信托項目盡職調(diào)查關(guān)鍵要點-基本框架及交易結(jié)構(gòu)課件

信托項目盡職調(diào)查

關(guān)鍵要點、基本框架及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計

唐琪

信托項目盡職調(diào)查

關(guān)鍵要點、基本框架及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計

信托項目盡職調(diào)查的組成部分一、項目盡職調(diào)查報告：項目的風險分析、交易對手的風險分析等二、法律盡職調(diào)查報告及法律意見書：法律要點，真實性，合規(guī)性信托合同及交易文件三、財務(wù)盡職調(diào)查報告：財務(wù)狀況信托項目盡職調(diào)查的組成部分一、項目盡職調(diào)查報告：項目的風險分對盡職調(diào)查的清晰認知一、盡職調(diào)查的操作提示：1、盡職調(diào)查并非審計2、盡職調(diào)查并非項目審查3、盡職調(diào)查中并非事無巨細4、重視項目調(diào)查，但不能忽視對交易對手的盡職調(diào)查交易對手至關(guān)重要二、盡職調(diào)查的現(xiàn)實定位：1、盡職調(diào)查與商務(wù)談判相結(jié)合：融資成本、期限、風險控制措施等2、盡職調(diào)查的核心：在做出風險判斷的基礎(chǔ)上，對項目進行風險評價，并協(xié)商制定項目風險控制方案及項目操作方案盡職調(diào)查的基本要求：真實對盡職調(diào)查的清晰認知一、盡職調(diào)查的操作提示：信托盡職調(diào)查對象：目標客戶房地產(chǎn)政府融資平臺大型民營企業(yè)的資金補充：海航集團、新湖中寶、新華聯(lián)集團等民營企業(yè)項目融資：鐵牛集團等信托盡職調(diào)查對象：目標客戶房地產(chǎn)信托融資典型市場領(lǐng)域與盡職調(diào)查要點房地產(chǎn)：交易對手信用狀況、項目狀況政府融資平臺及相關(guān)領(lǐng)域：持續(xù)融資能力大型民營企業(yè)：信用現(xiàn)狀與信用演變趨勢信托融資典型市場領(lǐng)域與盡職調(diào)查要點房地產(chǎn)：交易對手信用狀況盡職調(diào)查的核心：風險預判一、盡職調(diào)查：對交易對手真實處境的充分把握（交易對手現(xiàn)狀）二、風險判斷1、風險狀況的窮舉2、關(guān)鍵風險的分析3、針對關(guān)鍵風險的預設(shè)應對措施：風險控制措施4、風險處置狀況的預設(shè)分析三、交易對手在融資期限內(nèi)的未來變化趨勢：1、發(fā)展模式2、核心業(yè)務(wù)3、發(fā)展趨勢盡職調(diào)查的核心：風險預判一、盡職調(diào)查：對交易對手真實處境的充盡職調(diào)查框架一、融資方實力：信用現(xiàn)狀、信用未來發(fā)展趨勢信用的詮釋：融資方的持續(xù)融資能力二、項目：資產(chǎn)現(xiàn)值、現(xiàn)金流產(chǎn)出預測、資產(chǎn)價值變化預測三、風險控制措施：風險彌補價值、抵質(zhì)押物變現(xiàn)能力融資方違約成本：自身信用喪失、抵質(zhì)押物被處置等核心：融資方實力、風險控制措施。盡職調(diào)查框架一、融資方實力：信用現(xiàn)狀、信用未來發(fā)展趨勢核心：盡職調(diào)查要素一、融資方背景及實力二、還款來源三、項目四、信托計劃真實背景五、資金用途盡職調(diào)查要素一、融資方背景及實力還款來源的分析與清晰認知第一還款來源：經(jīng)營現(xiàn)金流。（銀行）次優(yōu)還款來源：融資現(xiàn)金流、其他現(xiàn)金流（資金調(diào)度）（信托）案例：商業(yè)地產(chǎn)的還款來源：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款來源：個人住房按揭貸款。還款來源的分析與清晰認知第一還款來源：經(jīng)營現(xiàn)金流。（銀行）盡職調(diào)查要點與融資模式一、主體性融資：1、交易對手的信用現(xiàn)狀2、后續(xù)持續(xù)性融資能力：前瞻性分析。多渠道融資能力。二、項目性融資：1、項目價值：資產(chǎn)價值2、項目的未來盈利與現(xiàn)金流未來預測3、項目的變現(xiàn)能力提示：項目的狀態(tài)變化預判。房屋銷售即為土地及前期投入變成現(xiàn)金。三、背景性融資：1、交易對手背景：后備支持。大股東。2、背景方對本次融資的支持程度：資產(chǎn)抵押、連帶責任保證擔保（代償意愿等）盡職調(diào)查要點與融資模式一、主體性融資：盡職調(diào)查工作計劃工作目標：調(diào)查某某項目信托融資可行性工作范圍：項目、外部環(huán)境、行業(yè)特點等。工作方式：查閱資料、實地調(diào)查等。工作時間：××天工作流程：查閱資料、補充資料、實地調(diào)查、外部調(diào)查、討論等。參與人員：項目小組成員、信托公司相關(guān)部門人員。盡職調(diào)查工作計劃工作目標：調(diào)查某某項目信托融資可行性盡職調(diào)查范圍的確定一、盡職調(diào)查范圍：1、公司的盡職調(diào)查要求2、融資主體3、融資方提供的風險控制措施二、盡職調(diào)查范圍的適當擴大：1、控股股東2、實際控制人3、背景調(diào)查：民間融資等4、融資方潛在資源與關(guān)聯(lián)外部資源的挖掘與盡職調(diào)查盡職調(diào)查范圍的確定一、盡職調(diào)查范圍：盡職調(diào)查范圍調(diào)整與風險管理方案優(yōu)化一、風險控制方式差異：1、被動的風險控制：防守策略?；陲L險躲避的風險審查。2、主動的風險控制：風險控制措施與項目執(zhí)行方案的優(yōu)化。二、盡職調(diào)查范圍調(diào)整：風險控制措施與項目執(zhí)行方案的優(yōu)化盡職調(diào)查的目的不是為了被動防守與風險躲避，而是在方案優(yōu)化和風險覆蓋前提下的項目操作。案例：高科房產(chǎn)融資，由高科集團提供保證擔保。實際控制人提供保證擔保。上下游關(guān)聯(lián)方提供保證擔保。盡職調(diào)查范圍調(diào)整與風險管理方案優(yōu)化一、風險控制方式差異：盡職調(diào)查的工作方式一、書面資料審查1、財務(wù)資料2、企業(yè)基本資料3、其他二、實地調(diào)查1、項目2、抵質(zhì)押物三、背景調(diào)查1、與交易對手合作的金融機構(gòu)2、交易對手的經(jīng)營合作方3、內(nèi)部員工等四、談話調(diào)查提示：與民營企業(yè)實際控制人的談話。盡職調(diào)查的工作方式一、書面資料審查信托項目盡職調(diào)查報告要點與針對性盡職調(diào)查一、項目要點二、信托計劃交易結(jié)構(gòu)三、交易對手情況（一）外部環(huán)境（二）交易對手介紹（三）交易對手分析與評價四、法律分析五、財務(wù)分析（一）交易對手財務(wù)狀況（二）財務(wù)指標分析（三）還款能力分析六、項目風險分析與評價：窮舉法，分析各類風險發(fā)生的可能性七、風險控制措施分析：對第六條中相關(guān)風險的應對方案八、項目操作方案九、法律文本事項十、收益分析十一、結(jié)論信托項目盡職調(diào)查報告要點與針對性盡職調(diào)查一、項目要點盡職調(diào)查要點分析企業(yè)情況介紹企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照正副本組織機構(gòu)代碼證正副本稅務(wù)登記證正副本(國稅、地稅)法人代表身份證明、身份證復印件、個人簡歷、簽字樣本法人授權(quán)委托書、授權(quán)代理人簡歷和身份證復印件企業(yè)基本存款賬戶開戶許可證及開戶情況企業(yè)貸款卡復印件企業(yè)基本信用信息報告財務(wù)負責人簡歷和身份證復印件公司章程復印件企業(yè)全套工商注冊資料：項目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)項目可行性分析報告及相關(guān)批文融資申請書：融資規(guī)模、資金使用計劃、還款來源、還款安排以及擔保措施等盡職調(diào)查要點分析企業(yè)情況介紹盡職調(diào)查要點細化分析一、資金狀況項目公司債務(wù)明細資金使用計劃及總體安排：欠款明細。后續(xù)用款明細。融資安排。預計回款明細等項目的總體資金安排（既往欠款、后續(xù)用款、預計銷售及經(jīng)營回款、融資安排等）還款安排二、交易對手實力及信用狀況1、控股股東的信用信息報告2、實際控制人的信用信息報告3、實際控制人背景情況盡職調(diào)查要點細化分析一、資金狀況交易對手信用現(xiàn)狀的盡職調(diào)查業(yè)務(wù)框架核心業(yè)務(wù)主要盈利及現(xiàn)金流產(chǎn)出來源金融機構(gòu)往來與金融機構(gòu)授信情況（真實授信）交易對手后續(xù)用款計劃與融資計劃：信用惡化、信用維持、信用優(yōu)化后備融資空間與融資資源發(fā)展?jié)摿诵模嘿Y金平衡、還款來源提示：還款來源并非一定是經(jīng)營現(xiàn)金流交易對手信用現(xiàn)狀的盡職調(diào)查業(yè)務(wù)框架風險控制措施分類分析與盡職調(diào)查要點一、補償性風險控制措施：較強1、抵押（1）房產(chǎn)抵押：資產(chǎn)價值與抵押辦理程序（2）土地及在建工程抵押：資產(chǎn)價值與抵押辦理程序（3）第二順位抵押權(quán)：資產(chǎn)價值、抵押辦理程序、風險處置程序2、所持有股權(quán)質(zhì)押：股權(quán)價值與風險處置3、第三方保證擔保：代償能力與代償意愿二、配套性風險控制措施：較弱1、實際控制人連帶責任保證擔保：代償能力與代償意愿2、融資主體自身股權(quán)質(zhì)押：股權(quán)價值與風險處置3、關(guān)聯(lián)企業(yè)連帶責任保證擔保：代償能力與代償意愿4、承諾回購或承諾受讓：回購能力風險控制措施分類分析與盡職調(diào)查要點一、補償性風險控制措施：較項目可行性分析報告的盡職調(diào)查一、《可行性研究報告》內(nèi)容：項目概況行業(yè)情況融資企業(yè)情況市場分析項目效益分析風險分析及防范措施等二、盡職調(diào)查核心：1、銷售預測、現(xiàn)金流預測與實現(xiàn)依據(jù)2、效益分析與測算項目可行性分析報告的盡職調(diào)查一、《可行性研究報告》內(nèi)容：信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）一、盡職調(diào)查范圍1、主體資格2、股權(quán)結(jié)構(gòu)3、資產(chǎn)合法性（房地產(chǎn)項目）：土地、規(guī)劃等4、債權(quán)債務(wù)5、擔保訴訟等二、企業(yè)基本情況盡職調(diào)查文件資料：1、公司章程2、驗資報告3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議4、股東會決議5、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、機構(gòu)代碼證等6、信用信息報告信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）三、盡職調(diào)查文件資料：1、立項批復2、資質(zhì)證書3、用地規(guī)劃4、工程規(guī)劃5、施工許可證6、土地使用權(quán)出讓合同、變更合同7、其他信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）四、盡職調(diào)查報告正文：1、主體資格2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更情況4、土地使用權(quán)5、建設(shè)用地規(guī)劃等許可、審批情況6、資產(chǎn)瑕疵情況：被抵押或質(zhì)押資產(chǎn)情況7、債權(quán)債務(wù)8、或有負債9、訴訟10、特殊情況：房地產(chǎn)聯(lián)建項目11、其他需要補充說明的情況：土地及規(guī)劃變更等信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目財務(wù)盡職調(diào)查要點分析一、基本資料借款人近三年經(jīng)審計的財務(wù)報告及最近一期財務(wù)報表驗資報告企業(yè)主要會計科目明細納稅證明固定資產(chǎn)明細表二、關(guān)鍵要點：1、融資往來與融資記錄2、欠款情況及賬期3、資產(chǎn)狀況與價值分析核心：資金狀況財務(wù)盡職調(diào)查要點分析一、基本資料信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）一、盡職調(diào)查工作范圍：1、資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益及損益情況2、土地市場價值3、項目預計現(xiàn)金流4、對信托資金使用計劃的分析5、房屋銷售價格、銷售情況預測分析6、融資成本及對項目的影響二、公司基本情況三、項目情況描述：四、財務(wù)核算情況信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）五、公司財務(wù)狀況分析（一）財務(wù)報表分析1、貨幣資金分析2、應收款分析3、存貨情況分析4、預付賬款分析：（1）開發(fā)成本（2）開發(fā)間接費用5、待攤費用6、固定資產(chǎn)7、無形資產(chǎn)8、長期待攤費用、應付賬款、應交稅金、其他應交款、其他應付款等9、長期借款、長期應付款10、實收資本及變動情況11、營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用12、現(xiàn)金流分析、大額資金往來信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）（二）對外抵質(zhì)押、擔保、訴訟情況（三）其他重大事項：房地產(chǎn)聯(lián)建合同六、項目資產(chǎn)價值信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）七、未來兩年現(xiàn)金流分析（一）現(xiàn)金流入1、信托資金到位時間：2009年9月2、項目竣工時間:2010年底3、主要銷售期：2010年上半年（二）預計未來兩年收入2009年：1500萬元2010年：2.7億元2011年：1.2億元信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）（三）資金流出：1、土地2、前期工程費3、建設(shè)規(guī)費4、建安工程費5、公建設(shè)施費6、銷售費用：400萬元7、銷售提成8、償還金額（四）現(xiàn)金凈流量（五）敏感性分析：銷售價格下降10%或項目成本上升10%，凈現(xiàn)金流仍為正。信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）（六）信托資金使用計劃（七）對銷售價格的分析信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的風險要點一、融資方實力及其控股股東：1、基本情況：行業(yè)排名、經(jīng)營業(yè)績2、與各類金融機構(gòu)的合作往來：授信情況、再融資能力、金融機構(gòu)與其合作態(tài)度及發(fā)展趨勢3、既往還款記錄、還款方式與還款來源4、經(jīng)營優(yōu)勢：主業(yè)與盈利能力二、真實備用授信情況三、未在銀行實現(xiàn)融資的原因：項目償還銀行貸款的原因。信托項目盡職調(diào)查的風險要點一、融資方實力及其控股股東：信托項目盡職調(diào)查的風險要點四、控股股東的過往融資情況：特別是信托融資情況。五、項目情況：1、項目概況2、過往融資情況：萬福廣場項目（五礦信托、華融資產(chǎn)等）。3、不同類型項目的分類盡職調(diào)查：新項目OR持續(xù)融資項目。提示：要求融資方及項目公司須列出過往所有的融資記錄。提示：貸款卡并未記錄所有的融資記錄。例如融資租賃等方式的融資。信托項目盡職調(diào)查的風險要點四、控股股東的過往融資情況：特別是信托項目盡職調(diào)查的風險要點六、還款來源：1、項目現(xiàn)金流2、融資現(xiàn)金流3、其他七、風險控制措施：1、抵質(zhì)押物情況：重點闡述，務(wù)必現(xiàn)場考察2、保證擔保方實力：類似于融資方實力審查內(nèi)容信托項目盡職調(diào)查的風險要點六、還款來源：信托項目盡職調(diào)查案例資金用途：以信托資金向南京中恒置業(yè)有限公司（以下簡稱“南京中恒”）提供貸款，用于償還工商銀行的1億元的貸款本金及相應利息以及用于目標項目的開發(fā)建設(shè)。信托計劃規(guī)模：3.3億元。信托計劃期限：2.5年。信托收益及信托資金還款來源：（1）“來燕商城”項目的銷售回款；（2）銀行發(fā)放的經(jīng)營性物業(yè)貸款。保障措施：（1）“來燕商城”土地及在建工程抵押；（2）曙光地產(chǎn)集團有限公司提供無限連帶責任保證擔保；（3）曙光控股集團對南京中恒的履約進行增信；（4)自然人張壽明進行無限連帶責任保證擔保。信托項目盡職調(diào)查案例資金用途：以信托資金向南京中恒置業(yè)有限公信托項目盡職調(diào)查案例投向項目簡介：來燕商城位于著名的旅游景點南京市夫子廟西南入口處，長樂路、來燕路、鈔庫街的合圍，東臨夫子廟，南面緊靠城市主干道長樂路，緊對沃爾瑪超市，與市第一醫(yī)院僅百米之距，毗鄰克莉斯汀南京分公司總部大樓。項目建筑面積35804.5平方米：地上建筑面積19964.5平方米、地下建筑面積15840平方米，其中(1)地下負三層、負二層為停車場，停車位171個，建筑面積12005.77平方米；（2）商鋪為負一至二層結(jié)構(gòu)，合計12974.74平方米；（3）酒店式公寓為三層至五層，建筑面積10829.49平方米。項目容積率為2.30。項目所在位置交通便利，目前周邊的公交線路有30余條，已經(jīng)運營的地鐵一號線“三山街站”距離夫子廟與本項目位置步行約10~15分鐘。地鐵三號線按照工程規(guī)劃于2014年6月全線通車，其“夫子廟站”、“長樂路站”距離本項目所在地步行皆5分鐘左右。另外地鐵五號線規(guī)劃于2015年通車。

目前，項目四證齊全，主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂。信托項目盡職調(diào)查案例投向項目簡介：信托項目盡職調(diào)查要點提示1、1億元銀行貸款的使用情況及償還安排。2、銀行后期不予支持原因。3、項目資金情況及整體資金安排：是否足以保證項目竣工結(jié)束。4、資金用途。5、還款來源：銷售測算與現(xiàn)金流測算。核心：抵押物價值、融資方金融機構(gòu)往來情況、項目欠款情況、項目資金現(xiàn)狀與未來資金狀況預測分析等信托項目盡職調(diào)查要點提示1、1億元銀行貸款的使用情況及償還安投資計劃與資金籌措表投資估算籌資安排資金運用金額資金來源金額土地成本資本金1）出讓金預售收入2）融資前期工程費質(zhì)保金建安費其他資金來源基礎(chǔ)建設(shè)費、配套開發(fā)期稅費其他費用合計合計房地產(chǎn)信托項目盡職調(diào)查分析投資計劃與資金籌措表籌資安排資金運用金額資金來源金額土地成本項目現(xiàn)金流測算與還款能力分析還款期的計算以項目的銷售抵償除自有資金以外其他投入資金所需要的時間房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金組成：自有資金、金融機構(gòu)借款和預售款房地產(chǎn)項目開發(fā)過程：資金替換及補償過程項目現(xiàn)金流測算與還款能力分析還款期的計算信托項目盡職調(diào)查的核心要素分析一、信托產(chǎn)品設(shè)立核心原因分析1、新項目介入2、為同一融資方的持續(xù)融資二、融資方與信托公司的合作方式1、融資方與信托公司的初步合作：單個項目2、融資方與信托公司的持續(xù)合作：百瑞信托與河南建業(yè)3、背景性融資與集團統(tǒng)一額度融資：刺穿面紗原則。海航集團。三、融資的核心控制方：融資方的實際控制人及其背景。四、還款安排五、風險控制措施：變現(xiàn)能力、真實價值六、真實交易對手的分析：還款方而非用款方。核心：還款安排。信托項目盡職調(diào)查的核心要素分析一、信托產(chǎn)品設(shè)立核心原因分析信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的核心私募債性融資基礎(chǔ)資產(chǎn)：借貸型資產(chǎn)信托資金的按期足額償還基礎(chǔ)：與融資方基于借貸償還的債務(wù)融資性法律關(guān)系核心：風險控制信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的核心私募債性融資信托產(chǎn)品交易設(shè)計的基礎(chǔ)要點一、風險控制措施的風險補償性核心：抵押登記、強制執(zhí)行公證的辦理等提示：注重相關(guān)措施的實際效果二、普遍適用條款（一）加速到期條款：融資方關(guān)于本信托融資的任何一筆需分期償還的融資成本或本金未及時償還，其所欠全部本金及融資成本全部提前到期。（二）交叉違約條款：融資方在任一金融機構(gòu)的債務(wù)違約，即視為本信托融資違約（三）“不可撤銷的連帶責任保證擔?！钡膹V泛應用：1、自然人：融資方實際控制人夫妻雙方2、關(guān)聯(lián)企業(yè)：提供連帶責任保證擔保3、其他機構(gòu)設(shè)計理念：加大融資方違約成本（控制融資方盡量多的資源）風險處置：高度重視信托產(chǎn)品交易設(shè)計的基礎(chǔ)要點一、風險控制措施的風險補償性信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的基礎(chǔ)：風險控制措施一、抵押：抵押為王1、抵押2、第二順位抵押權(quán)二、質(zhì)押：股權(quán)三、第三方連帶責任擔保四、承諾回購：其實質(zhì)為承諾還款五、確認還款六、其他信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的基礎(chǔ)：風險控制措施一、抵押：抵押為王信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的關(guān)鍵要點一、信托產(chǎn)品風險控制的需要：組合型風險控制措施二、融資方的具體需求三、投資者的需求及發(fā)行需要：分期發(fā)行等設(shè)計依據(jù)：融資方實力、風險控制措施、還款來源、資金用途設(shè)計的核心依據(jù)：融資方實力、風險控制措施信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的關(guān)鍵要點一、信托產(chǎn)品風險控制的需要：組規(guī)避監(jiān)管：信托項目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的重要因素一、監(jiān)管層對融資類信托業(yè)務(wù)的約束與不鼓勵：監(jiān)管層對于貸款信托規(guī)模的總體控制《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%，但中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會另有規(guī)定的除外。

二、四證不全房地產(chǎn)項目的信托債性融資：股權(quán)信托規(guī)避監(jiān)管：信托項目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的重要因素一、監(jiān)管層對融資類信信托計劃交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的現(xiàn)實法律威脅一、融資方違約案例日益增多二、對融資方的追索周期受到高度關(guān)注：信托資金不能及時回收提示：融資方違約的追索周期至關(guān)重要信托計劃交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的現(xiàn)實法律威脅一、融資方違約案例日益增多信托公司的信托資金募集方式單一信托集合信托信托公司的信托資金募集方式單一信托單一信托的設(shè)計要求1、項目風險可控2、滿足資金方的風險控制要求提示：單一信托更多是資金方發(fā)起設(shè)立的。單一信托交易結(jié)構(gòu)設(shè)計：信托公司自身的低風險承擔。盡職調(diào)查責任免除，原狀返還的實現(xiàn)。單一信托的設(shè)計要求1、項目風險可控信托貸款1、簡單清晰的交易結(jié)構(gòu)2、在部分領(lǐng)域應用受限：四證不全房地產(chǎn)項目信托貸款1、簡單清晰的交易結(jié)構(gòu)信托貸款華融·上陵黃河外灘酒店信托貸款集合資金信托計劃資金運用方式：信托資金用于向?qū)幭纳狭攴康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放信托貸款，用于上陵黃河外灘酒店式公寓開發(fā)建設(shè)。擔保措施：

1、上陵黃河外灘酒店式公寓土地及在建工程、黃河外灘項目待開發(fā)土地抵押；

2、上陵實業(yè)集團股東史信先生兄弟等提供連帶責任保證擔保；

3、寧夏上陵實業(yè)（集團）有限公司、寧夏銀川上陵雷克薩斯汽車銷售服務(wù)有限公司、寧夏上陵卓恒安汽車銷售服務(wù)有限公司、寧夏上陵卓恒宇汽車銷售服務(wù)有限公司、寧夏上陵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、銀川時新商廈有限公司、寧夏賜鑫建筑工程有限公司、寧夏南宇建材實業(yè)有限公司作為本信托計劃的共同債務(wù)人，履行支付信托貸款本金及利息的義務(wù)；

4、信托期間對信托資金使用進行監(jiān)管。信托貸款華融·上陵黃河外灘酒店信托貸款集合資金信托計劃股權(quán)收益權(quán)信托湖南信托長城集團股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃一、融資方：長城集團（A股代碼：300089）實際控制人、第一大股東蔡廷祥先生。

二、信托資金用途：湖南信托依據(jù)信托合同的約定以自己的名義，以不多于7500萬元信托資金受讓廣東長城集團股份有限公司實際控制人蔡廷祥持有的1500萬股長城集團（股票代碼：300089）限售流通股的股權(quán)收益權(quán)。截止2012年3月7日，長城集團20日均價15.38元/股，質(zhì)押股票總市值2.3億元，質(zhì)押率33%。

股權(quán)收益權(quán)信托湖南信托長城集團股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃股權(quán)信托的優(yōu)勢運用領(lǐng)域1、補充項目資本金2、“四證不全”房地產(chǎn)項目的融資股權(quán)信托的優(yōu)勢運用領(lǐng)域1、補充項目資本金股權(quán)信托的操作模式一、信托公司通過增資方式為項目公司提供資金。二、項目公司原股東或現(xiàn)有股東通過受讓股權(quán)來實現(xiàn)信托資金退出。股權(quán)信托的風險提示：預設(shè)的股權(quán)受讓方違約，不履行股權(quán)受讓義務(wù)。股權(quán)信托的操作模式一、信托公司通過增資方式為項目公司提供資金受讓應收賬款模式的法律風險分析一、法律風險：所受讓應收賬款的真實性1、所受讓應收賬款的形成基礎(chǔ)：相關(guān)工程的完工證明等2、所受讓應收賬款的金額確定：竣工決算等二、風險提示：個別信托項目所受讓的應收賬款并不具備成立條件，其轉(zhuǎn)讓及回購的法律基礎(chǔ)薄弱。受讓應收賬款模式的法律風險分析一、法律風險：所受讓應收賬款的受讓應收賬款中鐵信托?優(yōu)債1323期高科房產(chǎn)綠水東城項目集合資金信托計劃募集規(guī)模：20000萬元信托期限：24個月投資方向：用于受讓西安高科集團高科房產(chǎn)有限責任公司對西安高科東城新岸置業(yè)有限公司20000萬元的應收賬款債權(quán)。信托計劃到期時由高科房產(chǎn)回購20000萬元應收賬款債權(quán)，為受益人獲取相應收益。發(fā)售期：2013年3月7日至2013年4月7日，售完即止。信托資金用于受讓高科房產(chǎn)對新岸置業(yè)20000萬元的應收賬款債權(quán)。高科房產(chǎn)在取得應收賬款轉(zhuǎn)讓款后，將該筆款項用于其全資子公司西安高科東城置業(yè)有限公司(以下簡稱“東城置業(yè)”)開發(fā)、建設(shè)的高科?綠水東城二期(5號地塊)、三期(6號地塊)項目。受讓應收賬款中鐵信托?優(yōu)債1323期高科房產(chǎn)綠水東城項目集合受讓應收賬款西安高科(集團)(以下簡稱“高科集團”)公司為高科房產(chǎn)按期回購其轉(zhuǎn)讓的20000萬元應收債權(quán)提供不可撤銷的連帶責任保證擔保。(2)土地抵押擔保為了確保本信托計劃的安全性，在本信托計劃成立9個月內(nèi)為本信托計劃增加土地抵押擔保：西安高科東城新岸置業(yè)有限公司擬用其取得的位于西安市紡織城綜合發(fā)展區(qū)浐河以東、東三環(huán)以西、儲備地以南、東月路沿線以北，地籍編號為BQ3-9-11，面積為91512.7平方米的國有土地使用權(quán)為高科房產(chǎn)按期回購其轉(zhuǎn)讓的20000萬元應收債權(quán)提供抵押擔保。抵押物評估價值約為33544萬元，預計抵押率為60%。或以評估值不低于上述抵押物的新抵押物，按照不高于信托計劃成立時的抵押率標準置換上述抵押物。受讓應收賬款西安高科(集團)(以下簡稱“高科集團”)公司為高特定資產(chǎn)收益權(quán)信托江蘇務(wù)本特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計劃交易結(jié)構(gòu)：資金全部用于受讓江蘇務(wù)本現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司因代建丹陽市后巷現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)建設(shè)項目而對丹陽市丹北鎮(zhèn)人民政府享有的30015萬元應收賬款的特定資產(chǎn)收益權(quán)。最終用于二丹陽市后巷現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)項目建設(shè)。信用增級措施：

1.連帶責任擔保：丹陽市濱江新市鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司以及丹陽投資集團有限公司為江蘇務(wù)本按時足額回購標的特定資產(chǎn)收益權(quán)的義務(wù)提供連帶責仸擔保；2.應收賬款質(zhì)押：30015萬元應收賬款質(zhì)押給陸家嘴信托；3.在建工程抵押：江蘇中潤置業(yè)投資有限公司承諾提供其名下預評估價值為2.55億元的丹陽新天地后巷商業(yè)廣場在建工程抵押給陸家嘴信托；4.政府文件支持：丹陽市財政局出具政府支持文件。

特定資產(chǎn)收益權(quán)信托江蘇務(wù)本特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計劃信托與有限合伙結(jié)合規(guī)避銀行開發(fā)貸對項目資本金的認定華潤信托-華威1號集合資金信托計劃發(fā)行規(guī)模：9.56億元，其中A類（優(yōu)先級）5.7億元，B類（劣后級）3.86億元。期限：A類（優(yōu)先級）2+1+1年；B類（劣后級）3+1年。資金用途:信托資金用于認購深圳市華威欣城一號投資合伙企業(yè)（有限合伙）LP份額，并最終用于與上海萬科合作開發(fā)“上海虹橋大都會”地產(chǎn)項目信托與有限合伙結(jié)合規(guī)避銀行開發(fā)貸對項目資本金的認定交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的法律風險1、特定資產(chǎn)收益權(quán)等財產(chǎn)權(quán)信托的“債權(quán)債務(wù)關(guān)系”司法認定2、股權(quán)信托、特定資產(chǎn)收益權(quán)信托等的強制執(zhí)行不予受理風險3、“受讓應收賬款”交易結(jié)構(gòu)中應收賬款的真實性存疑交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的法律風險1、特定資產(chǎn)收益權(quán)等財產(chǎn)權(quán)信托的“債權(quán)信托項目盡職調(diào)查的短板分析1、股東背景核實：控股股東2、項目資本金核實3、現(xiàn)金流測算（1）項目市場前景及銷售情況分析（2）項目收益分析（3）資金來源與運用平衡分析（4）投資測算和還款來源測算4、項目風險客觀分析：窮舉法，項目風險點5、項目風險處置及應對方案分析：抵質(zhì)押物風險處置價值預估（在建工程再次開發(fā)的巨額投入）。信托項目盡職調(diào)查的短板分析1、股東背景核實：控股股東信托項目盡職調(diào)查的核心思路與要點總結(jié)一、交易對手綜合實力二、項目資產(chǎn)價值與變現(xiàn)價值預估三、項目現(xiàn)金流預測分析四、抵押物的價值變現(xiàn)預估與風險處置操作五、項目操作方案提示：綜合分析成為盡職調(diào)查的關(guān)鍵信托項目盡職調(diào)查的核心思路與要點總結(jié)一、交易對手綜合實力答疑與交流電話箱：tangqi123@專注于信托、私募基金等領(lǐng)域的研發(fā)及投融資咨詢服務(wù)。為華夏銀行、中國郵政儲蓄銀行、中誠信托、北京國際信托、中原信托、華寶信托、紫金信托、華澳信托、英大信托、興業(yè)信托、中國投資擔保有限公司等多家國內(nèi)知名金融機構(gòu)及復地投資集團、中國房地產(chǎn)基金聯(lián)盟等私募基金提供培訓及咨詢服務(wù)。

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關(guān)鍵要點、基本框架及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計

唐琪

信托項目盡職調(diào)查

關(guān)鍵要點、基本框架及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計

信托項目盡職調(diào)查的組成部分一、項目盡職調(diào)查報告：項目的風險分析、交易對手的風險分析等二、法律盡職調(diào)查報告及法律意見書：法律要點，真實性，合規(guī)性信托合同及交易文件三、財務(wù)盡職調(diào)查報告：財務(wù)狀況信托項目盡職調(diào)查的組成部分一、項目盡職調(diào)查報告：項目的風險分對盡職調(diào)查的清晰認知一、盡職調(diào)查的操作提示：1、盡職調(diào)查并非審計2、盡職調(diào)查并非項目審查3、盡職調(diào)查中并非事無巨細4、重視項目調(diào)查，但不能忽視對交易對手的盡職調(diào)查交易對手至關(guān)重要二、盡職調(diào)查的現(xiàn)實定位：1、盡職調(diào)查與商務(wù)談判相結(jié)合：融資成本、期限、風險控制措施等2、盡職調(diào)查的核心：在做出風險判斷的基礎(chǔ)上，對項目進行風險評價，并協(xié)商制定項目風險控制方案及項目操作方案盡職調(diào)查的基本要求：真實對盡職調(diào)查的清晰認知一、盡職調(diào)查的操作提示：信托盡職調(diào)查對象：目標客戶房地產(chǎn)政府融資平臺大型民營企業(yè)的資金補充：海航集團、新湖中寶、新華聯(lián)集團等民營企業(yè)項目融資：鐵牛集團等信托盡職調(diào)查對象：目標客戶房地產(chǎn)信托融資典型市場領(lǐng)域與盡職調(diào)查要點房地產(chǎn)：交易對手信用狀況、項目狀況政府融資平臺及相關(guān)領(lǐng)域：持續(xù)融資能力大型民營企業(yè)：信用現(xiàn)狀與信用演變趨勢信托融資典型市場領(lǐng)域與盡職調(diào)查要點房地產(chǎn)：交易對手信用狀況盡職調(diào)查的核心：風險預判一、盡職調(diào)查：對交易對手真實處境的充分把握（交易對手現(xiàn)狀）二、風險判斷1、風險狀況的窮舉2、關(guān)鍵風險的分析3、針對關(guān)鍵風險的預設(shè)應對措施：風險控制措施4、風險處置狀況的預設(shè)分析三、交易對手在融資期限內(nèi)的未來變化趨勢：1、發(fā)展模式2、核心業(yè)務(wù)3、發(fā)展趨勢盡職調(diào)查的核心：風險預判一、盡職調(diào)查：對交易對手真實處境的充盡職調(diào)查框架一、融資方實力：信用現(xiàn)狀、信用未來發(fā)展趨勢信用的詮釋：融資方的持續(xù)融資能力二、項目：資產(chǎn)現(xiàn)值、現(xiàn)金流產(chǎn)出預測、資產(chǎn)價值變化預測三、風險控制措施：風險彌補價值、抵質(zhì)押物變現(xiàn)能力融資方違約成本：自身信用喪失、抵質(zhì)押物被處置等核心：融資方實力、風險控制措施。盡職調(diào)查框架一、融資方實力：信用現(xiàn)狀、信用未來發(fā)展趨勢核心：盡職調(diào)查要素一、融資方背景及實力二、還款來源三、項目四、信托計劃真實背景五、資金用途盡職調(diào)查要素一、融資方背景及實力還款來源的分析與清晰認知第一還款來源：經(jīng)營現(xiàn)金流。（銀行）次優(yōu)還款來源：融資現(xiàn)金流、其他現(xiàn)金流（資金調(diào)度）（信托）案例：商業(yè)地產(chǎn)的還款來源：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款來源：個人住房按揭貸款。還款來源的分析與清晰認知第一還款來源：經(jīng)營現(xiàn)金流。（銀行）盡職調(diào)查要點與融資模式一、主體性融資：1、交易對手的信用現(xiàn)狀2、后續(xù)持續(xù)性融資能力：前瞻性分析。多渠道融資能力。二、項目性融資：1、項目價值：資產(chǎn)價值2、項目的未來盈利與現(xiàn)金流未來預測3、項目的變現(xiàn)能力提示：項目的狀態(tài)變化預判。房屋銷售即為土地及前期投入變成現(xiàn)金。三、背景性融資：1、交易對手背景：后備支持。大股東。2、背景方對本次融資的支持程度：資產(chǎn)抵押、連帶責任保證擔保（代償意愿等）盡職調(diào)查要點與融資模式一、主體性融資：盡職調(diào)查工作計劃工作目標：調(diào)查某某項目信托融資可行性工作范圍：項目、外部環(huán)境、行業(yè)特點等。工作方式：查閱資料、實地調(diào)查等。工作時間：××天工作流程：查閱資料、補充資料、實地調(diào)查、外部調(diào)查、討論等。參與人員：項目小組成員、信托公司相關(guān)部門人員。盡職調(diào)查工作計劃工作目標：調(diào)查某某項目信托融資可行性盡職調(diào)查范圍的確定一、盡職調(diào)查范圍：1、公司的盡職調(diào)查要求2、融資主體3、融資方提供的風險控制措施二、盡職調(diào)查范圍的適當擴大：1、控股股東2、實際控制人3、背景調(diào)查：民間融資等4、融資方潛在資源與關(guān)聯(lián)外部資源的挖掘與盡職調(diào)查盡職調(diào)查范圍的確定一、盡職調(diào)查范圍：盡職調(diào)查范圍調(diào)整與風險管理方案優(yōu)化一、風險控制方式差異：1、被動的風險控制：防守策略?；陲L險躲避的風險審查。2、主動的風險控制：風險控制措施與項目執(zhí)行方案的優(yōu)化。二、盡職調(diào)查范圍調(diào)整：風險控制措施與項目執(zhí)行方案的優(yōu)化盡職調(diào)查的目的不是為了被動防守與風險躲避，而是在方案優(yōu)化和風險覆蓋前提下的項目操作。案例：高科房產(chǎn)融資，由高科集團提供保證擔保。實際控制人提供保證擔保。上下游關(guān)聯(lián)方提供保證擔保。盡職調(diào)查范圍調(diào)整與風險管理方案優(yōu)化一、風險控制方式差異：盡職調(diào)查的工作方式一、書面資料審查1、財務(wù)資料2、企業(yè)基本資料3、其他二、實地調(diào)查1、項目2、抵質(zhì)押物三、背景調(diào)查1、與交易對手合作的金融機構(gòu)2、交易對手的經(jīng)營合作方3、內(nèi)部員工等四、談話調(diào)查提示：與民營企業(yè)實際控制人的談話。盡職調(diào)查的工作方式一、書面資料審查信托項目盡職調(diào)查報告要點與針對性盡職調(diào)查一、項目要點二、信托計劃交易結(jié)構(gòu)三、交易對手情況（一）外部環(huán)境（二）交易對手介紹（三）交易對手分析與評價四、法律分析五、財務(wù)分析（一）交易對手財務(wù)狀況（二）財務(wù)指標分析（三）還款能力分析六、項目風險分析與評價：窮舉法，分析各類風險發(fā)生的可能性七、風險控制措施分析：對第六條中相關(guān)風險的應對方案八、項目操作方案九、法律文本事項十、收益分析十一、結(jié)論信托項目盡職調(diào)查報告要點與針對性盡職調(diào)查一、項目要點盡職調(diào)查要點分析企業(yè)情況介紹企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照正副本組織機構(gòu)代碼證正副本稅務(wù)登記證正副本(國稅、地稅)法人代表身份證明、身份證復印件、個人簡歷、簽字樣本法人授權(quán)委托書、授權(quán)代理人簡歷和身份證復印件企業(yè)基本存款賬戶開戶許可證及開戶情況企業(yè)貸款卡復印件企業(yè)基本信用信息報告財務(wù)負責人簡歷和身份證復印件公司章程復印件企業(yè)全套工商注冊資料：項目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)項目可行性分析報告及相關(guān)批文融資申請書：融資規(guī)模、資金使用計劃、還款來源、還款安排以及擔保措施等盡職調(diào)查要點分析企業(yè)情況介紹盡職調(diào)查要點細化分析一、資金狀況項目公司債務(wù)明細資金使用計劃及總體安排：欠款明細。后續(xù)用款明細。融資安排。預計回款明細等項目的總體資金安排（既往欠款、后續(xù)用款、預計銷售及經(jīng)營回款、融資安排等）還款安排二、交易對手實力及信用狀況1、控股股東的信用信息報告2、實際控制人的信用信息報告3、實際控制人背景情況盡職調(diào)查要點細化分析一、資金狀況交易對手信用現(xiàn)狀的盡職調(diào)查業(yè)務(wù)框架核心業(yè)務(wù)主要盈利及現(xiàn)金流產(chǎn)出來源金融機構(gòu)往來與金融機構(gòu)授信情況（真實授信）交易對手后續(xù)用款計劃與融資計劃：信用惡化、信用維持、信用優(yōu)化后備融資空間與融資資源發(fā)展?jié)摿诵模嘿Y金平衡、還款來源提示：還款來源并非一定是經(jīng)營現(xiàn)金流交易對手信用現(xiàn)狀的盡職調(diào)查業(yè)務(wù)框架風險控制措施分類分析與盡職調(diào)查要點一、補償性風險控制措施：較強1、抵押（1）房產(chǎn)抵押：資產(chǎn)價值與抵押辦理程序（2）土地及在建工程抵押：資產(chǎn)價值與抵押辦理程序（3）第二順位抵押權(quán)：資產(chǎn)價值、抵押辦理程序、風險處置程序2、所持有股權(quán)質(zhì)押：股權(quán)價值與風險處置3、第三方保證擔保：代償能力與代償意愿二、配套性風險控制措施：較弱1、實際控制人連帶責任保證擔保：代償能力與代償意愿2、融資主體自身股權(quán)質(zhì)押：股權(quán)價值與風險處置3、關(guān)聯(lián)企業(yè)連帶責任保證擔保：代償能力與代償意愿4、承諾回購或承諾受讓：回購能力風險控制措施分類分析與盡職調(diào)查要點一、補償性風險控制措施：較項目可行性分析報告的盡職調(diào)查一、《可行性研究報告》內(nèi)容：項目概況行業(yè)情況融資企業(yè)情況市場分析項目效益分析風險分析及防范措施等二、盡職調(diào)查核心：1、銷售預測、現(xiàn)金流預測與實現(xiàn)依據(jù)2、效益分析與測算項目可行性分析報告的盡職調(diào)查一、《可行性研究報告》內(nèi)容：信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）一、盡職調(diào)查范圍1、主體資格2、股權(quán)結(jié)構(gòu)3、資產(chǎn)合法性（房地產(chǎn)項目）：土地、規(guī)劃等4、債權(quán)債務(wù)5、擔保訴訟等二、企業(yè)基本情況盡職調(diào)查文件資料：1、公司章程2、驗資報告3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議4、股東會決議5、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、機構(gòu)代碼證等6、信用信息報告信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）三、盡職調(diào)查文件資料：1、立項批復2、資質(zhì)證書3、用地規(guī)劃4、工程規(guī)劃5、施工許可證6、土地使用權(quán)出讓合同、變更合同7、其他信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）四、盡職調(diào)查報告正文：1、主體資格2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更情況4、土地使用權(quán)5、建設(shè)用地規(guī)劃等許可、審批情況6、資產(chǎn)瑕疵情況：被抵押或質(zhì)押資產(chǎn)情況7、債權(quán)債務(wù)8、或有負債9、訴訟10、特殊情況：房地產(chǎn)聯(lián)建項目11、其他需要補充說明的情況：土地及規(guī)劃變更等信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目財務(wù)盡職調(diào)查要點分析一、基本資料借款人近三年經(jīng)審計的財務(wù)報告及最近一期財務(wù)報表驗資報告企業(yè)主要會計科目明細納稅證明固定資產(chǎn)明細表二、關(guān)鍵要點：1、融資往來與融資記錄2、欠款情況及賬期3、資產(chǎn)狀況與價值分析核心：資金狀況財務(wù)盡職調(diào)查要點分析一、基本資料信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）一、盡職調(diào)查工作范圍：1、資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益及損益情況2、土地市場價值3、項目預計現(xiàn)金流4、對信托資金使用計劃的分析5、房屋銷售價格、銷售情況預測分析6、融資成本及對項目的影響二、公司基本情況三、項目情況描述：四、財務(wù)核算情況信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）五、公司財務(wù)狀況分析（一）財務(wù)報表分析1、貨幣資金分析2、應收款分析3、存貨情況分析4、預付賬款分析：（1）開發(fā)成本（2）開發(fā)間接費用5、待攤費用6、固定資產(chǎn)7、無形資產(chǎn)8、長期待攤費用、應付賬款、應交稅金、其他應交款、其他應付款等9、長期借款、長期應付款10、實收資本及變動情況11、營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用12、現(xiàn)金流分析、大額資金往來信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）（二）對外抵質(zhì)押、擔保、訴訟情況（三）其他重大事項：房地產(chǎn)聯(lián)建合同六、項目資產(chǎn)價值信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）七、未來兩年現(xiàn)金流分析（一）現(xiàn)金流入1、信托資金到位時間：2009年9月2、項目竣工時間:2010年底3、主要銷售期：2010年上半年（二）預計未來兩年收入2009年：1500萬元2010年：2.7億元2011年：1.2億元信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）（三）資金流出：1、土地2、前期工程費3、建設(shè)規(guī)費4、建安工程費5、公建設(shè)施費6、銷售費用：400萬元7、銷售提成8、償還金額（四）現(xiàn)金凈流量（五）敏感性分析：銷售價格下降10%或項目成本上升10%，凈現(xiàn)金流仍為正。信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查報告為例）（六）信托資金使用計劃（七）對銷售價格的分析信托項目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點分析

財務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項目信托項目盡職調(diào)查的風險要點一、融資方實力及其控股股東：1、基本情況：行業(yè)排名、經(jīng)營業(yè)績2、與各類金融機構(gòu)的合作往來：授信情況、再融資能力、金融機構(gòu)與其合作態(tài)度及發(fā)展趨勢3、既往還款記錄、還款方式與還款來源4、經(jīng)營優(yōu)勢：主業(yè)與盈利能力二、真實備用授信情況三、未在銀行實現(xiàn)融資的原因：項目償還銀行貸款的原因。信托項目盡職調(diào)查的風險要點一、融資方實力及其控股股東：信托項目盡職調(diào)查的風險要點四、控股股東的過往融資情況：特別是信托融資情況。五、項目情況：1、項目概況2、過往融資情況：萬福廣場項目（五礦信托、華融資產(chǎn)等）。3、不同類型項目的分類盡職調(diào)查：新項目OR持續(xù)融資項目。提示：要求融資方及項目公司須列出過往所有的融資記錄。提示：貸款卡并未記錄所有的融資記錄。例如融資租賃等方式的融資。信托項目盡職調(diào)查的風險要點四、控股股東的過往融資情況：特別是信托項目盡職調(diào)查的風險要點六、還款來源：1、項目現(xiàn)金流2、融資現(xiàn)金流3、其他七、風險控制措施：1、抵質(zhì)押物情況：重點闡述，務(wù)必現(xiàn)場考察2、保證擔保方實力：類似于融資方實力審查內(nèi)容信托項目盡職調(diào)查的風險要點六、還款來源：信托項目盡職調(diào)查案例資金用途：以信托資金向南京中恒置業(yè)有限公司（以下簡稱“南京中恒”）提供貸款，用于償還工商銀行的1億元的貸款本金及相應利息以及用于目標項目的開發(fā)建設(shè)。信托計劃規(guī)模：3.3億元。信托計劃期限：2.5年。信托收益及信托資金還款來源：（1）“來燕商城”項目的銷售回款；（2）銀行發(fā)放的經(jīng)營性物業(yè)貸款。保障措施：（1）“來燕商城”土地及在建工程抵押；（2）曙光地產(chǎn)集團有限公司提供無限連帶責任保證擔保；（3）曙光控股集團對南京中恒的履約進行增信；（4)自然人張壽明進行無限連帶責任保證擔保。信托項目盡職調(diào)查案例資金用途：以信托資金向南京中恒置業(yè)有限公信托項目盡職調(diào)查案例投向項目簡介：來燕商城位于著名的旅游景點南京市夫子廟西南入口處，長樂路、來燕路、鈔庫街的合圍，東臨夫子廟，南面緊靠城市主干道長樂路，緊對沃爾瑪超市，與市第一醫(yī)院僅百米之距，毗鄰克莉斯汀南京分公司總部大樓。項目建筑面積35804.5平方米：地上建筑面積19964.5平方米、地下建筑面積15840平方米，其中(1)地下負三層、負二層為停車場，停車位171個，建筑面積12005.77平方米；（2）商鋪為負一至二層結(jié)構(gòu)，合計12974.74平方米；（3）酒店式公寓為三層至五層，建筑面積10829.49平方米。項目容積率為2.30。項目所在位置交通便利，目前周邊的公交線路有30余條，已經(jīng)運營的地鐵一號線“三山街站”距離夫子廟與本項目位置步行約10~15分鐘。地鐵三號線按照工程規(guī)劃于2014年6月全線通車，其“夫子廟站”、“長樂路站”距離本項目所在地步行皆5分鐘左右。另外地鐵五號線規(guī)劃于2015年通車。

目前，項目四證齊全，主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂。信托項目盡職調(diào)查案例投向項目簡介：信托項目盡職調(diào)查要點提示1、1億元銀行貸款的使用情況及償還安排。2、銀行后期不予支持原因。3、項目資金情況及整體資金安排：是否足以保證項目竣工結(jié)束。4、資金用途。5、還款來源：銷售測算與現(xiàn)金流測算。核心：抵押物價值、融資方金融機構(gòu)往來情況、項目欠款情況、項目資金現(xiàn)狀與未來資金狀況預測分析等信托項目盡職調(diào)查要點提示1、1億元銀行貸款的使用情況及償還安投資計劃與資金籌措表投資估算籌資安排資金運用金額資金來源金額土地成本資本金1）出讓金預售收入2）融資前期工程費質(zhì)保金建安費其他資金來源基礎(chǔ)建設(shè)費、配套開發(fā)期稅費其他費用合計合計房地產(chǎn)信托項目盡職調(diào)查分析投資計劃與資金籌措表籌資安排資金運用金額資金來源金額土地成本項目現(xiàn)金流測算與還款能力分析還款期的計算以項目的銷售抵償除自有資金以外其他投入資金所需要的時間房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金組成：自有資金、金融機構(gòu)借款和預售款房地產(chǎn)項目開發(fā)過程：資金替換及補償過程項目現(xiàn)金流測算與還款能力分析還款期的計算信托項目盡職調(diào)查的核心要素分析一、信托產(chǎn)品設(shè)立核心原因分析1、新項目介入2、為同一融資方的持續(xù)融資二、融資方與信托公司的合作方式1、融資方與信托公司的初步合作：單個項目2、融資方與信托公司的持續(xù)合作：百瑞信托與河南建業(yè)3、背景性融資與集團統(tǒng)一額度融資：刺穿面紗原則。海航集團。三、融資的核心控制方：融資方的實際控制人及其背景。四、還款安排五、風險控制措施：變現(xiàn)能力、真實價值六、真實交易對手的分析：還款方而非用款方。核心：還款安排。信托項目盡職調(diào)查的核心要素分析一、信托產(chǎn)品設(shè)立核心原因分析信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的核心私募債性融資基礎(chǔ)資產(chǎn)：借貸型資產(chǎn)信托資金的按期足額償還基礎(chǔ)：與融資方基于借貸償還的債務(wù)融資性法律關(guān)系核心：風險控制信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的核心私募債性融資信托產(chǎn)品交易設(shè)計的基礎(chǔ)要點一、風險控制措施的風險補償性核心：抵押登記、強制執(zhí)行公證的辦理等提示：注重相關(guān)措施的實際效果二、普遍適用條款（一）加速到期條款：融資方關(guān)于本信托融資的任何一筆需分期償還的融資成本或本金未及時償還，其所欠全部本金及融資成本全部提前到期。（二）交叉違約條款：融資方在任一金融機構(gòu)的債務(wù)違約，即視為本信托融資違約（三）“不可撤銷的連帶責任保證擔?！钡膹V泛應用：1、自然人：融資方實際控制人夫妻雙方2、關(guān)聯(lián)企業(yè)：提供連帶責任保證擔保3、其他機構(gòu)設(shè)計理念：加大融資方違約成本（控制融資方盡量多的資源）風險處置：高度重視信托產(chǎn)品交易設(shè)計的基礎(chǔ)要點一、風險控制措施的風險補償性信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的基礎(chǔ)：風險控制措施一、抵押：抵押為王1、抵押2、第二順位抵押權(quán)二、質(zhì)押：股權(quán)三、第三方連帶責任擔保四、承諾回購：其實質(zhì)為承諾還款五、確認還款六、其他信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的基礎(chǔ)：風險控制措施一、抵押：抵押為王信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的關(guān)鍵要點一、信托產(chǎn)品風險控制的需要：組合型風險控制措施二、融資方的具體需求三、投資者的需求及發(fā)行需要：分期發(fā)行等設(shè)計依據(jù)：融資方實力、風險控制措施、還款來源、資金用途設(shè)計的核心依據(jù)：融資方實力、風險控制措施信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的關(guān)鍵要點一、信托產(chǎn)品風險控制的需要：組規(guī)避監(jiān)管：信托項目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的重要因素一、監(jiān)管層對融資類信托業(yè)務(wù)的約束與不鼓勵：監(jiān)管層對于貸款信托規(guī)模的總體控制《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%，但中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會另有規(guī)定的除外。

二、四證不全房地產(chǎn)項目的信托債性融資：股權(quán)信托規(guī)避監(jiān)管：信托項目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的重要因素一、監(jiān)管層對融資類信信托計劃交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的現(xiàn)實法律威脅一、融資方違約案例日益增多二、對融資方的追索周期受到高度關(guān)注：信托資金不能及時回收提示：融資方違約的追索周期至關(guān)重要信托計劃交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的現(xiàn)實法律威脅一、融資方違約案例日益增多信托公司的信托資金募集方式單一信托集合信托信托公司的信托資金募集方式單一信托單一信托的設(shè)計要求1、項目風險可控2、滿足資金方的風險控制要求提示：單一信托更多是資金方發(fā)起設(shè)立的。單一信托交易結(jié)構(gòu)設(shè)計：信托公司自身的低風險承擔。盡職調(diào)查責任免除，原狀返還的實現(xiàn)。單一信托的設(shè)計要求1、項目風險可控信托貸款1、簡單清晰的交易結(jié)構(gòu)2、在部分領(lǐng)域應用受限：四證不全房地產(chǎn)項目信托貸款1、簡單清晰的交易結(jié)構(gòu)信托貸款華融·上陵黃河外灘酒店信托貸款集合資金信托計劃資金運用方式：信托資金用于向?qū)幭纳狭攴康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放信托貸款，用于上陵黃河外灘酒店式公寓開發(fā)建設(shè)。擔保措施：

1、上陵黃河外灘酒店式公寓土地及在建工程、黃河外灘項目待開發(fā)土地抵押；

2、上陵實業(yè)集團股東史信先生兄弟等提供連帶責任保證擔保；

3、寧夏上陵實業(yè)（集團）有限公司、寧夏銀川上陵雷克薩斯汽車銷售服務(wù)有限公司、寧夏上陵卓恒安汽車銷售服務(wù)有限公司、寧夏上陵卓恒宇汽車銷售服務(wù)有限公司、寧夏上陵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、銀川時新商廈有限公司、寧夏賜鑫建筑工程有限公司、寧夏南宇建材實業(yè)有限公司作為本信托計劃的共同債務(wù)人，履行支付信托貸款本金及利息的義務(wù)；

4、信托期間對信托資金使用進行監(jiān)管。信托貸款華融·上陵黃河外灘酒店信托貸款集合資金信托計劃股權(quán)收益權(quán)信托湖南信托長城集團股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃一、融資方：長城集團（A股代碼：300089）實際控制人、第一大股東蔡廷祥先生。

二、信托資金用途：湖南信托依據(jù)信托合同的約定以自己的名義，以不多于7500萬元信托資金受讓廣東長城集團股份有限公司實際控制人蔡廷祥持有的1500萬股長城集團（股票代碼：300089）限售流通股的股權(quán)收益權(quán)。截止2012年3月7日，長城集團20日均價15.38元/股，質(zhì)押股票總市值2.3億元，質(zhì)押率33%。

股權(quán)收益權(quán)信托湖南信托長城集團股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃股權(quán)信托的優(yōu)勢運用領(lǐng)域1、補充項目資本金2、“四證不全”房地產(chǎn)項目的融資股權(quán)信托的優(yōu)勢運用領(lǐng)域1、補充項目資本金股權(quán)信托的操作模式一、信托公司通過增資方式為項目公司提供資金。二、項目公司原股東