房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資與融資

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第三章

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資與融資【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】

一般了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資與融資的基礎(chǔ)知識；財(cái)務(wù)評價(jià)、籌資與籌資方式、房地產(chǎn)金融的基本知識和內(nèi)容；對技能點(diǎn)和掌握點(diǎn)有一般性的了解。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資概述

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資的基本概念

（一）投資要素投資是指投資者為了獲取未來的收益將資金、土地、設(shè)備、物質(zhì)、技術(shù)等生產(chǎn)要素投入社會再生產(chǎn)過程的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)行為。投資行為是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本推動(dòng)力。1．投資主體

投資主體即投資者，是指組織投資活動(dòng)、籌集和提供投資資金、進(jìn)行投資決策并實(shí)施投資的行為主體。（1）有相對獨(dú)立的投資決策權(quán)；（2）能自行籌措并自主運(yùn)用投資資金；（3）擁有對投資所形成資產(chǎn)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)；（4）承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)并享有投資收益。投資主體須具備如下四項(xiàng)基本條件：

2．投資客體投資客體即投資對象、目標(biāo)或標(biāo)的物。

3．投資目標(biāo)投資目標(biāo)是指投資活動(dòng)要達(dá)到的目的和投資者的投資動(dòng)機(jī)。

4．投資方式投資方式是投資過程的運(yùn)行方式，或投資活動(dòng)的運(yùn)行方式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類。

（二）投資的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)及分類

投資的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)就是資金的運(yùn)動(dòng)。準(zhǔn)備階段儲備資金生產(chǎn)階段生產(chǎn)資金銷售階段成品資金商品銷售貨幣形態(tài)增值1．按投資主體分類分為：國家投資、企業(yè)投資、個(gè)人投資。2．按投資客體分類①按物質(zhì)性質(zhì)不同，分為：實(shí)物投資、金融投資、無形資產(chǎn)投資。②按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)不同，可分為：固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資。3．按投資形式分類分為：直接投資、間接投資。4．按風(fēng)險(xiǎn)程度分類分為：一般投資、風(fēng)險(xiǎn)投資。5．按投資項(xiàng)目的內(nèi)容分類分為：礦山投資、林業(yè)投資、市政建設(shè)投資、工業(yè)項(xiàng)目投資、房地產(chǎn)投資等若干種類。

1．資源消耗巨大；

2．投資期間漫長；

3．環(huán)境因素復(fù)雜；

4．風(fēng)險(xiǎn)客觀存在二、房地產(chǎn)投資的特征（一）一般性投資的特性1．房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動(dòng)性；2．房地產(chǎn)投資過程周期長、成本高；3．房地產(chǎn)投資所受制約因素多；4．房地產(chǎn)資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性；5．房地產(chǎn)投資有良好的抗通貨膨脹性；6．房地產(chǎn)從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益。（二）房地產(chǎn)投資的特征三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)為了確定投資經(jīng)營的方向，選擇目標(biāo)市場，運(yùn)用系統(tǒng)的、科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集和分析相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)品信息，企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部條件以及業(yè)內(nèi)其他企業(yè)相關(guān)信息等各種資料，通過對過去與現(xiàn)在的營銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為企業(yè)預(yù)測其未來發(fā)展、制定正確的決策提供依據(jù)。（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查概念1．市場調(diào)查查的基礎(chǔ)是是收集資料料；2．市場調(diào)查查的內(nèi)涵是是廣義的；；3．市場調(diào)查查的方法必必須是科學(xué)學(xué)的。房地產(chǎn)市場場調(diào)查概念念的把握：：（二）房地地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的作用用1．有助于房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)確定正確確的發(fā)展方方向；2．有助于房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)適時(shí)進(jìn)行行產(chǎn)品更新新?lián)Q代；3．有助于項(xiàng)項(xiàng)目投資者者制定科學(xué)學(xué)的銷售和和生產(chǎn)計(jì)劃劃；4．有助于項(xiàng)項(xiàng)目投資者者實(shí)施正確確的價(jià)格策策略；5．有助于房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)改善經(jīng)營營管理，提提高經(jīng)濟(jì)效效益。（三）房地地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的一般般原則1．準(zhǔn)確性原原則資料的準(zhǔn)確確性取決于于以下三個(gè)個(gè)方面：（1）市場調(diào)研研人員的技技術(shù)水平；；（2）市場調(diào)研研人員的敬敬業(yè)態(tài)度；；（3）資料提供供者是否持持客觀態(tài)度度。2．時(shí)效性原原則3．全面性原原則4．針對性原原則5．創(chuàng)造性原原則房地產(chǎn)市場場調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容（1）顧客調(diào)查查（2）產(chǎn)品調(diào)查查（3）市場占有有率調(diào)查（4）產(chǎn)品銷銷售趨勢調(diào)調(diào)查（5）市場競爭爭狀況調(diào)查查（6）目標(biāo)市場場調(diào)查（7）競爭對手手調(diào)查（8）價(jià)格調(diào)查查（9）銷售渠道道調(diào)查（10）促銷組合合調(diào)查第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查1.可控因素的的調(diào)查2.不可控因素素的調(diào)查（1）人口狀況況調(diào)查（2）政治法律律環(huán)境調(diào)查查（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境境調(diào)查（4）自然環(huán)境境調(diào)查（5）科學(xué)技術(shù)術(shù)發(fā)展水平平調(diào)查第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查（一）調(diào)查查準(zhǔn)備階段段1.確定調(diào)查目目標(biāo)2.初步情況分分析3.制定調(diào)查計(jì)計(jì)劃4.非正式調(diào)查查第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查房地產(chǎn)市場場調(diào)查的程程序（三）提交交調(diào)查報(bào)告告階段1.資料的整理理分析2.編寫調(diào)查報(bào)報(bào)告第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查（四）跟蹤蹤調(diào)查階段段1.確定資料來來源2.確定調(diào)查方方法3.擬定調(diào)查表表或調(diào)查問問卷4.抽樣設(shè)計(jì)抽抽樣調(diào)查5.實(shí)地調(diào)查（二）正式式調(diào)查階段段房地產(chǎn)市場場調(diào)查的方方法（一）觀察察法1.直接觀察2.間接觀察3.局外觀察（二）問卷卷調(diào)查法調(diào)查問卷的的主要形式式和基本內(nèi)內(nèi)容第二節(jié)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查（四）房地地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的概念念預(yù)測是指人們運(yùn)運(yùn)用科學(xué)知知識和手段段，對客觀觀世界中未未來不確定定事件的發(fā)發(fā)展變化趨趨向和結(jié)果果，事先所所做的分析析和估計(jì)。。房地產(chǎn)市場場預(yù)測是指借助歷歷史統(tǒng)計(jì)資資料和市場場調(diào)查，運(yùn)運(yùn)用科學(xué)的的方法和手手段，對房房地產(chǎn)未來來經(jīng)營狀況況及發(fā)展趨趨勢做出的的預(yù)計(jì)、測測算和判斷斷。（五）房地地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的內(nèi)容容1．國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展趨勢勢預(yù)測；2．產(chǎn)業(yè)政策策所帶來影影響的預(yù)測測；3．市場需求求預(yù)測；4．技術(shù)發(fā)展展預(yù)測；5．銷售前景景預(yù)測；6．房地產(chǎn)生生命周期預(yù)預(yù)測；7．供給能力力預(yù)測；8．市場價(jià)格格走向預(yù)測測；9．市場競爭爭情況預(yù)測測。（六）房地地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的步驟驟1．確立預(yù)測測目標(biāo)；2．?dāng)M定預(yù)測測工作計(jì)劃劃；3．收集與整整理資料；；4．選擇預(yù)測測方法；5．預(yù)測分析析；6．預(yù)測結(jié)果果評價(jià)；7．編寫預(yù)測測報(bào)告。四、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資過程（一）項(xiàng)目目及項(xiàng)目周周期1．項(xiàng)目的含含義指在一定的的約束條件件下，具有有特定目標(biāo)標(biāo)的一次性性任務(wù)。構(gòu)成一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，必須須具備如下下4項(xiàng)基本條件件。（1）項(xiàng)目是一一個(gè)系統(tǒng)的的有機(jī)整體體；（2）項(xiàng)目具有有明確的目目標(biāo)；（3）項(xiàng)目具有有明確的起起點(diǎn)和終點(diǎn)點(diǎn)；（4）資源條件件的保障。。2．項(xiàng)目周期期（1）項(xiàng)目投資資前期①投資機(jī)會會研究；②投資項(xiàng)目目建議；③投資項(xiàng)目目可行性研研究；④投資項(xiàng)目目評估與投投資決策。。（2）項(xiàng)目投資資實(shí)施期①項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)施工任務(wù)務(wù)的承發(fā)包包；②項(xiàng)目控制制；③項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)管理。（3）項(xiàng)目經(jīng)營營使用期（二）房地地產(chǎn)項(xiàng)目投投資1．房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資特特性（1）前期工作作的重要性性；（2）增值與保保值的特性性；（3）替換性；；（4）法規(guī)約束束與保護(hù)特特性；（5）金融作用用的特性。。2．土地使用用權(quán)的獲取取（1）有償出讓讓土地使用用權(quán)指地、市、、縣人民政政府及其土土地管理部部門，代表表國家將土土地在一定定年限內(nèi)的的使用權(quán)，，以指定的的地段、用用途和其他他條件，通通過規(guī)定的的形式和程程序，出讓讓給土地使使用者，并并一次或分分次收取土土地使用權(quán)權(quán)出讓金的的行為。協(xié)議出讓土土地使用權(quán)權(quán)（定向議議標(biāo)）是政府根據(jù)據(jù)城市規(guī)劃劃的要求與與土地使用用性質(zhì)，有有目的地定定向選擇土土地受讓人人，然后與與選定的土土地受讓人人協(xié)商議定定土地的出出讓金、使使用年限、、使用性質(zhì)質(zhì)和其他條條件，最后后達(dá)成協(xié)議議，簽訂土土地使用合合同，有償償出讓土地地使用權(quán)的的全過程。。招標(biāo)出讓土土地使用權(quán)權(quán)是指在規(guī)定定的期限內(nèi)內(nèi)，由符合合規(guī)定的單單位或個(gè)人人（經(jīng)過資資格審查的的單位或個(gè)個(gè)人），以以書面投標(biāo)標(biāo)形式，競競爭投標(biāo)某某塊土地使使用權(quán)，土土地出讓者者按事先規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，通過評評標(biāo)、決標(biāo)標(biāo)來確定該該地塊使用用權(quán)獲得者者的形式。。拍賣出讓土土地使用權(quán)權(quán)是土地使用用權(quán)有償出出讓方式中中最具競爭爭性的方式式。（2）轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)——即土地使用用者再轉(zhuǎn)移移土地使用用權(quán)的行為為。出售土地使使用權(quán)即買賣土地地使用權(quán)，，就是土地地使用者按按法定的程程序?qū)⒃摰氐貕K的余期期使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給他方方，他方為為此支付土土地轉(zhuǎn)讓金金的方式。。交換土地使使用權(quán)是指土地使使用權(quán)的擁擁有人雙方方約定相互互轉(zhuǎn)移兩宗宗土地的使使用權(quán)；或或一方轉(zhuǎn)移移某地塊的的使用權(quán)，，而另一方方則以金錢錢以外的標(biāo)標(biāo)的物使用用權(quán)或所有有權(quán)進(jìn)行交交換的方式式。贈(zèng)與土地使使用權(quán)是指贈(zèng)與人人自愿把自自己所擁有有的土地使使用權(quán)無償償轉(zhuǎn)移給受受贈(zèng)人，受受贈(zèng)人表示示愿意接受受該土地使使用權(quán)而達(dá)達(dá)成合同，，實(shí)現(xiàn)土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的方式式。（3）出租土地地使用權(quán)——指土地使用用權(quán)的擁有有人作為出出租人將土土地使用權(quán)權(quán)隨同地上上建筑物、、構(gòu)筑物和和其他附屬屬物租賃給給承租人使使用，由承承租人向出出租人支付付租金的交交換方式。（4）土地入股股參與聯(lián)建建聯(lián)營——即以土地使使用權(quán)作價(jià)價(jià)人股，參參與聯(lián)建聯(lián)聯(lián)營，實(shí)質(zhì)質(zhì)上是以土土地的使用用權(quán)作條件件參與的經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。。3．房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資對對象（1）土地舊城區(qū)開發(fā)發(fā)的土地屬房地產(chǎn)的的二次開發(fā)發(fā)，是由于于原有城區(qū)區(qū)因使用性性質(zhì)改變或或城市老化化，房屋陳陳舊、破損損或基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施改造而而進(jìn)行的投投資建設(shè)。。新區(qū)開發(fā)的的土地指的是城市市郊區(qū)新征征土地的開開發(fā)建設(shè)，，其主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是是征用農(nóng)村村集體所有有的土地，，并進(jìn)行土土地改造和和基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)。（2）住宅（3）辦公樓宇宇（4）旅店、酒酒樓、商場場（5）工業(yè)廠房房及倉庫之之類的物業(yè)業(yè)（6）休閑性物物業(yè)（三）房地地產(chǎn)項(xiàng)目投投資策劃流流程1．房地產(chǎn)開開發(fā)投資所謂房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資，是指投投資者從購購買土地使使用權(quán)開始始，通過在在土地上的的進(jìn)一步投投資活動(dòng)。。2．房地產(chǎn)置置業(yè)投資3．房地產(chǎn)金金融資產(chǎn)投投資（四）房地地產(chǎn)投資過過程1．投資分析析與決策市場分析、、財(cái)務(wù)分析析、可行行性分析2．前期工作作——指投資項(xiàng)目目決策后到到開發(fā)方案案具體實(shí)施施營建之前前這段時(shí)間間里進(jìn)行的的各項(xiàng)工作作。3．房地產(chǎn)建建設(shè)開發(fā)“三控制一管管理”：房地產(chǎn)質(zhì)質(zhì)量控制；；開發(fā)成本本控制；工工期控制。。合同管理理。4．房地產(chǎn)銷銷售經(jīng)營第二節(jié)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)投資資環(huán)境分析析一、投資環(huán)環(huán)境投資環(huán)境是是指被投資資的地域（（國家、地地區(qū)、城市市或街區(qū)））在一定時(shí)時(shí)期內(nèi)所具具有的能決決定和制約約項(xiàng)目投資資的各種外外部境況和和條件的總總和。二、投資環(huán)環(huán)境的分類類（一）按各各要素存在在的物質(zhì)形形態(tài)分類硬投資環(huán)境境是指影響項(xiàng)項(xiàng)目投資的的各種外部部物質(zhì)條件件。軟投資環(huán)境境是指影響項(xiàng)項(xiàng)目投資的的各種社會會政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化化條件。（二）按各各要素存在在的范圍分分類宏觀投資環(huán)環(huán)境、中觀觀投資環(huán)境境、微觀投投資環(huán)境。。（三）按投投資環(huán)境的的內(nèi)容分類類社會環(huán)境、、政治環(huán)境境、文化環(huán)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境、法法律環(huán)境、、自然環(huán)境境、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施環(huán)境等等。三、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資環(huán)境要素素（一）社會會環(huán)境要素素社會制度、、社會秩序序、社會信信譽(yù)、社會會服務(wù)。（二）政治治環(huán)境要素素政治體制和和政權(quán)、政政治局勢、、政策、戰(zhàn)戰(zhàn)爭風(fēng)險(xiǎn)。。（三）文化化環(huán)境要素素（四）經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境要素素宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境、市場場環(huán)境、財(cái)財(cái)務(wù)環(huán)境、、資源環(huán)境境。（五）法律律環(huán)境要素素（六）自然然環(huán)境要素素（七）基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境境要素四、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資環(huán)境評價(jià)價(jià)（一）投資資環(huán)境評價(jià)價(jià)的原則系統(tǒng)性原則則、比較性性原則、時(shí)時(shí)效性原則則、定性分分析與定量量分析相結(jié)結(jié)合的原則則、實(shí)事求求是，突出出重點(diǎn)的原原則。（二）投資資環(huán)境評價(jià)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、穩(wěn)定性性標(biāo)準(zhǔn)、競競爭性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。（三）投資資環(huán)境評價(jià)價(jià)方法等級尺度法法、多因素和關(guān)關(guān)鍵因素評評估法、綜綜合評價(jià)法法。第三節(jié)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)基礎(chǔ)知識識一、財(cái)務(wù)評評價(jià)概念（一）財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)的含含義——指在國家現(xiàn)現(xiàn)行會計(jì)制制度、稅收收法規(guī)和市市場價(jià)格體體系下，預(yù)預(yù)測估計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)務(wù)效益與費(fèi)費(fèi)用，進(jìn)行行財(cái)務(wù)盈利利能力分析析和償債能能力分析，，編制財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表，計(jì)計(jì)算評價(jià)指指標(biāo)，考察察擬建項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)盈盈利能力、、償債能力力等財(cái)務(wù)狀狀況，據(jù)以以判別項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)可可行性。（二）財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)的作作用1．財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)是項(xiàng)目建建議書和可可行性研究究報(bào)告的重重要組成部部分；2．財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)結(jié)論是主主要的決策策依據(jù)；3．非盈利性性項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)評價(jià)可可以使有關(guān)關(guān)各方做到到心中有數(shù)數(shù)；4．財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)是方案比比較和選取取的重要手手段；5．配合投資資各方協(xié)議議、合同、、章程的談?wù)勁?，促使使各方在平平等互利基基礎(chǔ)上進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)合作作。（三）財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)的原原則1．效益與費(fèi)費(fèi)用計(jì)算范范圍的一致致性原則；；2．效益與費(fèi)費(fèi)用識別的的有無對比比原則；3．動(dòng)態(tài)分析析與靜態(tài)分分析相結(jié)合合，以動(dòng)態(tài)態(tài)分析為主主的原則。。（四）財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)的依依據(jù)政策法規(guī)依依據(jù)、方法法和參數(shù)依依據(jù)。（五）財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)的基基本原理（六）財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)的基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和和基本財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表（七）財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)指標(biāo)標(biāo)體系二、建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目投資估估算基本認(rèn)認(rèn)知（一）投資資估算的作作用①是籌措基基本建設(shè)資資金和金融融部門批準(zhǔn)準(zhǔn)貸款的依依據(jù)；②是確定設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書書的投資額額和控制初初步設(shè)計(jì)概概算的依據(jù)據(jù)；③是可行性性研究和在在項(xiàng)目評估估中進(jìn)行技技術(shù)經(jīng)濟(jì)分分析的依據(jù)據(jù)。（二）投資資估算的階階段劃分1．毛估；2．粗估；3．初步估算算；4．確定性估估算；5．詳細(xì)估算算。（三）建設(shè)設(shè)項(xiàng)目總投投資構(gòu)成根據(jù)資本保保全原則，，當(dāng)項(xiàng)目建建成投入經(jīng)經(jīng)營時(shí)，固固定資產(chǎn)投投資、固定定資產(chǎn)投資資方向調(diào)節(jié)節(jié)稅和建設(shè)設(shè)期貸款利利息形成固固定資產(chǎn)、、無形資產(chǎn)產(chǎn)及遞延資資產(chǎn)三部分分。固定資產(chǎn)是指使用期期限超過一一年，單位位價(jià)值在規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以以上，并且且在使用過過程中保持持原有形態(tài)態(tài)的資產(chǎn)。。無形資產(chǎn)是指能長期期使用但沒沒有實(shí)物形形態(tài)的資產(chǎn)產(chǎn)。遞延資產(chǎn)是指不能全全部計(jì)入當(dāng)當(dāng)年損益，，應(yīng)當(dāng)在以以后年度內(nèi)內(nèi)分期攤銷銷的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，主要要是指開辦辦費(fèi)。（四）建設(shè)設(shè)項(xiàng)目投資資估算基本本方法（五）建設(shè)設(shè)項(xiàng)目總成成本費(fèi)用構(gòu)構(gòu)成1．總成成本費(fèi)費(fèi)用——指項(xiàng)目目在一一定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)（一一般為為一年年）為為生產(chǎn)產(chǎn)和銷銷售產(chǎn)產(chǎn)品而而花費(fèi)費(fèi)的全全部成成本和和費(fèi)用用。制造費(fèi)費(fèi)用是指為為組織織和管管理生生產(chǎn)所所發(fā)生生的各各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。。管理費(fèi)費(fèi)用是指企企業(yè)行行政管管理部部門為為管理理和組組織經(jīng)經(jīng)營活活動(dòng)發(fā)發(fā)生的的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用。財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用是指為為籌集集資金金而發(fā)發(fā)生的的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用。銷售費(fèi)費(fèi)用是指為為銷售售產(chǎn)品品和提提供勞勞務(wù)而而發(fā)生生的各各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。。生產(chǎn)總總成本本費(fèi)用用構(gòu)成成（一一）2．經(jīng)經(jīng)營營成成本本經(jīng)營營成成本本＝＝總總成成本本費(fèi)費(fèi)用用－－折折舊舊費(fèi)費(fèi)－－攤攤銷銷費(fèi)費(fèi)－－維維簡簡費(fèi)費(fèi)－－利利息息支支出出生產(chǎn)產(chǎn)總總成成本本費(fèi)費(fèi)用用構(gòu)構(gòu)成成（（二二））3．可可變變成成本本與與固固定定成成本本在產(chǎn)產(chǎn)品品總總成成本本中中，，有有一一部部分分費(fèi)費(fèi)用用隨隨產(chǎn)產(chǎn)量量的的增增減減而而成成比比例例地地增增減減，，稱稱為為可可變變成成本本，，另另一一部部分分費(fèi)費(fèi)用用與與產(chǎn)產(chǎn)量量的的多多少少無無關(guān)關(guān)，，稱稱為為固固定定成成本本。。生產(chǎn)產(chǎn)總總成成本本費(fèi)費(fèi)用用構(gòu)構(gòu)成成（（三三））三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營營稅稅費(fèi)費(fèi)主主要要稅稅種種（一一））與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的稅稅費(fèi)費(fèi)1．營營業(yè)業(yè)稅稅營業(yè)業(yè)稅稅是是對對在在我我國國境境內(nèi)內(nèi)提提供供應(yīng)應(yīng)稅稅勞勞務(wù)務(wù)（（包包括括交交通通運(yùn)運(yùn)輸輸業(yè)業(yè)、、建建筑筑業(yè)業(yè)、、金金融融保保險(xiǎn)險(xiǎn)業(yè)業(yè)、、郵郵電電通通信信業(yè)業(yè)、、文文化化體體育育業(yè)業(yè)、、娛娛樂樂業(yè)業(yè)、、服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)））、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)或或者者銷銷售售不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的的單單位位或或個(gè)個(gè)人人，，就就其其所所取取得得的的營營業(yè)業(yè)額額征征收收的的一一種種稅稅。。2．城城市市維維護(hù)護(hù)建建設(shè)設(shè)稅稅稅費(fèi)費(fèi)計(jì)計(jì)收收辦辦法法和和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：以以單單位位和和個(gè)個(gè)人人實(shí)實(shí)際際繳繳納納的的增增值值稅稅、、營營業(yè)業(yè)稅稅、、消消費(fèi)費(fèi)稅稅（（對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售而而言言，，僅僅指指營營業(yè)業(yè)稅稅））稅稅額額為為計(jì)計(jì)征征依依據(jù)據(jù)，，稅稅率率為為7％，，與與“三稅稅”同時(shí)時(shí)繳繳納納。。外外資資企企業(yè)業(yè)免免征征。。3．教教育育費(fèi)費(fèi)附附加加稅費(fèi)費(fèi)的的計(jì)計(jì)收收辦辦法法和和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：以以單單位位和和個(gè)個(gè)人人實(shí)實(shí)際際繳繳納納的的增增值值稅稅、、營營業(yè)業(yè)稅稅、、消消費(fèi)費(fèi)稅稅（（對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售而而言言，，僅僅指指營營業(yè)業(yè)稅稅））的的稅稅額額為為計(jì)計(jì)征征依依據(jù)據(jù)，，稅稅率率為為3％，，與與“三稅稅”同時(shí)時(shí)繳繳納納。。外外資資企企業(yè)業(yè)免免征征。。4．防防洪洪工工程程維維護(hù)護(hù)費(fèi)費(fèi)稅費(fèi)費(fèi)的的計(jì)計(jì)收收辦辦法法和和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：按按每每年年應(yīng)應(yīng)納納稅稅營營業(yè)業(yè)額額（（房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售額額））的的0．9‰計(jì)征征。。5．印印花花稅稅印花花稅稅是是對對經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活活動(dòng)動(dòng)中中或或經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)交交往往中中書書立立的的或或領(lǐng)領(lǐng)受受的的各各種種憑憑證證而而征征收收的的稅稅種種。。稅費(fèi)費(fèi)的的計(jì)計(jì)收收辦辦法法和和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：按按房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易價(jià)價(jià)的的1‰，買買賣賣雙雙方方各各負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)一一半半，，即即各各負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)0．5‰。6．交交易易服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)各地地不不一一致致。。以以廣廣州州市市為為例例，，該該項(xiàng)項(xiàng)稅稅費(fèi)費(fèi)的的計(jì)計(jì)收收辦辦法法和和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：按按房房屋屋交交易易額額的的0．2％計(jì)計(jì)征征，，買買方方負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)0．1％，，賣賣方方負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)0．1％。。（二二））土土地地增增值值稅稅1．稅稅額額計(jì)計(jì)算算土地地增增值值稅稅實(shí)實(shí)行行四四級級超超率率累累進(jìn)進(jìn)稅稅率率。。增值值額額未未超超過過扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額50％的的部部分分，，稅稅率率為為30％。。增值值額額超超過過扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額50％、、未未超超過過扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額100％的的部部分分，，稅稅率率為為40％。。增值值額額超超過過扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額100％、、未未超超過過扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額200％的的部部分分，，稅稅率率為為50％。。增值值額額超超過過扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額200％的的部部分分，，稅稅率率為為60％。。土地地應(yīng)應(yīng)納納稅稅額額的的計(jì)計(jì)算算，，按按下下列列公公式式進(jìn)進(jìn)行行：：土地地增增值值額額＝＝轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的總總收收入入－－扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額應(yīng)納納稅稅額額＝＝土土地地增增值值額額×適用用稅稅率率2．增增值值額額的的計(jì)計(jì)算算增值值額額———指納納稅稅人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所取取得得的的收收入入減減去去扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額后后的的余余額額。。（1）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的總總收收入入。。（2）計(jì)計(jì)算算增增值值額額的的扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目，，包包括括如如下下。。①取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付的的金金額額。。②開開發(fā)發(fā)土土地地和和新新建建房房及及配配套套設(shè)設(shè)施施的的成成本本。。①與與②②兩兩項(xiàng)項(xiàng)之之和和即即為為“房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資構(gòu)構(gòu)成成”中的的“開發(fā)發(fā)成成本本”。③開開發(fā)發(fā)土土地地和和新新建建房房及及配配套套設(shè)設(shè)施施的的費(fèi)費(fèi)用用，，即即“開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用用”，包包括括銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用、、管管理理費(fèi)費(fèi)用用、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用等等。。④舊舊房房或或建建筑筑物物的的評評估估價(jià)價(jià)格格。。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓舊舊有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)按按舊舊房房或或建建筑筑物物的的評評估估價(jià)價(jià)格格計(jì)計(jì)算算扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額。。⑤與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的稅稅金金，，包包括括營營業(yè)業(yè)稅稅、、城城市市維維護(hù)護(hù)建建設(shè)設(shè)稅稅、、教教育育費(fèi)費(fèi)附附加加、、印印花花稅稅等等，，詳詳見見“與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的稅稅金金（（費(fèi)費(fèi)））”。⑥財(cái)政部規(guī)定定的其他扣除除項(xiàng)目。對從從事房地產(chǎn)開開發(fā)的納稅人人可按①與②②項(xiàng)之和（即即“開發(fā)成本本”之和）加加計(jì)20％扣除。。3．免稅規(guī)規(guī)定（1）納稅人人建造普普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅出出售，增增值額未未超過扣扣除項(xiàng)目目金額20％的；（2）因國家家建設(shè)需需要征用用的房地地產(chǎn)。（三）企企業(yè)所得得稅第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)投資資資金籌籌措一、籌資資與籌資資方式資金籌措措又稱融融資，是是指為企企業(yè)項(xiàng)目目的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營籌籌集資金金的活動(dòng)動(dòng)。（一）按按籌資主主體分類類的籌資資方式公司籌資資是指以以公司自自身的資資信能力力所安排排的融資資活動(dòng)，，是一種種傳統(tǒng)的的籌資方方式。項(xiàng)目籌資資是以項(xiàng)項(xiàng)目本身身的資產(chǎn)產(chǎn)和現(xiàn)金金流量進(jìn)進(jìn)行籌資資的方式式。（二）按按資金來來源渠道道分類的的籌資方方式國家資金金、借貸貸資金、、公司之之間的資資金拆借借、社會會資金、、自留資資金、外外資。（三）按按籌資形形式分類類的籌資資方式1．股權(quán)市市場籌資資方式2．債務(wù)市市場籌資資方式債券市場場籌資是是指通過過債券發(fā)發(fā)行籌集集資金的的形式。。商業(yè)貸款款是指向向商業(yè)銀銀行或其其他金融融機(jī)構(gòu)借借款的籌籌資方式式。3．租賃市市場籌資資方式租賃是出出租人（（租賃公公司）按按照租賃賃協(xié)議將將物品交交承租人人臨時(shí)占占有和使使用，并并在租賃賃期內(nèi)向向承租人人收取租租金的經(jīng)經(jīng)濟(jì)行為為。4．政策性性信貸籌籌資方式式政策性信信貸是指指國家或或地方政政府為了了實(shí)施其其產(chǎn)業(yè)政政策，由由財(cái)政補(bǔ)補(bǔ)貼提供供各種優(yōu)優(yōu)惠性貸貸款。二、籌資資原則（一）適適度性原原則適度性原原則是指指資金的的籌集一一定要適適應(yīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)的的實(shí)際需需要，無無論是籌籌資規(guī)模模還是籌籌資時(shí)機(jī)機(jī)、期限限、方式式均要適適當(dāng)。（二）效效益性原原則效益性原原則是指指在制定定籌資方方案，進(jìn)進(jìn)行籌資資決策時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)從經(jīng)