房地產(chǎn)買賣案例

案例1房產(chǎn)商未取得預(yù)售許可證的,能否主張合同無效萬某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了預(yù)售商品房協(xié)議書,協(xié)議書約定,某房地產(chǎn)公司將其正在開發(fā)的某小區(qū)住宅樓一商品房出售給萬某,房價為30萬元.付款方式為分期付款.某房地產(chǎn)公司保證房屋于2004年6月竣工,且在2005年5月前辦妥房產(chǎn)證.合同簽訂后,萬某按約交付了一部分房款.2004年6月份,該棟房屋竣工后,萬某搬入居住.當(dāng)萬某多次催促某房地產(chǎn)公司辦房產(chǎn)證時,某房地產(chǎn)公司以種種理由推脫.萬某后經(jīng)查詢得知,該房地產(chǎn)公司隱瞞了其未辦理商品房預(yù)售許可證的事實而預(yù)售商品房,以致現(xiàn)在因欠缺相關(guān)材料而根本不能辦理房產(chǎn)證.萬某遂向法院起訴,要求確認(rèn)與某房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同無效,并判決該房地產(chǎn)公司返還萬某所交購房款30萬元并賠償相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失.后據(jù)法院查明:到原告萬某起訴時,被告某房地產(chǎn)公司仍然沒有取得商品房預(yù)售許可證.解析:依我國房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合五證齊全.本案中被告某房地產(chǎn)公司故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實,屬欺詐行為,可主張撤銷合同.《關(guān)于審理商品房買賣合同紛紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房合同時，具有下列情形之一的，導(dǎo)致合同無效或撤銷、解除的，買受人可以請求返還已購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房銷售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。故萬某依法要求某房地產(chǎn)公司返還已購房款及利息并要求賠償損失的訴訟請求合法有據(jù)，應(yīng)予支持。案例2未經(jīng)所有權(quán)變更登記的房屋買賣,效力應(yīng)如何確定孫某將一商品房以7萬元價格賣給金某,雙方簽訂了書面合同.之后,金某搬進(jìn)此房居住,但未辦理房屋登記過戶手續(xù).此后,孫某又以8萬元的價格將該房屋賣給劉某,雙方到市房管部門辦理了房屋登記過戶手續(xù).孫某將7萬元房款退還給金某,并要求金某搬出該房屋.金某認(rèn)為雙方已簽訂合同,自己入住該房已很長時間,享有房屋產(chǎn)權(quán),孫某的行為屬于違約行為,拒絕退房.孫某向法院提起訴訟,要求判決金某退房.解析：未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，買方不能取得房屋所有權(quán)。在本案中，孫某和金某只簽訂了買賣合同，而沒有辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，因此不發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，金某無權(quán)享有房屋所有權(quán)。但不能以此認(rèn)定買賣合同無效。因為所人權(quán)變更登記手續(xù)僅是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必要程序，而不是買賣合同是否有效的條件。本案中孫某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，金某應(yīng)當(dāng)退房，房屋所有權(quán)應(yīng)歸劉某所有案例3房屋造價上漲的,能否變更合同錢某與某公司簽訂了一份商品房預(yù)售合同:錢某購買某公司一商品房,房屋每平方米單價為3000元.預(yù)售合同簽訂后,錢某如約向某公司支付房價款.此后,由于市場上建筑材料價格上漲,貸款利率提高等因素而使建造房屋的成本增加,某公司向錢某發(fā)出書面通知,要求將房屋價格由每平方米3000元提高到3200元.錢某接到通知后表示異議,認(rèn)為商品房買賣合同已訂立,不能修改,不同意某公司調(diào)整房屋售價的做法.某公司則以情勢變更為由,堅持按照調(diào)價后價格收受房價款.為此,錢某起訴至法院,要求某公司按照每平方米3000元的價格繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同.解析：情勢變更原則是指合同有效成立后至履行完畢前，因發(fā)生當(dāng)事人不可預(yù)見、不可防止的客觀情況，致合同存在的基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同效力則顯失公平，故允許變更或解除合同本案中，錢某和某公司并未在所簽訂的商品房預(yù)售合同中就訴爭房屋的價格調(diào)整問題作出約定，在此情況下，某公司未與錢某協(xié)商一致就擅自提高商品房售價的行為就是單方變更合同的行為，應(yīng)屬無效。某公司在預(yù)售商品房時，完全是根據(jù)市場行情確定其銷售價格的，某公司對建筑材料是否上漲及其他費用是否增加，是應(yīng)當(dāng)預(yù)見的。如果出現(xiàn)預(yù)見失誤，導(dǎo)致建筑成本增加，這本是一種商業(yè)風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)由銷售方承擔(dān)。案例4預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的,是否有效甲公司與乙公司簽訂商品房買賣合同,約定:甲公司將一幢商品房出售給乙公司,交房期限為2002年10月.合同簽訂時,甲公司尚未開啟工程,也沒有土地使用權(quán)證,規(guī)劃建設(shè)許可證.2001年9月,乙公司與甲公司協(xié)商后,將商品房預(yù)售給縣商業(yè)局.合同約定:由乙公司向商業(yè)局出售該商品房,縣商業(yè)局分三次交清房款,最后一次房款在乙公司交付完商品房并辦理完房屋過戶手續(xù)后付清.2002年2月,甲公司取得了土地使用證和規(guī)劃建設(shè)許可證,并將建好的房屋交付給乙公司.2002年11月,縣商業(yè)局付清房款,并辦理了房屋過戶手續(xù),但乙公司卻遲遲不交付房屋.縣商業(yè)局起訴至法院,要求法院判決乙公司立即交付房屋,并承擔(dān)違約責(zé)任.乙公司則主張合同無效,不愿交付房屋.解析：本案中甲公司在與乙公司簽訂買賣合同時，尚未開啟工程，所以此買賣合同實為房屋預(yù)售合同。按照法律規(guī)定，房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得土地使用證和規(guī)劃許可證，而甲公司預(yù)售房屋時，尚未取得相關(guān)證件。因此該合同無效。但是隨后房屋預(yù)售所需要的手續(xù)已齊全，合同也得到部份履行，而且雙方對合同未產(chǎn)生爭議。因此，可以認(rèn)定該合同生效。乙公司與縣商業(yè)局簽訂的房屋預(yù)售合同是轉(zhuǎn)預(yù)售合同。對于商品房的再行轉(zhuǎn)讓，即炒樓花問題，我國法律并未作禁止規(guī)定。房屋轉(zhuǎn)預(yù)售合同已經(jīng)取得了甲公司的同意。所以，乙公司和縣商業(yè)局的房屋轉(zhuǎn)預(yù)售合同有效。乙公司沒有按照合同約定及時交付，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任及時交付房屋并賠償其所造成的經(jīng)濟(jì)損失。案例未簽訂房屋買賣合同的,定金應(yīng)否返還甲公司系某樓盤的開發(fā)商.甲公司委托乙公司銷售其房屋.王某決定購買一套房屋,交納定金1萬元,乙公司給王某出具了收據(jù),王某在房產(chǎn)認(rèn)購單上簽字.房產(chǎn)認(rèn)購單上除了寫明王某所要購買的號,面積,售價,首付款,簽約時間等外,還注明:”簽訂本認(rèn)購單后應(yīng)攜相關(guān)證件按時至指定地點辦理簽約,否則視為許棄認(rèn)購權(quán),客戶所支付定金不退還”及”定金不退”字樣.王某與乙公司洽談房屋買賣合同的具體內(nèi)容過程中,王某要求大合同書中注明買方有權(quán)在所購房屋的南,北臥室外墻安裝空調(diào)室外機(jī).但乙公司以此項要注可能會造成樓房外觀不美觀,給其他業(yè)主帶來不便等為由加以拒絕.故雙方未簽訂房屋買賣合同.王某訴至法院稱:雙方?jīng)]有簽訂合同的原因過錯在被告,故要求被告乙應(yīng)雙倍返還定金.又因乙公司系甲公司的代理銷售商,委托授權(quán)不明確,故甲公司應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任,乙公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任.經(jīng)查:在售樓書和商品房買賣合同文本中的房屋平面示意圖中,對王某所要購買的房屋的南主臥室、北小臥室均未標(biāo)注空調(diào)室外機(jī)的安裝位置，但客廳內(nèi)預(yù)留了空調(diào)機(jī)管的圓孔。解析：王某在簽署了房產(chǎn)認(rèn)購單時交付乙公司1萬元定金，此款依據(jù)房產(chǎn)認(rèn)購單的內(nèi)容應(yīng)認(rèn)定為是王某與乙公司為保證王某和甲公司在今后建立房屋買賣關(guān)系而交付的，是一種為保證今后能夠建立合同關(guān)系的定金，即立約定金。其法律效果是促使雙方善意履行洽談合同，進(jìn)而最終簽訂合同的義務(wù)。但鑒于認(rèn)購書未涵蓋房屋買賣合同的全部基本條款，故認(rèn)購行為并不妨礙雙方對合同條款達(dá)成合意，只要雙方善意履行了合同洽談義務(wù)，即使最終未達(dá)成合意，立約定金罰責(zé)也不發(fā)生作用，除非能明確認(rèn)定一方行為系非善意的拒絕簽約。王某在與全權(quán)代表甲公司的乙公司洽談房屋買賣合同具體內(nèi)容時，因為空調(diào)外機(jī)預(yù)留位置問題產(chǎn)生了分歧，雙方未能達(dá)成一致意見，未能簽訂房屋買賣合同。對于此結(jié)果的發(fā)生，王某、乙公司、甲公司均無過錯。雙方不存在拒絕訂立合同的問題，故不適用定金罰責(zé)，應(yīng)當(dāng)按照實際交付金額退還。案例例未未簽簽訂訂房房屋屋買買賣賣合合同同的的，，預(yù)預(yù)付付款款應(yīng)應(yīng)否否返返還還張某某與與某某公公司司達(dá)達(dá)成成書書面面協(xié)協(xié)議議：：張張某某購購買買某某公公司司商商品品房房，，于于4月月10日日交交付付房房屋屋預(yù)預(yù)付付款款15萬萬元元，，在在預(yù)預(yù)付付款款交交付付后后，，雙雙方方簽簽訂訂房房屋屋買買賣賣合合同同。。同同時時約約定定：：該該預(yù)預(yù)付付款款在在簽簽訂訂房房屋屋買買賣賣合合同同之之后后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為定定金金，，如如果果張張某某不不簽簽訂訂房房屋屋買買賣賣合合同同，，某某公公司司有有權(quán)權(quán)沒沒收收張張某某已已經(jīng)經(jīng)交交付付的的預(yù)預(yù)付付款款。。張張某某交交付付了了房房屋屋預(yù)預(yù)付付款款15萬萬元元，，但但因因故故未未簽簽訂訂房房屋屋買買賣賣合合同同。。張張某某要要求求某某公公司司退退還還交交付付的的15萬萬元元預(yù)預(yù)付付款款。。但但是是，，某某公公司司不不同同意意退退還還預(yù)預(yù)付付款款，，并并聲聲稱稱有有權(quán)權(quán)根根據(jù)據(jù)書書面面協(xié)協(xié)議議沒沒收收張張某某交交付付的的預(yù)預(yù)付付款款。。雙雙方方為為此此發(fā)發(fā)生生糾糾紛紛。。張張某某經(jīng)經(jīng)協(xié)協(xié)商商未未果果后后起起訴訴至至法法院院，，請請求求法法院院解解除除該該書書面面協(xié)協(xié)議議，，要要求求某某公公司司返返還還15萬萬元元預(yù)預(yù)付付款款及及利利息息。。解析:本案案中雙方當(dāng)當(dāng)事人簽訂訂的書面協(xié)協(xié)議因違反反了法律規(guī)規(guī)定的生效效條件而無無法生效.(一)該該合同違反反了自愿原原則.合同同法第四條條規(guī)定:當(dāng)當(dāng)事人依法法享有自愿愿訂立合同同的權(quán)利.”依此格格式條款,張某只要要未與某公公司簽訂房房屋買賣協(xié)協(xié)議,某公公司便可據(jù)據(jù)此沒收張張某的預(yù)付付款,這明明顯損害了了張某自愿愿購買房屋屋的權(quán)利.因此,該該條款內(nèi)容容應(yīng)屬無效效.(二)該條款在在訂立時””顯失公平平”,書面面協(xié)議中,張某不簽簽訂房屋買買賣合同,某公司有有權(quán)沒收張張某已交付付的預(yù)付款款”的內(nèi)容容使張某處處于極不為為利的地位位,張某一一旦不想購購買房屋,那么所交交的房款全全部歸于某某公司,這這是非常明明顯的不平平等條款.因此,該該條款無效效.本案中,張張某和某公公司在書面面協(xié)議中約約定”預(yù)付付款在簽訂訂房屋買賣賣合同之后后轉(zhuǎn)為定金金”,而房房屋買賣合合同沒有簽簽訂,張某某的預(yù)付款款也未轉(zhuǎn)為為定金.預(yù)預(yù)付款的交交付是種履履行主合同同義務(wù)的行行為,不對對合同的訂訂立、履行行起擔(dān)保作作用，即不不具有“定定金罰責(zé)””的效力。。預(yù)付款支支付后，交交付方不履履行合同義義務(wù)的，仍仍然有權(quán)要要求接受方方返還預(yù)付付款；接受受方不履行行義務(wù)的，，預(yù)付款交交付方不得得要求接受受方雙倍返返還預(yù)付款款。因此，，張某有權(quán)權(quán)要求某公公司返還預(yù)預(yù)付款。但但是，張某某在簽訂書書面協(xié)議時時，對協(xié)議議內(nèi)容缺乏乏認(rèn)真考慮慮，對糾紛紛的產(chǎn)生也也負(fù)有一定定責(zé)任。因因此，張某某無權(quán)要求求某公司賠賠償利息損損失。案例規(guī)規(guī)避法律的的房屋買賣賣合同是否否有效甲公司根據(jù)據(jù)省政府指指示，在省省會城市設(shè)設(shè)立省級農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易易市場。由由于資金缺缺乏，甲公公司決定出出售自己的的大廈，其其價值約6000萬萬元，以所所得資金支支付農(nóng)貿(mào)市市場的建設(shè)設(shè)。隨后，，乙公司表表示愿意購購買此樓。。雙方簽訂訂協(xié)議，約約定由乙公公司以支援援農(nóng)貿(mào)市場場建設(shè)名義義向甲公司司捐贈4750萬元元。甲公司司與乙公司司簽訂房屋屋買賣合同同，約定甲甲公司的以以1250萬元的價價格將大廈廈賣給乙公公司。省政政府得知雙雙方的大廈廈轉(zhuǎn)讓情況況后，于1997年年3月下發(fā)發(fā)文件，指指出大廈的的買賣非法法，要求立立即停止。。為此，甲甲、乙兩家家公司進(jìn)行行協(xié)商，但但未能達(dá)成成一致意見見。乙公司司起訴至法法院，請求求法院確認(rèn)認(rèn)雙方簽訂訂的房屋買買賣合同有有效，督促促甲公司履履行合同，，承擔(dān)騰退退房屋的義義務(wù)。解析：本案案中，從形形式上看，，甲公司和和乙公司簽簽訂的房屋屋買賣合同同系雙方自自愿，并經(jīng)經(jīng)有關(guān)主管管部門批準(zhǔn)準(zhǔn)，手續(xù)齊齊備。同時時，乙公司司也依法辦辦理了房屋屋產(chǎn)權(quán)過戶戶手續(xù)，交交交納了法法律規(guī)定應(yīng)應(yīng)當(dāng)交納的的費用，取取得了大廈廈的產(chǎn)權(quán)證證，房屋買買賣合同似似乎具備了了成立的一一切要件，，應(yīng)認(rèn)定為為有效。但但從實質(zhì)上上看，雙方方簽訂房屋屋買賣合同同的目的，，實為規(guī)避避國家稅收收。該大廈廈經(jīng)有關(guān)部部門估算，，價值為6000萬萬元。雙方方當(dāng)事人卻卻以1250萬元價價格成交，，而雙方簽簽訂的捐贈贈協(xié)議和房房屋買賣合合同的錢數(shù)數(shù)加起來正正是6000萬元。。因此，從從中不難看看出，捐贈贈協(xié)議的簽簽訂，只不不過是雙方方為省交有有關(guān)稅費的的幌子。甲甲公司和乙乙公司簽訂訂的捐贈協(xié)協(xié)議和房屋屋買賣合同同，雖然形形式上表明明是行為人人的真實意意思表示，，但行為人人借此偷漏漏國家應(yīng)收收稅費的目目的是明顯顯的，不能能得到法律律保護(hù)。因因此，應(yīng)認(rèn)認(rèn)定甲公司司和乙公司司簽訂的大大廈買賣合合同無效。。案例售售樓廣告告中承諾的的綠地被改改建為停車車場的，如如何處理萬某到某房房地產(chǎn)公司司售樓處欲欲購買一商商品房。某某房地產(chǎn)公公司售樓人人員向萬某某介紹了其其欲構(gòu)樓號號的情況及及小區(qū)的公公用設(shè)施，，提到萬某某所購樓號號的北側(cè)有有一網(wǎng)球場場，周邊是是綠地。經(jīng)經(jīng)過萬某實實地在小區(qū)區(qū)考察后認(rèn)認(rèn)為與銷售售人員及提提供的售樓樓書描述一一致，于是是第二天與與某房地產(chǎn)產(chǎn)公司訂立立了購房合合同。在同同年8月，，某房地產(chǎn)產(chǎn)公司將網(wǎng)網(wǎng)球場擅自自向北挪，，取消了周周邊的綠地地，改建成成小型停車車場且公距距萬某所在在樓房10多米。萬萬某起訴要要求某房地地產(chǎn)公司將將停車場拆拆除，恢復(fù)復(fù)綠地。某某房地產(chǎn)公公司稱停車車場的存在在不影響萬萬某的合法法權(quán)益，萬萬某的訴訟訟請求無法法律依據(jù)及及事實依據(jù)據(jù)，在小區(qū)區(qū)規(guī)劃圖的的位置上有有此規(guī)劃，，且停車場場的位置與與萬某居住住的房屋距距離符合規(guī)規(guī)劃要求，，如支持萬萬某的訴訟訟請求將違違反設(shè)計規(guī)規(guī)劃，并損損害其他業(yè)業(yè)主的利益益。解析：本案案中某房地地產(chǎn)公司存存在欺詐的的行為。主主要表現(xiàn)在在某房地產(chǎn)產(chǎn)公司在售售樓書廣告告及售樓人人員的介紹紹中均掩蓋蓋了規(guī)劃設(shè)設(shè)計中停車車場存在的的事實，將將其描述為為綠地。使使得萬某認(rèn)認(rèn)為所購買買房屋的居居信環(huán)境符符合自己的的內(nèi)心期望望，而作出出了購買的的意思表示示。基于此此種原因，，萬某在發(fā)發(fā)現(xiàn)實際生生活空間環(huán)環(huán)境發(fā)生變變化時應(yīng)當(dāng)當(dāng)向法院提提出撤銷此此合同。案例違違章建筑的的買賣是否否有效某企業(yè)將違違章所建房房屋以2萬萬元的價格格賣給錢某某，并講明明此房因未未辦理開工工手續(xù)而建建造，系違違章建筑，，以后如遇遇有統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃或征用用，應(yīng)服從從安排，無無條件搬出出，不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣。此后后，錢某將將此房以2、5萬元元價格賣給給宋某。宋宋某付款后后，錢某一一直發(fā)多種種借口拒絕絕辦理過戶戶手續(xù)。為為此，雙方方發(fā)一糾紛紛。宋某訴訴至法院，，要求退回回房屋，由由錢某返還還房款2、、5萬元。。解析：某企企業(yè)未辦理理開工手續(xù)續(xù)而擅自建建設(shè)的住宅宅為違章建建筑。因此此某企業(yè)不不能取得房房屋的所有有權(quán)，當(dāng)然然也就不具具有轉(zhuǎn)讓的的權(quán)利。此此行為屬于于無權(quán)處分分行為。對對于違章房房屋建造人人不能取得得所有權(quán)其其只是占有有，錢某有有償從某企企業(yè)取得的的也只能是是一種占有有，因為錢錢某與某企企業(yè)之間未未發(fā)生糾紛紛，根據(jù)““不告不理理”的原則則，法院沒沒有必要去去處理他們們之間的關(guān)關(guān)系。因此此，錢某與與宋某的買買賣房屋行行為被確認(rèn)認(rèn)為無效后后，宋某沒沒有占有該該房屋的根根據(jù)，則應(yīng)應(yīng)當(dāng)將占有有這一利益益返還給錢錢某。本案中買賣賣違章房屋屋的行為是是無效的。。在被確認(rèn)認(rèn)為無效后后，雙方應(yīng)應(yīng)當(dāng)返還財財產(chǎn)。案例1999年5月1日趙某與與上海市某某房地產(chǎn)開開發(fā)公司簽簽訂商品房房買賣合同同,合同約約定:雙方方買賣位于于該市某花花園別墅35號,價價款為人民民幣102萬元,趙趙某在30日內(nèi)分3次付房款款,10日日前交付50萬元,20日前前交付30萬元,余余款在5月月30日以以前付清.公司在10月1日日前別墅交交付給趙某某.同年8月5日,公司為解解決經(jīng)營中中的資金困困難,和孫孫簽訂了商商品房買賣賣合同,將將已簽訂合合同賣給趙趙某的別墅墅以100萬元的價價格賣給孫孫,孫于當(dāng)當(dāng)日即交付付房款100萬元,并約定公