房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理經(jīng)營(yíng)與

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理課程內(nèi)容第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理及建設(shè)項(xiàng)目管理的原理和方法第二章項(xiàng)目策劃與可行性研究第三章建設(shè)項(xiàng)目選址與工程規(guī)劃管理第四章居住區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)第五章建設(shè)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備第六章配套建設(shè)管理第七章建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、成本與進(jìn)度管理第八章建設(shè)項(xiàng)目竣工備案和交付使用許可管理第九章?tīng)I(yíng)銷管理第十章房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理第十一章物業(yè)的交接與物業(yè)管理第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理及建設(shè)項(xiàng)目管理的原理和方法一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析機(jī)會(huì)選擇包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選決策分析包括市場(chǎng)分析與項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)前期工作分析擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的四至范圍與特性、規(guī)劃允許用途及獲益能力大小獲取土地使用權(quán)征地、拆遷、安置、補(bǔ)償規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃部門許可施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議安排短期和長(zhǎng)期信貸對(duì)擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租售的客戶對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行進(jìn)一步分析，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、租金或售價(jià)水平對(duì)開(kāi)發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算對(duì)承包商的選擇提出建議開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談建設(shè)階段租售階段一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理2、土地使用權(quán)的獲取一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及其模式以政府為主的模式——組建政府土地發(fā)展公司將開(kāi)發(fā)的熟地以成本價(jià)交給土地管理部門由政府或人大授權(quán)，在開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，代行政府職能，將開(kāi)發(fā)成的熟地直接出讓城市土地管理部門直接以熟地價(jià)格向投資者出讓國(guó)有土地使用權(quán)，政府通過(guò)其所屬的土地發(fā)展公司負(fù)責(zé)在合同規(guī)定的期限內(nèi)，將已出讓的待開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)為熟地，交投資者使用以民間為主，政府輔助支持的模式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的操作程序做出開(kāi)發(fā)區(qū)域的近期、中期和長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地利用狀況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，掌握可開(kāi)發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布按確定的優(yōu)先順序選擇啟動(dòng)開(kāi)發(fā)地塊或區(qū)域由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓手續(xù)制訂拆遷安置補(bǔ)償方案，并獲得政府主管部門的批準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)工作，達(dá)到相應(yīng)的建設(shè)條件核算土地開(kāi)發(fā)成本、厘定土地價(jià)格，進(jìn)行熟地轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理3、土地出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理（1）土地使用權(quán)出讓過(guò)程中的規(guī)劃管理出讓土地之前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃，具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》及其附圖或《審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)》及其附圖，使城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段：開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)征詢意見(jiàn)表后，再帶上征地和安置補(bǔ)償方案幾經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，由城市規(guī)劃管理部門審核后，下發(fā)《選址規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)通知書(shū)》申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可階段：城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件、1/2000或1/500的地形圖、《選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段：城市計(jì)劃管理部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書(shū)、開(kāi)發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目的說(shuō)明、擬建方案示意圖、地形圖和設(shè)計(jì)單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料，經(jīng)規(guī)劃管理部門審核后下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》設(shè)計(jì)方案審批階段：委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供不少于2個(gè)方案設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)方案報(bào)審表、各設(shè)計(jì)方案的總平面圖、隔層平立剖面圖、街景立面圖、方案說(shuō)明書(shū)及其他相關(guān)資料，批準(zhǔn)后簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書(shū)》建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段：城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其他行政主管部門審查意見(jiàn)和要求取得的有關(guān)協(xié)議，規(guī)劃部門負(fù)責(zé)主持召開(kāi)市政配合會(huì)，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì)簽，最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》竣工驗(yàn)收階段：城市規(guī)劃管理部門參加竣工驗(yàn)收工作二、項(xiàng)目及其特征1、項(xiàng)目的定義

工作(work)通常包括運(yùn)作（operations）和項(xiàng)目(projects)兩大類。運(yùn)作是持續(xù)不斷的和重復(fù)性的，而項(xiàng)目是一次性的和唯一的。項(xiàng)目是為了完成某個(gè)唯一性的產(chǎn)品或服務(wù)所作的一次性努力。2、項(xiàng)目的特征（1）一次性（2）唯一性3、建設(shè)項(xiàng)目及其特征（1）整體性（2）實(shí)施時(shí)間長(zhǎng)（3）不可逆轉(zhuǎn)性（4）產(chǎn)品地點(diǎn)的固定性（5）涉及多個(gè)專業(yè)和多個(gè)學(xué)科（6）風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)并存三、建設(shè)項(xiàng)目周期項(xiàng)目概念形成及可行性研究項(xiàng)目評(píng)估及決策

項(xiàng)目計(jì)劃與設(shè)計(jì)

項(xiàng)目采購(gòu)

項(xiàng)目施工

竣工驗(yàn)收銷售階段工程量曲線決策階段計(jì)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工階段竣工階段階段銷售階段時(shí)間項(xiàng)目周期及階段劃分項(xiàng)目周期各各階段對(duì)投投資的影響響項(xiàng)目決策階階段和設(shè)計(jì)計(jì)階段是影影響投資最最大的階段段1、建設(shè)工工程項(xiàng)目決決策階段60-70%2、建設(shè)工工程項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)階段20-30%3、施工階階段10-15%4、總結(jié)評(píng)評(píng)價(jià)階段四、項(xiàng)目管管理項(xiàng)目管理為為“一個(gè)建建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行從概念念到完成的的全方位的的計(jì)劃、控控制與協(xié)調(diào)調(diào)，以滿足足委托人的的要求，使使項(xiàng)目得以以在所要求求的質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，在規(guī)規(guī)定的時(shí)間間內(nèi)，在批批準(zhǔn)的費(fèi)用用預(yù)算內(nèi)完完成。”公眾業(yè)主五、項(xiàng)目管管理內(nèi)部各部門門內(nèi)部各部門門供應(yīng)商直接勞動(dòng)力力內(nèi)部各部門門公眾項(xiàng)目管理班子承包商咨詢部門業(yè)主政府機(jī)構(gòu)公用設(shè)施金融機(jī)構(gòu)六、項(xiàng)目管管理模式1、傳統(tǒng)的的項(xiàng)目管理理模式（設(shè)設(shè)計(jì)-招標(biāo)標(biāo)-建造方方式）———設(shè)計(jì)施工工分離式2、設(shè)計(jì)-建造與交交鑰匙工程程模式———設(shè)計(jì)施工工連貫式3、建筑工工程管理模模式（CM模式）4、Partnering模模式5、BOT（公共工工程特許權(quán)權(quán)）6、PFI：（私人人主動(dòng)融資資）七、項(xiàng)目管管理的組織織1、組織的的基本概念念（1）組織織設(shè)計(jì)（2）組織織聯(lián)系（3）組織織運(yùn)行（4）組織織調(diào)整2、組織的的構(gòu)成要素素（1）合理理的管理層層次（2）合理理的管理跨跨度（3）合理理劃分部門門（4）合理理確定職責(zé)責(zé)七、項(xiàng)目管管理的組織織3、組織活活動(dòng)的基本本原理（1）要素素有用性原原理（2）動(dòng)態(tài)態(tài)相關(guān)性原原理（3）主觀觀能動(dòng)性原原理（4）規(guī)律律效應(yīng)性原原理4、項(xiàng)目管管理組織機(jī)機(jī)構(gòu)形式（1）直線線制——線線性組織形形式（2）職能能制——寄寄生式項(xiàng)目目組織（3）直線線職能制———自主項(xiàng)項(xiàng)目組織形形式（4）矩陣陣制——矩矩陣項(xiàng)目組組織八、項(xiàng)目管管理理念1、民主管管理講不通通2、集體管管理不好辦辦3、現(xiàn)場(chǎng)拍拍板很不妥妥4、管理是是平衡的藝藝術(shù)5、大權(quán)獨(dú)獨(dú)攬，小權(quán)權(quán)分散太模模糊6、外行領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行———看你怎怎么看7、超額完完成任務(wù)要要不得8、報(bào)表———信息的的縱向交流流9、信息分分享——信信息的橫向向交流10、勤請(qǐng)請(qǐng)示，多匯匯報(bào)沒(méi)有必必要11、匯報(bào)報(bào)會(huì)可以不不開(kāi)12、項(xiàng)目目開(kāi)始前的的熱身———三個(gè)基本本文件：項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃、、項(xiàng)目主進(jìn)度和項(xiàng)目目預(yù)算第二章項(xiàng)目策劃與與可行性研研究可行性研究究的內(nèi)容主主要包括三三個(gè)方面：：任務(wù)內(nèi)容地位 項(xiàng)目必要性市場(chǎng)研究（產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)研究）前提和基礎(chǔ) 技術(shù)上的可行性技術(shù)研究（技術(shù)方案和建設(shè)條件）技術(shù)基礎(chǔ) 經(jīng)濟(jì)上的合理性效益研究（經(jīng)濟(jì)效益的分析與評(píng)價(jià)）核心 三、建設(shè)項(xiàng)目可可行性研究究階段工作內(nèi)容解決的問(wèn)題精度研究費(fèi)用占投資的比例需要時(shí)間機(jī)會(huì)研究（投資機(jī)會(huì)論證）對(duì)若干個(gè)可能的投資機(jī)會(huì)進(jìn)行鑒別和篩選,提出投資方向的建議社會(huì)是否需要有沒(méi)有開(kāi)展項(xiàng)目的基本條件±30%0.2~1%1~3月初步可行性研究進(jìn)行市場(chǎng)分析,和初步技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),確定是否進(jìn)行更深入研究1確定是否進(jìn)行詳細(xì)可研2需要進(jìn)行輔助性專題研究的關(guān)鍵問(wèn)題±20%0.25~1.25%4~6月詳細(xì)可行性研究進(jìn)行更為細(xì)致的分析,減少項(xiàng)目的不確定性,對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定防范措施1提出建設(shè)方案2效益分析和最終方案選擇3確定項(xiàng)目投資的最終可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)±10%大0.2~1%小1~3%8~12月評(píng)價(jià)與決策成品資金設(shè)備及工器具投資總投資固定資產(chǎn)投資建安工程投資工程項(xiàng)目其他投資預(yù)備費(fèi)建設(shè)期貸款利息固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用費(fèi)與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用與企業(yè)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用儲(chǔ)備資金生產(chǎn)資金結(jié)算資金貨幣資金生產(chǎn)領(lǐng)域流動(dòng)資金流通領(lǐng)域流動(dòng)資金流動(dòng)資金遞延資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)固定資產(chǎn)定額流動(dòng)資金非定額流動(dòng)資金開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資土地費(fèi)用前期工程費(fèi)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工工程費(fèi)用公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)用可行性研究究報(bào)告的內(nèi)內(nèi)容1總論：：項(xiàng)目提提出的背景景；項(xiàng)目目可行性研研究的依據(jù)據(jù)；項(xiàng)目目概況（項(xiàng)項(xiàng)目名稱、、地點(diǎn)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介介，項(xiàng)目所所在地周圍圍環(huán)境狀況況，項(xiàng)目有有關(guān)的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)等）；項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的必必要性；項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)條件件；項(xiàng)目目投資估算算；項(xiàng)目目進(jìn)度計(jì)劃劃結(jié)論及及建議2市場(chǎng)分分析與預(yù)測(cè)測(cè)：房地地產(chǎn)市場(chǎng)宏宏觀形勢(shì)分分析及預(yù)測(cè)測(cè)；西安安市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀況況分析及預(yù)預(yù)測(cè)；項(xiàng)目目的市場(chǎng)情情況分析（（SWOT）3建設(shè)條條件：開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用用地狀況；；資源供給給及外部協(xié)協(xié)作條件4規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案：：規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案的指指導(dǎo)思想；；規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案的原原則；建筑筑規(guī)模及規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案設(shè)想（（項(xiàng)目構(gòu)成成及平面布布置，建筑筑、結(jié)構(gòu)、、道路、綠綠化及其它它附屬設(shè)施施的規(guī)劃方方案）5項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)度安安排：項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的各各項(xiàng)工作內(nèi)內(nèi)容；項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)進(jìn)度度安排6營(yíng)銷方方案：營(yíng)銷銷方式；營(yíng)營(yíng)銷節(jié)奏與與策略；租租售計(jì)劃7投資估估算及資金金籌措：投投資估算的的原則；項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的的投資估算算；資金籌籌措與使用用計(jì)劃8財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)：財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)測(cè)算；盈利利能力分析析；清償能能力分析9風(fēng)險(xiǎn)分分析10結(jié)論論及建議附表與附圖圖評(píng)價(jià)方法按按是否考慮慮時(shí)間因素素分為靜態(tài)態(tài)評(píng)價(jià)方法法和動(dòng)態(tài)評(píng)評(píng)價(jià)方法。。靜態(tài)評(píng)價(jià)價(jià)方法最大大的特點(diǎn)是是計(jì)算簡(jiǎn)便便，一般在在對(duì)方案進(jìn)進(jìn)行粗評(píng)價(jià)價(jià)或?qū)Χ唐谄谕顿Y項(xiàng)目目進(jìn)行評(píng)價(jià)價(jià)以及逐年年收益大致致相等的項(xiàng)項(xiàng)目可以采采用。（一）投資資收益率1、全部投投資收益率率=（正常常年銷售利利潤(rùn)+正常常年貸款利利息+折舊舊）/總投投資2、自有資資金收益率率=（正常常年銷售利利潤(rùn)+折舊舊）/自有有資金3、全部投投資利潤(rùn)率率=（正常常年銷售利利潤(rùn)+正常常年貸款利利息）/總總投資4、自有資資金利潤(rùn)率率=正常年年銷售利潤(rùn)潤(rùn)/自有資資金（二）清償償能力指標(biāo)標(biāo)1、借款償償還期2、利息備備付率與償償債備付率率利息備付率率＝稅息前前利潤(rùn)／當(dāng)當(dāng)其應(yīng)付利利息費(fèi)用稅息前利潤(rùn)潤(rùn)＝利潤(rùn)總總額＋計(jì)入入總成本的的利息費(fèi)用用償債備付率率＝（折舊舊＋攤銷＋＋成本中列列支的利息息費(fèi)用＋還還款的利潤(rùn)潤(rùn)）／當(dāng)年年應(yīng)還本付付息金額（三）凈現(xiàn)值（NPV）考察項(xiàng)目目盈利能力力的絕對(duì)指指標(biāo)（四）內(nèi)部部收益率（（IRR）是項(xiàng)目對(duì)對(duì)貸款利率率的最大承承擔(dān)能力營(yíng)銷計(jì)劃1、業(yè)務(wù)任任務(wù)2、SWOT分析（1）外部部環(huán)境分析析（2）內(nèi)部部環(huán)境分析析：營(yíng)銷能能力、資金金能力、生生產(chǎn)能力、、組織能力力3、制定目目標(biāo)4、制定營(yíng)營(yíng)銷策略：：總成本領(lǐng)領(lǐng)先、差別別化、集中中化5、制定行行動(dòng)方法6、執(zhí)行：：作風(fēng)、技技能、人員員7、預(yù)算：：（1）固定定比例法（（銷售比率率法）（2）目標(biāo)標(biāo)達(dá)成法（（任務(wù)計(jì)算算法）（3）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)抗法（（競(jìng)爭(zhēng)平衡衡法）（4）隨機(jī)機(jī)分?jǐn)偡ǎǎㄈ我馔度肴敕ǎ?、控制與與反饋返回第三章建設(shè)項(xiàng)目選選址與工程程規(guī)劃管理理一、項(xiàng)目目選址1、項(xiàng)目選址原原則（1）項(xiàng)項(xiàng)目選址要要以城市總總體規(guī)劃為為依據(jù)（2）項(xiàng)項(xiàng)目選址必必須考慮市市政公用基基礎(chǔ)設(shè)施的的配套條件件（3）項(xiàng)項(xiàng)目選址要要與立體軌軌道交通發(fā)發(fā)展情況相相適應(yīng)（4）項(xiàng)項(xiàng)目選址必必須符合環(huán)環(huán)境保護(hù)的的要求（5）項(xiàng)項(xiàng)目選址必必須考慮周周邊電訊、、機(jī)場(chǎng)、鐵鐵路、文物物、近代建筑保保護(hù)、軍事事設(shè)施保護(hù)護(hù)等控制性性的要求一、項(xiàng)目目選址2、辦理《建設(shè)設(shè)項(xiàng)目選址址意見(jiàn)書(shū)》》包括建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目選定的的地址和用用地范圍紅紅線圖（1）《報(bào)報(bào)建資格證證》（2）建設(shè)設(shè)單位的書(shū)書(shū)面申請(qǐng)（3）項(xiàng)目目建議或者者其他有關(guān)關(guān)計(jì)劃文件件（4）項(xiàng)目目的基本情情況（5）建設(shè)設(shè)項(xiàng)目有選選址意向的的，附1：：500或或1：1000地形形圖三份（6）其他他需要說(shuō)明明的圖紙文文件二、項(xiàng)目目建設(shè)用地地規(guī)劃管理理1、《報(bào)建建資格證》》2、建設(shè)單單位書(shū)面申申請(qǐng)3、批準(zhǔn)的的計(jì)劃任務(wù)務(wù)書(shū)或其他他有關(guān)計(jì)劃劃文件4、1：500或1：1000的地形形圖8份5、《建設(shè)設(shè)項(xiàng)目選址址意見(jiàn)書(shū)》》6、《規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條件件通知書(shū)》》7、有關(guān)土土地權(quán)屬證證書(shū)三、建設(shè)設(shè)項(xiàng)目工程程規(guī)劃管理理1、方案階階段：（1）《報(bào)報(bào)建資格證證》（2）建設(shè)設(shè)單位書(shū)面面申請(qǐng)（3）建設(shè)設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃劃批準(zhǔn)文件件（4）土地地使用權(quán)屬屬證書(shū)和其其他協(xié)議等等文件（5）屬新新征土地的的，應(yīng)提供供《規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件通通知書(shū)》及及已經(jīng)過(guò)審定的建建設(shè)用地總總圖設(shè)計(jì)方方案一份。。（6）1：：500或或1：1000的地地形圖、紅紅線圖三份份（7）總平平面設(shè)計(jì)圖圖三份（8）建筑筑方案三、建設(shè)設(shè)項(xiàng)目工程程規(guī)劃管理理2、施工圖圖階段（1）《報(bào)報(bào)建資格證證》（2）施工工圖三套（3）外飾飾材料（4）其他他需要說(shuō)明明的圖紙、、文件等三、建設(shè)設(shè)項(xiàng)目工程程規(guī)劃管理理2、施工圖圖階段（1）方案案設(shè)計(jì)單位位是否具備備相應(yīng)的設(shè)設(shè)計(jì)資質(zhì)（2）方案案的圖件是是否符合出出圖手續(xù)，，方案的說(shuō)說(shuō)明和圖件件是否統(tǒng)統(tǒng)一（3）方案案的總平面面布置是否否符合紅線線規(guī)定的范范圍及建筑筑物后退退紅線的要求，，是否符合合日照間距距和消防的的要求，綠綠地和室外外停車場(chǎng)的的布局是否否合理（4）設(shè)設(shè)計(jì)方案案是否符符合規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件提出出的有關(guān)關(guān)容積率率、建筑筑密度、建設(shè)設(shè)規(guī)模、、建筑層層數(shù)、建建筑高度度、室內(nèi)內(nèi)外停車車數(shù)量量、綠地地率等技術(shù)指標(biāo)標(biāo)的要求求（5）建建筑和地地下停車車場(chǎng)的出出入口布布置是否否符合合合理交通通組織的的要求（6）建建筑與市市政工程程接口是是否符合合規(guī)劃的的要求（7）建建筑的藝藝術(shù)性和和周圍空空間環(huán)境境的協(xié)調(diào)調(diào)第四章居住區(qū)規(guī)規(guī)劃與設(shè)設(shè)計(jì)一、居住住區(qū)規(guī)劃劃的任務(wù)務(wù)和內(nèi)容容1、居住住區(qū)規(guī)劃劃的任務(wù)務(wù)：創(chuàng)造一個(gè)個(gè)舒適、、方便、、衛(wèi)生、、安寧和和優(yōu)美的環(huán)境境。2、居住住區(qū)規(guī)劃劃的內(nèi)容容（1）選選擇、確確定用地地位置、、范圍（2）確確定規(guī)模模，即人人口數(shù)量量和用地地大小（3）擬擬訂居住住建筑類類型、層層數(shù)比例、數(shù)量、、布置方方式（4）擬擬訂公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施的內(nèi)內(nèi)容、規(guī)規(guī)模、數(shù)數(shù)量、分分布和布布置方式（5）擬擬訂各級(jí)級(jí)道路的的寬度、、斷面形形式、布布置方式式（6）擬擬訂公共共綠地的的數(shù)量、、分布和和布置方方式（7）擬擬定有關(guān)關(guān)的工程程規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案（8）擬擬訂各項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)和造價(jià)價(jià)估算二、居住住區(qū)的用用地構(gòu)成成和規(guī)模模1、居住住區(qū)的用用地構(gòu)成成住宅用地地、公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地地、道路路用地、、綠化用用地2、居住住區(qū)規(guī)模模（1）設(shè)設(shè)置居住住區(qū)級(jí)商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施的的經(jīng)濟(jì)性性和合理理的服務(wù)務(wù)半徑（2）城城市道路路交通方方面的影影響（3）居居民行政政管理體體制方面面的影響響三、住宅宅及其用用地的規(guī)規(guī)劃布置置1、住宅的類類型及特特點(diǎn)2、住宅建筑筑經(jīng)濟(jì)和和用地經(jīng)經(jīng)濟(jì)的關(guān)關(guān)系（1）住住宅層數(shù)數(shù)（2）進(jìn)進(jìn)深（3）長(zhǎng)長(zhǎng)度（4）層層高（5）平面系數(shù)數(shù)K3、合理選擇擇住宅類類型四、公共共建筑及及其用地地的規(guī)劃劃布置公共建筑筑是居住住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的的一個(gè)重重要組成成內(nèi)容，，它不僅僅與居民民的生活活密切相相關(guān)，而而且在體體現(xiàn)居住住區(qū)的面面貌方面面也起著著很重要要的作用用。1、公共共建筑的的分類2、公共共建筑定定額指標(biāo)標(biāo)3、公共共建筑的的規(guī)劃布布置四、公共共建筑及及其用地地的規(guī)劃劃布置規(guī)劃布置置的基本本要求如如下：（1）為為便于居居民使用用，各級(jí)級(jí)公共建建筑應(yīng)有有合理的的服務(wù)半半徑。（2）設(shè)設(shè)在交通通比較方方便、人人流比較較集中的的地段，，要考慮慮職工上下班的的走向。。（3）要要保持居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)得安寧寧（4）各各級(jí)公共共服務(wù)中中心應(yīng)與與相應(yīng)的的公共綠綠地相鄰鄰布置，或靠近河湖水水面等一一些能較較好體現(xiàn)現(xiàn)城市建建筑面貌貌的地段段。五、居住住區(qū)道路路的規(guī)劃劃布置1、功能能要求居住區(qū)道道路的規(guī)規(guī)劃布置置應(yīng)考慮慮：（1）通通行清除除垃圾、、糞便、、遞送郵郵件等市市政公用用車輛；；（2）居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)公共服服務(wù)設(shè)施施和工廠廠之間貨貨運(yùn)車輛輛通行；；（3）滿滿足鋪設(shè)設(shè)各種工工程管線線的需要要；（4）道道路的走走向和線線型是組組織居住住區(qū)內(nèi)建建筑群體體景觀的的重要手段；（5）除除了以上上一些日日常的功功能要求求外，還還要考慮慮一些特特殊情況，如供供救護(hù)、、消防和和搬運(yùn)家家具等車車輛通行行。五、居住住區(qū)道路路的規(guī)劃劃布置2、道路路分級(jí)根據(jù)功能能要求和和居住區(qū)區(qū)規(guī)模的的大小，，居住區(qū)區(qū)級(jí)道路路一般可可分為三三級(jí)或四四級(jí)。居住區(qū)道道路車行行道寬度度不應(yīng)小小于9米米，紅線線寬度一一般20~30米；居住區(qū)小小區(qū)道路路車行道道寬度一一般為7米，紅紅線寬度度根據(jù)規(guī)規(guī)劃要求求確定；；居住組團(tuán)團(tuán)級(jí)道路路車行道道路寬度度一般為為4米；；通向各戶戶或各單單元門前前的小路路，一般般寬度為為3米五、居住住區(qū)道路路的規(guī)劃劃布置3、居住住區(qū)道路路規(guī)劃布布置的基基本要求求（1）居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)部道路路不應(yīng)有有過(guò)境交交通穿越越居住區(qū)區(qū)，同時(shí)時(shí)不應(yīng)有過(guò)多的的車道出出口通向向城市交交通干道道（2）道道路走向向要便于于職工上上下班（3）應(yīng)應(yīng)充分利利用和結(jié)結(jié)合地形形，盡可可能結(jié)合合自然分分水線和和匯水線，以利利于雨水水排除（4）車車行道一一般應(yīng)通通到住宅宅每單元元的入口口處（5）盡盡端式道道路長(zhǎng)度度不宜超超過(guò)120米（6）如如果車道道寬度為為單車道道，則每每隔150米左左右應(yīng)設(shè)設(shè)置車輛輛會(huì)讓處六、居住住區(qū)綠地地的規(guī)劃劃布置1、居住住區(qū)綠地地系統(tǒng)的的組成公共綠地地=居住住區(qū)內(nèi)居居民公共共使用的的綠化用用地+公公共建筑筑和公用用設(shè)施專用用綠地+宅旁和和庭院綠綠地+街街道綠地地2、居住住區(qū)綠地地的規(guī)劃劃布置原原則（1）根根據(jù)居住住區(qū)的功功能組織織和居民民對(duì)綠地地的使用用要求采采取集中與分散散，重點(diǎn)點(diǎn)與一般般，點(diǎn)、、線、面面相結(jié)合合的原則則，以形形成完整統(tǒng)一一的居住住區(qū)綠地地系統(tǒng)，，并與城城市總的的綠地系系統(tǒng)相協(xié)協(xié)調(diào)（2）盡盡可能利利用劣地地、坡地地、洼地地進(jìn)行綠綠化，以以節(jié)約用用地（3）應(yīng)應(yīng)注意美美化居住住環(huán)境的的要求（4）在在植物配配置和種種植方式式上力求求經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)用和便便于管理理第五章建設(shè)項(xiàng)目目前期準(zhǔn)準(zhǔn)備一、房屋屋拆遷管管理1、拆遷遷工作程程序（1）房房屋拆遷遷申請(qǐng)的的提出建設(shè)項(xiàng)目目批準(zhǔn)文文件建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)批準(zhǔn)文文件拆遷計(jì)劃劃和拆遷遷文件辦理存款款業(yè)務(wù)的的金融機(jī)機(jī)構(gòu)出具具的拆遷遷補(bǔ)償安安置資金金證明（2）拆拆遷審批批和《房房屋拆遷遷許可證證》的取取得（3）拆拆遷協(xié)議議（4）拆拆遷的實(shí)實(shí)施（5）拆拆遷補(bǔ)償償安置資資金的監(jiān)監(jiān)管一、房屋屋拆遷管管理2、特殊殊情況下下的拆遷遷補(bǔ)償、、安置（1）產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明明確房屋屋的補(bǔ)償償、安置置（2）抵抵押房屋屋的補(bǔ)償償、安置置（3）公公益事業(yè)業(yè)房屋及及其附屬屬物的補(bǔ)補(bǔ)償、安置（4）違違章建筑筑、臨時(shí)時(shí)建筑的的補(bǔ)償、、安置二、建建設(shè)項(xiàng)目目的建管管管理1、城建建手續(xù)辦辦理（1）建建設(shè)單位位在市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門對(duì)其其項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)方案案初審后，持建建設(shè)項(xiàng)目目總平面面圖（加加蓋有““憑此圖圖交費(fèi)””章）計(jì)計(jì)劃部門批準(zhǔn)的的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃和和其他有有關(guān)資料料，到市市建委征征管處繳納項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)建建審核階階段應(yīng)繳繳納的有有關(guān)城建建費(fèi)用。。（2）市市建委征征管處在在建設(shè)單單位提供供相關(guān)資資料后2個(gè)工作作日內(nèi)，，向其出具具《西安安市城建建費(fèi)用繳繳款通知知書(shū)》（3）建建設(shè)單位位按照要要求辦理理了城建建交費(fèi)后后，由征征管處向向建設(shè)單位簽發(fā)發(fā)《西安安市建設(shè)設(shè)項(xiàng)目城城建費(fèi)用用（基金金）統(tǒng)一一征收繳繳納證書(shū)》、《《西安市市建設(shè)委委員會(huì)工工程項(xiàng)目目建設(shè)審審批登記記表》，，市政公用設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)全額繳繳納的，，簽發(fā)《《市政公公用設(shè)施施配套證證》（4）工工程竣工工驗(yàn)收合合格后并并按規(guī)定定備案后后，申請(qǐng)請(qǐng)退款二、建建設(shè)項(xiàng)目目的建管管管理2、施工工許可證證的辦理理辦理施工工許可證證的條件件：（1）已已經(jīng)辦理理建筑工工程用地地批準(zhǔn)手手續(xù)（2）在在城市規(guī)規(guī)劃區(qū)的的建筑工工程已經(jīng)經(jīng)取得規(guī)規(guī)劃許可可證（3）需需要拆遷遷的，其其拆遷進(jìn)進(jìn)度符合合施工要要求（4）已已經(jīng)確定定建筑施施工企業(yè)業(yè)（5）施施工圖紙紙和技術(shù)術(shù)資料（6）有有保證工工程質(zhì)量量和安全全的具體體措施（7）建建設(shè)資金金已經(jīng)落落實(shí)（8）其其他條件件第七章建設(shè)項(xiàng)目目招投標(biāo)標(biāo)與工程程合同管管理一、建建設(shè)項(xiàng)目目招標(biāo)投投標(biāo)1、依法法必須招招標(biāo)的建建設(shè)項(xiàng)目目（1）施施工單項(xiàng)項(xiàng)合同估估算價(jià)在在200萬(wàn)元以以上（2）重重要設(shè)備備、材料料等貨物物的采購(gòu)購(gòu)，單項(xiàng)項(xiàng)合同估估算價(jià)在在100萬(wàn)元以上上（3）勘勘察、設(shè)設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理等服服務(wù)的采采購(gòu)，單單項(xiàng)合同同估算價(jià)價(jià)在50萬(wàn)元以上上如果單項(xiàng)項(xiàng)合同估估算價(jià)低低于上述述標(biāo)準(zhǔn)，，但項(xiàng)目目總投資資在3000萬(wàn)萬(wàn)元以上上的勘察察、設(shè)計(jì)計(jì)、施工工、監(jiān)理理以及與與工程建建設(shè)有關(guān)關(guān)的重要要設(shè)備、、材料的的采購(gòu)也也必須采采用招標(biāo)標(biāo)方式一、建建設(shè)項(xiàng)目目招標(biāo)投投標(biāo)2、施工工招標(biāo)程程序（1）成成立招標(biāo)標(biāo)班子：：有與招標(biāo)標(biāo)工作相相適應(yīng)的的經(jīng)濟(jì)、、法律咨咨詢與技技術(shù)管理理人員有組織編編制招標(biāo)標(biāo)文件的的能力有審查投投標(biāo)單位位資質(zhì)的的能力有組織開(kāi)開(kāi)標(biāo)、評(píng)評(píng)標(biāo)、定定標(biāo)的能能力代理招標(biāo)標(biāo)一、建建設(shè)項(xiàng)目目招標(biāo)投投標(biāo)2、施工工招標(biāo)程程序（2）向向招標(biāo)辦辦辦理招招標(biāo)備案案手續(xù)&工程招標(biāo)標(biāo)的時(shí)間間&招標(biāo)工作作的范圍圍&招標(biāo)項(xiàng)目目前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作的完成成情況工程已經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)立立項(xiàng)向向建設(shè)設(shè)行政主主管部門門履行了了報(bào)建手手續(xù)建設(shè)資金金已到位位取取得建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證技術(shù)資料料能滿足足招標(biāo)要要求其其他條件件&招標(biāo)的方方式&對(duì)投標(biāo)單單位的要要求&合同的計(jì)計(jì)價(jià)類型型：總價(jià)價(jià)合同、、單價(jià)合合同、成成本加酬酬金合同同一、建建設(shè)項(xiàng)目目招標(biāo)投投標(biāo)2、施工工招標(biāo)程程序（3）編編制招標(biāo)標(biāo)文件、、標(biāo)底、、資格予予審文件件、合同同協(xié)議書(shū)書(shū)等。（4）發(fā)發(fā)布招標(biāo)標(biāo)廣告（5）資資格予審審：（6）現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)考察察：（7）解解答投標(biāo)標(biāo)人的質(zhì)質(zhì)疑：（8）開(kāi)開(kāi)標(biāo)：無(wú)無(wú)效投標(biāo)標(biāo)書(shū)：&投標(biāo)文件件未按規(guī)規(guī)定密封封&投標(biāo)函未未加蓋企企業(yè)、法法定代表表人或代代理人印印鑒的&投標(biāo)文件件關(guān)鍵內(nèi)內(nèi)容字跡跡模糊、、無(wú)法辨辨認(rèn)的&未按規(guī)定定提供投投標(biāo)保函函或投標(biāo)標(biāo)保證金金的&聯(lián)合體投標(biāo)標(biāo)未附各方方共同投標(biāo)標(biāo)協(xié)議的一、建設(shè)設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)2、施工招招標(biāo)程序（9）評(píng)標(biāo)標(biāo)a、評(píng)標(biāo)委委員會(huì)=招招標(biāo)單位人人員+評(píng)標(biāo)標(biāo)專家（1/3+2/3）b、明確標(biāo)標(biāo)書(shū)是否為為響應(yīng)性投投標(biāo)c、報(bào)價(jià)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤→→評(píng)標(biāo)委員員會(huì)按照原原則加以修修正→投標(biāo)標(biāo)人簽字認(rèn)認(rèn)可→進(jìn)行行評(píng)定↓投標(biāo)人拒拒絕→違約約，投標(biāo)書(shū)書(shū)無(wú)效，沒(méi)沒(méi)收投標(biāo)保保證金d、詳評(píng)e、評(píng)標(biāo)方方法一、建設(shè)設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)2、施工招招標(biāo)程序（9）評(píng)標(biāo)標(biāo)e、評(píng)標(biāo)方方法①專家評(píng)議議法定性優(yōu)優(yōu)選法，由由委員會(huì)以以協(xié)商和投投票方式確確定中小型工程程②綜合打分分法用標(biāo)底底衡量用復(fù)合標(biāo)底底衡量無(wú)標(biāo)底比較較（包括最最低報(bào)價(jià)和和平均報(bào)價(jià)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)值值）③評(píng)標(biāo)價(jià)法法以以投標(biāo)標(biāo)報(bào)價(jià)為基基數(shù)考慮增增減因素，，以最低評(píng)評(píng)標(biāo)價(jià)的標(biāo)書(shū)為最最優(yōu)f、評(píng)標(biāo)報(bào)報(bào)告結(jié)論性報(bào)告告，定標(biāo)的的主要依據(jù)據(jù)一、建設(shè)設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)2、施工招招標(biāo)程序(10)定定標(biāo)定標(biāo)的原則則：能夠最大限限度地滿足足招標(biāo)文件件中規(guī)定的的各項(xiàng)綜合合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)能夠滿足招招標(biāo)文件的的各項(xiàng)要求求，經(jīng)評(píng)審審后價(jià)格最最低（投標(biāo)標(biāo)價(jià)格低于于