房地產投資第章房地產置業(yè)投資項目案例

第11章房地產置業(yè)投資項目案例分析房地產置業(yè)投資項目分析簡述房地產買賣投資分析房地產置業(yè)消費投資分析房地產租賃投資分析房地產置業(yè)出租經營投資分析12/16/2022房地產投資分析課件11.1房地產置業(yè)項目投資分析簡述11.1.1房地產置業(yè)投資的種類房地產置業(yè)投資往往是投資者購置房地產后，或尋機出售、或租賃經營以獲取收益的商業(yè)活動。這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產買賣投資；用于自己消費的置業(yè)投資；用于出租經營的置業(yè)投資；房地產租賃經營投資等。12/16/2022房地產投資分析課件11.1房地產置業(yè)項目投資分析簡述11.1.2房地產置業(yè)投資分析的基本指標1．投資成本2．投資回收期3．投資利潤率4．資本金利潤率5．資本金凈利潤率6．財務凈現(xiàn)值7．財務內部收益率12/16/2022房地產投資分析課件11.2房地產買賣投資分析

案例11-1：某投資者投資了30萬元購買一套120㎡住宅，一次性付款，預計3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費等支出，但在實際分析中應當考慮）后可以賣到40萬元。其他條件如下：售房時的交易手續(xù)費為售價的1.5%。營業(yè)稅、城市建設維護稅、印花稅、契稅分別為售價的5%、營業(yè)稅的1%、售價的0.5%、售價的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評估、交易、登記等費用約2000元；所得稅率為20%。如何分析這項投資？12/16/2022房地產投資分析課件11.2房地產買賣投資分析解：簡要投資回報分析如下：1．計算相應指標1）投資成本（購買價）：300000元2）銷售手續(xù)費：400000×1.5%=6000元12/16/2022房地產投資分析課件11.2房地產買賣投資分析3）有關稅費（1）營業(yè)稅：400000×5%=20000元（2）城市建設維護稅：20000×1%=200元（3）印花稅：400000×0.5%=200元（4）契稅：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使用稅：0.5×120×3=1800元（6）評估、交易、登記等費用：約2000元（7）所得稅：（銷售價-購買價-利息-經營費用-直接稅費）×20%=12760元12/16/2022房地產投資分析課件11.2房地產買賣投資分析4）投資凈收益（1）稅后利潤：51040元（2）投資利潤率：63800÷300000=21.27%（3）資本金凈利潤率（年投資收益率）：51040÷3÷300000=5.67%12/16/2022房地產投資分析課件11.2房地產買賣投資分析2．簡要分析如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31500元，扣除20%的利息稅6300元，凈收益為25200元，總投資利潤率為8.4%，年收益率（資本金凈利潤率）為2.8%。12/16/2022房地產投資分析課件11.2房地產買賣投資分析兩者相比，儲蓄投資比購房投資的投資收益率低2.87%，但儲蓄投資相對穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風險，而購房投資的結果卻有較大的變數，如3年內用于出租經營，則可有租金收益，僅租金收益一項就已經相當于銀行利息收益，如果稅費減免或售價增加，其收益更高，但如果售價沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉為長線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時機。投資者在進行房地產買賣投資回報分析時，其收益率的底線通常是與銀行利息作對比。相比之下，購房投資收益大于銀行儲蓄投資，但風險同時存在。12/16/2022房地產投資分析課件11.5房地產置業(yè)出租經營投資分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的價格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當于購買價格5.3%的各種稅費（如契稅、手續(xù)費、律師費用、其他費用等）。其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當于樓價70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。12/16/2022房地產投資分析課件11.5房房地產產置業(yè)業(yè)出租租經營營投資資分析析假設在在該寫寫字樓樓的出出租經經營期期內，，其月月租金金水平平始終終保持持在160元/㎡，，前3年的的出租租率分分別為為65%、、75%、、85%，，從第第4年年開始始出租租率達達到95%，且且在此此后的的出租租經營營期內內始終終保持持該出出租率率。出出租經經營期期間的的經營營成本本為毛毛租金金收入入的28%。如如果購購買投投資發(fā)發(fā)生在在第1年的的年初初，每每年的的凈經經營收收入和和抵押押貸款款還本本付息息支出出均發(fā)發(fā)生在在年末末，整整個出出租經經營期期為48年年，投投資者者的目目標收收益率率為14%。試從投投資者者的角角度，，計算算該項項目自自有資資金的的財務務凈現(xiàn)現(xiàn)值和和財務務內部部收益益率，，并判判斷該該項目目的可可行性性。12/12/2022房地產產投資資分析析課件件11.5房房地產產置業(yè)業(yè)出租租經營營投資資分析析解：簡簡要分分析如如下：：1．相相應指指標計計算1）寫寫字樓樓投資資的基基本情情況:（1））寫字字樓購購買總總價：：27000×10000=27000（萬萬元））（2））購買買寫字字樓的的稅費費：27000××5.3%=1431（萬萬元））（3））股本本投資資：27000×30%+1431=9531（萬萬元））（4））抵押押貸款款額：：27000××70%=18900（萬萬元））12/12/2022房地產產投資資分析析課件件11.5房房地產產置業(yè)業(yè)出租租經營營投資資分析析2）抵抵押貸貸款年年還本本付息息額12/12/2022房地產產投資資分析析課件件11.5房房地產產置業(yè)業(yè)出租租經營營投資資分析析3）寫寫字樓樓各年年凈經經營收收入情情況第1年年凈經經營收收入：：27000××160××12×65%×（（1-28%））=2426.11（（萬元元）第2年年凈經經營收收入：：27000××160××12×75%×（（1-28%））=2799.36（（萬元元）第3年年凈經經營收收入：：27000××160××12×85%×（（1-28%））=3172.61（（萬元元）第4年年及以以后各各年凈凈經營營收入入：27000××160××12×95%×（（1-28%））=3545.86（（萬元元）本項目目投資資自有有資金金的現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表，如如表11-3所所示。。12/12/2022房地產產投資資分析析課件件年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經營收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表11-3現(xiàn)現(xiàn)金金流量量表（（自有有資金金、稅稅前））單單位位：萬萬元12/12/2022房地產投投資分析析課件11.5房地產產置業(yè)出出租經營營投資分分析4）該投投資項目目的財務務凈現(xiàn)值值因為ic=14%，故12/12/2022房地產投投資分析析課件11.5房地產產置業(yè)出出租經營營投資分分析5）該投投資項目目的財務務內部收收益率因為i1=14%時，NPV1=789.81萬元，，設i2=15%，則：：用插入法法12/12/2022房地產投投資分析析課件11.5房地產產置業(yè)出出租經營營投資分分析2．結論論因為NPV=789.81萬元元＞0，，F(xiàn)IRR=14.78%＞14%，故故該項目目可行。。12/12/2022房地產投投資分析析課件11.5房地產產置業(yè)出出租經營營投資分分析案例11-5：：某寫字樓樓售價1950萬元元，該樓樓宇擁有有辦公單單元60個，每每個單元元平均月月租金6000元，，并以每每年5%的速度度遞增。。設每單單元每年年的空置置及其他他損失費費為單元元月租金金收入的的2倍。。第1年年的經營營成本為為毛租金金收入的的20%，以后后每年按按6%的的幅度遞遞增。投投資者可可獲得利利率為12%，，期限15年的的1500萬萬元的貸貸款，要要求按月月等額還還本付息息。貸款款成本（（申報費費、評估估費、活活動費等等）占貸貸款額的的2%。。該物業(yè)資資產使用用15年年，按線線性折舊舊法計算算折舊費費用。折折舊基數數為投資資額的85%。。若投資資者要求求的投資資收益率率為20%，該該項目是是否值得得投資？？12/12/2022房地產投投資分析析課件11.5房地產產置業(yè)出出租經營營投資分分析分析：大部分投投資者都都要依賴賴籌措的的資金進進行房地地產投資資，而抵抵押貸款款是房地地產資金金籌措的的主要形形式。投投資者經經常面臨臨的問題題之一就就是權衡衡抵押貸貸款投資資的效益益，作出出投資決決策。本本案例實實際上是是想考察察該項目目的抵押押貸款投投資決策策是否可可行。也也就是說說，該項項目在貸貸款的情情況下再再考慮各各種應交交稅款，，還能否否獲得預預期收益益。為了求解這一一問題，應分分別計算該項項目的貸款分分期償付計劃劃、年度折舊舊額、稅額、、稅前及稅后后現(xiàn)金流量，，并依據稅后后現(xiàn)金流量及及投資者要求求的收益率計計算該項目的的凈現(xiàn)值及內內部收益率，，據此作出投投資決策。12/12/2022房地產投資分分析課件11.5房地地產置業(yè)出租租經營投資分分析解：1．貸款分期期償付計劃已知:該筆筆貸款年利率率r=12%，，期限n=15×12=180個個月，要求按按月還本付息息，則：（1）每月計計息利率：i=r/n=0.12/12=0.01（2）月還款款系數:12/12/2022房地產投資分分析課件11.5房地地產置業(yè)出租租經營投資分分析（3）月還本本付息額:1500×0.012=18(萬元元)（4）年還本本付息額:18××12=216(萬萬元)（5）年貸款款余額：12/12/2022房地產投資分分析課件11.5房地地產置業(yè)出租租經營投資分分析把上述已知條條件代入，將將會得到各年年末的貸款余余額數值。例：第5年末末貸款余額為為：又∵某年年償還本金=上一年年貸款余額––該年貸貸款余額某年償還利息息=每年年付款額––該年償還還本金∴各年償償還本金和利利息情況依次次可以算出。。詳見抵押貸款款分期償還計計劃,見表11-4。12/12/2022房地產投資分分析課件年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表11-4抵抵押押貸款分期償償還計劃表單單位：萬萬元12/12/2022房地產投資分分析課件11.5房地地產置業(yè)出租租經營投資分分析2．折舊計劃劃已知：該物業(yè)業(yè)按線性折舊舊法計算折舊舊額；折舊基數為：：1950×85%=1657.5萬元元；則年平均折舊舊額為：1657.5×1/15=110.55（萬元元）12/12/2022房地產投資分分析課件11.5房地地產置業(yè)出租租經營投資分分析3．稅前現(xiàn)金金流量各年稅前現(xiàn)金金流量=各年潛在總總收入-各年年空置及其他他損失-經營營成本（或經經營費用）-年還本付息息額。按題設已知條條件，（1）該項目目年潛在總收收入=單元月租金金×單元數××12個月××（1+升升幅）（2）該項目目空置及其他他損失=2×單元月月租金×單元元數×（1+升幅）（3）實際總總收入=潛在在總收入-空空置其他損失失12/12/2022房地產投資分分析課件11.5房地地產置業(yè)出租租經營投資分分析（4）經營成成本：第1年年為當年實際際總收入的20%，以后每年按6%比例遞增增，即：經營成本=第第1年實際總總收入×20%×（1+升幅）（5）凈經營營收入=實際際總收入-經經營成本（6）年還本本付息額，見見表11-4①欄。。（7）稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量=凈凈經營收入-年還本付息息額上述計算結果果見表11-5。12/12/2022房地產投資分分析課件年份經營收入空置及其他損失實際總收入經營成本凈經營收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表11-5稅稅前現(xiàn)金金流量計算表表單單位位：萬元12/12/2022房地產投資分分析課件8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表11-5稅稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量計算算表單單位：萬元12/12/2022房地產投投資分析析課件11.5房地產產置業(yè)出出租經營營投資分分析4．稅金及稅稅后現(xiàn)金金流量計計算稅后現(xiàn)金金流量=稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量量-應納納稅額應納稅額額=應納納稅收入入×綜合合稅率應納稅收收入=凈凈經營收收入-利利息-折折舊-年年均分攤攤融資成成本其中：年年平均分分攤融資資成本=1500××2%÷÷15=2（萬萬元）；；本案例中中，該項項目應交交納的稅稅金主要要有：營營業(yè)稅、、印花稅稅、房產產稅、所所得稅分分別為租租金純收收入的3%、0.1‰‰、18%、9.84%。上上述四項項合計的的綜合稅稅率為租租金純收收入的30.85%。。上述稅后后現(xiàn)金流流量計算算結果如如表11-6所所示。12/12/2022房地產投投資分析析課件年份凈經營收入還貸利息折舊費分攤融資成本應納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表11-6稅稅后后現(xiàn)金流流量計算算表單單位：萬萬元12/12/2022房地產投投資分析析課件8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表11-6稅稅后現(xiàn)金金流量計計算表單單位：：萬元12/12/2022房地產投投資分析析課件11.5房地產產置業(yè)出出租經營營投資分分析5．凈現(xiàn)現(xiàn)值及內內部收益益率的計計算（1）凈凈現(xiàn)值計