房地產(chǎn)資金來源及開發(fā)企業(yè)到位資金情況分析

房地產(chǎn)資金來源及開發(fā)企業(yè)到位資金情況分析一、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)情況12月份12月份,（簡(jiǎn)稱“101.85,11月份回落0.09點(diǎn).2017.12-2018.122017.12-2018.12中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)20181-12月,120264億元,9.5%,增速1-110.2個(gè)百分點(diǎn),2.5個(gè)百分點(diǎn).其中,住宅投資85192億元,13.4%,1-110.2個(gè)百分點(diǎn),4個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn).70.8%.20182018年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速20182018年,64355億元,10.9%,增速比4720億元,17.5%,1.3個(gè)百分點(diǎn).1-110.425180億元,5.4%,0.5個(gè)26009億元4720億元,17.5%,1.3個(gè)百分點(diǎn).2018年,822300萬(wàn)平方米,5.2%,1-111-110.5個(gè)百分點(diǎn),2.2百分點(diǎn).其中,住宅施工面積569987萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)6.3%.房屋新開工面積209342萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)17.2%,1-110.4個(gè)百分點(diǎn),10.2個(gè)百分點(diǎn).其中,住宅新開工面66016萬(wàn)平方米,8.1%.積153353,增長(zhǎng)19.7%.房屋竣工面積93550,下降7.8%,降1-114.5個(gè)百分點(diǎn),3.4個(gè)百分點(diǎn).66016萬(wàn)平方米,8.1%.2018年,29142萬(wàn)平方米,14.2%,1-110.1個(gè)百分點(diǎn),1.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款16102億元,18.0%,1-112.2個(gè)百分點(diǎn),31.4個(gè)百分點(diǎn)分點(diǎn).2018年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速2018年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速二、資金來源情況分析：二、資金來源情況分析：4月繼續(xù)改善130:100的警戒線,反映結(jié)構(gòu)上廣義三四線房?jī)r(jià)后續(xù)的下行壓力；貨幣活化指數(shù)出現(xiàn)筑底跡象,1-2個(gè)季度后同比或回升而前期房?jī)r(jià)同比的回升大比例來自于限價(jià)放開的高價(jià)房入市,一定程度上可算作發(fā)布數(shù)據(jù)口徑提前對(duì)銷售回款起到最大正向拉動(dòng)（對(duì)應(yīng)銷售額短期反彈,130:100的警戒線,反映結(jié)構(gòu)上廣義三四線房?jī)r(jià)后續(xù)的下行壓力；貨幣活化指數(shù)出現(xiàn)筑底跡象,1-2個(gè)季度后同比或回升而前期房?jī)r(jià)同比的回升大比例來自于限價(jià)放開的高價(jià)房入市,一定程度上可算作發(fā)布數(shù)據(jù)口徑提前對(duì)房?jī)r(jià)上漲的透支全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源資金來源的改善與銷售額同步,全國(guó)資金鏈或上半年好下半年轉(zhuǎn)弱,主要為全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源三四線拖累.三四線拖累.4月繼續(xù)改善,其中銷售回款起到最大正向拉動(dòng)（對(duì)應(yīng)銷售額短期反彈,量略降而價(jià)升）,其次是自籌繼續(xù)改善,而信貸雖邊際略回落但仍在較高位；往后看,若銷量下行（結(jié)構(gòu)上受廣義三四線拖累）,全國(guó)資金來源或仍面臨調(diào)整,但結(jié)構(gòu)上看重點(diǎn)房企資金鏈會(huì)相對(duì)更好,因布局更傾向于一二線城市；資金鏈(資金來源/房地產(chǎn)投資)有所反彈,130:100的警戒線,反映結(jié)構(gòu)上廣義三四線房?jī)r(jià)后續(xù)的下行壓力映結(jié)構(gòu)上廣義三四線房?jī)r(jià)后續(xù)的下行壓力.4月繼續(xù)改善,其中銷售回款起到最大正向拉動(dòng),其次是自籌繼續(xù)改善,而信貸邊際略回落資金鏈18年上半年略改善,下半年來因資金來源回落較投資更快,又呈收緊招商房地產(chǎn)資金鏈指數(shù)及招商房地產(chǎn)資金鏈指數(shù)及70城房?jī)r(jià)環(huán)比2018年2018年1-8月累計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況（單位：億）2018年2018年1-8月累計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增速（單位：億元,%三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況2018年2018年,165963億元,6.4%,增速比1-111.2,1.8個(gè)百分點(diǎn).其中,24005億元,108億元,55831億元,增長(zhǎng)55418億元,23706億元,下降0.8%.2017-2018年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速走勢(shì)2017-2018年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速走勢(shì)（M1-M2口徑貨幣活化指數(shù)自貨幣活化指數(shù)自16Q3起持續(xù)回調(diào),房?jī)r(jià)作為滯后指標(biāo),同比數(shù)據(jù)（70城新房房?jī)r(jià)）17M1沖頂后趨勢(shì)性回落；其中一線最先回落（16M9）,二線略后（16M11）,三四線最后（17M7）.183季度以來70城房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)較明顯反彈較明顯反彈,這或在政策從“限”價(jià)變“穩(wěn)”價(jià)之后,部分高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)交易所致所致.19年Q1“失真房?jī)r(jià)”將繼續(xù)糾偏,基于失真的房?jī)r(jià)判斷房?jī)r(jià)下調(diào)不充分值得商榷.近期有觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)回調(diào)并不充分商榷.近期有觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)回調(diào)并不充分,而判斷板塊機(jī)會(huì)還沒來臨,這已經(jīng)被證偽.因這種判斷基于的數(shù)據(jù)存在明顯失真,即新房房?jī)r(jià)存在明顯“信號(hào)失真”,二手房房?jī)r(jià)也存在備案干擾.19Q1即是失真房?jī)r(jià)的糾偏期,房?jī)r(jià)仍有2個(gè)季度左右補(bǔ)跌,但結(jié)構(gòu)分化很大.房?jī)r(jià)補(bǔ)跌主要來源于三四線城市的貢獻(xiàn)（三四線新房&18Q2以來均快速回落將帶動(dòng)同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)補(bǔ)跌而一/二線城市或逐步企穩(wěn)；同時(shí),城市或逐步企穩(wěn)；同時(shí),房地產(chǎn)股票超額收益起點(diǎn)從來也不是價(jià)格的底部,而是銷量的底部左側(cè),相反,房?jī)r(jià)一定程度上成為股票超額收益的反向指標(biāo).33月貨幣活化指數(shù)繼續(xù)下降（活定期口徑）3-4月貨幣活化指數(shù)出現(xiàn)筑底回升（M1/M23-4月貨幣活化指數(shù)出現(xiàn)筑底回升（M1/M2口徑）7070城新房/二手房房?jī)r(jià)同比均回升但缺口在擴(kuò)大70城新房/70城新房/二手房房?jī)r(jià)環(huán)比略回升且缺口在縮小一線城市新房一線城市新房/二手房房?jī)r(jià)同比低斜率回升181819年則又再回落,