房地產開發(fā)項目的可行性

第7章房地產開發(fā)項目可行性研究1.掌握房地產開發(fā)項目投資與收入估算，房地產開發(fā)項目的財務評價的基本概念和指標體系，主要技術經濟指標，財務評價報表的編制；2.熟悉房地產開發(fā)項目可行性研究的主要內容與投資決策分析；3.了解房地產開發(fā)項目可行性研究的含義、作用、依據、工作程序，可行性研究報告的編制單位，房地產開發(fā)項目國民經濟評價，房地產開發(fā)項目社會影響分析。房地產開發(fā)與經營FANGDICHANKAIFAYUJINGYING本章學習要求7.1房地產開發(fā)項目可行性研究概述7.1.1房地產開發(fā)項目可行性研究含義

房地產開發(fā)項目的可行性研究就是在投資決策前，運用技術、經濟、管理、社會學等多學科相關知識，對擬開發(fā)項目進行技術經濟分析和綜合比較論證的科學。其基本任務是通過對工程、技術、經濟、社會和環(huán)境等有關方面進行深入細致的調查研究，綜合論證開發(fā)項目技術上是否先進適用、經濟上是否合理、財務上是否盈利、建設上是否可行、是否促進社會和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，從而為投資決策提供科學的依據。7.1.2房地產開發(fā)項目可行性研究的作用和依據房地產開發(fā)項目可行性研究是項目投資決策、申請有關建設許可文件、申請金融信貸、指導規(guī)劃設計工作的依據。（1）國家和地區(qū)的經濟、房地產市場狀況及相關政策；（2）項目所在城市的規(guī)劃條件；（3）項目所在地的社會文化、自然環(huán)境等基礎資料；（4）項目建議書、開發(fā)商的基本構想和項目規(guī)劃設計方案；（5）有關工程技術的標準、規(guī)范、指標和要求等；（6）房地產市場調研資料，各項成本依據、經濟評價參數和指標體系。1.房地產開發(fā)項目可行性研究的作用2.房地產開發(fā)項目可行性研究的依據7.1.3房地產開發(fā)項目可行性研究的工作程序接受委托與建立研究組織收集資料并進行市場調研設計研究項目投資方案編制可行性研究報告并提交7.1.4可行性研究報告的編制單位可行性研究報告可由開發(fā)商自行編制，但不適用于向金融機構申請貸款的情況。通常情況下，由開發(fā)商委托具有相應資質的工程咨詢機構來編制完成。7.2房地產開發(fā)項目可行性研究與投資決策①項目概況②市場研究⑥結論及建議④項目經濟評價⑤社會影響分析③項目開發(fā)方案可行性研究的主要內容7.2.1可行性研究的主要內容投資決策就是在綜合分析項目建設的可行性基礎上，做出的是否可以投資的決定和安排。在投資決策分析中應當注意的是：應當重視市場研究和市場研究方法的創(chuàng)新；在開發(fā)實踐工作中，定性分析正變得越來越重要。房地產開發(fā)項目的投資決策分析7.2.2房地產開發(fā)項目的投資決策分析7.3房地產開發(fā)項目投資與收入估算7.3.1房地產開發(fā)項目投資估算1.土地費用2.前期工程費與城建費用3.基礎設施建設費4.建筑安裝工程費5.公共配套設施建設費6.開發(fā)間接費7.管理費8.銷售費用9.不可預見費10.稅費11.其他費用12.建設期利息市場法成本法收益法假設開發(fā)法長期趨勢法7.3.2招標、拍賣、掛牌方式下的土地價格測算確定租售方式確定可租售面積及可分攤建筑面積確定售價（租金）水平安排租售進度編制租售計劃表7.3.3房地產開發(fā)項目租售方案的制定資金金來來源源渠渠道道資本本金金預租租售售收收入入借貸貸資資金金7.3.1房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目的的資資金金籌籌措措房地地產產項項目目應應根根據據可可能能的的建建設設進進度度和和將將會會發(fā)發(fā)生生的的實實際際付付款款時時間間和和金金額額編編制制資資金金使使用用計計劃劃表表。。資金金投投放放次次序序先使使用用資資本本金金之后后考考慮慮使使用用預預租租售售收收入入的的再再投投入入最后后可可安安排排使使用用借借貸貸資資金金資金金籌籌措措計計劃劃表表的的編編制制7.4房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目財財務務評評價價財務務評評價價是是根根據據國國家家現現行行財財稅稅制制度度和和價價格格體體系系，，分分析析、、計計算算項項目目直直接接發(fā)發(fā)生生的的財財務務效效益益和和費費用用，，編編制制財財務務報報表表，，計計算算評評價價指指標標，，考考察察項項目目的的盈盈利利能能力力、、清清償償能能力力以以及及外外匯匯平平衡衡等等財財務務狀狀況況，，據據以以判判別別項項目目的的財財務務可可行行性性。。房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目的的財財務務評評價價指指標標最最常常用用的的分分類類方方式式是是靜靜態(tài)態(tài)評評價價指指標標和和動動態(tài)態(tài)評評價價指指標標。。7.4.1財財務務評評價價的的基基本本概概念念和和指指標標體體系系靜態(tài)態(tài)經經濟濟評評價價指指標標動態(tài)態(tài)經經濟濟評評價價指指標標清償償能能力力分分析析財務務評評價價的的主主要要技技術術經經濟濟指指標標靜態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期成本本利利潤潤率率投資資利利潤潤率率動態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期財務務內內部部收收益益率率借款款償償還還期期利息息計計算算財務務凈凈現現值值7.4.2財財務務評評價價的的主主要要技技術術經經濟濟指指標標財務務評評價價指指標標的的計計算算與與評評價價不確確定定性性與與風風險險分分析析財務務評評價價指指標標的的計計算算與與評評價價編制制基基本本財財務務報報表表測算算財財務務基基礎礎數數據據，，編編制制輔輔助助財財務務報報表表7.4.3房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目財財務務評評價價報報表表的的編編制制1.財財務務評評價價基基本本程程序序房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目財財務務評評價價輔輔助助報報表表一一般般包包括括：總投資估算表1銷售收入和銷售稅金及附加表2投資計劃與資金籌措表3借款還本付息計算表42.財財務務評評價價輔輔助助報報表表的的編編制制通過過財財務務評評價價基基本本報報表表，，可可以以計計算算反反映映項項目目盈盈利利能能力力的的主主要要財財務務評評價價指指標標，，如如財財務務凈凈現現值值、、財財務務內內部部收收益益率率等等。。財務務評評價價基基本本報報表表一一般般包包括括：：現金流量表1損益表2資金來源與運用表3項目目投投資資現現金金流流量量表表項目目資資本本金金現現金金流流量量表表3.財財務務評評價價基基本本報報表表的的編編制制財務分析基本報表財務評價指標靜態(tài)指標動態(tài)指標財務盈利能力分析項目投資現金流量表投資回收期投資回收期財務凈現值財務內部收益率項目資本金現金流量表

投資回收期財務凈現值財務內部收益率損益表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率

清償能力分析資金來源與運用表借款償還期

4.財財務務分分析析及及評評價價指指標標的的對對應應關關系系7.5房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目國國民民經經濟濟評評價價房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目國國民民經經濟濟評評價價，，是是指指根根據據國國民民經經濟濟長長遠遠發(fā)發(fā)展展目目標標和和社社會會需需要要，，采采用用影影子子價價格格、、影影子子匯匯率率、、社社會會折折現現率率等等國國民民經經濟濟評評價價參參數數，，從從國國家家整整體體角角度度考考察察項項目目的的效效益益和和費費用用，，計計算算并并衡衡量量房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目對對社社會會經經濟濟發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標標的的實實際際貢貢獻獻。。評價角度不同評價對象不同評價采用的價格不同評價的標準和參數不同7.5.1房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目國國民民經經濟濟評評價價的的概概念念7.5.2房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目國國民民經經濟濟評評價價與與財財務務評評價價的的主主要要區(qū)區(qū)別別進行行效效益益和和費用用的的調調整整第一一步步國民民經經濟濟評評價價中中項項目目效效益益是是指指房房地地產產項項目目對對區(qū)區(qū)域域經經濟濟的的貢貢獻獻，，分分為為直直接接效效益益和和間間接接效效益益。。第二二步步第三三步步效益益和和費費用用數值值的的調調整整編制制表表格格并并計算算評評價價指指標標通過過影影子子價價格格、、影影子子工工資資、、影影子子匯匯率率、、影影子子運運費費、、影影子子里里率率等等調調整整建建設設投投資資成成本本、、前前期期費費用用、、流流動動資資金金、、銷銷售售（（租租賃賃））收收入入及及經經營營費費用用等等。。編制制全全部部投投資資的的國國民民經經濟濟效效益益費費用用流流表表，，并并據據此此計計算算全全部部投投資資的的經經濟濟內內部部收收益益率率和和經經濟濟凈凈現現值值指指標標。。7.5.3房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目國國民民經經濟濟評評價價的的基基本本步步驟驟7.6房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目社社會會影影響