佘山九里項(xiàng)目運(yùn)營規(guī)劃教材課件

佘山九里項(xiàng)目運(yùn)營規(guī)劃

2011年3月10日稿佘山九里項(xiàng)目運(yùn)營規(guī)劃

2011年3月10日稿1目錄一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目總體目標(biāo)三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制目錄一、項(xiàng)目概況虹橋綜合交通樞紐人民廣場佘山別墅區(qū)宗地位于上海西南方位松江區(qū)宗地緊鄰成熟的佘山別墅區(qū)和趙巷別墅區(qū)，屬于大佘山板塊概念；宗地周邊交通便利，可快速到達(dá)市區(qū)。鄰軌道9號(hào)線泗涇站。距離人民廣場26公里；距離虹橋綜合交通樞紐13公里。一、項(xiàng)目概況趙巷別墅區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至虹橋綜合人民廣場佘山別墅區(qū)宗地位于上海西南方位松江區(qū)一、項(xiàng)目宗地東至巴張涇河，南至規(guī)劃道路，西至古樓閣河，北至古樓公路。宗地古樓公路巴張涇河古樓閣河一、項(xiàng)目概況規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至宗地東至巴張涇河，南至規(guī)劃道路，西至古樓閣河，北至古樓公路。占地面積121719.2

平方米規(guī)劃用途住宅容積率1.0計(jì)容建面121719.2平方米建筑限高40米建筑密度、綠化率建筑密度≤30％，綠化率≥45％，集中綠地率≥10％機(jī)動(dòng)車位配比地下車庫面積待定出讓年限住宅70年基地內(nèi)西側(cè)、沿古樓路須布置用地面積約4900平方米的塊狀公用綠地；基地內(nèi)東側(cè)、沿古樓路須布置用地面積約4900平方米的商業(yè)金融等公建配套設(shè)施。且該區(qū)域高度不得高于20米，退讓古樓路規(guī)劃紅線不小于8米、容積率不得大于0.9，計(jì)容建面4410平方米，建筑密度不得大于44%，綠地率不得小于38%。規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至一、項(xiàng)目概況占地面積121719.2平方米規(guī)劃用途住宅容積率1.0計(jì)物業(yè)形態(tài)戶數(shù)(戶)總套型建筑面積(㎡)面積比例小高層公寓2014089034.32%大平層2527827065.68%合計(jì)1103119160100.00%物業(yè)形態(tài)：大平層+小高層規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至一、項(xiàng)目概況物業(yè)形態(tài)戶數(shù)(戶)總套型建筑面積(㎡)面積比例小高層公寓20規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至一、項(xiàng)目概況規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至一、項(xiàng)目概況規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至目錄一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目總體目標(biāo)三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制目錄一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目的戰(zhàn)略使命：通過佘山九里項(xiàng)目的高品質(zhì)呈現(xiàn)和對(duì)高端客戶的理解及積累，為華潤置地（上海）有限公司躋身地產(chǎn)品牌第一軍團(tuán)而努力。以本項(xiàng)目為載體，學(xué)習(xí)綠城、星河灣等高端項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，為公司未來高端項(xiàng)目復(fù)制累積經(jīng)驗(yàn)和資源。作為公司進(jìn)入多項(xiàng)目階段的首批項(xiàng)目，進(jìn)一步探索和理清矩陣式項(xiàng)目管理的管控方式、流程，并提出有效意見、建議和補(bǔ)充。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求：總貨值46.7億以上（大平層均價(jià)4萬5以上，小高層2萬8以上）稅后利潤率15%以上IRR15%以上項(xiàng)目成功標(biāo)尺：成為全市豪宅標(biāo)桿之一，樹立公司高端住宅運(yùn)營商形象；獲得置地系統(tǒng)內(nèi)認(rèn)可，爭取獲得置地高品質(zhì)獎(jiǎng)；1-2年內(nèi)在置地系統(tǒng)內(nèi)被成功復(fù)制；形成示范區(qū)實(shí)景展示管控模板；團(tuán)隊(duì)高效，培養(yǎng)并輸出關(guān)鍵崗位若干名；對(duì)公司管控方式、流程提出有效意見、建議和補(bǔ)充。二、項(xiàng)目總體目標(biāo)項(xiàng)目的戰(zhàn)略使命：二、項(xiàng)目總體目標(biāo)目錄一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目總體目標(biāo)三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制目錄一、項(xiàng)目概況未來靠什么獲得市場認(rèn)可？靠什么增加土地獲取能力？上海的住宅用地越來越稀缺，競爭愈演愈烈；品質(zhì)和開發(fā)周期的關(guān)系，如何在快速跑動(dòng)中精準(zhǔn)射門？品質(zhì)的意義在哪里？——給客戶帶來更大價(jià)值，進(jìn)入第一軍團(tuán)，無須實(shí)景也能賣房，溢價(jià)能力強(qiáng)賣鹽也要賣的快?——給投資人帶來更大價(jià)值，團(tuán)隊(duì)得到更多鍛煉（員工個(gè)人的市場價(jià)值提升），拿地的底氣（敢出更高價(jià)格，置地敢支持我們）三、項(xiàng)目整體定位客戶測試產(chǎn)品線之爭定位思路報(bào)告邏輯產(chǎn)品線初判土地/市場邏輯未來靠什么獲得市場認(rèn)可？靠什么增加土地獲取能力？上海的住宅用客戶定位報(bào)告地塊產(chǎn)品深化報(bào)告年度營銷策略報(bào)告大平層戶型分析及客戶模擬——引入咨詢公司首次客戶測試重點(diǎn)客戶戶型參觀及二次深度訪談（20組以上）重點(diǎn)客戶深訪反饋報(bào)告及三次深訪樣板房實(shí)景呈現(xiàn)后，持續(xù)跟進(jìn)客戶情況，了解并引導(dǎo)客戶需求成功案例研究及啟示：龍湖滟瀾山、留莊、星河灣?？尚行援a(chǎn)品競爭分析：未來競爭分析。目標(biāo)客戶深度訪談研究：三階段客戶深訪報(bào)告。項(xiàng)目產(chǎn)品深化定位：產(chǎn)品方向研判及競爭性產(chǎn)品線定位。項(xiàng)目品牌構(gòu)建及核心營銷策略市場篇：競爭關(guān)系分析，競品等級(jí)分析，大平層產(chǎn)品差異研究?？蛻羝嚎蛻羯钤L分析，客戶購買分析，客戶構(gòu)成歸類，項(xiàng)目客戶研判定位。產(chǎn)品篇：豪宅價(jià)值梳理及拔升，豪宅價(jià)值創(chuàng)造，全新豪宅品類定位，項(xiàng)目價(jià)值構(gòu)建。地塊項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目屬性解讀：虹橋板塊屬性，佘山區(qū)域?qū)傩?，及全市高端豪宅走勢分析。?xiàng)目定位思考：定位預(yù)判及宏觀環(huán)境分析。產(chǎn)品線選擇及方案建議：全市競品分析，各方案建議。各方案綜合效益分析及項(xiàng)目價(jià)值梳理：對(duì)大平層產(chǎn)品深入價(jià)值挖掘，分析小高層方向。附件：《佘山九里三階段客戶測試報(bào)告》、《佘山九里定位整合報(bào)告》、《佘山九里產(chǎn)品深化報(bào)告》、《佘山九里2010年度營銷策略報(bào)告》、《意向客戶分析》三、項(xiàng)目整體定位客戶測試產(chǎn)品線之爭定位思路報(bào)告邏輯產(chǎn)品線初判土地/市場邏輯客戶定位報(bào)告地塊產(chǎn)品深化報(bào)告年度營銷策略報(bào)告大平層戶型分析產(chǎn)品線地塊條件板塊支撐客戶條件競爭格局價(jià)格支撐大平層可以滿足規(guī)劃要求對(duì)比徐涇和趙巷板塊，泗涇板塊中高端別墅氛圍和板塊形象較弱，且配套和離市區(qū)距離也遠(yuǎn)弱于徐涇板塊臨近佘山，板塊價(jià)值未來存有較大的成長空間未來客戶將以泗涇及周邊板塊（主要是佘山板塊）獨(dú)棟別墅已購客戶為主購買目的主要是為了追求平層的舒適和家庭氛圍；目前大區(qū)域內(nèi)此類產(chǎn)品呈市場空白，客戶需求難以確定金地徐涇項(xiàng)目和趙巷項(xiàng)目，預(yù)計(jì)與本案同期入市，競爭直接、激烈；趙巷項(xiàng)目受地價(jià)限制，對(duì)比本案無明顯優(yōu)勢，但徐涇項(xiàng)目從板塊形象、區(qū)位和土地成本方面都較本案有明顯優(yōu)勢目前西區(qū)外環(huán)外無此類產(chǎn)品，價(jià)格預(yù)判主要依據(jù)未來競品，單價(jià)預(yù)計(jì)在25000以上，可以保證項(xiàng)目盈利類獨(dú)棟&雙拼別墅需同時(shí)規(guī)劃小高層來滿足容積率和密度要求板塊別墅形象不夠高端，但是臨近佘山板塊，未來成長性好；大佘山規(guī)劃和商業(yè)的逐漸成熟將提升板塊價(jià)值受大佘山/大虹橋和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃影響，獨(dú)棟別墅將呈現(xiàn)泛區(qū)域化特征，有機(jī)會(huì)吸引全市性和全國客戶；雙拼客戶仍將以西區(qū)客戶為主，但客戶規(guī)模將會(huì)持續(xù)增加在售獨(dú)棟別墅項(xiàng)目大多都有小獨(dú)棟，整體競爭較激烈，主要有佘山3號(hào)、觀庭、佘山東郡、同潤圣塔路斯；雙拼別墅供應(yīng)較少，競爭環(huán)境寬松區(qū)域內(nèi)小獨(dú)棟和雙拼別墅產(chǎn)品價(jià)值較高，未來成長性也很好，一年后小獨(dú)棟別墅毛坯單價(jià)可達(dá)32000以上，可以保證項(xiàng)目盈利聯(lián)排別墅需犧牲部分面積，同時(shí)需要在建筑密度指標(biāo)上有所突破板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)型別墅較多，市場對(duì)板塊接受度尚可閔行、長寧、徐匯的改善客和企業(yè)中高層管理者，松江產(chǎn)業(yè)客；未來客戶構(gòu)成不會(huì)有明顯改變，但客戶規(guī)模將會(huì)增加周邊板塊（莘閔、趙巷、徐涇、九亭）聯(lián)排供應(yīng)量大，且距市區(qū)位置和板塊居住氛圍、配套均優(yōu)于本案，本案處于競爭劣勢地位周邊板塊一年后預(yù)期毛坯單價(jià)勉強(qiáng)達(dá)到2萬，而泗涇板塊競爭力較弱，單價(jià)若超過2萬，將很難取得好的銷售表現(xiàn)，項(xiàng)目利潤支撐乏力常規(guī)小高層可以滿足規(guī)劃要求離市區(qū)有一定距離，地段條件差，難以打造高檔公寓現(xiàn)在以及未來兩三年都仍將依靠9號(hào)線導(dǎo)入的徐匯、閔行、長寧及松江區(qū)的白領(lǐng)；自住為主板塊未來供應(yīng)超過100萬方，均以常規(guī)二房、三房為主力；競品樓板價(jià)均低于本案；本案處于競爭劣勢地位七寶、九亭板塊標(biāo)桿項(xiàng)目一年后毛坯單價(jià)都難以突破22000，本案售價(jià)很難超過這些項(xiàng)目，項(xiàng)目利潤難以實(shí)現(xiàn)同策的產(chǎn)品線選擇方案初步價(jià)值判斷：類獨(dú)棟+雙拼類>大平常>聯(lián)排>小高層摘自2009年10月同策定位報(bào)告三、項(xiàng)目整體定位客戶測試產(chǎn)品線之爭定位思路報(bào)告邏輯產(chǎn)品線初判土地/市場邏輯產(chǎn)品線地塊條件板塊支撐客戶條件競爭格局價(jià)格支撐大平層可以滿足從總量上看僅有14％的客戶愿意考慮大平層有1/4的客戶要視具體情況再定，現(xiàn)在無法做判斷。中心區(qū)域的客戶對(duì)大平層的接受度要高于傳統(tǒng)別墅區(qū)域。觀庭和圣塔路斯的業(yè)主幾乎都不能接受郊區(qū)的大平層。摘自2009年12月市場部客戶測試報(bào)告三、項(xiàng)目整體定位客戶測試產(chǎn)品線之爭報(bào)告邏輯產(chǎn)品線初判土地/市場邏輯定位思路深訪后，結(jié)論發(fā)生變化。從總量上看僅有14％的客戶愿意考慮大平層摘自2009年12月先天規(guī)劃條件的約束——盡可能減少小高層面積摘自2009年12月定位小組內(nèi)部會(huì)議材料三、項(xiàng)目整體定位客戶測試產(chǎn)品線之爭定位思路報(bào)告邏輯產(chǎn)品線初判土地/市場邏輯先天規(guī)劃條件的約束——盡可能減少小高層面積摘自2009年12定位思路——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品大平層大平層規(guī)劃限制：容積率1.傳統(tǒng)別墅風(fēng)險(xiǎn)小，但容積率比大平層更低產(chǎn)品限制：帶來小高層的尷尬局面客戶后別墅型：有別墅居住體驗(yàn)，深知?jiǎng)e墅缺點(diǎn)，回歸平層客戶。平層居住改善型：習(xí)慣平層產(chǎn)品，根據(jù)環(huán)境要求選擇低密度平層改善居住客戶。房產(chǎn)投資型：以房地產(chǎn)投資作為投資習(xí)慣進(jìn)而盈利類型。專業(yè)投資買房。資產(chǎn)配置、保值增值型：鑒于匯率、人民幣對(duì)內(nèi)貶值等資產(chǎn)配置因素考慮買房。注意要點(diǎn)市場需要引導(dǎo)和教育——示范區(qū)必須實(shí)景、震撼呈現(xiàn)產(chǎn)品力是關(guān)鍵——沒有高品質(zhì)沒出路，真正理解高端客戶，不是憑想當(dāng)然三、項(xiàng)目整體定位客戶測試產(chǎn)品線之爭定位思路報(bào)告邏輯產(chǎn)品線初判土地/市場邏輯定位思路——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品大平層大平層規(guī)劃限制：容積率1.傳目錄一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目總體目標(biāo)三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制目錄一、項(xiàng)目概況四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素傳統(tǒng)：整體規(guī)劃、建筑外觀、戶型、精裝修、景觀（我們通過尋找外部資源、復(fù)制可做的）核心競爭力突破：會(huì)所？物業(yè)？客服？（更注重我們軟實(shí)力的，考驗(yàn)我們自身的能力）思考：核心競爭力在哪里？四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素傳統(tǒng)：核心突破：思考：核心競爭力在哪里由于大平層產(chǎn)品為創(chuàng)新產(chǎn)品，因此示范區(qū)實(shí)景展示至關(guān)重要。示范區(qū)范圍如下圖。須在開盤前完成整個(gè)示范區(qū)的景觀、外立面、樣板房精裝修四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制示范區(qū)實(shí)景由于大平層產(chǎn)品為創(chuàng)新產(chǎn)品，因此示范區(qū)實(shí)景展示至關(guān)重要。四、項(xiàng)借鑒綠城、星河灣成熟經(jīng)驗(yàn)房型復(fù)制一期280戶型借鑒星河灣二期330戶型復(fù)制橡樹灣三期240戶型復(fù)制橡樹灣四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制示范區(qū)實(shí)景房型復(fù)制四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)一期重視實(shí)景呈現(xiàn)，會(huì)所景觀重點(diǎn)打造點(diǎn)睛大樹的選擇、鋪裝體現(xiàn)立體感、紫銅花缽提氣二期集中綠地率先打造四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制示范區(qū)實(shí)景一期重視實(shí)景呈現(xiàn)，會(huì)所景觀重點(diǎn)打造四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控341根據(jù)“專屬”特性，從服務(wù)設(shè)施、服務(wù)細(xì)節(jié)、服務(wù)道具、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面深層次挖掘在上海公司現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)水平上再提高一個(gè)檔次物業(yè)本身就是高品質(zhì)產(chǎn)品的一部分。貴族服務(wù)2物業(yè)四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制示范區(qū)實(shí)景341根據(jù)“專屬”特性，從服務(wù)設(shè)施、服務(wù)細(xì)節(jié)、服務(wù)道具、服務(wù)控制地下面積，減少非可售面積占總建筑面積比例提前介入優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案，提出限額設(shè)計(jì)概念優(yōu)化墻地比、窗地比，提升產(chǎn)品規(guī)格與檔次控制景觀中軟景、硬景比例，在有限成本內(nèi)提升觀感效果通過經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，提出有效建議明確精裝修產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及成本重點(diǎn)四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制示范區(qū)實(shí)景控制地下面積，減少非可售面積占總建筑面積比例提前介入優(yōu)化結(jié)構(gòu)利用美洲俱樂部資源協(xié)同，形成高端會(huì)所獨(dú)特品牌和功能優(yōu)勢。思考：豪宅是什么？大家都會(huì)全石材外立面、室內(nèi)裝修酒店化、大理石拼花、種大樹、景觀上大投入。。。。還有什么能形成我們獨(dú)特優(yōu)勢？會(huì)所能否發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢，引進(jìn)OLE、引進(jìn)一流餐飲和SPA？四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制示范區(qū)實(shí)景利用美洲俱樂部資源協(xié)同，形成高端會(huì)所獨(dú)特品牌和功能優(yōu)勢。思探索專業(yè)小組“同一副畫面，同一個(gè)目標(biāo)”的工作模式，各專業(yè)各部門小目標(biāo)與整個(gè)項(xiàng)目、整個(gè)公司的大目標(biāo)一致。保持市場敏銳度，發(fā)掘并引導(dǎo)客戶需求與重新定義產(chǎn)品，探索智能化、環(huán)保產(chǎn)品的應(yīng)用。關(guān)注人性化居住，嘗試地下室防潮方案的思考和應(yīng)用。思考對(duì)合作伙伴的控制模式，從保證高品質(zhì)復(fù)制、成本效益等角度出發(fā)，培養(yǎng)長期戰(zhàn)略合作伙伴。四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制示范區(qū)實(shí)景四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制目錄一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目總體目標(biāo)三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制目錄一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目開發(fā)周期（分三期）一期為東區(qū)大平層，可售面積30720平米，2010年2月開工，2012年9月竣工，銷售周期自2011年3月至2011年12月。二期為西區(qū)大平層，可售面積47550平米，2011年2月開工，2013年6月竣工，銷售周期自2011年9月至2013年3月。三期為小高層，可售面積40890平米，2011年3月開工，2013年9月竣工，銷售周期自2012年2月至2013年12月。五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)周期（分三期）一期為東區(qū)大平層，可售面積30720平五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃附件：佘山九里關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（三期）五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃附件：佘山九里關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（三期）20092010上半年2010下半年9月10日，華潤置地獲取松江區(qū)古樓路2號(hào)地塊1月25日，開工儀式2月22日，正式樁基施工4月25日，挖土5月26日，簽署土地出讓補(bǔ)充協(xié)議6月14，3-6#全套施工圖6月23日，出正負(fù)07月7日，獲取方案批復(fù)8月25日，獲取擴(kuò)初批復(fù)8月30日，結(jié)構(gòu)封頂9月15日，外立面進(jìn)場10月2日，精裝修進(jìn)場10月8日，景觀進(jìn)場10月12日，獲取土地證10月15日，獲取工程規(guī)劃許可證12月7日，獲取施工許可證2011年2月16日，獲取二期方案批復(fù)2月15日，二期樁基施工五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——佘山九里大事記20092010上半年2010下半年9月10日，華潤置地獲節(jié)點(diǎn)中的重點(diǎn)、難點(diǎn)一期2011年3月示范區(qū)實(shí)景呈現(xiàn)、開盤示范區(qū)品質(zhì)和進(jìn)度預(yù)售證蓄客情況二期2011年9月開盤臨時(shí)樣板房（避免預(yù)售條件達(dá)到，而樣板房未完成導(dǎo)致開盤時(shí)間后延）房型、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)鍵點(diǎn)要控制時(shí)間，推進(jìn)決策協(xié)調(diào)方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)公司的無縫銜接，如擴(kuò)初設(shè)計(jì)放在哪里三期2011年12月開盤盡可能為2012年銷售留足時(shí)間房型盡量復(fù)制，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)討論及早進(jìn)行小高層施工存在難度要充分考慮，如：與示范區(qū)的關(guān)系、樁基形式、圍護(hù)方案毛坯備案精裝交付考慮法律風(fēng)險(xiǎn)，注意預(yù)售合同條款落實(shí)委托物業(yè)收房書協(xié)調(diào)質(zhì)檢站、建管所關(guān)系，獲得政府支持大手精裝修的進(jìn)度和質(zhì)量控制五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——重點(diǎn)、難點(diǎn)節(jié)點(diǎn)中的重點(diǎn)、難點(diǎn)五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——重點(diǎn)、難點(diǎn)五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——一期帶來的思考教訓(xùn)：不要黑箱子，不要做甩手掌柜管到下家的具體環(huán)節(jié)和關(guān)鍵點(diǎn)舉例：進(jìn)度和人員安排、室內(nèi)設(shè)計(jì)的失控、責(zé)建到位后對(duì)施工圖的控制力度和對(duì)所有設(shè)計(jì)工作的牽頭，土建單位啟用勞務(wù)公司（進(jìn)一步專業(yè)細(xì)分）假如再給一次機(jī)會(huì)，能否做到2010年10月30日實(shí)景呈現(xiàn)？安全問題土建進(jìn)度基坑五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——一期帶來的思考教訓(xùn)：假如再給一次機(jī)會(huì)一期2011年3月開盤，2011年12月利潤結(jié)轉(zhuǎn)示范區(qū)3月20日完成售樓處大堂、看房通道、景觀、兩個(gè)樣板房，3月底掃尾工作過程中的品質(zhì)控制，調(diào)整馬賽克、壁紙等引入個(gè)別客戶測試樣板先行，陽臺(tái)內(nèi)側(cè)GRC、屋面瓦、外墻石材大板大手精裝修控制思考精裝修總包模式，3月20日前出詳細(xì)方案精裝修招標(biāo)技術(shù)標(biāo)政府報(bào)批工作的及時(shí)完成預(yù)售證住宅交付使用許可證，9月質(zhì)檢竣工備案，配套驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收（配套部與設(shè)計(jì)部提前梳理驗(yàn)收隱患）五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——一期確保開盤和交房一期2011年3月開盤，2011年12月利潤結(jié)轉(zhuǎn)五、項(xiàng)目關(guān)鍵定位設(shè)計(jì)篇五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？關(guān)鍵點(diǎn)：擴(kuò)初設(shè)計(jì)、圖紙質(zhì)量、戶型、精裝修風(fēng)格、室內(nèi)設(shè)計(jì)能力概念方案2010-1-31已完成修規(guī)方案確認(rèn)2011-1-1已完成規(guī)劃方案報(bào)建2011-2-15已完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)確認(rèn)2011-2-28已完成樁基施工圖2011-2-28已完成全套施工圖2011-4-15施工圖審圖2011-4-25精裝修圖紙（樣板房）2011-5-31精裝修圖紙（大手）2011-7-31定位設(shè)計(jì)篇五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月擴(kuò)初設(shè)計(jì)——綠城東方？中森？五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？根據(jù)一期經(jīng)驗(yàn)，綠城東方對(duì)上海規(guī)范不熟悉，導(dǎo)致擴(kuò)初設(shè)計(jì)不夠符合要求，如果中森拿到重新優(yōu)化，時(shí)間上會(huì)大大浪費(fèi)，因此二期將擴(kuò)初設(shè)計(jì)判到中森。擴(kuò)初設(shè)計(jì)——綠城東方？中森？五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何圖紙質(zhì)量一期出現(xiàn)的很多問題在于圖紙有疏漏提高對(duì)面積控制的關(guān)注度，在戶型、方案、施工圖各階段分別對(duì)面積按照一期與政府部門溝通的模式進(jìn)行面積計(jì)算，作為各階段匯報(bào)要素。二期設(shè)計(jì)中已開始按此操作報(bào)建階段啟用《設(shè)計(jì)交底審核表》，設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)部、前期部各階段會(huì)簽，確保報(bào)建文件準(zhǔn)確性，提高報(bào)建實(shí)際速度。一期南區(qū)工規(guī)圖、二期方案圖已按此實(shí)施，效果較好施工圖出圖后進(jìn)行內(nèi)部審核，各專業(yè)均需參加，從各個(gè)不同角度進(jìn)行查漏補(bǔ)缺。前期操作中落實(shí)的并不理想，二期施工圖中予以加強(qiáng)五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？

精裝景觀放進(jìn)去，排審圖時(shí)間表圖紙質(zhì)量提高對(duì)面積控制的關(guān)注度，在戶型、方案、施工圖各階段分室內(nèi)風(fēng)格和單位選擇合作方的選擇提高對(duì)確定設(shè)計(jì)單位的重視程度。方案設(shè)計(jì)單位的方向確定納入定位小組決策要點(diǎn)項(xiàng)目定位風(fēng)格傾向備選標(biāo)桿設(shè)計(jì)師成果確定方向確定單位市場市場設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)定位小組設(shè)計(jì)松江二期室內(nèi)設(shè)計(jì)單位確定將開始按此流程操作《佘山九里二期室內(nèi)精裝風(fēng)格討論會(huì)》會(huì)議時(shí)間：1月20日五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？

室內(nèi)風(fēng)格和單位選擇合作方的選擇提高對(duì)確定設(shè)計(jì)單位的重視程度。大手精裝修仿邱德光是否能仿好？邱德光大手難度？引入項(xiàng)目部、合約、客服、施工單位一起討論。成品保護(hù)充分考慮。銷售包裝。從運(yùn)營角度考慮，延續(xù)一期陳文棟風(fēng)格。樣板房設(shè)計(jì)階段，同時(shí)考慮大手標(biāo)準(zhǔn)。盡可能所見即所得。培養(yǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)能力，由室內(nèi)組負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)工作。五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？大手精裝修從運(yùn)營角度考慮，延續(xù)一期陳文棟風(fēng)格。五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)組織強(qiáng)化景觀工程師陳文樂，11月到崗景觀設(shè)計(jì)師范海燕10月到崗室內(nèi)設(shè)計(jì)師人手不夠！項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組織團(tuán)隊(duì)人員的逐漸完善，確保各項(xiàng)工作能夠有效推動(dòng)進(jìn)行。松江項(xiàng)目由于產(chǎn)品較為復(fù)雜，室內(nèi)設(shè)計(jì)工作量很大，依然處于人力不足狀態(tài)。（二期為內(nèi)部設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)，對(duì)我們設(shè)計(jì)師力量是考驗(yàn)。）團(tuán)隊(duì)完善五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？組織強(qiáng)化景觀工程師陳文樂，11月到崗景觀設(shè)計(jì)師范海燕室內(nèi)設(shè)計(jì)施工實(shí)現(xiàn)篇關(guān)鍵點(diǎn)：

總包單位選擇——技術(shù)標(biāo)、施工順序、基坑圍護(hù)、精裝修管理模式、總包和精裝修界面、樣板房位置、現(xiàn)場施工管理五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？

關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間備注確定總包單位2011-3-10考察單位施工許可證2011-6-1開工2011-2-28已提前打樁樣板房2011-8-30主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件2011-8-30主體結(jié)構(gòu)封頂2011-7-30銷售開盤2011-9-1外腳手架拆除完成2011-12-8室外配套、園建完成2012-5-13獲得規(guī)劃驗(yàn)收許可證2012-5-25竣工備案完成2012-6-27獲得住宅交付使用許可證2012-11-30毛坯集中交付2012-7-30精裝集中交付2013-6-13施工實(shí)現(xiàn)篇關(guān)鍵點(diǎn)：五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)201二期樣板房選址選擇330作為臨時(shí)樣板房，8月30日完成，目的為了盡快實(shí)現(xiàn)二期銷售。五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？二期樣板房選址選擇330作為臨時(shí)樣板房，8月30日完成，目的二期中央綠地樣板房展示關(guān)鍵點(diǎn)：樣板房實(shí)施工期：圖紙及現(xiàn)場具備施工的時(shí)間控制，按照1期裝修繁瑣程度，給樣板預(yù)留充足施工時(shí)間，使裝修施工工藝盡可能完美，確保有3個(gè)月的施工時(shí)間（即5月30日須與土建交接完畢）；石材效果：石材鏡面處理按照星河灣的標(biāo)準(zhǔn)，要做半個(gè)月左右才能出鏡子般效果；高光木飾面的成品保護(hù)：高光木飾面的成品保護(hù)是個(gè)難點(diǎn)，工程中做高光木飾面成品保護(hù)難度大，交叉作業(yè)、后續(xù)工序多，軟裝擺放、保潔等都會(huì)對(duì)高光木飾面有不同程度損傷，損傷后難修補(bǔ)，高光效果反而不好，考慮樣板房就引入專業(yè)分包（還需要討論和研究）；更系統(tǒng)的設(shè)計(jì)：不能只做樣板房的設(shè)計(jì)，要做整個(gè)展示區(qū)的設(shè)計(jì)，（負(fù)面案例：一期的樓梯間就沒有設(shè)計(jì)）五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？二期中央綠地樣板房展示關(guān)鍵點(diǎn)：五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如精裝修管理模式？優(yōu)高雅是否能做精裝修總包？2011年3月9日與優(yōu)高雅首次專題會(huì)，3月20日前拿方案精裝修與土建總包的界面梳理《佘山九里精裝修界面說明》五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？精裝修管理模式？五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011二期、三期施工順序先確保樣板房位置人防地庫完成時(shí)間?？紤]工程管理部意見，最大程度減少施工難度。五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？二期、三期施工順序先確保樣板房位置人防地庫完成時(shí)間。五、項(xiàng)目土建總包、監(jiān)理招標(biāo)技術(shù)標(biāo)規(guī)范化考察面試技術(shù)標(biāo)討論會(huì)和評(píng)分提供專業(yè)意見確定單位規(guī)定參加人員：如項(xiàng)目土建第一責(zé)任人、工程管理部土建負(fù)責(zé)人、其他項(xiàng)目土建人員技術(shù)標(biāo)要求明確工程管理部、項(xiàng)目部、合約部梳理《技術(shù)標(biāo)要求》工程管理部、項(xiàng)目部（含其他專業(yè)人員）共同開會(huì)，形成組織意見否決不合格單位將前期技術(shù)標(biāo)要求落到合同中去。內(nèi)部專家?guī)煳濉㈨?xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？土建總包、監(jiān)理招標(biāo)技術(shù)標(biāo)規(guī)范化考察面試技術(shù)標(biāo)討論會(huì)和評(píng)分提供施工管理目前陳建國負(fù)責(zé)梳理以下文件，下一步：項(xiàng)目部內(nèi)部討論——工程管理部組織討論——戰(zhàn)略管理部入知識(shí)庫佘山九里項(xiàng)目二、三期期施工現(xiàn)場管理工作考核辦法佘山九里項(xiàng)目二、三期施工質(zhì)量周檢查評(píng)分表佘山九里項(xiàng)目二、三期工程質(zhì)量月度考核表佘山九里項(xiàng)目二、三期安全文明周檢查評(píng)分表

佘山九里項(xiàng)目二、三期安全文明月度考核表

佘山九里項(xiàng)目二、三期現(xiàn)場管理人員月考核表佘山九里項(xiàng)目二、三期材料進(jìn)場管理制度佘山九里項(xiàng)目二、三期材料進(jìn)場確認(rèn)單佘山九里項(xiàng)目二、三期工序交接制度佘山九里項(xiàng)目二、三期工序交接單

佘山九里項(xiàng)目二、三期樣板確認(rèn)制度佘山九里項(xiàng)目二、三期施工樣板確認(rèn)單

五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？施工管理五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開對(duì)監(jiān)理的考核項(xiàng)目部評(píng)價(jià)監(jiān)理是否發(fā)揮作用公司工程管理部對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)理進(jìn)行評(píng)分五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？對(duì)監(jiān)理的考核五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9報(bào)建篇五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間備注規(guī)劃方案報(bào)建2011-2-15已完成取得擴(kuò)初批復(fù)2011-4-1《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2011-5-26施工許可證2011-6-1獲得預(yù)售許可證2011-8-30獲得規(guī)劃驗(yàn)收許可證2012-5-25竣工備案完成2012-6-27獲得住宅交付使用許可證2012-11-30報(bào)建篇五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤關(guān)鍵點(diǎn)：方案報(bào)建——房型陽臺(tái)面積突破，注意未來審批隱患4.3米6.1米2.9米設(shè)備平臺(tái)面積約13平方米設(shè)備平臺(tái)面積約9平方米360戶型5.9米設(shè)備平臺(tái)面積約14平方米設(shè)備平臺(tái)面積約10平方米2.2米270戶型陽臺(tái)面積約14平方米按照松江區(qū)2010年10月所試行的上海市2010版新規(guī)范：設(shè)備平臺(tái)面積不得大于4平方米，否則計(jì)算一半面積；陽臺(tái)挑出不得大于1.8米，且面積不得大于8平方米，否則計(jì)算全面積。五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？關(guān)鍵點(diǎn)：方案報(bào)建——房型陽臺(tái)面積突破，注意未來審批隱患4.3關(guān)鍵點(diǎn)專項(xiàng)報(bào)建——隱蔽避雷針、人防規(guī)劃驗(yàn)收——南側(cè)道路侵入紅線、駁岸線無證3個(gè)月協(xié)調(diào)工作五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？關(guān)鍵點(diǎn)五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤景觀篇五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？一期存在的不足：1、工期延后，錯(cuò)過較好的種植季節(jié)（9-10月份）、造成反季節(jié)種植（冬季種植）；2、缺少景觀管線綜合協(xié)調(diào)，后期存在風(fēng)險(xiǎn)；3、進(jìn)場材料色差較大，部分材料破損；4、針對(duì)本項(xiàng)目苗木準(zhǔn)備資源不夠充分，部分苗木尚未選定；下一步改進(jìn)措施：1、苗木規(guī)劃：反季節(jié)種植，提供養(yǎng)護(hù)方案，提高成活率；二期、三期早規(guī)劃苗；，提前進(jìn)行苗木儲(chǔ)備，特別對(duì)于特殊要求的苗木資源，運(yùn)至苗圃儲(chǔ)備。2、前端控制：加強(qiáng)過程控制、特別是前端控制；3、確保質(zhì)量：針對(duì)質(zhì)量通病，采取專項(xiàng)技術(shù)措施方案；4、設(shè)計(jì)交底：提倡全新的設(shè)計(jì)配合，定期至現(xiàn)場進(jìn)行交底指導(dǎo)，更好的達(dá)到設(shè)計(jì)效果要求。必要時(shí)可以借助外部資源。景觀篇五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤下一步改進(jìn)措施5、堅(jiān)持先進(jìn)的施工組織和管理理念比如懸挑腳手架、施工通道利用地下車庫等方式將場地盡可能早的讓給景觀，可以擺脫景觀施工永遠(yuǎn)是搶竣工的狀態(tài)，可以精雕細(xì)琢，為自己爭取很多時(shí)間。五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？下一步改進(jìn)措施5、堅(jiān)持先進(jìn)的施工組織和管理理念五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)7、提高成本意識(shí)景觀施工中的現(xiàn)場調(diào)整，加強(qiáng)成本意識(shí)；設(shè)計(jì)交底以及任何變更須合約參與；一期余下部分及二、三期景觀，根據(jù)示范區(qū)景觀的成本范本，研究優(yōu)化方案，提高性價(jià)比；合約部、景觀組做一個(gè)《景觀成本模型》五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？7、提高成本意識(shí)五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011機(jī)電篇二期中心景觀先行，室外綜合管線穿越景觀區(qū)考慮提前預(yù)埋，若部分管線無法實(shí)現(xiàn)提前預(yù)埋的則需優(yōu)化線路，避免未來施工開挖對(duì)景觀造成大的破壞。吸取一期教訓(xùn)，提前考慮地下室及閣樓空調(diào)外機(jī)在設(shè)備陽臺(tái)的擺放位置，避免空調(diào)外機(jī)擺放在室外。二期因?yàn)槿∠说叵露?，于是又出現(xiàn)了地下一層衛(wèi)生間排污的問題，要盡早確定一個(gè)最佳方案。古樓路改造何時(shí)能完成，完成后市政雨水管是否能用？需要跟鎮(zhèn)政府了解清楚以確定二期是否也是需要雨水池來排水。如果一期產(chǎn)品受市場認(rèn)可，二期在機(jī)電方面是否考慮一些升級(jí)，比如：自平衡新風(fēng)系統(tǒng)是否升級(jí)到雙向流全熱交換新風(fēng)系統(tǒng)？家居智能化是否再增加一些功能，做的徹底些？二期地庫內(nèi)明裝管線是機(jī)電的重點(diǎn)，在施工前必須有統(tǒng)一規(guī)劃過的綜合管線圖，所有機(jī)電管線做到整齊劃一。五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？機(jī)電篇二期中心景觀先行，室外綜合管線穿越景觀區(qū)考慮提前預(yù)埋，五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——三期如何實(shí)現(xiàn)2011年12月開盤？

關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間產(chǎn)品定位確定2011-30規(guī)劃方案報(bào)建2011-3-30擴(kuò)初設(shè)計(jì)確認(rèn)2011-3-30取得擴(kuò)初批復(fù)2011-5-1產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)（施工圖設(shè)計(jì)階段）2010-11-2樁基施工圖2011-3-30全套施工圖2011-5-15施工圖審圖2011-5-25《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2011-5-20確定總包單位2011-3-10施工許可證2011-6-21樣板房2011-11-30產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)（交房階段）2011-5-15主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件2011-11-30獲得預(yù)售許可證2011-12-15銷售開盤2011-12-15外腳手架拆除完成2012-3-11室外配套、園建完成2012-10-18獲得規(guī)劃驗(yàn)收許可證2012-11-20竣工備案完成2012-12-20獲得住宅交付使用許可證2013-6-5毛坯集中交付2013-6-15精裝集中交付2013-9-30五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——三期如何實(shí)現(xiàn)2011年12月開盤？

關(guān)鍵點(diǎn)立面與大平層呼應(yīng)，歐式、新古典整體形象，外灘老建筑，可流傳，不過時(shí)注意與周圍環(huán)境的關(guān)系精裝修風(fēng)格和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的確定定位小組專題會(huì)初步定為：奢華、都市風(fēng)格3月考察可借鑒項(xiàng)目4月定設(shè)計(jì)公司樣板房位置選擇——2011年3月確定小高層施工對(duì)一期示范區(qū)的影響？（專題開會(huì)討論）五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——三期如何實(shí)現(xiàn)2011年12月開盤？

關(guān)鍵點(diǎn)五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——三期如何實(shí)現(xiàn)2011年12月開目錄一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目總體目標(biāo)三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制目錄一、項(xiàng)目概況新產(chǎn)品開發(fā)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)大平層產(chǎn)品在全國范圍內(nèi)都屬起步階段，尚未完全獲得市場認(rèn)可對(duì)客戶理解不夠大平層是否能帶給客戶超越別墅的全新體驗(yàn)并接受迎合客戶還是引導(dǎo)客戶？高端產(chǎn)品定義能力還不夠何時(shí)有屬于華潤置地上海的豪宅DNA，COPPY星河灣是不是唯一出路六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制新產(chǎn)品開發(fā)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制銷售實(shí)現(xiàn)——嚴(yán)格的宏觀調(diào)控下，實(shí)現(xiàn)突破限購限貸房產(chǎn)稅成交量驟減年內(nèi)政策從緊預(yù)期客戶特征房型面積段單價(jià)、總價(jià)VS六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制銷售實(shí)現(xiàn)——嚴(yán)格的宏觀調(diào)控下，實(shí)現(xiàn)突破限購客戶特征VS六、項(xiàng)較長時(shí)間處于無證施工狀態(tài)原因

出圖進(jìn)度跟不上開發(fā)及報(bào)建進(jìn)度項(xiàng)目不可控因素——河道、三線等解決思路

流程中增加控制環(huán)節(jié)項(xiàng)目組安排人員介入審圖，提前熟悉圖紙和解決問題盡量考慮高端復(fù)制與政府做好溝通導(dǎo)致成本控制難度增加——模擬清單招標(biāo)導(dǎo)致簽證費(fèi)用增加停工及罰款風(fēng)險(xiǎn)大基坑等無法外審和質(zhì)檢安監(jiān)六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制較長時(shí)間處于無證施工狀態(tài)原因解決思路導(dǎo)致六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制緊湊開發(fā)節(jié)奏下如何做好產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、大手精裝如何控制品質(zhì)對(duì)承建商實(shí)力、組織能力加強(qiáng)考察和面試，合理調(diào)配已有承建商的承建工程量開發(fā)過程中對(duì)承建商的調(diào)整，幫助乙方提高能力，提高現(xiàn)場開發(fā)的全面品質(zhì)和形象未來建議建立材料庫、戰(zhàn)略合作伙伴六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制緊湊開發(fā)節(jié)奏下如何做好產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、大手精裝如何控制品質(zhì)六、項(xiàng)目安全管理與風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)分析及階段風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，安全措施清單及款項(xiàng)單列支付風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判下的措施及執(zhí)行——各項(xiàng)檢查掛鉤工程款支付風(fēng)險(xiǎn)控制的組織措施——管理小組及責(zé)任人六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制安全管理與風(fēng)險(xiǎn)控制六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制匯報(bào)結(jié)束，謝謝！匯報(bào)結(jié)束，謝謝！佘山九里項(xiàng)目運(yùn)營規(guī)劃

2011年3月10日稿佘山九里項(xiàng)目運(yùn)營規(guī)劃

2011年3月10日稿64目錄一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目總體目標(biāo)三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制目錄一、項(xiàng)目概況虹橋綜合交通樞紐人民廣場佘山別墅區(qū)宗地位于上海西南方位松江區(qū)宗地緊鄰成熟的佘山別墅區(qū)和趙巷別墅區(qū)，屬于大佘山板塊概念；宗地周邊交通便利，可快速到達(dá)市區(qū)。鄰軌道9號(hào)線泗涇站。距離人民廣場26公里；距離虹橋綜合交通樞紐13公里。一、項(xiàng)目概況趙巷別墅區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至虹橋綜合人民廣場佘山別墅區(qū)宗地位于上海西南方位松江區(qū)一、項(xiàng)目宗地東至巴張涇河，南至規(guī)劃道路，西至古樓閣河，北至古樓公路。宗地古樓公路巴張涇河古樓閣河一、項(xiàng)目概況規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至宗地東至巴張涇河，南至規(guī)劃道路，西至古樓閣河，北至古樓公路。占地面積121719.2

平方米規(guī)劃用途住宅容積率1.0計(jì)容建面121719.2平方米建筑限高40米建筑密度、綠化率建筑密度≤30％，綠化率≥45％，集中綠地率≥10％機(jī)動(dòng)車位配比地下車庫面積待定出讓年限住宅70年基地內(nèi)西側(cè)、沿古樓路須布置用地面積約4900平方米的塊狀公用綠地；基地內(nèi)東側(cè)、沿古樓路須布置用地面積約4900平方米的商業(yè)金融等公建配套設(shè)施。且該區(qū)域高度不得高于20米，退讓古樓路規(guī)劃紅線不小于8米、容積率不得大于0.9，計(jì)容建面4410平方米，建筑密度不得大于44%，綠地率不得小于38%。規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至一、項(xiàng)目概況占地面積121719.2平方米規(guī)劃用途住宅容積率1.0計(jì)物業(yè)形態(tài)戶數(shù)(戶)總套型建筑面積(㎡)面積比例小高層公寓2014089034.32%大平層2527827065.68%合計(jì)1103119160100.00%物業(yè)形態(tài)：大平層+小高層規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至一、項(xiàng)目概況物業(yè)形態(tài)戶數(shù)(戶)總套型建筑面積(㎡)面積比例小高層公寓20規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至一、項(xiàng)目概況規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至一、項(xiàng)目概況規(guī)劃要點(diǎn)物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目圖片宗地區(qū)位宗地四至目錄一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目總體目標(biāo)三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制目錄一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目的戰(zhàn)略使命：通過佘山九里項(xiàng)目的高品質(zhì)呈現(xiàn)和對(duì)高端客戶的理解及積累，為華潤置地（上海）有限公司躋身地產(chǎn)品牌第一軍團(tuán)而努力。以本項(xiàng)目為載體，學(xué)習(xí)綠城、星河灣等高端項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，為公司未來高端項(xiàng)目復(fù)制累積經(jīng)驗(yàn)和資源。作為公司進(jìn)入多項(xiàng)目階段的首批項(xiàng)目，進(jìn)一步探索和理清矩陣式項(xiàng)目管理的管控方式、流程，并提出有效意見、建議和補(bǔ)充。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求：總貨值46.7億以上（大平層均價(jià)4萬5以上，小高層2萬8以上）稅后利潤率15%以上IRR15%以上項(xiàng)目成功標(biāo)尺：成為全市豪宅標(biāo)桿之一，樹立公司高端住宅運(yùn)營商形象；獲得置地系統(tǒng)內(nèi)認(rèn)可，爭取獲得置地高品質(zhì)獎(jiǎng)；1-2年內(nèi)在置地系統(tǒng)內(nèi)被成功復(fù)制；形成示范區(qū)實(shí)景展示管控模板；團(tuán)隊(duì)高效，培養(yǎng)并輸出關(guān)鍵崗位若干名；對(duì)公司管控方式、流程提出有效意見、建議和補(bǔ)充。二、項(xiàng)目總體目標(biāo)項(xiàng)目的戰(zhàn)略使命：二、項(xiàng)目總體目標(biāo)目錄一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目總體目標(biāo)三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制目錄一、項(xiàng)目概況未來靠什么獲得市場認(rèn)可？靠什么增加土地獲取能力？上海的住宅用地越來越稀缺，競爭愈演愈烈；品質(zhì)和開發(fā)周期的關(guān)系，如何在快速跑動(dòng)中精準(zhǔn)射門？品質(zhì)的意義在哪里？——給客戶帶來更大價(jià)值，進(jìn)入第一軍團(tuán)，無須實(shí)景也能賣房，溢價(jià)能力強(qiáng)賣鹽也要賣的快?——給投資人帶來更大價(jià)值，團(tuán)隊(duì)得到更多鍛煉（員工個(gè)人的市場價(jià)值提升），拿地的底氣（敢出更高價(jià)格，置地敢支持我們）三、項(xiàng)目整體定位客戶測試產(chǎn)品線之爭定位思路報(bào)告邏輯產(chǎn)品線初判土地/市場邏輯未來靠什么獲得市場認(rèn)可？靠什么增加土地獲取能力？上海的住宅用客戶定位報(bào)告地塊產(chǎn)品深化報(bào)告年度營銷策略報(bào)告大平層戶型分析及客戶模擬——引入咨詢公司首次客戶測試重點(diǎn)客戶戶型參觀及二次深度訪談（20組以上）重點(diǎn)客戶深訪反饋報(bào)告及三次深訪樣板房實(shí)景呈現(xiàn)后，持續(xù)跟進(jìn)客戶情況，了解并引導(dǎo)客戶需求成功案例研究及啟示：龍湖滟瀾山、留莊、星河灣。可行性產(chǎn)品競爭分析：未來競爭分析。目標(biāo)客戶深度訪談研究：三階段客戶深訪報(bào)告。項(xiàng)目產(chǎn)品深化定位：產(chǎn)品方向研判及競爭性產(chǎn)品線定位。項(xiàng)目品牌構(gòu)建及核心營銷策略市場篇：競爭關(guān)系分析，競品等級(jí)分析，大平層產(chǎn)品差異研究?？蛻羝嚎蛻羯钤L分析，客戶購買分析，客戶構(gòu)成歸類，項(xiàng)目客戶研判定位。產(chǎn)品篇：豪宅價(jià)值梳理及拔升，豪宅價(jià)值創(chuàng)造，全新豪宅品類定位，項(xiàng)目價(jià)值構(gòu)建。地塊項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目屬性解讀：虹橋板塊屬性，佘山區(qū)域?qū)傩?，及全市高端豪宅走勢分析。?xiàng)目定位思考：定位預(yù)判及宏觀環(huán)境分析。產(chǎn)品線選擇及方案建議：全市競品分析，各方案建議。各方案綜合效益分析及項(xiàng)目價(jià)值梳理：對(duì)大平層產(chǎn)品深入價(jià)值挖掘，分析小高層方向。附件：《佘山九里三階段客戶測試報(bào)告》、《佘山九里定位整合報(bào)告》、《佘山九里產(chǎn)品深化報(bào)告》、《佘山九里2010年度營銷策略報(bào)告》、《意向客戶分析》三、項(xiàng)目整體定位客戶測試產(chǎn)品線之爭定位思路報(bào)告邏輯產(chǎn)品線初判土地/市場邏輯客戶定位報(bào)告地塊產(chǎn)品深化報(bào)告年度營銷策略報(bào)告大平層戶型分析產(chǎn)品線地塊條件板塊支撐客戶條件競爭格局價(jià)格支撐大平層可以滿足規(guī)劃要求對(duì)比徐涇和趙巷板塊，泗涇板塊中高端別墅氛圍和板塊形象較弱，且配套和離市區(qū)距離也遠(yuǎn)弱于徐涇板塊臨近佘山，板塊價(jià)值未來存有較大的成長空間未來客戶將以泗涇及周邊板塊（主要是佘山板塊）獨(dú)棟別墅已購客戶為主購買目的主要是為了追求平層的舒適和家庭氛圍；目前大區(qū)域內(nèi)此類產(chǎn)品呈市場空白，客戶需求難以確定金地徐涇項(xiàng)目和趙巷項(xiàng)目，預(yù)計(jì)與本案同期入市，競爭直接、激烈；趙巷項(xiàng)目受地價(jià)限制，對(duì)比本案無明顯優(yōu)勢，但徐涇項(xiàng)目從板塊形象、區(qū)位和土地成本方面都較本案有明顯優(yōu)勢目前西區(qū)外環(huán)外無此類產(chǎn)品，價(jià)格預(yù)判主要依據(jù)未來競品，單價(jià)預(yù)計(jì)在25000以上，可以保證項(xiàng)目盈利類獨(dú)棟&雙拼別墅需同時(shí)規(guī)劃小高層來滿足容積率和密度要求板塊別墅形象不夠高端，但是臨近佘山板塊，未來成長性好；大佘山規(guī)劃和商業(yè)的逐漸成熟將提升板塊價(jià)值受大佘山/大虹橋和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃影響，獨(dú)棟別墅將呈現(xiàn)泛區(qū)域化特征，有機(jī)會(huì)吸引全市性和全國客戶；雙拼客戶仍將以西區(qū)客戶為主，但客戶規(guī)模將會(huì)持續(xù)增加在售獨(dú)棟別墅項(xiàng)目大多都有小獨(dú)棟，整體競爭較激烈，主要有佘山3號(hào)、觀庭、佘山東郡、同潤圣塔路斯；雙拼別墅供應(yīng)較少，競爭環(huán)境寬松區(qū)域內(nèi)小獨(dú)棟和雙拼別墅產(chǎn)品價(jià)值較高，未來成長性也很好，一年后小獨(dú)棟別墅毛坯單價(jià)可達(dá)32000以上，可以保證項(xiàng)目盈利聯(lián)排別墅需犧牲部分面積，同時(shí)需要在建筑密度指標(biāo)上有所突破板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)型別墅較多，市場對(duì)板塊接受度尚可閔行、長寧、徐匯的改善客和企業(yè)中高層管理者，松江產(chǎn)業(yè)客；未來客戶構(gòu)成不會(huì)有明顯改變，但客戶規(guī)模將會(huì)增加周邊板塊（莘閔、趙巷、徐涇、九亭）聯(lián)排供應(yīng)量大，且距市區(qū)位置和板塊居住氛圍、配套均優(yōu)于本案，本案處于競爭劣勢地位周邊板塊一年后預(yù)期毛坯單價(jià)勉強(qiáng)達(dá)到2萬，而泗涇板塊競爭力較弱，單價(jià)若超過2萬，將很難取得好的銷售表現(xiàn)，項(xiàng)目利潤支撐乏力常規(guī)小高層可以滿足規(guī)劃要求離市區(qū)有一定距離，地段條件差，難以打造高檔公寓現(xiàn)在以及未來兩三年都仍將依靠9號(hào)線導(dǎo)入的徐匯、閔行、長寧及松江區(qū)的白領(lǐng)；自住為主板塊未來供應(yīng)超過100萬方，均以常規(guī)二房、三房為主力；競品樓板價(jià)均低于本案；本案處于競爭劣勢地位七寶、九亭板塊標(biāo)桿項(xiàng)目一年后毛坯單價(jià)都難以突破22000，本案售價(jià)很難超過這些項(xiàng)目，項(xiàng)目利潤難以實(shí)現(xiàn)同策的產(chǎn)品線選擇方案初步價(jià)值判斷：類獨(dú)棟+雙拼類>大平常>聯(lián)排>小高層摘自2009年10月同策定位報(bào)告三、項(xiàng)目整體定位客戶測試產(chǎn)品線之爭定位思路報(bào)告邏輯產(chǎn)品線初判土地/市場邏輯產(chǎn)品線地塊條件板塊支撐客戶條件競爭格局價(jià)格支撐大平層可以滿足從總量上看僅有14％的客戶愿意考慮大平層有1/4的客戶要視具體情況再定，現(xiàn)在無法做判斷。中心區(qū)域的客戶對(duì)大平層的接受度要高于傳統(tǒng)別墅區(qū)域。觀庭和圣塔路斯的業(yè)主幾乎都不能接受郊區(qū)的大平層。摘自2009年12月市場部客戶測試報(bào)告三、項(xiàng)目整體定位客戶測試產(chǎn)品線之爭報(bào)告邏輯產(chǎn)品線初判土地/市場邏輯定位思路深訪后，結(jié)論發(fā)生變化。從總量上看僅有14％的客戶愿意考慮大平層摘自2009年12月先天規(guī)劃條件的約束——盡可能減少小高層面積摘自2009年12月定位小組內(nèi)部會(huì)議材料三、項(xiàng)目整體定位客戶測試產(chǎn)品線之爭定位思路報(bào)告邏輯產(chǎn)品線初判土地/市場邏輯先天規(guī)劃條件的約束——盡可能減少小高層面積摘自2009年12定位思路——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品大平層大平層規(guī)劃限制：容積率1.傳統(tǒng)別墅風(fēng)險(xiǎn)小，但容積率比大平層更低產(chǎn)品限制：帶來小高層的尷尬局面客戶后別墅型：有別墅居住體驗(yàn)，深知?jiǎng)e墅缺點(diǎn)，回歸平層客戶。平層居住改善型：習(xí)慣平層產(chǎn)品，根據(jù)環(huán)境要求選擇低密度平層改善居住客戶。房產(chǎn)投資型：以房地產(chǎn)投資作為投資習(xí)慣進(jìn)而盈利類型。專業(yè)投資買房。資產(chǎn)配置、保值增值型：鑒于匯率、人民幣對(duì)內(nèi)貶值等資產(chǎn)配置因素考慮買房。注意要點(diǎn)市場需要引導(dǎo)和教育——示范區(qū)必須實(shí)景、震撼呈現(xiàn)產(chǎn)品力是關(guān)鍵——沒有高品質(zhì)沒出路，真正理解高端客戶，不是憑想當(dāng)然三、項(xiàng)目整體定位客戶測試產(chǎn)品線之爭定位思路報(bào)告邏輯產(chǎn)品線初判土地/市場邏輯定位思路——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品大平層大平層規(guī)劃限制：容積率1.傳目錄一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目總體目標(biāo)三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制目錄一、項(xiàng)目概況四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素傳統(tǒng)：整體規(guī)劃、建筑外觀、戶型、精裝修、景觀（我們通過尋找外部資源、復(fù)制可做的）核心競爭力突破：會(huì)所？物業(yè)？客服？（更注重我們軟實(shí)力的，考驗(yàn)我們自身的能力）思考：核心競爭力在哪里？四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素傳統(tǒng)：核心突破：思考：核心競爭力在哪里由于大平層產(chǎn)品為創(chuàng)新產(chǎn)品，因此示范區(qū)實(shí)景展示至關(guān)重要。示范區(qū)范圍如下圖。須在開盤前完成整個(gè)示范區(qū)的景觀、外立面、樣板房精裝修四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制示范區(qū)實(shí)景由于大平層產(chǎn)品為創(chuàng)新產(chǎn)品，因此示范區(qū)實(shí)景展示至關(guān)重要。四、項(xiàng)借鑒綠城、星河灣成熟經(jīng)驗(yàn)房型復(fù)制一期280戶型借鑒星河灣二期330戶型復(fù)制橡樹灣三期240戶型復(fù)制橡樹灣四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制示范區(qū)實(shí)景房型復(fù)制四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)一期重視實(shí)景呈現(xiàn)，會(huì)所景觀重點(diǎn)打造點(diǎn)睛大樹的選擇、鋪裝體現(xiàn)立體感、紫銅花缽提氣二期集中綠地率先打造四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制示范區(qū)實(shí)景一期重視實(shí)景呈現(xiàn)，會(huì)所景觀重點(diǎn)打造四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控341根據(jù)“專屬”特性，從服務(wù)設(shè)施、服務(wù)細(xì)節(jié)、服務(wù)道具、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面深層次挖掘在上海公司現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)水平上再提高一個(gè)檔次物業(yè)本身就是高品質(zhì)產(chǎn)品的一部分。貴族服務(wù)2物業(yè)四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制示范區(qū)實(shí)景341根據(jù)“專屬”特性，從服務(wù)設(shè)施、服務(wù)細(xì)節(jié)、服務(wù)道具、服務(wù)控制地下面積，減少非可售面積占總建筑面積比例提前介入優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案，提出限額設(shè)計(jì)概念優(yōu)化墻地比、窗地比，提升產(chǎn)品規(guī)格與檔次控制景觀中軟景、硬景比例，在有限成本內(nèi)提升觀感效果通過經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，提出有效建議明確精裝修產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及成本重點(diǎn)四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制示范區(qū)實(shí)景控制地下面積，減少非可售面積占總建筑面積比例提前介入優(yōu)化結(jié)構(gòu)利用美洲俱樂部資源協(xié)同，形成高端會(huì)所獨(dú)特品牌和功能優(yōu)勢。思考：豪宅是什么？大家都會(huì)全石材外立面、室內(nèi)裝修酒店化、大理石拼花、種大樹、景觀上大投入。。。。還有什么能形成我們獨(dú)特優(yōu)勢？會(huì)所能否發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢，引進(jìn)OLE、引進(jìn)一流餐飲和SPA？四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制示范區(qū)實(shí)景利用美洲俱樂部資源協(xié)同，形成高端會(huì)所獨(dú)特品牌和功能優(yōu)勢。思探索專業(yè)小組“同一副畫面，同一個(gè)目標(biāo)”的工作模式，各專業(yè)各部門小目標(biāo)與整個(gè)項(xiàng)目、整個(gè)公司的大目標(biāo)一致。保持市場敏銳度，發(fā)掘并引導(dǎo)客戶需求與重新定義產(chǎn)品，探索智能化、環(huán)保產(chǎn)品的應(yīng)用。關(guān)注人性化居住，嘗試地下室防潮方案的思考和應(yīng)用。思考對(duì)合作伙伴的控制模式，從保證高品質(zhì)復(fù)制、成本效益等角度出發(fā)，培養(yǎng)長期戰(zhàn)略合作伙伴。四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制示范區(qū)實(shí)景四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素成本控制會(huì)所其他景觀先行物業(yè)管理高端復(fù)制目錄一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目總體目標(biāo)三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制目錄一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目開發(fā)周期（分三期）一期為東區(qū)大平層，可售面積30720平米，2010年2月開工，2012年9月竣工，銷售周期自2011年3月至2011年12月。二期為西區(qū)大平層，可售面積47550平米，2011年2月開工，2013年6月竣工，銷售周期自2011年9月至2013年3月。三期為小高層，可售面積40890平米，2011年3月開工，2013年9月竣工，銷售周期自2012年2月至2013年12月。五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)周期（分三期）一期為東區(qū)大平層，可售面積30720平五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃附件：佘山九里關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（三期）五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃附件：佘山九里關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（三期）20092010上半年2010下半年9月10日，華潤置地獲取松江區(qū)古樓路2號(hào)地塊1月25日，開工儀式2月22日，正式樁基施工4月25日，挖土5月26日，簽署土地出讓補(bǔ)充協(xié)議6月14，3-6#全套施工圖6月23日，出正負(fù)07月7日，獲取方案批復(fù)8月25日，獲取擴(kuò)初批復(fù)8月30日，結(jié)構(gòu)封頂9月15日，外立面進(jìn)場10月2日，精裝修進(jìn)場10月8日，景觀進(jìn)場10月12日，獲取土地證10月15日，獲取工程規(guī)劃許可證12月7日，獲取施工許可證2011年2月16日，獲取二期方案批復(fù)2月15日，二期樁基施工五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——佘山九里大事記20092010上半年2010下半年9月10日，華潤置地獲節(jié)點(diǎn)中的重點(diǎn)、難點(diǎn)一期2011年3月示范區(qū)實(shí)景呈現(xiàn)、開盤示范區(qū)品質(zhì)和進(jìn)度預(yù)售證蓄客情況二期2011年9月開盤臨時(shí)樣板房（避免預(yù)售條件達(dá)到，而樣板房未完成導(dǎo)致開盤時(shí)間后延）房型、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)鍵點(diǎn)要控制時(shí)間，推進(jìn)決策協(xié)調(diào)方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)公司的無縫銜接，如擴(kuò)初設(shè)計(jì)放在哪里三期2011年12月開盤盡可能為2012年銷售留足時(shí)間房型盡量復(fù)制，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)討論及早進(jìn)行小高層施工存在難度要充分考慮，如：與示范區(qū)的關(guān)系、樁基形式、圍護(hù)方案毛坯備案精裝交付考慮法律風(fēng)險(xiǎn)，注意預(yù)售合同條款落實(shí)委托物業(yè)收房書協(xié)調(diào)質(zhì)檢站、建管所關(guān)系，獲得政府支持大手精裝修的進(jìn)度和質(zhì)量控制五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——重點(diǎn)、難點(diǎn)節(jié)點(diǎn)中的重點(diǎn)、難點(diǎn)五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——重點(diǎn)、難點(diǎn)五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——一期帶來的思考教訓(xùn)：不要黑箱子，不要做甩手掌柜管到下家的具體環(huán)節(jié)和關(guān)鍵點(diǎn)舉例：進(jìn)度和人員安排、室內(nèi)設(shè)計(jì)的失控、責(zé)建到位后對(duì)施工圖的控制力度和對(duì)所有設(shè)計(jì)工作的牽頭，土建單位啟用勞務(wù)公司（進(jìn)一步專業(yè)細(xì)分）假如再給一次機(jī)會(huì)，能否做到2010年10月30日實(shí)景呈現(xiàn)？安全問題土建進(jìn)度基坑五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——一期帶來的思考教訓(xùn)：假如再給一次機(jī)會(huì)一期2011年3月開盤，2011年12月利潤結(jié)轉(zhuǎn)示范區(qū)3月20日完成售樓處大堂、看房通道、景觀、兩個(gè)樣板房，3月底掃尾工作過程中的品質(zhì)控制，調(diào)整馬賽克、壁紙等引入個(gè)別客戶測試樣板先行，陽臺(tái)內(nèi)側(cè)GRC、屋面瓦、外墻石材大板大手精裝修控制思考精裝修總包模式，3月20日前出詳細(xì)方案精裝修招標(biāo)技術(shù)標(biāo)政府報(bào)批工作的及時(shí)完成預(yù)售證住宅交付使用許可證，9月質(zhì)檢竣工備案，配套驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收（配套部與設(shè)計(jì)部提前梳理驗(yàn)收隱患）五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——一期確保開盤和交房一期2011年3月開盤，2011年12月利潤結(jié)轉(zhuǎn)五、項(xiàng)目關(guān)鍵定位設(shè)計(jì)篇五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？關(guān)鍵點(diǎn)：擴(kuò)初設(shè)計(jì)、圖紙質(zhì)量、戶型、精裝修風(fēng)格、室內(nèi)設(shè)計(jì)能力概念方案2010-1-31已完成修規(guī)方案確認(rèn)2011-1-1已完成規(guī)劃方案報(bào)建2011-2-15已完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)確認(rèn)2011-2-28已完成樁基施工圖2011-2-28已完成全套施工圖2011-4-15施工圖審圖2011-4-25精裝修圖紙（樣板房）2011-5-31精裝修圖紙（大手）2011-7-31定位設(shè)計(jì)篇五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月擴(kuò)初設(shè)計(jì)——綠城東方？中森？五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？根據(jù)一期經(jīng)驗(yàn)，綠城東方對(duì)上海規(guī)范不熟悉，導(dǎo)致擴(kuò)初設(shè)計(jì)不夠符合要求，如果中森拿到重新優(yōu)化，時(shí)間上會(huì)大大浪費(fèi)，因此二期將擴(kuò)初設(shè)計(jì)判到中森。擴(kuò)初設(shè)計(jì)——綠城東方？中森？五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何圖紙質(zhì)量一期出現(xiàn)的很多問題在于圖紙有疏漏提高對(duì)面積控制的關(guān)注度，在戶型、方案、施工圖各階段分別對(duì)面積按照一期與政府部門溝通的模式進(jìn)行面積計(jì)算，作為各階段匯報(bào)要素。二期設(shè)計(jì)中已開始按此操作報(bào)建階段啟用《設(shè)計(jì)交底審核表》，設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)部、前期部各階段會(huì)簽，確保報(bào)建文件準(zhǔn)確性，提高報(bào)建實(shí)際速度。一期南區(qū)工規(guī)圖、二期方案圖已按此實(shí)施，效果較好施工圖出圖后進(jìn)行內(nèi)部審核，各專業(yè)均需參加，從各個(gè)不同角度進(jìn)行查漏補(bǔ)缺。前期操作中落實(shí)的并不理想，二期施工圖中予以加強(qiáng)五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？

精裝景觀放進(jìn)去，排審圖時(shí)間表圖紙質(zhì)量提高對(duì)面積控制的關(guān)注度，在戶型、方案、施工圖各階段分室內(nèi)風(fēng)格和單位選擇合作方的選擇提高對(duì)確定設(shè)計(jì)單位的重視程度。方案設(shè)計(jì)單位的方向確定納入定位小組決策要點(diǎn)項(xiàng)目定位風(fēng)格傾向備選標(biāo)桿設(shè)計(jì)師成果確定方向確定單位市場市場設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)定位小組設(shè)計(jì)松江二期室內(nèi)設(shè)計(jì)單位確定將開始按此流程操作《佘山九里二期室內(nèi)精裝風(fēng)格討論會(huì)》會(huì)議時(shí)間：1月20日五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？

室內(nèi)風(fēng)格和單位選擇合作方的選擇提高對(duì)確定設(shè)計(jì)單位的重視程度。大手精裝修仿邱德光是否能仿好？邱德光大手難度？引入項(xiàng)目部、合約、客服、施工單位一起討論。成品保護(hù)充分考慮。銷售包裝。從運(yùn)營角度考慮，延續(xù)一期陳文棟風(fēng)格。樣板房設(shè)計(jì)階段，同時(shí)考慮大手標(biāo)準(zhǔn)。盡可能所見即所得。培養(yǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)能力，由室內(nèi)組負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)工作。五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？大手精裝修從運(yùn)營角度考慮，延續(xù)一期陳文棟風(fēng)格。五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)組織強(qiáng)化景觀工程師陳文樂，11月到崗景觀設(shè)計(jì)師范海燕10月到崗室內(nèi)設(shè)計(jì)師人手不夠！項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組織團(tuán)隊(duì)人員的逐漸完善，確保各項(xiàng)工作能夠有效推動(dòng)進(jìn)行。松江項(xiàng)目由于產(chǎn)品較為復(fù)雜，室內(nèi)設(shè)計(jì)工作量很大，依然處于人力不足狀態(tài)。（二期為內(nèi)部設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)，對(duì)我們設(shè)計(jì)師力量是考驗(yàn)。）團(tuán)隊(duì)完善五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？組織強(qiáng)化景觀工程師陳文樂，11月到崗景觀設(shè)計(jì)師范海燕室內(nèi)設(shè)計(jì)施工實(shí)現(xiàn)篇關(guān)鍵點(diǎn)：

總包單位選擇——技術(shù)標(biāo)、施工順序、基坑圍護(hù)、精裝修管理模式、總包和精裝修界面、樣板房位置、現(xiàn)場施工管理五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？

關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間備注確定總包單位2011-3-10考察單位施工許可證2011-6-1開工2011-2-28已提前打樁樣板房2011-8-30主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件2011-8-30主體結(jié)構(gòu)封頂2011-7-30銷售開盤2011-9-1外腳手架拆除完成2011-12-8室外配套、園建完成2012-5-13獲得規(guī)劃驗(yàn)收許可證2012-5-25竣工備案完成2012-6-27獲得住宅交付使用許可證2012-11-30毛坯集中交付2012-7-30精裝集中交付2013-6-13施工實(shí)現(xiàn)篇關(guān)鍵點(diǎn)：五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)201二期樣板房選址選擇330作為臨時(shí)樣板房，8月30日完成，目的為了盡快實(shí)現(xiàn)二期銷售。五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？二期樣板房選址選擇330作為臨時(shí)樣板房，8月30日完成，目的二期中央綠地樣板房展示關(guān)鍵點(diǎn)：樣板房實(shí)施工期：圖紙及現(xiàn)場具備施工的時(shí)間控制，按照1期裝修繁瑣程度，給樣板預(yù)留充足施工時(shí)間，使裝修施工工藝盡可能完美，確保有3個(gè)月的施工時(shí)間（即5月30日須與土建交接完畢）；石材效果：石材鏡面處理按照星河灣的標(biāo)準(zhǔn)，要做半個(gè)月左右才能出鏡子般效果；高光木飾面的成品保護(hù)：高光木飾面的成品保護(hù)是個(gè)難點(diǎn)，工程中做高光木飾面成品保護(hù)難度大，交叉作業(yè)、后續(xù)工序多，軟裝擺放、保潔等都會(huì)對(duì)高光木飾面有不同程度損傷，損傷后難修補(bǔ)，高光效果反而不好，考慮樣板房就引入專業(yè)分包（還需要討論和研究）；更系統(tǒng)的設(shè)計(jì)：不能只做樣板房的設(shè)計(jì)，要做整個(gè)展示區(qū)的設(shè)計(jì)，（負(fù)面案例：一期的樓梯間就沒有設(shè)計(jì)）五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？二期中央綠地樣板房展示關(guān)鍵點(diǎn)：五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如精裝修管理模式？優(yōu)高雅是否能做精裝修總包？2011年3月9日與優(yōu)高雅首次專題會(huì)，3月20日前拿方案精裝修與土建總包的界面梳理《佘山九里精裝修界面說明》五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？精裝修管理模式？五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011二期、三期施工順序先確保樣板房位置人防地庫完成時(shí)間。考慮工程管理部意見，最大程度減少施工難度。五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？二期、三期施工順序先確保樣板房位置人防地庫完成時(shí)間。五、項(xiàng)目土建總包、監(jiān)理招標(biāo)技術(shù)標(biāo)規(guī)范化考察面試技術(shù)標(biāo)討論會(huì)和評(píng)分提供專業(yè)意見確定單位規(guī)定參加人員：如項(xiàng)目土建第一責(zé)任人、工程管理部土建負(fù)責(zé)人、其他項(xiàng)目土建人員技術(shù)標(biāo)要求明確工程管理部、項(xiàng)目部、合約部梳理《技術(shù)標(biāo)要求》工程管理部、項(xiàng)目部（含其他專業(yè)人員）共同開會(huì)，形成組織意見否決不合格單位將前期技術(shù)標(biāo)要求落到合同中去。內(nèi)部專家?guī)煳濉㈨?xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？土建總包、監(jiān)理招標(biāo)技術(shù)標(biāo)規(guī)范化考察面試技術(shù)標(biāo)討論會(huì)和評(píng)分提供施工管理目前陳建國負(fù)責(zé)梳理以下文件，下一步：項(xiàng)目部內(nèi)部討論——工程管理部組織討論——戰(zhàn)略管理部入知識(shí)庫佘山九里項(xiàng)目二、三期期施工現(xiàn)場管理工作考核辦法佘山九里項(xiàng)目二、三期施工質(zhì)量周檢查評(píng)分表佘山九里項(xiàng)目二、三期工程質(zhì)量月度考核表佘山九里項(xiàng)目二、三期安全文明周檢查評(píng)分表

佘山九里項(xiàng)目二、三期安全文明月度考核表

佘山九里項(xiàng)目二、三期現(xiàn)場管理人員月考核表佘山九里項(xiàng)目二、三期材料進(jìn)場管理制度佘山九里項(xiàng)目二、三期材料進(jìn)場確認(rèn)單佘山九里項(xiàng)目二、三期工序交接制度佘山九里項(xiàng)目二、三期工序交接單

佘山九里項(xiàng)目二、三期樣板確認(rèn)制度佘山九里項(xiàng)目二、三期施工樣板確認(rèn)單

五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？施工管理五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開對(duì)監(jiān)理的考核項(xiàng)目部評(píng)價(jià)監(jiān)理是否發(fā)揮作用公司工程管理部對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)理進(jìn)行評(píng)分五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？對(duì)監(jiān)理的考核五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9報(bào)建篇五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間備注規(guī)劃方案報(bào)建2011-2-15已完成取得擴(kuò)初批復(fù)2011-4-1《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2011-5-26施工許可證2011-6-1獲得預(yù)售許可證2011-8-30獲得規(guī)劃驗(yàn)收許可證2012-5-25竣工備案完成2012-6-27獲得住宅交付使用許可證2012-11-30報(bào)建篇五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤關(guān)鍵點(diǎn)：方案報(bào)建——房型陽臺(tái)面積突破，注意未來審批隱患4.3米6.1米2.9米設(shè)備平臺(tái)面積約13平方米設(shè)備平臺(tái)面積約9平方米360戶型5.9米設(shè)備平臺(tái)面積約14平方米設(shè)備平臺(tái)面積約10平方米2.2米270戶型陽臺(tái)面積約14平方米按照松江區(qū)2010年10月所試行的上海市2010版新規(guī)范：設(shè)備平臺(tái)面積不得大于4平方米，否則計(jì)算一半面積；陽臺(tái)挑出不得大于1.8米，且面積不得大于8平方米，否則計(jì)算全面積。五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃——二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？關(guān)鍵點(diǎn)：方案報(bào)建——房型陽臺(tái)面積突破，注意未來審批隱患4.3關(guān)鍵點(diǎn)專項(xiàng)報(bào)建——隱蔽避雷針、人防規(guī)劃驗(yàn)收