房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展content15234選題背景中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程從日本的發(fā)展可以得到的檢驗中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀探求未來房地產(chǎn)發(fā)展首付比下調(diào)：政策推動第三個購房窗口期9月30日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布通知，要求在不實施限購措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例從原來的下限30%調(diào)整為不低于25%。購房者的商業(yè)銀行貸款的首付比例下調(diào)到歷史罕見的25%水平，進而促進部分首付款籌集壓力大的購房者能夠從容地步入購房市場。第四季度成為今年的第三個最佳的購房窗口期。山西省發(fā)布新政，住房限購正式取消中國網(wǎng)山西11月23日消息

山西省發(fā)布房地產(chǎn)市場監(jiān)管新政，多項措施助力市場“起跑”取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷（預）售價格申報制度；取消對境外機構及個人在本地區(qū)購買商品住房的限制。住房的經(jīng)濟學屬性準公共物品—住房是每個人必需品?！仓梅浚Ｕ戏康?，沒有住房的人都有權利獲得，無排他性私人物品—商品房，被人購買之后，別人不能擅自進入—一套房無法住很多人房地產(chǎn)在經(jīng)濟體中的地位2014年建筑業(yè)生產(chǎn)總值176713.4億，國內(nèi)生產(chǎn)總值636138.7億。占比27.8%。是拉動我國GDP的關鍵因素2中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程2000年后房屋建設變化趨勢中國房地產(chǎn)政策演變第一階段：1986-1988，萌芽和起步階段，尚未開始宏觀調(diào)控。第二階段：1998-2002，謹慎開展宏觀調(diào)控，以規(guī)范為主。第三階段：2003-2005，宏觀調(diào)控政策開始第一次轉向，以穩(wěn)定房價為目標。第四階段：2006-2008.6，加大宏觀調(diào)控力度，防止通貨膨脹和房地產(chǎn)泡沫。第五階段：2008.9至今，國家宏觀調(diào)控政策再次轉向為扶持。關鍵的房地產(chǎn)政策2003年《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展”2004年央行10年來首次宣布上調(diào)存貸款利率，央行正式使用市場調(diào)節(jié)杠桿來對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)關鍵的房地產(chǎn)政策2005年《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關責任人責任”。2006年出臺“國六條”、同時，央行兩次加息，要求商業(yè)銀行提高大戶型按揭貸款首付比例、加強房地產(chǎn)信貸風險管理等金融措施密集出臺。關鍵的的房地地產(chǎn)政政策2007年《國務院院關于于解決決城市市低收收入家家庭住住房困困難的的若干干意見見》明確肯肯定了了中國國的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展就是是為了了改善善居民民的基基本居居住條條件，，住房的的民生生問題題是房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展的根根本。2008年1、將商商業(yè)性性個人人住房房貸款款利率率的下下限擴擴大為為貸款款基準準利率率的0.7倍。2、最低首首付款款比例例調(diào)整整為20%。3、要求求金融融機構構根據(jù)據(jù)客戶戶購房房性質(zhì)質(zhì)、信信用記記錄、、還款款能力力等風風險因因素在在貸款款利率率下限限之上上有區(qū)區(qū)別地地確定定利率率水平平。關鍵的的房地地產(chǎn)政政策2009年1、對貸貸款購購買商商品住住房，，首付款款比例例調(diào)整整到30%及以上上；2、對貸貸款購購買第第二套套住房房的家家庭，，嚴格格執(zhí)行行首付付款比比例不不低于于50%、貸款款利率率不低低于基基準利利率1.1倍的規(guī)規(guī)定。。3、貸款款購買買第三三套及及以上上住房房的，，貸款款首付付款比比例和和貸款款利率率應大大幅度度提高高。關鍵的的房地地產(chǎn)政政策2014年政府為為了激激勵房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場，對對于貸貸款購購買首首套普普通自自住房房的家家庭，，貸款款最低低首付付款比例為30%，貸款款利率率下限限為貸貸款基基準利利率的的0.7倍。對對擁有有一套套住房房并已已結清清相應應購房房貸款款的家家庭，，再購購買第第二套套房執(zhí)執(zhí)行首首套房房貸款款政策策。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場變化化房地產(chǎn)產(chǎn)市場場變化化房地產(chǎn)產(chǎn)市場場變化化3日本房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展史與與經(jīng)驗驗借鑒鑒概況上世紀紀90年代初初日本本爆發(fā)發(fā)的房房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫破裂裂，是是世界界各國國歷史史上迄迄今為為止最大也也是最最深的的一次次房地地產(chǎn)危危機日本的的房地地產(chǎn)泡泡沫破破裂后后，使使日本本的經(jīng)經(jīng)濟陷陷入長長達14年的低低迷。。巨大大的泡泡沫背背后有有其歷歷史客客觀原原因，，也有有政府府政策策失誤誤方面面的因因素。。階段一一高速發(fā)發(fā)展階階段二戰(zhàn)結結束至至85年二戰(zhàn)結結束后后，日日本房房地產(chǎn)產(chǎn)從廢廢墟上上建立立起來。伴隨經(jīng)經(jīng)濟的的抬頭頭和房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)，土地地價格格尤其其是主主要城城市的的土地價價格不不斷上上漲，，高度度壟斷斷集中從1955年到1965年，日本的的地價價增長長了589%，換算算成年年增長長率應應該是是21.3%。再看看日本本同時時期的的名義義GDP增長，，速度度也在在20%左右，，所以以這兩兩者的的速度度還是是基本本一致致的。。另外外，從從1965年到1975年，日日本的的地價價上漲漲速度度平均均每年年是15.2%，這個個速度度只是是略高高于同同時期期的日日本名名義GDP增長率率。階段二二泡沫急急劇膨膨脹階階段1986-1990年實際上上即使使是1985年泡沫沫已經(jīng)經(jīng)相當當嚴重重，如如果沒沒有后后來5年時間間中執(zhí)執(zhí)行的的一系列列錯誤誤政策策，泡沫沫破裂裂還是是可以以避免免的日本在上世世紀80年代后后期，，為了了對沖沖日元元升值值的影影響，，奉行了了寬松松的貨貨幣政策，，最終終導致致出現(xiàn)現(xiàn)了大大規(guī)模模的資資產(chǎn)泡沫政策失失誤第一一，，利率率太太低低，，資資金金泛泛濫濫，引引導導失失誤誤監(jiān)監(jiān)管管失失控控。日元元升升值值后后，，日日本本政政府府為為了刺刺激激國國內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟濟，，完完成成外外向向型型向向內(nèi)內(nèi)需需型型經(jīng)經(jīng)濟濟過過度度，，連連續(xù)續(xù)五次次降降低低利利率率放放松松銀銀根根，基基礎礎利利率率跌跌至至歷歷史史最最低低點點，，貨貨幣幣供供應應量量連連續(xù)續(xù)每每年年超超過過10%，1998年超超過過15%，大大量量資資金金流流入入容容易易吸吸納納和和“見效效”的股股市市樓樓市市，，造造成成股股市市樓樓市市價價格格雙雙雙雙飆飆升升。1985年以以后后的的4年時時間間中中，，東東京京地地區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)土土地地價價格格猛猛漲漲了了2倍，，大大阪阪地地區(qū)區(qū)猛猛漲漲了了8倍，在在此此過過程中中日日本本政政府府并沒沒有有采采取取有有效效措措施施引引流流資資金金和和監(jiān)監(jiān)管管資資金金，而而是是聽聽之之任任之之。。政策失誤第二，盲目目擴大信貸貸，濫用杠杠桿作用。。為了追逐高高額利潤，，日本各大大銀行將房房地產(chǎn)作為為最佳貸款款項目，來來者不拒有有求必應。。1990年危機已經(jīng)經(jīng)一觸即發(fā)發(fā)，但是銀銀行繼續(xù)大大規(guī)模貸款款。這一年年在東京證證券交易所所上市的12家日本最大大銀行向房房地產(chǎn)發(fā)放放貸款總額額達到50萬億日元，，占貸款總總額的四分分之一，五五年間猛增增2.5倍。為了擴大杠杠桿作用增增加利潤，日本銀行行違反國際際清算銀行行的巴塞爾爾協(xié)議，將將持股人未未實現(xiàn)利潤潤當作資本本金向外出出借，1991年日本銀行行總貸款額額達到當年年國民生產(chǎn)產(chǎn)總值的90%，而美國僅僅為37%。階段三泡沫破裂后后的衰退在5年短暫的“輝煌和燦爛爛”之后，日本本經(jīng)濟和房房地產(chǎn)陷入入了已經(jīng)長長達14年的蕭條和和低迷。中日對比經(jīng)濟學者梅梅建在一次次采訪中表表示，從一一個宏觀的的定位上來說說，中國現(xiàn)現(xiàn)在的地價價還處在日日本1965年到1975年的發(fā)展階段段。下一個十年中國的的地價上漲漲速度會大幅下降。例如日本本從1976年到1985年，地價的的增長速度度就回落到到了6.3%?！拔蚁雽脤脮r地價增增幅的回落，，可能會使使得房價對對老百姓的的壓力變得得小一些?！敝腥諏Ρ热毡緫?zhàn)后經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展較較快和人口口紅利也有有關，而日日本近來經(jīng)經(jīng)濟低迷也也和紅利后后的負債有有關。當經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展進進入人口負負債期以后后，會出現(xiàn)現(xiàn)工資增長長的速度遠遠高于地價價增長速度度的現(xiàn)象，，導致房價價地價的下下跌總結地價和房價價的上漲幅幅度應該略高于名義義GDP的增長率，這可以作作為衡量地價和和房價是否否合理的標準準完善監(jiān)管，，加快經(jīng)濟濟結構的調(diào)調(diào)整，使GDP增速適當放放慢，特別是要控控制通脹預預期4中國房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀中國房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀（1）房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長資料來源：：國家統(tǒng)計計局，中國國產(chǎn)業(yè)信息息網(wǎng)整理國房景氣指數(shù)數(shù)是綜合反反映全國房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展景氣狀狀況的總體體指數(shù)，可以從土地地、資金、、開發(fā)量、、市場需求求等角度顯顯示全國房房地產(chǎn)業(yè)基基本運行狀況和波動動幅度。它它以100為臨界值，，指數(shù)值高高于100為景氣空間間，低于100則為不景氣氣空間。（2）國房景氣指指數(shù)創(chuàng)新低低該指數(shù)在去去年年中在在95左右徘徊了了幾個月以以后一路下下行，2015年5月國房景氣氣指數(shù)92.43，創(chuàng)下了1997年指數(shù)創(chuàng)立立以來的歷歷史低值。。（資料來源：國家家統(tǒng)計局，，中國產(chǎn)業(yè)業(yè)信息網(wǎng)整理）政策刺激帶帶來的銷售售溫和回暖暖并不能改改變整個行行業(yè)下行的的趨勢。（3）房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)國企占比比高，運營營效率相對對較低資料來源：：WIND，中國產(chǎn)業(yè)業(yè)信息網(wǎng)整整理雖然從數(shù)量量和各項運運營權重來來看，國企企占據(jù)了房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)上市公司司的半壁江江山，但是是，從運營營效率來看看，國有地地產(chǎn)企業(yè)運運行效率卻卻低于行業(yè)業(yè)平均水平平。ROE方面，整個個行業(yè)告別別了高利潤潤時代，ROE整體呈現(xiàn)下下滑態(tài)勢，，但國企ROE始終低于行行業(yè)均值。。2014年行業(yè)平均均ROE是12.4%，國企ROE為11.4%，低了1個百分點；；費用率方方面，國企企費用率略略高于行業(yè)業(yè)均值，2014年行業(yè)平均均費用率8.7%，國企為8.8%。從運營效效率來看，，國企有較較大提升空空間。房地產(chǎn)國企企費用率略略高于行業(yè)業(yè)均值房地產(chǎn)國企企ROE低于行業(yè)均均值（4）土地供應偏偏緊，價格格漲幅較大大我國土地供供應整體偏偏緊。2003年至2013年，我國房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)購置土地地面積僅增增長了8.7%，而同期商商品房銷售售面積增長長了287.2%。主要城市市土地供應應下滑速度度尤為明顯顯。40個主要城市市供應土地地占地面積積同比增速速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的的-19.8%。

土地平均購置價格（元/平米）商品房銷售均價（元/平米）土地平均購置價格/商品房銷售均價2004722271426.62%2005739316823.33%2006990336729.39%20071124386429.09%20081177380030.96%20091607468134.34%20102054503240.82%20112006535737.45%20122077579135.87%20132555623740.97%年均復合增長率15.07%9.69%_土地價格的的增速明顯顯超過同期期商品房銷銷售均價的的上漲。2004年至2013年，土地平平均購置價價格年均復復合增長率率15.07%，同期商品品房銷售均均價年均復復合增長率率9.69%。土地平均均購置價格格占商品房房銷售均價價的比例由由26.62%上漲至40.97%。今年來房地地產(chǎn)政策（1）中央放寬寬二套房首首付比例及及公積金貸貸款門檻2015年3月30日，第二套房首付款比例例調(diào)整為不不低于40%，繳存職工家家庭使用住住房公積金金委托貸款款購買首套套普通自住住房，最低低首付款比比例為20%；對擁有1套住房并已已結清相應應購房貸款款的繳存職職工家庭，再次申請住房公公積金委托托貸款購買買普通自住住房，最低低首付款比比例為30%（2）降息降準組組合發(fā)力穩(wěn)穩(wěn)定市場場信心央行大幅降降準釋放流流動性，進進一步改善善企業(yè)融資資環(huán)境。內(nèi)容：1）合理安排排住房及其其用地供應應規(guī)模；2）優(yōu)化住房房及用地供供應結構；；3）統(tǒng)籌保障障性安居工工程建設；；4）加大市場場秩序和供供應實施監(jiān)監(jiān)督力度（3）2015年3月27日國土部住住建部聯(lián)