房地產(chǎn)交易管理

第7章房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)經(jīng)營管理概述7.1概述一、房地產(chǎn)交易的概念城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)租賃概述二、房地產(chǎn)交易中的基本制度國有土地有償有限期使用制度房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度房地產(chǎn)價(jià)格評估制度房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度概述三、房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)建設(shè)部建設(shè)廳房地產(chǎn)管理局房地產(chǎn)交易管理所1、房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)概述2、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的任務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)；協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款；為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；建立定期信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù)。轉(zhuǎn)讓管理7.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一、概述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的分類1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式有償轉(zhuǎn)讓（買賣、房地產(chǎn)入股）無償轉(zhuǎn)讓（贈(zèng)與、繼承）轉(zhuǎn)讓的條件2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上屬于成片開發(fā)的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件同時(shí)按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書目的確保轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性有效防止囤積土地和炒買炒賣的行為明確房屋所有權(quán)，保障當(dāng)事人的合法利益轉(zhuǎn)讓的條件2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的——權(quán)利受到限制期間，房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)(3)依法收回土地使用權(quán)——在國家依法作出收回土地使用權(quán)決定之后，原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。(4)共有房地產(chǎn)——共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個(gè)或部分權(quán)利人的請求而轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的條件2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(5)權(quán)屬有爭議的——權(quán)屬爭議解決之前，該項(xiàng)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的——未履行該項(xiàng)法律手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力，因此也不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況轉(zhuǎn)讓讓程程序序3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的程程序序簽訂訂轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同申報(bào)報(bào)成成交交價(jià)價(jià)格格是否否受受理理核實(shí)實(shí)成成交交價(jià)價(jià)格格現(xiàn)場場勘勘察察評評估估繳納納稅稅費(fèi)費(fèi)領(lǐng)取取房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬證證書書是15日內(nèi)內(nèi)答答復(fù)復(fù)簽合合同同30日內(nèi)內(nèi)轉(zhuǎn)讓讓合合同同4、房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同雙方方當(dāng)當(dāng)事事人人的的姓姓名名或或者者名名稱稱、、住住所所；；房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬證證書書的的名名稱稱和和編編號(hào)號(hào)；；房地地產(chǎn)產(chǎn)坐坐落落位位置置、、面面積積、、四四至至界界限限；；土地地宗宗地地號(hào)號(hào)、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)取取得得的的方方式式及及年年限限；；房地地產(chǎn)產(chǎn)的的用用途途或或使使用用性性質(zhì)質(zhì)；；成交交價(jià)價(jià)格格及及交交付付方方式式；；違約約責(zé)責(zé)任任；；雙方方約約定定的的其其他他事事項(xiàng)項(xiàng)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓二、、以以出出讓讓方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓受讓讓人人所所取取得得的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的權(quán)權(quán)利利、、義義務(wù)務(wù)范范圍圍應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓人人所所原原有有的的權(quán)利利和承承擔(dān)擔(dān)的的義務(wù)務(wù)范范圍圍相一致致。。可以在在不不同同土土地地使使用用者者之之間間多次次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，，但但土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同約約定定的的使使用用年限限不不變變。例如如，，土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同約約定定的的使使用用年年限限為為50年，原原土土地地使使用用者者使使用用10年后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，受受讓讓人人的的使使用用年年限限只只有有40年。轉(zhuǎn)讓讓后后，，受受讓讓人人改改變變原原出出讓讓合合同同約約定定的的土土地地用用途途的的：：經(jīng)原原土土地地出出讓讓方方和和市市、、縣縣人人民民政政府府城城市市規(guī)規(guī)劃劃部部門門同同意意簽訂訂土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同變變更更協(xié)協(xié)議議或重重新新簽簽訂訂土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同，，調(diào)調(diào)整整出出讓讓金金登記記管管理理三、、以以劃劃撥撥方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓處理理方方式式辦理出讓讓手續(xù)，，變劃撥撥土地使使用權(quán)為為出讓土土地使用用權(quán)，由由受讓方方繳納土土地出讓讓金；不改變原原有土地地的劃撥撥性質(zhì)，，對轉(zhuǎn)讓讓方征收收土地收收益金。。不辦出讓讓手續(xù)情情況經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃主管管部門批批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的土土地用于于國家機(jī)關(guān)關(guān)、軍事用地地，國家重點(diǎn)點(diǎn)能源、交通、水利等項(xiàng)目用用地，國國家基礎(chǔ)設(shè)施施和公益事業(yè)業(yè)用地等私有住宅宅轉(zhuǎn)讓后后仍用于于居住的的；按國務(wù)院院住房制制度改革革規(guī)定出售公有有住宅的同一宗土土地上部部分房屋屋轉(zhuǎn)讓而而土地使使用權(quán)不可分割割轉(zhuǎn)讓的暫時(shí)難以以確定土土地使用用權(quán)出讓讓用途、、年限和和其他條條件的根據(jù)城市市規(guī)劃土土地使用用權(quán)不宜宜出讓的的其他情況況以下情況況可不辦辦出讓手手續(xù)：四、商品品房預(yù)售售商品房預(yù)預(yù)售是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將將正在建建設(shè)中的的房屋預(yù)預(yù)先出售售給承購購人，由由承購人人預(yù)先支支付定金金或房價(jià)價(jià)款的行行為。商品房預(yù)預(yù)售行為為具有較較強(qiáng)的國家干預(yù)預(yù)性；商品房預(yù)預(yù)售的周期長、、風(fēng)險(xiǎn)大大；商品房預(yù)預(yù)售的標(biāo)標(biāo)的具有有期待性；；商品房預(yù)預(yù)售合同同需要經(jīng)過過登記才具有對對抗第三三人的效效力。1、商品房房預(yù)售的的條件商品房預(yù)預(yù)售已交付全全部土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金，取得得土地使用用權(quán)證；持有建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證和施工許可可證；投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金達(dá)達(dá)到工程程建設(shè)總總投資的的25%以上，并并已經(jīng)確確定施工工進(jìn)度和和竣工交交付日期期；辦理預(yù)售售登記，，取得商品房預(yù)預(yù)售許可可證明。2、辦理預(yù)預(yù)售應(yīng)提提交的證證件商品房預(yù)預(yù)售商品房預(yù)預(yù)售許可可申請表表；開發(fā)企業(yè)業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照照》和資質(zhì)證證書；土地使用用權(quán)證、、建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證、施工工許可證證；投資開發(fā)發(fā)資金符符合條件件的證明明；施工合同同和施工工進(jìn)度說說明；商品房預(yù)預(yù)售方案案。3、商品房房預(yù)售合合同商品房預(yù)預(yù)售商品房預(yù)預(yù)售人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在簽簽約之日日起到30日內(nèi)持預(yù)售售合同到到縣級(jí)以以上人民民政府房房產(chǎn)管理理部門和和土地管管理部門門辦理商商品房預(yù)售登記記備案手手續(xù)。目前房地地產(chǎn)管理理部門已已經(jīng)應(yīng)用用網(wǎng)絡(luò)信信息技術(shù)術(shù)，逐步步推行商商品房預(yù)預(yù)售合同同網(wǎng)上登記記備案。承購人人在與開開發(fā)企業(yè)業(yè)簽訂商商品房預(yù)預(yù)售合同同后，應(yīng)應(yīng)定期關(guān)關(guān)注房地地產(chǎn)管理理部門的的網(wǎng)上登登記備案案公告，，查詢已已購買商商品房的的登記備備案情況況?！居懻摗可鐣?huì)各界界人士呼呼吁取消消商品房房預(yù)售制制度房地產(chǎn)抵抵押7.3房地產(chǎn)抵抵押管理理一、概述述房地產(chǎn)抵抵押是指抵押押人以其其合法的的房地產(chǎn)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有的方式式向抵押押權(quán)人提提供債務(wù)務(wù)履行擔(dān)擔(dān)保的行行為。1、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的的概念房地產(chǎn)抵抵押抵押人是指將依依法取得得的房地地產(chǎn)提供供給抵押押權(quán)人，，作為本本人或者者第三人人履行債債務(wù)擔(dān)保保的公民民、法人人或者其其他組織織。抵押權(quán)人人是指接受受房地產(chǎn)產(chǎn)抵押作作為債務(wù)務(wù)人履行行債務(wù)擔(dān)擔(dān)保的公公民、法法人或者者其他組組織。預(yù)購商品品房貸款款抵押是指購房房人在支支付首期期規(guī)定的的房價(jià)款款后，由由貸款金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)代其支支付其余余的房價(jià)價(jià)款，將將所購商商品房抵抵押給貸貸款金融融機(jī)構(gòu)作作為償還還貸款履履行擔(dān)保保的行為為。在建工程程抵押是指抵押押人為取取得在建建工程繼繼續(xù)建造造的資金金的貸款款，以其其合法方方式取得得的土地地使用權(quán)權(quán)連同在在建工程程的投入入資產(chǎn)，，以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有的方式式抵押給給貸款金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)作為償償還貸款款履行擔(dān)擔(dān)保的行行為。2、相關(guān)概概念3、作為抵抵押物的的條件依法取得得的房屋屋所有權(quán)權(quán)連同該該房屋占占用范圍圍內(nèi)的土土地使用用權(quán)同時(shí)時(shí)設(shè)定抵抵押權(quán)：：——無論土地地使用權(quán)權(quán)來源于于出讓還是劃撥，只要房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬合法法，即可可將房地地產(chǎn)作為統(tǒng)一一的抵押押物同時(shí)設(shè)定定抵押權(quán)權(quán)。以單純的的土地使使用權(quán)抵抵押的：：——單純以劃撥方式取得得的土地地使用權(quán)權(quán)不允許抵押；——以出讓方式取得得的土地地使用權(quán)權(quán)可以設(shè)定抵押押權(quán)。房地產(chǎn)抵抵押房地產(chǎn)抵抵押《城市房地地產(chǎn)抵押押管理辦辦法》規(guī)定下列列房地產(chǎn)產(chǎn)不得設(shè)設(shè)定抵押押權(quán)：權(quán)屬爭議議的房地地產(chǎn)用于教育育、醫(yī)療療、市政政等公共共福利事事業(yè)的房房地產(chǎn)列入文物物保護(hù)的的建筑物物和有重重要紀(jì)念念意義的的其他建建筑物已依法公公告列入入拆遷范范圍的房房地產(chǎn)被依法查查封、扣扣押、監(jiān)監(jiān)管或者者以其他他形式限限制的房房地產(chǎn)依法不得得抵押的的其他房房地產(chǎn)二、房地地產(chǎn)抵押押的一般般規(guī)定抵押人可可以將幾幾宗房地地產(chǎn)一并抵押押，也可以以將一宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)分割抵押押。以依法取取得的國國有土地地上的房屋抵押押的，該房房屋占用用范圍內(nèi)內(nèi)的國有土地地使用權(quán)權(quán)同時(shí)抵抵押。以享受國國家優(yōu)惠惠政策購購買的房房地產(chǎn)抵抵押的，，其抵押押額以房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人可以處分分和收益益的份額額為限。以集體所所有制企企業(yè)的房房地產(chǎn)抵抵押的，，必須經(jīng)經(jīng)集體所所有制企企業(yè)職工（代代表）大大會(huì)通過，并并報(bào)其上上級(jí)主管管機(jī)關(guān)備備案房地產(chǎn)抵抵押二、房地地產(chǎn)抵押押的一般般規(guī)定以中外合合資企業(yè)業(yè)、合作作經(jīng)營企企業(yè)和外外商獨(dú)資資企業(yè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的的，必須須經(jīng)董事會(huì)通過。以股份有有限公司司、有限限責(zé)任公公司的房房地產(chǎn)抵抵押的，，必須經(jīng)經(jīng)董事會(huì)或或者股東東大會(huì)通過。有經(jīng)營期期限的企企業(yè)以其其所有的的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的的，其設(shè)設(shè)定的抵抵押期限限不應(yīng)當(dāng)超超過該企業(yè)的的經(jīng)營期限限。以具有土土地使用用年限的的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的的，其抵抵押期限限不得超過過土地使用用權(quán)出讓讓合同規(guī)規(guī)定的使使用年限限減去已已經(jīng)使用用年限后后的剩余年限限房地產(chǎn)抵抵押二、房地地產(chǎn)抵押押的一般般規(guī)定以共有的房房地產(chǎn)抵抵押的，抵押押人應(yīng)當(dāng)當(dāng)事先征征得其他他共有人人的書面面同意預(yù)購商品品房貸款款抵押的的，商品品房開發(fā)發(fā)項(xiàng)目必必須符合合房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條條件并取取得商品房預(yù)預(yù)售許可可證。以已出租租的房地地產(chǎn)抵押押的，抵抵押人應(yīng)應(yīng)當(dāng)將租租賃情況況告知債債權(quán)人，，并將抵抵押情況況告知承承租人，，原租賃賃合同繼繼續(xù)有效效。企、事業(yè)業(yè)單位法法人分立立或合并并后，原原抵押合合同繼續(xù)續(xù)有效不得在合合同中約約定在債債務(wù)履行行期屆滿滿抵押權(quán)權(quán)人尚未未受清償償時(shí)，抵抵押物的的所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移為為抵押權(quán)權(quán)人所有有的內(nèi)容容房地產(chǎn)抵抵押三、抵押押合同抵押合同同以預(yù)購商商品房貸貸款抵押押的：——須提交生生效的預(yù)預(yù)購房屋屋合同以在建工工程抵押押的：押押合同還還應(yīng)當(dāng)載載明——國有土地地使用權(quán)權(quán)證、建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證和和建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證編號(hào)；；———已交交納納的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金或或需需交交納納的的相相當(dāng)當(dāng)于于土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金的的款款額額；；———已投投入入在在建建工工程程的的工工程程款款；；———施工工進(jìn)進(jìn)度度及及工工程程竣竣工工日日期期；；———已完完成成的的工工作作量量和和工工程程量量四、、抵抵押押登登記記抵押押登登記記房地地產(chǎn)產(chǎn)當(dāng)當(dāng)事事人人應(yīng)應(yīng)在在抵抵押押合合同同簽簽訂訂后后的的30天內(nèi)內(nèi)，持持下下列列文文件件到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所在在地地的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門辦辦理理抵抵押押登登記記：：抵押押當(dāng)當(dāng)事事人人的的身身分分證證明明或或法法人人資資格格證證明明抵押押登登記記申申請請書書抵押押合合同同《國有有土土地地使使用用證證》、《房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證》或《房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證》，共共有有的的房房屋屋還還應(yīng)應(yīng)提提交交《房屋屋共共有有權(quán)權(quán)證證》和其其他他共共有有人人同同意意抵抵押押的的證證明明登記記機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)認(rèn)認(rèn)為為必必要要的的其其他他文文件件五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押受受償償?shù)盅貉菏苁軆攦攤鶆?wù)務(wù)履履行行期期屆屆滿滿抵抵押押權(quán)權(quán)人人未未受受清清償償?shù)牡?，，可可以以與與抵抵押押人人協(xié)協(xié)議議折價(jià)價(jià)或者者以以抵抵押押物物拍賣賣、變賣賣該抵抵押押物物所所得得的的價(jià)價(jià)款款受受償償；；協(xié)協(xié)議議不不成成的的，，抵抵押押權(quán)權(quán)人人可可以以向向人人民民法法院院提提起起訴訴訟訟。。同一一財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)向向兩兩個(gè)個(gè)以以上上債債權(quán)權(quán)人人抵抵押押的的，，拍拍賣賣、、變變賣賣抵抵押押物物所所得得的的價(jià)價(jià)款款按照照抵抵押押物物登登記記的的先先后后順順序序清清償償。抵押押物物折折價(jià)價(jià)或或者者拍拍賣賣、、變變賣賣后后，，其其價(jià)價(jià)款款超超過過債債權(quán)權(quán)數(shù)數(shù)額額的的部部分分歸歸抵抵押押人人所所有有，，不不足足部部分分由由債債務(wù)務(wù)人人清清償償。。五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押受受償償?shù)盅貉菏苁軆攦攲τ谟谠O(shè)設(shè)定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押權(quán)權(quán)的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)是是以以劃撥撥方方式式取得得的的，，依依法法拍拍賣賣該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)后后，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)從從拍拍賣賣所所得得的的價(jià)價(jià)款款中中繳繳納納相相當(dāng)當(dāng)于于應(yīng)應(yīng)繳繳納納的的土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金的款款額額后后，，抵抵押押權(quán)權(quán)人人方方可可優(yōu)優(yōu)先先受受償償。。房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押合合同同簽簽訂訂后后，，土土地地上上新新增增的的房房屋屋不不屬屬于于抵抵押押財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn).可將將新新增增的的房房屋屋一一同同拍拍賣賣，，但但所所得得款款抵抵押押權(quán)權(quán)人人無無權(quán)權(quán)優(yōu)優(yōu)先先受受償償。。抵押押權(quán)權(quán)因因抵抵押押物物滅滅失失而而消消滅滅。。因因滅滅失失所所得得的的賠賠償償金金，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)作作為為抵抵押押財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)【案例例】一起起由由中中介介辦辦理理抵抵押押帶帶來來的的官官司司房屋屋租租賃賃7.4房屋屋租租賃賃管管理理一、、概概述述房屋屋租租賃賃，是是指指房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)人人作作為為出出租租人人將將其其房房屋屋出出租租給給承承租租人人使使用用，，由由承承租租人人向向出出租租人人支支付付租租金金的的行行為為。。1、房房屋屋租租賃賃的的概概念念房屋屋租租賃賃7.4房屋屋租租賃賃管管理理2、房房屋屋租租賃賃的的分分類類公有有房房屋屋租租賃賃私有有房房屋屋租租賃賃按房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)性性質(zhì)質(zhì)住宅宅用用房房租租賃賃非住住宅宅用用房房租租賃賃按房房屋屋的的使使用用用用途途房屋屋租租賃賃7.4房屋屋租租賃賃管管理理3、房房屋屋租租賃賃的的條條件件未依法法取得得《房屋所所有權(quán)權(quán)證》的；司法機(jī)機(jī)關(guān)和和行政政機(jī)關(guān)關(guān)依法法裁定定、決決定查查封或或者以以其他他形式式限制制房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)利的的；共有房房屋未未取得得共有有人同同意的的；權(quán)屬有有爭議議的；；屬于違違章建建筑的的；不符合合安全全標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的；；已抵押押，未未經(jīng)抵抵押權(quán)權(quán)人同同意的的；不符合合公安安、環(huán)環(huán)保、、衛(wèi)生生等主主管部部門有有關(guān)規(guī)規(guī)定的的。房屋租租賃二、房房屋租租賃合合同當(dāng)事人人姓名名或者者名稱稱及住住所房屋的的坐落落、面面積、、裝修修及設(shè)設(shè)施狀狀況租賃用用途租賃期期限租金及及交付付方式式房屋修修