規(guī)劃局拍賣土地使用權(quán)嘗試思考

第6頁共6頁規(guī)劃局拍賣土地使用權(quán)嘗試思考今年7月，我市首次嘗試以帶規(guī)劃方案的方式拍賣國有土地使用權(quán)，收到了很好的效果。人民網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、《中國證券報》、《中國信息報》等媒體先后報道了這一做法，并給予了充分肯定。市委書記花建慧同志就此做法專門作出重要批示“帶規(guī)劃方案，開了我省先河。此舉不僅有利于規(guī)范開發(fā)行為，保證城市規(guī)劃的執(zhí)行，而且有效地預(yù)防權(quán)力尋租和腐敗問題的發(fā)生，值得推廣并在實踐中堅持和完善?！币?、基本情況此次以“規(guī)劃+土地”方式拍賣的地塊位于南黎路南、躍進河北、相山南路西側(cè)，處于城市新區(qū)重要位置，用地性質(zhì)為居住、商業(yè)、辦公、廣場用地，規(guī)劃總用地面積113498.93平方米。按照規(guī)定，在國有土地使用權(quán)招拍掛前規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當提出規(guī)劃設(shè)計條件，對土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、停車泊位、綠地比例等指標作出控制性規(guī)定。為更好地指導城市建設(shè)，市規(guī)劃局會同土地部門在拍賣前委托設(shè)計單位編制了此地塊的意向性規(guī)劃方案，在規(guī)劃設(shè)計條件的基礎(chǔ)上明確了公共配套設(shè)施建設(shè)、平面布局、空間結(jié)構(gòu)、景觀設(shè)計和建筑色彩風格等內(nèi)容，并組織專家進行評審，確定了規(guī)劃設(shè)計方案。市土地部門根據(jù)確定的規(guī)劃方案委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)對土地價值進行了科學評估，確定土地起掛價為7500萬元；并要求中標者無償負責基地內(nèi)約30畝地的濱河公園建設(shè)（投資強度不少于70萬元/畝），以美化城市景觀，為市民群眾提供休閑活動場所。土地使用權(quán)拍賣當天，整個地塊規(guī)劃設(shè)計方案同時進行了公開。最終，此塊土地使用權(quán)以1.22億元的價格成交，中標的開發(fā)商只需對規(guī)劃方案的部分內(nèi)容進行深化即可建設(shè)。二、帶規(guī)劃方案拍賣土地使用權(quán)產(chǎn)生的積極意義附帶規(guī)劃方案拍賣土地使用權(quán)與現(xiàn)在通行的拍賣程序相比，有以下幾個方面的積極意義。（一）可更有效地維護規(guī)劃的嚴肅性，保證規(guī)劃的實施。規(guī)劃設(shè)計條件出具的指標通常是規(guī)定上限或下限（如容積率<2.25，綠地率>25%），而由開發(fā)商主導的規(guī)劃設(shè)計往往造成商業(yè)開發(fā)過重，配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)不到位等問題。與此同時，政府部門在規(guī)劃方案審查時具有一定的自由裁量權(quán)，這也為權(quán)力尋租和腐敗滋生提供了土壤。在規(guī)劃實施過程中，開發(fā)商常常會為了經(jīng)濟利益對規(guī)劃方案進行修改，損害了規(guī)劃的嚴肅性。以“規(guī)劃+土地”方式拍賣土地使用權(quán)，使規(guī)劃的各項控制性指標更加具體，減少了人為的操作因素，有利于規(guī)劃的正常實施。在拍賣土地使用權(quán)的同時公布規(guī)劃方案，擴大了公眾參與和監(jiān)督的范圍，促使規(guī)劃管理部門自覺接受社會監(jiān)督，加強自我約束，正確行使規(guī)劃權(quán)力。（二）彌補了現(xiàn)階段控制性規(guī)劃不健全的缺陷。由于歷史原因和投入不足，目前我市控制性詳細規(guī)劃覆蓋率不高，一些地段規(guī)劃的科學性和指導性不強，還不能很好地滿足城市建設(shè)的需要。在此情況下，集中有限的資金編制城市急需建設(shè)用地的規(guī)劃是較為可行的做法。此次拍賣土地使用權(quán)時附帶的規(guī)劃方案經(jīng)過專家評審、修改完善后，已基本達到了修建性詳細規(guī)劃的深度，可以很好地指導該地塊的開發(fā)建設(shè)。（三）有利于城市建筑風格的保持與塑造。現(xiàn)行的規(guī)劃審批僅針對建設(shè)單位自行報建的唯一方案，對其是否符合城市規(guī)劃相關(guān)的技術(shù)規(guī)定進行審查，并就方案的色彩、形態(tài)、風格提出局部改進意見。受方案自身設(shè)計水平的局限，規(guī)劃管理部門未能在城市建筑形態(tài)的塑造上發(fā)揮更大的作用。拍賣土地使用權(quán)時附帶的規(guī)劃方案是由規(guī)劃主管部門組織編制并經(jīng)過專家評審，在規(guī)劃設(shè)計上充分考慮了與周邊環(huán)境的融合，更有利于保持與塑造城市總體建筑風格。此外，這種變被動為主動的規(guī)劃審批方式，能有效地控制好城市的總體形態(tài)和建筑空間環(huán)境，從頭上解決了建筑設(shè)計方案質(zhì)量和水平不高的問題。（四）有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。由于國家宏觀調(diào)控和土地政策的限制，我市同全國其他城市一樣面臨著建設(shè)用地緊缺的局面，在土地使用權(quán)拍賣市場上也存在哄抬地價，盲目投資的現(xiàn)象。在拍賣土地使用權(quán)時公布規(guī)劃方案，使開發(fā)商在競拍時即明確了土地的開發(fā)強度和投資收益，使投資更加理性，避免因地價過高而引起房屋價格非理性上漲。在規(guī)劃設(shè)計和專家審查時，結(jié)合實際，認真落實國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，保障了中小套型房屋的建設(shè)，在一定程度上促進了我市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。三、推廣和完善帶規(guī)劃方案拍賣土地使用權(quán)的思考為使帶規(guī)劃方案拍賣土地使用權(quán)的做法更加成熟，便于在實際工作操作，今后我局將在以下幾個方面對其進行充實完善。（一）有重點地選擇帶規(guī)劃方案拍賣的地塊。目前條件下所有地塊實行帶規(guī)劃方案拍賣還不太現(xiàn)實，為此，市規(guī)劃局將根據(jù)每個項目的不同情況靈活運用。對于城市重點景觀地段、城市主要干道兩側(cè)、老城區(qū)改造等特殊地段及用地規(guī)模較小的項目，可由政府組織進行規(guī)劃方案設(shè)計，以確保城市整體風格的和諧。對于用地規(guī)劃較大的項目，為突出詳規(guī)方案的個性，由開發(fā)商在拿到土地使用權(quán)后，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件進行修建性詳細規(guī)劃的設(shè)計，再提交市規(guī)劃局進行審核把關(guān)。（二）努力提高規(guī)劃方案的檔次和水平。市規(guī)劃局將通過方案競標，專家評審，規(guī)劃公示等途徑，不斷提高規(guī)劃方案的檔次和水平，避免規(guī)劃方案出現(xiàn)雷同、無個性、無創(chuàng)新的情況。針對老城區(qū)改造地塊，規(guī)劃將重點提升整體功能和環(huán)境整治，細化、深化指標，確保老城區(qū)改造按照規(guī)劃實施。（三）逐步改進帶規(guī)劃拍賣土地使用權(quán)的方式方法。為打造高質(zhì)量、高品位的規(guī)劃設(shè)計方案，可對擬出讓的地塊采取兩階段評標的方法。第一階段為技術(shù)標，即請有意拿地的開發(fā)商在規(guī)定時間內(nèi)編制出規(guī)劃方案提交政府，政府再組織專家對其評審，優(yōu)中選優(yōu)，確定擬出讓地塊的規(guī)劃方案，然后進行第二階段評標。第二階段為經(jīng)濟標，即通過土地交易的招拍掛選擇中標單位。（四）對帶方案項目的規(guī)劃審批程序進行適當簡化。由于規(guī)劃方案由政府編制，規(guī)劃行政主管部門對相關(guān)規(guī)劃指標已較為熟悉；因此，在規(guī)劃審批過程中將適當簡化程序，提高項