東莞小戶型房地市場調(diào)查報告課件

東莞城區(qū)小戶型市場調(diào)查報告東莞城區(qū)小戶型市場調(diào)查報告1PARTONE市場發(fā)展論PARTONE市場發(fā)展論2一、2003-2005年推出主要樓盤分布圖怡豐都市廣場2003年國泰城市公寓新世紀河畔廣場2004年中信新天地第一國際精英名都城市假日I期中惠麗陽時代鴻福廣場怡豐陽光大廈城市假日II期萬科運河東1號2005年萬科高爾夫二期第一國際二期未來世界一期盛世華南元美廣場米蘭雅居博客公寓城市星座理想0769怡豐昌盛大廈香港街主要分布于南城，其他區(qū)域零散分布盈豐商務(wù)酒店一、2003-2005年推出主要樓盤分布圖怡豐都市廣場2003二、2003-2005年市場供給關(guān)系說明：1、本模型數(shù)據(jù)主要來源于政府公布數(shù)字，結(jié)合市調(diào)結(jié)果予以調(diào)整；2、針對本項目，數(shù)據(jù)主要考慮80M2以下單位（純小戶型）；3、數(shù)據(jù)采樣范圍為東莞城區(qū)。05年小戶型推盤量稍有下降，市場消化能力平穩(wěn)。二、2003-2005年市場供給關(guān)系說明：1、本模型數(shù)據(jù)主要4三、2003-2005年價格發(fā)展單位：元價格逐年上升，近20%的年平均增長率，幅度遠遠高于整個住宅平均增幅。（以上價格不含裝修）三、2003-2005年價格發(fā)展單位：元價格逐年上升，近205四、營銷發(fā)展歷程2004年2003年粗放的市場！填補市場空缺、營銷手法單一，只限于發(fā)布信息。怡豐都市廣場、國泰城市公寓一出便遭遇瘋搶。產(chǎn)品開始創(chuàng)新！開始注重配套！產(chǎn)品營銷大放光芒！夾層、送面積開始盛行。涌現(xiàn)城市假日、中惠麗陽時代等典型代表。2005年產(chǎn)品營銷、概念營銷并舉！3+2拒絕一層不變、模糊姚明、維港天空等風起云涌。博客公寓、未來世界、香港街*維港天空等一批項目層出不窮。營銷推廣的成敗與產(chǎn)品創(chuàng)新一起成為樓盤成功的兩大要素四、營銷發(fā)展歷程2004年2003年粗放的市場！產(chǎn)品開始創(chuàng)新6總結(jié)2003年市場始發(fā)端倪2004年為東莞小戶型年2005年發(fā)展略緩，但變化多端總結(jié)2003年市場始發(fā)端倪7PARTTWO市場現(xiàn)狀論PARTTWO市場現(xiàn)狀論8怡豐昌盛大廈未來世界一期城市星座香港街主山假日公寓一、現(xiàn)售主要樓盤分布圖（含銷售進度）85%95%50%50%95%數(shù)量不多，體量小的樓盤銷售率普遍較高，銷售進度平緩。博客公寓、國泰明苑公寓、主山假日公寓掀起高潮第一國際二期80%怡豐昌盛大廈未來世界一期城市星座香港街主山假日公寓一、現(xiàn)售主9怡豐昌盛大廈未來世界一期城市星座香港街主山假日公寓二、現(xiàn)售主要樓盤價格34002800430032002900平均單價集中于4300元左右，較去年小幅上揚第一國際二期5300值得注意：博客公寓（7000）、第一國際二期（5300）、未來世界（4300）均附送大面積怡豐昌盛大廈未來世界一期城市星座香港街主山假日公寓二、現(xiàn)售主10三、現(xiàn)售主要樓盤體量（建筑面積）怡豐昌盛大廈未來世界一期城市星座香港街主山假日公寓2萬3萬4萬10萬4萬主要存量集中在香港街、未來世界市場現(xiàn)有存量近6萬（約900套）第一國際二期2萬三、現(xiàn)售主要樓盤體量（建筑面積）怡豐昌盛大廈未來世界一期城市11三、現(xiàn)售主要樓盤特性莞城、東城區(qū)樓盤南城區(qū)樓盤產(chǎn)品：文章做足、檔次較高、附送面積多市場認同度：臨近或處于CBD，認同度高營銷手法：產(chǎn)品+概念微觀環(huán)境：競爭激烈產(chǎn)品：普通、檔次偏低市場認同度：環(huán)境差，認同度較低營銷手法：價格+概念微觀環(huán)境：基本無競爭客戶：自主客戶比例高于南城客戶：投資客占主導地位三、現(xiàn)售主要樓盤特性莞城、東城區(qū)樓盤南城區(qū)樓盤產(chǎn)品：文章做足12總結(jié)供需基本平衡、銷售普遍順暢價格普遍上揚總體市場競爭并不激烈區(qū)域市場特征逐漸明顯操盤質(zhì)量較高總結(jié)供需基本平衡、銷售普遍順暢13PARTTHREE市場趨勢論PARTTHREE市場趨勢論14未來世界二期香港街一、未來主力競爭樓盤分布圖（含貨量）主要樓盤分布于旗峰山附近，檔次較高共有存量和已知06年將推出量約3800套（不含本項目），其中80平方米以下單位約3200套。尚書院香繽時代高田火煉樹項目萬科高爾夫四期城市假日III期城市風景目前方案未定中信項目目前方案未定目前方案未定PASADENA5萬2.6萬約2萬約2萬約2+8萬2.3萬未來世界二期香港街一、未來主力競爭樓盤分布圖（含貨量）主要樓15二、2006年供給關(guān)系預測高于去年的3240套，增幅約40%，甚至更高。高于去年的2560套，增幅約20%。消化量預計約3000套供給量約4500套會在一個階段內(nèi)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象初步預計明年初市場存量是目前的2倍注：數(shù)據(jù)主要考慮80M2以下單位（純小戶型）二、2006年供給關(guān)系預測高于去年的3240套，增幅約40%16三、2006年市場發(fā)展趨勢產(chǎn)品：創(chuàng)新程度和檔次增高，內(nèi)部打造更加細致價格：進一步增高，但增長幅度放緩營銷：概念、實務(wù)并舉，投入會增加，節(jié)奏控制加強市場環(huán)境：由片區(qū)內(nèi)競爭發(fā)展至城區(qū)內(nèi)競爭，競爭日趨激烈客戶：范圍進一步擴大，自住客戶比例呈上升趨勢三、2006年市場發(fā)展趨勢產(chǎn)品：創(chuàng)新程度和檔次增高，內(nèi)部打造17總結(jié)市場逐漸成熟競爭日趨激烈總結(jié)市場逐漸成熟18PARTFOUR項目應(yīng)對策略PARTFOUR項目應(yīng)對策略19工程：不斷展示進度。客戶逐漸成熟，對工程進度尤其關(guān)注價格：小幅快跑、營造氛圍，避免客戶轉(zhuǎn)移注意力銷售控制：連續(xù)出牌、控制節(jié)奏、避免觀望，嚴防客戶流失推廣：加大投入，深挖市場價值，注重實效、針對性市場競爭加劇供應(yīng)量大增+按時保量完成目標工程：不斷展示進度?？蛻糁饾u成熟，對工程進度尤其關(guān)注價格：小20東莞小戶型市場2006年星河傳說*迪納公寓年東莞小戶型市場2006年星河傳說*迪納公寓年21東莞城區(qū)小戶型市場調(diào)查報告東莞城區(qū)小戶型市場調(diào)查報告22PARTONE市場發(fā)展論PARTONE市場發(fā)展論23一、2003-2005年推出主要樓盤分布圖怡豐都市廣場2003年國泰城市公寓新世紀河畔廣場2004年中信新天地第一國際精英名都城市假日I期中惠麗陽時代鴻福廣場怡豐陽光大廈城市假日II期萬科運河東1號2005年萬科高爾夫二期第一國際二期未來世界一期盛世華南元美廣場米蘭雅居博客公寓城市星座理想0769怡豐昌盛大廈香港街主要分布于南城，其他區(qū)域零散分布盈豐商務(wù)酒店一、2003-2005年推出主要樓盤分布圖怡豐都市廣場20024二、2003-2005年市場供給關(guān)系說明：1、本模型數(shù)據(jù)主要來源于政府公布數(shù)字，結(jié)合市調(diào)結(jié)果予以調(diào)整；2、針對本項目，數(shù)據(jù)主要考慮80M2以下單位（純小戶型）；3、數(shù)據(jù)采樣范圍為東莞城區(qū)。05年小戶型推盤量稍有下降，市場消化能力平穩(wěn)。二、2003-2005年市場供給關(guān)系說明：1、本模型數(shù)據(jù)主要25三、2003-2005年價格發(fā)展單位：元價格逐年上升，近20%的年平均增長率，幅度遠遠高于整個住宅平均增幅。（以上價格不含裝修）三、2003-2005年價格發(fā)展單位：元價格逐年上升，近2026四、營銷發(fā)展歷程2004年2003年粗放的市場！填補市場空缺、營銷手法單一，只限于發(fā)布信息。怡豐都市廣場、國泰城市公寓一出便遭遇瘋搶。產(chǎn)品開始創(chuàng)新！開始注重配套！產(chǎn)品營銷大放光芒！夾層、送面積開始盛行。涌現(xiàn)城市假日、中惠麗陽時代等典型代表。2005年產(chǎn)品營銷、概念營銷并舉！3+2拒絕一層不變、模糊姚明、維港天空等風起云涌。博客公寓、未來世界、香港街*維港天空等一批項目層出不窮。營銷推廣的成敗與產(chǎn)品創(chuàng)新一起成為樓盤成功的兩大要素四、營銷發(fā)展歷程2004年2003年粗放的市場！產(chǎn)品開始創(chuàng)新27總結(jié)2003年市場始發(fā)端倪2004年為東莞小戶型年2005年發(fā)展略緩，但變化多端總結(jié)2003年市場始發(fā)端倪28PARTTWO市場現(xiàn)狀論PARTTWO市場現(xiàn)狀論29怡豐昌盛大廈未來世界一期城市星座香港街主山假日公寓一、現(xiàn)售主要樓盤分布圖（含銷售進度）85%95%50%50%95%數(shù)量不多，體量小的樓盤銷售率普遍較高，銷售進度平緩。博客公寓、國泰明苑公寓、主山假日公寓掀起高潮第一國際二期80%怡豐昌盛大廈未來世界一期城市星座香港街主山假日公寓一、現(xiàn)售主30怡豐昌盛大廈未來世界一期城市星座香港街主山假日公寓二、現(xiàn)售主要樓盤價格34002800430032002900平均單價集中于4300元左右，較去年小幅上揚第一國際二期5300值得注意：博客公寓（7000）、第一國際二期（5300）、未來世界（4300）均附送大面積怡豐昌盛大廈未來世界一期城市星座香港街主山假日公寓二、現(xiàn)售主31三、現(xiàn)售主要樓盤體量（建筑面積）怡豐昌盛大廈未來世界一期城市星座香港街主山假日公寓2萬3萬4萬10萬4萬主要存量集中在香港街、未來世界市場現(xiàn)有存量近6萬（約900套）第一國際二期2萬三、現(xiàn)售主要樓盤體量（建筑面積）怡豐昌盛大廈未來世界一期城市32三、現(xiàn)售主要樓盤特性莞城、東城區(qū)樓盤南城區(qū)樓盤產(chǎn)品：文章做足、檔次較高、附送面積多市場認同度：臨近或處于CBD，認同度高營銷手法：產(chǎn)品+概念微觀環(huán)境：競爭激烈產(chǎn)品：普通、檔次偏低市場認同度：環(huán)境差，認同度較低營銷手法：價格+概念微觀環(huán)境：基本無競爭客戶：自主客戶比例高于南城客戶：投資客占主導地位三、現(xiàn)售主要樓盤特性莞城、東城區(qū)樓盤南城區(qū)樓盤產(chǎn)品：文章做足33總結(jié)供需基本平衡、銷售普遍順暢價格普遍上揚總體市場競爭并不激烈區(qū)域市場特征逐漸明顯操盤質(zhì)量較高總結(jié)供需基本平衡、銷售普遍順暢34PARTTHREE市場趨勢論PARTTHREE市場趨勢論35未來世界二期香港街一、未來主力競爭樓盤分布圖（含貨量）主要樓盤分布于旗峰山附近，檔次較高共有存量和已知06年將推出量約3800套（不含本項目），其中80平方米以下單位約3200套。尚書院香繽時代高田火煉樹項目萬科高爾夫四期城市假日III期城市風景目前方案未定中信項目目前方案未定目前方案未定PASADENA5萬2.6萬約2萬約2萬約2+8萬2.3萬未來世界二期香港街一、未來主力競爭樓盤分布圖（含貨量）主要樓36二、2006年供給關(guān)系預測高于去年的3240套，增幅約40%，甚至更高。高于去年的2560套，增幅約20%。消化量預計約3000套供給量約4500套會在一個階段內(nèi)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象初步預計明年初市場存量是目前的2倍注：數(shù)據(jù)主要考慮80M2以下單位（純小戶型）二、2006年供給關(guān)系預測高于去年的3240套，增幅約40%37三、2006年市場發(fā)展趨勢產(chǎn)品：創(chuàng)新程度和檔次增高，內(nèi)部打造更加細致價格：進一步增高，但增長幅度放緩營銷：概念、實務(wù)并舉，投入會增加，節(jié)奏控制加強市場環(huán)境：由片區(qū)內(nèi)競爭發(fā)展至城區(qū)內(nèi)競爭，競爭日趨激烈客戶：范圍進一步擴大，自住客戶比例呈上升趨勢三、2006年市場發(fā)展趨勢產(chǎn)品：創(chuàng)新程度和檔次增高，內(nèi)部打造38總結(jié)市場逐漸成熟競爭日趨激烈總結(jié)市場逐漸成熟39PA