給中國(guó)國(guó)境內(nèi)內(nèi)企業(yè)業(yè)。在在這種種情況況下，，對(duì)外外商從從我國(guó)國(guó)取得得的全全部營(yíng)營(yíng)業(yè)收收入不不征收收營(yíng)業(yè)業(yè)稅；；單位所所屬的的獨(dú)立核核算的的內(nèi)部部施工工隊(duì)伍伍承擔(dān)其其所隸隸屬單單位的的建筑筑安裝裝工程程，凡凡不同同本單單位結(jié)結(jié)算工工程價(jià)價(jià)款的的，免免征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅；從事物物業(yè)管管理的的單位位，以以與物物業(yè)管管理有有關(guān)的的全部部收入入減去去代業(yè)業(yè)主支支付的的水、、電、、燃?xì)鈿庖约凹按谐凶庹哒咧Ц陡兜乃?、電電、燃燃?xì)?、、房屋屋租金金等的的價(jià)款款后的的余額為營(yíng)業(yè)業(yè)額。。納稅人人自建自自用建筑物物，免免征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。個(gè)人無(wú)無(wú)償贈(zèng)贈(zèng)送不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn),不不征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅優(yōu)惠政政策-營(yíng)業(yè)稅稅（（續(xù)））納稅單單位新新建或或購(gòu)置置的新新建房房屋(不包包括違違章建建造的的房屋屋)，，自建建成或或購(gòu)置置次月月起免免納房房產(chǎn)稅稅三年年。（（深圳圳）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)建造造的商商品房房，在在出售售前，，不征征收房房產(chǎn)稅稅，但但出售售前已已使用用或出出租、、出借借的商商品房房應(yīng)征征收房房產(chǎn)稅稅。優(yōu)惠政政策-房產(chǎn)稅稅建造普普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅出出售，，增值值額未未超過(guò)過(guò)扣除除項(xiàng)目目20%的的，免免征土土地增增值稅稅；對(duì)于一一方出出地，，一方方出資資金，，雙方方合作作建房房，建建成后后按比比例分分房自自用的的，暫暫免征征收土土地增增值稅稅；建建成后后轉(zhuǎn)讓讓的，，應(yīng)征征收土土地增增值稅稅；房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)代客客戶進(jìn)進(jìn)行房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)，向向客戶戶收取取代建建收入入的行行為，，免征征土地地增值值稅。。在企業(yè)業(yè)兼并并中，，對(duì)被被兼并并企業(yè)業(yè)將房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓到兼兼并企企業(yè)中中的，，暫免免征收收土地地增值值稅。。對(duì)外投投資免免土地地增值值稅，，新規(guī)定定見(jiàn)財(cái)稅〔〔2006〕21號(hào)號(hào)繼承贈(zèng)贈(zèng)與（（直系系或福福利公公益））等無(wú)無(wú)償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓,不征征土地地增值值稅深圳安安居房房免土土地增增值稅稅--深地稅稅發(fā)[2005]522關(guān)關(guān)于土土地增增值稅稅征收收管理理有關(guān)關(guān)問(wèn)題題的通通知個(gè)人減減免條條件深深圳更更優(yōu)惠惠國(guó)家：：>5免免,>3半半深圳：普通免免,非普通通>5免,>3半優(yōu)惠政策-土地增值稅內(nèi)資33%27%18%深圳15%咨詢當(dāng)?shù)赝赓Y房地產(chǎn)屬于非非生產(chǎn)性再投資退稅西部大開(kāi)發(fā)15%鼓鼓勵(lì)類稅收優(yōu)惠政策策-所得稅優(yōu)惠政策-個(gè)人所得稅環(huán)節(jié)規(guī)定文號(hào)二手轉(zhuǎn)讓對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)征地按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過(guò)程中，個(gè)人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無(wú)論是現(xiàn)金還是實(shí)物(房屋)，均免予征收個(gè)人所得稅國(guó)稅函〔1998〕428號(hào)征地對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。財(cái)稅〔2005〕45號(hào)對(duì)拆遷居民因因拆遷重新購(gòu)購(gòu)置住房的，，對(duì)購(gòu)房成交交價(jià)格中相當(dāng)當(dāng)于拆遷補(bǔ)償償款的部分免免征契稅，成成交價(jià)格超過(guò)過(guò)拆遷補(bǔ)償款款的，對(duì)超過(guò)過(guò)部分征收契契稅--深國(guó)稅辦辦轉(zhuǎn)字[2005]80號(hào)財(cái)稅[2005]45號(hào)號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房屋拆遷有有關(guān)稅收政策策的通知公司制改造、、企業(yè)合并、、企業(yè)分立、、企業(yè)出售、、股權(quán)重組、、企業(yè)關(guān)閉破破產(chǎn)中承受原原產(chǎn)權(quán)的，免免征契稅--深地稅發(fā)【【2006】】263財(cái)稅稅〔2006〕41號(hào)關(guān)關(guān)于延長(zhǎng)企業(yè)業(yè)改制重組若若干契稅政策策執(zhí)行期限的的通知資產(chǎn)置換未明明確是否免稅稅離婚產(chǎn)權(quán)分割割不征收契稅稅--國(guó)稅函[1999]391號(hào)關(guān)于離婚后房房屋權(quán)屬變化化是否征收契契稅的批復(fù)法定繼承人(包括配偶、、子女、父母母、兄弟姐妹妹、祖父母、、外祖父母)繼承土地、、房屋權(quán)屬，，不征契稅--國(guó)稅函[2004]1036號(hào)號(hào)關(guān)于繼承土土地、房屋權(quán)權(quán)屬有關(guān)契稅稅問(wèn)題的批復(fù)復(fù)優(yōu)惠政策-契稅企業(yè)因改制簽簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)免予予貼花。--財(cái)稅[2003]183號(hào)關(guān)于企業(yè)改制制過(guò)程中有關(guān)關(guān)印花稅政策策的通知土地使用權(quán)出出讓、轉(zhuǎn)讓書(shū)書(shū)據(jù)（合同）），不屬于印印花稅列舉征征稅的憑證，，不貼印花。。--國(guó)稅發(fā)（1991）155號(hào)關(guān)于印印花稅若干具具體問(wèn)題的解解釋和規(guī)定的的通知優(yōu)惠政策-印花稅稅務(wù)征收管理理案例第二稽查局房房地產(chǎn)專業(yè)管管理顯成效自成立管理房房地產(chǎn)行業(yè)專專業(yè)科以來(lái),地稅第二稽稽查局采取多多項(xiàng)措施狠抓抓房地產(chǎn)業(yè)稅稅收，取得了了顯著成效，，僅今年1-4月，該局局房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)就征收稅款款6.54億億元，比去年年同期增長(zhǎng)近近7000萬(wàn)萬(wàn)元。一一是加加強(qiáng)樓盤跟蹤蹤管理。通過(guò)過(guò)媒體廣泛收收集有關(guān)房地地產(chǎn)信息，及及時(shí)掌握樓盤盤銷售信息，，建立樓盤跟跟蹤管理檔案案，并與企業(yè)業(yè)的納稅情況況進(jìn)行比較分分析，以便發(fā)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及及時(shí)督促企業(yè)業(yè)依法納稅。。二二是嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行預(yù)繳企業(yè)業(yè)所得稅政策策。對(duì)于有新新樓盤銷售的的企業(yè)，及時(shí)時(shí)向企業(yè)宣傳傳有關(guān)預(yù)繳企企業(yè)所得稅的的政策，督促促企業(yè)按規(guī)定定預(yù)繳企業(yè)所所得稅。執(zhí)行行這一政策，，同時(shí)也有助助于督促企業(yè)業(yè)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收收入，匯算繳繳納企業(yè)所得得稅。1-4月，該局共共征收企業(yè)所所得稅2.23億元，極極大地促進(jìn)了了收入的增長(zhǎng)長(zhǎng)。三三是適時(shí)時(shí)開(kāi)展稅務(wù)約約談和稅務(wù)檢檢查。對(duì)于納納稅異常的企企業(yè)，該局及及時(shí)進(jìn)行質(zhì)疑疑約談，將存存在的問(wèn)題告告知企業(yè)，督督促企業(yè)自查查自繳。對(duì)于于通過(guò)約談仍仍未改正的企企業(yè)，則轉(zhuǎn)入入稅務(wù)檢查，，用稅法的威威懾力促進(jìn)企企業(yè)依法納稅稅稅務(wù)征收管理理案例第三稽查局查查處一違規(guī)房房地產(chǎn)公司近日，地稅第第三稽查局在在對(duì)一房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)進(jìn)行檢查時(shí)，，發(fā)現(xiàn)其在開(kāi)開(kāi)發(fā)前期稅前前列支費(fèi)用比比例畸高，經(jīng)經(jīng)查原來(lái)該企企業(yè)在未取得得銷售收入時(shí)時(shí)即在稅前大大額列支交際際應(yīng)酬費(fèi)。根根據(jù)《經(jīng)濟(jì)特特區(qū)企業(yè)所得得稅計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)暫行規(guī)定》》及《中華人人民共和國(guó)企企業(yè)所得稅暫暫行條例實(shí)施施細(xì)則》的規(guī)規(guī)定，對(duì)于房房地產(chǎn)項(xiàng)目公公司，由于在在基建及前期期工程未有經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入，不不得在稅前列列支交際應(yīng)酬酬費(fèi)。針對(duì)該該公司的這一一情況，稅務(wù)務(wù)人員調(diào)增應(yīng)應(yīng)納稅年度的的應(yīng)納稅所得得額，并追補(bǔ)補(bǔ)該企業(yè)稅款款、滯納金及及罰款共計(jì)15萬(wàn)多元稅務(wù)征收管理理案例一條舉報(bào)線索索牽出1300萬(wàn)稅款款市地稅稅第七七稽查查局接接到群群眾舉舉報(bào)，，舉報(bào)報(bào)深圳圳某公公司出出售房房屋不不開(kāi)發(fā)發(fā)票，，只收收取現(xiàn)現(xiàn)金，，涉嫌嫌偷逃逃稅。。該局局稽查查科立立刻著著手對(duì)對(duì)該企企業(yè)的的售樓樓、納納稅情情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)查。。通過(guò)過(guò)對(duì)該該公司司電腦腦申報(bào)報(bào)資料料和發(fā)發(fā)票購(gòu)購(gòu)領(lǐng)核核銷進(jìn)進(jìn)行仔仔細(xì)分分析比比對(duì)，，稽查查人員員確認(rèn)認(rèn)其存存在申申報(bào)不不實(shí)嫌嫌疑。。隨后后采取取突擊擊調(diào)賬賬手段段，調(diào)調(diào)取該該公司司的預(yù)預(yù)售和和現(xiàn)售售房地地產(chǎn)買買賣合合同及及發(fā)票票存根根。在在稽查查過(guò)程程中，，該公公司的的財(cái)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)責(zé)人以以會(huì)計(jì)計(jì)變動(dòng)動(dòng)頻繁繁，不不清楚楚稅法法的規(guī)規(guī)定等等種種種理由由敷衍衍應(yīng)付付?；槿巳藛T耐耐心地地對(duì)其其進(jìn)行行了稅稅收法法律法法規(guī)的的宣傳傳和教教育，，并通通過(guò)深深入細(xì)細(xì)致的的檢查查，終終于從從其賬賬簿記記錄中中查閱閱到該該公司司取得得售房房主營(yíng)營(yíng)收入入申報(bào)報(bào)不實(shí)實(shí)的證證據(jù)，，并順順藤摸摸瓜從從該公公司2002年年至2003年年應(yīng)收收賬款款中發(fā)發(fā)現(xiàn)其其收取取的售售樓訂訂金、、銀行行保證證金未未繳納納過(guò)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅，預(yù)預(yù)售和和現(xiàn)售售房地地產(chǎn)買買賣合合同未未交納納過(guò)印印花稅稅，該該公司司向其其董事事會(huì)成成員發(fā)發(fā)放的的安家家費(fèi)、、獎(jiǎng)金金、董董事費(fèi)費(fèi)也未未履行行代扣扣代繳繳義務(wù)務(wù)，偷偷逃了了個(gè)人人所得得稅。。在在證據(jù)據(jù)面前前，該該公司司不得得不承承認(rèn)其其違法法事實(shí)實(shí)?；槿巳藛T依依法作作出了了追繳繳該公公司營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅及其其附加加510萬(wàn)萬(wàn)元、、個(gè)人人所得得稅280萬(wàn)元元、印印花稅稅11萬(wàn)、、滯納納金140萬(wàn)元元，并并對(duì)其其違法法行為為處以以400多多萬(wàn)元元罰款款的處處理決決定。稅務(wù)征收收管理案案例“投資收收益”中中查出稅稅款40多萬(wàn)元元最近，第第五檢查查分局在在對(duì)某房房地產(chǎn)公公司的查查處中，，成功地地從其““投資收收