房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)謝經(jīng)榮第五章

第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)

市場(chǎng)是社會(huì)生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物，是維系商品經(jīng)濟(jì)的紐帶。市場(chǎng)有兩重含義，一是指買賣雙方交易的場(chǎng)所，二是指交易活動(dòng)發(fā)生的過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)就是指房地產(chǎn)交易活動(dòng)的總和，是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制。

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型和特點(diǎn)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分級(jí)

針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售與消費(fèi)過(guò)程的特點(diǎn)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)分級(jí)一級(jí)市場(chǎng)：土地市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)增量市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)存量市場(chǎng)國(guó)家一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商二級(jí)市場(chǎng)顧客顧客新房二手房三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)子市場(chǎng)特征一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)（增量市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)（存量市場(chǎng)）市場(chǎng)供應(yīng)方政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)主市場(chǎng)需求方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資者業(yè)主業(yè)主市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)方壟斷供給、需求方競(jìng)爭(zhēng)在特定物業(yè)類型和區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商壟斷競(jìng)爭(zhēng)接近完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)格政府主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商參與開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)定價(jià)雙方協(xié)定、自由議價(jià)房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)的特征二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品增量房地產(chǎn)存量房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)價(jià)格交易雙方協(xié)定定價(jià)促銷較多使用廣告、包裝、價(jià)格等促銷手段較少使用促銷手段分銷較少使用分銷渠道多種分銷形式，如連鎖加盟，中介合作，客戶網(wǎng)絡(luò)，代理等二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型

房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類1、按房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分2、按地域范圍分3、按房地產(chǎn)交易形式劃分4、按房地產(chǎn)購(gòu)買者的目的劃分5、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售與消費(fèi)過(guò)程特點(diǎn)劃分6、其他劃分方式

房地產(chǎn)市場(chǎng)圖5—1按用途劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)樓房市場(chǎng)工廠廠房市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)特殊用途市場(chǎng)按用途劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)萌芽市場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)育市場(chǎng)房地產(chǎn)成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)圖5—2按照照發(fā)發(fā)育育程程度度劃劃分分的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)按照照發(fā)發(fā)育育程程度度劃劃分分的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)按照覆蓋（影響）范圍劃分：國(guó)際性市場(chǎng)全國(guó)性市場(chǎng)地方性市場(chǎng)按照層次劃分：一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)圖5—3按照照覆覆蓋蓋范范圍圍和和層層次次劃劃分分的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)土地出租市場(chǎng)土地市場(chǎng)增量房屋交易市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱新房交易市場(chǎng)）存量房屋交易市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱舊房交易市場(chǎng)）出賣市場(chǎng)出租市場(chǎng)出賣市場(chǎng)出租市場(chǎng)（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房）（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房）房地產(chǎn)市場(chǎng)圖5—4我國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的分分類類和和稱稱謂謂我國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的分分類類和和稱稱謂謂1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)益益交交易易的的市市場(chǎng)場(chǎng)2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)是是典典型型的的區(qū)區(qū)域域性性市市場(chǎng)場(chǎng)3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)具具有有不不完完全全開(kāi)開(kāi)放放性性4、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)交交易易形形式式具具有有多多樣樣性性5、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的變變化化具具有有周周期期性性三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的特特點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)節(jié)滯后性地區(qū)性投機(jī)性壟斷競(jìng)爭(zhēng)性圖5—5房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的特特點(diǎn)點(diǎn)一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的參參與與者者房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的主主要要參參與與者者有有政政府府、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)建建筑筑承承包包商商、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)、、企企事事業(yè)業(yè)單單位位及及個(gè)個(gè)人人。。第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的運(yùn)運(yùn)行行二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的供供給給和和需需求求需求量?jī)r(jià)格d1d0d圖5—6房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求是是指指在在一一個(gè)個(gè)特特定定時(shí)時(shí)期期內(nèi)內(nèi)，，消消費(fèi)費(fèi)者者在在各各種種可可能能的的價(jià)價(jià)格格下下，，愿愿意意而而且且能能夠夠購(gòu)購(gòu)買買的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)數(shù)量量。。(一)房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求圖5—7房地地產(chǎn)產(chǎn)供供給給房地地產(chǎn)產(chǎn)供供給給是是指指在在一一個(gè)個(gè)特特定定時(shí)時(shí)期期內(nèi)內(nèi)，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商在在各各種種可可能能的的價(jià)價(jià)格格下下，，愿愿意意而而且且能能夠夠供供給給的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)數(shù)量量。。如如下下圖圖所所示示。。供給量?jī)r(jià)格S1S0S(二)房地地產(chǎn)產(chǎn)供供給給圖5—8房地地產(chǎn)產(chǎn)供供求求均均衡衡我們們把把這這某某一一價(jià)價(jià)格格上上房房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求量量和和供供給給量量正正好好相相等等的的價(jià)價(jià)格格稱稱為為均均衡衡價(jià)價(jià)格格。。如如下下圖圖所所示示。。s數(shù)量?jī)r(jià)格Q0dP0(三)房地地產(chǎn)產(chǎn)供供求求平平衡衡圖5—9房地地產(chǎn)產(chǎn)供供給給彈彈性性房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求（（價(jià)價(jià)格格））彈彈性性是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格上上升升（（下下降降））1%，消消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的需需求求量量將將會(huì)會(huì)下下降降（（上上升升））的的百百分分?jǐn)?shù)數(shù)，，反反映映了了需需求求量量對(duì)對(duì)于于價(jià)價(jià)格格變變化化的的敏敏感感性性。。如如下下圖圖所所示示。。S1數(shù)量?jī)r(jià)格S0S2(四)房地產(chǎn)供供求彈性性三、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的運(yùn)行行地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展趨趨勢(shì)是影影響房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)期走走勢(shì)的根根本原因因供求數(shù)量?jī)r(jià)格s1d2d1bb供求數(shù)量?jī)r(jià)格s1s2s3d1d2d3acdefgLs圖5—10a短期房地地產(chǎn)供求求圖5—10b長(zhǎng)期房地地產(chǎn)供求求（一）房房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行機(jī)制單元類型型、質(zhì)量量、規(guī)模模大小、、位置相相近的房房地產(chǎn)，，以相近近的價(jià)格格出售。。如果房地地產(chǎn)供求求均衡則則價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)定。如果供過(guò)過(guò)于求，，則形成成買方市市場(chǎng)，價(jià)價(jià)格下降降，開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目減減少；反反之成立立。市場(chǎng)利率率下降，，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)信信貸成本本降低，，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)量量可能增增加，同同時(shí)消費(fèi)費(fèi)、信貸貸成本也也下降，，消費(fèi)者者購(gòu)房支支付能力力提高，，房地產(chǎn)產(chǎn)需求也也增加；；反之成成立。房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行良好，，需要維維持適量量的房地地產(chǎn)“存貨”，即維持持適量的的空置房房地產(chǎn)（（或空置置率）。。（二）房房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行特征四、影響響房地產(chǎn)產(chǎn)供求的的因素人口就業(yè)及工工資水平平利率以及及抵押貸貸款的條條件稅率、土土地利用用成本、、租金水水平控制制建筑工人人的工資資、建筑筑材料價(jià)價(jià)格建筑技術(shù)術(shù)的變化化、建筑筑質(zhì)量售價(jià)、租租金水平平、空置置率影響房地地產(chǎn)供求求的因素素有以下下七項(xiàng)：：第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析一、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析的的概念房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析就是市市場(chǎng)的參參與者收收集市場(chǎng)場(chǎng)中的一一切有用用信息，，按照科科學(xué)的分分析方法法，通過(guò)過(guò)分析加加工處理理，透過(guò)過(guò)市場(chǎng)活活動(dòng)的表表象，發(fā)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)的特征征和內(nèi)在在規(guī)律，，找出市市場(chǎng)運(yùn)行行存在的的問(wèn)題及及原因，，預(yù)測(cè)市市場(chǎng)未來(lái)來(lái)的發(fā)展展趨勢(shì)，，以知道道參與者者未來(lái)的的行為。。二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析的的內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)的分析地區(qū)市場(chǎng)的分析專業(yè)市場(chǎng)的分析項(xiàng)目市場(chǎng)的分析圖5—11房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析的內(nèi)容容房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析的內(nèi)容容有四個(gè)個(gè)層次。。如下圖圖三、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析的的技術(shù)市場(chǎng)環(huán)境境及總體體市場(chǎng)情情況的分分析：有有專門的的分析方方法，可可以借助助政府部部門的專專業(yè)分析析成果。。專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的分析析：其分分析的內(nèi)內(nèi)容主要要是供需需量及其其平衡關(guān)關(guān)系。項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)的分析析：調(diào)查查方法包包括實(shí)地地調(diào)查法法、問(wèn)卷卷訪問(wèn)法法、座談