房地產(chǎn)定位報告

【布吉項目】

定位報告綱要同致地產(chǎn)顧問集團同致行物業(yè)顧問有限公司第一部分項目地盤解析北：不遠處巍巍青山

項目地塊現(xiàn)狀東：半島苑西:大世紀(jì)花園南:布吉中心區(qū)項目分析

優(yōu)勢:依托布吉中心區(qū)未來規(guī)劃，頗具升值潛力；高地上蓋物業(yè)，視野開闊，屬傳統(tǒng)的風(fēng)水寶地；項目周邊居家氛圍成熟，自然環(huán)境優(yōu)雅；近臨關(guān)口，來往市內(nèi)其它區(qū)域及羅湖口岸交通便利。項目分析劣勢：地處高地，規(guī)劃難度大，工程造價高；地塊規(guī)模小，項目自身環(huán)境營造困難；地塊內(nèi)電桿對后期營銷有一定的影響；項目分析機會：取消關(guān)口車輛收費，撤關(guān)呼聲日漸升高，關(guān)外房地產(chǎn)市場前景看好；布吉中心區(qū)日漸興旺，逐步形成高尚住宅集中地；羅湖后花園，區(qū)域港人置業(yè)氛圍成熟項目分析威脅：區(qū)域熱點樓盤多且規(guī)模較大，瓜分市場份額，爭奪有效購買力；

住房貸款政策面臨調(diào)整，置業(yè)門檻升高，購房欲望將受到一定的制約；

第二部分項目定位1、目標(biāo)產(chǎn)品屬性

——提供什么樣的產(chǎn)品？

屬性定位——布吉中心區(qū)·中小戶型樣板社區(qū)

定位依據(jù)（1）

本項目地理位置非常優(yōu)越，屬于衛(wèi)星城布吉的中心區(qū)。（2）項目緊鄰青山，靠近區(qū)政府，有條件成為布吉新一代中小戶型王中王地位。（3）項目環(huán)境以水景取勝，與山景融合，得天獨厚。形成片區(qū)內(nèi)獨有的“山水居”特色。（4）加強對對項目社區(qū)居居家生活文化化的營造，推推薦特色酒店式物業(yè)管理理。（5）針對青青年引入培訓(xùn)訓(xùn)機構(gòu)，使項項目不僅是居居家型社區(qū)，，同時也是學(xué)習(xí)習(xí)型社區(qū)。1、主力群體體2、客戶定位位家庭特征28—40歲的家庭或首次置業(yè)者職業(yè)特征本地居民、企業(yè)白領(lǐng)、高級技術(shù)人員等心理特征以居家生活為主置業(yè)特征多為首次置業(yè)區(qū)域特征龍崗區(qū)域客為主，約50％以上收入特征家庭年收入集中在5萬—15萬間2、次主力群群體來自羅湖、香香港的部分客客戶，一部分分受經(jīng)濟制約約，同時又又面臨成家立立業(yè)的社會壓壓力，因此環(huán)環(huán)境較佳，價價格低廉的布布吉住宅滿足足了他們的置置業(yè)愿望，另另一部分考慮慮生活習(xí)慣與與距離羅湖海海關(guān)不遠，會會選擇在房價價較低的布吉吉為親友置業(yè)業(yè)。3、項目命名名建議主推廣名幸福時時光命名詮釋（1）幸福，，是一種溫暖暖的感覺、一一種怡然的心心情、一種和諧的氛氛圍、一種樂樂觀的精神、、一種積極的人生態(tài)度度……（2）家，是是一個空間概概念。它是生生活狀態(tài)的空空間載體，對于忙碌碌的城市人而而言，它更是是一個心靈的棲居地。家家的幸福是每每個人都極為為渴望的。（3）“幸福時光”，是一個幸福福生活的時間間概念。它依依附于項目的空間間，從而展現(xiàn)現(xiàn)家的永恒的的幸福與溫馨馨。（4）《幸福福時光》是張張藝謀近年膾膾炙人口的電電影作品。項目可借其良良好的知名度度，深入人心心其他輔助命名名晴朗時空翠翠地雅居居慧山?雅筑綠林暢想云云中漫漫步4、項目形象象組合建議布吉中心區(qū)··幸福生活新新尺度住宅&青山秀水和和美人家詮釋：新尺度住宅經(jīng)濟尺度：小高層（28萬買3房?。┛臻g尺度：一梯四戶實用尺度：實用率≥85%戶型尺度：主力戶型60——70平方米2房2廳1衛(wèi)衛(wèi)健康尺度：戶戶采光，通通風(fēng)順暢共享尺度：綠化率≥60％詮釋：青山秀水和和美人家1）項目內(nèi)部部獨特的水景景規(guī)劃，與項項目得天獨厚厚的山景相得益益彰。2）居家于山山水之間，享享有溫馨、和和諧的人居氛氛圍，擁有美滿滿幸福的家庭庭。第三部分項項目規(guī)劃劃建議地塊規(guī)劃條件件分析一、地塊交通流流量分析1、地塊北面面布龍公路是是一條快速干干道，車流量量大，在地塊塊所在區(qū)段沒沒有開口，如如果從地塊內(nèi)內(nèi)出來則只能能單行。因此此小區(qū)主入口口不宜開在布布龍公路這邊邊。2、地塊南南面的小區(qū)區(qū)路現(xiàn)在尚尚未完工，，將來通車車以后將成成為后面幾幾個小區(qū)的的主要通行行道路，車車流量相對對較大，人人氣較旺，，因此小區(qū)區(qū)主人口應(yīng)應(yīng)考慮放在在南面。3、地塊東東西兩側(cè)如如果規(guī)劃小小區(qū)路的話話，也是小小區(qū)內(nèi)部道道路，交通通流量不大大。二、噪音污污染分析1、本項目目主要噪音音污染源來來自于道路路交通，因因此臨布龍龍公路的噪噪音污染是是最嚴(yán)重的的，將來在在規(guī)劃中可可以考慮采采用綠化或或?qū)⒔ㄖ蠛笸说姆椒ǚń档驮胍粢粑廴尽?、地塊南南面的道路路污染也會會比較嚴(yán)重重，而且這這邊的住宅宅離道路很很近，降低低噪音的辦辦法不多，，將來可能能只有通過過住宅內(nèi)采采用雙層隔隔音玻璃來來處理。3、地塊東東西兩側(cè)的的小區(qū)路交交通流量較較小，噪音音污染相對對較小。地塊規(guī)劃條條件分析地塊規(guī)劃條條件分析三、商業(yè)人人氣分布比比較1、從目前前地塊周邊邊的情況來來看，整體體商業(yè)氣氛氛都不濃，，隨著大世世紀(jì)商業(yè)街街的逐漸形形成，必然然在地塊南南部會聚集集一定的商商業(yè)氛圍，，而且是從從東向西漸漸弱。2、地塊北北面的布龍龍公路是快快速干道，，商業(yè)氛圍圍也不濃，，如果將來來規(guī)劃中在在地塊西北北角設(shè)計次次要出入口口，將形成成一定的商商業(yè)氛圍。。3、地塊東東西兩側(cè)目目前沒有形形成小區(qū)路路的情況下下是沒有商商業(yè)氣氛的的，如果將將來規(guī)劃了了小區(qū)道路路，則也會會形成一定定的商業(yè)氣氣氛。四、地塊豎豎向分析1、地塊與與周圍高差差將近20米，如何何在盡量減減少土方開開挖量的前前提下合理理解決小區(qū)區(qū)的高差，，以及最大大地提升商商業(yè)價值是是規(guī)劃的重重點。2、在地塊塊南面臨大大世紀(jì)商業(yè)業(yè)街建議做做一排沿街街商鋪，商商鋪一層高高4.5米米，二層3.6米，，商鋪上做做部分住宅宅。3、小區(qū)內(nèi)內(nèi)沿著自然然坡度做成成階梯狀布布置，中間間形成階梯梯狀園林和和瀑布群，，住宅圍繞繞園林布置置。4、在部分分住宅的地地下層做地地下停車庫庫，出入口口可以在利利用高差在在下面直接接開口。地塊規(guī)劃條條件分析沿街商鋪利用高差形形成瀑布戶型類型建建議1、躍式住宅【市場熱銷銷戶型】：：推論論：針對本項目目產(chǎn)品小、、精、奇，，開發(fā)營銷銷要短、平平、快的特點，和市市場上客戶戶所認同的的戶型作綜綜合分析，，在戶型設(shè)計上本司司一致推薦薦：小躍式住宅宅，每戶贈贈送小型私私家花園。。戶型面積建建議根據(jù)上次遞遞交的《布布吉市場調(diào)調(diào)研報告》》，布吉市市場具有以下特點：：1、整體布布吉房地產(chǎn)產(chǎn)市場是以以布吉原居居民為主力力客戶群，，兼有小部部分的市區(qū)區(qū)工薪階層層、白領(lǐng)階階層，普遍遍置業(yè)水平平不高。2、價格一一般在￥3800元元/米2左右，且裝裝修一般到到位?？們r價不宜太高高，置業(yè)者者難以接受受，因此戶戶型面積不不宜過大。。3、在布吉吉片區(qū)占比比較大的市市場份額。。較大的戶戶型可針對對此類客戶戶群。4、布吉片片區(qū)的暢銷銷戶型仍然然以一房、、兩房、三三房的中小小面積戶型型為主，但但隨著布吉吉樓盤檔次次的提高，，二次置業(yè)業(yè)者的增加加，中偏的的三房戶型型亦開始暢暢銷。5、以一次次性置業(yè)者者為主，客客戶年輕化化，主要集集中在40歲以下，，兩口之家家為主。6、大多客客戶選擇7~8成的的銀行按揭揭，說明布布吉置業(yè)者者支付能力力不強。目前，布吉吉熱銷的中中城康橋的的熱銷二房房、三房的的面積分別為：65-70M2、80-90M2；桂芳園的熱熱銷二房、、三房的面積分別為為：69M2、91M2；百合星城的的熱銷二房房、小三房的面積分分別為：70-77M2、85-89M2。項目戶型和和面積定位位：戶型面積范圍比例兩房兩廳一衛(wèi)60－70㎡46％三房兩廳一衛(wèi)75－83㎡26％三房兩廳兩衛(wèi)80－90㎡20％105—115㎡8％二、推薦