房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的一般程序?yàn)椋悍康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)投資與成本費(fèi)用估算收入估算與資金籌措財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案比選不確定性分析綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、項(xiàng)目策劃、投資成本與費(fèi)用估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的一般程序?yàn)椋悍康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)投資與成本費(fèi)用估算收入估算與資金籌措財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案比選不確定性分析綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清償能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單方案的財(cái)務(wù)可行性分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案的比選3.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表基本財(cái)務(wù)報(bào)表輔助財(cái)務(wù)報(bào)表備注現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表投資者各方現(xiàn)金流量表資金來(lái)源與運(yùn)用表?yè)p益表資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目總投資估算表（包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的各種投資費(fèi)用估算表、經(jīng)營(yíng)資金估算表）項(xiàng)目收入（包括銷(xiāo)售收入、出租收入和自營(yíng)收入）與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表投資計(jì)劃與資金籌措表（包括借款資金還本付息表）基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中；輔助報(bào)表通過(guò)對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流入和流出，應(yīng)按期（年、季、月）編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為:全部投資現(xiàn)金流量表從項(xiàng)目本身角度出發(fā)，不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，以考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不論其資金來(lái)源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。資本金現(xiàn)金流量表從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，以考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。投資者各方現(xiàn)金流量表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力?；矩?cái)務(wù)報(bào)表現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)0123…n1現(xiàn)金流入1.1銷(xiāo)售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量全部投資現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)來(lái)源：項(xiàng)目收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表計(jì)算期最后一期固定資產(chǎn)折舊后的殘值和回收的全部流動(dòng)資金。數(shù)據(jù)來(lái)源：投資計(jì)劃與資金籌措表包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加。一般不含折舊、攤銷(xiāo)和貸款利息。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)0123…n1現(xiàn)金流入1.1銷(xiāo)售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1資本金2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8借款本金償還2.9借款利息償還3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量資本金現(xiàn)金流量表(1)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)0123…n1現(xiàn)金流入1.1銷(xiāo)售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6借款（長(zhǎng)期、短期）1.7回收固定資產(chǎn)余值、回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1開(kāi)發(fā)及建設(shè)投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8借款本金償還2.9借款利息償還3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量資本金現(xiàn)金流量表(2)基本財(cái)務(wù)報(bào)表資金來(lái)源和運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期各期的資金盈余或短缺情況，主要用于資金平衡分析。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件，各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值。如果出現(xiàn)負(fù)值即資金缺口，應(yīng)采取籌資措施予以解決?；矩?cái)務(wù)報(bào)表?yè)p益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率以及資本金凈利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)?；矩?cái)財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表表對(duì)于房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)，資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債分分析主主要是是考察察房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期期間的的資產(chǎn)產(chǎn)與負(fù)負(fù)債情情況以以及項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施對(duì)對(duì)公司司財(cái)務(wù)務(wù)（尤尤其是是資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債率））的影影響，，從而而為投投資決決策提提供依依據(jù)。。在對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)行行獨(dú)立立的財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)時(shí)時(shí)，無(wú)無(wú)需編編制資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表表。3.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.2房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)盈利能能力評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)財(cái)務(wù)清償能能力評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)利潤(rùn)總額利潤(rùn)率靜態(tài)投資回回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率動(dòng)態(tài)投資回回收期借款償還期期利息備付率率償債備付率率3.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.2.1房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目盈利能能力評(píng)價(jià)指指標(biāo)（1）靜態(tài)態(tài)指標(biāo)①利潤(rùn)總總額出售型房地地產(chǎn)項(xiàng)目1.1-2.1-3-5-6出租型房地地產(chǎn)項(xiàng)目1.2-2.2-3-4-5出售型項(xiàng)目目包括管理理費(fèi)用、銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用、、財(cái)務(wù)費(fèi)用用等；出租或自營(yíng)營(yíng)性項(xiàng)目包包括市場(chǎng)推推廣費(fèi)、租租賃代理費(fèi)費(fèi)、物業(yè)管管理費(fèi)用、、房產(chǎn)稅以以及房地產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)等等。3.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.2.1房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目盈利能能力評(píng)價(jià)指指標(biāo)（1）靜態(tài)態(tài)指標(biāo)②投資利利潤(rùn)率在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)中，將投資利潤(rùn)率率與行業(yè)平均利利潤(rùn)率對(duì)比，以判判斷項(xiàng)目投投資盈利能能力是否達(dá)達(dá)到本行業(yè)業(yè)的平均水水平。3.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.2.1房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目盈利能能力評(píng)價(jià)指指標(biāo)（1）靜態(tài)態(tài)指標(biāo)③資本金金利潤(rùn)率④資本金金凈利潤(rùn)率率3.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.2.1房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目盈利能能力評(píng)價(jià)指指標(biāo)（1）靜態(tài)態(tài)指標(biāo)⑤靜態(tài)投投資回收期期3.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.2.1房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目盈利能能力評(píng)價(jià)指指標(biāo)（2）動(dòng)態(tài)態(tài)指標(biāo)①財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值行業(yè)基準(zhǔn)收收益率或投資者設(shè)定定的目標(biāo)收收益率3.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.2.1房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目盈利能能力評(píng)價(jià)指指標(biāo)（2）動(dòng)態(tài)態(tài)指標(biāo)②財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率率i2＞i13.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.2.1房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目盈利能能力評(píng)價(jià)指指標(biāo)（2）動(dòng)態(tài)態(tài)指標(biāo)③動(dòng)態(tài)投投資回收期期某房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全全部投資的的現(xiàn)金流量量如下圖所所示。如果果初始投資資的一半采采用資本金金，另一半半是向銀行行貸款。貸貸款條件是是一年以后后開(kāi)始?xì)w還還，分5年年等額還本本付息，年年利率為10%。求求全部投資資和資本金金的內(nèi)部收收益率。1500250500500500500950單位：萬(wàn)元元解：采用插插值法（1）全部部投資內(nèi)部部收益率①NPV1（10%））=-1500+【250+500（（P/A,10%,4）】（（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.428②NPV2（25%））=-1500+【250+500（（P/A,25%,4）】（（P/F,25%,1）+950（P/F,25%,6）=-106.27FIRR全=23.03%（2）資本本金內(nèi)部收收益率①NPV1（10%））=-750+【52.15+302.15（P/A,10%,4）】（（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.41②NPV2（30%））=-750+【52.15+302.15（P/A,30%,4）】（（P/F,30%,1）+950（P/F,30%,6）=-9.57FIRR資=29.73%（P/A,10%,4）=3.1699（（P/A,25%,4）=2.3616（（P/A,30%,4）=2.1663（P/F,10%,1）=0.9091（（P/F,25%,1）=0.8000（（P/F,30%,1）=0.7692（P/F,10%,6）=0.5645（（P/F,25%,6）=0.2622（P/F,30%,6）=0.20723.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.2.2房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目清償償能力評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)（1）借款款償還期計(jì)計(jì)算（2）利息息備付率（3）償債債備付率3.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.2.2房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目清償償能力評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)（1）借款款償還期計(jì)計(jì)算借款償還期期是指在國(guó)國(guó)家規(guī)定及及房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目具體財(cái)財(cái)務(wù)條件下下，在房地地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期內(nèi)，使用用可用作還款款的利潤(rùn)、、折舊、攤攤銷(xiāo)及其他他還款資金金，償還房地地產(chǎn)項(xiàng)目借借款本息所所需要的時(shí)時(shí)間。具有自營(yíng)部部分的房地地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)計(jì)算借款款償還期；；僅含產(chǎn)品品租售的房房地產(chǎn)項(xiàng)目目一般可不不計(jì)算借款款償還期。。項(xiàng)目借款還還本付息額額，不包括括已用資本本金支付的的建設(shè)期利利息借款償還期期第t期可用用于還款的的資金3.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.2.2房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目清償償能力評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)（1）借款款償還期計(jì)計(jì)算借款償還期期可由資金來(lái)源與與運(yùn)用表或借款還本付付息計(jì)算表表直接計(jì)算Pd=借款償還還后開(kāi)始出出現(xiàn)盈余期期數(shù)-開(kāi)始始借款期數(shù)數(shù)+(當(dāng)期期償還借款款額÷當(dāng)期期可用于還還款的資金金額)當(dāng)借款償還還期滿足貸貸款機(jī)構(gòu)的的要求期限限時(shí)，即認(rèn)認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目具有有清償能力力。3.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.2.2房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目清償償能力評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)（2）利息息備付率利息備付率率是指項(xiàng)目目在借款償償還期內(nèi)各各年用于支支付利息的的稅息前利利潤(rùn)，與當(dāng)當(dāng)期應(yīng)付利利息費(fèi)用的的比率；利利息備付率率也可以按按整個(gè)借款款期計(jì)算。。利息備付率率表示使用用項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)償付利息息的保障倍倍數(shù)。對(duì)于于一般房地地產(chǎn)項(xiàng)目，，該指標(biāo)值值應(yīng)大于2，否則，，表示項(xiàng)目目付息能力力保障度不不足。3.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.2.2房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目清償償能力評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)（3）償債債備付率償債備付率率是指項(xiàng)目目在借款償償還期內(nèi)各各年用于還還本付息的的資金，與與當(dāng)期應(yīng)還還本付息金金額的比率率；償債備備付率也可可以按整個(gè)個(gè)借款期計(jì)計(jì)算。償債備付率率表示可用用于還本付付息的資金金償還借款款本息的保保障倍數(shù)。。對(duì)于一般般房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，該指指標(biāo)值應(yīng)大大于1.2；否則，，表示項(xiàng)目目當(dāng)期資金金來(lái)源不足足以?xún)敻懂?dāng)當(dāng)期債務(wù)需需要通過(guò)短短期借款來(lái)來(lái)償還已到到期債務(wù)。。3.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)3.6.3房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)方案案比選房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)方案比選選是尋求合合理的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方方案的必要要手段。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目策劃劃中提出的的各種可供供選擇的開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方方案，都要要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析和計(jì)計(jì)算，從中中篩選出滿滿足最低可可接受收益益率要求的的可供比較較方案，并并對(duì)這些方方案進(jìn)行比比選。在進(jìn)行可供供比較方案案比選時(shí)，，應(yīng)注意各各方案之間間的可比性性，遵循費(fèi)費(fèi)用與效益益計(jì)算口徑徑對(duì)應(yīng)一致致的原則，，并根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際情情況，選擇擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指指標(biāo)作為比比選指標(biāo)。。比選指指標(biāo)指標(biāo)選選用3.6房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)3.6.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)營(yíng)方案案比選選3.6.3.1房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目通通常采采用的的方案案比選選指標(biāo)標(biāo)（1））差額額投資資內(nèi)部部收益益率(△IRR)（2））凈現(xiàn)現(xiàn)值(NPV)（3））等額額年值值(AW)3.6房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)3.6.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)營(yíng)方案案比選選3.6.3.1房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目通通常采采用的的方案案比選選指標(biāo)標(biāo)（1））差額額投資資內(nèi)部部收益益率(△IRR)差額投投資內(nèi)內(nèi)部收收益率率是兩兩個(gè)方方案各各期凈凈現(xiàn)金金流量量差額額的現(xiàn)現(xiàn)值之之和等等于零零時(shí)的的折現(xiàn)現(xiàn)率。。在進(jìn)行行方案案比選選時(shí)，，可將將上述述求得得的差差額投投資內(nèi)內(nèi)部收收益率率與投投資者者的最最低可可接受受收益益率（（MARR））進(jìn)行行比較較，當(dāng)當(dāng)△IRR≥MARR時(shí)時(shí)，，以投投資大大的方方案為為優(yōu)選選方案案;反反之，，以投投資小小的方方案為為優(yōu)選選方案案。當(dāng)當(dāng)多個(gè)個(gè)方案案比選選時(shí)，，首先先按投投資由由小到到大排排序，，再依依次就就相鄰鄰方案案兩兩兩比選選，從從中確確定優(yōu)優(yōu)選方方案。。投資大大的方方案第第t期期凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量投資小小的方方案第第t期期凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量3.6房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)3.6.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)營(yíng)方案案比選選3.6.3.1房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目通通常采采用的的方案案比選選指標(biāo)標(biāo)（2）凈凈現(xiàn)值(NPV)在進(jìn)行方方案比選選時(shí)，以以?xún)衄F(xiàn)值值大的方方案為優(yōu)優(yōu)選方案案。3.6房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)3.6.3房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)方方案比選選3.6.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目通通常采用用的方案案比選指指標(biāo)（3）等等額年值值(AW)在進(jìn)行方方案比選選時(shí)，以以等額年年值大的的方案為為優(yōu)選方方案。3.6房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)3.6.3房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)方方案比選選3.6.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目通通常采用用的方案案比選指指標(biāo)（1）差差額投資資內(nèi)部收收益率(△IRR)（2）凈凈現(xiàn)值(NPV)（3）等等額年值值(AW)當(dāng)可供比比較方案案的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期相同時(shí)時(shí)，可直直接選用用差額投投資內(nèi)部部收益率率、凈現(xiàn)現(xiàn)值或等等額年值值指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行方案案比選。。當(dāng)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期不不同時(shí)，，一般宜宜采用等等額年值值指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行比選選，如果果要采用用差額投投資內(nèi)部部收益率率指標(biāo)或或凈現(xiàn)值值指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行方案案比選，，須對(duì)各各可供比比較方案案的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期和計(jì)算算方法按按有關(guān)規(guī)規(guī)定作適適當(dāng)處理理，然后后再進(jìn)行行比選。。3.6房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)3.6.3房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)方方案比選選3.6.3.2開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期較短的的出售型型房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的比選可以直接接采用利利潤(rùn)總額額、投資資利潤(rùn)率率等靜態(tài)態(tài)指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行方案案比選。。（1）利利潤(rùn)總額額（2）投投資利潤(rùn)潤(rùn)率（3）資資本金投投資利潤(rùn)潤(rùn)率3.6房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)3.6.3房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)方方案比選選3.6.3.3效益益相同或或基本相相同的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目方案案的比選選為簡(jiǎn)化計(jì)計(jì)算，可可采用費(fèi)費(fèi)用現(xiàn)值值指標(biāo)和和等額年年費(fèi)用指指標(biāo)直接接進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目方案案費(fèi)用部部分的比比選。（1）費(fèi)費(fèi)用現(xiàn)值值（2）費(fèi)費(fèi)用年值值在進(jìn)行方方案比選選時(shí)，以費(fèi)用現(xiàn)現(xiàn)值和費(fèi)費(fèi)用年值值小的方案案為優(yōu)選選方案。。第t期投投人總額額期末余值值回收2004年房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師考試試《房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)與與管理》》試題四、計(jì)算算題2、某開(kāi)開(kāi)發(fā)商購(gòu)購(gòu)得一宗宗商業(yè)用用地使用用權(quán)，期期限為40年，，擬建一一商場(chǎng)出出租經(jīng)營(yíng)營(yíng)。據(jù)估估算，項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)期為2年，第第三年即即可出租租。經(jīng)過(guò)過(guò)分析，，得到以以下數(shù)據(jù)據(jù)：（1）項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)投資為為1800萬(wàn)元元。第一一年投資資1000萬(wàn)元元，其中中資本金金400萬(wàn)元；；第二年年投資800萬(wàn)萬(wàn)元，其其中資本本金230萬(wàn)元元。每年年資金缺缺口由銀銀行借款款解決，，貸款年年利率為為10%。建設(shè)設(shè)期只計(jì)計(jì)息不還還款，第第三年開(kāi)開(kāi)始采用用等額還還本并支支付利息息的方式式還本付付息，分分3年還還清。（2）第第3年租租金收入入、經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅費(fèi)、、經(jīng)營(yíng)成成本分別別為2000萬(wàn)萬(wàn)元、130萬(wàn)萬(wàn)元、600萬(wàn)萬(wàn)元。從從第4年年起每年年的租金金收入、、經(jīng)營(yíng)稅稅費(fèi)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本分別為為2500萬(wàn)元元、150萬(wàn)元元、650萬(wàn)元元。（3）計(jì)計(jì)算期（（開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期））取20年。請(qǐng)根據(jù)以以上資料料，完成成下列工工作：①編制資資本金現(xiàn)現(xiàn)金流量量表（不不考慮所所得稅））；②若該開(kāi)開(kāi)發(fā)商要要求的目目標(biāo)收益益率為15%，，計(jì)算該該投資項(xiàng)項(xiàng)目的凈凈現(xiàn)值。。（所有有的投資資和收入入均發(fā)生生在年末末。）借款還本本付息表表資本金現(xiàn)現(xiàn)金流量量表（稅稅前）借款還本本付息表表序號(hào)項(xiàng)目123451.1年初借款累計(jì)（本息）1.2當(dāng)年借款1.3當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息1.4當(dāng)年還本1.5當(dāng)年付息1.6年末借款累計(jì)（本息）序號(hào)項(xiàng)目123451.1年初借款累計(jì)（本金）1.2當(dāng)年借款1.3當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息1.4當(dāng)年還本1.5當(dāng)年付息1.6年末借款累計(jì)（本金）單利復(fù)利借款還本本付息表表序號(hào)項(xiàng)目123451.1年初借款累計(jì)（本息）1.2當(dāng)年借款6001.3當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息301.4當(dāng)年還本1.5當(dāng)年付息1.6年末借款累計(jì)（本息）630序號(hào)項(xiàng)目123451.1年初借款累計(jì)（本金）1.2當(dāng)年借款6001.3當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息301.4當(dāng)年還本1.5當(dāng)年付息1.6年末借款累計(jì)（本金）600單利復(fù)利借款還本本付息表表序號(hào)項(xiàng)目123451.1年初借款累計(jì)（本息）6301.2當(dāng)年借款6005701.3當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息3091.51.4當(dāng)年還本1.5當(dāng)年付息1.6年末借款累計(jì)（本息）6301291.5序號(hào)項(xiàng)目123451.1年初借款累計(jì)（本金）6001.2當(dāng)年借款6005701.3當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息3088.51.4當(dāng)年還本1.5當(dāng)年付息1.6年末借款累計(jì)（本金）6001170單利復(fù)利借款還本本付息表表序號(hào)項(xiàng)目123451.1年初借款累計(jì)（本息）6301291.51.2當(dāng)年借款6005701.3當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息3091.5129.151.4當(dāng)年還本430.51.5當(dāng)年付息129.151.6年末借款累計(jì)（本息）6301291.5861序號(hào)項(xiàng)目123451.1年初借款累計(jì)（本金）60011701.2當(dāng)年借款6005701.3當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息3088.51171.4當(dāng)年還本3901.5當(dāng)年付息235.51.6年末借款累計(jì)（本金）6001170780單利復(fù)利借款還本本付息表表序號(hào)項(xiàng)目123451.1年初借款累計(jì)（本息）6301291.58611.2當(dāng)年借款6005701.3當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息3091.5129.1586.11.4當(dāng)年還本430.5430.51.5當(dāng)年付息129.1586.11.6年末借款累計(jì)（本息）6301291.5861430.5序號(hào)項(xiàng)目123451.1年初借款累計(jì)（本金）60011707801.2當(dāng)年借款6005701.3當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息3088.5117781.4當(dāng)年還本3903901.5當(dāng)年付息235.5781.6年末借款累計(jì)（本金）6001170780390單利復(fù)利借款還本本付息表表序號(hào)項(xiàng)目123451.1年初借款累計(jì)（本息）6301291.5861430.51.2當(dāng)年借款6005701.3當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息3091.5129.1586.143.051.4當(dāng)年還本430.5430.5430.51.5當(dāng)年付息129.1586.143.051.6年末借款累計(jì)（本息）6301291.5861430.50序號(hào)項(xiàng)目123451.1年初借款累計(jì)（本金）60011707803901.2當(dāng)年借款6005701.3當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息3088.511778391.4當(dāng)年還本3903903901.5當(dāng)年付息235.578391.6年末借款累計(jì)（本金）60011707803900單利復(fù)利序號(hào)項(xiàng)目123456-201現(xiàn)金流入1.1租金收入1.2借款2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）2.2經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)2.3經(jīng)營(yíng)成本2.4借款本金償還2.5借款利息償還3凈現(xiàn)金流量資本金現(xiàn)現(xiàn)金流量量表(1)序號(hào)項(xiàng)目0123451現(xiàn)金流入1.1租金收入2現(xiàn)金流出2.1資本金2.2經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)2.3經(jīng)營(yíng)成本2.4借款本金償還2.5借款利息償還3凈現(xiàn)金流量資本金現(xiàn)現(xiàn)金流量量表(2)序號(hào)項(xiàng)目123456-201現(xiàn)金流入60057020002500250025001.1租金收入20002500250025001.2借款6005702現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）10008002.2經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)1301501501502.3經(jīng)營(yíng)成本6006506506502.4借款本金償還2.5借款利息償還3凈現(xiàn)金流量資本金現(xiàn)現(xiàn)金流量量表(1)（單單利）序號(hào)項(xiàng)目123456-201現(xiàn)金流入60057020002500250025001.1租金收入20002500250025001.2借款6005702現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）10008002.2經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)1301501501502.3經(jīng)營(yíng)成本6006506506502.4借款本金償還3903903902.5借款利息償還235.578393凈現(xiàn)金流量資本金現(xiàn)現(xiàn)金流量量表(1)（單單利）序號(hào)項(xiàng)目123451.1年初借款累計(jì)（本金）60011707803901.2當(dāng)年借款6005701.3當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息3088.511778391.4當(dāng)年還本3903903901.5當(dāng)年付息235.578391.6年末借款累計(jì)（本金）60011707803900序號(hào)項(xiàng)目123456-201現(xiàn)金流入60057020002500250025001.1租金收入20002500250025001.2借款6005702現(xiàn)金流出10008001355.5126812298002.1建設(shè)投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）10008002.2經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)1301501501502.3經(jīng)營(yíng)成本6006506506502.4借款本金償還3903903902.5借款