物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)、建筑本體管理概述：師大是一個(gè)品位非常高檔的樓盤，有著非常優(yōu)良的品質(zhì)，從客戶群體分析來看，大多以**師大的教師為主，他們對(duì)房屋需求就是外觀統(tǒng)一、整潔，結(jié)構(gòu)保護(hù)良好，使房屋能夠保值和增值。但在今后的裝修和使用過程中，肯定會(huì)有消耗和磨損，若不采取措施進(jìn)行建筑本體的維修和養(yǎng)護(hù)，很難使房屋得到保值和增值，甚至?xí)绊懙椒课莸氖褂霉δ芎褪褂眯?。因此，加?qiáng)物業(yè)建筑本體的管理成為物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。建筑本體管理的重點(diǎn)分析和管理思路師大的基本情況名稱層數(shù)建筑面積使用功能多層32410平方米住宅高層32+1740平方米住宅商鋪32+12平方米商業(yè)地下室1\平方米車庫(kù)、機(jī)房公建1350平方米社區(qū)配套物業(yè)特征：建筑設(shè)計(jì)新穎，清新、典雅；環(huán)境雅觀、別致，環(huán)境配套設(shè)施齊全，綠化覆蓋率高；配套設(shè)施齊全，停車場(chǎng)、公建、商鋪，應(yīng)有盡有；建筑質(zhì)量和設(shè)備安裝水準(zhǔn)一流，硬件高檔。客戶需求：他們對(duì)樓宇的建筑質(zhì)量和工作環(huán)境的品味要求高；管理的重點(diǎn)和模式師大建筑風(fēng)格的特色展現(xiàn)，良好的施工質(zhì)量，以及高素質(zhì)的客戶群體，/48為物業(yè)管理提供了便利，但同時(shí)也對(duì)物業(yè)管理單位的維護(hù)管理工作提出了更高的要求。結(jié)合**物業(yè)多年管理高檔寫字樓、住宅的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，融合西方發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理的超前理念，確定師大的物業(yè)建筑本體維護(hù)與保養(yǎng)的重點(diǎn)在于周密的計(jì)劃和日常有效的檢查。為此，管理處擬以客戶服務(wù)中心為樞扭，以預(yù)防為主，建立以裝修監(jiān)管、房屋維護(hù)、巡視檢查為主體的三級(jí)管理模式，推行房屋健康檔案管理，制定房屋維修保養(yǎng)計(jì)劃、裝修管理規(guī)定和空置房的管理計(jì)劃，全方位地實(shí)施維護(hù)與保養(yǎng)。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃就整個(gè)物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃是不可或缺的。編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的目的在于從全局的視覺出發(fā)對(duì)物業(yè)使用過程中所存在的問題或隱患進(jìn)行一次全面的計(jì)劃，使房屋建筑本體能真正滿足使用要求及服務(wù)需要。（一）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制應(yīng)以物業(yè)健康管理檔案及實(shí)際使用情況為基礎(chǔ)和依據(jù)。因?yàn)槲飿I(yè)健康管理檔案是最能全面、客觀地反映物業(yè)真正的使用狀況的，也只有建立在此基礎(chǔ)上的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃才能為真正地解決存在的問題提供有效、實(shí)在的解決手段。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定職責(zé)1、管理處工程維修主管負(fù)責(zé)編制物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；2、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；3、公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；4、管理處維修人員負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，并做好標(biāo)識(shí)及記錄。（三）制定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的流程為保障物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的有效性和適宜性，制定標(biāo)準(zhǔn)的流程是關(guān)鍵。根據(jù)層級(jí)管理的要義結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)際情況，確定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定流程如下：/48根據(jù)健康檔案根據(jù)使用情況維修主管編制―經(jīng)理審核—耳主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（四）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容根據(jù)師大的實(shí)際情況，我們制定房屋建筑本體的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案1、維護(hù)范圍：房屋的承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、屋面、外墻面、內(nèi)墻面、地面、天花板、通道、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、樓梯間、門、窗、道路、停車場(chǎng)、溝渠、池井等。2、房屋及維修管理要求：（1）房屋外觀完好、整潔；（2）主要出入、通到及功能區(qū)域有明顯標(biāo)志、指示，表示清晰（3）房屋完好率達(dá)99%以上。（4）無違反規(guī)劃私搭、亂建現(xiàn)象。（5）房屋的裝修，不得危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。（6）房屋零修及時(shí)率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)1%，并建立維修和回訪記錄。（7）房屋資料檔案齊全、管理完善，并建立住戶居住檔案，住戶所在棟號(hào)、門號(hào)、房號(hào)清晰，隨時(shí)可查。第二節(jié)、設(shè)施設(shè)備管理概述：設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理的根本，是開展一切服務(wù)的后勤保障。設(shè)施設(shè)備管理是一道看不見的風(fēng)景，但業(yè)主無時(shí)無刻都在感受它的存在。有了設(shè)施設(shè)備的保障，業(yè)主們才能生活、工作在舒適、清雅、安全的環(huán)境中。/48**物業(yè)在詳細(xì)研究師大物業(yè)的基礎(chǔ)上，結(jié)合多年高檔寫字樓、住宅的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)該項(xiàng)目智能化程度高、設(shè)施設(shè)備齊全、容量大、數(shù)量多、分布廣的特點(diǎn)，進(jìn)行細(xì)致的綜合技術(shù)分析，并在此基礎(chǔ)上提出“點(diǎn)陣統(tǒng)一、重點(diǎn)控制”的工程設(shè)施設(shè)備管理模式，通過制定嚴(yán)格的管理制度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ饕?guī)范、周密的維保計(jì)劃等，達(dá)到對(duì)設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)的控制，為師大提供安全可靠大的動(dòng)力支持。一、設(shè)施設(shè)備管理的技術(shù)分析對(duì)工程設(shè)備進(jìn)行深入、準(zhǔn)確的綜合分析，是做好工程設(shè)備管理的前提和基礎(chǔ)，只有做到對(duì)設(shè)備知根知底，方能在工作時(shí)胸有成竹。為此，**物業(yè)精心組織了各專業(yè)工程師對(duì)師大的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行專業(yè)的調(diào)研，全面、詳盡的技術(shù)分析。在此，我們按工程設(shè)備系統(tǒng)分類逐一對(duì)其進(jìn)行技術(shù)分析，為制定工程設(shè)備管理思路和具體措施提供依據(jù)。（一）供配電系統(tǒng)1、系統(tǒng)組成師大的供配電系統(tǒng)是一個(gè)龐大的供配電系統(tǒng)，是整個(gè)師大的動(dòng)力心臟，它包括高壓供電系統(tǒng)、低壓配電系統(tǒng)和雙電源供電系統(tǒng)2、高壓配電系統(tǒng)特點(diǎn)分析高壓配電系統(tǒng)具有顯著的系統(tǒng)大、分散廣、設(shè)備復(fù)雜、技術(shù)要求高的特點(diǎn)，師大所有的動(dòng)力用電由它供給，這也是今后師大動(dòng)力保障的最關(guān)鍵點(diǎn)，其運(yùn)行可靠與否，直接決定了師大能否正常運(yùn)作，物業(yè)功能能否正常發(fā)揮的最主要因素！因此，這也是我們將其列入工程設(shè)備管理的重中之重的根本原因。為了把控好這一重要環(huán)節(jié)，這就要求我們從多方面做好工作。3、低壓配電系統(tǒng)特點(diǎn)分析低壓配電是師大供電網(wǎng)絡(luò)中的基礎(chǔ)系統(tǒng)，具有設(shè)備數(shù)量多、設(shè)備分散面廣的特點(diǎn)，而且此部分設(shè)備又是供配電系統(tǒng)中操作使用最頻繁的部分，因而設(shè)備的故障率也相對(duì)較高。需要有足夠的運(yùn)行維護(hù)人員對(duì)各設(shè)備分布點(diǎn)進(jìn)行密切的監(jiān)控，加強(qiáng)日常巡視，隨時(shí)作好設(shè)備的例行維護(hù)管理工作，一有故障先兆，必須及時(shí)予/48以處理，防止出現(xiàn)惡性設(shè)備事故的發(fā)生。（二）電梯系統(tǒng)1、系統(tǒng)組成師大的電梯運(yùn)輸系統(tǒng)總體數(shù)量大、分布廣、未來的使用頻率極高，是未來人流、物流運(yùn)輸?shù)闹饕緩健?、系統(tǒng)分析師大的電梯系統(tǒng)將是今后師大設(shè)備管理的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)，因?yàn)殡娞菹到y(tǒng)首先是與業(yè)主接觸最多，使用頻率最高的設(shè)施設(shè)備，故障率也相對(duì)較高；擬采取請(qǐng)專業(yè)外包單位提供專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作，以滿足設(shè)備的運(yùn)行需要。（四）消防系統(tǒng)1、系統(tǒng)組成其主要設(shè)備包括報(bào)警主機(jī)、煙感、溫感、消火栓按鈕、玻璃破碎按鈕、消防電話、警鈴、揚(yáng)聲器、防火卷簾門、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、噴淋頭、消防水泵、消防水箱、消火栓、消火箱、消防聯(lián)動(dòng)控制盤、緊急廣播等。2、系統(tǒng)分析（1）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)本火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)于總控制中心，報(bào)警控制主機(jī)設(shè)置有圖形顯示裝置及打印機(jī)等，具有全中文顯示的功能，除顯示報(bào)警信號(hào)外，還可直觀顯示各消防設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。探測(cè)器均內(nèi)置線路隔離開關(guān)，當(dāng)探測(cè)總線發(fā)生短路時(shí)，能在報(bào)警主機(jī)上將損壞的部件隔離，而不需另外增加隔離模塊。消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)是當(dāng)某處發(fā)生火災(zāi)時(shí)，系統(tǒng)能夠自動(dòng)啟動(dòng)其監(jiān)控對(duì)象轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急狀態(tài)，如強(qiáng)制切除火災(zāi)區(qū)域的供電電源、啟動(dòng)消防水泵、自動(dòng)關(guān)閉防火卷簾、自動(dòng)關(guān)閉送風(fēng)機(jī)、強(qiáng)制切入緊急事故廣播、迫降電梯至首層及電扶梯停止工作等。（2）消防廣播及背景音樂系統(tǒng)師大的消防廣播及背景音樂系統(tǒng)廣播在火警時(shí)作消防緊急廣播用，當(dāng)收到某區(qū)域火災(zāi)信號(hào)時(shí)，緊急廣播系統(tǒng)將預(yù)先錄下的信息，播出以引導(dǎo)員工疏散。平/48時(shí)作為背景音樂使用。兩個(gè)系統(tǒng)通過報(bào)警主機(jī)切換。（3）消防水系統(tǒng)消防水系統(tǒng)由室外消火栓系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)組成。師大的消防系統(tǒng)用水由市政自來水管網(wǎng)直接供給，設(shè)置消防水箱，消防水分別用于消火栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。（4）消防通訊系統(tǒng)消防通訊系統(tǒng)是供消防專用的通訊系統(tǒng)，其覆蓋范圍包括消防水泵房、電梯機(jī)房、消防控制室、發(fā)電機(jī)房、高低壓變配電房、風(fēng)機(jī)房、生活水泵房及各個(gè)重要場(chǎng)所。系統(tǒng)總機(jī)設(shè)于消防總控制中心，各主要機(jī)房則設(shè)置系統(tǒng)分機(jī)。（5）氣體滅火系統(tǒng)氣體滅火系統(tǒng)主要用于配電房的滅火。（6）防火卷簾系統(tǒng)通過各防火卷簾將各區(qū)域分成不同的防火分區(qū)。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，可根據(jù)消防控制室、火災(zāi)探測(cè)器的指令或就地手動(dòng)操作使卷簾門下降到定點(diǎn)位置（7）防排煙及正壓送風(fēng)機(jī)系統(tǒng)當(dāng)發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)，各區(qū)域的煙感、溫感探測(cè)器首先會(huì)將探測(cè)到的信號(hào)傳到報(bào)警主機(jī)，通過主機(jī)信號(hào)關(guān)閉相關(guān)區(qū)域內(nèi)的新風(fēng)機(jī)，并啟動(dòng)相應(yīng)的排煙閥，進(jìn)而啟動(dòng)相關(guān)的排煙風(fēng)機(jī)及正壓送風(fēng)機(jī)。（8）樓宇管理系統(tǒng)的聯(lián)系接點(diǎn)消防系統(tǒng)提供各聯(lián)系接點(diǎn)至弱電系統(tǒng)，進(jìn)行系統(tǒng)的總體監(jiān)控，包括室外消火栓水泵的控制接點(diǎn)、室內(nèi)消火栓水泵的控制接點(diǎn)、噴淋水泵控制的接點(diǎn)、高區(qū)噴淋增壓泵控制的接點(diǎn)、高區(qū)室內(nèi)消火栓增壓泵控制接點(diǎn)、消防水池液位以及火警報(bào)警信號(hào)等。（9）綜述消防系統(tǒng)是師大一個(gè)不可或缺的系統(tǒng)，是防范和處理消防事故的安全線，是工程設(shè)備管理當(dāng)中一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)，因此必須確保其設(shè)備的正常運(yùn)行。因此，消防系統(tǒng)的管理重點(diǎn)在于做好日常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和定期的試驗(yàn)工作，保證消防控制主機(jī)系統(tǒng)和各消防系統(tǒng)設(shè)備隨時(shí)可以啟用，同時(shí)，將每?jī)赡暝谙辣O(jiān)測(cè)部門進(jìn)行一次系統(tǒng)全面檢測(cè)。/48（五）公共照明系統(tǒng)師大的公共照明系統(tǒng)是非常大的，主要分布于大堂、走廊、通道、會(huì)所、機(jī)房、地下停車場(chǎng)、消防樓梯、電梯過道以及室外的庭院、車道、和外立面的泛光照明。公共照明系統(tǒng)的使用率高、故障率大，因此，管理的重點(diǎn)在于平時(shí)要求我們做好各照明系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)工作，加強(qiáng)日常巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損，無松落，光源完好率和維修及時(shí)率達(dá)1%。此外，公共照明系統(tǒng)的節(jié)能問題也是管理中的一大重點(diǎn)。二、設(shè)施設(shè)備的管理模式和管理措施（一）設(shè)施設(shè)備的管理模式針對(duì)師大設(shè)備設(shè)施齊全、數(shù)量繁多、分布各區(qū)的特點(diǎn)，**物業(yè)以“重點(diǎn)控制”的工程設(shè)備管理模式，重點(diǎn)控制：所謂重點(diǎn)控制，就是對(duì)重點(diǎn)設(shè)備重點(diǎn)部位，制定專門的措施和制度，有目的的去重點(diǎn)控制，從而保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。系統(tǒng)管理重點(diǎn)管理措施要點(diǎn)電梯系統(tǒng)安全運(yùn)行日常巡檢記錄、委外維保、按時(shí)年檢消防系統(tǒng)可靠運(yùn)行、隨時(shí)可啟動(dòng)定期試驗(yàn)、巡查供配電系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行加強(qiáng)日常的維護(hù)檢查，發(fā)電機(jī)定期試驗(yàn)、檢修給排水系統(tǒng)水質(zhì)良好，排水正常水箱定期消毒、換水，水質(zhì)定期檢驗(yàn)，排水系統(tǒng)定期清理、疏通2、模式管理要點(diǎn)該管理模式的管理要點(diǎn)在于對(duì)分布各區(qū)域的電梯、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)、通風(fēng)空調(diào)裝置和給排水系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班的管理辦法，對(duì)集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)集中值班運(yùn)行，通過嚴(yán)密的工作計(jì)劃，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒?，?yán)格的質(zhì)量管理和完善的應(yīng)急處理預(yù)案，對(duì)日常維修保養(yǎng)、客戶報(bào)修、緊急情況處理等實(shí)行統(tǒng)一控制，從而達(dá)到統(tǒng)一質(zhì)量，統(tǒng)一監(jiān)管的效果。/48（二）管理措施根據(jù)“重點(diǎn)控制”的管理模式，針對(duì)設(shè)備管理的關(guān)鍵點(diǎn)，我們提出與之配套的管理措施，對(duì)設(shè)施設(shè)備實(shí)行專案管理1、工程前期介入的管理1.1.物業(yè)管理在工程前期介入，一方面向承建商提供有關(guān)建筑設(shè)計(jì)、建筑材料、設(shè)施設(shè)備選用、業(yè)主建議、商戶布局等專業(yè)意見以使該建筑充分體現(xiàn)其價(jià)值；另一方面，在建筑物交付使用之前，能夠充分考慮業(yè)主、住戶、租客的使用需求，在小區(qū)的配套設(shè)施方面提供專業(yè)化意見，并顧及到在物業(yè)交付使用以后，需要專業(yè)化的全方位管理去繼續(xù)維護(hù)這項(xiàng)重大投資。2、設(shè)備交接管理設(shè)備的驗(yàn)收和接管是搞好設(shè)備管理工作的首要環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)若能把好關(guān)，將非常有利于今后的日常管理。在交接前期，由于存在種種不完善的地方，設(shè)備可能交接不清，在此情況下，管理處可以先行實(shí)施崗位交接，對(duì)暫交付條件暫不完善，但急需先行使用的設(shè)施設(shè)備可以先予以代管，不承擔(dān)維護(hù)責(zé)任（此時(shí)維護(hù)的維護(hù)責(zé)任在施工安裝公司方），條件成熟后，雙方進(jìn)行責(zé)任移交。在接管過程中，管理處按發(fā)展商所移交設(shè)備清單、規(guī)格型號(hào)、容量大小、設(shè)計(jì)要求等進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖逐項(xiàng)驗(yàn)收。3、設(shè)備檔案資料管理（1）設(shè)備原始資料檔案管理將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容主要包括：驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明，遺留問題處理協(xié)議和會(huì)議記要等。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料。4、人員管理/48人員管理有兩層含義（1）人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業(yè)證、技能證書的管理；人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。（2）設(shè)備責(zé)任人管理：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況，實(shí)行設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任到人，建立設(shè)備臺(tái)賬制度，掌握并記錄設(shè)備運(yùn)行情況。5、制度管理建立交接班制度等一系列管理制度，對(duì)工程人員和工程設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一的監(jiān)管，這是設(shè)備規(guī)范化管理中最重要的手段之一。三、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理（一）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理師大的設(shè)施設(shè)備數(shù)量多，涉及面廣，做好工程設(shè)備的運(yùn)行管理，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。要保證設(shè)備的正確運(yùn)行，首先需熟悉各種設(shè)備的技術(shù)資料，包括使用說明書、工作性能、適應(yīng)范圍、運(yùn)行方式、連續(xù)運(yùn)行時(shí)間、注意事項(xiàng)等等。對(duì)一些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對(duì)操作使用人員先進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨(dú)立操作。對(duì)一些特殊崗位（如配電、暖通、電梯、消防）等，要求操作人員必須取得相應(yīng)的操作證后方可進(jìn)行設(shè)備操作。四、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理根據(jù)“重點(diǎn)控制”的原則，工程部將對(duì)在管的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分析，確定重點(diǎn)控制管理部位，制定有針對(duì)性的設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理方案，對(duì)設(shè)施設(shè)備實(shí)施統(tǒng)一的工程設(shè)備管理，這是工程設(shè)備管理不可缺少的重要環(huán)節(jié)。設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、制定完善統(tǒng)一的維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，工作重點(diǎn)如下：1、預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與按計(jì)劃維修并重，使設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)。2、設(shè)備設(shè)施定期檢查、巡視形成制度，對(duì)不同設(shè)備根據(jù)實(shí)際使用情況做到定人、定時(shí)、定期、定質(zhì)的檢查與養(yǎng)護(hù)，包括更換易損零件，添加潤(rùn)滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補(bǔ)漆翻新保養(yǎng)等。/483、根據(jù)管理處維修人員的實(shí)際情況，實(shí)行專業(yè)人員維修與操作人員維修相結(jié)合。4、常年使用運(yùn)行與季節(jié)性使用的設(shè)備，合理制定安排維修保養(yǎng)期限和計(jì)劃，完善設(shè)備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實(shí)施、執(zhí)行。第三節(jié)、智能化系統(tǒng)管理概述：智能化的程度決定了現(xiàn)今樓盤的檔次，師大在智能化方面作了較大投入，使業(yè)主們?cè)谖磥淼纳睢⒐ぷ髦?，更增添了一份安全和舒適。智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及特點(diǎn)（一）安全防范系統(tǒng)社區(qū)的安全防范系統(tǒng)，是指利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，通過采用各種安全技術(shù)的器材設(shè)備，達(dá)到社區(qū)防入侵、防盜、防破壞等目的，保證社區(qū)業(yè)主人身及生命財(cái)產(chǎn)安全的綜合性多功能防范系統(tǒng)。師大為整個(gè)社區(qū)提供的安全技術(shù)防范體系，包括電視監(jiān)控系統(tǒng)，周界紅外報(bào)警體系、住戶緊急報(bào)警系統(tǒng)、樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)和出入控制系統(tǒng)（含門禁及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)），并建立監(jiān)控中心，整個(gè)防范系統(tǒng)組成一個(gè)有機(jī)的整體。監(jiān)控中心設(shè)置24小時(shí)全天候值班制度，當(dāng)有報(bào)警信號(hào)切入時(shí)，在監(jiān)控中心就可以立刻接受到報(bào)警信號(hào)，通過信息交換，監(jiān)視系統(tǒng)將報(bào)警地點(diǎn)附近的攝像機(jī)切換到指定的監(jiān)視器上監(jiān)視，同時(shí)視頻錄像機(jī)自動(dòng)記錄現(xiàn)場(chǎng)情況；值班人員將立即通知保安前去處理，并將情況記錄備查。1、可視對(duì)講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)在師大的住宅樓內(nèi)，設(shè)有可視對(duì)講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，來訪的客人和業(yè)主可以可視通話，發(fā)生異常情況，業(yè)主可以直接向報(bào)警中心報(bào)警求援。通過業(yè)主與訪客的對(duì)講，由業(yè)主控制開門。管理處可通過該系統(tǒng)，先行對(duì)訪客身份識(shí)別后，與業(yè)主取得聯(lián)系，決定是否放行。2、家庭安防報(bào)警系統(tǒng)48在居家戶內(nèi)，設(shè)置緊急求救按鈕，當(dāng)業(yè)主在家發(fā)生緊急情況（如生病）時(shí)，可通過該按鈕向監(jiān)控中心求救。3、周界紅外報(bào)警系統(tǒng)在師大的住宅樓、酒店式公寓一層墻體四周設(shè)置主動(dòng)式紅外探測(cè)器，建立社區(qū)內(nèi)第一道安全防范體系，一旦發(fā)現(xiàn)非法穿越，附近的報(bào)警揚(yáng)聲器會(huì)立刻鳴響，報(bào)警信息同時(shí)傳至監(jiān)控中心。周界報(bào)警系統(tǒng)的要求是：（1）周界探測(cè)器具備防拆、防破壞功能；基本無盲點(diǎn)（2）防區(qū)割分要適于報(bào)警時(shí)準(zhǔn)確定位，中心接收警情后能發(fā)出報(bào)警，識(shí)別報(bào)警區(qū)并進(jìn)行記錄；（3）前端探測(cè)器要有較強(qiáng)的抗不良天氣環(huán)境干擾能力；（4）系統(tǒng)應(yīng)具備自檢功能，可控制前端設(shè)備的恢復(fù)；（5）系統(tǒng)應(yīng)配備后備應(yīng)急電源；（6）具備與監(jiān)控系統(tǒng)，周界照明系統(tǒng)的報(bào)警聯(lián)動(dòng)功能。4、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)依據(jù)師大的地形、地貌、建筑及功能布局，在社區(qū)的出入、公共通道、電梯、車庫(kù)等一些重要位置設(shè)立攝像監(jiān)控點(diǎn)，監(jiān)控人員24小時(shí)屏幕監(jiān)控，同時(shí)將重要區(qū)域監(jiān)控情況記錄以備查。配合保安電子巡更系統(tǒng)，結(jié)合固定崗、流動(dòng)崗的人員監(jiān)控，增強(qiáng)社區(qū)保安巡視工作的力度和管理，使社區(qū)無監(jiān)視死角，實(shí)現(xiàn)技防、人防、物防的完美結(jié)合。5、一卡通系統(tǒng)社區(qū)業(yè)主憑已授權(quán)的IC卡實(shí)現(xiàn)停車、身份識(shí)別、車輛出入管理等功能。6、停車場(chǎng)智能化管理根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的停車場(chǎng)分布和道路通行能力、出入分流原則，以及社區(qū)內(nèi)業(yè)主的車輛狀況，在社區(qū)的進(jìn)出大門和地下停車場(chǎng)進(jìn)出設(shè)立先進(jìn)的智能化停車場(chǎng)設(shè)48備。監(jiān)控中心將辦理停車手續(xù)的車主資料輸入電腦，并在一卡通上輸入信息，完成車輛的出入登記。夕卜來車輛也可在入處進(jìn)行系統(tǒng)識(shí)別，給予一次性放行通過。在智能停車場(chǎng)系統(tǒng)監(jiān)控下，車輛將有序進(jìn)出。停車場(chǎng)管理的要點(diǎn)是：進(jìn)場(chǎng)道閘自動(dòng)起落，出場(chǎng)人工識(shí)別車牌號(hào)碼無誤則放行。使用該系統(tǒng)能加快車輛流量，降低車輛被盜的危險(xiǎn)性（二）信息管理系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)是管理處向業(yè)主發(fā)布和提供信息交流的場(chǎng)所，它主要包括背景音樂系統(tǒng)'、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、物業(yè)信息管理系統(tǒng)、電子公告欄系統(tǒng)和局域網(wǎng)信息系統(tǒng)。該部分系統(tǒng)將由監(jiān)控中心負(fù)責(zé)操作，智能化技工負(fù)責(zé)維護(hù)。背景音樂系統(tǒng)：管理處將按照師大的特點(diǎn)，由監(jiān)控中心實(shí)行分區(qū)控制緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)。在出現(xiàn)非常事件或火災(zāi)時(shí)，系統(tǒng)能夠接受消防監(jiān)控中心的強(qiáng)制切換，并自動(dòng)投入事故或火災(zāi)報(bào)警廣播，將平時(shí)播放的背景音樂切換為事故廣播。背景音樂系統(tǒng)主要為社區(qū)公共場(chǎng)所提供舒適優(yōu)美的背景音樂或語音廣播，當(dāng)發(fā)生事故或火災(zāi)時(shí)，則可作為事故緊急廣播，引導(dǎo)疏散，指揮處理事故。背景音樂每季度與消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)調(diào)試一次，平時(shí)作為背景音樂播出。物業(yè)信息管理系統(tǒng)：為管理處的規(guī)范化管理提供了便利條件，有利于師大品質(zhì)的提升。該系統(tǒng)用于協(xié)調(diào)社區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理服務(wù)人員之間的關(guān)系，對(duì)物業(yè)管理中的房產(chǎn)、住戶、服務(wù)、公共設(shè)施、工程檔案、費(fèi)用收繳統(tǒng)計(jì)及維修統(tǒng)計(jì)、房屋狀況等信息資料進(jìn)行數(shù)據(jù)采集、分析、傳遞、加工、存儲(chǔ)、計(jì)算等操作，反映物業(yè)管理的各種運(yùn)行狀態(tài)。電子公告欄系統(tǒng)：該系統(tǒng)設(shè)置于寫字樓大堂和酒店式公寓的每層樓的樓面，用于發(fā)布各種信息，包括物業(yè)信息、社區(qū)動(dòng)態(tài)、天氣預(yù)報(bào)、廣告、重大新聞等，信息的發(fā)布由客戶服務(wù)中心管理，工程部負(fù)責(zé)日常的維護(hù)。（三）信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)師大的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)包括電訊系統(tǒng)、寬帶接入系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)等，該項(xiàng)系統(tǒng)由管理處工程部負(fù)責(zé)日常的檢查，專業(yè)公司承擔(dān)維修48維護(hù)工作。管理處將配合專業(yè)公司，保證業(yè)主信息網(wǎng)絡(luò)的通暢。智能化系統(tǒng)的維護(hù)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備能達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能和服務(wù)年限。智能化設(shè)備的維修工作可分為定期維修和緊急維修兩類，定期維修、保養(yǎng)得越好，緊急維修就會(huì)相應(yīng)減少，業(yè)主的滿意度就會(huì)提高。（一）定期維修、保養(yǎng)制度定期維修保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修保養(yǎng)計(jì)劃并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。根據(jù)上次檢修時(shí)間就可以排出各類設(shè)備的定期檢修時(shí)間表，打印出具體檢修項(xiàng)目及要求。檢修完畢后再將檢修結(jié)果輸入電腦并存檔，建立設(shè)備維修檔案?jìng)洳?。由于智能化系統(tǒng)比較復(fù)雜，系統(tǒng)設(shè)計(jì)及零部件皆為公司專利，系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)必須由供貨商維修更換，因此，在選型時(shí)要考慮產(chǎn)品的品牌和供貨商的維修能力。（二）緊急維修管理為確保緊急維修工作能夠按期順利完成，應(yīng)通過對(duì)緊急維修的管理達(dá)到下述要求：1、對(duì)簡(jiǎn)單的緊急維修工作，應(yīng)能于最短的時(shí)間內(nèi)完成2、對(duì)較大的緊急維修工作應(yīng)能有效跟進(jìn)，直到完成為止。3、對(duì)緊急維修的部位及項(xiàng)目進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、分析，以便掌握設(shè)備存在的隱患。4、對(duì)緊急維修的耗材進(jìn)行有效的監(jiān)控，控制成本支出。智能化使用功能拓展建議根據(jù)師大的智能化系統(tǒng)的功能設(shè)置和定位，結(jié)合一卡通系統(tǒng)，我們建議在原有智能化系統(tǒng)的上，引入社區(qū)會(huì)員消費(fèi)服務(wù)系統(tǒng)一一CMCS。社區(qū)會(huì)員消費(fèi)系統(tǒng)的主要服務(wù)對(duì)象是封閉社區(qū)業(yè)主，提供社區(qū)內(nèi)消費(fèi)，以及代理業(yè)主交費(fèi)等功能。目前眾多的智能社區(qū)主要的服務(wù)對(duì)象是集中于社區(qū)物業(yè)管48理的范圍，同時(shí)以硬件為主，雖然在社區(qū)停車場(chǎng)管理、門禁系統(tǒng)以及社區(qū)內(nèi)消費(fèi)有一部分使用到了“一卡通”的概念，但很難做到與銀行支付卡聯(lián)系在一起，那么如果有一種系統(tǒng)可以將社區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)居住業(yè)主和銀行支付卡聯(lián)系在一起，那么社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)可以實(shí)時(shí)或者準(zhǔn)實(shí)時(shí)的進(jìn)行。這樣的系統(tǒng)就是CMCS系統(tǒng)（社區(qū)會(huì)員消費(fèi)系統(tǒng)）第四節(jié)車輛交通及停車場(chǎng)的管理概述：師大呈現(xiàn)全封閉的管理形式，物業(yè)類型集中。社區(qū)內(nèi)露天停車位少，主要集中在地下停車位，因此，如何做好現(xiàn)場(chǎng)車輛的進(jìn)出疏導(dǎo)和車輛停放的管理，是車輛管理的重中之重。師大交通管理措施（一）車輛管理1、嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入證卡制度，完善物業(yè)內(nèi)各類交通標(biāo)志，引導(dǎo)車輛在指定位置停放；2、機(jī)動(dòng)崗每小時(shí)對(duì)停車點(diǎn)巡查一次，并用規(guī)范的動(dòng)作指引車輛的駛放；3、科學(xué)的配置及維護(hù)停車、指示標(biāo)識(shí)；4、提醒車主關(guān)好車門窗，并將車內(nèi)貴重物品帶走；5、留意進(jìn)入地下車庫(kù)車輛的情況，拒絕載有危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入；6、發(fā)現(xiàn)無關(guān)或可疑人員在車場(chǎng)閑逛，應(yīng)勸其離開，若有突發(fā)情況，按緊急事件處理流程圖處理；7、車管員每小時(shí)至少詳細(xì)檢查車況一次，發(fā)現(xiàn)漏油、未上鎖、未關(guān)好車門、窗等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主，并在《車況檢查表》上48做好記錄，同時(shí)報(bào)告班長(zhǎng)。8、臨時(shí)車輛進(jìn)入社區(qū)按指定線路行駛，服從安全員管理，即停即走，不得長(zhǎng)時(shí)間停留。（二）車輛行駛和停放管理1、監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛不超過0km/h慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向靠右行駛，停放在指定的停車位置，以便于車輛停放整齊。2、提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗，并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。3、巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主。4、留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，漏油車輛及載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車輛禁止進(jìn)入轄區(qū)，對(duì)兩輪摩托車營(yíng)運(yùn)或兩輪摩托車超載（含駕駛員超過兩人以上的）的車輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。5、嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。6、對(duì)轄區(qū)出租的士進(jìn)行管理：指揮出租的士到指定的下客點(diǎn)停靠。在糾正司機(jī)亂停亂放時(shí)，應(yīng)面向司機(jī)敬禮，再有禮貌的要求司機(jī)將車輛停放道指定的停車位置。7、指導(dǎo)行人走人行道，自行車靠右側(cè)道路行駛。8、對(duì)轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實(shí)行統(tǒng)一停放管理：?jiǎn)诬?、摩托車必須統(tǒng)一在自行車庫(kù)內(nèi)停放；小車、中巴等車輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的黃線內(nèi)停放；48其它任何未畫線路段和消防門前，斑馬線、人行道上一律禁止停放車輛。（三）大型活動(dòng)交通管理1、制定具體活動(dòng)交通管理計(jì)劃（方案）安全部主管制定來客、來賓的車輛出入路線；指定轄區(qū)需封閉時(shí)間與解封時(shí)間；組織落實(shí)車輛行駛及停放的管理。2、中心經(jīng)理對(duì)交通管理方案（計(jì)劃）的可行性進(jìn)行審批：對(duì)計(jì)劃停放車輛位置及停放車輛是否滿足車輛停放需求進(jìn)行復(fù)核；所封閉的道路及封閉的時(shí)間是否與轄區(qū)的正常交通有抵觸；對(duì)車輛行駛、停放的管理工作進(jìn)行監(jiān)督。中心經(jīng)理向有關(guān)業(yè)主、公司駕駛員、轄區(qū)住戶進(jìn)行有關(guān)道路交通管理的法規(guī)、道德等方面的宣傳教育。（四）交通設(shè)施的管理1、安全班長(zhǎng)在每班接班前對(duì)轄區(qū)各道路標(biāo)志，禁鳴喇叭標(biāo)志，禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車線、讓行線、人行道線等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)部門主管處理。2、安全部主管對(duì)班組長(zhǎng)報(bào)告的交通標(biāo)識(shí)的損壞進(jìn)行核實(shí)，并按《報(bào)修管理規(guī)程》處理。3、安全部班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查交通設(shè)施的狀態(tài)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有損壞、歪斜移位的風(fēng)化變色時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告安全部主管以便及時(shí)修復(fù)或更換。4、安全部主管應(yīng)對(duì)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施的效能和合理性做出評(píng)價(jià)，報(bào)中心經(jīng)理以便為改進(jìn)和完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。48（五）保護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞1、交通設(shè)施的管理，除安全班長(zhǎng)進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng)值安全的責(zé)任范圍；2、對(duì)有意或過失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，按公司《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程》進(jìn)行處罰或令其賠償。3、安全組班長(zhǎng)將轄區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫在《交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》上。并歸檔保存兩年。（六）停車場(chǎng)管理1、泊位管理泊車對(duì)象及收費(fèi)情況租賃車位：主要針對(duì)業(yè)主，收取泊車位月租金及車位管理費(fèi)；臨時(shí)車位：主要針對(duì)將車停放在地面的車輛，按政府相關(guān)規(guī)定要求，收取臨時(shí)停車費(fèi)；免費(fèi)車位：免于收費(fèi)，主要是特種車輛及臨時(shí)停車不超過15分鐘。除特種車輛外，其余車輛均不準(zhǔn)在社區(qū)廣場(chǎng)和小區(qū)干道內(nèi)停留，必須即停即走。2、車輛進(jìn)場(chǎng)停放停車場(chǎng)只對(duì)轄區(qū)內(nèi)的住戶、公司職員及前來轄區(qū)內(nèi)的客人開放，其余外來車輛不允許在停車場(chǎng)內(nèi)停放。當(dāng)有車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)，當(dāng)值車管員應(yīng)迅速指引車輛慢行，安全地停放在相應(yīng)的48車位上，提醒車主鎖好車鎖、隨身帶走車上的貴重物品。檢查車輛是否有損壞或其他不正常情況，如有不正常情況應(yīng)立即當(dāng)面向車主提出，并在《車輛停放登記表》上作詳細(xì)記錄。填寫收費(fèi)收據(jù)交車主（或刷卡），并在《車輛車位使用費(fèi)登記表》上準(zhǔn)確登記。設(shè)置《小區(qū)車位使用牌》于車位明顯處。3、車輛離場(chǎng)當(dāng)有車輛離場(chǎng)時(shí)，當(dāng)值車管員應(yīng)及時(shí)檢查車主證及相關(guān)資料。檢查車主證件與車輛是否相符；檢查車位使用費(fèi)是否已交足，沒有交足車位使用費(fèi)，應(yīng)要求車主補(bǔ)交車位使用費(fèi)后在離場(chǎng)；若檢查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即攔截車輛，并及時(shí)通知班長(zhǎng)或主管前來協(xié)助處理第五節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)管理概述：現(xiàn)代化的物業(yè)環(huán)境越來越重視營(yíng)造一個(gè)充滿自然氛圍的綠色空間，對(duì)環(huán)境管理工作提出了更高的要求。良好的綠化養(yǎng)護(hù)管理可為師大增添生機(jī)，營(yíng)造出一種情意盎然的氛圍。師大綠化的管理重點(diǎn)和措施（一）師大綠化分析師大的綠化率較高，以喬木為主，從景觀設(shè)置上，體現(xiàn)了一種文化景觀的氛圍，這是**師大的設(shè)計(jì)理念、一種以人為本的構(gòu)想，也是今后管理處在綠化管理上的管理重點(diǎn)和難點(diǎn)。48（二）綠化管理的重點(diǎn)和措施通過對(duì)師大的分析，我們認(rèn)為綠化管理的重點(diǎn)在于保持植物長(zhǎng)青，營(yíng)造綠色家園，在管理的思路上，擬采用管養(yǎng)結(jié)合，綜合管理的模式，確保綠化達(dá)標(biāo)率1%。在綠化管理中，根據(jù)綠化管理模式和思路，擬采用如下管理措施1、制訂科學(xué)有效的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。2、根據(jù)不同的植物制定相對(duì)應(yīng)的養(yǎng)護(hù)措施。3、對(duì)植物的生長(zhǎng)狀況進(jìn)行考評(píng)，以對(duì)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃進(jìn)行修正。4、開展多種多樣的社區(qū)文化活動(dòng)，綠化教育，培養(yǎng)物業(yè)使用人主動(dòng)愛護(hù)環(huán)境的理念。綠化養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、計(jì)劃及檢查標(biāo)準(zhǔn)（一）綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容澆水：根據(jù)氣候條件決定澆水量；根據(jù)植物品種或生長(zhǎng)期決定澆水量；施肥：注意植物各階段所用的肥料品種；整修：整修是保證樹木形成良好樹形、提高觀賞效果的有效手段；4、除草、松土：清除一些病蟲的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生機(jī)會(huì)；松土可以增加土壤的透氣性，達(dá)到保水、透氣、增溫的效果；5、治病蟲害：防治病蟲害主要堅(jiān)持預(yù)防為主，并加強(qiáng)綜合治理。日常綠化管理工作（一）日常綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1、草坪管養(yǎng)草坪的管養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)是草種生長(zhǎng)旺盛，呈勃勃生機(jī)，草坪整齊雅觀，四季常綠。管養(yǎng)工作包括草坪生長(zhǎng)勢(shì)、修剪、灌溉、施肥、除雜草、填平坑洼、補(bǔ)植及病蟲害防治。草種生長(zhǎng)正常，整齊雅觀、四季常綠，綠地呈現(xiàn)自然景觀，無枯葉，草種覆蓋率達(dá)95%以上，雜草率低于5%，澎蜞菊草坪覆蓋率95%（其余草種5%48以上）、高度＜10cm，無坑洼積水，無明顯裸露地，及時(shí)補(bǔ)植死亡草種，病蟲害率控制在0.1%以下。2、灌木和花卉管養(yǎng)灌木和花卉的管養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)是生長(zhǎng)良好，花繁葉茂，造型美觀，修剪工藝精細(xì)，植物造型具有藝術(shù)感和創(chuàng)意，產(chǎn)出精品。3、喬木的管養(yǎng)喬木的管養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)是生長(zhǎng)旺盛，枝葉健壯，樹型美觀。行道樹上緣線整齊，修剪適度，干枝冠美，無死樹缺株，無枯枝殘葉，景觀效果優(yōu)良。4、園路管理園路管理標(biāo)準(zhǔn)是路面保持清潔、美觀、完好無損，要求及時(shí)清除路面垃圾雜物，修補(bǔ)破損并保持完好；路面干凈、美觀、以增強(qiáng)園林美化效果。5、環(huán)境衛(wèi)生環(huán)境衛(wèi)生要求綠地清潔，無垃圾雜物、無石礫磚塊、無干枯枝葉，無糞便暴露，無鼠洞和蚊蠅滋生地。6、綠地維護(hù)保護(hù)綠地紅線和紅線內(nèi)的花草樹木，對(duì)任何侵占和破壞行為要加以制止。7、設(shè)施維護(hù)保護(hù)圍欄、護(hù)樹架和護(hù)網(wǎng)等綠化設(shè)施，對(duì)破壞行為要加以制止并及時(shí)報(bào)告綠化管理部門，保護(hù)綠化供水設(shè)施，防止綠化用水被盜用。（二）日常養(yǎng)護(hù)管理要點(diǎn)養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容主要包括：清潔衛(wèi)生、澆水、除雜草、整形修剪、松土、施肥、病蟲害防治、防止外力破壞、死苗更換等一系列工作。1、清潔衛(wèi)生：對(duì)物業(yè)內(nèi)綠地的垃圾、枯枝、落葉進(jìn)行清理，保持綠地整潔，以免病蟲害滋生。2、澆水：養(yǎng)護(hù)澆水時(shí)，根據(jù)**氣候特點(diǎn)和不同植物的不同生長(zhǎng)特性及不48同氣候條件確定不同的澆水量和澆水頻度。以澆透為原則，每次澆水最低量為灌滿樹木集水圈為準(zhǔn)，其頻度為一天一次或隔日一次。此外結(jié)合天氣土壤干濕情況適當(dāng)調(diào)整淋水頻度。保持草地濕潤(rùn)，以達(dá)到滿足花草樹及草坪的生長(zhǎng)。3、施肥：每季施肥二次。喬木、大灌木以花生麩穴施為主，小灌木及草本以符合肥、尿素撒施為主。4、整形修剪：整形修剪不僅能調(diào)節(jié)和均衡樹勢(shì)，而且使樹木生長(zhǎng)健壯，樹型美觀，花繁葉茂，還能提高新移植樹木的成活率，喬木每?jī)蓚€(gè)月修剪一次，大灌木每月一次，以保持冠形完整飽滿；修剪樹木的殘、枯、陰枝，以利健康枝條生長(zhǎng)。小灌木每月修剪一至二次。5、除雜草：做到即見即除，斬草除根。6、松土：主要是喬木、大灌木集水圈及小灌木株行間進(jìn)行松土，每月一次。通過松土，給苗木創(chuàng)造一個(gè)良好的生長(zhǎng)環(huán)境。7、病蟲害防治：以預(yù)防為主，綜合治理的方針。及時(shí)發(fā)現(xiàn)，對(duì)癥下藥，及時(shí)處理，以免病蟲害蔓延。8、補(bǔ)苗：對(duì)意外損傷或自然死亡及老化的苗木及時(shí)進(jìn)行更換，以免影響景觀效果。第六節(jié)環(huán)境清潔管理概述：環(huán)境管理是物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，我們?cè)陉P(guān)注師大環(huán)境管理目標(biāo)的同時(shí)，也非常注重環(huán)境管理的理念建設(shè)，并將這些理念灌輸?shù)絾T工的思想，來引導(dǎo)員工正確開展環(huán)境管理工作。這也是我們所致力追求的環(huán)境氛圍管理。清潔管理（一）垃圾桶設(shè)置垃圾桶是清潔管理必不可少的一項(xiàng)設(shè)施，垃圾桶的制作要與整體48環(huán)境相協(xié)調(diào)，既要注意擺放位置的美觀，又要方便客戶的生活習(xí)慣。公共區(qū)域視需要設(shè)置垃圾桶，在確定垃圾桶的具體位置時(shí)考慮美觀、實(shí)用與環(huán)境協(xié)調(diào)一致。（二）清潔作業(yè)工作內(nèi)容、工作范圍清潔管理必須按日常、定期或特殊作業(yè)制定出作業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃，也只有通過這樣的作業(yè)計(jì)劃書，方能確保清潔管理無盲點(diǎn)，便于管理工作的實(shí)施檢查與考核。1、多層、高層內(nèi)公共區(qū)域的清潔保養(yǎng)服務(wù)（包括樓內(nèi)的電梯、過道、走火通道等公共場(chǎng)所）：2、室外部分日常清潔保養(yǎng)（包括甲方紅線范圍內(nèi)的道路、停車場(chǎng)、綠化帶等）3、特殊地點(diǎn)：保安崗?fù)?、所有機(jī)房、中控室、垃圾房、護(hù)欄、指標(biāo)牌等。消殺管理（一）消殺工作要點(diǎn)1、對(duì)花、草地點(diǎn)進(jìn)行消殺工作時(shí)用噴灑設(shè)備將配制好的溶液適度噴灑，同時(shí)做好防護(hù)措施，應(yīng)在順風(fēng)處噴灑，同時(shí)減少與行人的直接接觸，選擇行人稀少的時(shí)間作業(yè)。2、掌握轄區(qū)范圍內(nèi)的鼠害情況，根據(jù)鼠情投放滅鼠藥物，及時(shí)補(bǔ)藥，定時(shí)收回。3、消殺人員必須嚴(yán)格按照“投放鼠藥注意事項(xiàng)”的要求進(jìn)行操作。對(duì)每次投放藥物情況，應(yīng)認(rèn)真記錄在“消殺藥物投放情況記錄表”上。4、每月全面消殺蚊蠅二次，每月對(duì)垃圾房進(jìn)行消殺二次。5、對(duì)污水井、排水溝、陰溝、豎井等害蟲隱藏地點(diǎn)，每月進(jìn)行二次以上煙炮消殺。6、負(fù)責(zé)提供國(guó)家規(guī)定使用的消殺藥品，并對(duì)藥物名稱、數(shù)量、使用情況48進(jìn)行詳細(xì)記錄，消殺藥品應(yīng)即購(gòu)即用，用剩的藥品，指派專人妥善保管。7、在消殺實(shí)施中，張貼警告牌，告示員工注意。注意消殺藥物的輪流使用，更換藥品品種，降低害蟲抗藥性。第七節(jié)安全、消防管理概述：師大位于**城東地帶，住宅、商鋪二種業(yè)態(tài)并存，整個(gè)社區(qū)呈全封閉型，社區(qū)規(guī)模大、業(yè)主戶數(shù)多，安全、消防管理成為物業(yè)管理的重中之重。一、安全管理（一）安全管理特點(diǎn)分析1、多種物業(yè)類型并存，安全管理重點(diǎn)各有側(cè)重；多、高層住宅居家生活以及商業(yè)活動(dòng)，其不同的服務(wù)群體對(duì)安全管理提出了不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，給安全統(tǒng)一管理帶來新的課題。2、施工時(shí)間跨度大，且與交付使用時(shí)間有交叉；師大工程施工時(shí)間跨度較大，物業(yè)竣工交付入伙的時(shí)間有先后，這就使物業(yè)安全管理必須同時(shí)面對(duì)工程施工、入伙裝修、入住生活或辦公的管理。而建設(shè)施工和業(yè)主入伙裝修，會(huì)面臨施工人員、裝修人員、搬運(yùn)人員和其它外來人員出入頻繁現(xiàn)象，給物業(yè)成品保護(hù)、公共秩序維護(hù)、安全管理帶來很大困難。（二）安全管理總體思路**物業(yè)針對(duì)師大的地理環(huán)境、功能布局、物業(yè)特點(diǎn)，在對(duì)師大邀標(biāo)書、物業(yè)及周邊環(huán)境詳細(xì)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，提出“公共區(qū)域統(tǒng)一調(diào)配，類型物業(yè)分級(jí)管理，人防、技防緊密結(jié)合”的安全管理思路，針對(duì)師大住宅安全管理的特點(diǎn)，設(shè)置層級(jí)安全屏障，對(duì)每一處安全關(guān)鍵點(diǎn)設(shè)定相對(duì)應(yīng)的管理防范措施，以周密、細(xì)致的工作安排確保師大的公共安全秩序。（三）資源支持**物業(yè)公司就師大成立管理處，在管的"**市電信第二長(zhǎng)話大樓,，距師大項(xiàng)48目只有只有5分鐘距離，可以保證在緊急狀況下，以最短的時(shí)間里調(diào)配更多的安全人員支援師大項(xiàng)目。（四）師大安全管理要點(diǎn)1、外圍安全管理要點(diǎn)師大基本為全封閉式管理，為此以巡邏崗、小區(qū)主次出入崗、中控室為安全管理基本單元，利用人機(jī)系統(tǒng)的密切協(xié)同，抵卸入侵，保障外圍安全。充分利用師大周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)，當(dāng)發(fā)生擅自闖入時(shí)系統(tǒng)將報(bào)警，通過中控室的顯示，及時(shí)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)，通過中控室和當(dāng)值領(lǐng)班的統(tǒng)一調(diào)度，指揮外圍巡邏崗安全員進(jìn)行攔截，各出入固定崗出入嚴(yán)把各關(guān)，包括由外入內(nèi)和由內(nèi)向外的翻越。2、周界出入安全管理要點(diǎn)各出入是師大的正常通道，各道具有不同的出入功能，既要保障師大業(yè)主的正常出入，又要有效阻止擅自闖入、誤入和蒙混過關(guān)的不法之徒?？蛻舴?wù)中心配備客戶服務(wù)人員，負(fù)責(zé)接待來訪和出入證發(fā)放，按出入證和物品出入等有關(guān)制度核發(fā)、收回出入證。由大堂和酒店公寓的客服人員和負(fù)責(zé)檢查、驗(yàn)證、放行，從形象、禮節(jié)到技巧，嚴(yán)格控制出入。3、小區(qū)出入安全管理要點(diǎn)遇突發(fā)事件，應(yīng)根據(jù)不同情況作為快速應(yīng)急反應(yīng)。如遇偷盜或其他刑事案件，應(yīng)及時(shí)報(bào)告，封堵出入，并設(shè)法制止，攔截疑匪等。外圍巡邏崗接命令后對(duì)出入崗位進(jìn)行支援。遇火警，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，迫降電梯，打開緊急通道，嚴(yán)格控制出入，禁止無關(guān)人員進(jìn)入。授權(quán)巡邏崗應(yīng)設(shè)法用消防器材撲滅初起火災(zāi)。4、樓層隱患點(diǎn)的安全管理要點(diǎn)師大其功能所定，使用功能的多樣性，安全隱患點(diǎn)多。管理處加強(qiáng)對(duì)安全工作的宣傳，在各樓層及室內(nèi)顯要位置設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，提醒使用人注意安全。各授權(quán)崗位逐層對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行檢查，執(zhí)行清進(jìn)場(chǎng)規(guī)定和安全管理規(guī)定。發(fā)現(xiàn)問題及48時(shí)匯報(bào)、處理。管理處每月組織進(jìn)行一次綜合安全檢查，大節(jié)假日五一、國(guó)慶、元旦、春節(jié)前進(jìn)行綜合大檢查。5、上下班人流高峰期出入工作要點(diǎn)：師大在上下班高峰各主要出入預(yù)計(jì)將出現(xiàn)人流、車流高峰，為了提高通行效率，減少因人流、車流壓力可能造成的壓力，對(duì)物品的漏檢漏查作到有效控制，我們擬加強(qiáng)高峰期安全力量，正常情況下安全人員實(shí)際三班三運(yùn)轉(zhuǎn)制。在不增加人員的情況下，實(shí)行早晚班、機(jī)動(dòng)班人員互補(bǔ)支援的辦法，在上班高峰期7：30~8:30下午下班高峰期17：30~18:30的各一個(gè)小時(shí)內(nèi)除早晚班正常人員外，由機(jī)動(dòng)班領(lǐng)班帶隊(duì)加強(qiáng)秩序維護(hù)力量，互相調(diào)配支援。6、出入人員和物資的管理1）小區(qū)各出入實(shí)行24小時(shí)的人員、物資控制，裝修期與施工單位、裝修單位協(xié)調(diào)辦理《臨時(shí)出入證》。2）值班安全員對(duì)外來人員的出入應(yīng)嚴(yán)格登記和管理，來訪人員出入必須填寫《來人來訪登記表》，寫清姓名、工作單位、證件號(hào)碼，以及被訪人姓名、住址等，必要時(shí)護(hù)管員可通過對(duì)講機(jī)通話，經(jīng)確認(rèn)后方可進(jìn)入。3）安全員在登記前，應(yīng)認(rèn)真核對(duì)證件，若有不符，謝絕來訪者進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)；謝絕一切推銷或其他閑雜人員進(jìn)入。4）遇來賓前來參觀，應(yīng)立即起立敬禮，發(fā)放臨時(shí)《貴賓卡》，對(duì)參觀客人的人數(shù)、單位等情況記錄備查。5）搬出的物資必須嚴(yán)格跟蹤管理，并在有業(yè)主簽名認(rèn)可的《物資搬運(yùn)放行條》登記。6）值班安全員認(rèn)真核實(shí)業(yè)主的簽名是否有效，并認(rèn)真檢查出去物資與《物資搬運(yùn)放行條》上所列物資是否符合，若不符合應(yīng)要求立即停止搬運(yùn)，若相符則由值班安全員簽字放行。48（五）安全管理運(yùn)作方式1、安全崗位工作職責(zé)及標(biāo)準(zhǔn)（1）形象崗：形象崗設(shè)專用崗?fù)ぃ踩珕T白天8:-18:在崗，要求著裝整潔統(tǒng)一、舉止規(guī)范，對(duì)進(jìn)出廣場(chǎng)業(yè)主、車輛行軍禮。以展示物業(yè)風(fēng)貌和安全管理形象。（2）巡邏崗：巡邏崗全天24小時(shí)在崗，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共安全巡視和寫字樓樓層巡視。（3）車管崗：師大交通車管崗實(shí)行全天24小時(shí)在崗，負(fù)責(zé)車輛交通秩序維護(hù)，路面專業(yè)泊車、地庫(kù)停車服務(wù)。2、安全管理隊(duì)伍建設(shè)安全員是維護(hù)和管理師大治安秩序的專職人員，安全隊(duì)伍建設(shè)是非常重要的。（1）安全員入職標(biāo)準(zhǔn)1）熱愛安全工作，品行端正，無犯罪前科和違法劣跡，作風(fēng)正派，態(tài)度和善，遇事冷靜，機(jī)智果斷勇敢；2）具有較強(qiáng)的觀察、分析和判斷是非能力，思維敏捷，反應(yīng)迅速，意志堅(jiān)強(qiáng)；具有高度社會(huì)責(zé)任感；具有同犯罪分子作斗爭(zhēng)的勇敢精神；具有一定的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)；3）具有高中以上文化素質(zhì)，身體健康，年齡18到25歲，身高172MM以上，裸眼視力1.0以上，無殘疾，無重聽，無吃，無色盲和色弱，體形勻稱，相貌端正，樸實(shí)大方；具有較強(qiáng)的吃苦耐勞的精神和環(huán)境適應(yīng)能力。（2）業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)1）安全業(yè)務(wù)培訓(xùn)主要分上崗前培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)兩個(gè)類型。2）培訓(xùn)方式：理論講授、制度學(xué)習(xí)、經(jīng)驗(yàn)介紹、操作、模擬訓(xùn)練等。3）上崗前培訓(xùn)內(nèi)容：安全員的基本素質(zhì)、基本專業(yè)知識(shí)、基本專業(yè)技能，公司有關(guān)制度和師大物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)熟悉。484）崗位培訓(xùn)內(nèi)容：形勢(shì)教育、法律基本常識(shí)、專業(yè)基礎(chǔ)和消防知識(shí)、車輛管理、緊急情況處理、擒拿格斗知識(shí)、隊(duì)列風(fēng)貌、文明禮貌、職業(yè)道德、職業(yè)紀(jì)律、敬業(yè)精神等。（3）日常管理1）保持安全員隊(duì)伍的穩(wěn)定性。提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)與客戶間的溝通和了解，加強(qiáng)治安防范。在人員招聘中，嚴(yán)格把關(guān)；2）建立行之有效的規(guī)章制度，作為安全員的行為準(zhǔn)則和工作標(biāo)準(zhǔn)，并建立注重才干、配套考核的機(jī)制，競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰；3）嚴(yán)格選配安全領(lǐng)班。領(lǐng)班的選配是安全班組建設(shè)工作的重要一環(huán)。他們與安全員工作密切相關(guān)，最了解其思想動(dòng)態(tài)，是安全工作的中堅(jiān)力量和骨干。4）樹立安全隊(duì)伍的良好形象。在日常管理工作中，安全員不僅要講究文明禮貌，注重儀表修養(yǎng)，并且要懂得相關(guān)的法律、法規(guī)。因此通過開展必要的軍事訓(xùn)練和日常教育工作，樹立良好的安全隊(duì)伍形象。二、消防管理（一）消防管理重點(diǎn)1、施工期消防控制2、裝修期消防動(dòng)火3、寫字樓重點(diǎn)消防管理4、消防監(jiān)控控制5、消防設(shè)施設(shè)備管理6、消防制度建立（二）消防管理組織建設(shè)和職責(zé)分配1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則》第十九條規(guī)定，物業(yè)管理處應(yīng)建立防火安全委員會(huì)，并明確一名物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)為防火責(zé)任人，組織和領(lǐng)導(dǎo)48全中心的消防安全工作。2、安全部是物業(yè)管理處的消防安全職能部門，配有專職防火干部，并設(shè)置消防辦公室，消防辦公室既是安全部的職能機(jī)構(gòu)也是防火委員會(huì)的常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的日常消防管理工作。3、防火安全委員會(huì)職責(zé)（1）認(rèn)真貫徹落實(shí)有關(guān)消防法規(guī)，切實(shí)將消防工作納入議事日程，做到與經(jīng)營(yíng)工作同計(jì)劃、同布置、同檢查、同總結(jié)、同評(píng)比（“五同”）（2）負(fù)責(zé)消防制度的建立和落實(shí)。（3）定期召開安全會(huì)議，布置消防工作，組織消防安全檢查，研究解決重大火險(xiǎn)隱患和各種不完全因素，對(duì)在消防工作上做出顯著成績(jī)或因?yàn)檫`反消防制度造成不良后果的部門和個(gè)人做出獎(jiǎng)勵(lì)或處罰的決定。（4）組織和領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防隊(duì)的培訓(xùn)和演習(xí)以及員工的消防安教育。（5）發(fā)生火災(zāi)時(shí)負(fù)責(zé)指揮員工進(jìn)行補(bǔ)救，追查火災(zāi)原因，對(duì)有關(guān)責(zé)任者進(jìn)行處理。4、管理處防火負(fù)責(zé)人職責(zé)（1）貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防法》及細(xì)則和其他有關(guān)消防法規(guī)。（2）組織實(shí)施逐級(jí)防火責(zé)任制。（3）建立健全防火制度和安全操作規(guī)程。（4）把消防工作納入日常經(jīng)營(yíng)管理，做到“五同”。（5）組織對(duì)職工進(jìn)行消防知識(shí)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。（6）組織防火檢查，消除火險(xiǎn)隱患，改善消防安全條件，完善消防設(shè)施（7）組織制定滅火方案，帶領(lǐng)員工補(bǔ)救初起火災(zāi)，保護(hù)火災(zāi)救場(chǎng)。48（8）追查處理火災(zāi)事故，協(xié)助調(diào)查火災(zāi)原因。5、各部門防火負(fù)責(zé)人職責(zé)（行政負(fù)責(zé)人）：（1）認(rèn)真貫徹國(guó)家及管理處有關(guān)消防安全的法規(guī)制度，將防火工作列入本部門日常經(jīng)營(yíng)和管理的議程日程。（2）根據(jù)防火委員會(huì)的要求，監(jiān)督本部門防火安全制度的落實(shí)、執(zhí)行情況。（3）組織領(lǐng)導(dǎo)本部門義務(wù)消防隊(duì)，定期進(jìn)行全員的消防安全教育。（4）定期對(duì)本部門及各崗位進(jìn)行防火安全自查，主持研究整改火險(xiǎn)隱患，改善消防安全條件，及時(shí)處理本部門的火災(zāi)，火情事故，對(duì)造成事故的個(gè)人或班組提出處理意見并將情況上報(bào)委員會(huì)。（5）對(duì)本部門的責(zé)任范圍定人、定點(diǎn)管理、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。6、義務(wù)消防員職責(zé)（1）模范遵守管理處各項(xiàng)消防制度，協(xié)助部門防火責(zé)任人、主管做好日常的防火工作。（2）努力學(xué)習(xí)防火、滅火知識(shí)，積極參加各類消防培訓(xùn)，做到兩知、三會(huì)（知任務(wù)、知防滅火知識(shí)、會(huì)報(bào)警、會(huì)疏散自救、會(huì)協(xié)助救援）（3）有權(quán)制止任何違反消防制度的行為，對(duì)火險(xiǎn)隱患要積極整改并報(bào)安全部。（4）在認(rèn)真貫徹上級(jí)各項(xiàng)消防工作指示的同時(shí)，積極提出建議，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)的的參謀。6、安全部消防組織職責(zé)（1）協(xié)助防火安全委員會(huì)認(rèn)真執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防條例》和有關(guān)管理規(guī)定，貫徹預(yù)防為主防消結(jié)合的方針，依靠各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)充分發(fā)動(dòng)群眾，把消防工48作做到經(jīng)?；?、群眾化、制度化。（2）逐步健全各級(jí)消防組織，完善逐級(jí)防火責(zé)任制及各項(xiàng)防火措施和應(yīng)急方案。經(jīng)常檢查各部門、部位執(zhí)行防火安全制度和落實(shí)預(yù)防安全防火措施情況，定期向管理處防火安全委員會(huì)匯報(bào)工作。（3）結(jié)合重大節(jié)日、活動(dòng)，會(huì)同有關(guān)部門定期進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)隱患，督促有關(guān)部門及時(shí)清除，對(duì)重大火險(xiǎn)隱患要及時(shí)報(bào)告管理處防火安全委員會(huì)解決。（4）協(xié)同各部門組織安排對(duì)員工的防火安全教育，義務(wù)消防隊(duì)的培訓(xùn)、演習(xí)及管理工作。（5）負(fù)責(zé)管理處的所有滅火器的管理，定期檢查，保持器材的良好狀態(tài)。（6）一旦發(fā)生火災(zāi)。積極組織人員補(bǔ)救，負(fù)責(zé)保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，并協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同公安部門查清火災(zāi)事故原因，提出處理意見。（三）防火安全三級(jí)檢查1、實(shí)行三級(jí)檢查制（1）管理處防火安全委員會(huì)每月組織一次防火安全檢查。（2）各部門每周組織一次部門防火安全檢查。（3）崗位、班組每日班后進(jìn)行防火自查。2、檢查內(nèi)容（1）查領(lǐng)導(dǎo)：對(duì)消防工作是否重視。（2）查思想：是否具有消防議事。（3）查制度：是否落實(shí)。48查隱患：是否存在，提出后是否整改。查措施：是否得力，行之有效。查器材：是否完好無損，位置是否變動(dòng)。3、檢查標(biāo)準(zhǔn)以各種消防技術(shù)規(guī)范操作規(guī)程為依據(jù)。以各種消防法規(guī)、消防管理制度為準(zhǔn)繩，有法必依，違章必究，有獎(jiǎng)有賞。4、管理處安全部門在組織專項(xiàng)檢查時(shí)，被檢部門應(yīng)派員參加，并主動(dòng)提供情況和資料，檢查完畢后，被檢部門負(fù)責(zé)人應(yīng)在檢查記錄上簽字。5、火險(xiǎn)隱患整改制度對(duì)消防機(jī)關(guān)及保衛(wèi)部門發(fā)出的火險(xiǎn)隱患通知書，或是自己查出的隱患要做到“四定，三不交”。四定即：定隱患性質(zhì)，如：重大隱患、一般隱患，不安全問題，不安全因素。定整改措施：根據(jù)隱患性質(zhì)采取相應(yīng)整改措施。定整改負(fù)責(zé)人：依據(jù)“誰主管，誰負(fù)責(zé)的原則”，落實(shí)整改負(fù)責(zé)人。定實(shí)施整改時(shí)限，根據(jù)整改隱患因素定出解決隱患所需的最短時(shí)間。(3)“三不交”即：班組能解決的不交部門。部門能解決的不交管理處。管理處范圍內(nèi)能解決的不交上級(jí)主管部門。(4)隱患的解決，要嚴(yán)格按照消防部門提出的要求去做。48（5）解決完后，要報(bào)管理處安全部和消防部門驗(yàn)收。（四）消防設(shè)備管理與檢查1、管理處內(nèi)安裝、配置的各類消防設(shè)施、設(shè)備是一旦出現(xiàn)火情時(shí)滅火之用的，必須保持完好靈敏的狀態(tài)，任何人不得無故拆損、破壞，也不許挪作它用，否則將按消防獎(jiǎng)懲條例及消防法規(guī)嚴(yán)肅處理。2、各種消防管道的修理或停水，消防自控設(shè)備的維修、調(diào)試，應(yīng)事先報(bào)安全部，經(jīng)批準(zhǔn)后，方可作業(yè)。3、各消防安全通道必須保持通暢，任何人不得破壞和堵塞。4、安全部對(duì)所有消防器材負(fù)責(zé)定期組織檢查、更換，并聯(lián)系檢修，以確保靈敏好用，對(duì)消防器材的配備和變動(dòng)情況要登記備案。5、各部門、各崗位對(duì)自己工作范圍內(nèi)的消防設(shè)備有責(zé)任配合安全部進(jìn)行維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)。6、建筑審核消防規(guī)定。7、嚴(yán)格執(zhí)行公安消防部門關(guān)于新建、改建、擴(kuò)建工程的各項(xiàng)管理規(guī)定。8、各部位需要進(jìn)行施工改造及內(nèi)裝修工程時(shí)，須事先將施工方案及有關(guān)圖紙報(bào)一份交安全部備案，另一份報(bào)消防局審批。9、施工方案未經(jīng)消防監(jiān)督機(jī)關(guān)批準(zhǔn)前，不得提前施工。工程駿工后須經(jīng)公安消防監(jiān)督機(jī)關(guān)檢查驗(yàn)收，合格后方可批使用。10、新建、改建、擴(kuò)建工程不得妨礙消防設(shè)施的使用。11、施工總的工程材料須符合防火規(guī)范要求，不得違章施工。12、任何工程要與施工單位簽訂消防協(xié)議書，明確責(zé)任，并報(bào)安全部備案。（五）臨時(shí)動(dòng)火管理481、在管理處任何部位動(dòng)用電、氣焊、噴燈等明火，必須經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，書面報(bào)安全部審核、批準(zhǔn)（或持工作單）領(lǐng)取動(dòng)火許可證后方可作業(yè)。2、安全部負(fù)責(zé)審核、管理和簽發(fā)動(dòng)火許可證工作。3、安全部在審核動(dòng)火申請(qǐng)的同時(shí)，必須到現(xiàn)場(chǎng)勘察，確認(rèn)一切措施齊全后，由消防負(fù)責(zé)人簽字，方可發(fā)給動(dòng)火許可證。4、動(dòng)火作業(yè)過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)火許可證上的各項(xiàng)規(guī)定，否則一切后果由動(dòng)火方自負(fù)。5、管理處內(nèi)所有部位不準(zhǔn)使用電熱器具（電爐、電熨斗、電褥、電熱杯等）特殊情況需經(jīng)安全部同意，并辦理手續(xù)后方可使用。6、電、氣焊作業(yè)防火規(guī)定7、電氣焊工應(yīng)經(jīng)過專門培訓(xùn)，掌握焊割安區(qū)技術(shù)，經(jīng)考試合格后，持有焊工證方可操作。8、使用電、氣焊噴燈要選擇安全地點(diǎn)，作業(yè)前要自己檢查上、下、左、右情況，周圍的可燃物必須要清楚干凈。如不能清除應(yīng)采取澆濕、設(shè)接火盤、遮割或其他安全可靠的措施加以保護(hù)。用電氣焊在高空進(jìn)行焊割作業(yè)時(shí)，除采取上述安全措施外，不得將乙炔發(fā)生器、氧氣瓶放在焊割部的下面，要保持足夠的水平距離。9、電氣焊在焊割前，要對(duì)焊割工具進(jìn)行全面檢查，嚴(yán)禁使用有故障、安全保護(hù)裝置不健全或失靈的焊割工具、乙炔發(fā)生器的回火裝置及膠管遇冷凍時(shí)，只能用熱水或蒸汽解凍，嚴(yán)禁使用明火烘烤或金屬物敲打，乙炔發(fā)生器必須使用中壓罐。10、焊割作業(yè)及點(diǎn)火要嚴(yán)格遵守操作程序，焊條頭、熱噴嘴要放在安全地48點(diǎn)，焊割結(jié)束或中途離開現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，必須切斷電、氣源，并仔細(xì)檢查確認(rèn)無余復(fù)燃危險(xiǎn)時(shí)方可離開。在一些重點(diǎn)部位、場(chǎng)所焊割，在操作完畢半小時(shí)內(nèi)應(yīng)反復(fù)檢查，以防陰燃，發(fā)生問題。11、電焊機(jī)的各種導(dǎo)線不得殘破裸露，更不準(zhǔn)與氣焊軟管、氣體的導(dǎo)管及有氣體的氣瓶接觸。氣焊軟管也不得從使用易燃、易爆物品的場(chǎng)所或部位穿過。油脂或占油的物品禁止與氧氣瓶、導(dǎo)管等接觸。12、電焊機(jī)、地線不準(zhǔn)結(jié)在建筑物、機(jī)械設(shè)備各種管道金屬架上，必須設(shè)立專用地線、不得借路。13、對(duì)盛有或裝過易燃、可燃?xì)怏w及化學(xué)危險(xiǎn)品的容器和設(shè)備，在為徹底清洗干凈前，不得進(jìn)行焊割。14、嚴(yán)禁在有可燃蒸汽、氣體和爆炸危險(xiǎn)品的場(chǎng)所進(jìn)行焊割，如在這些場(chǎng)所附近進(jìn)行焊割，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定保持一定距離。15、焊割作業(yè)不得與油漆噴漆、木工以及其他危險(xiǎn)操作同方位、同時(shí)間交叉作業(yè)。16、焊割現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火器材，危險(xiǎn)性較大的地點(diǎn)應(yīng)設(shè)專人看管監(jiān)護(hù)。設(shè)備機(jī)房、消防泵房管理1、消防泵房防火制度(1)嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入泵房，泵房?jī)?nèi)不準(zhǔn)私人會(huì)客。(2)嚴(yán)禁攜帶劇毒物品進(jìn)入泵房。(3)泵房?jī)?nèi)禁止吸煙。(4)泵房?jī)?nèi)不得隨便使用明火，必要時(shí)需經(jīng)安全部同意辦理動(dòng)手續(xù)方可使用。482、電梯機(jī)房防火制度機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，禁止存放各種油料、紙張和易燃、易爆物品，嚴(yán)禁兼作庫(kù)房和其他工作間。機(jī)房、梯箱頂部和梯井底部要定期打掃，及時(shí)清除布毛、紙屑、垃圾等可然物。(3)嚴(yán)禁使用汽油等易燃液體清洗機(jī)件。使用可燃液體清洗部件時(shí)。應(yīng)采取有效措施，以防著火，擦布等要妥善處理好，不得亂扔亂放。未經(jīng)批準(zhǔn)嚴(yán)禁明火作業(yè)，如需明火作業(yè)時(shí)應(yīng)經(jīng)部門主管簽字認(rèn)可后，到安全部領(lǐng)取動(dòng)火許可證反可作業(yè)。消防器材放置在指定位置，嚴(yán)禁隨意挪動(dòng)，機(jī)房工作人員必須熟悉消防器材放置的地點(diǎn)，掌握消防器材使用方法，負(fù)責(zé)補(bǔ)救初期火災(zāi)。3、地下層、機(jī)械層、設(shè)備間防火制度(1)嚴(yán)禁在設(shè)備間內(nèi)吸煙、動(dòng)用明火。如需動(dòng)用明火作業(yè)時(shí)，應(yīng)經(jīng)部門主管簽字后，到安全部領(lǐng)取動(dòng)火許可證方可作業(yè)。(2)工作人員要嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，禁止存放各種易燃化學(xué)危險(xiǎn)物品。(3)嚴(yán)禁交接班制度，做好值班記錄，當(dāng)班人員要隨時(shí)注意設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)維修，如需關(guān)閉消防設(shè)備時(shí)，應(yīng)提前24小時(shí)通知安全部。發(fā)生火災(zāi)時(shí)，工作人員要知道各自職責(zé)、任務(wù)，及時(shí)按規(guī)定開閉各種設(shè)備。保持通道暢通，不得在門、通道處堆放物品。(6)消防器材應(yīng)在指定地點(diǎn)，嚴(yán)禁隨意移動(dòng)，值班人員必須熟悉消防器材放置的位置，掌握消防器材的使用方法，負(fù)責(zé)補(bǔ)救初期火災(zāi)。48（六）易燃物品管理1、除執(zhí)行一般庫(kù)房制度外，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《化學(xué)危險(xiǎn)品管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定。2、性質(zhì)特別危險(xiǎn)的物品，必須單獨(dú)儲(chǔ)存，性質(zhì)互相抵觸的，滅火方法不同的物品，應(yīng)分開隔離儲(chǔ)存。3、遇水發(fā)生危險(xiǎn)的物品，不得存放在露天或低洼容易受潮的地方，遇熱分解，自燃物品應(yīng)儲(chǔ)存在陰涼、通風(fēng)的庫(kù)房?jī)?nèi)。4、對(duì)存放的物品必須定期進(jìn)行檢查，一旦發(fā)現(xiàn)不良、破損、殘缺及物質(zhì)變質(zhì)分解等情況，應(yīng)立即采取措施。5、定期檢查庫(kù)內(nèi)電氣、照明設(shè)備，做好清理、更換工作。6、在庫(kù)內(nèi)開啟易燃、易燃物品的容器時(shí)，嚴(yán)禁使用能夠產(chǎn)生火花的工具。（七）商場(chǎng)防火規(guī)定1、售貨現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)，除業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中少量易燃物品（如煙、酒）外，禁止存放各種易燃、易爆物品，包括紙盒、紙箱等雜物。2、禁止員工在貨場(chǎng)內(nèi)吸煙，對(duì)客人扔掉的煙頭要及時(shí)處理。3、庫(kù)房要有專人負(fù)責(zé)，庫(kù)內(nèi)碼垛要整齊，留有充足的消防通道，存放數(shù)量要有控制，不易過多，碼放不易過高，保管人員要經(jīng)常檢查、巡視，對(duì)電器、電線使用要安全可靠，防止漏電、跑電起火，做到人走燈滅。4、關(guān)閉電源，鎖好柜門、房門，方可離開。5、更衣室防火制度。6、室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，杜絕一切火種。7、室內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品。488、不得在室內(nèi)亂丟紙張及其他可燃品。9、不準(zhǔn)亂拉臨時(shí)線及在室內(nèi)使用任何電熱器具。（八）地下車庫(kù)防火管理1、按時(shí)清掃車庫(kù)、車場(chǎng)地面上的垃圾和廢棄物，以防遇有火種發(fā)生火災(zāi)。2、車庫(kù)、車場(chǎng)禁止堆放各種包裝物及紙張、汽油等易燃品。3、擦車用的油棉絲和車內(nèi)贓物要放在加蓋的金屬桶內(nèi)，并定期清理，禁止往車庫(kù)或車場(chǎng)內(nèi)亂仍亂倒。4、禁止在車庫(kù)、車場(chǎng)內(nèi)維修，保養(yǎng)車輛。5、車庫(kù)、車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。6、司機(jī)要按順序停放車輛并保持距離，不準(zhǔn)在通道上停車。7、出現(xiàn)火情要及時(shí)疏散車輛并組織撲救，迅速報(bào)警。8、每個(gè)司機(jī)要熟悉掌握滅火器材的使用。第八節(jié)緊急事件處理預(yù)案概述：完善日常安全管理是保障師大安全的基礎(chǔ)，**物業(yè)同時(shí)建立了緊急事件處理預(yù)案，加強(qiáng)日常演練，預(yù)防緊急突發(fā)事件的發(fā)生，保障師大的人、財(cái)、物的安全。消防報(bào)警處理預(yù)案火警處理注意事項(xiàng)（1）報(bào)警1）人工報(bào)警：?jiǎn)T工看到有煙、聞到其它焦糊氣味、感覺到異常聲音或不尋常的熱度，應(yīng)迅速予以重視并檢查，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)火情后立即通知（對(duì)講呼叫、撥48打熱線電話或當(dāng)面通知）消防監(jiān)控中心和管理處經(jīng)理（或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人）。2）火災(zāi)報(bào)警監(jiān)控主機(jī)報(bào)警：報(bào)警主機(jī)發(fā)出火災(zāi)報(bào)警后，消防中心值班員立即用對(duì)講機(jī)通知該報(bào)警區(qū)域最近的巡視人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)。巡視人員須立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)火情后立即通知（對(duì)講呼叫、撥打熱線電話或當(dāng)面通知）消防中心和管理處經(jīng)理（或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人）。3）報(bào)警人報(bào)警時(shí)，須清楚、準(zhǔn)確地報(bào)告報(bào)警人的姓名、身份、部門、起火地點(diǎn)、燃燒物質(zhì)、火勢(shì)大小；另外報(bào)警人須詢問接警人姓名。4）報(bào)警人在報(bào)警同時(shí)，應(yīng)及時(shí)按動(dòng)最近火災(zāi)報(bào)警按鈕，并用附近的滅火設(shè)施及器具撲救初起火勢(shì)，如火勢(shì)較大應(yīng)及時(shí)撤離現(xiàn)場(chǎng)。5）值班人員接警時(shí)要問清和記錄報(bào)警人的姓名、身份、起火的地點(diǎn)、燃燒的物質(zhì)、火勢(shì)的大小等。并立即與管理處經(jīng)理（或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人）取得聯(lián)系。6）管理處經(jīng)理（或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人）在得到通知后立即趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)指揮。（2）火情處理注意事項(xiàng)1）管理處經(jīng)理（或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人）負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火戰(zhàn)斗。2）現(xiàn)場(chǎng)指揮須對(duì)火災(zāi)地點(diǎn)、火勢(shì)、各種設(shè)備狀況進(jìn)行果斷判斷，指揮到場(chǎng)人員采取可行的應(yīng)急措施，如正確選擇滅火器材、滅火方式等，迅速消滅火情。3）首先要保障人員安全，命令將與戰(zhàn)斗無關(guān)人員進(jìn)行快速疏散和組織對(duì)受傷人員救護(hù)；4）如遇火勢(shì)較大、有蔓延趨勢(shì)、而且短時(shí)間難于消滅，須立即命令消防中心撥打110火警電話，并呼叫周邊附近物業(yè)管理處支援。在此期間，一定要設(shè)法控制火勢(shì)蔓延、避免損失擴(kuò)大。5）消防隊(duì)?wèi)?zhàn)士和消防車到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)后，及時(shí)與消防隊(duì)長(zhǎng)進(jìn)行火情等介紹，配合、協(xié)助消防隊(duì)?wèi)?zhàn)士進(jìn)行滅火戰(zhàn)斗。6）火災(zāi)撲滅后，負(fù)責(zé)指揮現(xiàn)場(chǎng)善后工作及現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)，配合、協(xié)助消防局專業(yè)人員調(diào)查火災(zāi)事故原因等。7）火災(zāi)后，負(fù)責(zé)起草火災(zāi)事故報(bào)告。4、各部門職責(zé)48（1）監(jiān)控中心的任務(wù)1）監(jiān)控中心責(zé)任人為在崗值班人員。2）立即通知安全事務(wù)主管、工程維修部值班室及管理處經(jīng)理（或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人）。3）用對(duì)講機(jī)通知安全事務(wù)部其他在崗巡視員工立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)參加滅火戰(zhàn)斗。）聽從現(xiàn)場(chǎng)指揮的命令，隨時(shí)準(zhǔn)備關(guān)停通風(fēng)設(shè)備、切斷非消防用電負(fù)荷、啟動(dòng)消防泵、噴淋泵。）將相關(guān)設(shè)備調(diào)至應(yīng)急狀態(tài)，啟動(dòng)緊急廣播主控設(shè)備進(jìn)行緊急疏散廣播。（2）安全事務(wù)部的任務(wù)）安全事務(wù)部責(zé)任人為部門主管。）安全事務(wù)部其他在崗巡視員工接通知后立即趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，持滅火器，在救火一線聽從指揮。3）外圍警衛(wèi)立即加強(qiáng)對(duì)師大周邊外圍通道及火場(chǎng)外圍的巡邏和警戒，同時(shí)警惕其他治安事件發(fā)生，對(duì)可疑人員進(jìn)行查詢、甚至?xí)毫簟?）保證師大內(nèi)外通道的暢通，路警衛(wèi)迎接消防車并引導(dǎo)到達(dá)室外消火栓井，指引消防人員到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。5）大門和外圍警衛(wèi)對(duì)圍觀人員進(jìn)行疏導(dǎo)，阻止一切無關(guān)人員進(jìn)入師大，視火險(xiǎn)狀況在現(xiàn)場(chǎng)有序地疏導(dǎo)人員撤離火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。）搶險(xiǎn)過程中，在確認(rèn)火險(xiǎn)不會(huì)造成人員傷害情況下盡力保護(hù)師大重要機(jī)房及設(shè)備。7）火災(zāi)撲滅后，協(xié)同其他部門做好善后工作。（3）工程維修部的任務(wù)）工程維修部責(zé)任人為工程維修部主管。）值班人員接到報(bào)警后，及時(shí)攜帶應(yīng)急燈和機(jī)房、管井鑰匙迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，聽從指揮，參加戰(zhàn)斗。）及時(shí)關(guān)閉火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)及受影響范圍內(nèi)的一切通風(fēng)裝置，切斷非消防電源。4）檢查消防水源、消防水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況，并對(duì)發(fā)生故障的消防設(shè)備、設(shè)施等48及時(shí)進(jìn)行搶修和排險(xiǎn)的工作。5）電梯進(jìn)行管制，營(yíng)救電梯內(nèi)被困人員。6）配合滅火戰(zhàn)斗同時(shí)，保證其它范圍重要設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，尤其是柴油發(fā)電機(jī)、數(shù)據(jù)機(jī)房、指揮中心、變配電室、UPS設(shè)備等。7）火災(zāi)撲滅后，協(xié)同其他部門做好善后工作。（4）監(jiān)控中心的任務(wù)1）監(jiān)控中心責(zé)任人為在崗值班人員。2）接通知后，負(fù)責(zé)對(duì)火災(zāi)區(qū)域門禁控制系統(tǒng)的特殊操作工作及與師大聯(lián)系工作。3）負(fù)責(zé)對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)的攝像、實(shí)時(shí)監(jiān)視和錄像工作。4）隨時(shí)注意師大周邊外圍通道及火場(chǎng)外圍的監(jiān)視警戒，警惕其他治安事件發(fā)生，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)通知外圍警衛(wèi)予以制止。5）聽從指揮，負(fù)責(zé)與附近物業(yè)管理處的聯(lián)系支援等事宜。（5）客戶服務(wù)部的任務(wù)1）客戶服務(wù)部責(zé)任人為部門主管。2）負(fù)責(zé)組織急救志愿人員，準(zhǔn)備急救藥品及器材。根據(jù)傷病人員的情況，在現(xiàn)場(chǎng)指揮統(tǒng)一指揮下通知急救中心。準(zhǔn)備車輛及時(shí)運(yùn)送傷員和救護(hù)物資。3）火災(zāi)撲滅后，協(xié)同其他部門做好善后工作。突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案突發(fā)大面積停電事故（配電房跳閘）。無論是值班、巡視中發(fā)現(xiàn)，還是接到報(bào)告，變配電室值班員工必須予以重視、迅速采取緊急措施進(jìn)行故障處理。1、變配電室值班員職責(zé)要求（1）變配電室值班員負(fù)責(zé)突發(fā)停電應(yīng)急處理。（2）值班員必須熟練掌握供電系統(tǒng)高壓運(yùn)行方式，所有事故處理均要依據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行方式和故障類型進(jìn)行分析才能做出正確判斷、采取正確措施。2、變配電室值班員任務(wù)48（1）停電事故發(fā)生后，立即趕赴高壓配電柜查看兩路10kV進(jìn)線電源是否正常，判斷事故原因；同時(shí)利用對(duì)講機(jī)等手段同時(shí)通知監(jiān)控中心，并由監(jiān)控中心值班員迅速通知強(qiáng)電工程師、工程主管和管理處經(jīng)理（或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人），并做好相應(yīng)記錄。1）兩路10kV進(jìn)線電源同時(shí)工作時(shí)，其中一路主進(jìn)線停電/跳閘。2）兩路10kV進(jìn)線電源同時(shí)停電/跳閘。如果確認(rèn)是上述兩種10kV進(jìn)線電源的故障原因之一，立即開展下列緊急處理措施，立即檢查高壓聯(lián)絡(luò)開關(guān)位置狀態(tài)：1）故障類型一：一路10kV進(jìn)線電源停電/跳閘：如果處于手動(dòng)位置，須嚴(yán)格按“變配電室倒閘操作規(guī)程”，進(jìn)行倒閘操作。如果操作失敗，則立即進(jìn)行雙電源切換。如果聯(lián)絡(luò)開關(guān)位置處于自動(dòng)，且在規(guī)定時(shí)限未動(dòng)作，則立即采取下一步措施：立即進(jìn)行雙電源切換。2）故障類型二：兩路10kV進(jìn)線電源同時(shí)停電/跳閘，立即進(jìn)行下一步措施：立即進(jìn)行雙電源切換。跑水應(yīng)急預(yù)案（一）報(bào)警1、員工看到地面有積水或不尋常流水，應(yīng)迅速予以重視并將跑水事件立即通知（撥打熱線電話或當(dāng)面通知）監(jiān)控中心和管理處經(jīng)理（或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人）。2、工作人員發(fā)現(xiàn)并報(bào)警：客戶服務(wù)接待員接到跑水事件報(bào)告后，立即通知（撥打熱線電話或當(dāng)面通知）監(jiān)控中心和管理處經(jīng)理（或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人）。3、報(bào)警人報(bào)警時(shí)，須清楚準(zhǔn)確地報(bào)告跑水地點(diǎn)、事態(tài)程度。4、監(jiān)控中心接到報(bào)警后，接警人做好簡(jiǎn)單記錄，立即通知管理處經(jīng)理（或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人），然后通知工程維修部、安全事務(wù)部和客戶服務(wù)部在崗人員參加搶險(xiǎn)。5、管理處經(jīng)理（或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人）在得到通知后立即趕赴跑水事故現(xiàn)場(chǎng)指揮。6、工程維修部、安全事務(wù)部和客戶服務(wù)部在崗人員接到通知后，立即趕赴48跑水事故現(xiàn)場(chǎng)參加搶險(xiǎn)。（二）接到報(bào)警后的行動(dòng)方案1、現(xiàn)場(chǎng)指揮1）管理處經(jīng)理（或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人）負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指揮戰(zhàn)斗。2）現(xiàn)場(chǎng)指揮須對(duì)跑水地點(diǎn)、事態(tài)、各種設(shè)備狀況進(jìn)行分析和果斷判斷，指揮到場(chǎng)人員采取可行的應(yīng)急措施，同時(shí)要妥善保護(hù)好重要部位（設(shè)備）的安全，如：關(guān)停閥門、疏流導(dǎo)向、堆放沙袋等措施，攔截阻止水流威脅數(shù)據(jù)機(jī)房、指揮中心、電梯等的安全，并盡快清除積水。3）事態(tài)嚴(yán)重、而且短時(shí)間難于控制，須立即命令監(jiān)控中心聯(lián)系周邊附近物業(yè)管理處請(qǐng)求支援。4）跑水事件后，負(fù)責(zé)指揮現(xiàn)場(chǎng)做好善后工作，并負(fù)責(zé)完成跑水事故報(bào)告。（三）監(jiān)控中心的任務(wù)1、監(jiān)控中心責(zé)任人為在崗值班人員。2、接通知后，負(fù)責(zé)對(duì)跑水區(qū)域門禁控制系統(tǒng)的特殊操作工作及與師大聯(lián)系。3、負(fù)責(zé)對(duì)跑水事故現(xiàn)場(chǎng)的攝像、實(shí)時(shí)監(jiān)視和錄像工作。4、隨時(shí)注意師大周邊外圍通道及跑水事故現(xiàn)場(chǎng)外圍的監(jiān)視警戒，警惕其他治安事件發(fā)生，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)通知外圍警衛(wèi)予以制止。5、聽從指揮，負(fù)責(zé)與附近物業(yè)管理處的聯(lián)系支援等事宜。（四）工程維修部的任務(wù)1、工程維修部責(zé)任人為工程主管。2、在崗的工程維修人員接到報(bào)警后，及時(shí)攜帶應(yīng)急燈、機(jī)房、管井鑰匙迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，參加戰(zhàn)斗。3、到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，對(duì)跑水地點(diǎn)、事態(tài)、各種設(shè)備狀況進(jìn)行分析和果斷判斷，并采取可行的應(yīng)急措施。（1）首先要分析判斷事故情況，然后關(guān)停閥門，切斷跑水源頭，制止損失擴(kuò)大：48供水管道破裂，迅速關(guān)停室外市政供水總閥門。屋頂消防水箱溢水，迅速關(guān)停室外市政供水總閥門。首層消防水箱溢水，迅速關(guān)停室外市政供水總閥門。消防水噴淋分支管道破裂，迅速關(guān)停上級(jí)閥門。消火栓閥門壞損或分支管道破裂，迅速關(guān)停上級(jí)閥門。（2）其次是疏流導(dǎo)向、堆放沙袋等，攔截阻止水流威脅電梯等的安全。（3）然后全體員工齊心合力利用一切可以利用的工具，鐵鍬、水桶、吸塵（水）機(jī)等進(jìn)行搶險(xiǎn)。（4）完成跑水應(yīng)急處理后，及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并填寫《事故報(bào)告》。4、跑水事件應(yīng)急處理物品主要包括：管鉗、一字/十字改錐、活扳子、手電、管井鑰匙、水箱間鑰匙、梯子及其他常用備品備件。5、師大各重要區(qū)域配備有擋水沙袋。突發(fā)事件處理預(yù)案盜竊事件處理當(dāng)安全事務(wù)部、安全員發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊報(bào)案時(shí)，立即用通訊器材（對(duì)講機(jī)或電話）向安全事務(wù)部主管/班長(zhǎng)報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)的具體位置，然后留在被盜竊現(xiàn)場(chǎng)，或迅速趕赴被盜竊現(xiàn)場(chǎng)，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，禁止一切人員進(jìn)出現(xiàn)場(chǎng)。1、安全員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后立即了解被盜的具體地點(diǎn)、時(shí)間及情況；2、安全員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前，案犯已逃離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，可用電話或?qū)χv機(jī)報(bào)告，但在使用對(duì)講機(jī)公用頻道時(shí)不應(yīng)隨意泄露案件的性質(zhì)。正確的呼叫對(duì)講術(shù)語：“主管/班長(zhǎng)，請(qǐng)你速到**單位/位置（或使用特殊頻道報(bào)告）”；3、安全員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可使用對(duì)講機(jī)向安全事務(wù)部主管/班長(zhǎng)報(bào)告；4、安全事務(wù)部主管接報(bào)告后立即用通訊器材指揮調(diào)遣安全班長(zhǎng)及安全員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù)，并迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)指揮；5、與當(dāng)值安全班長(zhǎng)聯(lián)系，要求安全班長(zhǎng)對(duì)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù)；486、安全事務(wù)部主管到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)立即了解案情及相關(guān)資料（詢問筆錄），根據(jù)案情需要做出布置：向當(dāng)事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征