項目總體定位提案報告課件

中信泰富朱家角項目總體定位提案報告DATE-2006-9.中信泰富朱家角項目DATE-2006-9.2“三城七鎮(zhèn)”的啟示本案土地屬性分析本案整體規(guī)劃思路本案一期產品定位公司簡介.2“三城七鎮(zhèn)”的啟示.3PARTONEPARTONE“三城七鎮(zhèn)”的啟示中信泰富朱家角項目總體定位報告三城七鎮(zhèn)概況重點鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃重點鎮(zhèn)區(qū)比較定位方向啟示.3PARTONE“三城七鎮(zhèn)”的啟示中信泰富朱家角項目總體4三城七鎮(zhèn)概況三城七鎮(zhèn)概況PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.4三城七鎮(zhèn)概況三城七鎮(zhèn)概況中信泰富朱家角項目總體定位報告.5上海城市發(fā)展戰(zhàn)略未來的上海城鎮(zhèn)發(fā)展，將切實改變中心城區(qū)蔓延擴張、郊區(qū)分散布點的格局，構筑中心城－新城－中心鎮(zhèn)－一般集鎮(zhèn)梯度輻射、層次分明、各具特色、功效互補的城鎮(zhèn)體系。

21世紀的上海郊區(qū)，將依據(jù)上海市城市和土地利用的總體規(guī)劃，依托重大經濟項目和骨干交通建設，重點發(fā)展新城和中心鎮(zhèn)，加快郊區(qū)產業(yè)的集聚，促進人口的有序集中，構筑上?，F(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。三城七鎮(zhèn)概況PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.5上海城市發(fā)展戰(zhàn)略未來的上海城鎮(zhèn)發(fā)展，將切實改變中心城區(qū)蔓延6“以產業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展”三城七鎮(zhèn)概況PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.6“以產業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展”三城七鎮(zhèn)概況中信泰富朱家角項目總體7三城七鎮(zhèn)分布圖中信泰富朱家角項目總體定位報告.7三城七鎮(zhèn)分布圖中信泰富朱家角項目總體定位報告.8風格產業(yè)支撐規(guī)劃總人口新城規(guī)劃總面積特色區(qū)面積嘉安新城德國汽車、房地產和旅游50萬人122平方公里5平方公里臨港新城德國先進制造、現(xiàn)代物流、研發(fā)服務、教育培訓、出口加工、內外貿易83萬人293平方公里95平方公里松江新城英國大學城、電子制造業(yè)60萬人63.46平方公里1平方公里閔行浦江鎮(zhèn)意大利IT、軟件50萬人102平方公里2平方公里崇明城橋鎮(zhèn)生態(tài)海島花園長興海洋裝備島20萬人26.12平方公里南橋奉城鎮(zhèn)西班牙現(xiàn)代農業(yè)40萬人32平方公里

浦東高橋鎮(zhèn)荷蘭物流、旅游、現(xiàn)代農業(yè)35平方公里1平方公里金山楓徑鎮(zhèn)北美特色石油化工38萬人34平方公里寶山羅店鎮(zhèn)瑞典旅游、休閑、會議60萬人50平方公里1.2平方公里青浦朱家角鎮(zhèn)古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)旅游、休閑品制作50萬人53.8平方公里7平方公里三城七鎮(zhèn)規(guī)劃指標三城七鎮(zhèn)概況PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.8風格產業(yè)支撐規(guī)劃總人口新城規(guī)劃總面積特色區(qū)面積嘉安新城德國9重點鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃研究松江新城浦江鎮(zhèn)羅店鎮(zhèn)朱家角鎮(zhèn)重點鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.9重點鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃研究松江新城重點鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃中信泰富朱家角項目總體10松江新城風格英國規(guī)劃人口50萬人規(guī)劃面積60k㎡核心城面積1k㎡產業(yè)支撐電子制造業(yè)功能分區(qū)城市中心區(qū)、英式風貌區(qū)、新城示范區(qū).10松江新城風格英國規(guī)劃人口50萬人規(guī)劃面積60k㎡核心城面11

整個松江新城區(qū)分為四大板塊。一為大學城，占地約6平方公里，共7所大學，已全部建成，交付使用。第二為中央商務區(qū)，啟動較早，早已經全部完成。第三為軌道交通區(qū)域，近2平方公里，正在緊鑼密鼓的建設，預計今年可以完成65%以上。第四就是以泰晤士小鎮(zhèn)為代表的占地近7平方公里的一個較為高檔的國際社區(qū)，到年底可以完成70%的工程量。其他配套設施，諸如法院、檢察院、學校，醫(yī)院等公共機構，超市、大賣場、酒店等都已經全面竣工。重點鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.11整個松江新城區(qū)分為四大板塊。一為大學城，12英式風格文化新城1平方公里特色風貌區(qū)規(guī)劃，30萬平米湖泊水域圍合，情系英倫，生活在泰晤士小鎮(zhèn)。游艇碼頭、主題公園、超市、酒店、診所、學校、文化及休閑雙會所、婚慶禮堂、商業(yè)中心，英國小鎮(zhèn)生活場景。獨棟別墅、聯(lián)排別墅、多層公寓，多樣空間多樣生活，全部貫穿商業(yè)地帶，都會住宅新體驗。泰晤士小鎮(zhèn)C區(qū)沿湖興起的商業(yè)TOWNHOUSE。松江新城核心區(qū)：泰晤士小鎮(zhèn).12英式風格文化新城1平方公里特色風貌區(qū)規(guī)劃，30萬平米湖泊13浦江鎮(zhèn)風格意大利規(guī)劃人口8萬人規(guī)劃面積102k㎡核心城面積10.2k㎡產業(yè)支撐IT、軟件功能分區(qū)混合型居住社區(qū)，世博森林.13浦江鎮(zhèn)風格意大利規(guī)劃人口8萬人規(guī)劃面積102k㎡核心城面14新浦江城中心城區(qū)意大利生活小鎮(zhèn).14新浦江城中心城區(qū)意大利生活小鎮(zhèn).15羅店鎮(zhèn)風格北歐規(guī)劃人口3萬人規(guī)劃面積6.8k㎡核心城面積1.2k㎡產業(yè)支撐旅游、會議功能分區(qū)羅店老鎮(zhèn)、新鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、羅南老鎮(zhèn)、東部生態(tài)園區(qū)、東北部工業(yè)區(qū)和北部倉儲區(qū).15羅店鎮(zhèn)風格北歐規(guī)劃人口3萬人規(guī)劃面積6.8k㎡核心城面積16

羅店北歐新鎮(zhèn)規(guī)劃.16羅店北歐新鎮(zhèn)規(guī)劃.17朱家角鎮(zhèn)風格古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)規(guī)劃人口10萬人規(guī)劃面積8.14k㎡核心城面積1.23k㎡產業(yè)支撐特色旅游功能分區(qū)古鎮(zhèn)區(qū)、老鎮(zhèn)區(qū)、新鎮(zhèn)區(qū).17朱家角鎮(zhèn)風格古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)規(guī)劃人口10萬人規(guī)劃面積8.14k㎡18青浦朱家角鎮(zhèn)中式水鄉(xiāng)中信泰富朱家角項目總體定位報告.18青浦朱家角鎮(zhèn)中式水鄉(xiāng)中信泰富朱家角項目總體定位報告.19重點鎮(zhèn)區(qū)與朱家角鎮(zhèn)的比較地理位置交通規(guī)劃規(guī)劃人口地塊屬性規(guī)模比較PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.19重點鎮(zhèn)區(qū)與朱家角鎮(zhèn)的比較地理位置地塊屬性比較中信泰富朱家20地理位置行政區(qū)域距離市中心松江新城松江30km新浦江鎮(zhèn)閔行17km羅店新鎮(zhèn)寶山28km朱家角鎮(zhèn)青浦47km中信泰富朱家角項目總體定位報告.20地理位置行政區(qū)域距離市中心松江新城松江30km新浦江鎮(zhèn)21交通規(guī)劃快速干道交通干道軌道交通松江新城滬杭高速公路沈磚公路R4輕軌（建設中）新浦江鎮(zhèn)——浦星公路M8（建設中）羅店新鎮(zhèn)滬太路朱家角新鎮(zhèn)A9318國道低速磁懸?。A計2011年開通，目前尚未開工）新城鎮(zhèn)均有快速道路與主城相聯(lián)接比較PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.21交通規(guī)劃快速干道交通干道軌道交通松江新城滬杭高速公22地塊屬性風格規(guī)劃設計開發(fā)主題產業(yè)依托松江新城英國英國阿特金斯國際有限公司英式風格文化城大學城、電子信息制造業(yè)新浦江鎮(zhèn)意大利意大利格里高蒂建筑設計公司意大利魅力之城漕河涇工業(yè)區(qū)，世博基地羅店新鎮(zhèn)北歐瑞典SWECO集團參與規(guī)劃

北歐風格高爾夫會議中心，科技園朱家角鎮(zhèn)中國李祖原事務所新型江南水鄉(xiāng)朱家角古鎮(zhèn)旅游業(yè)比較PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.22地塊屬性風格規(guī)劃設計開發(fā)主題產業(yè)依托松江新城英國英國阿特23規(guī)?！嫉乜傉嫉?0平方公里以上，其中中心城區(qū)以居住、商業(yè)、辦公為主，規(guī)模為10%-20%?？傉嫉刂行某菂^(qū)占地松江新城60平方公里22.4平方公里新浦江鎮(zhèn)100平方公里10.6平方公里羅店新鎮(zhèn)50平方公里6.8平方公里青浦朱家角鎮(zhèn)138平方公里8.14平方公里比較PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.23規(guī)模—占地總占地50平方公里以上，其中中心城區(qū)以居住、商24朱家角鎮(zhèn)優(yōu)劣勢總結與上述重點規(guī)劃鎮(zhèn)區(qū)相比較，朱家角鎮(zhèn)自身的優(yōu)劣勢如下：優(yōu)勢：江南古鎮(zhèn)旅游資源周邊環(huán)境優(yōu)越自然景觀優(yōu)勢明顯無產業(yè)污染上海唯一一個中式風格的重點開發(fā)鎮(zhèn)區(qū)劣勢：地理位置距離市中心較遠鎮(zhèn)區(qū)人口較少，人氣不足目前居住人口導入緩慢區(qū)域購房客外流現(xiàn)象嚴重朱家角鎮(zhèn)自身名氣尚待提升鎮(zhèn)區(qū)產業(yè)支撐不足比較PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.24朱家角鎮(zhèn)優(yōu)劣勢總結與上述重點規(guī)劃鎮(zhèn)區(qū)相比較，朱家角鎮(zhèn)自身25定位方向啟示定位方向啟示PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.25定位方向啟示定位方向啟示中信泰富朱家角項目總體定位報告.26“三城七鎮(zhèn)”的定位核心松江新城新浦江城羅店新鎮(zhèn)傳統(tǒng)的衛(wèi)星城在傳統(tǒng)的“5+2”的生活模式中，均以“5”為目標客戶中信泰富朱家角項目總體定位報告定位方向啟示PARTONE.26“三城七鎮(zhèn)”的定位核心松江新城傳統(tǒng)的衛(wèi)星城在傳統(tǒng)的“5+27朱家角新鎮(zhèn)的核心資源朱家角新鎮(zhèn)優(yōu)勢：自然資源豐富若同樣以“5”為目標客戶，存在較大的劣勢劣勢：距離遠，交通不便是否可以考慮以“2”為目標客源？》中信泰富朱家角項目總體定位報告定位方向啟示PARTONE.27朱家角新鎮(zhèn)的核心資源朱家角新鎮(zhèn)優(yōu)勢：自然資源豐富若同樣以28地理位置地塊經濟參數(shù)自然資源人文底蘊周邊配套未來規(guī)劃本項目核心資源土地屬性PARTTWOPARTTWO土地屬性分析中信泰富朱家角項目總體定位報告.28地理位置土地屬性PARTTWO土地屬性分析中信泰富朱29朱家角人民廣場虹橋機場上海南站距：人民廣場47公里徐家匯40公里虹橋機場34公里徐家匯地理位置較偏，距市中心較遠地理位置土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.29朱家角人民廣場虹橋機場上海南站距：人民廣場47公里徐家匯30地塊經濟參數(shù)占地面積（萬m2）建筑面積（萬m2）容積率用地性質83680.7商業(yè)、住宅朱家角古鎮(zhèn)朱家角行政中心國家糧倉大淀湖淀浦河珠溪路康橋水鄉(xiāng)本案尚都里朱家角高級中學土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.30地塊經濟參數(shù)占地面積建筑面積容積率用地性質83680.731

本次開發(fā)的D16與D17地塊之間有一條天然通航河道——朱昆河，寬約20米，目前水質較差自然資源土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.31本次開發(fā)的D16與D17地塊之間有一條天然通航河32

本案的D16地塊西臨本區(qū)域內一條南北貫通的景觀大道——珠溪路，該大道為政府斥資兩億精心打造，且由泛亞易道設計規(guī)劃自然資源土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.32本案的D16地塊西臨本區(qū)域內一條南北貫通的景觀大33

本次開發(fā)地塊北臨新盛路，是一條雙向雙車道的非主干道，其中包括一段正在施工的路面橋，連接本項目D16、D17地塊，整條道路較平整，且兩側有一定綠化自然資源土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.33本次開發(fā)地塊北臨新盛路，是一條雙向雙車道的非主干34

本項目東面可眺望大淀湖，有一定的湖景優(yōu)勢，該湖目前在進行水系綜合整治，總投資9608萬元，工程工期約為15個月自然資源土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.34本項目東面可眺望大淀湖，有一定的湖景優(yōu)勢，該35人文底蘊

上海市政府命名的首批四大古鎮(zhèn)之一，包括“王昶紀念館”、“大清郵局”、“遠古文化展示館”等設施，人文資源豐富。土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.35人文底蘊上海市政府命名的首批四大古鎮(zhèn)之一，包括“36周邊配套本案地塊區(qū)域土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.36周邊配套本案地塊區(qū)域土地屬性中信泰富朱家角項目總體定位報37從現(xiàn)有的朱家角配套設施來看，其市政設施和行政中心主要集中在淀浦河以南朱家角的老街區(qū)，而該地區(qū)主要是以旅游風景區(qū)為主。而淀浦河以北地區(qū)，未來規(guī)劃將成為居住區(qū)，而現(xiàn)階段該地區(qū)生活配套和市政設施都較少。周邊配套土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.37從現(xiàn)有的朱家角配套設施來看，其市政設施和行政中心主要集中38未來規(guī)劃土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.38未來規(guī)劃土地屬性中信泰富朱家角項目總體定位報告.39上圖中的綠色區(qū)塊為一級居住用地，可以看出西面、北面將是今后朱家角鎮(zhèn)的一個主要居住區(qū)。朱家角水系較豐富，而本項目正處于大淀湖西面，可充分利用水系優(yōu)勢。因此本項目可充分利用整體規(guī)劃和水系優(yōu)勢，打造成區(qū)域內的精品。未來規(guī)劃土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.39上圖中的綠色區(qū)塊為一級居住用地，可以看出西面、北面將是今40〉本項目土地核心資源土地屬性PARTTWO豐富的自然景觀資源深厚的人文底蘊旅游風景區(qū)的規(guī)劃從土地屬性來看，本項目具備了以“2”為目標客源的條件中信泰富朱家角項目總體定位報告.40〉本項目土地核心資源土地屬性豐富的自然景觀資源深厚的人文41PARTTHREEPARTTHREE本案定位及規(guī)劃理念中信泰富朱家角項目總體定位報告項目特征本案定位本案規(guī)劃理念產品開發(fā)模式.41PARTTHREE本案定位及規(guī)劃理念中信泰富朱家角項42〉本項目之于上海項目特征PARTTHREE我們不是房地產項目而是要運營一座城市給予這座城市靈魂與生命推動了一種新的生活方式中信泰富朱家角項目總體定位報告.42〉本項目之于上海項目特征我們不是房地產項目中信泰富朱家角43〉本項目之于上海人項目特征PARTTHREE中信泰富國際名牌薈萃時尚前沿中信泰富品牌旗幟下的一切，都是與時尚、品味、創(chuàng)意、國際同步的這個項目所推崇的LifeStyle也就等同于“中信泰富廣場”所陳列的fashionstyle中信泰富朱家角項目總體定位報告.43〉本項目之于上海人項目特征中信泰富國際名牌薈萃時尚前沿中44〉本項目之于朱家角項目特征PARTTHREE朱家角之前是什么并不重要重要的是在本項目入市之后人們對朱家角的重新評論，必須是新時尚生活，新休閑樂活，新創(chuàng)意部落中信泰富朱家角項目總體定位報告.44〉本項目之于朱家角項目特征朱家角之前是什么并不重要新時尚45〉項目定位本案定位PARTTHREE以“2”為目標客群居住人群不足，導致整個社區(qū)的人氣不足不適合本項目大規(guī)模社區(qū)的要求要求我們將“2”放大提倡“4+3”的生活模式中信泰富朱家角項目總體定位報告.45〉項目定位本案定位以“2”為目標客群居住人群不足，導致整46〉“4＋3”魅力生活本案定位PARTTHREE“4＋3”＝∞“4＋3”＝樂無窮中信泰富朱家角項目總體定位報告.46〉“4＋3”魅力生活本案定位“4＋3”＝∞“4＋3”＝樂47〉“4＋3”魅力生活本案定位PARTTHREE休閑“4＋3”VS上海人鄉(xiāng)居郊趣養(yǎng)生療修大眾享受創(chuàng)意樂活奢華逸樂中信泰富朱家角項目總體定位報告.47〉“4＋3”魅力生活本案定位休閑“4＋3”鄉(xiāng)居郊趣養(yǎng)生療48〉創(chuàng)意樂活本案定位PARTTHREE創(chuàng)作人孵化器LivingSoho北京798上海重現(xiàn)紐約soho區(qū)、法國左岸的中國版創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)藝術家圈子畫展、表演中信泰富朱家角項目總體定位報告.48〉創(chuàng)意樂活本案定位創(chuàng)作人孵化器中信泰富朱家角項目總體定位49〉養(yǎng)生療修本案定位PARTTHREE靜思修心療養(yǎng)、瑜珈SPA水療中醫(yī)調理老年修養(yǎng)國術夏令營中信泰富朱家角項目總體定位報告.49〉養(yǎng)生療修本案定位靜思修心中信泰富朱家角項目總體定位報告50本案定位PARTTHREE〉鄉(xiāng)居郊趣農家體驗回歸田野果園、花房原生態(tài)動物放養(yǎng)釣魚、釣蝦中信泰富朱家角項目總體定位報告.50本案定位〉鄉(xiāng)居郊趣農家體驗中信泰富朱家角項目總體定位報告51〉大眾享受本案定位PARTTHREE劃船運動郊游遠足觀光中信泰富朱家角項目總體定位報告.51〉大眾享受本案定位劃船中信泰富朱家角項目總體定位報告.52〉奢華逸樂本案定位PARTTHREE會所世界美食GOLF鄉(xiāng)村俱樂部酒店式服務中信泰富朱家角項目總體定位報告.52〉奢華逸樂本案定位會所中信泰富朱家角項目總體定位報告.53〉項目定位本案定位PARTTHREE集藝術、人文于一身的開放型BLOCK休閑社區(qū)中信泰富朱家角項目總體定位報告.53〉項目定位本案定位集藝術、人文于一身的中信泰富朱家角項目54〉我們的規(guī)劃理念本案規(guī)劃理念PARTTHREE中國的世界的＝我們要呈現(xiàn)出：外國人眼中的中國東方魅力我們要呈現(xiàn)出：中國人眼中的西方時尚創(chuàng)意中信泰富朱家角項目總體定位報告.54〉我們的規(guī)劃理念本案規(guī)劃理念中國的世界的＝我們要呈現(xiàn)出：55我們的規(guī)劃理念生活在社區(qū)，而不是房間；買的是人生，而不是空間。開放——開放、自由的生活方式人文——區(qū)域文化底蘊與社區(qū)文化完美融合生態(tài)——健康、綠色的生活環(huán)境本案規(guī)劃理念PARTTHREE中信泰富朱家角項目總體定位報告.55我們的規(guī)劃理念生活在社區(qū)，而不是房間；開放——開放、自由56，全面的信息平臺多元的公共場所完善的交通設施豐富的Block格局自由的溝通強調參與可達和便利性豐富，不單一“開放”標準的內容本案規(guī)劃理念PARTTHREE中信泰富朱家角項目總體定位報告.56，全面的信息平臺多元的公共場所完善的交通設施豐富的Blo57開放實現(xiàn)原則豐富的Block格局多元的公共場所完善的交通設施全面的信息平臺豐富，不單一1.三個開放層次2.多樣的產品線3.大小與規(guī)模本案規(guī)劃理念PARTTHREE.57開放實現(xiàn)原則豐富的Block格局多元的公共場所完善的交通58開放豐富的Block格局多元的公共場所完善的交通設施全面的信息平臺強調參與4.水景與綠化5.市鎮(zhèn)中心6.多種類型的運動場所7.主題廣場實現(xiàn)原則本案規(guī)劃理念PARTTHREE.58開放豐富的Block格局多元的公共場所完善的交通設施全面59開放豐富的Block格局多元的公共場所完善的交通設施全面的信息平臺可達與便利性8.水上交通工具實現(xiàn)原則9.公交線路10.區(qū)內自行車本案規(guī)劃理念PARTTHREE.59開放豐富的Block格局多元的公共場所完善的交通設施全面60開放豐富的Block格局多元的公共場所完善的交通設施全面的信息平臺自由的溝通11.社區(qū)門戶網12.區(qū)內交流溝通系統(tǒng)13.內部服務系統(tǒng)14.網絡接入熱點全覆蓋實現(xiàn)原則本案規(guī)劃理念PARTTHREE.60開放豐富的Block格局多元的公共場所完善的交通設施全面61“人文”標準的內容友好的鄰里關系濃厚的教育氛圍多種的休閑方式深厚的人文底蘊溝通和諧的群居生活給下一代有更好的成長環(huán)境讓人放松，精神上得到滿足讓歷史走入社區(qū)本案規(guī)劃理念PARTTHREE中信泰富朱家角項目總體定位報告.61“人文”標準的內容友好的鄰里關系濃厚的教育氛圍多種的休閑62人文深厚的文化底蘊濃厚的教育氛圍多種的休閑方式友好的鄰里關系讓產業(yè)走入園區(qū)15.“崧澤”文化館16.2-3種聯(lián)合設計的概念住宅17.文化藝術廣場實現(xiàn)原則本案規(guī)劃理念PARTTHREE.62人文深厚的文化底蘊濃厚的教育氛圍多種的休閑方式友好的鄰里63人文先進的科技文化濃厚的教育氛圍多種的休閑方式友好的鄰里關系給下一代更好的成長環(huán)境實現(xiàn)原則18.雙語學校19.圖書館20.藝術館本案規(guī)劃理念PARTTHREE.63人文先進的科技文化濃厚的教育氛圍多種的休閑方式友好的鄰里64人文先進的科技文化濃厚的教育氛圍多種的休閑方式友好的鄰里關系讓人放松，精神滿足實現(xiàn)原則21.景觀休閑22.運動休閑23.購物休閑24.娛樂休閑本案規(guī)劃理念PARTTHREE.64人文先進的科技文化濃厚的教育氛圍多種的休閑方式友好的鄰里65人文先進的科技文化濃厚的教育氛圍多種的休閑方式友好的鄰里關系溝通和諧的群居生活實現(xiàn)原則25.Block內的溝通26.相同興趣愛好者的溝通27.全社區(qū)的溝通本案規(guī)劃理念PARTTHREE.65人文先進的科技文化濃厚的教育氛圍多種的休閑方式友好的鄰里66，“生態(tài)”標準的內容多樣的節(jié)能措施人性的環(huán)保主張優(yōu)美的自然環(huán)境多種途徑實現(xiàn)全面體現(xiàn)創(chuàng)造良好的生活環(huán)境本案規(guī)劃理念PARTTHREE中信泰富朱家角項目總體定位報告.66，“生態(tài)”標準的內容多樣的節(jié)能措施人性的環(huán)保主張優(yōu)美的自67生態(tài)優(yōu)美的自然環(huán)境多樣的節(jié)能措施人性的環(huán)保主張創(chuàng)造良好的生活環(huán)境實現(xiàn)原則28.堆坡造景29.水景與綠化30.無工業(yè)化本案規(guī)劃理念PARTTHREE.67生態(tài)優(yōu)美的自然環(huán)境多樣的節(jié)能措施人性的環(huán)保主張創(chuàng)造良好的68生態(tài)優(yōu)美的自然環(huán)境多樣的節(jié)能措施人性的環(huán)保主張多種途徑實現(xiàn)實現(xiàn)原則29.建筑材料節(jié)能30.戶型設計節(jié)能31.區(qū)內自行車隨處可得本案規(guī)劃理念PARTTHREE.68生態(tài)優(yōu)美的自然環(huán)境多樣的節(jié)能措施人性的環(huán)保主張多種途徑實69生態(tài)優(yōu)美的自然環(huán)境多樣的節(jié)能措施人性的環(huán)保主張全面體現(xiàn)實現(xiàn)原則32.能源環(huán)保33.公共交通環(huán)保34.照明系統(tǒng)環(huán)保35.生活垃圾的無害化處理本案規(guī)劃理念PARTTHREE.69生態(tài)優(yōu)美的自然環(huán)境多樣的節(jié)能措施人性的環(huán)保主張全面體現(xiàn)實70公共場所本案規(guī)劃理念PARTTHREE中信泰富朱家角項目總體定位報告.70公共場所本案規(guī)劃理念中信泰富朱家角項目總體定位報告.71交通本案規(guī)劃理念PARTTHREE中信泰富朱家角項目總體定位報告.71交通本案規(guī)劃理念中信泰富朱家角項目總體定位報告.72溝通平臺本案規(guī)劃理念PARTTHREE中信泰富朱家角項目總體定位報告.72溝通平臺本案規(guī)劃理念中信泰富朱家角項目總體定位報告.73本案規(guī)劃理念PARTTHREE溝通平臺中信泰富朱家角項目總體定位報告.73本案規(guī)劃理念溝通平臺中信泰富朱家角項目總體定位報告.74網絡本案規(guī)劃理念PARTTHREE中信泰富朱家角項目總體定位報告.74網絡本案規(guī)劃理念中信泰富朱家角項目總體定位報告.75環(huán)境本案規(guī)劃理念PARTTHREE中信泰富朱家角項目總體定位報告.75環(huán)境本案規(guī)劃理念中信泰富朱家角項目總體定位報告.76休閑本案規(guī)劃理念PARTTHREE中信泰富朱家角項目總體定位報告.76休閑本案規(guī)劃理念中信泰富朱家角項目總體定位報告.77休閑本案規(guī)劃理念PARTTHREE中信泰富朱家角項目總體定位報告.77休閑本案規(guī)劃理念中信泰富朱家角項目總體定位報告.78產品開發(fā)模式PARTTHREE住宅產品組合建議沿街的復古排樓（小戶型）帶空中花園的四層電梯公寓花園式獨院住宅精致的獨棟別墅小戶型公寓標準公寓獨院產品獨棟產品中信泰富朱家角項目總體定位報告.78產品開發(fā)模式住宅產品組合建議沿街的復古排樓（小戶型）小戶79住宅產品組合建議產品開發(fā)模式PARTTHREE多層公寓小戶型公寓中信泰富朱家角項目總體定位報告.79住宅產品組合建議產品開發(fā)模式多層公寓小戶型公寓中信泰富朱80住宅產品組合產品開發(fā)模式PARTTHREE獨院&獨棟中信泰富朱家角項目總體定位報告.80住宅產品組合產品開發(fā)模式獨院&獨棟中信泰富朱家角項目總體81住宅產品組合產品開發(fā)模式PARTTHREE產品細節(jié)中信泰富朱家角項目總體定位報告.81住宅產品組合產品開發(fā)模式產中信泰富朱家角項目總體定位報告82“泛商業(yè)”：提供消費服務的場所。

可以換取商品或服務。此處的“泛商業(yè)”包括傳統(tǒng)的消費與餐飲，還包括諸多文化服務類型，如音樂廳、劇場、講堂、藝廊、收藏館、媒體展示廳等。中信泰富朱家角項目總體定位報告商業(yè)產品組合建議產品開發(fā)模式PARTTHREE.82“泛商業(yè)”：提供消費服務的場所。83商業(yè)類型說明休閑商業(yè)商業(yè)步行街沿街商鋪其他休閑專業(yè)商業(yè)專業(yè)采購商店辦公文具，文印，照相材料購物超市專業(yè)服務餐飲餐廳，快餐店，咖啡廳，茶坊其他商業(yè)便利店社區(qū)商業(yè)服務傳統(tǒng)類型商業(yè)中信泰富朱家角項目總體定位報告產品開發(fā)模式PARTTHREE.83商業(yè)類型說明休閑商業(yè)商業(yè)步行街沿街商鋪其他休閑專業(yè)商業(yè)專84文化類型商業(yè)類型演藝音樂廳、影院、露天舞臺展覽藝廊新媒體展示朱家角規(guī)劃展示館收藏民間收藏館企業(yè)收藏館中信泰富朱家角項目總體定位報告產品開發(fā)模式PARTTHREE.84文化類型商業(yè)類型演藝音樂廳、影院、露天舞臺展覽藝廊新媒體85餐飲＋生活配套藝術空間特殊商業(yè)（中古店、展廳）產品開發(fā)模式PARTTHREE商業(yè)開發(fā)節(jié)奏中信泰富朱家角項目總體定位報告.85餐飲＋生活配套藝術86一期產品定位PARTFOUR中信泰富朱家角項目總體定位報告商業(yè)產品傳統(tǒng)類型商業(yè)文化類型商業(yè).86一期產品定位中信泰富朱家角項目總體定位報告商業(yè)產品傳文.87PARTFOUR本案一期產品定位

PARTFOUR中信泰富朱家角項目總體定位報告.87PARTFOUR本案一期產品定位中信泰富朱家角項目88一期土地屬性PARTFOUR地塊名稱占地面積（萬m2）容積率用地性質D165.40.6住宅D175.81商業(yè)、住宅D16D17朱家角古鎮(zhèn)朱家角行政中心國家糧倉大淀湖淀浦河珠溪路康橋水鄉(xiāng)本案尚都里朱家角高級中學本次開發(fā)的D16、D17地塊位于本項目的核心位置，目前地塊比較平整D16、D17地塊參數(shù)中信泰富朱家角項目總體定位報告.88一期土地屬性地塊名稱占地面積容積率用地性質D165.4089目前區(qū)域客戶分析康橋水鄉(xiāng)客源分析上海市區(qū)客源占65％青浦本地區(qū)域客居次，不構成主力客源,約占30%外地客戶和外籍客戶很少,約占5%青浦本地區(qū)域客源多為教師、公務員和私營業(yè)主市區(qū)客源職業(yè)分布比較廣，多為中產階層，以不乏畫家等創(chuàng)意產業(yè)人群為主。中信泰富朱家角項目總體定位報告一期目標客源PARTFOUR.89目前區(qū)域客戶分析康橋水鄉(xiāng)客源分析上海市區(qū)客源占65％中信90框選客源方向根據(jù)康橋水鄉(xiāng)客源分析，提煉出本區(qū)可能吸引的三類人群為：區(qū)域客市區(qū)客外籍及外地客中信泰富朱家角項目總體定位報告一期目標客源PARTFOUR.90框選客源方向根據(jù)康橋水鄉(xiāng)客源分析，提煉出本區(qū)可能吸引的三91第一次篩選主力客戶經過第一次篩選，我司認為客戶選擇朱家角最重要的理由是該區(qū)域的生態(tài)、水鄉(xiāng)景觀以及淵源的文化，統(tǒng)稱為環(huán)境；而不選擇的理由關鍵是距離市區(qū)遠，交通成本高，距離工作區(qū)域較遠或無特定的居住氛圍。經過第一次篩選，提煉出青浦本地客和市區(qū)客作為主力客源，理由如下：交通：青浦本地客戶選擇朱家角，每天上下班交通較為方便；市區(qū)客戶，應以不需要每天前往市區(qū)通勤上班群體為主。環(huán)境：本地客戶對朱家角有很強認同感，不存在環(huán)境適應問題；市區(qū)客戶，對環(huán)境、水景以及文化氛圍等要求較高，適合居住于此。

中信泰富朱家角項目總體定位報告一期目標客源PARTFOUR.91第一次篩選主力客戶經過第一次篩選，我司認為客戶選擇朱家角92第二次篩選主力客戶根據(jù)青浦本地別墅消費群分析，以及市區(qū)客戶工作、居住習性以及對交通的要求得出以下結論：青浦本地客：有一定的購買能力的，在附近工作的人士。市區(qū)客戶：不必每天通勤上班的自由職業(yè)者。中信泰富朱家角項目總體定位報告一期目標客源PARTFOUR.92第二次篩選主力客戶根據(jù)青浦本地別墅消費群分析，以及市區(qū)客93我們的目標客戶群體綜合上述因素，本案未來所能吸引的客戶應如下：區(qū)域客工作在周邊區(qū)域內的公務員、政府機關管理層、教師、私營業(yè)主市區(qū)客第一類：度假型人群，追求短暫的回歸第二類：工作時間不固定，不用坐班中信泰富朱家角項目總體定位報告一期目標客源PARTFOUR.93我們的目標客戶群體綜合上述因素，本案未來所能吸引的客戶應94市區(qū)客戶一期目標客源PARTFOURQ1：誰出城？Q2：為何出城？Q3：出城做什么？A1：中產階級A2：休閑A3：度假——休閑新時尚中信泰富朱家角項目總體定位報告.94市區(qū)客戶一期目標客源Q1：誰出城？Q2：為何出城？Q3：95市區(qū)客戶共性厭倦城市的喧囂，追求返樸歸真的自然生活需要寧靜的生活環(huán)境特立獨行，有獨特的視角，個性的，感性的不需要坐班，“朝九晚五”有一定的支付能力，購買能力對于生活狀態(tài)要求較高家庭構成相對簡單中信泰富朱家角項目總體定位報告一期目標客源PARTFOUR.95市區(qū)客戶共性中信泰富朱家角項目總體定位報告一期目標客源.96一期產品定位PARTFOUR一期產品建議一期產品規(guī)劃設計原則:1、利于未來社區(qū)居住氛圍的形成，帶動人氣，為后期產品的良好去化做鋪墊2、建立及提升中信泰富品牌影響力3、利潤提升4、產品力在市場上的領先優(yōu)勢中信泰富朱家角項目總體定位報告.96一期產品定位一期產品建議一期產品規(guī)劃設計原則:中信泰富朱97一期產品定位PARTFOUR一期產品建議D16地塊規(guī)劃建議：獨院或小獨棟產品（帶地下室）+4層電梯公寓D17地塊規(guī)劃建議：小戶型公寓＋電梯4層公寓+“泛商業(yè)”配套+會所中信泰富朱家角項目總體定位報告.97一期產品定位一期產品建議D16地塊規(guī)劃建議：D17地塊規(guī)98一期產品定位PARTFOURD16地塊規(guī)劃細化：獨院或小獨棟產品：220—250平方米，容積率0.45，并與周邊景觀相結合（主力產品）4層電梯公寓：主要起拉升容積率的作用，房型面積設計以舒適型為主D17地塊規(guī)劃細化：小戶型公寓：降低入門門檻，增加社區(qū)人氣（主力產品）4層電梯公寓：房型面積跨度要大，以便各層客群的接受“泛商業(yè)”：通過餐飲、藝廊等商業(yè)的打造，使到訪客戶感受社區(qū)的生活方式中信泰富朱家角項目總體定位報告一期產品建議.98一期產品定位D16地塊規(guī)劃細化：D17地塊規(guī)劃細化：中信99幾點問題點社區(qū)規(guī)劃形式?如何提升人氣?并如何去有機結合？一期產品定位PARTFOUR中信泰富朱家角項目總體定位報告.99幾點問題點社區(qū)規(guī)劃形式?并如何去有機結合？一期產品定位中100開放Block街區(qū)與封閉的居住小區(qū)相結合問題點思考1社區(qū)規(guī)劃形式?整個社區(qū)在規(guī)劃上體現(xiàn)一個開放的、活力的、互動的Block街區(qū)，但每個小組團之間要有封閉的安全的管理，保證居住人群的私密性及安全。一期產品定位PARTFOUR中信泰富朱家角項目總體定位報告.100開放Block街區(qū)與封閉的居住小區(qū)相結合問題點思考1社101如何提升人氣？人流導入人流停留開通陸地及水上巴士，方便人流的導入及與老鎮(zhèn)區(qū)的互動，增強本案休閑主題特色問題點思考2人流導入一期產品定位PARTFOUR中信泰富朱家角項目總體定位報告.101如何提升人氣？開通陸地及水上巴士，方便人流的導入及與老102主題樣板區(qū)的統(tǒng)一設計規(guī)劃，并提前建造：（體現(xiàn)社區(qū)生活便利性、物業(yè)高品質、生活氛圍、項目檔次；接待中心及主題藝廊等設施的建造）開盤前須準備的工作內容：休閑特色餐飲、便利店、主題藝廊、樣板水系及綠化的建造）人流停留問題點思考2

如何提升人氣？人流導入人流停留一期產品定位PARTFOUR中信泰富朱家角項目總體定位報告.102主題樣板區(qū)的統(tǒng)一設計規(guī)劃，并提前建造：人流停留問題點思103PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告PARTFIVE公司簡介同策公司簡介樓盤操作經驗.103中信泰富朱家角項目總體定位報告PARTFIVE公司104公司簡介PARTFIVE同策公司簡介中信泰富朱家角項目總體定位報告.104公司簡介同策公司簡介中信泰富朱家角項目總體定位報告.105價值與品質的雙重升值多元化的房地產全程代理營銷服務公司，在房產項目投資建議、建筑規(guī)劃設計、市場調研分析、廣告企劃、房產整合營銷等諸多領域已形成業(yè)界特有的風格和品牌，成績有目共睹。同策概況公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.105價值與品質的雙重升值多元化的房地產全程代理營銷服務公司106同策概況

目前上海同策房產咨詢有限公司擁有專業(yè)人員近400人，已在全國主要經濟發(fā)達地區(qū)先后成立了10家控股子公司，并以此為核心，在周邊地區(qū)開展了項目。中信泰富朱家角項目總體定位報告.106同策概況目前上海同策房產咨詢有限公司擁有專業(yè)人107

僅在上海地區(qū)和長三角周邊區(qū)域策劃銷售合計約二百余個房地產項目。代理產品類型從各種類型的住宅別墅、到商鋪、產權酒店、酒店公寓、5A辦公樓和綜合型商業(yè)及生活社區(qū)，涵蓋幾乎所有的物業(yè)類型。中信泰富朱家角項目總體定位報告.107僅在上海地區(qū)和長三角周邊區(qū)域策劃銷售合計約二百108銷售業(yè)績公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.108銷售業(yè)績公司簡介中信泰富朱家角項目總體定位報告.109銷售業(yè)績公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.109銷售業(yè)績公司簡介中信泰富朱家角項目總體定位報告.110華僑城金地集團浦發(fā)集團紫江地產保利集團萬科集團重要客戶張江集團招商局集團上海實業(yè)集團瑞安集團上海廣電集團中南集團公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.110華僑城重要客戶張江集團公司簡介中信泰富朱家角項目總體定111項目經驗新浦江城張江中區(qū)策劃安亭新鎮(zhèn)金色紫都浦江森林半島大理影視文化城策劃南通中南CBD綜合大規(guī)模樓盤貝沙灣香溢中央花園公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.111項目經驗新浦江城綜合大規(guī)模樓盤貝沙灣公司簡介中信泰富朱112項目經驗林克司濱海高爾夫別墅區(qū)天馬山別墅ThePeak觀庭別墅傳說99別墅靜安紫苑高端項目公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.112項目經驗林克司濱海高爾夫別墅區(qū)高端項目公司簡介中信泰富113組織架構董事會總經辦研展部研發(fā)中心產品規(guī)劃部企劃部數(shù)據(jù)中心上海事業(yè)一部上海事業(yè)二部上海事業(yè)三部商業(yè)事業(yè)部外地事業(yè)部客戶服務部財務部行政部北京同策蘇州同策常州同策天津同策杭州同策南京同策上海同策公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.113組織架構董事會總經辦研展部研發(fā)中心產品規(guī)劃部企劃部數(shù)據(jù)114決策行之有據(jù)研發(fā)中心研發(fā)中心匯集多位具有國際背景的高端專業(yè)研究人員，用知識與智慧的密集碰撞，依托翔實可靠的數(shù)據(jù)基礎和獨到的切入視角，成為您運籌帷幄之際最有價值的參考。作為公司的專業(yè)研究分析部門，研發(fā)中心負責及時關注政策動態(tài)，監(jiān)測市場反應；統(tǒng)合金融投資、政策法規(guī)、社會結構及建筑規(guī)劃等多重專業(yè)視角，提供時效、專業(yè)、宏觀、系統(tǒng)的分析研究及預判建議。部門介紹公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.114決策行之有據(jù)研發(fā)中心部門介紹公司簡介中信泰富朱家角項115部門介紹案前服務研展部研展部是對項目開發(fā)與項目企劃、執(zhí)行起到承上啟下作用的核心部門，它體現(xiàn)公司的核心競爭力，并為公司所有項目的操作提供建設性的意見研展項目包括：住宅、別墅、酒店及投資性酒店式公寓、辦公、商業(yè)、廠房及爛尾樓收購。區(qū)域宏觀房地產市場研究項目可行性分析及建議產品定位規(guī)劃及建議財務成本核算及利潤分析預測產品價格建議產品商務合作方案公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.115部門介紹案前服務研展部公司簡介中信泰富朱家角項目總體116部門介紹產品規(guī)劃部產品規(guī)劃部主要負責對房地產項目（住宅、別墅、商業(yè)、辦公樓、酒店式公寓等）產品進行構思、設計、研究工作，其中包括產品規(guī)劃及定位（建筑設計、環(huán)境構思、技術性支持等）。并針對設計的產品進行市場信息的搜集與分析研究，以提升公司對市場的敏感度，及時發(fā)現(xiàn)一些新的市場空間。公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.116部門介紹產品規(guī)劃部公司簡介中信泰富朱家角項目總體定位報117部門介紹數(shù)據(jù)支持服務數(shù)據(jù)中心建立業(yè)務信息化系統(tǒng)并整合現(xiàn)有信息化平臺為公司決策層提供信息化支持；建立內部DA系統(tǒng)及績效系統(tǒng)；建立CRM、KM等信息化業(yè)務體系，提升部門效率；增強企業(yè)核心競爭力；實現(xiàn)各部門數(shù)據(jù)的整合。公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.117部門介紹數(shù)據(jù)支持服務數(shù)據(jù)中心公司簡介中信泰富朱家角項118部門介紹個案執(zhí)行服務企劃部作為個案執(zhí)行服務部門，將通過整合及運用各類社會營銷資源，對個案市場推廣予以企劃設計方面的配合，同時配合建設公司文化。·傳播概念及推廣整合策略·廣告語及利益點提煉·推廣階段劃分及策略·階段性SP造勢活動·平面廣告創(chuàng)意及設計、影視廣告創(chuàng)意·VI規(guī)范及售樓處廣告包裝·銷售道具設計及銷售動線引導包裝·媒體投放策略·廣告費預支預算明細公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.118部門介紹個案執(zhí)行服務企劃部公司簡介中信泰富朱家角項119部門介紹個案執(zhí)行服務業(yè)務部作為專業(yè)房產行銷代理機構的前沿執(zhí)行部門，業(yè)務部整體運作上采取獨立的項目負責制，整合部門內部管理與項目接洽和執(zhí)行上最具優(yōu)勢資源分別組建高效精干的接洽項目和執(zhí)行項目團隊。由事業(yè)部統(tǒng)籌運作，配置完善的各項資源，實現(xiàn)與其它職能部門最富成效的項目全程運作。負責項目操盤工作（含銷售策略制定、銷售控制執(zhí)行、銷售回饋分析建議及結案總結分析等），并且對制定的銷售指標負責。行銷策略制定專業(yè)團隊現(xiàn)場銷售服務分階段行銷策略執(zhí)行及調整SP活動組織與執(zhí)行銷售回饋分析及建議項目結案分析報告公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.119部門介紹個案執(zhí)行服務業(yè)務部公司簡介中信泰富朱家角項120部門介紹商業(yè)事業(yè)部商業(yè)事業(yè)部是在整個市場細分后,專門從事公司商業(yè)性質項目操作及運作的一個新設部門。商業(yè)項目的接案、研展、企劃、業(yè)務執(zhí)行及協(xié)助公司其他部門項目商業(yè)部分的操作。公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.120部門介紹商業(yè)事業(yè)部公司簡介中信泰富朱家角項目總體定位報121后續(xù)品牌服務客戶服務部同策客戶服務中心以“服務至誠、專業(yè)至上”為服務宗旨在銷售前期及中期提供貸款一條龍服務、在銷售后期提供尾盤銷售及集中交房服務，作為業(yè)務一線的監(jiān)督部門，受理各類客戶投訴，整合客戶資源為客戶提供各類銷售后續(xù)服務，為提升公司品牌及業(yè)務開展提供有效支持。除完成銀行按揭手續(xù)、協(xié)助開發(fā)商保證回款速度、后續(xù)交房產證辦理等服務外，還進行客戶資源整合，按客戶需求建立不同的銷售渠道，分別進行二級市場服務、再投資服務、品牌商家聯(lián)動促銷服務等。通過長期有效的客戶維護，培養(yǎng)客戶對同策品牌的認知度和忠誠度。貸款銀行推薦貸款產證一條龍服務后續(xù)交房商家聯(lián)盟客戶資源整合運用部門介紹公司簡介PARTFIVE中信泰富朱家角項目總體定位報告.121后續(xù)品牌服務客戶服務部部門介紹公司簡介中信泰富朱家122樓盤操作經驗PARTFIVE樓盤操作經驗中信泰富朱家角項目總體定位報告.122樓盤操作經驗樓盤操作經驗中信泰富朱家角項目總體定位報告123浦東世紀花園業(yè)主：上海東上海聯(lián)合置業(yè)有限公司規(guī)模：總建筑面積30萬平米功能：居住/商業(yè)簡介：整個項目分4期開發(fā)，項目首期規(guī)劃為高標準高層商品房，由3幢26層，5幢30層和3幢33層豪華公寓組成，總建筑面積約為154040㎡，綜合容積率為1.5，規(guī)劃戶數(shù)646戶。建筑形態(tài)為26層——33層板式高層。項目二期為商鋪上海2006，三期為22棟商務別墅，現(xiàn)正在銷售。四期規(guī)劃為辦公樓。中信泰富朱家角項目總體定位報告樓盤操作經驗PARTFIVE.123浦東世紀花園業(yè)主：中信泰富朱家角項目總體定位報告樓盤操124上海新浦江城業(yè)主：華僑城集團規(guī)模：1.8平方公里功能：居住/辦公/商業(yè)簡介：該項目是上海市府“三城七鎮(zhèn)”重點工程之一。2平方公里綜合中心城位于規(guī)劃10平方公里浦江城中心位置。建面34萬平方米（一期），總戶數(shù)1200套，綠化率35%。由多層、小高層和獨院別墅、聯(lián)體別墅等多種物業(yè)形態(tài)組成，綠化率40%。中信泰富朱家角項目總體定位報告樓盤操作經驗PARTFIVE.124上海新浦江城業(yè)主：中信泰富朱家角項目總體定位報告樓盤操125香溢中央花園業(yè)主：昊川置業(yè)規(guī)模：60萬平米功能：居住/商業(yè)簡介：該項目緊臨內環(huán)高架路。60萬平米是大型綜合社區(qū)（其中地上總建面積約46.8萬平方米，地下總建筑面積與約13.8萬平方米。），內含住宅、商辦、教育設施等多種產品，14萬平米商辦區(qū)域中，高品質辦公樓、星級酒店和1.4萬平米的文教場所。該社區(qū)的建筑特點是以審美為導向，建筑經典的人居空間：新古典主義建筑風格，讓建筑散發(fā)出歷久彌新的光彩。小區(qū)內部景觀設計，以文藝復興時期知性藝術光芒呼應artdeco優(yōu)雅的建筑格調。中信泰富朱家角項目總體定位報告樓盤操作經驗PARTFIVE.125香溢中央花園業(yè)主：中信泰富朱家角項目總體定位報告樓盤操126浦東Links高爾夫休閑社區(qū)業(yè)主：浦東發(fā)展置業(yè)集團規(guī)模：項目占地3500多畝功能：居住/休閑/旅游/度假/商務簡介：上海Links高爾夫休閑社區(qū)位于浦東三甲港，為上海唯一集海景、高爾夫、美國學校、北美國際社區(qū)四大概念于一體，集居住和體育休閑功能為一體的，為境外高級管理人員和投資者提供一個國際化水準的，集文化、娛樂、教育、旅游、度假、居住和運動于一體的原汁原味的北美風格國際社區(qū)操作模式：全程營銷代理，進行全方位的前期策劃、咨詢和顧問，提供專業(yè)專題咨詢服務。中信泰富朱家角項目總體定位報告樓盤操作經驗PARTFIVE.126浦東Links高爾夫休閑社區(qū)業(yè)主：中信泰富朱家角項目總127業(yè)主：保利房產開發(fā)有限公司規(guī)模：總建筑面積15萬平米功能：居住簡介：整個項目規(guī)劃約15萬㎡，分2期開發(fā)，項目整體規(guī)劃為高層商品房。一期由2幢高檔公寓組成，總建筑面積約為20000㎡，是保利地產在上海開發(fā)的首個公寓項目。操作模式：全程代理，為保利集團在上海的首個項目提供全程的前期咨詢以及全程營銷代理服務；該項目將于2006年10月正式對外公開。保利香檳園中信泰富朱家角項目總體定位報告樓盤操作經驗PARTFIVE.127業(yè)主：保利香檳園中信泰富朱家角項目總體定位報告樓盤操作128業(yè)主：上海國際汽車城置業(yè)有限公司規(guī)模：占地28萬平方米，總建筑面積12.5萬平米功能：獨棟別墅簡介：安亭新鎮(zhèn)毗鄰三江交匯、千畝森林公園和亞洲第二大的高爾夫俱樂部。是上海三城七鎮(zhèn)規(guī)劃中第一啟動的試點鎮(zhèn)，是上海國際汽車城的核心配套居住區(qū)，是西上海國際生活中心。該項目占地2.4平方公里，城市用地1.8平方公里。有多層、別墅、2-4層公寓房等?？偩G化率70%，總容積率0.33，水面湖泊面積50萬平方米。操作模式：全程代理，提供前期咨詢服務和全套營銷代理服務，二期的別墅產品即將對外公開。安亭新鎮(zhèn)中信泰富朱家角項目總體定位報告樓盤操作經驗PARTFIVE.128業(yè)主：安亭新鎮(zhèn)中信泰富朱家角項目總體定位報告樓盤操作經129業(yè)主：上海華群置業(yè)有限公司規(guī)模：總建面積40000平方米功能：商業(yè)/休閑簡介：該項目是一個租售并舉的商業(yè)項目，物業(yè)形態(tài)為一幢6層商鋪，可租可售。其中設置有餐飲、服飾、休閑、娛樂等豐富業(yè)種，內設下沉式噴泉廣場、中軸涌泉及綠化景觀，更設兒童樂園和多處休憩椅制造假日氣氛。

操作模式：全程代理，進行招商和銷售并舉的操作模式，實現(xiàn)了大部分商鋪的銷售和小部分的招商，成功引爆該項目的商業(yè)氣氛，銷售價格突破市場均價20％。金橋羅馬假日中信泰富朱家角項目總體定位報告樓盤操作經驗PARTFIVE.129業(yè)主：金橋羅馬假日中信泰富朱家角項目總體定位報告樓盤操130THANKS！.130THANKS！.中信泰富朱家角項目總體定位提案報告DATE-2006-9.中信泰富朱家角項目DATE-2006-9.132“三城七鎮(zhèn)”的啟示本案土地屬性分析本案整體規(guī)劃思路本案一期產品定位公司簡介.2“三城七鎮(zhèn)”的啟示.133PARTONEPARTONE“三城七鎮(zhèn)”的啟示中信泰富朱家角項目總體定位報告三城七鎮(zhèn)概況重點鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃重點鎮(zhèn)區(qū)比較定位方向啟示.3PARTONE“三城七鎮(zhèn)”的啟示中信泰富朱家角項目總體134三城七鎮(zhèn)概況三城七鎮(zhèn)概況PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.4三城七鎮(zhèn)概況三城七鎮(zhèn)概況中信泰富朱家角項目總體定位報告.135上海城市發(fā)展戰(zhàn)略未來的上海城鎮(zhèn)發(fā)展，將切實改變中心城區(qū)蔓延擴張、郊區(qū)分散布點的格局，構筑中心城－新城－中心鎮(zhèn)－一般集鎮(zhèn)梯度輻射、層次分明、各具特色、功效互補的城鎮(zhèn)體系。

21世紀的上海郊區(qū)，將依據(jù)上海市城市和土地利用的總體規(guī)劃，依托重大經濟項目和骨干交通建設，重點發(fā)展新城和中心鎮(zhèn)，加快郊區(qū)產業(yè)的集聚，促進人口的有序集中，構筑上海現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。三城七鎮(zhèn)概況PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.5上海城市發(fā)展戰(zhàn)略未來的上海城鎮(zhèn)發(fā)展，將切實改變中心城區(qū)蔓延136“以產業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展”三城七鎮(zhèn)概況PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.6“以產業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展”三城七鎮(zhèn)概況中信泰富朱家角項目總體137三城七鎮(zhèn)分布圖中信泰富朱家角項目總體定位報告.7三城七鎮(zhèn)分布圖中信泰富朱家角項目總體定位報告.138風格產業(yè)支撐規(guī)劃總人口新城規(guī)劃總面積特色區(qū)面積嘉安新城德國汽車、房地產和旅游50萬人122平方公里5平方公里臨港新城德國先進制造、現(xiàn)代物流、研發(fā)服務、教育培訓、出口加工、內外貿易83萬人293平方公里95平方公里松江新城英國大學城、電子制造業(yè)60萬人63.46平方公里1平方公里閔行浦江鎮(zhèn)意大利IT、軟件50萬人102平方公里2平方公里崇明城橋鎮(zhèn)生態(tài)海島花園長興海洋裝備島20萬人26.12平方公里南橋奉城鎮(zhèn)西班牙現(xiàn)代農業(yè)40萬人32平方公里

浦東高橋鎮(zhèn)荷蘭物流、旅游、現(xiàn)代農業(yè)35平方公里1平方公里金山楓徑鎮(zhèn)北美特色石油化工38萬人34平方公里寶山羅店鎮(zhèn)瑞典旅游、休閑、會議60萬人50平方公里1.2平方公里青浦朱家角鎮(zhèn)古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)旅游、休閑品制作50萬人53.8平方公里7平方公里三城七鎮(zhèn)規(guī)劃指標三城七鎮(zhèn)概況PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.8風格產業(yè)支撐規(guī)劃總人口新城規(guī)劃總面積特色區(qū)面積嘉安新城德國139重點鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃研究松江新城浦江鎮(zhèn)羅店鎮(zhèn)朱家角鎮(zhèn)重點鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.9重點鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃研究松江新城重點鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃中信泰富朱家角項目總體140松江新城風格英國規(guī)劃人口50萬人規(guī)劃面積60k㎡核心城面積1k㎡產業(yè)支撐電子制造業(yè)功能分區(qū)城市中心區(qū)、英式風貌區(qū)、新城示范區(qū).10松江新城風格英國規(guī)劃人口50萬人規(guī)劃面積60k㎡核心城面141

整個松江新城區(qū)分為四大板塊。一為大學城，占地約6平方公里，共7所大學，已全部建成，交付使用。第二為中央商務區(qū)，啟動較早，早已經全部完成。第三為軌道交通區(qū)域，近2平方公里，正在緊鑼密鼓的建設，預計今年可以完成65%以上。第四就是以泰晤士小鎮(zhèn)為代表的占地近7平方公里的一個較為高檔的國際社區(qū)，到年底可以完成70%的工程量。其他配套設施，諸如法院、檢察院、學校，醫(yī)院等公共機構，超市、大賣場、酒店等都已經全面竣工。重點鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.11整個松江新城區(qū)分為四大板塊。一為大學城，142英式風格文化新城1平方公里特色風貌區(qū)規(guī)劃，30萬平米湖泊水域圍合，情系英倫，生活在泰晤士小鎮(zhèn)。游艇碼頭、主題公園、超市、酒店、診所、學校、文化及休閑雙會所、婚慶禮堂、商業(yè)中心，英國小鎮(zhèn)生活場景。獨棟別墅、聯(lián)排別墅、多層公寓，多樣空間多樣生活，全部貫穿商業(yè)地帶，都會住宅新體驗。泰晤士小鎮(zhèn)C區(qū)沿湖興起的商業(yè)TOWNHOUSE。松江新城核心區(qū)：泰晤士小鎮(zhèn).12英式風格文化新城1平方公里特色風貌區(qū)規(guī)劃，30萬平米湖泊143浦江鎮(zhèn)風格意大利規(guī)劃人口8萬人規(guī)劃面積102k㎡核心城面積10.2k㎡產業(yè)支撐IT、軟件功能分區(qū)混合型居住社區(qū)，世博森林.13浦江鎮(zhèn)風格意大利規(guī)劃人口8萬人規(guī)劃面積102k㎡核心城面144新浦江城中心城區(qū)意大利生活小鎮(zhèn).14新浦江城中心城區(qū)意大利生活小鎮(zhèn).145羅店鎮(zhèn)風格北歐規(guī)劃人口3萬人規(guī)劃面積6.8k㎡核心城面積1.2k㎡產業(yè)支撐旅游、會議功能分區(qū)羅店老鎮(zhèn)、新鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、羅南老鎮(zhèn)、東部生態(tài)園區(qū)、東北部工業(yè)區(qū)和北部倉儲區(qū).15羅店鎮(zhèn)風格北歐規(guī)劃人口3萬人規(guī)劃面積6.8k㎡核心城面積146

羅店北歐新鎮(zhèn)規(guī)劃.16羅店北歐新鎮(zhèn)規(guī)劃.147朱家角鎮(zhèn)風格古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)規(guī)劃人口10萬人規(guī)劃面積8.14k㎡核心城面積1.23k㎡產業(yè)支撐特色旅游功能分區(qū)古鎮(zhèn)區(qū)、老鎮(zhèn)區(qū)、新鎮(zhèn)區(qū).17朱家角鎮(zhèn)風格古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)規(guī)劃人口10萬人規(guī)劃面積8.14k㎡148青浦朱家角鎮(zhèn)中式水鄉(xiāng)中信泰富朱家角項目總體定位報告.18青浦朱家角鎮(zhèn)中式水鄉(xiāng)中信泰富朱家角項目總體定位報告.149重點鎮(zhèn)區(qū)與朱家角鎮(zhèn)的比較地理位置交通規(guī)劃規(guī)劃人口地塊屬性規(guī)模比較PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.19重點鎮(zhèn)區(qū)與朱家角鎮(zhèn)的比較地理位置地塊屬性比較中信泰富朱家150地理位置行政區(qū)域距離市中心松江新城松江30km新浦江鎮(zhèn)閔行17km羅店新鎮(zhèn)寶山28km朱家角鎮(zhèn)青浦47km中信泰富朱家角項目總體定位報告.20地理位置行政區(qū)域距離市中心松江新城松江30km新浦江鎮(zhèn)151交通規(guī)劃快速干道交通干道軌道交通松江新城滬杭高速公路沈磚公路R4輕軌（建設中）新浦江鎮(zhèn)——浦星公路M8（建設中）羅店新鎮(zhèn)滬太路朱家角新鎮(zhèn)A9318國道低速磁懸浮（預計2011年開通，目前尚未開工）新城鎮(zhèn)均有快速道路與主城相聯(lián)接比較PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.21交通規(guī)劃快速干道交通干道軌道交通松江新城滬杭高速公152地塊屬性風格規(guī)劃設計開發(fā)主題產業(yè)依托松江新城英國英國阿特金斯國際有限公司英式風格文化城大學城、電子信息制造業(yè)新浦江鎮(zhèn)意大利意大利格里高蒂建筑設計公司意大利魅力之城漕河涇工業(yè)區(qū)，世博基地羅店新鎮(zhèn)北歐瑞典SWECO集團參與規(guī)劃

北歐風格高爾夫會議中心，科技園朱家角鎮(zhèn)中國李祖原事務所新型江南水鄉(xiāng)朱家角古鎮(zhèn)旅游業(yè)比較PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.22地塊屬性風格規(guī)劃設計開發(fā)主題產業(yè)依托松江新城英國英國阿特153規(guī)?！嫉乜傉嫉?0平方公里以上，其中中心城區(qū)以居住、商業(yè)、辦公為主，規(guī)模為10%-20%?？傉嫉刂行某菂^(qū)占地松江新城60平方公里22.4平方公里新浦江鎮(zhèn)100平方公里10.6平方公里羅店新鎮(zhèn)50平方公里6.8平方公里青浦朱家角鎮(zhèn)138平方公里8.14平方公里比較PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.23規(guī)模—占地總占地50平方公里以上，其中中心城區(qū)以居住、商154朱家角鎮(zhèn)優(yōu)劣勢總結與上述重點規(guī)劃鎮(zhèn)區(qū)相比較，朱家角鎮(zhèn)自身的優(yōu)劣勢如下：優(yōu)勢：江南古鎮(zhèn)旅游資源周邊環(huán)境優(yōu)越自然景觀優(yōu)勢明顯無產業(yè)污染上海唯一一個中式風格的重點開發(fā)鎮(zhèn)區(qū)劣勢：地理位置距離市中心較遠鎮(zhèn)區(qū)人口較少，人氣不足目前居住人口導入緩慢區(qū)域購房客外流現(xiàn)象嚴重朱家角鎮(zhèn)自身名氣尚待提升鎮(zhèn)區(qū)產業(yè)支撐不足比較PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.24朱家角鎮(zhèn)優(yōu)劣勢總結與上述重點規(guī)劃鎮(zhèn)區(qū)相比較，朱家角鎮(zhèn)自身155定位方向啟示定位方向啟示PARTONE中信泰富朱家角項目總體定位報告.25定位方向啟示定位方向啟示中信泰富朱家角項目總體定位報告.156“三城七鎮(zhèn)”的定位核心松江新城新浦江城羅店新鎮(zhèn)傳統(tǒng)的衛(wèi)星城在傳統(tǒng)的“5+2”的生活模式中，均以“5”為目標客戶中信泰富朱家角項目總體定位報告定位方向啟示PARTONE.26“三城七鎮(zhèn)”的定位核心松江新城傳統(tǒng)的衛(wèi)星城在傳統(tǒng)的“5+157朱家角新鎮(zhèn)的核心資源朱家角新鎮(zhèn)優(yōu)勢：自然資源豐富若同樣以“5”為目標客戶，存在較大的劣勢劣勢：距離遠，交通不便是否可以考慮以“2”為目標客源？》中信泰富朱家角項目總體定位報告定位方向啟示PARTONE.27朱家角新鎮(zhèn)的核心資源朱家角新鎮(zhèn)優(yōu)勢：自然資源豐富若同樣以158地理位置地塊經濟參數(shù)自然資源人文底蘊周邊配套未來規(guī)劃本項目核心資源土地屬性PARTTWOPARTTWO土地屬性分析中信泰富朱家角項目總體定位報告.28地理位置土地屬性PARTTWO土地屬性分析中信泰富朱159朱家角人民廣場虹橋機場上海南站距：人民廣場47公里徐家匯40公里虹橋機場34公里徐家匯地理位置較偏，距市中心較遠地理位置土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.29朱家角人民廣場虹橋機場上海南站距：人民廣場47公里徐家匯160地塊經濟參數(shù)占地面積（萬m2）建筑面積（萬m2）容積率用地性質83680.7商業(yè)、住宅朱家角古鎮(zhèn)朱家角行政中心國家糧倉大淀湖淀浦河珠溪路康橋水鄉(xiāng)本案尚都里朱家角高級中學土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.30地塊經濟參數(shù)占地面積建筑面積容積率用地性質83680.7161

本次開發(fā)的D16與D17地塊之間有一條天然通航河道——朱昆河，寬約20米，目前水質較差自然資源土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.31本次開發(fā)的D16與D17地塊之間有一條天然通航河162

本案的D16地塊西臨本區(qū)域內一條南北貫通的景觀大道——珠溪路，該大道為政府斥資兩億精心打造，且由泛亞易道設計規(guī)劃自然資源土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.32本案的D16地塊西臨本區(qū)域內一條南北貫通的景觀大163

本次開發(fā)地塊北臨新盛路，是一條雙向雙車道的非主干道，其中包括一段正在施工的路面橋，連接本項目D16、D17地塊，整條道路較平整，且兩側有一定綠化自然資源土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.33本次開發(fā)地塊北臨新盛路，是一條雙向雙車道的非主干164

本項目東面可眺望大淀湖，有一定的湖景優(yōu)勢，該湖目前在進行水系綜合整治，總投資9608萬元，工程工期約為15個月自然資源土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.34本項目東面可眺望大淀湖，有一定的湖景優(yōu)勢，該165人文底蘊

上海市政府命名的首批四大古鎮(zhèn)之一，包括“王昶紀念館”、“大清郵局”、“遠古文化展示館”等設施，人文資源豐富。土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.35人文底蘊上海市政府命名的首批四大古鎮(zhèn)之一，包括“166周邊配套本案地塊區(qū)域土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.36周邊配套本案地塊區(qū)域土地屬性中信泰富朱家角項目總體定位報167從現(xiàn)有的朱家角配套設施來看，其市政設施和行政中心主要集中在淀浦河以南朱家角的老街區(qū)，而該地區(qū)主要是以旅游風景區(qū)為主。而淀浦河以北地區(qū)，未來規(guī)劃將成為居住區(qū)，而現(xiàn)階段該地區(qū)生活配套和市政設施都較少。周邊配套土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.37從現(xiàn)有的朱家角配套設施來看，其市政設施和行政中心主要集中168未來規(guī)劃土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.38未來規(guī)劃土地屬性中信泰富朱家角項目總體定位報告.169上圖中的綠色區(qū)塊為一級居住用地，可以看出西面、北面將是今后朱家角鎮(zhèn)的一個主要居住區(qū)。朱家角水系較豐富，而本項目正處于大淀湖西面，可充分利用水系優(yōu)勢。因此本項目可充分利用整體規(guī)劃和水系優(yōu)勢，打造成區(qū)域內的精品。未來規(guī)劃土地屬性PARTTWO中信泰富朱家角項目總體定位報告.39上圖中的綠色區(qū)塊為一級居住用地，可以看出西面、北面將是今170〉本項目土地核心資源土地屬性PARTTWO豐富的自然景觀資源深厚的人文底蘊旅游風景區(qū)的規(guī)劃從土地屬性來看，本項目具備了以“2”為目標客源的條件中信泰富朱家角項目總體定位報告.40〉本項目土地核心資源土地屬性豐富的自然景觀資源深厚的人文171PARTTHREEPARTTHREE本案定位及規(guī)劃理念中信泰富朱家角項目總體定位報告項目特征本案定位本案規(guī)劃理念產品開發(fā)模式.41PARTTHREE本案定位及規(guī)劃理念中信泰富朱家角項172〉本項目之于上海項目特征PARTTHREE我們不是房地產項目而是要運營一座城市給予這座城市靈魂與生命推動了一種新的生活方式中信泰富朱家角項目總體定位報告.42〉本項目之于上海項目特征我們不是房地產項目中信泰富朱家角173〉本項目之于上海人項目特征PARTTHREE中信泰富國際名牌薈萃時尚前沿中信泰富品牌旗幟下的一切，都是與時尚、品味、創(chuàng)意、國際同步的這個項目所推崇的LifeStyle也就等同于“中信泰富廣場”所陳列的fashionstyle中信泰富朱家角項目總體定位報告.43〉本項目之于上海人項目特征中信泰富國際名牌薈萃時尚前沿中174〉本項目之于朱家角項目特征PARTTHREE朱家角之前是什么并不重要重要的是在本項目入市之后人們對朱家角的重新評論，必須是新時尚生活，新休閑樂活，新創(chuàng)意部落中信泰富朱家角項目總體定位報告.44〉本項目之于朱家角項目特征朱家角之前是什么并不重要新時尚175〉項目定位本案定位PARTTHREE以“2”為目標客群居住人群不足，導致整個社區(qū)的人氣不足不適合本項目大規(guī)模社區(qū)的要求要求我們將“2”放大提倡“4+3”的生活模式中信泰富朱家角項目總體定位報告.45〉項目定位本案定位以“2”為目標客群居住人群不足，導致整176〉“4＋3”魅力生活本案定位PARTTHREE“4＋3”＝∞“4＋3”＝樂無窮中信泰富朱家角項目總體定位報告.46〉“4＋3”魅力生活本案定位“4＋3”＝∞“4＋3”＝樂177〉“4＋3”魅力生活本案定位PARTTHREE休閑“4＋3”VS上海人鄉(xiāng)居郊趣養(yǎng)生療修大眾享受創(chuàng)意樂活奢華逸樂中信泰富朱家角項目總體定位報告.47〉“4＋3”魅力生活本案定位休閑“4＋3”鄉(xiāng)居郊趣養(yǎng)生療178〉創(chuàng)意樂活本案定位PARTTHREE創(chuàng)作人孵化器LivingSoho北京798上海重現(xiàn)紐約soho區(qū)、法國左岸的中國版創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)藝術家圈子畫展、表演