房地產(chǎn)的經(jīng)營管理

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）同濟大學(xué)

施建剛教授/博士生導(dǎo)師/博士2003.11房屋土地資源信息研究中心主任建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副主任本提綱為02秋、03春MBA所準備，將結(jié)合實例講解，推出新理念、新方法，希望能對交流者在今后的工作和學(xué)習(xí)中有點滴啟示。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場個別問題探討四、房地產(chǎn)市場營銷管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實質(zhì)與管理七、上海住宅建設(shè)“十五”計劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價格評估新方法拓展一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)

概念的前沿探索導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認識“management”意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等?！癮dministration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務(wù)、國家政策等管理。1、（房地產(chǎn)）管理的概念成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運用各種資源來達到既定目標的各種活動和全部過程。”2、機制（生產(chǎn)—流通—消費）3、城市建設(shè)的怪圈區(qū)位----第一代住宅配套----第二代住宅環(huán)境----第三代住宅生態(tài)----第四代住宅（二）房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟體。財產(chǎn)、不動產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟體）有限性土地的特點：集資性擴延性生地勞動產(chǎn)品毛地熟地

土地的價格：土地使用權(quán)的交換價格（價值），不是土地的購買價格（買未來）（四四））土土地地權(quán)權(quán)屬屬的的改改變變1、、所有有權(quán)權(quán)：：占有有、、使使用用（（性性質(zhì)質(zhì)可可變變））、、收收益益和和處處分分的的權(quán)權(quán)利利。。2、、使用用權(quán)權(quán)：：依法法享享有有利利用用（（性性質(zhì)質(zhì)不不可可變變））土土地地的的權(quán)權(quán)利利。。（五五））土土地地使使用用制制度度的的歷歷史史沿沿革革（六六））土土地地使使用用方方式式的的認認識識收土土地地使使用用費費出讓讓（（協(xié)協(xié)議議、、招招標標、、拍拍賣賣））+掛掛牌牌轉(zhuǎn)讓讓劃撥撥其他他（（出出租租、、作作價價入入股股等等））二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)管管理理（一一））房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)相相關(guān)關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)1、、公公司司數(shù)數(shù)2.批批租租數(shù)數(shù)歷年年上上海海市市土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓情情況況表表年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.273.相相關(guān)關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)住宅宅投投資資（（增增加加值值））/GDP≤≤5%----供供不不應(yīng)應(yīng)求求住宅宅投投資資（（增增加加值值））/GDP≧≧8%----供供過過于于求求上海海6.9%離離10%還還有有較較大大的的空空間間。。2002年年13.1平平方方米米/人人，，合合建建筑筑面面積積26平平方方米米。。200513.9平平方方米米/人人，，合合建建筑筑面面積積28平平方方米米。。200714.9平平方方米米/人人，，合合建建筑筑面面積積30平平方方米米。。201016.6平平方方米米/人人，，合合建建筑筑面面積積32平平方方米米。。201519.2平平方方米米/人人，，合合建建筑筑面面積積35平平方方米米。。（二二））房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)程程序序管管理理1、、多多余余的的話話House（（Housing））（（房房））Home（（家家））Family（（家家庭庭））開發(fā)發(fā)的的是是房房，，好好的的住住宅宅不不僅僅僅僅是是一一套套漂漂亮亮的的房房子子，，而而且且應(yīng)應(yīng)該該提提供供和和引引導(dǎo)導(dǎo)一一種種新新的的生生活活方方式式。。2、、住住宅宅建建設(shè)設(shè)工工程程實實施施與與規(guī)規(guī)劃劃管管理理關(guān)關(guān)系系圖圖住宅宅建建設(shè)設(shè)工工程程實實施施過過程程城市市建建設(shè)設(shè)管管理理過過程程可行性研究報告建設(shè)工程施工建設(shè)工程使用土地建設(shè)工程竣工建設(shè)工程設(shè)計建設(shè)項目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗收建設(shè)用地規(guī)劃管理規(guī)劃實施檢查監(jiān)督建設(shè)工程規(guī)劃管理3、、開開發(fā)發(fā)程程序序（1））決決策策（2））前前期期a、、美國國熊熊貓貓（（中中國國））公公司司策策劃劃經(jīng)經(jīng)過過、、單單獨獨設(shè)設(shè)計計與與整整體體設(shè)設(shè)計計b、、出讓讓土土地地及及實實例例c、、審圖圖公公司司（3））施施工工（（建建設(shè)設(shè)施施工工））抓好好：：三三控控（（進進度度、、質(zhì)質(zhì)量量、、成成本本控控制制））二管管（（合合同同、、信信息息管管理理））一協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)（（組組織織協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)））（4））竣竣工工驗驗收收與與交交付付使使用用[驗驗收收、、物物業(yè)業(yè)管管理理（（誰誰開開發(fā)發(fā)誰誰管管理理））]《新新建建住住宅宅交交付付使使用用許許可可證證》》------驗驗收收合合格格可可使使用用。。物業(yè)業(yè)管管理理早早期期介介入入前前期期物物業(yè)業(yè)管管理理物物業(yè)業(yè)管管理理項目目設(shè)設(shè)計計啟啟動動項項目目竣竣工工驗驗收收出出售售業(yè)業(yè)主主委委員員會會成成立立（三三））房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目可可行行性性研研究究1、項目目背景與與概況2、基本本數(shù)據(jù)3、成本估估算（華華聯(lián)房產(chǎn)產(chǎn)公司———打樁樁、陽光光廳、東東方明珠珠選址及及玻璃等等）4、進度度安排5、資源源供給6、市場場分析7、財務(wù)務(wù)評價8、風(fēng)險險分析（（西寶興興路）9、國民民經(jīng)濟評評價10、結(jié)結(jié)論（唯唯一）（四）房房地產(chǎn)項項目評估估管理1、市場場研究（（基本面面）A、一般般因素分分析（宏宏觀）B、相關(guān)關(guān)因素分分析（微微觀）2、財務(wù)務(wù)評價（（技術(shù)面面）a、傳統(tǒng)統(tǒng)評估技技術(shù)b、現(xiàn)金金流評估估（價與與時間不不成比例例）c、財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率評評估（重重點）①財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率②投資回回收期③衡量項項目盈虧虧的主要要指標三、房地地產(chǎn)（管管理）個個別問題題探討（一）居居住房地地產(chǎn)投資資價值的的疑惑（二）關(guān)關(guān)于居住住小區(qū)環(huán)環(huán)境的思思索1、空間間環(huán)境———硬件件2、生態(tài)態(tài)環(huán)境（（ISO14000））生態(tài)環(huán)境境是生物物群落與與其環(huán)境境之間在在能量流流動和物物質(zhì)循環(huán)環(huán)過程中中形成的的一個統(tǒng)統(tǒng)一的有有機整體體。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機鹽等）有機物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費者（各種動物）分解者（細菌、真菌、食腐動物）智能住宅宅小區(qū)智智能化內(nèi)內(nèi)容：信信息通信信系統(tǒng)、、安全防防范系統(tǒng)統(tǒng)、建筑筑設(shè)備監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、物業(yè)業(yè)管理系系統(tǒng)四大大部分。。有基本本配置和和可選配配置。3、視覺覺環(huán)境4、人文文環(huán)境5、交通通環(huán)境（三）房房型與價價格的誤誤區(qū)1、房型型（1）是是板式還還是點式式（2）戶戶室（比比）（3）建建筑面積積（4）車車庫2、價格格（四）經(jīng)經(jīng)營123四、房地地產(chǎn)市場場營銷管管理（一）房房地產(chǎn)市市場營銷銷分析三個階段段：宣傳、溝溝通階段段；談判階段段；簽約階段段。（大大定、小小訂）（二）房房地產(chǎn)市市場宣傳傳的主要要手段（三）房房地產(chǎn)定定價方法法與策略略1、方法法2、策略略（技巧巧）五、房地地產(chǎn)交易易與權(quán)屬屬登記管管理房地產(chǎn)價價格申報報制度、、房地產(chǎn)產(chǎn)價格評評估制度度、房地地產(chǎn)價格格評估人人員資格格認證制制度和房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記記發(fā)證制制度（另另一項是是土地使使用權(quán)出出讓制度度）。六、租售售比的實實質(zhì)與管管理（一）租租售并存存合理租售售比價的的原則：：在住房房有效使使用年限限內(nèi)的租租金總支支出大于于或等于于同期售售價的總總支出，，這樣買買房才比比租房合合算。（二）租租售比比價推算算七、上海海住宅建建設(shè)“十十五”計計劃的主主要內(nèi)容容（一）指指導(dǎo)思想想（二）總總體思路路“一個出出發(fā)點””“兩個目目標”“三個面面向”“四個必必須”（三）發(fā)發(fā)展目標標（四）發(fā)發(fā)展布局局（1）