房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃

本資料來(lái)源房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收專項(xiàng)稽查前的納稅自查一、我國(guó)稅制改革動(dòng)態(tài)（一）稅制改革的策略、基本原則和主要目標(biāo)1、我國(guó)新時(shí)期的稅制改革采取的策略是分步實(shí)施第一、分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境決定的當(dāng)前實(shí)施稅制改革的重心應(yīng)該是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步完善的要求，對(duì)現(xiàn)行稅制進(jìn)行結(jié)構(gòu)性、漸進(jìn)式的調(diào)整第二、分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定的。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，宏觀調(diào)控的重心應(yīng)該是保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，以保護(hù)好當(dāng)前良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭

第三、分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的國(guó)家財(cái)政狀況決定的2004年，我國(guó)實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）136515億元，征收稅款25718億元，稅收收入占GDP的比重為18。84%建立公共財(cái)政是我國(guó)財(cái)政體制改革的基本方向優(yōu)化財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，規(guī)范中央和地方的財(cái)政分配；公平各類經(jīng)濟(jì)主體的稅收負(fù)擔(dān)，平衡各方面的利益關(guān)系2、分步實(shí)施稅制改革的基本原則簡(jiǎn)稅制：對(duì)現(xiàn)行稅種從數(shù)目上進(jìn)行簡(jiǎn)并要求對(duì)現(xiàn)行稅制從內(nèi)容上進(jìn)行規(guī)范寬稅基：拓展征稅范圍；清理稅收優(yōu)惠，規(guī)范和壓縮減免稅項(xiàng)目結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的要求，對(duì)需要適當(dāng)縮小征稅范圍，增加必要扣除低稅率：解決名義稅率偏高的問題對(duì)某些稅率明顯偏低，稅負(fù)明顯偏輕的稅種，也需要適當(dāng)調(diào)高稅率

嚴(yán)征管：稅制改革方案設(shè)計(jì)要具有較強(qiáng)的可操作性強(qiáng)化稅收征管，保證稅制改革順利實(shí)施到位.3、分步實(shí)施稅制改革的主要目標(biāo)進(jìn)一步發(fā)揮稅收組織財(cái)政收入、調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)收入分配的職能;規(guī)范政府參與國(guó)民收入分配的方式，營(yíng)造統(tǒng)一、公平、規(guī)范、透明的稅收制度環(huán)境第一、進(jìn)一步統(tǒng)一稅法，公平稅負(fù):進(jìn)一步統(tǒng)一內(nèi)外稅制，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制;公平稅收負(fù)擔(dān)和稅收待遇，促進(jìn)平等競(jìng)爭(zhēng)第二、進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化稅收制度。構(gòu)建合理的稅制結(jié)構(gòu)，選擇適當(dāng)?shù)闹黧w稅種，明確和規(guī)范稅制要素;提升稅法級(jí)次，提高稅法的透明度

第三、進(jìn)一步規(guī)范政府參與國(guó)民收入分配的方式第四、適度提高稅收占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重:要通過(guò)稅制改革，適度擴(kuò)大稅基、清理稅收優(yōu)惠政策、實(shí)施費(fèi)改稅;在加強(qiáng)征管的前提下，確保稅收收入的增長(zhǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相互協(xié)調(diào)，適度提高宏觀稅負(fù)

第五、促進(jìn)稅收與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然的協(xié)調(diào)發(fā)展。強(qiáng)化稅收調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)、調(diào)節(jié)收入分配的功能，促進(jìn)城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)之間、人與自然之間、國(guó)內(nèi)發(fā)展與對(duì)外開放之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

第六、進(jìn)一步提高稅收征管效能。力求使改革后的稅制簡(jiǎn)便易行，具有較強(qiáng)的可操作性，有利于建立科學(xué)嚴(yán)密的稅收征管機(jī)制，提高稅收征管的質(zhì)量和效率，降低征納雙方的稅收成本第七、合理劃分中央與地方之間的稅收管理權(quán)限。在統(tǒng)一稅政前提下，明確界定稅權(quán)，賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)，以充分調(diào)動(dòng)中央和地方兩個(gè)積極性

（二）稅制改革的主要內(nèi)容1、統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅制：貫徹統(tǒng)一稅法、公平稅負(fù)的原則

（1）實(shí)現(xiàn)兩法合并，制定《企業(yè)所得稅法》（2）降低企業(yè)所得稅稅率（3）統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)所得稅稅基

（4）調(diào)整規(guī)范企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策（5）保持政策的連續(xù)性2、增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變（1）什么是生產(chǎn)型增值稅生產(chǎn)型增值稅是指在計(jì)算增值稅時(shí)，不允許將外購(gòu)固定資產(chǎn)的價(jià)款（包括年度折舊）從商品和勞務(wù)的銷售額中抵扣國(guó)民生產(chǎn)總值=總產(chǎn)出-中間消耗=勞動(dòng)者報(bào)酬+生產(chǎn)稅凈額+固定資產(chǎn)折舊+營(yíng)業(yè)盈余生產(chǎn)增值稅的弊端

（2）什么是消費(fèi)型增值稅消費(fèi)型增值稅是指允許納稅人在計(jì)算增值稅額時(shí)，從商品和勞務(wù)銷售額中扣除當(dāng)期購(gòu)進(jìn)的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅實(shí)行消費(fèi)型增值稅有哪些好處第一、從經(jīng)濟(jì)的角度看，有利于鼓勵(lì)投資，特別是民間投資，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)升級(jí)，有利于提高我國(guó)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力第二、從財(cái)政的角度看，有利于消除重復(fù)征稅，有利于公平內(nèi)外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)外產(chǎn)品的稅收負(fù)擔(dān)，有利于稅制的優(yōu)化；從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，由于實(shí)行消費(fèi)型增值稅將刺激投資，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)將起到重要的拉動(dòng)作用，財(cái)政收入總量也會(huì)隨之逐漸增長(zhǎng)第三、從管理的角度看，有利于降低稅收管理成本，提高征收管理的效率（3）如何推進(jìn)增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變采取分步推進(jìn)的辦法：一方面是指在部分地區(qū)進(jìn)行增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn)另一方面是指在部分行業(yè)進(jìn)行增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn)3、城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，在適當(dāng)時(shí)機(jī)開征物業(yè)稅

城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革的方向是簡(jiǎn)并稅種，清理收費(fèi)，降低負(fù)擔(dān)，實(shí)行費(fèi)改稅

一是簡(jiǎn)化現(xiàn)行稅種，統(tǒng)一內(nèi)外稅制：合并城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，適當(dāng)時(shí)機(jī)開征物業(yè)稅；內(nèi)外資企業(yè)統(tǒng)一征稅，適當(dāng)擴(kuò)大稅基；逐步推行按評(píng)估值征稅二是清理城鎮(zhèn)建設(shè)的各類收費(fèi)，把具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)轉(zhuǎn)為稅收三是進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)稅什么是物業(yè)稅

物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。通常情況下，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅（1）開征物業(yè)稅要注意的幾個(gè)基本問題

①稅種的功能定位及總體稅負(fù)的確定

核心問題：以收入目的為主，還是以社會(huì)

經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)為主

②開征物業(yè)稅與其它相關(guān)稅種的關(guān)系

核心問題：要解決“多稅同源”的問題，以降低納稅人的總體稅收負(fù)擔(dān)

房產(chǎn)稅（對(duì)內(nèi)）、城市房地產(chǎn)稅（涉外）、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、印花稅③稅制設(shè)計(jì)中的一些主要原則

A、居民原有住房與新購(gòu)商品房的稅收區(qū)別

B、居民基本生活住房與投資性用房的稅收區(qū)別（2）物業(yè)業(yè)稅制設(shè)計(jì)計(jì)的具體方方案已已在在北京、深深圳等六城城市試運(yùn)行行（空轉(zhuǎn)）），年底，，將選擇杭杭州、煙臺(tái)臺(tái)實(shí)轉(zhuǎn)方案一、設(shè)設(shè)計(jì)原則：：合并現(xiàn)有有房地產(chǎn)類類所有稅費(fèi)費(fèi)，執(zhí)執(zhí)行行統(tǒng)一的物物業(yè)稅。A、房地產(chǎn)產(chǎn)公司：①①流轉(zhuǎn)稅及及附加稅②②企業(yè)所得得稅③③物業(yè)業(yè)稅房產(chǎn)出售環(huán)環(huán)節(jié)稅率大大約為12—15%B、、投資者：：①按年繳繳納物業(yè)稅稅，采用比比例稅率按按購(gòu)入價(jià)價(jià)格按重評(píng)價(jià)格格②②購(gòu)買時(shí)時(shí)繳納契稅稅C、物物業(yè)稅總體體稅負(fù)：物物業(yè)擁有期期的稅負(fù)總總額與物業(yè)業(yè)購(gòu)入原值值應(yīng)大體一一致方案二：設(shè)計(jì)原則：：將地產(chǎn)與與房產(chǎn)分別別進(jìn)行核算算對(duì)對(duì)土土地，征收收土地使用用稅和土地地使用費(fèi)對(duì)對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)，合并現(xiàn)現(xiàn)行的土地地增值稅及及房地產(chǎn)稅稅等，征收收統(tǒng)一的物物業(yè)稅A、、房地產(chǎn)公公司：①流流轉(zhuǎn)稅及附附加稅②②企企業(yè)所得稅稅③③土地使用用稅及土地地使用費(fèi)，，稅稅費(fèi)率率10%左左右；④④物業(yè)業(yè)稅，稅率率5%左右右。B、投投資者：①①按年繳納納物業(yè)稅，，采用比例例稅率按按購(gòu)購(gòu)入價(jià)格按重評(píng)價(jià)格格②②購(gòu)買時(shí)繳繳納契稅4、進(jìn)一步步完善消費(fèi)費(fèi)稅制度一是適當(dāng)調(diào)調(diào)整征收范范圍。對(duì)高高檔消費(fèi)品品、資源消消耗品、不不利于環(huán)境境保護(hù)的產(chǎn)產(chǎn)品二是優(yōu)化稅稅率結(jié)構(gòu)水水平三是完善征征管辦法5、個(gè)人所所得稅改革革的主要內(nèi)內(nèi)容（1）個(gè)人人所得稅有有哪幾種稅稅制模式？？綜合所得得稅制模式式、分類所所得稅制模模式、綜合合與分類相相結(jié)合的稅稅制模式（（二元模式式、混合稅稅制模式））（2）我國(guó)國(guó)實(shí)行綜合合與分類相相結(jié)合的個(gè)個(gè)人所得稅稅稅制模式式有什么好好處（3）個(gè)人人所得稅改改革的主要要內(nèi)容是什什么第一、改革革稅制模式式：實(shí)行行綜合與分分類相結(jié)合合的稅制第二、合理理界定納稅稅人標(biāo)準(zhǔn)第三、優(yōu)化化稅率結(jié)構(gòu)構(gòu)，對(duì)納入入綜合所得得范圍的應(yīng)應(yīng)稅所得，，適當(dāng)降低低最高邊際際稅率，減少稅稅率檔次，，調(diào)整稅率率級(jí)距。對(duì)對(duì)列入分類類所得范圍圍的確定合合理的稅率率水平第四、規(guī)范范減免稅政政策第五、調(diào)整整費(fèi)用扣除除第六、進(jìn)一一步規(guī)范和和拓寬稅基基，堵塞稅稅收漏洞《國(guó)務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)建設(shè)部等等部門關(guān)于于做好穩(wěn)定定住房?jī)r(jià)格格工作意見見的通知》》的解讀當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)存在在的主要問問題是：房房地產(chǎn)投資資規(guī)模過(guò)大大，商品品住房?jī)r(jià)格格上漲過(guò)快快，供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)不合理理，市場(chǎng)秩秩序比較混混亂，這些些均說(shuō)明在在住宅業(yè)已已經(jīng)出現(xiàn)了了一定的泡泡沫一、強(qiáng)化規(guī)規(guī)劃調(diào)控，，改善住房房供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)嚴(yán)格土地地管理1、根據(jù)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)變化情況況，適時(shí)調(diào)調(diào)整土地供供應(yīng)結(jié)構(gòu)、、供應(yīng)方式式及供應(yīng)時(shí)時(shí)間2、加大對(duì)對(duì)閑置土地地的清理力力度，切實(shí)實(shí)制止囤積積土地行為為二、嚴(yán)禁轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓期房，，穩(wěn)定住房房?jī)r(jià)格三、要充充分運(yùn)用稅稅收等經(jīng)濟(jì)濟(jì)手段調(diào)節(jié)節(jié)房地產(chǎn)市市場(chǎng)1999、、2003年對(duì)個(gè)人人購(gòu)買住房房又對(duì)外銷銷售的幾項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)惠政策策（一）營(yíng)業(yè)業(yè)稅：財(cái)稅稅[1999]210號(hào)、財(cái)財(cái)稅[2003]10號(hào)（二）土地增增值稅：財(cái)稅[1999]210號(hào)（三）個(gè)個(gè)人所得稅稅：財(cái)稅稅[1999]278號(hào)（四）契契稅：財(cái)稅稅[1999]210號(hào)（五）印印花稅印花稅暫行行條例規(guī)定定：商品房房銷售（財(cái)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移））按銷售額額的萬(wàn)分之之五對(duì)買賣賣雙方征收收印花稅根據(jù)宏觀調(diào)調(diào)控需要，，國(guó)家對(duì)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)優(yōu)惠政策做做了調(diào)整1、自２０００５年６６月１日起起，對(duì)個(gè)人人購(gòu)買住房房不足２年年轉(zhuǎn)手交易易的，銷售售時(shí)按其取取得的售房房收入全額額征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅2、個(gè)人購(gòu)購(gòu)買普通住住房超過(guò)２２年（含２２年）轉(zhuǎn)手手交易的，，銷售時(shí)免免征營(yíng)業(yè)稅稅；對(duì)個(gè)人人購(gòu)買非普普通住房超超過(guò)２年（（含２年））轉(zhuǎn)手交易易的，銷售售時(shí)按其售售房收入減減去購(gòu)買房房屋的價(jià)款款后的差額額征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。特別需要說(shuō)說(shuō)明的是，，現(xiàn)行對(duì)個(gè)個(gè)人銷售住住宅的優(yōu)惠惠政策在這這次調(diào)整中中只調(diào)整了了營(yíng)業(yè)稅。。而契稅、、土地增值值稅、個(gè)人人所得稅的的優(yōu)惠政策策仍繼續(xù)執(zhí)執(zhí)行，印花花稅目前對(duì)對(duì)此沒有優(yōu)優(yōu)惠政策，，這次調(diào)整整中也維持持不變四、支持普普通百姓自自住住房需需求各地要制定定本地區(qū)享享受優(yōu)惠政政策普通住住房的具體體標(biāo)準(zhǔn)，原原則條件是是：1、住宅小區(qū)建建筑容積率率在１．００以上2、單套建建筑面積在在１２０平平方米以下下3、實(shí)際成成交價(jià)格低低于同級(jí)別別土地上住住房平均交交易價(jià)格１１．２倍以以下允許單套建建筑面積和和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)動(dòng)，但向上上浮動(dòng)的比比例不得超超過(guò)上述標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的２００％經(jīng)濟(jì)適用住住房建設(shè)單單位利潤(rùn)要要控制在３３％以內(nèi)五、完善城城鎮(zhèn)廉租房房制度1、要根據(jù)據(jù)廉租住房房需求，切切實(shí)落實(shí)以以財(cái)政預(yù)算算安排為主主、多渠道道籌措廉租租住房資金金，著力擴(kuò)擴(kuò)大廉租住住房制度覆覆蓋面，加加快解決最最低收入家家庭基本住住房需要2、鼓勵(lì)發(fā)展并并規(guī)范住房房出租業(yè)，，多渠道增增加住房供供給，提高高住房保障障能力六、嚴(yán)格中中介機(jī)構(gòu)市市場(chǎng)準(zhǔn)入，，嚴(yán)肅查處處違法違規(guī)規(guī)銷售行為為，當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)主管管部門要將將下述行為為記入房地地產(chǎn)企業(yè)信信用檔案，，公開予以以曝光1、對(duì)虛構(gòu)構(gòu)買賣合同同，囤積房房源2、發(fā)布不不實(shí)價(jià)格和和銷售進(jìn)度度信息，惡惡意哄抬房房?jī)r(jià)，誘騙騙消費(fèi)者爭(zhēng)爭(zhēng)購(gòu)3、對(duì)不履履行開工時(shí)時(shí)間、竣工工時(shí)間、銷銷售價(jià)格（（位）和套套型面積控控制性項(xiàng)目目建設(shè)要求求的4、對(duì)一些些情節(jié)嚴(yán)重重、性質(zhì)惡惡劣的，建建設(shè)部會(huì)同同有關(guān)部門門要及時(shí)依依法從嚴(yán)處處罰，并向向社會(huì)公布布一、企業(yè)納納稅籌劃概概述（一）納稅稅籌劃的概概念:納稅稅人基于稅稅法規(guī)范，，通過(guò)對(duì)籌籌資、投資資、以及經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)實(shí)現(xiàn)進(jìn)度的的合理安排排，達(dá)到納納稅零風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、稅負(fù)相相對(duì)最小化化和經(jīng)濟(jì)效效益最大化化目的的管管理活動(dòng)（二）納稅稅籌劃的目目的1、減輕綜綜合稅負(fù)，，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益最大大化2、獲取資資金的時(shí)間間價(jià)值3、實(shí)現(xiàn)納納稅零風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)4、普及稅稅法，提高高納稅人的的納稅意識(shí)識(shí)5、有利于于稅法的不不斷完善（三）企業(yè)業(yè)納稅籌劃劃的特點(diǎn)1、企業(yè)納納稅籌劃在在空間上的的全面性2、企業(yè)納稅稅籌劃在時(shí)間間上的全過(guò)程程性3、納稅籌劃劃的全員性(四)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)納稅籌劃的的主要方法1、轉(zhuǎn)讓定價(jià)價(jià)法（1）轉(zhuǎn)讓定定價(jià)的方式（2）轉(zhuǎn)讓定定價(jià)的方法①利用商品交交易的籌劃②利用原材料料和零部件購(gòu)購(gòu)銷的籌劃③利用固定資資產(chǎn)購(gòu)建的籌籌劃④利用提供勞勞務(wù)的籌劃⑤利用無(wú)形資資產(chǎn)的籌劃⑥利用租賃業(yè)業(yè)務(wù)的籌劃⑦利用借款費(fèi)費(fèi)用的籌劃2、用因素分分解法來(lái)研究究企業(yè)所得稅稅的納稅籌劃劃企業(yè)所得稅納納稅籌劃因素素分解圖流轉(zhuǎn)稅的納稅稅籌劃應(yīng)納稅額=[Σ（銷售單單價(jià)×銷售數(shù)數(shù)量）-（成成本+費(fèi)用+稅金+損失失）]×適適用稅率收入總額準(zhǔn)準(zhǔn)予予稅前扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額應(yīng)納稅所得額額如何計(jì)量何何時(shí)確認(rèn)扣除范圍怎么扣除（扣除方法））低稅率臨界界點(diǎn)籌劃3、銷售時(shí)間間遞延法（1）分期收收款方式（2）賒銷方方式（3）委托代代銷方式（4）配比原原則在營(yíng)業(yè)收收入中的應(yīng)用用4、計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額減除法營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)營(yíng)業(yè)額=全部部收入—購(gòu)置置（或抵債)原價(jià)5、比較法6、避稅臨界界點(diǎn)法7、分劈法：：8、籌資成本本抵扣法：息稅前資產(chǎn)收收益率＞借借款費(fèi)用用率財(cái)務(wù)杠桿正效效應(yīng)息稅前資產(chǎn)收收益率＝息息稅前凈利潤(rùn)潤(rùn)/資產(chǎn)平均均占用額息稅前凈利潤(rùn)潤(rùn)＝凈利潤(rùn)潤(rùn)＋所得稅稅＋借款費(fèi)用用（三）會(huì)計(jì)處處理是納稅籌籌劃實(shí)現(xiàn)的重重要手段會(huì)計(jì)實(shí)現(xiàn)：運(yùn)運(yùn)用會(huì)計(jì)原則則、會(huì)計(jì)程序序、會(huì)計(jì)方法法使會(huì)計(jì)主體體的經(jīng)營(yíng)決策策、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)成為事實(shí)的的過(guò)程1、為什么會(huì)會(huì)計(jì)處理是納納稅籌劃實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的重要手段段（1）稅收對(duì)對(duì)會(huì)計(jì)核算的的依附性（2）納稅籌籌劃只是一種種規(guī)劃，還需需要采用一定定的手段去完完成（3）會(huì)計(jì)處處理是納稅籌籌劃實(shí)現(xiàn)的重重要手段,而而不是唯一手手段2、會(huì)計(jì)處理理如何為納稅稅籌劃服務(wù)（1）會(huì)計(jì)人人員參與企業(yè)業(yè)籌建的策劃劃（2）設(shè)計(jì)一一套符合法規(guī)規(guī)制度并能滿滿足納稅籌劃劃需要的本企企業(yè)的會(huì)計(jì)核核算辦法（3）會(huì)計(jì)處處理要具有整整體觀念（4）會(huì)計(jì)人人員要勤于鉆鉆研業(yè)務(wù)，運(yùn)運(yùn)用會(huì)計(jì)原則則、會(huì)計(jì)程序序和會(huì)計(jì)處理理方法為納稅稅籌劃服務(wù)（5）納稅籌籌劃寓于會(huì)計(jì)計(jì)核算的全過(guò)過(guò)程之中（6）作好納納稅的基礎(chǔ)工工作（6）做好納納稅的基礎(chǔ)工工作①國(guó)家稅收法法規(guī)的搜集、、解讀、加工工、整理工作作②組織有關(guān)人人員學(xué)習(xí)稅收收法規(guī)③企業(yè)納稅籌籌劃的日常組組織工作④建立納稅臺(tái)臺(tái)帳⑤編報(bào)企業(yè)納納稅情況分析析報(bào)告⑥企業(yè)與稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)調(diào)工作第三講營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅的納稅納納稅籌劃營(yíng)業(yè)稅的稅收收稽查要點(diǎn)（1）檢查企企業(yè)對(duì)應(yīng)稅營(yíng)營(yíng)業(yè)額的確認(rèn)認(rèn)是否正確、、合理，營(yíng)業(yè)業(yè)收入是否包包括各種價(jià)外外費(fèi)用。按合合同規(guī)定時(shí)間間應(yīng)收取而未未收到的銷售售款是否申報(bào)報(bào)納稅。關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)之間銷銷售價(jià)格是否否合理（2）銷售房房產(chǎn)預(yù)收款（（預(yù)收定金））是否及時(shí)申申報(bào)納稅（3）動(dòng)、拆拆遷補(bǔ)償?shù)刃行袨槭欠癜匆?guī)規(guī)定申報(bào)納稅稅（4）以房換換地、參建聯(lián)聯(lián)建、合作建建房過(guò)程中，，是否按規(guī)定定申報(bào)繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。以投投資名義轉(zhuǎn)讓讓土地使用權(quán)權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所所有權(quán)，未與與投資方共同同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，，并且收取固固定利潤(rùn)或按按銷售收入一一定比例提成成的行為是否否按規(guī)定申報(bào)報(bào)納稅（5）檢查房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)是否存在在以房抵債的的行為（6）通過(guò)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)“企業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)分配”及““營(yíng)業(yè)外支出出”等會(huì)計(jì)科科目的審核，，檢查企業(yè)是是否存在將商商品房用于分分配和贈(zèng)與行行為（7）是否存存在低價(jià)銷售售的行為。檢檢查企業(yè)在銷銷售商品房時(shí)時(shí)，是否存在在價(jià)格明顯偏偏低而無(wú)正當(dāng)當(dāng)理由。若存存在這種情況況，稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)應(yīng)重新核定定其營(yíng)業(yè)收入入額（8）各種房房產(chǎn)出租收入入是否按規(guī)定定申報(bào)納稅（9）其他營(yíng)營(yíng)業(yè)稅涉稅問問題本期營(yíng)業(yè)稅應(yīng)應(yīng)納稅額=（（主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入+期末預(yù)預(yù)收賬款-期期初預(yù)收賬賬款+價(jià)外收收費(fèi)）X5%（一）營(yíng)業(yè)額額的計(jì)量1、商業(yè)折扣扣:又稱折扣銷售售或打折，是是指企業(yè)為促促進(jìn)銷售，在在商品、勞務(wù)務(wù)價(jià)格上給予予購(gòu)貨方的優(yōu)優(yōu)惠。例、某房地產(chǎn)產(chǎn)公司售出別別墅一棟，400平方米米，售價(jià)120萬(wàn)元，贈(zèng)贈(zèng)送一個(gè)車庫(kù)庫(kù)，15平方方米，市場(chǎng)價(jià)價(jià)3萬(wàn)元。發(fā)發(fā)票填寫別墅墅一棟，價(jià)120萬(wàn)元應(yīng)補(bǔ)稅款：營(yíng)營(yíng)業(yè)稅及附加加30000X5.5%=1650元企業(yè)所得稅30000X33%=9900元個(gè)人所得稅30000/（1-20%）X20%=7500元計(jì)入營(yíng)業(yè)外收收入再補(bǔ)交企企業(yè)所得稅2475元合計(jì)21525元,稅負(fù)負(fù)71.35%如何開具發(fā)票票（1）先打折折再銷售：120X97.57%=117.084萬(wàn)元3X97.57%=2.926萬(wàn)元元(2)把銷售售額和折扣額額開在同一張張發(fā)票上.2、現(xiàn)金折扣扣及其在房地地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)應(yīng)用現(xiàn)金折扣是指指賒銷發(fā)生后后，債權(quán)人為為鼓勵(lì)債務(wù)人人在規(guī)定期限限內(nèi)付款，而而向債務(wù)人提提供的債務(wù)扣扣除現(xiàn)金折扣與商商業(yè)折扣的區(qū)區(qū)別（1）對(duì)公的的現(xiàn)金折扣（2）對(duì)私的的現(xiàn)金折扣企業(yè)會(huì)計(jì)制度度要求采用總總額法對(duì)現(xiàn)金金折扣進(jìn)行會(huì)會(huì)計(jì)處理，銷銷貨方給予客戶戶的現(xiàn)金折扣扣，從融資的的角度看，屬屬于一種理財(cái)財(cái)費(fèi)用，應(yīng)在實(shí)實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)計(jì)入當(dāng)期“財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用”現(xiàn)金折扣的憑憑證；現(xiàn)金折折扣要登記《《納稅調(diào)整臺(tái)臺(tái)賬》如何填報(bào)《企企業(yè)所得稅納納稅申報(bào)表》》3、銷售折讓讓:銷售折讓是指指商品銷售后后，由于其品品種、質(zhì)量等等原因購(gòu)貨方方提出異議，，商品雖未退退回，但銷貨貨方需給予購(gòu)購(gòu)貨方一種價(jià)價(jià)格折讓，其其實(shí)質(zhì)是原銷銷售額的減少少國(guó)稅發(fā)[1993]150號(hào)：《銷銷售退出與索索取折讓證明明單》4、銷售退回回：稅法規(guī)定定：“企業(yè)發(fā)發(fā)生的銷售退退回，只要購(gòu)購(gòu)貨方提供退貨的的適當(dāng)證明，，可沖銷退貨貨當(dāng)期的銷售售收入”①會(huì)計(jì)制度及及相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)規(guī)定企業(yè)銷售商品品發(fā)生的銷售售退回,其相相關(guān)的收入、、成本等一般般應(yīng)直接沖減退退回當(dāng)期的銷銷售收入和銷銷售成本等屬于資產(chǎn)負(fù)債債表日后事項(xiàng)項(xiàng)涉及的報(bào)告告年度所屬期期間的銷售退退回，應(yīng)當(dāng)作為為資產(chǎn)負(fù)債表表日后調(diào)整事事項(xiàng)，調(diào)整報(bào)報(bào)告年度相關(guān)關(guān)的收入、成成本等②稅法規(guī)定：：企業(yè)發(fā)生生的銷售退回回,只要購(gòu)貨貨方提供退貨貨的適當(dāng)證明,可以以沖減退貨當(dāng)當(dāng)期的銷售收收入企業(yè)年終申報(bào)報(bào)納稅匯算清清繳前發(fā)生的的資產(chǎn)負(fù)債表表日后事項(xiàng),所涉及的應(yīng)納納所得稅調(diào)整整,應(yīng)作為報(bào)報(bào)告年度的納納稅調(diào)整。企企業(yè)年度申報(bào)納稅匯匯算清繳后發(fā)發(fā)生的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表日后事事項(xiàng),所涉及及的應(yīng)納所得稅調(diào)整整,應(yīng)作為本本年度的納稅稅調(diào)整③差異分析除屬于資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表日后事事項(xiàng)的銷售退退回,可能因因發(fā)生于報(bào)告年度申報(bào)納納稅匯算清繳繳之后,相應(yīng)應(yīng)產(chǎn)生會(huì)計(jì)規(guī)規(guī)定與稅法規(guī)規(guī)定對(duì)銷售退回相關(guān)關(guān)的收入、成成本等確認(rèn)時(shí)時(shí)間不同外,對(duì)于其他的的銷售退回,會(huì)計(jì)制制度規(guī)定與稅稅法規(guī)定是一一致的例１、甲公司司2003年年財(cái)務(wù)報(bào)告經(jīng)經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)準(zhǔn)已于2004年3月28日?qǐng)?bào)出，，該公司2003年所得得稅匯算清繳繳于2004年2月25日辦完。由由于質(zhì)量原因因，2003年10月售售出的一套住住房，客戶提提出退房，該該房售價(jià)300萬(wàn)元，成成本價(jià)270萬(wàn)元．在未未發(fā)生退房時(shí)時(shí)應(yīng)交企業(yè)所所得稅為363萬(wàn)元．2004年2月21日甲甲公司已收回回住房，客戶戶已將發(fā)票退退回①會(huì)計(jì)處理A、調(diào)整2003年度主主營(yíng)業(yè)務(wù)收入入及相關(guān)科目目借：以前年度度損益調(diào)整3000000貸：應(yīng)付帳款款—某客戶3000000Ｂ、調(diào)整2003年度主主營(yíng)業(yè)務(wù)成本本借：開發(fā)產(chǎn)品品2700000貸：以前年度度損益調(diào)整2700000C、調(diào)減營(yíng)業(yè)業(yè)稅借：應(yīng)交稅金金—應(yīng)交交營(yíng)業(yè)稅150000貸：以前年度度損益調(diào)整150000②納稅調(diào)整a.調(diào)整2003年度的的所得稅和應(yīng)應(yīng)交所得稅借：應(yīng)交稅金金――應(yīng)交所所得稅49500（15×33％％）貸：以前年度度損益調(diào)整49500b.調(diào)整2003年度未未分配利潤(rùn)借：利潤(rùn)分配配――未分配配利潤(rùn)100500貸：以前年度度損益調(diào)整100500例2、乙公司司2003年年度所得稅匯匯算清繳于2004年2月15日完完成，2月25日，乙公公司收到2003年11月售出商品品房退回，客客戶退回了發(fā)發(fā)票，該房銷銷價(jià)180萬(wàn)萬(wàn)元，成本價(jià)價(jià)150萬(wàn)元元，退房款已已支付．該公公司2003年度匯算清清繳時(shí)確定應(yīng)應(yīng)交所得稅231萬(wàn)元，，會(huì)計(jì)利潤(rùn)650萬(wàn)元．．該公司2003年度財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)告于2004年3月8日經(jīng)董董事會(huì)批準(zhǔn)對(duì)對(duì)外報(bào)出．①會(huì)計(jì)處理A.調(diào)整報(bào)報(bào)告年度主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：以前年年度損益調(diào)調(diào)整1800000貸：銀行存存款1800000B、調(diào)整營(yíng)營(yíng)業(yè)稅借：應(yīng)交稅稅金—應(yīng)應(yīng)交營(yíng)業(yè)業(yè)稅90000貸：以前年年度損益調(diào)調(diào)整90000C、調(diào)整整報(bào)告年度度主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本借：開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品1500000貸：以前年年度損益調(diào)調(diào)整1500000②．納稅調(diào)調(diào)整A.應(yīng)應(yīng)付稅款法法a、2003年度會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表借：利潤(rùn)分分配—未分分配利潤(rùn)210000貸：以前年年度損益調(diào)調(diào)整210000b、2004年度會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表假設(shè)乙公司司2004年度會(huì)計(jì)計(jì)利潤(rùn)為800萬(wàn),沒有其他他調(diào)整事項(xiàng)項(xiàng)2004年年度應(yīng)納稅稅所得額=800-21=779萬(wàn)元元2004年年度應(yīng)交所所得稅=779×33%=257.07萬(wàn)元確認(rèn)所得稅稅費(fèi)用的會(huì)會(huì)計(jì)分錄為為：借：所得稅稅2570700貸：應(yīng)交稅稅金—應(yīng)交交所得稅2570700B、納稅影影響會(huì)計(jì)法法：a、2003年度度會(huì)計(jì)報(bào)表表借：遞延稅稅款69300(210000×33%)貸：以前年年度損益調(diào)調(diào)整69300借：利潤(rùn)分分配—未分分配利潤(rùn)140700貸：以前年年度損益調(diào)調(diào)整140700b、2004年年度會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表借：所得稅稅2640000(800萬(wàn)萬(wàn)X33%)貸：遞延稅稅款69300應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得得稅25707005、違約而而從受讓方方取得的賠賠償金收入入，應(yīng)并入入營(yíng)業(yè)額中中征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。（財(cái)稅[2003]16號(hào)））“因受讓讓方違約而而從受讓方方取得的賠賠償金收入入，應(yīng)并入入營(yíng)業(yè)額中中征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅?！边@這條規(guī)定包包含著兩層層含義，一一是賠償金金收入應(yīng)計(jì)計(jì)入企業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額額；二是賠賠償金收入入應(yīng)使用營(yíng)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票票6、關(guān)于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)項(xiàng)目的稅收收政策和納納稅籌劃（1）轉(zhuǎn)讓讓已完成土土地前期開開發(fā)或正在在進(jìn)行土地地前期開發(fā)發(fā)，但尚未未進(jìn)行施工工階段的在在建項(xiàng)目按按“轉(zhuǎn)讓無(wú)無(wú)形資產(chǎn)””稅目中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)項(xiàng)目目征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅（2）轉(zhuǎn)讓讓已進(jìn)入建建筑物施工工階段的在在建項(xiàng)目，，按“銷售售不動(dòng)產(chǎn)””稅目征收收營(yíng)業(yè)稅例、甲企業(yè)業(yè)有一在建建項(xiàng)目，評(píng)評(píng)估500萬(wàn)賣賣給乙企業(yè)業(yè)，乙企業(yè)業(yè)繼續(xù)完成成該項(xiàng)目，，又投入開開發(fā)費(fèi)用400萬(wàn)萬(wàn)。該項(xiàng)項(xiàng)目建成后后，售價(jià)為為1000萬(wàn)籌劃前：甲甲方交稅25萬(wàn)；乙乙方交稅50萬(wàn)財(cái)稅[2002]191號(hào)文文件規(guī)定：：“以不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)投資入入股，參與與接受投資資方利潤(rùn)分分配、共同同承擔(dān)投資資風(fēng)險(xiǎn)的行行為，不征征收營(yíng)業(yè)稅稅。對(duì)股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓不征征收營(yíng)業(yè)稅稅。”甲方投在建建工程500萬(wàn)乙乙方投現(xiàn)現(xiàn)金400萬(wàn)（投資免稅稅）項(xiàng)目建成對(duì)對(duì)外銷售交交納1000×5%的營(yíng)業(yè)稅稅7、關(guān)于合合作建房的的納稅籌劃劃：合作建房:是指由一一方（簡(jiǎn)稱稱甲方）提提供土地，，另一方（（簡(jiǎn)稱乙方方）提供資資金的合作作建房第一種方式式是甲方出出土地，乙乙方出資金金，房屋建建成后，按按比例分配配房屋。這這是純粹的的以物易物物，即雙方方以各自擁?yè)碛械牟糠址滞恋厥褂糜脵?quán)和部分分房屋所有有權(quán)相互交交換①土地使用用權(quán)和房屋屋所有權(quán)相相互交換甲方以以地?fù)Q房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓部分土土地使用權(quán)權(quán)乙方以以房換地銷銷售部分不不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額額：按《細(xì)細(xì)則》第15條核定定例1、甲企企業(yè)提供5000平平方米土地地，乙建筑筑施工企業(yè)業(yè)提供2000萬(wàn)元元資金并負(fù)負(fù)責(zé)施工，，房屋建成成后對(duì)半分分成，甲方方分得房屋屋后將一半半出售，售售價(jià)800萬(wàn)，其余余自用乙方將建成成后的一半半轉(zhuǎn)讓屬““自建建筑筑物后銷售售”，應(yīng)應(yīng)按“建筑筑業(yè)”、““銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)”各交交一道營(yíng)業(yè)業(yè)稅，計(jì)算算組成計(jì)稅稅價(jià)格，假假設(shè)成本利利潤(rùn)率分別別為8%、、10%：：建筑業(yè)計(jì)稅稅價(jià)格=2000*50%*（1+8%）÷（（1-3%）=1113.4萬(wàn)元元建筑業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)稅=1113.4*3%=33.4萬(wàn)元銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格格=1113.4*（1+10%）÷÷（1-5%）=1289.2萬(wàn)元元銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅=1289.2*5%=64.5萬(wàn)元元甲方轉(zhuǎn)讓了了土地使用用權(quán)、銷售售不動(dòng)產(chǎn)，，應(yīng)交營(yíng)業(yè)業(yè)稅1289.2*5%+800*5%=104.46萬(wàn)元元②甲方出土土地,乙方方出資金,房屋建成成先由乙方方使用若干干年,然后后,把房屋屋土地一起起歸還甲方方實(shí)質(zhì)是以出出租土地使使用權(quán)為代代價(jià)換取房房屋所有權(quán)權(quán)甲方出租土土地?fù)Q換取取建筑物乙方以建筑筑物換換得得土地使用用權(quán)例2、甲方方將土地所所有權(quán)出租租給乙方10年，乙乙方出資1000萬(wàn)萬(wàn)元委托建建筑公司在在該土地上上建房并使使用，期滿滿后，乙方方將土地及及房屋歸還還甲方乙方按銷售售不動(dòng)產(chǎn)交交稅：1000××（1+10%）÷÷（1-5%）×5%=57.89萬(wàn)萬(wàn)元甲方按服務(wù)務(wù)業(yè)---租賃業(yè)交交稅：1000××（1+10%）÷÷（1-5%）×5%=57.89萬(wàn)萬(wàn)元第二種方式式甲方以土土地使用權(quán)權(quán),乙方以以貨幣資金金合股，成成立合營(yíng)企企業(yè)，合作作建房①雙方按一一定比例分分配住房甲方：按向向合營(yíng)企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)征征稅合營(yíng)企業(yè)：：按銷售不不動(dòng)產(chǎn)征稅稅②甲方采取取按銷售收收入的比例例提成的方方式參與分分配甲方：按收收入一定比比例分成將土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓給給合營(yíng)企業(yè)業(yè)提取固定利利潤(rùn)就甲方提取取的收入按按“轉(zhuǎn)讓無(wú)無(wú)形資產(chǎn)””征稅合營(yíng)企業(yè)：：按銷售不不動(dòng)產(chǎn)征稅稅例3、甲方方以土地所所有權(quán)、乙乙方以貨幣幣資金合股股，成立合合營(yíng)企業(yè)，，合作建房房。協(xié)議規(guī)規(guī)定，甲方方按銷售收收入的20%提成作作為投資收收益。合營(yíng)營(yíng)企業(yè)本年年取得銷售售收入1000萬(wàn)元元，甲方分分得投資收收益200萬(wàn)元甲方轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)權(quán)交納營(yíng)業(yè)業(yè)稅：200X5%=10萬(wàn)萬(wàn)元合營(yíng)企業(yè)按按銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅：1000X5%=50萬(wàn)元③雙方采取取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān)、利潤(rùn)共共享的分配配方式:免稅例4、甲方方以土地所所有權(quán)10000平平方米、乙乙方以貨幣幣資金8000萬(wàn)元元投資成立立合營(yíng)企業(yè)業(yè)，采取““利潤(rùn)分成成、風(fēng)險(xiǎn)公公擔(dān)”的分分配形式。。當(dāng)年建成成住宅500套，銷銷售400套，每套套15萬(wàn)元元。年終，，經(jīng)董事會(huì)會(huì)決議，甲甲方分得住住宅5套，，乙方分得得8套甲方以土地地投資，采采取利潤(rùn)分分成、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共擔(dān)的分分配形式，，不交營(yíng)業(yè)業(yè)稅。甲、、乙分得住住宅視同銷銷售，由合合營(yíng)企業(yè)交交營(yíng)業(yè)稅：：（400+5+8））X15X5%=309.75萬(wàn)元8、固定資資產(chǎn)處置的的定價(jià)技巧巧免稅臨界點(diǎn)點(diǎn)銷售價(jià)格格=原價(jià)÷÷（1——稅率））例、某公司司欲處理一一臺(tái)設(shè)備，，原價(jià)200萬(wàn)，已已提折舊18萬(wàn)，應(yīng)應(yīng)如何定價(jià)價(jià)解：臨界點(diǎn)點(diǎn)銷售價(jià)格格=200÷（1——2%）=204.08萬(wàn)元原價(jià)>處處置固定資資產(chǎn)定價(jià)范范圍>1.0204×原價(jià)（固定資產(chǎn)產(chǎn)原價(jià)）（（定價(jià)系數(shù)數(shù)1.0204）（低收益區(qū)區(qū)）假設(shè)售價(jià)為為200萬(wàn)萬(wàn)，企業(yè)收收益200萬(wàn)；假設(shè)設(shè)售價(jià)為202萬(wàn)，，應(yīng)交增值值稅：3.89萬(wàn)，，企業(yè)收益益為198.11萬(wàn)萬(wàn)；假設(shè)售售價(jià)為210萬(wàn)，應(yīng)應(yīng)交增值稅稅4.04萬(wàn)，企業(yè)業(yè)收益為205.96萬(wàn)售價(jià)≤≤原原價(jià)毛毛利為售售價(jià)；售價(jià)＞＞原原價(jià)毛毛利=售價(jià)價(jià)－增增值稅額額財(cái)稅[2002]029號(hào)：：納稅人銷銷售自己使使用過(guò)的應(yīng)應(yīng)征消費(fèi)稅稅的機(jī)動(dòng)車車、摩托車車、游艇，，售價(jià)超過(guò)過(guò)原值的，，按4%的的征收率減減半征收增增值稅，售售價(jià)未超過(guò)過(guò)原值的，，免征增值值稅9、價(jià)外費(fèi)費(fèi)用的計(jì)算算價(jià)外費(fèi)用包包括向?qū)Ψ椒绞杖〉氖质掷m(xù)費(fèi)、基基金、集資資費(fèi)、代收收款項(xiàng)、代代墊款項(xiàng)及及其他各種種性質(zhì)的價(jià)價(jià)外收費(fèi)例、某房地地產(chǎn)公司2004年年取得銷售售收入2000萬(wàn)元元，代有關(guān)關(guān)部門收取取燃?xì)赓M(fèi)、、管道費(fèi)、、有線電視視初裝費(fèi)100萬(wàn)元元，預(yù)收房房款收入300萬(wàn)元元應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅=（2000+100+300）X5%=120萬(wàn)元元國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)《《關(guān)于住房房專項(xiàng)維修修基金免征征營(yíng)業(yè)稅問問題的通知知》：開發(fā)發(fā)企業(yè)代收收的住房專專項(xiàng)維修基基金免征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅《關(guān)于物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)代收費(fèi)用用是否計(jì)征征營(yíng)業(yè)稅的的問題的通通知》（國(guó)國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)號(hào)）規(guī)定，，物業(yè)管理理企業(yè)代有有關(guān)部門收收取的水費(fèi)費(fèi)電費(fèi)、燃燃?xì)赓M(fèi)、維維修基金、、房租的行行為，屬于于營(yíng)業(yè)稅““服務(wù)業(yè)””稅目中的的“代理””業(yè)務(wù)，因因此，不計(jì)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅稅。（二）營(yíng)業(yè)業(yè)收入確認(rèn)認(rèn)時(shí)間的籌籌劃1、營(yíng)業(yè)稅稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額的稅前前減除：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人人銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓讓土地使用用權(quán)計(jì)稅營(yíng)營(yíng)業(yè)額的計(jì)計(jì)算：包括括購(gòu)置的資資產(chǎn)、抵債債資產(chǎn)財(cái)稅[2003]16號(hào)規(guī)定定：?jiǎn)挝缓秃蛡€(gè)人銷售售或轉(zhuǎn)讓其其購(gòu)置的不不動(dòng)產(chǎn)或受受讓的土地地使權(quán)，以以全部收入入減去不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)或土地地使用權(quán)的的購(gòu)置或受受讓原價(jià)后后的余額為為營(yíng)業(yè)額單位和個(gè)人人銷售或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓抵債所所得的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)、土地地使用權(quán)的的，以全部部收入減去去抵債時(shí)該該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或土地使使用權(quán)作價(jià)價(jià)后的余額額為營(yíng)業(yè)額額計(jì)稅營(yíng)業(yè)額額=全部收收入—購(gòu)置置（受讓））原價(jià)或抵債作價(jià)價(jià)①保險(xiǎn)業(yè)：：計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額=全部部保費(fèi)收入入－分保保保費(fèi)②金融企業(yè)業(yè)買賣金融融商品：計(jì)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額額=賣出價(jià)價(jià)－買入價(jià)價(jià)③金融企業(yè)業(yè)受托收款款：計(jì)稅營(yíng)營(yíng)業(yè)額=全全部收入－－支付委托托方價(jià)款④金融企業(yè)業(yè)融資租賃賃：計(jì)稅營(yíng)營(yíng)業(yè)額=全全部?jī)r(jià)款－－租賃物成成本⑤勞務(wù)公司司營(yíng)業(yè)額：：營(yíng)業(yè)額=從用工工單位收取取的全部?jī)r(jià)價(jià)款—轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)付工工資及福利利費(fèi)—代代辦社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)——代辦住住房公積金金—代代辦報(bào)銷業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)⑥建筑安裝裝、通訊線線路工程、、輸送管道道工程計(jì)稅稅營(yíng)業(yè)額：：計(jì)稅營(yíng)業(yè)額額=工程價(jià)價(jià)款－設(shè)備備價(jià)款財(cái)稅[2003]16號(hào)規(guī)定定：“通信信線路工程程和輸送管管道工程所所使用的電電纜、光纜纜和構(gòu)成工工程主體的的防腐管段段、管件（（彎頭、三三通、絕緣緣接頭）、、清管器、、收發(fā)球筒筒、機(jī)泵、、加熱爐、、金屬容器器等物品均均屬于設(shè)備備，其價(jià)值值不包括在在工程的計(jì)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額額中。其他他建筑安裝裝工程的計(jì)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額額，也不包包括設(shè)備價(jià)價(jià)款，具體體設(shè)備名單單可由省級(jí)級(jí)地方稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)據(jù)各自實(shí)際際情況列舉舉?！雹哙]政電信信計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額=全部部收入－支支付給合作作方價(jià)款⑧運(yùn)輸企業(yè)業(yè)計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額=全部部收入－支支付給其他他運(yùn)輸企業(yè)業(yè)的運(yùn)費(fèi)⑨旅游企業(yè)業(yè)計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額=全部部旅游收入入－代游客客支付的房房費(fèi)、餐費(fèi)費(fèi)、交通費(fèi)費(fèi)、門票費(fèi)費(fèi)、支付給給其他旅游游企業(yè)的旅旅游費(fèi)⑩廣告代理理業(yè)計(jì)稅營(yíng)營(yíng)業(yè)額=全全部收入－－支付的廣廣告發(fā)布費(fèi)費(fèi)⑾物業(yè)企業(yè)業(yè)計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額=全部部收入－代代業(yè)主（承承租者）支支付的水費(fèi)、電費(fèi)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)費(fèi)、房屋租租金關(guān)于營(yíng)業(yè)額額減除項(xiàng)目目的憑證①營(yíng)業(yè)額額減除項(xiàng)目目支付款項(xiàng)項(xiàng)發(fā)生在境境內(nèi)的，該該減除項(xiàng)目目支付款項(xiàng)項(xiàng)憑證必須須是發(fā)票或或合法有效效憑證②營(yíng)業(yè)額減減除項(xiàng)目支支付款項(xiàng)支支付給境外外的，該減減除項(xiàng)目支支付款項(xiàng)憑憑證必須是是外匯付款款憑證、外外方公司的的簽收單據(jù)據(jù)或出據(jù)的的公證證明明討論：計(jì)稅稅營(yíng)業(yè)額的的稅前扣除除是否會(huì)引引起房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)銷售售形式的變變化2、一次性性全額收款款方式銷售售開發(fā)產(chǎn)品品，“應(yīng)于實(shí)際收收取價(jià)款或或取得了索索取價(jià)款的的憑據(jù)（權(quán)權(quán)利）時(shí)，，確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)””。3、分期收收款銷售收收入的確認(rèn)認(rèn)：“應(yīng)按按銷售合同同或協(xié)議約約定付款日日期確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)?！崩?、某房地地產(chǎn)開發(fā)公公司采用分分期收款方方式銷售一一棟寫字樓樓,售價(jià)1000萬(wàn)萬(wàn)元，開發(fā)發(fā)成本840萬(wàn)元，，合同約定定，售樓款款分四次收收回，寫字字樓已交付付買方，第第一期樓款款250萬(wàn)萬(wàn)已存入銀銀行。會(huì)計(jì)核算操操作程序：：“一交四四分期”（1）將寫寫字樓交付付買方借：分期收收款開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品840萬(wàn)貸：開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品840萬(wàn)（2）收到到第一期樓樓款借：銀行存存款250萬(wàn)萬(wàn)貸：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入250萬(wàn)萬(wàn)（3）開具具發(fā)票計(jì)算算營(yíng)業(yè)稅借：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)稅金及及附加12.5萬(wàn)萬(wàn)貸：應(yīng)交稅稅金—應(yīng)交交營(yíng)業(yè)稅12.5萬(wàn)（4）結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本銷售成本率率=840/1000=84%本期成本=250X84%=210萬(wàn)借：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)成成本210萬(wàn)萬(wàn)貸：分期期收款開開發(fā)產(chǎn)品品210萬(wàn)萬(wàn)4、、銀銀行行按按揭揭方方式式銷銷售售開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品5、、委委托托代代銷銷銷銷售售方方式式的的納納稅稅籌籌劃劃（1））收收取取手手續(xù)續(xù)費(fèi)費(fèi)方方式式：：稅法法規(guī)規(guī)定定：：““采采取取支支付付手手續(xù)續(xù)費(fèi)費(fèi)方方式式銷銷售售開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的，，應(yīng)應(yīng)按按實(shí)實(shí)際際銷銷售售額額于于收收到到代代銷銷單單位位代代銷銷清清單單時(shí)時(shí)確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)””。。增設(shè)設(shè)三三個(gè)個(gè)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)科科目目：：委委托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品受托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品款款委托托方方受托托方方購(gòu)房房人人房產(chǎn)產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)票票收費(fèi)費(fèi)例：：甲甲房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司將將一一棟棟已已建建好好的的住住宅宅樓樓委委托托乙乙公公司司代代銷銷，，面面積積5000平平方方米米，，單單位位售售價(jià)價(jià)每每平平米米3000元元，，成成本本價(jià)價(jià)每每平平方方米米2500元元，，截截止止2月月已已售售房房1500平平方方米米，，乙乙公公司司已已將將代代銷銷清清單單送送甲甲公公司司，，手手續(xù)續(xù)費(fèi)費(fèi)按按2%支支付付甲公公司司會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)處處理理：：A、、將將樓樓交交予予受受托托方方借：：委委托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品12500000貸：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品12500000B、、收收到到受受托托方方代代銷銷清清單單，，對(duì)對(duì)購(gòu)購(gòu)房房人人開開具具發(fā)發(fā)票票借、、應(yīng)應(yīng)收收帳帳款款——乙乙公公司司4500000貸：：主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入4500000借：：主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)稅稅金金及及附附加加225000貸：：應(yīng)應(yīng)交交稅稅金金——應(yīng)應(yīng)交交營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅225000C、、計(jì)計(jì)提提手手續(xù)續(xù)費(fèi)費(fèi)借：：營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)用用90000貸：：應(yīng)應(yīng)收收帳帳款款——乙乙公公司司90000D、、結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成成本本借：：主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)成成本本3750000（（2500X1500））貸：：委委托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品3750000乙公公司司會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)處處理理：：A、、受受托托代代銷銷住住宅宅樓樓借：：受受托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品15000000貸、、代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品款款15000000B、、本本月月售售樓樓1500平平方方米米借：：銀銀行行存存款款4500000貸：：應(yīng)應(yīng)付付帳帳款款——甲甲公公司司4500000C、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷銷代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品款款借：：代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品款款4500000貸、、受受托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品4500000D、、計(jì)計(jì)提提手手續(xù)續(xù)費(fèi)費(fèi)，，對(duì)對(duì)甲甲開開具具發(fā)發(fā)票票借：：應(yīng)應(yīng)付付帳帳款款——甲甲公公司司90000貸：：主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入90000E、、計(jì)計(jì)提提稅稅金金，，按按5%計(jì)計(jì)算算營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅借：：主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)稅稅金金及及附附加加4500貸：：應(yīng)應(yīng)交交稅稅金金——應(yīng)應(yīng)交交營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅4500（2））視視同同買買斷斷方方式式：：是由由委委托托方方和和受受托托方方簽簽訂訂協(xié)協(xié)議議，，委委托托方方按按協(xié)協(xié)議議價(jià)價(jià)收收取取代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的價(jià)價(jià)款款，，實(shí)實(shí)際際售售價(jià)價(jià)由由受受托托方方自自定定，，實(shí)實(shí)際際售售價(jià)價(jià)與與協(xié)協(xié)議議價(jià)價(jià)之之間間的的差差額額歸歸受受托托方方所所有有討論論題題:為什什么么房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)可可以以采采用用視視同同買買斷斷方方式式銷銷售售開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品?例、、接接上上例例，，假假設(shè)設(shè)甲甲與與乙乙的的協(xié)協(xié)議議價(jià)價(jià)仍仍是是每每平平方方米米3000元元，，乙乙公公司司對(duì)對(duì)外外售售價(jià)價(jià)每每平平方方米米3200元元，，乙乙公公司司收收入入為為銷銷售售差差價(jià)價(jià)，，其其他他條條件件不不變變甲公公司司會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)處處理理A、、按按協(xié)協(xié)議議價(jià)價(jià)將將住住宅宅樓樓委委托托乙乙公公司司代代銷銷借：：委委托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品12500000貸：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品12500000B、、收收到到代代銷銷清清單單，，對(duì)對(duì)乙乙開開具具發(fā)發(fā)票票借：：應(yīng)應(yīng)收收帳帳款款4500000貸：：主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入4500000借：：主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)稅稅金金及及附附加加225000貸：：應(yīng)應(yīng)交交稅稅金金——應(yīng)應(yīng)交交營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅225000C、、結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成成本本借：：主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)成成本本3750000貸：：委委托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品3750000乙公公司司會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)處處理理A、、受受托托代代銷銷住住宅宅樓樓借：：受受托托代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品15000000貸：：代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品款款15000000B、、售售樓樓1500平平方方米米（（直直接接對(duì)對(duì)購(gòu)購(gòu)房房人人開開發(fā)發(fā)票票））借：：銀銀行行存存款款4800000貸：：主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入4800000借：：主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)稅稅金金及及附附加加15000（（480-450））X5%貸：：應(yīng)應(yīng)交交稅稅金金——應(yīng)應(yīng)交交營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅15000C、、收收到到甲甲發(fā)發(fā)票票，，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成成本本：：借：：代代銷銷開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品款款4500000貸：：應(yīng)應(yīng)付付帳帳款款——甲甲4500000借：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本4500000貸：受托代銷銷開發(fā)產(chǎn)品4500000乙公司毛利：：300000—15000=285000（3）采取基基價(jià)（保底價(jià)價(jià)）并實(shí)行超超過(guò)基價(jià)雙方方分成方式委委托銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的受托方對(duì)購(gòu)房房人開具發(fā)票票、委托方對(duì)對(duì)受托方開具具發(fā)票受托方發(fā)票：：發(fā)票金額額=基價(jià)＋超超基價(jià)全額計(jì)稅營(yíng)業(yè)額=發(fā)票金額——委托方發(fā)票票金額委托方發(fā)票金金額=計(jì)稅營(yíng)營(yíng)業(yè)額=基價(jià)＋超基基價(jià)分成（4）采取包包銷方式委托托銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的納稅籌劃要點(diǎn)點(diǎn)：注意營(yíng)業(yè)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額的稅前減減除，避免誤誤繳稅（5）委托銷銷售結(jié)算期應(yīng)應(yīng)按月或按季季，在合同中中明確代銷清單主要要內(nèi)容：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的名稱稱、地理位置置、編號(hào)、數(shù)數(shù)量、單價(jià)、、金額、手續(xù)續(xù)費(fèi)等討論題：財(cái)稅[2003]16號(hào)號(hào)文件對(duì)營(yíng)業(yè)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額稅前減除除的規(guī)定，引引起房地產(chǎn)企企業(yè)銷售方式式的變化，增增加了視同買買斷方式、包包銷方式、基基價(jià)加超基價(jià)價(jià)分成方式等等，這種銷售售方式的變化化是否會(huì)引起起公司治理結(jié)結(jié)構(gòu)的改革？？6、配比原則則在營(yíng)業(yè)收入入中的應(yīng)用：：財(cái)稅[2003]16號(hào)號(hào)文的規(guī)定：：“已交納過(guò)過(guò)營(yíng)業(yè)稅的預(yù)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)價(jià)款逐期轉(zhuǎn)為為營(yíng)業(yè)收入時(shí)時(shí)，允許從營(yíng)營(yíng)業(yè)額中扣減減”會(huì)計(jì)制度規(guī)定定：包括在商商品售價(jià)內(nèi)的的服務(wù)費(fèi)，應(yīng)應(yīng)在商品銷售售實(shí)現(xiàn)時(shí)按售售價(jià)扣除該項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)費(fèi)后的的余額為商品品銷售收入，，服務(wù)費(fèi)遞延延至提供服務(wù)務(wù)的期間內(nèi)確確認(rèn)為收入。。規(guī)定了“遞遞延收益”過(guò)過(guò)渡性科目目例：甲房地產(chǎn)產(chǎn)公司向乙公公司出租一套套待售商品房房，租賃期限限為五年，一一次性收租金金100000元，合同同規(guī)定甲公司司還要提供簡(jiǎn)簡(jiǎn)單裝修，已已知裝修費(fèi)20000元元，該商品房房每年提取折折舊費(fèi)6000元成本收入率=100000/（20000+6000X5）=200%房屋裝修收入入=20000X200%=40000元每年租金費(fèi)收收入=6000X200%=12000元（1）收款時(shí)時(shí)會(huì)計(jì)分錄：：借：銀行存款款100000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入40000遞延收益60000借：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)稅金及附加加5000貸：應(yīng)交稅金金—應(yīng)交營(yíng)業(yè)業(yè)稅5000（2）結(jié)轉(zhuǎn)成成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本20000貸：開發(fā)成本本20000（3）每年計(jì)計(jì)提折舊時(shí)：：借：遞延收益益12000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入12000借：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本6000貸：出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品—出租租產(chǎn)品攤銷60007、先出租再再出售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的納稅籌籌劃（1）國(guó)稅發(fā)發(fā)[2003]45號(hào)文文規(guī)定：企業(yè)業(yè)對(duì)租賃資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處處理時(shí)，應(yīng)按按《企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)制度》正確確區(qū)分融資租租賃和經(jīng)營(yíng)租租賃國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)文規(guī)定：：“將待售開開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)營(yíng)性租賃方式式租出或以融融資租賃方式式租出以后再再出售的，租租賃期間取得得的價(jià)款應(yīng)按按租金確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)，，出售時(shí)再按按銷售資產(chǎn)確確認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)”“將待銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)時(shí)租賃方式租租出的，租賃賃期間取得的的價(jià)款應(yīng)按租租金確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)，出出售時(shí)再按銷銷售開發(fā)產(chǎn)品品確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)?！眹?guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)文又規(guī)定定“將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)營(yíng)性資產(chǎn)”視視同銷售行為為確認(rèn)收入按稅法規(guī)定:開發(fā)產(chǎn)品出租租可劃分為融融資租賃、經(jīng)經(jīng)營(yíng)租賃和臨臨時(shí)性租賃,作為融資租租賃、經(jīng)營(yíng)租租賃的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)轉(zhuǎn)做經(jīng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，，視同銷售；；臨時(shí)租賃不不轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)性資資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃租賃融融資租賃臨時(shí)租賃不不轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性資產(chǎn)，不不交稅。（1）經(jīng)營(yíng)性性租賃的會(huì)計(jì)計(jì)核算：“出租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品”設(shè)二級(jí)級(jí)科目：出租租產(chǎn)品、出租租產(chǎn)品攤銷。。①將開發(fā)產(chǎn)品品出租時(shí)借：出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品—出租租產(chǎn)品（原原價(jià)）貸：開發(fā)產(chǎn)品品視同銷售，計(jì)計(jì)稅。②出租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品收取租金金,計(jì)提折舊舊；借：銀行存款款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本貸：出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品—出租租產(chǎn)品攤銷（（累計(jì)折舊舊）③出售出租開開發(fā)產(chǎn)品,結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：銀行存款款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本出租開發(fā)產(chǎn)品品—出租產(chǎn)品品攤銷貸：出租開發(fā)發(fā)產(chǎn)品—出租租產(chǎn)品（2）融資租租賃承租人的的帳務(wù)處理：：融資租賃租入入固定資產(chǎn)的的入帳價(jià)值：：租賃開始日日固定資產(chǎn)的的原帳面價(jià)值值與最低租賃賃付款額的現(xiàn)現(xiàn)值兩者較低低者作為入帳帳價(jià)值最低租賃賃付款額額：在租租賃期內(nèi)內(nèi)，承租租人應(yīng)支支付或可可能被要要求支付付的各種種款項(xiàng)（（不包括括或有租租金和履履約成本本），加加上由承承租人或或與其有有關(guān)的第第三方擔(dān)擔(dān)保的資資產(chǎn)余額額（3）出出租人營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入的確認(rèn)認(rèn)，出租租貨物的的實(shí)際成成本，會(huì)會(huì)計(jì)科目目為“融融資租賃賃資產(chǎn)””包括購(gòu)購(gòu)建租賃賃資產(chǎn)的的購(gòu)入價(jià)價(jià)、關(guān)稅稅、增值值稅、運(yùn)運(yùn)雜費(fèi)，，保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)、安裝裝費(fèi)和借借款利息息上述有關(guān)關(guān)概念的的關(guān)系如如下：租金總額額+支付付廉價(jià)購(gòu)購(gòu)買選擇擇權(quán)的金金額或擔(dān)保的的租賃資資產(chǎn)余額額↓最低租賃賃付款額額↓最低租賃賃付款額額--最最低租租賃付款款額現(xiàn)值值=承承租人的的未確認(rèn)認(rèn)融資費(fèi)費(fèi)用≈出租資資產(chǎn)的帳帳面價(jià)值值A(chǔ)=10萬(wàn)元；；I=5%；；t=5年年；F1=0.1萬(wàn)元；；F2=5萬(wàn)萬(wàn)元。年金現(xiàn)值值公式：：[P/A，，i，t]=4.329477一次支付付現(xiàn)值公公式：[P/F，i，t]=O.783526最低付款款額=100000X5+1000=501000元元；最低付款款額現(xiàn)值值=100000X4.32947+1000X0.783526=433731元未確認(rèn)融融資費(fèi)用用=501000—433731=67269元（1）租租賃開始始日借：固定定資產(chǎn)——融資租租入固定定資產(chǎn)433731未確認(rèn)融融資費(fèi)用用67269貸：長(zhǎng)期期應(yīng)付款款—應(yīng)付付融資租租賃款501000（2）支支付租賃賃費(fèi)時(shí)借：長(zhǎng)期期應(yīng)付款款—應(yīng)付付融資租租賃款100000貸：銀行行存款100000（3）分分?jǐn)偽创_確認(rèn)融資資費(fèi)用借：財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用——利息支支出13454貸：未確確認(rèn)融資資費(fèi)用13454最低租賃賃收款額額=最低低租賃付付款額最低租賃賃收款額額+未擔(dān)擔(dān)保余額額租賃投資資總額——租賃投投資總額額的現(xiàn)值值=未實(shí)實(shí)現(xiàn)融資資收益租賃開始始日租賃賃資產(chǎn)的的原帳面面價(jià)值融資收入入就是融融資租賃賃的營(yíng)業(yè)業(yè)收入，，按此計(jì)計(jì)算繳納納營(yíng)業(yè)稅稅國(guó)稅函[2000]514號(hào)號(hào)《關(guān)于于融資租租賃業(yè)務(wù)務(wù)征收流流轉(zhuǎn)稅問問題的通通知》，，對(duì)未經(jīng)經(jīng)中國(guó)人人民銀行行批準(zhǔn)的的“其他他單位從從事融資資租賃業(yè)業(yè)務(wù)，租租賃的貨貨物的所所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給承承租方，，征收增增值稅，，不征收收營(yíng)業(yè)稅稅；租賃賃的貨物物的所有有權(quán)未轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給承承租方，，征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，，不征收收增值稅稅（3）出出租人營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入的確認(rèn)認(rèn)及帳務(wù)務(wù)處理：：全部營(yíng)業(yè)業(yè)收入=最低租租賃收款款額—租租賃資產(chǎn)產(chǎn)成本本期營(yíng)業(yè)業(yè)收入=全部營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入X（本本期天數(shù)數(shù)/租租賃賃期總天天數(shù)）例、甲公公司是未未經(jīng)中國(guó)國(guó)人民銀銀行批準(zhǔn)準(zhǔn)的租賃賃公司，，2002年1月，應(yīng)應(yīng)乙公司司要求，，為其購(gòu)購(gòu)置一臺(tái)臺(tái)大型設(shè)設(shè)備，購(gòu)購(gòu)價(jià)500萬(wàn)元元，增值值稅額85萬(wàn)元元，該設(shè)設(shè)備預(yù)計(jì)計(jì)使用年年限10年方案1、、租期10年，，年租金金100萬(wàn)元，，租賃期期滿，設(shè)設(shè)備所有有權(quán)轉(zhuǎn)給給乙公司司甲應(yīng)交增增值稅=1000÷117%X17%—85=60.3萬(wàn)元城建稅及及教育費(fèi)費(fèi)附加=60。。3X10%=6.03萬(wàn)元元印花稅：：0.3萬(wàn)元甲公司獲獲利=1000÷÷117%——500——6.03——0.3=348.37萬(wàn)元方案2、、租期8年，年年租金100萬(wàn)萬(wàn)元，租租賃期滿滿，設(shè)備備由甲公公司收回回，乙公公司擔(dān)保保余額200萬(wàn)萬(wàn)元甲公司應(yīng)應(yīng)交營(yíng)業(yè)業(yè)稅=（（800+200—585））X5%=20.75萬(wàn)元城建稅及及教育費(fèi)費(fèi)附加=20。。75X10%=2.08萬(wàn)萬(wàn)元印花稅：：0.24萬(wàn)元元甲公司獲獲利=800+200—585—20.75—2.08—0.24=391.93萬(wàn)萬(wàn)元第二方案案較第一一方案多多獲利=391.93——348.37=43.56萬(wàn)元融資租賃賃出租方方會(huì)計(jì)處處理舉例例：1、購(gòu)入入租賃資資產(chǎn)：借：融資資租賃資資產(chǎn)585萬(wàn)萬(wàn)貸：銀行行存款585萬(wàn)2、租賃賃開始日日借：應(yīng)收收融資租租賃款1000萬(wàn)萬(wàn)（（最低低租賃收收款額：：800+200）貸：融資資租賃資資產(chǎn)585遞延收益益—未實(shí)實(shí)現(xiàn)融資資收益4153、每年年收租金金借：銀行行存款100萬(wàn)萬(wàn)貸：應(yīng)收收融資租租賃款100萬(wàn)萬(wàn)4、結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租賃收收入借：遞延延收益———未未51。9萬(wàn)（（415/8）借借：稅金金及附加加2。595萬(wàn)萬(wàn)貸：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收收入51。。9萬(wàn)貸貸：：應(yīng)交稅稅金2。595萬(wàn)5、期末末，收回回租賃資資產(chǎn)借：融資資租賃資資產(chǎn)200萬(wàn)萬(wàn)貸：應(yīng)收收融資租租賃款200（2）融融資租賃賃出租人人營(yíng)業(yè)收收入的確確認(rèn)財(cái)稅[2003]16號(hào)文規(guī)規(guī)定：經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)融資資租賃業(yè)業(yè)務(wù)的單單位從事事融資租租賃業(yè)務(wù)務(wù)的，以以其向承承租者收收取的全全部?jī)r(jià)款款和價(jià)外外費(fèi)用（（包括殘殘值），，減除出出租方承承擔(dān)的出出租貨物物的實(shí)際際成本后后的余額額為營(yíng)業(yè)業(yè)額。實(shí)實(shí)際成本本包括由由出租方方承擔(dān)的的貨物的的購(gòu)入價(jià)價(jià)、關(guān)稅稅、增值值稅、消消費(fèi)稅、、運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)、安裝裝費(fèi)和貸貸款的利利息該文指的的營(yíng)業(yè)額額是整個(gè)個(gè)租賃期期的營(yíng)業(yè)業(yè)額，如如果以直直線法折折算本期期的營(yíng)業(yè)業(yè)額，其其計(jì)算公公式為：：本期營(yíng)業(yè)業(yè)額＝（（應(yīng)收取取的全部部?jī)r(jià)款和和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用－實(shí)實(shí)際成本本）×（（本期天天數(shù)／總總天數(shù)））實(shí)實(shí)際成成本＝貨貨物購(gòu)入入原價(jià)＋＋關(guān)稅＋＋增值稅稅＋消費(fèi)費(fèi)稅＋運(yùn)運(yùn)雜費(fèi)＋安裝費(fèi)費(fèi)＋保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)＋借借款利息息支出國(guó)稅函[2000]514號(hào)號(hào)，對(duì)未未經(jīng)中國(guó)國(guó)人民銀銀行批準(zhǔn)準(zhǔn)的“其其他單位位從事融融資租賃賃業(yè)務(wù)，，租賃的的貨物的的所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓給給承租方方，征收收增值稅稅，不征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅；租租賃的貨貨物的所所有權(quán)未未轉(zhuǎn)讓給給承租方方，征收收營(yíng)業(yè)稅稅，不征征收增值值稅。（（房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)交交納營(yíng)業(yè)業(yè)稅）融資租賃賃舉例、、甲房地地產(chǎn)公司司應(yīng)乙公公司的要要求，以以融資租租賃方式式將一棟棟寫字樓樓出租。。該樓成成本價(jià)600萬(wàn)萬(wàn)元，租租賃期10年，，年租金金100萬(wàn)元。。租賃期期滿，乙乙公司以以50萬(wàn)萬(wàn)元購(gòu)買買該寫字字樓最低租賃賃收款額額=100×10+50=1050萬(wàn)未實(shí)現(xiàn)融融資收益益=1050－－600=450萬(wàn)會(huì)計(jì)處理理：①租賃開開始日：：借：融資租賃賃資產(chǎn)600萬(wàn)萬(wàn)貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品600萬(wàn)萬(wàn)借：應(yīng)收收融資租租賃款1050萬(wàn)貸：融資資租賃資資產(chǎn)600萬(wàn)遞延收益益—未實(shí)實(shí)現(xiàn)融資資收益450萬(wàn)②每年收租租金借：銀行行存款100萬(wàn)萬(wàn)貸：應(yīng)收收融資租租賃款100萬(wàn)③結(jié)轉(zhuǎn)租賃賃收入借：遞延延收益——未未實(shí)現(xiàn)融融資收益益45萬(wàn)萬(wàn)貸：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收收入45萬(wàn)借：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)稅稅金及附附加2.25萬(wàn)貸：應(yīng)交交稅金——應(yīng)交營(yíng)營(yíng)業(yè)稅2.25萬(wàn)⑤收回廉廉價(jià)購(gòu)買買權(quán)的金金額；融資租租賃財(cái)產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。。借：銀行行存款50萬(wàn)貸：應(yīng)收融資資租賃款款50萬(wàn)融資租賃賃收入計(jì)計(jì)入收入入總額,交納所所得稅.8、、開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品視視同同