房地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告3

“多倫多華城”項(xiàng)目定位分析報(bào)告（初稿）目錄一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)概括

二、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 1、新建縣市場(chǎng)情況 2、灣里樓市情況 三、可類比項(xiàng)目分析1、周邊項(xiàng)目可類比項(xiàng)目 2、其他城市可類比項(xiàng)目 四、多倫多華城項(xiàng)目整體分析 1、項(xiàng)目SWOT分析 2、項(xiàng)目客戶群定位分析 3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析 4、項(xiàng)目名建議分析 5、項(xiàng)目主題打造 6、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)概括：

在近年來南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅猛發(fā)展的前提下，居心消費(fèi)指數(shù)大副上揚(yáng)，對(duì)于房產(chǎn)的需求很是旺盛。去年南昌樓市火暴，該市商品房銷售面積478萬(wàn)余平方米，銷售額170億元，比上年增長(zhǎng)超過42%。但進(jìn)入08年，在國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)整體加大調(diào)控力度的背景下，南昌樓市近期走向低迷，08年四月商品住宅成交9.4萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下降0.63%，傳統(tǒng)春節(jié)淡季后有所回升，但同比下降61.85%，2005年以來的月度最低同比成交量仍在繼續(xù)，市場(chǎng)持續(xù)低迷。二、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析：1、新建縣市場(chǎng)情況：新建縣區(qū)域面積2337.84平方公里，轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)19個(gè)，309個(gè)行政村，2002年底總?cè)丝跒?61316人。07年上半年，全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值50.94億元，同比增長(zhǎng)16.2%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額20.4億元，同比增長(zhǎng)58.8%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額10.93億元，同比增長(zhǎng)16%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2727元，同比增長(zhǎng)18.4%；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款60.93億元，同比增長(zhǎng)15.5%。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)走熱的帶動(dòng)下，新建縣樓市也非?；鸨?，房?jī)r(jià)一路上漲到三千多元一平米。因?yàn)殡x南昌教短的交通時(shí)間，相對(duì)低廉的價(jià)格，吸引不少南昌中低收入人群到新建縣購(gòu)房置業(yè)，這有力的推動(dòng)了新建縣樓市發(fā)展

2、灣里樓市情況：灣里房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)含的強(qiáng)大潛力吸引了很多房地產(chǎn)開發(fā)商投資灣里樓市，除了優(yōu)厚的自然條件外，其背后的原因還有：房地產(chǎn)已越來越走向大盤時(shí)代。第一，通過對(duì)大宗土地并進(jìn)行整體開發(fā)，可以降低生產(chǎn)成本，使企業(yè)擁有更強(qiáng)的盈利能力而市區(qū)很難找大大宗土地。第二，大規(guī)模開發(fā)樓盤，，有利于提高公司營(yíng)業(yè)收入，迅速把公司做大做強(qiáng)，也可以提升公司開發(fā)能力，對(duì)于公司做大做強(qiáng)很有裨益。第三，灣里的土地單價(jià)遠(yuǎn)低于市區(qū)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)更小，而且舊城改造的風(fēng)險(xiǎn)和成本都很低。區(qū)域樓市表格一

區(qū)域樓市表格二三、可類比項(xiàng)目分析：1、周邊可類比項(xiàng)目：可類比項(xiàng)目一：恒茂森林海（基本數(shù)據(jù)）：一期占地面積：846畝起價(jià)：5500元/平方米（住宅）10000元/平方米（別墅）建筑面積：247000㎡均價(jià)：4300元/平方米（左右）容積率0.5；綠化率70%；規(guī)劃形態(tài)3棟5-6層多層;獨(dú)棟套數(shù)532可類比比項(xiàng)目目二：：朗賢龍龍灣灣(1)、該該項(xiàng)目目屬于于待開開工項(xiàng)項(xiàng)目，，位于于灣里里區(qū)紅紅灣公公路北北側(cè)。。占地面面積161畝，，其中中酒店店等配配套設(shè)設(shè)施占占地面面積45畝畝；建筑面面積約約1369620平平米；；容積率率約1.3綠化化率大大于等等于40%。(2)、該該項(xiàng)目目定位位高端端，目目的是是依托托有利利的自自然資資源，，把項(xiàng)項(xiàng)目打打造成成一個(gè)個(gè)灣里里高端端休閑閑居所所，盡盡量把把環(huán)境境因素素利用用到最最大化化。目目標(biāo)客客戶群群定為為南昌昌的企企事業(yè)業(yè)高級(jí)級(jí)管理理人員員，以以及有有一定定經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入入的中中產(chǎn)階階級(jí)2、其其他城城市可可類比比項(xiàng)目目：可類比比項(xiàng)目目一：：熙園園位置：：深圳圳福田田區(qū)香香蜜湖湖路與與蓮花花西路路交匯匯處基本數(shù)數(shù)據(jù)：：占地地面積積170畝起價(jià)8000元元/平平方米米（住住宅））15000元元/平平方米米（別別墅））建筑面面積139465㎡㎡均價(jià)10000元/平方方米（（左右右）容積率率1.23；；綠化率率70%規(guī)劃形形態(tài)別墅;住住宅;可類比比項(xiàng)目目二：：城市山山谷花花園位置：：南山山區(qū)高高新科科技園園區(qū)，，沙河河西路路2029號(hào)基本數(shù)數(shù)據(jù)：：占地地面積積122畝起價(jià)7000元元/平平方米米（住住宅））20000元元/平平方米米（別別墅））建筑面面積106395㎡均價(jià)：：—容積率率1.31；綠綠化率率70%規(guī)劃形形態(tài)：：7棟棟1層層的低低層;2棟棟15層的的高層層可類比比項(xiàng)目目三：：香碧碧歌莊莊園位置：：成都都溫江江區(qū)光光華大大道江江安河河畔基本數(shù)數(shù)據(jù)：：占地地面積積183畝起價(jià)—建筑面面積220000㎡㎡容積積率率1.80開盤盤時(shí)時(shí)間間2008-5-26綠化化率率60%規(guī)劃劃形形態(tài)態(tài)聯(lián)體體:8棟棟;（（法法式式））四、、多多倫倫多多華華城城項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體分分析析：：根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊的的具具體體情情況況，，我我們們把把地地塊塊分分為為地地塊塊一一（（D1））和和地地塊塊二二（（D2）），，地地塊塊一一（（D1））即即是是建建筑筑面面積積為為11.18萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，有有著著天天然然水水域域，，存存在在較較好好的的水水域域資資源源地地塊塊；；地地塊塊二二（（D2））即即是是建建筑筑面面積積為為11.48萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，地地塊塊形形狀狀相相對(duì)對(duì)有有行行。。項(xiàng)目目SWOT分分析析：：S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）1、目前灣里片區(qū)經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)地到達(dá)了一定的程度，即周邊已基本進(jìn)入成熟期。2、紅灣公路的建通對(duì)項(xiàng)目提升了較大的價(jià)值，公路經(jīng)過項(xiàng)目的中腰，直通南昌的行政區(qū)域和CBD區(qū)域中心——紅谷灘新區(qū)。1、項(xiàng)目周邊配套市場(chǎng)發(fā)展還不完善，醫(yī)院、菜市場(chǎng)、超市等資源較少。2、目前該片區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量相對(duì)還是較大，準(zhǔn)客戶群體量較少，對(duì)后期銷售壓力加大。O（機(jī)會(huì)）T（威脅）1、灣里將打造南昌的后花園，在一定的程度上將對(duì)我們項(xiàng)目創(chuàng)造機(jī)會(huì)。2、項(xiàng)目周邊的環(huán)境資源以及未來的發(fā)展趨勢(shì)將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的升值潛力。1、資金的影響，特別是銀行資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，將對(duì)未來流動(dòng)資金帶來一定的制約。2、國(guó)家政策的影響，2008年是個(gè)民生年，和諧民生是發(fā)展的主題，房?jī)r(jià)的漲幅將受到國(guó)家因素的影響，特別是“第二套房政策”的影響，將在一定的時(shí)間段內(nèi)影響購(gòu)房者，進(jìn)而影響需求市場(chǎng)。項(xiàng)目目客客戶戶群群定定位位分分析析客戶群基本情況分析南昌市內(nèi)購(gòu)買群體在該片區(qū)購(gòu)買住房者，主要是以南昌市民購(gòu)買為主。其中又分成兩種情況，一是以自住為主，購(gòu)買人群處于中年或以上，購(gòu)買情況為別墅或多層住宅為主；二是以投資為主，購(gòu)買人群多數(shù)為青年或中年，購(gòu)買情況為多層和公寓等。（自住：投資=1：1）新建縣內(nèi)購(gòu)買群體新建縣離本項(xiàng)目不遠(yuǎn)，可挖掘該片區(qū)的購(gòu)買力，經(jīng)分析：該片區(qū)仍然存在著比較大的購(gòu)買力水平。項(xiàng)目周邊購(gòu)買群體項(xiàng)目周邊的人群密度較小，但也能為項(xiàng)目消化掉一部分的商品房，形成一定的影響力。綜合合分分析析以以上上客客戶戶群群體體情情況況，，根根據(jù)據(jù)實(shí)實(shí)際際情情況況為為項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶戶定定位位為為以以下下幾幾種種情情況況：：一類類：：南南昌昌市市客客戶戶群群，，特特別別在在紅紅谷谷灘灘中中心心區(qū)區(qū)工工作作的的公公務(wù)務(wù)員員、、職職工工、、老老師師等等群群體體。。二類類：：新新建建縣縣內(nèi)內(nèi)客客戶戶群群，，新新建建縣縣市市內(nèi)內(nèi)潛潛在在的的客客戶戶。。三類類：：周周邊邊有有購(gòu)購(gòu)房房意意愿愿的的客客戶戶群群，，以以及及擴(kuò)擴(kuò)展展到到周周邊邊城城市市。項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位分分析析根據(jù)據(jù)周周邊邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品品供供求求狀狀況況可可以以了了解解到到：：該該區(qū)區(qū)域域主主要要的的產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)以以公寓寓、、別別墅墅、、多多層層住住宅宅為主主。。同同時(shí)時(shí)以以小小戶戶型型、、房房款款總總價(jià)價(jià)較較低低的的房房源源受受客客戶戶的的看看好好。?？煽梢砸苑址謨蓛蓧K塊進(jìn)進(jìn)行行相相對(duì)對(duì)的的產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：地塊類別產(chǎn)品類型戶型配比面積m2備注D1別墅+公寓圍合式別墅+單身公寓230+56歐式D2多層兩房+小三房85-117現(xiàn)代式補(bǔ)充充：：在在D1中中，，可可以以根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)資資源源來來進(jìn)進(jìn)行行配配制制，，融融入入一一些些商商業(yè)業(yè)元元素素，，如如建建立立商商業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)所所、、餐餐飲飲式式酒酒店店、、休休閑閑式式中中心心等等進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合布布局局。。項(xiàng)目目名名建建議議分分析析：：項(xiàng)目目名名建建議議為為：““多多倫倫多多··豪豪莊莊””分析析因因素素：：第第一一、、突突出出項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌和和品品質(zhì)質(zhì)，，有有利利于于項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體開開發(fā)發(fā)；；第第二二、、““豪豪莊莊””系系列列更更有有霸霸氣氣和和復(fù)復(fù)古古韻韻味味，，適適合合未未來來房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展；；第第三三、、更更加加顯顯示示出出本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的對(duì)對(duì)品品質(zhì)質(zhì)的的高高檔檔追追求求。。項(xiàng)目目主主題題打打造造（（即即形形象象定定位位））：：（1）），，““城市市山山居居生生活活””（意意義義詮詮釋釋：：灣灣里里片片區(qū)區(qū)作作為為南南昌昌的的后花花園園越來來越越受受南南昌昌市市民民的的關(guān)關(guān)注注和和親親昧昧，，同同時(shí)時(shí)結(jié)結(jié)合合正正流流行行的的歐式式（（法法式式或或西西班班牙牙等等））建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格來打打造造，，更更適適合合現(xiàn)現(xiàn)代代人人的的追追求求和和文文化化底底蘊(yùn)蘊(yùn)（2）），，地地塊塊一一里里面面有有天天然然水水域域，，這這也也是是相相對(duì)對(duì)于于其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目的的一一個(gè)個(gè)有有利利因因素素，，樓樓盤盤應(yīng)應(yīng)該該盡盡力力挖挖掘掘這這一一優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，圍圍繞繞這這一一水水域域進(jìn)進(jìn)行行布布局局。。古古人人云云：：仁仁者者樂樂山山,智智者者樂樂水水。。國(guó)國(guó)人人大大部部分分有有依依山山戀戀水水的的情情節(jié)節(jié)，，樓樓盤盤圍圍繞繞水水系系布布景景與與其其風(fēng)風(fēng)格格吻吻合合。。項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格定定位位分分析析：：價(jià)格格受受市市場(chǎng)場(chǎng)的的影影響響較較大大，，可可以以根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目的的成成本本和和房房?jī)r(jià)價(jià)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)進(jìn)進(jìn)行行有有步步驟驟的的定定價(jià)價(jià)，，根根據(jù)據(jù)現(xiàn)現(xiàn)行行市市場(chǎng)場(chǎng)初初步步定定價(jià)價(jià)以以下下：：多層層：：均均價(jià)價(jià)3000元元/平平方方米米（（毛毛坯坯））公寓寓：：均均價(jià)價(jià)5500元元/平平方方米米（（精精裝裝））別墅墅：：均均價(jià)價(jià)8000元元/平平方方米米其他他附附加加產(chǎn)產(chǎn)品品（（如如設(shè)設(shè)其其他他配配套套等等））進(jìn)進(jìn)行行一一定定的的招招商商銷銷售售?。∫陨仙蟽r(jià)價(jià)格格可可以以根根據(jù)據(jù)自自身身及及市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)整整??！五、、項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析：：目前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)是是一一個(gè)個(gè)理理性性的的市市場(chǎng)場(chǎng)，，也也是是個(gè)個(gè)敏敏感感性性的的市市場(chǎng)場(chǎng)，，任任何何的的投投資資和和開開發(fā)發(fā)都都是是機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)和和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共共存存，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資也也不不例例外外。。第一一：：小小區(qū)區(qū)主主要要的的建建筑筑形形態(tài)態(tài)是是多多層層+公公寓寓+別別墅墅，，這這種種建建筑筑模模式式不不僅僅迎迎合合了了當(dāng)當(dāng)前前的的市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求，，而而且且為為后后期期的的市市場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售作作好好一一定定的的鋪鋪墊墊。。太太高高檔檔開開發(fā)發(fā)，，對(duì)對(duì)開開發(fā)發(fā)商商的的資資金金回回收收將將帶帶來來壓壓力力和和滯滯后后性性；；檔檔次次太太低低，，對(duì)對(duì)小小區(qū)區(qū)的的品品質(zhì)質(zhì)以以及及影影響響將將存存在在一一定定的的影影響響。。第