房地產(chǎn)銀行按揭貸培訓(xùn)

房地產(chǎn)銀行按揭貸款培訓(xùn)孫圣林Tel、住房按揭貸款概念是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用住房的貸款，貸款人在發(fā)放該項貸款時，借款人必須已交付規(guī)定比例的首期購房款，并以所購住房作抵押，在所購住房房地產(chǎn)權(quán)證未頒發(fā)且辦妥住房抵押登記之前，由售房商提供連帶責(zé)任保證，并承擔(dān)回購義務(wù)的一種貸款方式。二、要選定最適合自己的還款方式目前基本上有三種個人住房貸款還款方式：

1、等額本金還款方式

等額本金還款方式比較簡單。顧名思義，這種方式下，每次還款的本金還款數(shù)是一樣的。

2、等額本息還款方式

即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。3、公積金貸款方式

是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關(guān)規(guī)定申請公積金貸款。1、等額本金還款方式

每月月供額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率每月應(yīng)還本金=貸款本金÷還款月數(shù)每月應(yīng)還利息=剩余本金×月利率=(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率每月月供遞減額=每月應(yīng)還本金×月利率=貸款本金÷還款月數(shù)×月利率總利息=還款月數(shù)×(總貸款額×月利率-月利率×(總貸款額÷還款月數(shù))*(還款月數(shù)-1)÷2+總貸款額÷還款月數(shù))月利率=年利率÷12等額本金還款的計算公式（熟記）月還款金額＝A÷N＋（N－n）×R

A：總貸款額N：總還款期數(shù)（10年就是120期）n：已還款期數(shù)R：貸款月利率

2、等額本息還款法：每月月供額=〔貸款本金×月利率×(1＋月利率)＾還款月數(shù)〕÷〔(1＋月利率)＾還款月數(shù)-1〕每月應(yīng)還利息=貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數(shù)-(1+月利率)^(還款月序號-1)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕每月應(yīng)還本金=貸款本金×月利率×(1+月利率)^(還款月序號-1)÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕總利息=還款月數(shù)×每月月供額-貸款本金公積金貸款計算公式為貸款額度=[（借款人或夫妻雙方月工資總額+借款人或夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數(shù)40%-借款人或夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應(yīng)還貸額]×12（月）×貸款年限。其中月工資總額=公積金月繳額/（單位繳存比例+個人繳存比例）按房屋價格計算公式為：貸款額度=房屋價格×貸款成數(shù)個人貸款最高限額20萬元；夫妻雙方貸款最高限額30萬元。申請公積金貸款的基本流程

(公積金五年以下含五年年利率4%；公積金五年以上年利率4.50%）

1）借款人到單位交存住房公積金的住房資金管理(分)中心提出申請，介紹本人情況、領(lǐng)取材料。2）準(zhǔn)備齊全的文字材料，交住房資金管理(分)中心審核，包括核驗借款申請表、購房行為是否合法、核定貸款額度和期限、確定貸款擔(dān)保方式等。需要評估的貸款，由指定評估機構(gòu)進(jìn)行評估。3）初審合格，住房資金管理中心開具調(diào)查通知單，由受托銀行對借款人進(jìn)行調(diào)查，并指導(dǎo)借款人填寫有關(guān)貸款合同。調(diào)查內(nèi)容包括：核實收入情況有保證的人，保證人是否具有保證資格等。4）經(jīng)受銀行調(diào)查合格，受托行出具調(diào)查意見遞交住房資金管理(分)中心，由住房資金管理(分)中心審批。5）審批通過，住房資金管理(分)中心簽發(fā)委托貸款通知單。銀行通知借款人辦理放貸手6）借款合同生效，住房資金管理(分)中心將資金劃入委托貸款基金賬戶，再由受托行將資金劃入開發(fā)商賬戶。7）借款人按照規(guī)定的方式按時歸還借款。8）借款人還清貸款本息，借款合同和有關(guān)擔(dān)保解除，有關(guān)憑證返還借款人(抵押人或出質(zhì)人)申請商業(yè)貸款的基本流程

（首套房：首付三成，基準(zhǔn)利率6.55%；二套房：首付六成，基準(zhǔn)利率的1.1倍7.205%；三套房，停貸。）

1、購房人與公司簽訂的《馬鞍山市商品房預(yù)（現(xiàn)）售房買賣合同》、30%（商業(yè)50%）以上房款收據(jù)；2、購房人有效身份證件、婚姻狀況證明（結(jié)婚證或單身證明）；3、購房人收入證明（銀行提供置于售樓處）、近期三個月以上銀行流水（法人近期三個月以上稅票）；4、其它業(yè)務(wù)一般規(guī)定1、貸款期限一般在三十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過借款人（男）65歲、（女）60歲的年齡。2、貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計息；期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率。3、按揭主要還款方式分為等額本金和等額本息兩種，購房人可自由選擇。等額本金為按月還本付息，先多后少；等額本息為按月還本付息，每月還款額不變（利率調(diào)整變化）。住房按揭貸貸款流程1、項目銷銷售組與購購房人簽訂訂《商品房房預(yù)（現(xiàn)））售房買賣賣合同》，，根據(jù)合同同要求，付付清所需首首付房款；；2、自簽訂訂商品房買買賣合同之之日起5日日內(nèi)，向房房產(chǎn)交易中中心市場所所申請合同同備案登記記。3、自首付付款付清之之日起七日日內(nèi)購房人人提供符合合按揭銀行行要求的資資料，直接接向公司合合作銀行提提出申請。。具體包括括：房屋買買賣合同（（備案登記記）、房款款收據(jù)、身身份證、婚婚姻證明、、收入證明明及銀行認(rèn)認(rèn)為需要提提供的其他他資料。住房按揭貸貸款流程4、貸款行行對購房戶戶的各方面面情況及手手續(xù)進(jìn)行調(diào)調(diào)查、審查查，與符合合基本條件件的購房人人（包括購購房人之妻妻）辦理初初步手續(xù)，，具體包括括借款申請請書、共同同還款聲明明、承諾、、談話筆錄錄、借款合合同、借據(jù)據(jù)等；隨后后購房人在在貸款行開開立存款賬賬戶或銀行行卡，銀行行報上級行行進(jìn)行審批批。5、申請審審批期限一一般為7日日內(nèi)。對超超過該期限限的，營銷銷部及時與與銀行對接接、了解情情況、解決決問題，積積極協(xié)助購購房人辦妥妥貸款，及及時與按揭揭銀行簽訂訂階段擔(dān)保保手續(xù)。問題客戶的的處理（1）對正正在申請階階段的購房房人，由于于自身原因因申請取消消按揭貸款款的，自取取消之日起起20日內(nèi)內(nèi)，購房人人應(yīng)按一次次性付款方方式付清余余款；（2）因銀銀行最終批批準(zhǔn)的貸款款額度未達(dá)達(dá)到按揭總總額時，購購房人應(yīng)在在銀行批復(fù)復(fù)之日起10日內(nèi)補補足余款；；（3）購房房人由于信信用、身份份、還款能能力等各方方面自身原原因，導(dǎo)致致銀行按揭揭貸款未獲獲批準(zhǔn)的，，出賣人不不予退房。。根據(jù)實際際情況，首首選調(diào)整貸貸款行另行行申請，仍仍未批準(zhǔn)的的，經(jīng)購房房人申請，，可以變更更購房人，，合同購買買人變更為為與購房人人有家庭、、親屬關(guān)系系的相關(guān)人人員，營銷銷部應(yīng)及時時申請注銷銷商品房買買賣合同，，另行簽訂訂合同。如如購房人不不予變更合合同，應(yīng)在在銀行按揭揭貸款未獲獲批準(zhǔn)之日日起，按照照一次性付付款的方式式30日內(nèi)內(nèi)付清房款款，違約按按照合同相相關(guān)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。（4）對于于久拖不到到貸款行申申請按揭貸貸款的客戶戶，銷售人人員應(yīng)建立立督促機制制，并將電電話通知記記錄登記，，連續(xù)三次次（15日日內(nèi)）通知知仍未辦理理，應(yīng)按照照合同規(guī)定定計收違約約費用。住房按揭貸貸款流程6、貸款行行批準(zhǔn)購房房人借款后后，公司憑憑進(jìn)賬單給給購房人開開收款收據(jù)據(jù)和發(fā)票。。7、項目竣竣工初始登登記后（取取得大證后后），進(jìn)入入抵押登記記程序。以個人貸款款一萬元計計算的月還還款情況表表以個人貸款款一萬元計計算的月還還款情況表表以個人貸款款一萬元計計算的月還還款情況表表以個人貸款款一萬元計計算的月還還款情況表表以個人貸款款一萬元計計算的月還還款情況表表以個人貸款款一萬元計計算的月還還款情況表表說明1、貸款期期限在一年年以內(nèi)(含含一年）的的貸款，實實行到期本本息一次性性清償方法法，按貸款款合同約定定利率執(zhí)行行，不隨銀銀行存、貸貸利率調(diào)整整而調(diào)整；；2、貸款期期限在一年年以上的貸貸款，根據(jù)據(jù)中國人民民銀行規(guī)定定，進(jìn)行調(diào)調(diào)整。3、最終還還款額以貸貸款銀行算算出結(jié)果為為準(zhǔn)。銀行認(rèn)定二二套房的條條件以子女名義義購房案例：安先先生名下有有一套住房房，夫妻倆倆想為正在在上高中的的兒子(現(xiàn)現(xiàn)未成年)，購置一一套房留作作日后結(jié)婚婚使用，想想以兒子的的名義再申申請貸款購購房。解析：根據(jù)據(jù)“國十一一條”中的的條款，家家庭成員包包括借款人人、配偶及及未成年子子女，也就就是說未成成年子女也也是被劃為為家庭范疇疇的，所以以安先生家家庭用兒子子的名義申申請貸款購購房時，也也會按照二二套房政策策執(zhí)行的，，即需首付付60%、、利率上浮浮1.1倍倍。銀行認(rèn)定二二套房的條條件未成年有房房產(chǎn)，成年年后再購房房案例：常先先生父母曾曾在其未成成年時過戶戶一套房產(chǎn)產(chǎn)給他。現(xiàn)現(xiàn)如今常先先生為了避避免日后房房價再上漲漲，想以自自己的名義義再貸款買買一套房。。解析：像常常先生這種種情況，如如果再貸款款購房的話話，是會被被認(rèn)定為二二套房的，，因為根據(jù)據(jù)目前銀行行認(rèn)貸又認(rèn)認(rèn)房，常先先生如果不不出售現(xiàn)有有房產(chǎn)的情情況下，再再貸款購房房是屬于二二套房，將將按照二套套房的政策策執(zhí)行。而而如果按過過去政策，，未成年時時的房產(chǎn)只只要沒貸款款，再申請請房貸不算算二套房。。銀行認(rèn)定二二套房的條條件全款購住房房再貸款購購房案例：丁女女士名下現(xiàn)現(xiàn)有一套住住房，為之之前全款購購買，因為為父母在老老家年歲已已大，想在在其現(xiàn)在居居住的小區(qū)區(qū)再買一套套房來接老老人居住，，以便照顧顧他們。解析：雖然然丁女士沒沒有貸過款款，但只要要是在房屋屋產(chǎn)權(quán)交易易系統(tǒng)中能能夠查到丁丁女士名下下有房產(chǎn)，，在不賣掉掉且申請貸貸款的情況況下，是會會被認(rèn)定為為二套房的的。銀行認(rèn)定二二套房的條條件貸款買房出出售后再買買案例：鄂先先生2000年曾貸貸款購買過過一套房產(chǎn)產(chǎn)，現(xiàn)考慮慮到孩子上上學(xué)問題，，想將此房房產(chǎn)出售后后，去孩子子學(xué)校附近近再買一套套房來居住住。解析：目前前銀行對二二套房認(rèn)定定是“認(rèn)房房又認(rèn)貸””，也就是是說雖然鄂鄂先生將這這套房產(chǎn)出出售后，家家庭名下沒沒有住房，，但因為其其之前有貸貸款記錄，，所以之前前貸款購買買的房產(chǎn)出出售后，再再購買時也也會被算作作二套房。。銀行認(rèn)定二二套房的條條件先商貸買房房再用公積積金案例：范女女士第一次次貸款購房房時使用的的是商業(yè)貸貸款。后來來單位為其其繳存了公公積金，她她想賣掉現(xiàn)現(xiàn)在的房子子用公積金金貸款再購購買一套房房。解析：目前前公積金貸貸款政策也也比較嚴(yán)格格，只要借借款人有過過貸款記錄錄，不論結(jié)結(jié)清或出售售，即便從從未使用過過公積金貸貸款，首次次使用也會會被算作二二套房，所所以，范女女士如使用用公積金再再購房的話話，首付比比例也將為為60%。。銀行認(rèn)定二二套房的條條件婚前一方有有房婚后再再買房案例：關(guān)先先生結(jié)婚前前曾貸款購購買過一套套房，現(xiàn)已已與韓小姐姐結(jié)婚多年年，想用韓韓小姐的名名義再貸款款購買一套套住房。解析：結(jié)婚婚后雖然戶戶口沒有落落在一起，，但是夫妻妻肯定在民民政局有過過結(jié)婚登記記，而銀行行在批貸時時除要求借借款人提供供戶口本外外，還會要要求借款人人提供婚姻姻狀況證明明，而結(jié)了了婚的夫妻妻不能提供供單身證明明，所以另另一方再購購房時也會會被算作第第二套房。。銀行認(rèn)定二二套房的條條件夫妻貸款購購房離異再再