房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展content15234選題背景中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程從日本的發(fā)展可以得到的檢驗(yàn)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀探求未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展首付比下調(diào)：政策推動(dòng)第三個(gè)購(gòu)房窗口期9月30日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，要求在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例從原來(lái)的下限30%調(diào)整為不低于25%。購(gòu)房者的商業(yè)銀行貸款的首付比例下調(diào)到歷史罕見(jiàn)的25%水平，進(jìn)而促進(jìn)部分首付款籌集壓力大的購(gòu)房者能夠從容地步入購(gòu)房市場(chǎng)。第四季度成為今年的第三個(gè)最佳的購(gòu)房窗口期。山西省發(fā)布新政，住房限購(gòu)正式取消中國(guó)網(wǎng)山西11月23日消息

山西省發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管新政，多項(xiàng)措施助力市場(chǎng)“起跑”取消購(gòu)買(mǎi)商品住房套數(shù)、戶(hù)籍、年齡等限制；取消商品住房銷(xiāo)（預(yù)）售價(jià)格申報(bào)制度；取消對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人在本地區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房的限制。住房的經(jīng)濟(jì)學(xué)屬性準(zhǔn)公共物品—住房是每個(gè)人必需品?！仓梅浚Ｕ戏康?，沒(méi)有住房的人都有權(quán)利獲得，無(wú)排他性私人物品—商品房，被人購(gòu)買(mǎi)之后，別人不能擅自進(jìn)入—一套房無(wú)法住很多人房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)體中的地位2014年建筑業(yè)生產(chǎn)總值176713.4億，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值636138.7億。占比27.8%。是拉動(dòng)我國(guó)GDP的關(guān)鍵因素2中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程2000年后房屋建設(shè)變化趨勢(shì)中國(guó)房地產(chǎn)政策演變第一階段：1986-1988，萌芽和起步階段，尚未開(kāi)始宏觀調(diào)控。第二階段：1998-2002，謹(jǐn)慎開(kāi)展宏觀調(diào)控，以規(guī)范為主。第三階段：2003-2005，宏觀調(diào)控政策開(kāi)始第一次轉(zhuǎn)向，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為目標(biāo)。第四階段：2006-2008.6，加大宏觀調(diào)控力度，防止通貨膨脹和房地產(chǎn)泡沫。第五階段：2008.9至今，國(guó)家宏觀調(diào)控政策再次轉(zhuǎn)向?yàn)榉龀?。關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”2004年央行10年來(lái)首次宣布上調(diào)存貸款利率，央行正式使用市場(chǎng)調(diào)節(jié)杠桿來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策2005年《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》第一次明確提出“對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任”。2006年出臺(tái)“國(guó)六條”、同時(shí)，央行兩次加息，要求商業(yè)銀行提高大戶(hù)型按揭貸款首付比例、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理等金融措施密集出臺(tái)。關(guān)鍵的的房地地產(chǎn)政政策2007年《國(guó)務(wù)院院關(guān)于于解決決城市市低收收入家家庭住住房困困難的的若干干意見(jiàn)見(jiàn)》明確肯肯定了了中國(guó)國(guó)的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展就是是為了了改善善居民民的基基本居居住條條件，，住房的的民生生問(wèn)題題是房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展的根根本。2008年1、將商商業(yè)性性個(gè)人人住房房貸款款利率率的下下限擴(kuò)擴(kuò)大為為貸款款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率的0.7倍。2、最低首首付款款比例例調(diào)整整為20%。3、要求求金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)根據(jù)據(jù)客戶(hù)戶(hù)購(gòu)房房性質(zhì)質(zhì)、信信用記記錄、、還款款能力力等風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因因素在在貸款款利率率下限限之上上有區(qū)區(qū)別地地確定定利率率水平平。關(guān)鍵的的房地地產(chǎn)政政策2009年1、對(duì)貸貸款購(gòu)購(gòu)買(mǎi)商商品住住房，，首付款款比例例調(diào)整整到30%及以上上；2、對(duì)貸貸款購(gòu)購(gòu)買(mǎi)第第二套套住房房的家家庭，，嚴(yán)格格執(zhí)行行首付付款比比例不不低于于50%、貸款款利率率不低低于基基準(zhǔn)利利率1.1倍的規(guī)規(guī)定。。3、貸款款購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)第三三套及及以上上住房房的，，貸款款首付付款比比例和和貸款款利率率應(yīng)大大幅度度提高高。關(guān)鍵的的房地地產(chǎn)政政策2014年政府為為了激激勵(lì)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，對(duì)對(duì)于貸貸款購(gòu)購(gòu)買(mǎi)首首套普普通自自住房房的家家庭，，貸款款最低低首付付款比例為30%，貸款款利率率下限限為貸貸款基基準(zhǔn)利利率的的0.7倍。對(duì)對(duì)擁有有一套套住房房并已已結(jié)清清相應(yīng)應(yīng)購(gòu)房房貸款款的家家庭，，再購(gòu)購(gòu)買(mǎi)第第二套套房執(zhí)執(zhí)行首首套房房貸款款政策策。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)變化化房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)變化化房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)變化化3日本房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展史與與經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)借鑒鑒概況上世紀(jì)紀(jì)90年代初初日本本爆發(fā)發(fā)的房房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫破裂裂，是是世界界各國(guó)國(guó)歷史史上迄迄今為為止最大也也是最最深的的一次次房地地產(chǎn)危危機(jī)日本的的房地地產(chǎn)泡泡沫破破裂后后，使使日本本的經(jīng)經(jīng)濟(jì)陷陷入長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)14年的低低迷。。巨大大的泡泡沫背背后有有其歷歷史客客觀原原因，，也有有政府府政策策失誤誤方面面的因因素。。階段一一高速發(fā)發(fā)展階階段二戰(zhàn)結(jié)結(jié)束至至85年二戰(zhàn)結(jié)結(jié)束后后，日日本房房地產(chǎn)產(chǎn)從廢廢墟上上建立立起來(lái)。伴隨經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的抬頭頭和房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)，土地地價(jià)格格尤其其是主主要城城市的的土地價(jià)價(jià)格不不斷上上漲，，高度度壟斷斷集中從1955年到1965年，日本的的地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)了589%，換算算成年年增長(zhǎng)長(zhǎng)率應(yīng)應(yīng)該是是21.3%。再看看日本本同時(shí)時(shí)期的的名義義GDP增長(zhǎng)，，速度度也在在20%左右，，所以以這兩兩者的的速度度還是是基本本一致致的。。另外外，從從1965年到1975年，日日本的的地價(jià)價(jià)上漲漲速度度平均均每年年是15.2%，這個(gè)個(gè)速度度只是是略高高于同同時(shí)期期的日日本名名義GDP增長(zhǎng)率率。階段二二泡沫急急劇膨膨脹階階段1986-1990年實(shí)際上上即使使是1985年泡沫沫已經(jīng)經(jīng)相當(dāng)當(dāng)嚴(yán)重重，如如果沒(méi)沒(méi)有后后來(lái)5年時(shí)間間中執(zhí)執(zhí)行的的一系列列錯(cuò)誤誤政策策，泡沫沫破裂裂還是是可以以避免免的日本在上世世紀(jì)80年代后后期，，為了了對(duì)沖沖日元元升值值的影影響，，奉行了了寬松松的貨貨幣政策，，最終終導(dǎo)致致出現(xiàn)現(xiàn)了大大規(guī)模模的資資產(chǎn)泡沫政策失失誤第一一，，利率率太太低低，，資資金金泛泛濫濫，引引導(dǎo)導(dǎo)失失誤誤監(jiān)監(jiān)管管失失控控。日元元升升值值后后，，日日本本政政府府為為了刺刺激激國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，，完完成成外外向向型型向向內(nèi)內(nèi)需需型型經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)過(guò)過(guò)度度，，連連續(xù)續(xù)五次次降降低低利利率率放放松松銀銀根根，基基礎(chǔ)礎(chǔ)利利率率跌跌至至歷歷史史最最低低點(diǎn)點(diǎn)，，貨貨幣幣供供應(yīng)應(yīng)量量連連續(xù)續(xù)每每年年超超過(guò)過(guò)10%，1998年超超過(guò)過(guò)15%，大大量量資資金金流流入入容容易易吸吸納納和和“見(jiàn)效效”的股股市市樓樓市市，，造造成成股股市市樓樓市市價(jià)價(jià)格格雙雙雙雙飆飆升升。1985年以以后后的的4年時(shí)時(shí)間間中中，，東東京京地地區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)土土地地價(jià)價(jià)格格猛猛漲漲了了2倍，，大大阪阪地地區(qū)區(qū)猛猛漲漲了了8倍，在在此此過(guò)過(guò)程中中日日本本政政府府并沒(méi)沒(méi)有有采采取取有有效效措措施施引引流流資資金金和和監(jiān)監(jiān)管管資資金金，而而是是聽(tīng)聽(tīng)之之任任之之。。政策失誤第二，盲目目擴(kuò)大信貸貸，濫用杠杠桿作用。。為了追逐高高額利潤(rùn)，，日本各大大銀行將房房地產(chǎn)作為為最佳貸款款項(xiàng)目，來(lái)來(lái)者不拒有有求必應(yīng)。。1990年危機(jī)已經(jīng)經(jīng)一觸即發(fā)發(fā)，但是銀銀行繼續(xù)大大規(guī)模貸款款。這一年年在東京證證券交易所所上市的12家日本最大大銀行向房房地產(chǎn)發(fā)放放貸款總額額達(dá)到50萬(wàn)億日元，，占貸款總總額的四分分之一，五五年間猛增增2.5倍。為了擴(kuò)大杠杠桿作用增增加利潤(rùn)，日本銀行行違反國(guó)際際清算銀行行的巴塞爾爾協(xié)議，將將持股人未未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)當(dāng)作資本本金向外出出借，1991年日本銀行行總貸款額額達(dá)到當(dāng)年年國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值的90%，而美國(guó)僅僅為37%。階段三泡沫破裂后后的衰退在5年短暫的“輝煌和燦爛爛”之后，日本本經(jīng)濟(jì)和房房地產(chǎn)陷入入了已經(jīng)長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)14年的蕭條和和低迷。中日對(duì)比經(jīng)濟(jì)學(xué)者梅梅建在一次次采訪中表表示，從一一個(gè)宏觀的的定位上來(lái)說(shuō)說(shuō)，中國(guó)現(xiàn)現(xiàn)在的地價(jià)價(jià)還處在日日本1965年到1975年的發(fā)展階段段。下一個(gè)十年中國(guó)的的地價(jià)上漲漲速度會(huì)大幅下降。例如日本本從1976年到1985年，地價(jià)的的增長(zhǎng)速度度就回落到到了6.3%?！拔蚁雽脤脮r(shí)地價(jià)增增幅的回落，，可能會(huì)使使得房?jī)r(jià)對(duì)對(duì)老百姓的的壓力變得得小一些?！敝腥諏?duì)比日本戰(zhàn)后經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較較快和人口口紅利也有有關(guān)，而日日本近來(lái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)低迷也也和紅利后后的負(fù)債有有關(guān)。當(dāng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)進(jìn)入人口負(fù)負(fù)債期以后后，會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)工資增長(zhǎng)長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)速度度的現(xiàn)象，，導(dǎo)致房?jī)r(jià)價(jià)地價(jià)的下下跌總結(jié)地價(jià)和房?jī)r(jià)價(jià)的上漲幅幅度應(yīng)該略高于名義義GDP的增長(zhǎng)率，這可以作作為衡量地價(jià)和和房?jī)r(jià)是否否合理的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)完善監(jiān)管，，加快經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)調(diào)整，使GDP增速適當(dāng)放放慢，特別是要控控制通脹預(yù)預(yù)期4中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀（1）房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長(zhǎng)資料來(lái)源：：國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局，中國(guó)國(guó)產(chǎn)業(yè)信息息網(wǎng)整理國(guó)房景氣指數(shù)數(shù)是綜合反反映全國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展景氣狀狀況的總體體指數(shù)，可以從土地地、資金、、開(kāi)發(fā)量、、市場(chǎng)需求求等角度顯顯示全國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)基基本運(yùn)行狀況和波動(dòng)動(dòng)幅度。它它以100為臨界值，，指數(shù)值高高于100為景氣空間間，低于100則為不景氣氣空間。（2）國(guó)房景氣指指數(shù)創(chuàng)新低低該指數(shù)在去去年年中在在95左右徘徊了了幾個(gè)月以以后一路下下行，2015年5月國(guó)房景氣氣指數(shù)92.43，創(chuàng)下了1997年指數(shù)創(chuàng)立立以來(lái)的歷歷史低值。。（資料來(lái)源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局，，中國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)信息網(wǎng)整理）政策刺激帶帶來(lái)的銷(xiāo)售售溫和回暖暖并不能改改變整個(gè)行行業(yè)下行的的趨勢(shì)。（3）房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)國(guó)企占比比高，運(yùn)營(yíng)營(yíng)效率相對(duì)對(duì)較低資料來(lái)源：：WIND，中國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)信息網(wǎng)整整理雖然從數(shù)量量和各項(xiàng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)權(quán)重來(lái)來(lái)看，國(guó)企企占據(jù)了房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)上市公司司的半壁江江山，但是是，從運(yùn)營(yíng)營(yíng)效率來(lái)看看，國(guó)有地地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)行效率卻卻低于行業(yè)業(yè)平均水平平。ROE方面，整個(gè)個(gè)行業(yè)告別別了高利潤(rùn)潤(rùn)時(shí)代，ROE整體呈現(xiàn)下下滑態(tài)勢(shì)，，但國(guó)企ROE始終低于行行業(yè)均值。。2014年行業(yè)平均均ROE是12.4%，國(guó)企ROE為11.4%，低了1個(gè)百分點(diǎn)；；費(fèi)用率方方面，國(guó)企企費(fèi)用率略略高于行業(yè)業(yè)均值，2014年行業(yè)平均均費(fèi)用率8.7%，國(guó)企為8.8%。從運(yùn)營(yíng)效效率來(lái)看，，國(guó)企有較較大提升空空間。房地產(chǎn)國(guó)企企費(fèi)用率略略高于行業(yè)業(yè)均值房地產(chǎn)國(guó)企企ROE低于行業(yè)均均值（4）土地供應(yīng)偏偏緊，價(jià)格格漲幅較大大我國(guó)土地供供應(yīng)整體偏偏緊。2003年至2013年，我國(guó)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)購(gòu)置土地地面積僅增增長(zhǎng)了8.7%，而同期商商品房銷(xiāo)售售面積增長(zhǎng)長(zhǎng)了287.2%。主要城市市土地供應(yīng)應(yīng)下滑速度度尤為明顯顯。40個(gè)主要城市市供應(yīng)土地地占地面積積同比增速速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的的-19.8%。

土地平均購(gòu)置價(jià)格（元/平米）商品房銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）土地平均購(gòu)置價(jià)格/商品房銷(xiāo)售均價(jià)2004722271426.62%2005739316823.33%2006990336729.39%20071124386429.09%20081177380030.96%20091607468134.34%20102054503240.82%20112006535737.45%20122077579135.87%20132555623740.97%年均復(fù)合增長(zhǎng)率15.07%9.69%_土地價(jià)格的的增速明顯顯超過(guò)同期期商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)的的上漲。2004年至2013年，土地平平均購(gòu)置價(jià)價(jià)格年均復(fù)復(fù)合增長(zhǎng)率率15.07%，同期商品品房銷(xiāo)售均均價(jià)年均復(fù)復(fù)合增長(zhǎng)率率9.69%。土地平均均購(gòu)置價(jià)格格占商品房房銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)的比例由由26.62%上漲至40.97%。今年來(lái)房地地產(chǎn)政策（1）中央放寬寬二套房首首付比例及及公積金貸貸款門(mén)檻2015年3月30日，第二套房首付款比例例調(diào)整為不不低于40%，繳存職工家家庭使用住住房公積金金委托貸款款購(gòu)買(mǎi)首套套普通自住住房，最低低首付款比比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已已結(jié)清相應(yīng)應(yīng)購(gòu)房貸款款的繳存職職工家庭，再次申請(qǐng)住房公公積金委托托貸款購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)普通自住住房，最低低首付款比比例為30%（2）降息降準(zhǔn)組組合發(fā)力穩(wěn)穩(wěn)定市場(chǎng)場(chǎng)信心央行大幅降降準(zhǔn)釋放流流動(dòng)性，進(jìn)進(jìn)一步改善善企業(yè)融資資環(huán)境。內(nèi)容：1）合理安排排住房及其其用地供應(yīng)應(yīng)規(guī)模；2）優(yōu)化住房房及用地供供應(yīng)結(jié)構(gòu)；；3）統(tǒng)籌保障障性安居工工程建設(shè)；；4）加大市場(chǎng)場(chǎng)秩序和供供應(yīng)實(shí)施監(jiān)監(jiān)督力度（3）2015年3月27日國(guó)土部住住建部聯(lián)