房地產(chǎn)金融導(dǎo)論sy

房地產(chǎn)金融主講人：盛艷學(xué)時數(shù)：32使用教材和參考書:曹建元：《房地產(chǎn)金融新編》，上海財經(jīng)大學(xué)出版社2009年龍勝平等《房地產(chǎn)金融與投資概論》高等教育出版社2009年洪艷蓉等《房地產(chǎn)金融》北京大學(xué)出版社2007年鄧宏乾《房地產(chǎn)金融》復(fù)旦大學(xué)出版社2007年本課程內(nèi)容結(jié)構(gòu)體系第一章房地產(chǎn)金融導(dǎo)論第二章房地產(chǎn)抵押貸款第三章固定利率抵押貸款第四章可調(diào)利率抵押貸款第五章住房抵押貸款證券化第六章住房公積金制度第七章房地產(chǎn)保險第八章房地產(chǎn)市場研究第一章

房地產(chǎn)金融導(dǎo)論

本章講授第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展第三節(jié)

房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫

1．了解我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程

房地產(chǎn)業(yè)的重要性房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系

2．掌握房地產(chǎn)金融的概念和作用掌握房地產(chǎn)泡沫的概念、成因及危害本章學(xué)習(xí)目的和要求第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述一、房地產(chǎn)業(yè)的特點1.房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長、效益高2.房地產(chǎn)受區(qū)域市場影響較大3.房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性4.房地產(chǎn)受國家政策與城市規(guī)劃影響二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性1.城市房地產(chǎn)是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)2.房地產(chǎn)是家庭重要財富和政府財政收入的重要來源3.房地產(chǎn)業(yè)的帶動性十分突出三、房地產(chǎn)金融的概念“金融”在英文中為“finance”，包含了用錢、管錢、以錢生錢等活動內(nèi)容。金融學(xué)研究個人、企業(yè)，以及政府之間進行貨幣和信用轉(zhuǎn)移的過程、機構(gòu)、市場及工具，研究貨幣和信用的流通如何有利于生產(chǎn)和分配，屬于應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)。

幾種觀點◆房地產(chǎn)金融就是住房金融，即為住房生產(chǎn)和再生產(chǎn)籌集、融通資金，并為個人提供住房貸款的金融行為（鄭修建，1993年）?！舴康禺a(chǎn)金融有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)金融是指利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融就是金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為（謝經(jīng)榮，2002年）。知識鏈接最具權(quán)威威性：房地產(chǎn)金金融是指圍繞繞房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、、經(jīng)營、、流通和和消費等等過程而而發(fā)生的的資金籌籌集、融融通和結(jié)結(jié)算的一一系列金金融活動動。四、房地地產(chǎn)金融融的作用用1.房地地產(chǎn)金融融為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營提提供了重重要的資資金保障障房地產(chǎn)的的生產(chǎn)和和消費都都是大額額交易，，技術(shù)上上需要金金融服務(wù)務(wù)的大力力支持，，沒有金金融就不不可能有有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的大大發(fā)展。。更加重重要的是是，房地地產(chǎn)的生生產(chǎn)和消消費都需需要大量量融資，金融業(yè)業(yè)的融資資服務(wù)是是房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的保障，，像所有有的大額額交易一一樣，資金成為房地地產(chǎn)業(yè)的的“血液液”。房房地產(chǎn)金金融是房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的重要要依賴。。2.房地地產(chǎn)金融融是房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的““調(diào)節(jié)器器”房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與金融融業(yè)密切切關(guān)系使使得金融政策策成為對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進行宏宏觀調(diào)控控的重要要手段，，可以通通過調(diào)控控金融方方面的一一些控制制變量如如利率、保保證金率率等，來有有效控制制房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的供給和和需求，，從而實實現(xiàn)房地地產(chǎn)業(yè)的的良性發(fā)發(fā)展，優(yōu)優(yōu)化資源源配置，，提高城城市和地地區(qū)的綜綜合競爭爭力。3.房地地產(chǎn)金融融是提高高居民住住房消費費能力的的重要手手段房地產(chǎn)金金融是引引導(dǎo)房地地產(chǎn)消費費，促進進住房制制度改革革的有效效途徑，，通過利利率優(yōu)惠惠、稅收收優(yōu)惠、、住房公公積金、、鼓勵居居民自購購住房等等措施，，可以滿滿足人民民群眾的的住房消消費需求求。五、房地地產(chǎn)金融融的主要要內(nèi)容1.開發(fā)發(fā)性房地地產(chǎn)金融融服務(wù)（（經(jīng)營者者、建設(shè)設(shè)者）2.消費費性房地地產(chǎn)金融融服務(wù)（（消費者者、房地地產(chǎn)的購購買者）3.市場場化房地地產(chǎn)金融融服務(wù)（（形形色色色的市市場參與與者）房地產(chǎn)金金融主要要承擔(dān)三三大職能能知識鏈接接◆籌資的的職能，，即金融機機構(gòu)通過過動員、、吸引儲儲蓄，籌籌集社會會資金，，以滿足足房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展所需的的資金支支持?！羧谫Y，即金融融機構(gòu)通通過金融融市場，，將籌集集的社會會資金合合理靈活活地分配配、調(diào)度度到房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)（（生產(chǎn)））、流通通、消費費各領(lǐng)域域、各類類房地產(chǎn)產(chǎn)和各房房地產(chǎn)企企業(yè)以及及個人中中去，支支持房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和消費費?！暨\用貨貨幣政策策調(diào)控房房地產(chǎn)市市場，當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)需求過過旺、投投資過熱熱時，收收緊房地地產(chǎn)貸款款；而當(dāng)當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)需求不不足、市市場疲軟軟時，則則擴大房房地產(chǎn)信信貸，引引導(dǎo)和促促進房地地產(chǎn)業(yè)的的健康發(fā)發(fā)展。銀行的房房地產(chǎn)金金融業(yè)務(wù)務(wù)⊙金融業(yè)務(wù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)債業(yè)務(wù)表外業(yè)務(wù)1、資產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)——即銀銀行運用用資金，，使其資資本不斷斷增值的的業(yè)務(wù)。。資產(chǎn)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)購買房地地產(chǎn)股票票和房地地產(chǎn)債券券直接投資資房地產(chǎn)產(chǎn)等房地產(chǎn)投投資業(yè)務(wù)務(wù)房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營性貸款款、居民民個人住住房消費費性貸款款；短期放款款和中長長期放款款；房地產(chǎn)信信用放款款、房地地產(chǎn)質(zhì)押押放款和和房地產(chǎn)產(chǎn)抵押放放款。房地產(chǎn)放放款業(yè)務(wù)務(wù)即銀行通通過負(fù)債債業(yè)務(wù)，，吸取資資金的業(yè)業(yè)務(wù)。銀銀行擁有有的資本本越雄厚厚，越能能增強自自身的經(jīng)經(jīng)濟活力力。負(fù)債業(yè)務(wù)務(wù)的規(guī)模模決定了了其資產(chǎn)產(chǎn)的規(guī)模模。銀行行的負(fù)債債業(yè)務(wù)主主要有：：存款業(yè)業(yè)務(wù)、借借款業(yè)務(wù)務(wù)、金融融機構(gòu)往往來業(yè)務(wù)務(wù)等。2、負(fù)債業(yè)務(wù)務(wù)表外業(yè)務(wù)務(wù)，即銀銀行通過過代替客客戶承辦辦支付和和其他委委托事項項而收取取手續(xù)費費的業(yè)務(wù)務(wù)，通稱稱為表外外業(yè)務(wù)。。這類業(yè)業(yè)務(wù)不涉涉及動用用銀行自自己的資資本金，，故也稱稱中間業(yè)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)表表外業(yè)務(wù)務(wù)主要有有房地產(chǎn)產(chǎn)信托業(yè)業(yè)務(wù)、房房地產(chǎn)租租賃業(yè)務(wù)務(wù)、房地地產(chǎn)咨詢詢業(yè)務(wù)和和房地產(chǎn)產(chǎn)代理業(yè)業(yè)務(wù)等。。3、表外業(yè)務(wù)務(wù)六、房地地產(chǎn)金融融的特點點1、集中中性（額額度大））2、長期期性3、增值值性（資資金運動動帶來的的增值和和自然增增值）4、政策策性5、多樣樣性房地產(chǎn)金金融的形形式，除除了一般般的生產(chǎn)產(chǎn)性建設(shè)設(shè)貸款、、消費性性抵押貸貸款，還還有房地地產(chǎn)證券券、信托托投資、、房地產(chǎn)產(chǎn)保險、、住房公公積金、、合作建建房、回回租、回回買等多多種形式式。6、風(fēng)險險性政策風(fēng)險險；決策策風(fēng)險；；自然風(fēng)風(fēng)險；財財務(wù)風(fēng)險險。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)金融的的發(fā)展一、國外外房地產(chǎn)產(chǎn)金融的的發(fā)展世界房地地產(chǎn)金融融的發(fā)展展經(jīng)歷了了三個主主要階段段，分述述如下：：建筑業(yè)協(xié)協(xié)會土地開發(fā)發(fā)銀行公積金制制度1.建筑筑業(yè)協(xié)會會（BuildingSociety））建筑業(yè)協(xié)協(xié)會是房房地產(chǎn)金金融業(yè)最最初的專專門形態(tài)態(tài)，起源源于英國國。其實實質(zhì)是““互助””和“集集資建房房”，將將參與者者的分散散資金集集中起來來形成能能夠規(guī)模模化經(jīng)營營的資金金，由協(xié)協(xié)會建好好房屋后后通過各各種較為為公平的的辦法有有償分配配給協(xié)會會成員。。2.土地地開發(fā)銀銀行（LandDevelopmentBank））土地開發(fā)發(fā)銀行是是有重要要的政府府參與或或規(guī)范的的房地產(chǎn)產(chǎn)金融服服務(wù)，起起源于歐歐洲大陸陸，其發(fā)發(fā)展經(jīng)歷歷了三個個階段：：⑴早期階階段（1769-1849））土地開發(fā)發(fā)銀行的的核心是是土地，，最重要要的主體體是地主主，政府府強制地地主加入入，同時時出資并并參與管管理、監(jiān)監(jiān)督，地地主以其其土地作作抵押取取得貸款款進行土土地開發(fā)發(fā)經(jīng)營，，服務(wù)于于一定地地區(qū)的民民眾。⑵中期階階段（1850-1873））1850年開始始，土地地開發(fā)銀銀行取消消了原來來只有地地主才能能參加的的限制，，并發(fā)展展了抵押押土地證證券化，，經(jīng)營更更進一步步市場化化，但還還是主要要為本地地居民服服務(wù)。⑶后期期階段段（1874——）1874年年后，，中央央銀行行的成成立和和功能能的充充分發(fā)發(fā)揮，，使得得土地地開發(fā)發(fā)銀行行的融融資范范圍可可以擴擴大，，地區(qū)區(qū)性的的土地地開發(fā)發(fā)銀行行也因因中央央銀行行中的的土地地開發(fā)發(fā)銀行行功能能的體體現(xiàn)而而得以以形成成鏈條條式的的結(jié)構(gòu)構(gòu)，開開發(fā)規(guī)規(guī)模和和周期期都有有了長長足的的發(fā)展展。3.公公積金金制度度公積金金制度度最成成功的的是新新加坡坡的中中央公公積金金制度度，它它始于于1955年，，是包包含醫(yī)醫(yī)療、、退休休和住住房等等各種種社會會保障障功能能的制制度安安排，，也是是強制制性的的社會會制度度。二、我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的發(fā)發(fā)展及及存在在問題題1、我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融發(fā)展展的幾幾個階階段（1））、住住房金金融業(yè)業(yè)務(wù)的的興起起（2））、政政策性性住房房金融融制度度的建建立（3））、住住房金金融體體系的的初步步確立立（4））、住住房金金融的的完善善與發(fā)發(fā)展知識連連接：：中國國房地地產(chǎn)金金融的的產(chǎn)生生與發(fā)發(fā)展我國房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的產(chǎn)產(chǎn)生是是與住住房改改革密密切相相關(guān)的的，中中國城城鎮(zhèn)住住房制制度改改革的的理論論與實實踐發(fā)發(fā)展，，起始始于1978年年，是是中國國城市市諸項項改革革中提提出最最早的的，住住房短短缺是是住房房制度度改革革發(fā)動動的最最初動動因。。房地地產(chǎn)金金融是是隨房房改的的逐步步深入入而發(fā)發(fā)展起起來的的。2003年年宏觀觀調(diào)控控以來來我國國房地地產(chǎn)金金融政政策2003年年6月月13日中中國人人民銀銀行發(fā)發(fā)布了了《關(guān)關(guān)于進進一步步加強強房地地產(chǎn)信信貸業(yè)業(yè)務(wù)管管理的的通知知》（（銀發(fā)發(fā)［2003］］121號號）1）提提高了了對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的的自有有資金金和資資質(zhì)要要求對開發(fā)發(fā)商貸貸款，，企業(yè)業(yè)自有有資金金應(yīng)不不低于于開發(fā)發(fā)項目目總投投資的的30％，，開發(fā)發(fā)項目目要求求有土土地使使用證證、建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證、建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證、工工程施施工許許可證證等““四證證”。。1、121號文文件的的主要要內(nèi)容容2）規(guī)規(guī)范個個人住住房貸貸款業(yè)業(yè)務(wù)嚴(yán)禁““零首首付””個人人住房房貸款款，提提出貸貸款額額與抵抵押物物實際際價值值的比比例（（抵借借比））最高高不得得超過過80％，，對購購買期期房的的個人人住房房貸款款，所所購期期房必必須是是多層層住宅宅主體體結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂頂、高高層住住宅完完成總總投資資的三三分之之二。。對購購買第第二套套或二二套以以上住住房的的，適適當(dāng)提提高首首付款款比例例。3）限限制對對開發(fā)發(fā)商的的流動動資金金貸款款121文件件規(guī)定定只能能用開開發(fā)貸貸款這這一個個科目目給開開發(fā)商商發(fā)放放貸款款，嚴(yán)嚴(yán)禁以以房地地產(chǎn)開開發(fā)流流動資資金貸貸款及及其他他形式式貸款款科目目發(fā)放放。對對房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)已已發(fā)放放的非非房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款，，各商商業(yè)銀銀行只只收不不放。。4）強強化對對土地地儲備備貸款款的管管理，，防止止出現(xiàn)現(xiàn)地價價泡沫沫對土地地儲備備機構(gòu)構(gòu)發(fā)放放的土土地儲儲備貸貸款必必須以以其收收購的的土地地作抵抵押，，抵押押貸款款額度度不得得超過過所收收購?fù)镣恋卦u評估價價值的的70％，，貸款款期限限最長長不超超過２２年。。規(guī)定定不得得向房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)放放用于于繳交交土地地出讓讓金的的貸款款。2、提提高貸貸款利利率和和項目資資本金金比率率3、規(guī)規(guī)范外外資進進入房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場2006年年7月月，中中國人人民銀銀行等等6部部委發(fā)發(fā)布了了《關(guān)關(guān)于規(guī)規(guī)范房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場外資資準(zhǔn)入入和管管理的的意見見》，，主要要內(nèi)容容有：：2003年年9月月25日，，央行行提高高存款款準(zhǔn)備備金率率，從從6％％提高高至7％，，回籠籠貨幣幣1400億元元。然然后開開始不不斷提提息。?！敉馍躺掏顿Y資設(shè)立立房地地產(chǎn)企企業(yè)，，投資資總額額超過過1000萬美美元（（含1000萬萬美元元）的的，注注冊資資本不不得低低于投投資總總額的的50％。。投資資總額額低于于1000萬美美元的的，注注冊資資本金金仍按按現(xiàn)行行規(guī)定定執(zhí)行行；◆外商商投資資房地地產(chǎn)企企業(yè)的的股份份和項項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，，以及及境外外投資資者并并購境境內(nèi)房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)，由由商務(wù)務(wù)主管管等部部門嚴(yán)嚴(yán)格按按照有有關(guān)法法律法法規(guī)和和政策策規(guī)定定進行行審批批。投投資者者應(yīng)提提交履履行《《國有有土地地使用用權(quán)出出讓合合同》》、《《建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證》》、《《建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證》》、《《國國有土土地許許可證證》等等的保保證函函，建建設(shè)（（房地地產(chǎn)））主管管部門門的變變更備備案證證明以以及稅稅務(wù)機機關(guān)出出具的的相關(guān)關(guān)納稅稅證明明材料料；◆境外投投資者通通過股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓及及其他方方式并購購的境內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，，收購合合資企業(yè)業(yè)中方股股權(quán)的，，需妥善善安置職職工，處處理銀行行債務(wù)，，并以自自有資金金一次性性支付全全部轉(zhuǎn)讓讓金。4、2007年房地地產(chǎn)金融融政策——提升升存貸利利率調(diào)整時間調(diào)整內(nèi)容2007-03-18上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27%。2007-05-19一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點。2007-07-20上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點。2007-08-22一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點。2007-09-14金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點。基準(zhǔn)利率率是金融融市場上上具有普普遍參照照作用的的利率5、2008年年房地產(chǎn)產(chǎn)金融政政策——降息息；擴大大準(zhǔn)備金金率進入2008年年9月以以來，美美國金融融市場風(fēng)風(fēng)云再起起，并在在國際金金融市場場掀起滔滔天巨浪浪，曠日日持久的的美國次次貸危機機轉(zhuǎn)化為為嚴(yán)峻的的世紀(jì)性性金融危危機?！汛钨J危危機模型型從9月16日到到11月月27日日，不到到兩個月月時間，，我國國政府相相繼4次次降息。。態(tài)態(tài)度堅決決，力力度鏗鏘鏘，如此此宏觀調(diào)調(diào)控，意意在恢復(fù)復(fù)市場信信心。6、2009年年房地產(chǎn)產(chǎn)金融政政策（2010.1.5）——寬松松政策，，刺激投投資和消消費7、2010年年房地產(chǎn)產(chǎn)金融政政策◎2010政策策1、2010年年第一政政財政部出出臺“5年內(nèi)住住房轉(zhuǎn)讓讓全額征征收營業(yè)業(yè)稅”的的規(guī)定；；國務(wù)院院辦公廳廳又出臺臺了“國國十一條條”。2、督促促“央企企退市””3、4月月加快保保障性住住房建設(shè)設(shè)，同時時祭出限限購令4、5月月“限購購令”地地方版紛紛紛出臺臺5、9月月嚴(yán)查空空置率（1）、、住房金金融業(yè)務(wù)務(wù)的興起起我國住房房金融的的出現(xiàn)是是1980年代代中期，，為配合合煙臺蚌蚌埠兩市市的房改改試點，，經(jīng)中國國人民銀銀行總行行批準(zhǔn)，，1987年12月1日和12月8日先后后成立了了煙臺住住房儲蓄蓄銀行和和蚌埠住住房儲蓄蓄銀行。。（2）、、政策性性住房金金融制度度的建立立提租補貼貼的方案案立足于于原有住住房投入入資金的的轉(zhuǎn)換，，即把原原來用于于住房維維修、管管理、建建設(shè)的資資金轉(zhuǎn)化化為對職職工住房房補貼以以支持租租金大幅幅度提高高，從而而促進售售房，實實現(xiàn)住房房商品化化。政策性住住房信貸貸業(yè)務(wù)是指受各各級政府府和軍隊隊、煤炭炭、鐵道道、石油油等系統(tǒng)統(tǒng)委托，，由指定定銀行以以政策性性住房資資金為來來源而經(jīng)經(jīng)營的住住房信貸貸業(yè)務(wù)。。政策性性住房資資金來源源：城市市住房基基金；行行政、企企事業(yè)單單位住房房基金；；行政、、事業(yè)、、企業(yè)單單位收取取的住房房租賃保保證金；；職工住住房公積積金；地地方政府府發(fā)行住住房建設(shè)設(shè)債券籌籌集的資資金；國國際金融融組織為為地方政政府提供供的住房房貸款資資金。政策性住住房資金金的運用用范圍：：對實行房房改單位位的職工工購買、、建造、、大修理理自住住住房發(fā)放放抵押貸貸款；發(fā)發(fā)放城市市經(jīng)濟適適用住房房開發(fā)貸貸款；經(jīng)經(jīng)委托人人同意購購買國家家債券。。中國人人民銀行行明確政政策性住住房信貸貸業(yè)務(wù)屬屬委托業(yè)業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行行自營性性住房貸貸款業(yè)務(wù)務(wù)商業(yè)銀行行自營住住房貸款款包括：：住房開開發(fā)貸款款，個人人住房貸貸款。知識鏈接接（3）、、住房金金融體系系的初步步確立①在全國建建立住房房公積金金制度由財政部部、國務(wù)務(wù)院住房房制度改改革領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組和和中國人人民銀行行聯(lián)合頒頒發(fā)的《《建立住住房公積積金制度度的暫行行規(guī)定的的通知》》，明確確住房公公積金是是一種長長期性住住房儲蓄蓄。住房金融融體系的的初步確確立②區(qū)分政策策性和自自營性住住房信貸貸業(yè)務(wù)由人民銀銀行牽頭頭，國家家有關(guān)部部門制定定出政策策性、自自營性住住房信貸貸業(yè)務(wù)的的性質(zhì)范范圍等有有關(guān)規(guī)定定。住房金融融體系的的初步確確立③住房貸款款擔(dān)保機機制開始始建立早期：《個人住住房擔(dān)保保貸款管管理試行行辦法》》的頒布布標(biāo)志著著中國住住房消費費信貸有有了政策策依據(jù)。。個人住住房貸款款的對象象是只能能用于購購買用住住房公積積金建造造的自用用普通住住房，不不得用于于城市居居民修、、建自用用住房；；范圍僅僅限于實實施國家家安居工工程的城城市?，F(xiàn)在：擔(dān)保機制制市場化化。（4）、、住房金金融的完完善與發(fā)發(fā)展1998年7月月國務(wù)院院發(fā)出《《關(guān)于進進一步深深化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革加快住住房建設(shè)設(shè)的通知知》，明明確提出出深化城城鎮(zhèn)住房房制度改改革的目目標(biāo)是：：停止住房房實物分分配，逐逐步實行行住房分分配貨幣幣化；建建立和完完善以經(jīng)經(jīng)濟適用用住房為為主的多多層次城城鎮(zhèn)住房房供應(yīng)體體系；發(fā)發(fā)展住房房金融，，培育和和規(guī)范住住房交易易市場。。由此住房房金融的的發(fā)展真真正建立立在住房房商品化化的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上。。住房金融融的完善善與發(fā)展展①從1998年下下半年開開始停止止住房實實物分配配，逐步步實行住住房分配配貨幣化化后，新新建經(jīng)濟濟適用住住房原則則上只售售不租，，職工購購房資金金來源主主要有：：職工工工資、住住房公積積金、個個人住房房貸款以以及財政政、單位位原有住住房建設(shè)設(shè)資金轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化的住住房補貼貼等。②對不同的的家庭實實行不同同的住房房供應(yīng)政政策：最最低收入入家庭租租賃由政政府或單單位提供供的廉租租住房；；中低收收入家庭庭購買經(jīng)經(jīng)濟適用用住房；；收入高高的家庭庭購買、、租賃市市場商品品住房。。住房金融融的完善善與發(fā)展展③發(fā)展住房房金融◆擴大個個人住房房貸款的的發(fā)放范范圍?！魧?jīng)濟濟適用的的住房開開發(fā)建設(shè)設(shè)貸款實實行指導(dǎo)導(dǎo)性計劃劃管理。?！敉晟谱∽》慨a(chǎn)權(quán)權(quán)抵押登登記制度度?！粽{(diào)整住住房公積積金貸款款方向。。◆發(fā)展住住房公積積金貸款款與商業(yè)業(yè)銀行貸貸款相結(jié)結(jié)合的組組合住房房貸款業(yè)業(yè)務(wù)。房改金融融與商業(yè)業(yè)性房地地產(chǎn)金融融的差異異政策性很很強地方性特特征有明顯的的階段性性只涉及住住房，屬屬于商業(yè)業(yè)性金融融機構(gòu)的的委托業(yè)業(yè)務(wù)受政策性性影響相相對較弱弱地方性特征征相對弱一一些具有長期性性可涉及各類類房地產(chǎn)，，屬于商業(yè)業(yè)性金融機機構(gòu)的自營營業(yè)務(wù)。2、我國房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場場存在的主主要問題⑴房地產(chǎn)產(chǎn)金融市市場的資資金來源源單一⑵房地產(chǎn)產(chǎn)貸款品品種可選選擇性差差⑶房地產(chǎn)產(chǎn)金融市市場的法法律體系系不完善善⑷房地產(chǎn)產(chǎn)金融市市場發(fā)育育滯后⑸銀行的的經(jīng)營機機制需要要改革⑹房地產(chǎn)產(chǎn)金融風(fēng)風(fēng)險意識識有待提提高第三節(jié)房房地地產(chǎn)金融融與房地地產(chǎn)泡沫沫一、房地地產(chǎn)業(yè)與與金融業(yè)業(yè)的關(guān)系系1.房地地產(chǎn)業(yè)越越發(fā)達，，與銀行行業(yè)的關(guān)關(guān)系就越越密切，，依賴性性越強2.房地地產(chǎn)業(yè)與與銀行業(yè)業(yè)相互促促進3.房地地產(chǎn)業(yè)的的不良發(fā)發(fā)展會影影響金融融業(yè)的正正常運行行二、房地地產(chǎn)泡沫沫的概念念：房地產(chǎn)泡泡沫是指由于于房地產(chǎn)產(chǎn)投機引引起的房房地產(chǎn)市市場價格格與使用用價值嚴(yán)嚴(yán)重背離離，脫離離了實際際使用者者支撐而而持續(xù)上上漲的過過程及狀狀態(tài)。房地產(chǎn)泡泡沫是一一種價格格現(xiàn)象，，是房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)外因因素，特特別是投投機性因因素作用用的結(jié)果果。三、房地地產(chǎn)泡沫沫的成因因：1．地價價飛漲房房地產(chǎn)投投資在一一定程度度上變成成了圈地地投機，，投機的的成分越越多，泡泡沫形成成的越快快。同時時由于土土地資源源是稀缺缺、有限限的，隨隨著經(jīng)濟濟的發(fā)展展，人口口的增多多，城市市化進程程步伐的的加快，，人們對對土地不不斷增長長的需求求與土地地的稀缺缺之間的的矛盾越越來越突突出。2．消費費者的預(yù)預(yù)期由于房地地產(chǎn)不同同于一般般商品，，當(dāng)價格格上升時時，人們們預(yù)期今今后價格格還要上上升，需需求量增增加，房房地產(chǎn)持持有人惜惜售，供供給量反反而減少少。這樣樣就進一一步刺激激了價格格上升，，促進了了泡沫的的產(chǎn)生。。3．信息息不對稱稱房地產(chǎn)市市場是壟壟斷競爭爭市場，，作為市市場的兩兩大主體體開發(fā)商商和最終終消費者者所獲取取的信息息是不對對稱的。。4．政策策因素房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對國民民經(jīng)濟的的發(fā)展有有著重要要的促進進作用。。因此，，政府往往往會下下大力氣氣對該行行業(yè)進行行干預(yù)。5．房地地產(chǎn)投資資的過度度增長房地產(chǎn)投投資的增增長速度度應(yīng)該與與城市化化進程的的步伐一一致的。。如果房房地產(chǎn)投投資的增增長速度度遠遠超超過了城城市化進進程的速速度，就就容易造造成市場場供給與與市場需需求的嚴(yán)嚴(yán)重不平平衡，房房屋閑置置率高，，房地產(chǎn)產(chǎn)價格急急劇下跌跌，產(chǎn)生生泡沫。。6．銀行行信貸的的非理性性擴張隨著房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)規(guī)模的的不斷擴擴大，開開發(fā)商僅僅靠自有有資金是是遠遠不不夠的，，其開發(fā)發(fā)資金主主要來源源就是銀銀行貸款款。由于于房地產(chǎn)產(chǎn)的高回回報，使使許多銀銀行在貸貸款的實實際操作作過程中中，違反反了有關(guān)關(guān)規(guī)定，，向開發(fā)發(fā)商發(fā)放放大量貸貸款，甚甚至不去去驗證其其信用等等級。7．結(jié)構(gòu)構(gòu)性矛盾盾經(jīng)濟適用用房和豪豪宅的開開發(fā)比例例應(yīng)該控控制在一一個合理理的范圍圍之內(nèi)。。如果開開發(fā)商為為追求高高利潤而而紛紛投投向豪宅宅的開發(fā)發(fā)，使一一段時間間內(nèi)大面面積、大大戶型的的豪宅開開發(fā)數(shù)量