國際青年創(chuàng)意中心項(xiàng)目定位策略探討課件

北京東四環(huán)國際青年創(chuàng)意中心項(xiàng)目定位策略探討偉業(yè)顧問2010。1北京東四環(huán)國際青年創(chuàng)意中心項(xiàng)目定位策略探討偉業(yè)顧問第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住宅市場(chǎng)三、項(xiàng)目自身特征對(duì)比研究結(jié)論四、寫字樓方向?qū)Ρ任濉⒆≌较驅(qū)Ρ攘?、?xiàng)目寫字樓結(jié)論七、項(xiàng)目住宅結(jié)論第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住宅市場(chǎng)三、項(xiàng)目自身特征對(duì)比研究結(jié)論四、寫字樓方向?qū)Ρ任濉⒆≌较驅(qū)Ρ攘㈨?xiàng)目寫字樓結(jié)論七、項(xiàng)目住宅結(jié)論第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究區(qū)域及項(xiàng)目：我們挑選了東四環(huán)至東五環(huán)內(nèi)、朝陽路和朝陽北路沿線主要的寫字樓項(xiàng)目并進(jìn)行分析，從而為本項(xiàng)目寫字樓部分的定位提供市場(chǎng)依據(jù)。住邦2000遠(yuǎn)洋國際財(cái)滿街國際創(chuàng)展中心遠(yuǎn)洋商務(wù)本項(xiàng)目世豐國際大廈金泰國益大廈項(xiàng)目名稱級(jí)別開發(fā)商物業(yè)公司入住時(shí)間總建面經(jīng)營模式住邦2000甲級(jí)住邦地產(chǎn)北京住邦物業(yè)2003年25萬出售遠(yuǎn)洋國際中心甲級(jí)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)中遠(yuǎn)酒店物業(yè)2006年8.5萬自持經(jīng)營遠(yuǎn)洋商務(wù)甲級(jí)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)2004年3.4萬出售金泰國益大廈甲級(jí)金泰恒業(yè)北京金泰物業(yè)2005年3.0萬自持經(jīng)營世豐國際大廈甲級(jí)世豐國際天成園物業(yè)2008年1.4萬出售國際創(chuàng)展中心甲級(jí)利暉地產(chǎn)第一太平洋戴維斯2005年6.9萬出售財(cái)滿街甲級(jí)國銳地產(chǎn)西太平洋物業(yè)2005年9萬出售區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究區(qū)域及項(xiàng)目：我們挑選了東四環(huán)至東五環(huán)內(nèi)、朝區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)周邊寫字樓項(xiàng)目租金及出租率情況分析周邊寫字樓項(xiàng)目的租金價(jià)格水平大多集中在2.5-3元/㎡/天，以散售為主的經(jīng)營模式拉低了區(qū)域整體租金水平。遠(yuǎn)洋國際中心扼守東四環(huán)交通要道，按超5A級(jí)寫字樓打造，自持經(jīng)營保證項(xiàng)目整體品質(zhì)，租金價(jià)格最高。周邊寫字樓項(xiàng)目經(jīng)營情況較好，客戶需求旺盛，多數(shù)項(xiàng)目的出租率普遍達(dá)到90%以上；世豐國際大廈由于入市時(shí)間晚，所以其出租率相對(duì)較低。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)周邊寫字樓項(xiàng)目租金及出租率情況分析周邊寫字樓項(xiàng)周邊寫字樓項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目名稱熱租面積入駐企業(yè)住邦2000100-200㎡北京青年旅行社韓國部/嘉和律師事務(wù)所/北京棒約翰餐飲發(fā)展有限公司遠(yuǎn)洋國際中心500-700㎡上?；萜?香港礦運(yùn)北京代表處/富士通中國有限公/遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司遠(yuǎn)洋商務(wù)100-200㎡中國服裝設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)風(fēng)尚網(wǎng)/北京車友網(wǎng)/意大利吉迪尼照明/美國聯(lián)洋海運(yùn)北京代表處金泰國益大廈120-300㎡上海大眾汽車北京辦事處/金匯礦業(yè)/西班牙帕崔西奧·阿切維利亞集團(tuán)北京代表處世豐國際大廈100-200㎡日月華美投資有限公司/上海翰潤廣告（北京）公司國際創(chuàng)展中心100-200㎡北京大安律師事務(wù)所/摩根英杰商務(wù)調(diào)查（北京）公司/磁懸浮管道技術(shù)公司北京辦事處財(cái)滿街200㎡世貿(mào)亞洲集團(tuán)有限公司/北京杏花村汾酒銷售有限公司/中交第四公路工程局有限公司海外工程公司區(qū)域?qū)懽謽强蛻粢灾行⌒推髽I(yè)為主，需求面積100~200㎡之間，無明顯行業(yè)特征。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)周邊寫字樓項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目名稱熱租面積入駐企業(yè)住邦20001寫字樓市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)結(jié)論方向內(nèi)容1、區(qū)域商務(wù)氛圍：作為CBD東部的附屬區(qū)域，區(qū)域具有相對(duì)成熟的商務(wù)氛圍，能夠保障區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸷统鲎饴实姆€(wěn)定。2、區(qū)域?qū)懽謽亲饨穑簠^(qū)域內(nèi)寫字樓多位產(chǎn)權(quán)式寫字樓，出租租金維持在2.5到3之間3、區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴剩簠^(qū)域?qū)懽謽堑某鲎饴瘦^高，維持在90％左右，體現(xiàn)區(qū)域的商務(wù)需求旺盛4、區(qū)域?qū)懽謽侵髁Τ鲎饷娣e：由于區(qū)域是CBD區(qū)域的附屬區(qū)域，客戶多為中小公司，承租面積在200以內(nèi)5、區(qū)域?qū)懽謽强腿海嚎蛻舳酁镃BD區(qū)域企業(yè)的下游公司，中小型公司，行業(yè)無明顯特征6、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域內(nèi)多為租賃期的中高檔寫字樓，銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，但是穩(wěn)定的租金決定了寫字樓的銷售價(jià)格透明度。寫字樓市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)結(jié)論方向內(nèi)容1、區(qū)域商務(wù)氛圍：作第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住宅市場(chǎng)三、項(xiàng)目自身特征對(duì)比研究結(jié)論四、寫字樓方向?qū)Ρ任?、住宅方向?qū)Ρ攘?、?xiàng)目寫字樓結(jié)論七、項(xiàng)目住宅結(jié)論第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住區(qū)域住宅市場(chǎng)研究區(qū)域及項(xiàng)目：依據(jù)本項(xiàng)目所在位置，確定朝青板塊為重點(diǎn)研究區(qū)域，在此基礎(chǔ)上挑選了該區(qū)域主要在售的8個(gè)類比項(xiàng)目進(jìn)行分析。項(xiàng)目建筑面積開盤時(shí)間建筑類型產(chǎn)品類型主力戶型當(dāng)前報(bào)價(jià)精裝修用地性質(zhì)潤楓嘉尚4.4萬2009年4月塔樓平層39-63一居157001500辦公天鵝灣46.5萬2005年11月高層板樓復(fù)式（5.8米）150-250三居14500-16500毛坯住宅高層板樓平層（3.7米）130-180三居170005000住宅2008年11月高塔LOFT（4.85米）46-80一、二居160005000住宅A-Town43萬2005年12月高板平層87-101二居160002000住宅青年工社4.1萬2008年11月高層塔樓LOFT（4.98米）60-70一、二居14000毛坯商業(yè)華紡易城50萬2004年6月高層板樓平層139-160三居16000毛坯住宅潤楓水尚42.5萬2006年3月高層板樓平層170-180三居14000-160004000住宅1、目前朝青板塊在售項(xiàng)目基本為老項(xiàng)目后期，純新項(xiàng)目較少，報(bào)價(jià)基本都在14000-16000元/平米之間；2、天鵝灣的LOFT和青年工社產(chǎn)品類型與本項(xiàng)目類似，青年工社和潤楓嘉尚的用地性質(zhì)與本項(xiàng)目雷同，這三個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格及銷售情況對(duì)于項(xiàng)而言具有較大的借鑒意義。區(qū)域住宅市場(chǎng)研究區(qū)域及項(xiàng)目：依據(jù)本項(xiàng)目所在位置，確定朝青板塊住宅市場(chǎng)朝青板塊類比項(xiàng)目主力戶型面積分析（單位：平方米）朝青板塊類比項(xiàng)目主力戶型總價(jià)分析（單位：萬元）住宅市場(chǎng)朝青板塊類比項(xiàng)目主力戶型面積分析項(xiàng)目名稱客戶年齡購買動(dòng)機(jī)工作區(qū)域從事行業(yè)潤楓嘉尚

天鵝灣

A-Town

青年公社

華紡易城

潤楓水尚

客戶年齡集中在30-45歲之間，以中青年為主；多數(shù)客戶購買目的為自住，有少量的投資客存在；客戶工作區(qū)域分布以朝陽、東城、崇文和順義居多，其他區(qū)域也有零星分布；客戶行業(yè)多為IT、金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)等行業(yè)，特征不明顯。住宅市場(chǎng)區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目客戶情況項(xiàng)目名稱客戶年齡購買動(dòng)機(jī)工作區(qū)域從事行業(yè)潤楓嘉尚天鵝住宅市場(chǎng)區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況朝青板塊類比項(xiàng)目08年4月~09年4月各月銷售套數(shù)、銷售均價(jià)統(tǒng)計(jì)分析區(qū)域項(xiàng)目整體銷售情況良好，價(jià)格變化平穩(wěn)，居住價(jià)值成熟；天鵝灣l和青年工社loft產(chǎn)品的熱銷，反映區(qū)域青年客戶對(duì)于小戶型、低總價(jià)產(chǎn)品的認(rèn)可；潤楓嘉尚開盤當(dāng)月銷售200多套，說明商該住項(xiàng)目存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。時(shí)間0804080508060807080808090810081108120901090209030904天鵝灣銷售套數(shù)

25

13

0

0

7

26

10

8

7

6

32

57

成交均價(jià)

28255

20553

20553

20553

24464

15518

12651

11059

11772

14764

14899

20527

天鵝灣(LOFT)銷售套數(shù)

485

18

3

2

售完成交均價(jià)16870

16018.1

15404.8

14268.2

14289.2

A-ZTown銷售套數(shù)08年5月二期新開35102685210412139149成交均價(jià)1766117851.617241.117500.117412.716309.413731.115521.826329.811670.814203.614810.4潤楓水尚銷售套數(shù)08年4月開始監(jiān)測(cè)102513183971預(yù)售許可證到期,尚無銷售數(shù)據(jù)成交均價(jià)18052183351546917181172371565815032.18潤楓嘉尚銷售套數(shù)2009年4月,潤楓嘉尚新開盤207成交均價(jià)14068青年工社(LOFT)銷售套數(shù)2008年11月份青年匯三期(青年工社LOFT)新開盤50342633106133成交均價(jià)1418221403.415359.515951.413642.913734.8住宅市場(chǎng)區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況朝青板塊類比項(xiàng)目08年4月~0住宅市場(chǎng)區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目潛在供給大部分在售項(xiàng)目都已進(jìn)入后期，潛在供應(yīng)量小，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較?。煌瑓^(qū)域中，預(yù)計(jì)今年將有兩個(gè)純新項(xiàng)目入市。項(xiàng)目名稱剩余套數(shù)(套)剩余面積(平方米)項(xiàng)目后期天鵝灣127

33806.97

無天鵝灣(LOFT)無無無A-ZTown13711368.78無潤楓水尚21741928.93無潤楓嘉尚35116836.81無青年工社(LOFT)19812102.2無凱德錦繡尚未開盤，價(jià)格待定；一期13萬平米，共1027套，戶型面積從53~160平米的開間~4居不等；二期僅為一棟樓?？ǚ蚩ü?LOFT)總建3.1萬平米，共3棟9~14層板樓組成，綜合立項(xiàng)，50年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)品為31~47平米的LOFT，層高5.48米，尚未開盤，均價(jià)預(yù)計(jì)在12000~13000元/平米，包含1500元/平米的精裝標(biāo)準(zhǔn)，離地鐵6號(hào)線僅200米，是一個(gè)集公寓、配套商業(yè)、社區(qū)配套為一體的項(xiàng)目，僅開發(fā)一期。住宅市場(chǎng)區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目潛在供給大部分在售項(xiàng)目都已進(jìn)入后期，潛在住宅市場(chǎng)分析總結(jié)區(qū)域住宅市場(chǎng)結(jié)論普通產(chǎn)品LOFT產(chǎn)品1、區(qū)域居住氛圍：本項(xiàng)目所在的朝青板塊居住氛圍成熟，區(qū)域住宅項(xiàng)目整體銷售情況良好。區(qū)域LOFT產(chǎn)品銷售良好，客戶接受度較高2、區(qū)域住宅價(jià)格：15000-17000元/平米，總價(jià)150萬上下LOFT產(chǎn)品的單價(jià)15000左右，總價(jià)低于100萬

3、區(qū)域住宅銷售速度：區(qū)域住宅市場(chǎng)成熟，銷售速度穩(wěn)定，月銷售套數(shù)平均在10-20套，LOFT產(chǎn)品以其總價(jià)低實(shí)現(xiàn)快銷，月均銷售套數(shù)能夠超過30套4、區(qū)域住宅主力面積：普通平層產(chǎn)品戶型面積平均超過100平米LOFT產(chǎn)品的主力面積在40－60平米5、區(qū)域住宅客群：區(qū)域主力客群為中青年的自用型置業(yè)，看重的地段和相對(duì)低的總價(jià)。6、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：區(qū)域土地資源的稀缺性，純住宅產(chǎn)品潛在供給量少，青年工社和潤楓嘉尚的熱銷說明了商該住項(xiàng)目存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。住宅市場(chǎng)分析總結(jié)區(qū)域住宅市場(chǎng)結(jié)論普通產(chǎn)品LOFT產(chǎn)品1、區(qū)域第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住宅市場(chǎng)三、項(xiàng)目自身特征對(duì)比研究結(jié)論四、寫字樓方向?qū)Ρ任?、住宅方向?qū)Ρ攘?、?xiàng)目寫字樓結(jié)論七、項(xiàng)目住宅結(jié)論第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住華貿(mào)國貿(mào)本項(xiàng)目項(xiàng)目分析區(qū)位分析——承接CBD的東擴(kuò)，商務(wù)中心區(qū)的附屬區(qū)域1、CBD沿交通動(dòng)線東移狀況明顯，因鐵路和河流的地理原因，限制了CBD的南向發(fā)展，使的本項(xiàng)目所在區(qū)域成為CBD東擴(kuò)的必然方向；2、隨著遠(yuǎn)洋國際投入使用、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施改善，本項(xiàng)目與CBD的物理和心理距離都會(huì)進(jìn)一步的縮短，這為本項(xiàng)目帶來實(shí)質(zhì)的利好。國貿(mào)華貿(mào)遠(yuǎn)洋國際本項(xiàng)目遠(yuǎn)洋國際華貿(mào)國貿(mào)本項(xiàng)目項(xiàng)目分析區(qū)位分析——承接CBD的東擴(kuò)，商務(wù)中心項(xiàng)目分析區(qū)位分析——地處朝青板塊，成熟的高檔居住區(qū)朝青板塊一般指的是由橫向的朝陽路、朝陽北路、姚家園路等三條主要道路與縱向的東四環(huán)、青年路、東五環(huán)交織形成的區(qū)域。本項(xiàng)目朝青板塊項(xiàng)目分析區(qū)位分析——地處朝青板塊，成熟的高檔居住區(qū)朝青板塊一項(xiàng)目分析交通體系——臨近朝陽路、青年路，2012年地鐵六號(hào)線的開通，將為本項(xiàng)目帶來大量的以青年客戶為代表的交通流客戶，提升了本項(xiàng)目輻射能力和價(jià)值。青年路朝陽路朝陽北路項(xiàng)目用地青年路站修建中的地鐵六號(hào)線青年路站項(xiàng)目分析交通體系——臨近朝陽路、青年路，2012年地鐵六號(hào)線項(xiàng)目分析辦公樓部分四至價(jià)值分析西側(cè)臨近朝陽路和地鐵六號(hào)線青年路站，沿街展示性好，但人流量大、環(huán)境相對(duì)嘈雜，商務(wù)價(jià)值高、居住價(jià)值低。西側(cè)：北側(cè)為社區(qū)道路，主要為項(xiàng)目自身業(yè)主服務(wù)，人流量較少，展示性差，降低了商物價(jià)值，但居住價(jià)值高。北側(cè)：東側(cè)為高碑店北路延長線，周邊環(huán)境較差，人流量較少，商務(wù)、居住價(jià)值一般,。東側(cè)：南側(cè)緊鄰朝陽路，人流量大，沿街展示效果好，商務(wù)價(jià)值高，居住價(jià)值低。南側(cè)：項(xiàng)目分析辦公樓部分四至價(jià)值分析西側(cè)臨近朝陽路和地鐵六號(hào)線青年項(xiàng)目分析辦公樓產(chǎn)品分析——LOFT創(chuàng)意空間，宜商宜住戶型方正，LOFT設(shè)計(jì)，空間實(shí)用率高；戶型面積主要集中在100-140平米之間（根據(jù)面寬、進(jìn)深尺度估算值），較好滿足中小企業(yè)辦公需要；各戶型面寬進(jìn)深比合理，普遍在1：2以內(nèi)，居住舒適。產(chǎn)品類型相對(duì)單一，在客戶選擇上受到限制，增加后期銷售難度。需要注意的是LOFT產(chǎn)品的層高問題，按19層100米控高計(jì)算，本項(xiàng)目的LOFT層高在5米2左右，從使用上來說，這個(gè)層高尺度更佳適宜居住。項(xiàng)目分析辦公樓產(chǎn)品分析——LOFT創(chuàng)意空間，宜商宜住戶型方正第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住宅市場(chǎng)三、項(xiàng)目自身特征對(duì)比研究結(jié)論四、寫字樓方向?qū)Ρ任?、住宅方向?qū)Ρ攘㈨?xiàng)目寫字樓結(jié)論七、項(xiàng)目住宅結(jié)論第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住結(jié)論方向內(nèi)容本項(xiàng)目1、區(qū)域商務(wù)氛圍：相對(duì)成熟處于朝陽路與青年路交叉，能夠承接區(qū)域商務(wù)氛圍2、區(qū)域?qū)懽謽亲饨穑?.5－3新產(chǎn)品以及LOFT層高，實(shí)現(xiàn)3-3.5的租金3、區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴剩?0％左右需要一定周期實(shí)現(xiàn)出租率，但有保證4、區(qū)域?qū)懽謽侵髁Τ鲎饷娣e：200以內(nèi)目前分割面積能夠滿足市場(chǎng)需求5、區(qū)域?qū)懽謽强腿海褐行⌒凸境薪訁^(qū)域主力寫字樓客群6、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小無在售寫字樓，但首寫字樓特點(diǎn)影響，銷售速度慢7、其他寫字樓銷售期較長，會(huì)面臨項(xiàng)目入住，項(xiàng)目入住階段的租賃情況將會(huì)影響其銷售。項(xiàng)目寫字樓方向?qū)Ρ确治鲰?xiàng)目作為寫字樓面對(duì)的市場(chǎng)情況結(jié)論方向內(nèi)容本項(xiàng)目1、區(qū)域商務(wù)氛圍：相對(duì)成熟處于朝陽路與青年項(xiàng)目寫字樓方向?qū)Ρ确治鲰?xiàng)目作為寫字樓的SWOTStrengths優(yōu)勢(shì)分析Opportunities機(jī)會(huì)分析1、商務(wù)氛圍成熟；2、租賃市場(chǎng)穩(wěn)定旺盛；3、現(xiàn)階段產(chǎn)品符合市場(chǎng)特征；4、loft產(chǎn)品層高優(yōu)勢(shì)明顯。1、目前區(qū)域無在售寫字樓，銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小；2、項(xiàng)目臨近在建的地鐵6號(hào)線，區(qū)域價(jià)值升值潛力大。Weaknesses劣勢(shì)分析Threats威脅分析1、LOFT形式作為寫字樓提升價(jià)值?。?、銷售價(jià)格受租金影響，彈性空間小；3、經(jīng)濟(jì)形式及寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)，銷售速度會(huì)慢。1、目前市場(chǎng)類似產(chǎn)品相對(duì)較多，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；2、整體大勢(shì)不好，經(jīng)濟(jì)情況不穩(wěn)定帶來的逆市影響。項(xiàng)目寫字樓方向?qū)Ρ确治鲰?xiàng)目作為寫字樓的SWOTStrengt結(jié)論方向普通產(chǎn)品區(qū)域LOFT本項(xiàng)目1、區(qū)域居住氛圍：居住氛圍成熟LOFT產(chǎn)品具有市場(chǎng)享有區(qū)域優(yōu)勢(shì)2、區(qū)域住宅價(jià)格：14000-16000總價(jià)低于100萬鑒于項(xiàng)目情況，總價(jià)低于或略高于100萬

3、區(qū)域住宅銷售速度：10-20套較快控制總價(jià)能夠?qū)崿F(xiàn)較快銷售速度4、區(qū)域住宅主力面積：平層面積較大80平米以內(nèi)目前面積較大，需要產(chǎn)品調(diào)整5、區(qū)域住宅客群：區(qū)域主力客群為中青年的自用型置業(yè)，看重的地段和相對(duì)低的總價(jià)。6、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：區(qū)域土地資源的稀缺性，純住宅產(chǎn)品潛在供給量少，青年工社和潤楓嘉尚的熱銷說明了商該住項(xiàng)目存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但是區(qū)域內(nèi)的選擇依然較多7、其他項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)整工程較大，而且涉及后期精裝修及入住驗(yàn)收等問題。項(xiàng)目住宅方向?qū)Ρ确治鲰?xiàng)目作為住宅面對(duì)的市場(chǎng)情況結(jié)論方向普通產(chǎn)品區(qū)域LOFT本項(xiàng)目1、區(qū)域居住氛圍：居住氛圍項(xiàng)目住宅方向?qū)Ρ确治鯯trengths優(yōu)勢(shì)分析Opportunities機(jī)會(huì)分析1、區(qū)域居住氛圍成熟；2、LOFT產(chǎn)品形式提升價(jià)值明顯；3、實(shí)現(xiàn)較高銷售價(jià)格；4、實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度。1、區(qū)域土地資源的稀缺性，純住宅產(chǎn)品潛在供給量少；2、區(qū)域居住需求旺盛，且大部分在售項(xiàng)目都已進(jìn)入后期，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)；3、項(xiàng)目臨近在建的地鐵6號(hào)線，未來區(qū)域交通價(jià)值提升空間大。Weaknesses劣勢(shì)分析Threats威脅分析1、立項(xiàng)帶來的投入加大，成本增加；2、立項(xiàng)帶來的居住成本增加，帶來一定銷售阻力；3、現(xiàn)階段產(chǎn)品平層面積過大，總價(jià)過高，需進(jìn)行調(diào)整；4、作為住宅平層面積使用率降低；5、產(chǎn)品若不能調(diào)整，將會(huì)面積極大的市場(chǎng)壓力。1、目前區(qū)域仍有一定量的待消化住宅產(chǎn)品，短期內(nèi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)仍將十分激烈；2、目前周邊環(huán)境雜亂，人流雜亂，交通狀況不甚理想；3、整體大勢(shì)不好，經(jīng)濟(jì)情況不穩(wěn)定帶來的逆市影響。項(xiàng)目作為住宅的SWOT項(xiàng)目住宅方向?qū)Ρ确治鯯trengths優(yōu)勢(shì)分析Opport產(chǎn)品方向核心優(yōu)勢(shì)核心問題寫字樓1、商務(wù)氛圍成熟；2、租賃市場(chǎng)穩(wěn)定旺盛；3、現(xiàn)階段產(chǎn)品適合作為寫字樓產(chǎn)品；1、LOFT形式作為寫字樓提升價(jià)值小；2、銷售價(jià)格受租金影響，彈性空間小；3、經(jīng)濟(jì)形式及寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)，銷售速度會(huì)慢。住宅1、區(qū)域居住氛圍成熟；2、LOFT產(chǎn)品形式提升價(jià)值明顯；3、實(shí)現(xiàn)較高銷售價(jià)格和較快的銷售速度；1、現(xiàn)階段產(chǎn)品不適合作為住宅，面積過大總價(jià)過高2、實(shí)現(xiàn)銷售，產(chǎn)品必要進(jìn)行調(diào)整，且工程量較大3、產(chǎn)品調(diào)整后面臨精裝修及后期交房驗(yàn)收問題項(xiàng)目對(duì)比分析產(chǎn)品方向核心優(yōu)勢(shì)核心問題寫字樓1、商務(wù)氛圍成熟；1、LOFT第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住宅市場(chǎng)三、項(xiàng)目自身特征對(duì)比研究結(jié)論四、寫字樓方向?qū)Ρ任?、住宅方向?qū)Ρ攘?、?xiàng)目寫字樓結(jié)論七、項(xiàng)目住宅結(jié)論第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住項(xiàng)目作為寫字樓產(chǎn)品類型寫字樓產(chǎn)品調(diào)整微調(diào)以滿足客戶需要銷售價(jià)格以平均租金3元/天/平米測(cè)算，考慮空置期及投資回報(bào)情況11000-12000元/平米銷售周期受宏觀經(jīng)濟(jì)及寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)影響2-3年目標(biāo)客群廣泛的中小型公司，少量投資客其他有整售機(jī)會(huì)，但也會(huì)面臨售前租賃的問題項(xiàng)目作為寫字樓產(chǎn)品類型寫字樓產(chǎn)品調(diào)整微調(diào)以滿足客戶需要銷售價(jià)項(xiàng)目作為住宅產(chǎn)品類型住宅產(chǎn)品調(diào)整必須進(jìn)行大的產(chǎn)品調(diào)整，控制面積總價(jià)銷售價(jià)格根據(jù)區(qū)域目前普通產(chǎn)品和LOFT產(chǎn)品情況14000-16000元/平米銷售周期區(qū)域市場(chǎng)銷售旺盛，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響1-2年目標(biāo)客群中低級(jí)白領(lǐng)，SOHO一族，投資客其他必須考慮產(chǎn)品改造和裝修問題項(xiàng)目作為住宅產(chǎn)品類型住宅產(chǎn)品調(diào)整必須進(jìn)行大的產(chǎn)品調(diào)整，控制面市場(chǎng)機(jī)會(huì)一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)二、區(qū)域商業(yè)前景自身?xiàng)l件方向五、產(chǎn)品分析六、市場(chǎng)機(jī)會(huì)與項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)比七、商業(yè)市場(chǎng)定位三、區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者八、商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割九、商業(yè)營銷策略第二部分：關(guān)于商業(yè)部分四、市場(chǎng)機(jī)會(huì)總結(jié)市場(chǎng)機(jī)會(huì)一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)二、區(qū)域商業(yè)前景自身?xiàng)l件方向五、產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)二、區(qū)域商業(yè)前景自身?xiàng)l件方向五、產(chǎn)品分析六、市場(chǎng)機(jī)會(huì)與項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)比七、商業(yè)市場(chǎng)定位三、區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者八、商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割九、商業(yè)營銷策略第二部分：關(guān)于商業(yè)部分四、市場(chǎng)機(jī)會(huì)總結(jié)市場(chǎng)機(jī)會(huì)一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)二、區(qū)域商業(yè)前景自身?xiàng)l件方向五、產(chǎn)品區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究區(qū)域尚街購物中心財(cái)滿街商業(yè)住邦2000商業(yè)廣場(chǎng)昆泰科技商廈遠(yuǎn)洋商務(wù)底商云柏鞋城易初蓮花十里百家生活廣場(chǎng)沿街商業(yè)沿街商業(yè)本項(xiàng)目我們以項(xiàng)目為中心，北至朝陽北路沿線，南至朝陽路沿線，西至東四環(huán)，東至東五環(huán)進(jìn)行區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究；區(qū)域商業(yè)主要沿朝陽路布局，朝陽北路并無成熟商業(yè)，因此我們把朝陽路沿線商業(yè)作為研究重點(diǎn)，進(jìn)行了商業(yè)普查和重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目研究。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究區(qū)域尚街購物中心財(cái)滿街商業(yè)住邦2000商業(yè)廣區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)普查130.昆泰科技商廈蘇寧電器：￥2元/㎡·天法寶超市：￥2元/㎡·天湘財(cái)證券：￥5元/㎡·天尚豪眼鏡：￥4元/㎡·天藥妝大藥房：￥3元/㎡·天各種電腦耗：￥9元/㎡·天21.十里百家生活廣場(chǎng)首層：￥12-17元/㎡·天二層：￥10-15元/㎡·天三層：￥7-10元/㎡·天地下一層：國美￥2元/㎡·天3.華堂商場(chǎng)￥利潤分成16.財(cái)滿街一期￥5-6元/㎡·天15.財(cái)滿街二期蘇寧電器、迪信通、大場(chǎng)面平價(jià)眼鏡、翠溪元茗茶、木果果木休閑服飾、佳美口腔、物美便利店、吳裕泰、房屋公園、格力空調(diào)……￥3-4元/㎡·天17.易初蓮花￥2元/㎡·天2.住邦2000商業(yè)廣場(chǎng)中復(fù)電訊、工商銀行、TOTO、松下空調(diào)、耶士咖啡、學(xué)大教育……首層：￥10元/㎡·天二層：￥6元/㎡·天地下廣場(chǎng)：￥3.5元/㎡·天肯德基、吉野家、T6香辣火鍋、蘇式牛肉面……1.遠(yuǎn)洋商務(wù)底商首層：中國銀行、好利來、星巴克、大娘水餃、7－11、中國煙酒……￥8元/㎡·天24.中國郵政￥8元/㎡·天23.云柏鞋城￥3元/㎡·天26安踏體育￥4元/㎡·天25.中國建設(shè)銀行￥7元/㎡·天5.芙蓉賓館￥3元/㎡·天10.湘蜀緣飯館￥3元/㎡·天9.關(guān)忠動(dòng)物醫(yī)院￥6元/㎡·天11.順益興聯(lián)行房產(chǎn)￥4元/㎡·天28駱駝服飾￥4元/㎡·天29.和諧金銀￥4元/㎡·天13.吳裕泰￥6元/㎡·天12.更香茗茶￥4元/㎡·天4.晶彩靚麗服裝城￥4元/㎡·天27我愛我家￥3.5元/㎡·天22.肯德基￥3元/㎡·天18.通萬寶通訊廣場(chǎng)￥4元/㎡·天19.匯源果汁超市￥3元/㎡·天14.Volvo4S店￥價(jià)格不詳20.尚街購物中心屈臣氏、花旗銀行、肯德基、棒約翰、阿迪達(dá)斯、耐克、彪馬、銳步、卡帕、匡威、班尼路、帕斯菲客西餐廳……￥7-13元/㎡·天2234567891011127.?？诰樱?元/㎡·天6.迪亞天天超市￥2.5元/㎡·天8.嘉士堂藥店￥5元/㎡·天131430151617191820212223242526272829本項(xiàng)目1、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟，但缺乏整體規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布雜亂；2、商業(yè)以中低檔次零售型商業(yè)為主，高檔次商業(yè)相對(duì)稀缺。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)普查130.昆泰科技商廈21.十里百家生類型沿街商鋪寫字樓底商獨(dú)立商業(yè)代表項(xiàng)目中國煙草、寶島眼鏡、吳裕泰、金鳳成祥、成都美食、天津包子、小靈通、安踏體育、外貿(mào)服裝店、我愛我家、中國建設(shè)銀行、中國郵政等遠(yuǎn)洋商務(wù)底商住邦2000商業(yè)廣場(chǎng)尚街購物中心

(國際創(chuàng)展中心底商)昆泰科技商廈易初蓮花十里百家生活廣場(chǎng)財(cái)滿街業(yè)態(tài)中國銀行、中國煙草、丫丫書屋、星巴克、藍(lán)沙咖啡、棒約翰、好利來、大娘水餃、風(fēng)雨小酌、7－11、鮮粉人家等中復(fù)電訊、TOTO、真鍋、和膳日本料理、深圳發(fā)展銀行、奧力健身、歌友匯KTV、票務(wù)服務(wù)等地下一層：大鐘電器首層：屈臣氏、花旗銀行、肯德基二層：NIKE工廠店等知名運(yùn)動(dòng)品牌店三層：餐飲及個(gè)性飾品店B1：法寶超市

1F-3F：蘇寧4F：電腦耗材

5F：大鯊魚火鍋超市超市B1：國美電器

1F：電腦耗材、菜市場(chǎng)

2F：日用百貨

3F：服裝服飾等B1：二期空置

1F：迪信通、服裝服飾、煙草茶葉、方太廚具、房屋中介、麥當(dāng)勞等

2F：蘇寧電器

3F：特色餐飲價(jià)格(元/㎡)——3000036000————————15000-18000租金(元/㎡?天)3-46-8首層：10二層：6地下餐飲：5地下一層：2首層：5-7二層：4-5三層：3四層：5-61.5-2地下一層：2-2.5首層：8-10二層：6-8

三層：3-5首層臨街：5-6

(一期南向)；3.7

(一期北向)；4

(二期南向)；2.5-3

(二期北向內(nèi)街)

二層：3

(二期)

三層餐飲：3

(二期)

地下一層：2.5

(二期)主力面積(㎡)6－2090-150300-50030-100/150-200/300-5005-12(攤位)整棟6-20㎡（攤位）70-800㎡客戶構(gòu)成客源較雜，多為周邊居民和流動(dòng)人口等寫字樓商務(wù)人士寫字樓商務(wù)人士學(xué)生、周邊居民等，客戶年齡構(gòu)成年輕化附近社區(qū)居民附近社區(qū)居民附近社區(qū)居民外地做生意人群、附近居民、流動(dòng)人口等經(jīng)營情況出租率95％，部分標(biāo)識(shí)轉(zhuǎn)讓空置，客流量大，但盈利情況一般出租率100％，經(jīng)營狀況良好，客流量較大出租率99％，經(jīng)營狀況良好，客流量較大出租率92％出租率96％出租率100％，經(jīng)營狀況良好，客流量大出租率90％，首層客流較大，二層三層人流較少出租率：一期80％，二期不足10％區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)類型沿街商鋪寫字樓底商獨(dú)立商業(yè)代表項(xiàng)目中國煙草、寶島眼鏡、吳區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)整體商業(yè)檔次偏低，商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足區(qū)域客群的基本需求為主，業(yè)態(tài)組成存在商業(yè)空白點(diǎn)，缺乏中高檔次餐飲、休閑健康娛樂等類型商業(yè)業(yè)態(tài)；周邊商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間較早，缺乏明確的商業(yè)主題定位，租金價(jià)格不高，集中商業(yè)首層租金5-7元/平米.天左右，二層租金價(jià)格在3.5-4元/平米.天。本項(xiàng)目開盤時(shí)周邊商業(yè)環(huán)境將更為成熟，同時(shí)明確的商業(yè)主題定位能夠更有效吸引商戶注意，增強(qiáng)投資客信心，這是本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)整體商業(yè)檔次偏低，商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足區(qū)域客群的基本項(xiàng)目周邊寫字樓項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目項(xiàng)目步行10分鐘內(nèi)聚集了大量的寫字樓和住宅項(xiàng)目，為項(xiàng)目商業(yè)提供了廣闊大發(fā)展空間區(qū)域商業(yè)前景本項(xiàng)目周邊寫字樓項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目項(xiàng)目步行10分鐘內(nèi)聚集了大量區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)消費(fèi)人群主要分為：商務(wù)人士和住宅居住人群;項(xiàng)目名稱總建面熱租面積入駐企業(yè)住邦200025萬100-200北京青年旅行社韓國部/嘉和律師事務(wù)所/北京棒約翰餐飲發(fā)展有限公司遠(yuǎn)洋國際中心8.5萬500-700上?；萜?香港礦運(yùn)北京代表處/富士通中國有限公/遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司遠(yuǎn)洋商務(wù)3.4萬100-200中國服裝設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)風(fēng)尚網(wǎng)/北京車友網(wǎng)/意大利吉迪尼照明/美國聯(lián)洋海運(yùn)北京代表處金泰國益大廈3.0萬120-300上海大眾汽車北京辦事處/金匯礦業(yè)/西班牙帕崔西奧·阿切維利亞集團(tuán)北京代表處世豐國際大廈1.4萬100-200日月華美投資有限公司/上海翰潤廣告（北京）公司國際創(chuàng)展中心6.9萬100-200北京大安律師事務(wù)所/摩根英杰商務(wù)調(diào)查（北京）公司/磁懸浮管道技術(shù)公司北京辦事處財(cái)滿街9萬200世貿(mào)亞洲集團(tuán)有限公司/北京杏花村汾酒銷售有限公司/中交第四公路工程局有限公司海外工程公司隨著區(qū)域商務(wù)氛圍的不斷成熟，商務(wù)人士不斷增加，帶來強(qiáng)大的消費(fèi)支撐。區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)消費(fèi)人群主要分為：商務(wù)人士和住本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群主要分為：寫字樓辦公人群、住宅居住人群;區(qū)域住宅人群具有較強(qiáng)的支付能力，且隨著各項(xiàng)目的相繼入住，中高檔人群的數(shù)量將持續(xù)增長。區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者項(xiàng)目名稱客戶年齡購買動(dòng)機(jī)工作區(qū)域從事行業(yè)潤楓嘉尚

天鵝灣

A-Town

青年公社

華紡易城

潤楓水尚

本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群主要分為：寫字樓辦公人群、住宅居住人群;基于對(duì)區(qū)域住宅及寫字樓客群的分析，依據(jù)顧客的價(jià)值觀念和生活方式，我們將其區(qū)域商業(yè)消費(fèi)客戶分成以下三類：邁向目標(biāo)者多為企業(yè)的中層管理者或中型私營企業(yè)主；年齡大多在25-40歲之間，年收入在30萬以上；喜歡購買試用新產(chǎn)品，喜歡個(gè)性化的消費(fèi)方式，追求精神上的愉悅感。滿足者多為企業(yè)的技術(shù)人員或基層管理人員；年齡大多在25-45歲之間，年收入在10-30萬元之間；購物時(shí)注重商品的性價(jià)比，是價(jià)值導(dǎo)向的消費(fèi)者。理想者多為剛參加工作的年輕人或?qū)W生；大多年齡在16-25歲之間，收入相對(duì)較低（或無收入）；敢于消費(fèi)，擁有遠(yuǎn)大的理想，想要通過有意義的方式影響環(huán)境或他人；精力充沛，將時(shí)間花在自己喜歡的事情上；勁頭十足的消費(fèi)者，在服裝、快餐食品、音樂以及一切新東西上花費(fèi)很多。區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者區(qū)域商業(yè)消費(fèi)主流人群為邁向目標(biāo)者和滿足者，此類人群具有強(qiáng)大的消費(fèi)能力?；趯?duì)區(qū)域住宅及寫字樓客群的分析，依據(jù)顧客的價(jià)值觀念和生活方機(jī)會(huì)1：整體商業(yè)檔次偏低，商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足區(qū)域客群的基本需求為主，業(yè)態(tài)組成存在商業(yè)空白點(diǎn)，缺乏中高檔次餐飲、休閑娛樂等類型商業(yè)業(yè)態(tài)；機(jī)會(huì)2：周邊商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間較早，商業(yè)環(huán)境將更為成熟，但缺乏明確的商業(yè)主題定位。機(jī)會(huì)3：周邊寫字樓、住宅項(xiàng)目眾多，商業(yè)存在廣闊的市場(chǎng)空間；機(jī)會(huì)4：隨著區(qū)域商務(wù)氛圍的不斷成熟以及各住宅項(xiàng)目的相繼入住，商務(wù)人士和中高收入居住人群不斷增加，區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的檔次及業(yè)態(tài)難以滿足此類需求；區(qū)域商業(yè)機(jī)會(huì)總結(jié)機(jī)會(huì)1：整體商業(yè)檔次偏低，商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足區(qū)域客群的基本需求為市場(chǎng)機(jī)會(huì)一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)二、區(qū)域商業(yè)前景自身?xiàng)l件方向五、產(chǎn)品分析六、市場(chǎng)機(jī)會(huì)與項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)比七、商業(yè)市場(chǎng)定位三、區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者八、商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割九、商業(yè)營銷策略第二部分：關(guān)于商業(yè)部分四、市場(chǎng)機(jī)會(huì)總結(jié)市場(chǎng)機(jī)會(huì)一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)二、區(qū)域商業(yè)前景自身?xiàng)l件方向五、產(chǎn)品產(chǎn)品分析商業(yè)部分四至價(jià)值分析西側(cè)臨近朝陽路和地鐵六號(hào)線青年路站，沿街展示性好、人流量大，且商業(yè)氛圍成熟，商業(yè)價(jià)值最高。西側(cè)：北側(cè)為社區(qū)道路，主要為項(xiàng)目自身業(yè)主服務(wù)，人流量較少，展示性差，降低了商業(yè)價(jià)值。北側(cè)：東側(cè)為高碑店北路延長線，周邊環(huán)境較差，人流量較少，商業(yè)價(jià)值一般。東側(cè)：南側(cè)緊鄰朝陽路，人流量大，沿街展示效果好，商業(yè)商務(wù)價(jià)值高。南側(cè)：產(chǎn)品分析商業(yè)部分四至價(jià)值分析西側(cè)臨近朝陽路和地鐵六號(hào)線青年路產(chǎn)品分析商業(yè)產(chǎn)品分析——中小體量、產(chǎn)權(quán)式商業(yè)臨城市主要交通道路，沿街展示面好，人流量大，商業(yè)價(jià)值高展示性差，人流量較少，商業(yè)價(jià)值一般集中式整體商業(yè)，比較容易聚攏人氣；項(xiàng)目商業(yè)面積不到20000平米，規(guī)模不占優(yōu)勢(shì)，難以建立較大的商業(yè)影響力；項(xiàng)目商業(yè)面積較為方正，沒小塊面積約50平米，框架結(jié)構(gòu)，方便分割；垂直層次好，多數(shù)只有上下兩層，非常有利于進(jìn)行銷售和分割；臨主要交通干線的街面較短，內(nèi)街展示性差。產(chǎn)品分析商業(yè)產(chǎn)品分析——中小體量、產(chǎn)權(quán)式商業(yè)臨城市主要交通道集中式整體商業(yè)，比較容易聚攏人氣；項(xiàng)目商業(yè)面積較為方正，框架結(jié)構(gòu)，方便分割；垂直層次好，多數(shù)只有上下兩層，非常有利于進(jìn)行銷售和分割項(xiàng)目自身客戶支持Strengths優(yōu)勢(shì)分析Opportunities機(jī)會(huì)分析Weaknesses劣勢(shì)分析Threats威脅分析周邊環(huán)境比較破亂，道路交通狀況不理想，缺乏旺盛的人氣和商業(yè)氛圍項(xiàng)目商業(yè)面積不到20000平米，規(guī)模不占優(yōu)勢(shì)，難以建立較大的商業(yè)影響力；臨主要交通干線的街面較短，內(nèi)街展示性差；本項(xiàng)目缺乏原有商戶資源，商戶的同址置換難度較大。周邊商業(yè)供給量較大，租金普遍不高，經(jīng)營戶選擇較多產(chǎn)權(quán)式商業(yè)投資的政策環(huán)境不甚理想；缺乏投資產(chǎn)權(quán)式商業(yè)盈利的現(xiàn)實(shí)案例項(xiàng)目周邊住宅、寫字樓項(xiàng)目提供穩(wěn)定的中高端消費(fèi)人群；周邊缺乏中高檔次餐飲、休閑娛樂等類型商業(yè)業(yè)態(tài)滿足客戶需求；地鐵6號(hào)線開通，增大了外部人流進(jìn)入項(xiàng)目的可能性；周邊商業(yè)項(xiàng)目缺乏鮮明的主題定位。商業(yè)SWOT分析產(chǎn)品分析集中式整體商業(yè)，比較容易聚攏人氣；Strengths優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件VS市場(chǎng)機(jī)會(huì)結(jié)論方向市場(chǎng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件銷售缺乏投資產(chǎn)權(quán)式商業(yè)盈利的現(xiàn)實(shí)案例產(chǎn)權(quán)式商業(yè)，對(duì)外出售業(yè)態(tài)區(qū)域欠缺中高檔次餐飲、休閑娛樂等類型商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品優(yōu)越，具備吸引中高檔次餐飲及娛樂品牌商業(yè)的硬件條件租金租金普遍不高項(xiàng)目周邊環(huán)境比較破亂，要實(shí)現(xiàn)高租金、高售價(jià)則必須引入具有較高租金承受能力的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展周邊寫字樓、住宅項(xiàng)目眾多，商業(yè)存在廣闊的市場(chǎng)空間項(xiàng)目的區(qū)域輻射能力強(qiáng)，集中式整體商業(yè)，比較容易聚攏人氣，但需要合理設(shè)置出入口解決好內(nèi)街人流問題。客戶隨著區(qū)域商務(wù)氛圍的不斷成熟和周邊中高檔住宅樓客戶的相繼入住，商務(wù)人士和中高收入居住人群數(shù)量不斷增加項(xiàng)目擁有自身客戶支持，要求我們將消費(fèi)者鎖定在中高端人群并引入他們需要的商業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)比項(xiàng)目自身?xiàng)l件VS市場(chǎng)機(jī)會(huì)結(jié)論方向市場(chǎng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件銷售缺乏市場(chǎng)機(jī)會(huì)一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)二、區(qū)域商業(yè)前景自身?xiàng)l件方向五、產(chǎn)品分析六、市場(chǎng)機(jī)會(huì)與項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)比七、商業(yè)市場(chǎng)定位三、區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者八、商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割九、商業(yè)營銷策略第二部分：關(guān)于商業(yè)部分四、市場(chǎng)機(jī)會(huì)總結(jié)市場(chǎng)機(jī)會(huì)一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)二、區(qū)域商業(yè)前景自身?xiàng)l件方向五、產(chǎn)品結(jié)合市場(chǎng)機(jī)會(huì)我們可以做出滿足消費(fèi)者的產(chǎn)品,但如何通過最終的消費(fèi)者將發(fā)展商的房子賣掉是我們要解決的問題,畢竟消費(fèi)者不是我們的直接目標(biāo)客戶。商業(yè)市場(chǎng)定位結(jié)合市場(chǎng)機(jī)會(huì)我們可以做出滿足消費(fèi)者的產(chǎn)品,商業(yè)市場(chǎng)定位開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者短期回款保證銷售產(chǎn)權(quán)投資回報(bào)出租或出售經(jīng)營收入消費(fèi)服務(wù)上級(jí)收益的終端來源1、都賣掉，越貴越好，越快越好2、最好不摻和以后經(jīng)營的事兒，一了百了1、這商場(chǎng)能辦好嗎？買了以后能租掉嗎？租出去能賺錢嗎？2、我買得起嗎？1、這兒做什么生意好？我的生意在這兒能好做？2、我租得起嗎？租了劃算嗎？1、憑什么上這兒買東西來……離家近？品種多？?jī)r(jià)格低？還是別的地方買不到？各有各的“小九九”各有各的“小九九”各有各的“小九九”各有各的“小九九”商業(yè)市場(chǎng)定位——商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益主體分析1、在發(fā)展商和最終消費(fèi)者之間還存在著投資者與經(jīng)營者；2、投資者和部分經(jīng)營者才是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者短期回款保證銷售產(chǎn)權(quán)投資回報(bào)出租或出開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者短期回款保證銷售產(chǎn)權(quán)投資回報(bào)出租或出售經(jīng)營收入消費(fèi)服務(wù)上級(jí)收益的終端來源投資這里會(huì)得到豐厚的回報(bào)在這里做生意能掙到錢終于盼來了，什么時(shí)候開張啊營銷效果購買行為發(fā)生投資者的信心來源經(jīng)營者的信心來源通過消費(fèi)者是打動(dòng)投資者與經(jīng)營者的最有效手段。商業(yè)市場(chǎng)定位——商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益主體的營銷關(guān)系模型開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者短期回款保證銷售產(chǎn)權(quán)投資回報(bào)出租或出本案最廣泛的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義，從本質(zhì)上講，是一個(gè)大眾的商業(yè)交易場(chǎng)所。在前面的利益主體關(guān)系分析中可以明確的是，不論是投資商鋪產(chǎn)權(quán)謀求升值回報(bào)的投資者，還是未來通過在此經(jīng)營以獲得商業(yè)經(jīng)營回報(bào)的經(jīng)營者，乃至希望快速實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)銷售收入的發(fā)展商，其根本的收入信心來源，在于認(rèn)為潛在的消費(fèi)者會(huì)對(duì)這里產(chǎn)生濃厚的興趣并具有實(shí)際的消費(fèi)需求，直至最終在這里發(fā)生消費(fèi)行為。商業(yè)市場(chǎng)定位本案最廣泛的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義，從本質(zhì)上講，是一個(gè)大眾的商業(yè)交易場(chǎng)道理很簡(jiǎn)單，商業(yè)地產(chǎn)投資是一種對(duì)商業(yè)市場(chǎng)前景判斷的風(fēng)險(xiǎn)投資行為惟有營造具有良好發(fā)展前景的業(yè)態(tài)形式且這種業(yè)態(tài)的良好前景是為投資者，經(jīng)營者和消費(fèi)者所相信的投資行為才有可能發(fā)生！商業(yè)市場(chǎng)定位道理很簡(jiǎn)單，商業(yè)市場(chǎng)定位商業(yè)主題定位以餐飲及娛樂為主題，打造高尚街區(qū)生活以高檔餐飲娛樂為主體：吃飯、洗浴、娛樂以社區(qū)配套為輔：銀行、超市、便利店、理發(fā)等商業(yè)市場(chǎng)定位商業(yè)主題定位以餐飲及娛樂為主題，打造高尚街區(qū)生活以高檔餐飲娛1、隨著生活水平和生活品位的提高，上述業(yè)態(tài)越來越成為消費(fèi)熱點(diǎn)，符合社會(huì)發(fā)展規(guī)律。2、商務(wù)人士和中高收入居住人群數(shù)量不斷增加，承載上述業(yè)態(tài)的商業(yè)場(chǎng)所供給不足。3、上述業(yè)態(tài)均屬于檔次較高的業(yè)態(tài)，行業(yè)利潤豐厚，有可能承受較高的租金。4、上述業(yè)態(tài)不易實(shí)現(xiàn)行業(yè)利潤的趨同，也就不易形成租金的剛性。5、上述行業(yè)的經(jīng)營場(chǎng)所，目前未見成規(guī)模的可出售商業(yè)，投資者無法介入。6、上述業(yè)態(tài)的客群，一般來講經(jīng)濟(jì)條件較好，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來講，有利于實(shí)現(xiàn)投資者和消費(fèi)者的一體化，簡(jiǎn)化達(dá)信過程。業(yè)態(tài)選擇的理由商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割1、隨著生活水平和生活品位的提高，上述業(yè)態(tài)越來越成為消費(fèi)熱點(diǎn)以餐飲

和娛樂休閑為主，配合銀行、便利店等社區(qū)配套的商業(yè)業(yè)態(tài)組合商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割12345678品牌餐飲特色餐飲健身獨(dú)棟商務(wù)會(huì)館生活配套及特色店生活配套及特色店生活配套及特色店以高檔餐飲娛樂為主體：吃飯、洗浴、娛樂以社區(qū)配套為輔：銀行、超市、便利店、理發(fā)等12345678以餐飲和娛樂休閑為主，配合銀行、便利店等社區(qū)配套的商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)建議主題餐飲區(qū)1號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)建議——品牌餐飲1號(hào)樓面寬34.8米，進(jìn)深28.6米，總面積約2000㎡（34.8*28.6*2），上下兩層，寫字樓底商。業(yè)態(tài)建議：首層一半面積（500㎡）＋二層整層（1000㎡）為品牌餐飲，首層剩余部分（500㎡）散售。二層：品牌餐飲首層：散售＋品牌餐飲品牌餐飲（1000㎡）散售（500㎡）品牌餐飲（500㎡）商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割商業(yè)業(yè)態(tài)建議主題餐飲區(qū)1號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)建議——品牌餐飲1號(hào)樓面商業(yè)業(yè)態(tài)建議主題餐飲區(qū)2號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)建議——特色餐飲2號(hào)樓面寬約22米，進(jìn)深約47米，總面積約2000㎡，上下兩層，獨(dú)體商業(yè)。業(yè)態(tài)建議：分為4個(gè)特色餐飲，一層二層縱向分割，每個(gè)500㎡。二層：特色餐飲首層：特色餐飲特色餐飲（250㎡）特色餐飲（250㎡）特色餐飲（250㎡）特色餐飲（250㎡）特色餐飲（250㎡）特色餐飲（250㎡）特色餐飲（250㎡）特色餐飲（250㎡）商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割商業(yè)業(yè)態(tài)建議主題餐飲區(qū)2號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)建議——特色餐飲2號(hào)樓面3號(hào)樓面寬34.8米，進(jìn)深28.6米，總面積約2000平方米（34.8*28.6*2），上下兩層，寫字樓底商。業(yè)態(tài)建議：首層一半面積（500㎡）＋二層整層（1000㎡）為健身中心，首層剩余部分（500㎡）散售。商業(yè)業(yè)態(tài)建議主題餐飲區(qū)3號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)建議——西餐區(qū)散售（500㎡）健身中心（500㎡）健身中心（1000㎡）二層：健身中心首層：散售＋健身中心商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割3號(hào)樓面寬34.8米，進(jìn)深28.6米，總面積約2000平方米商業(yè)業(yè)態(tài)建議主題餐飲區(qū)4號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)建議——小獨(dú)棟整售4號(hào)樓面寬32米，進(jìn)深17米，總面積約1100平方米，上下兩層，獨(dú)體商業(yè)。業(yè)態(tài)建議：小獨(dú)棟整售（1100㎡），如證券公司、銀行等。小獨(dú)棟整售（1100㎡）小獨(dú)棟整售商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割商業(yè)業(yè)態(tài)建議主題餐飲區(qū)4號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)建議——小獨(dú)棟整售4號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)建議休閑娛樂區(qū)5號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)建議——高端商務(wù)會(huì)所（整售）整售整售（3400㎡）5號(hào)樓面寬26米，進(jìn)深53米，總面積約3400平方米，三層獨(dú)體商業(yè)。業(yè)態(tài)建議：高端商務(wù)會(huì)所（餐飲＋休閑娛樂＋洗浴中心）。商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割商業(yè)業(yè)態(tài)建議休閑娛樂區(qū)5號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)建議——高端商務(wù)會(huì)所（整商業(yè)業(yè)態(tài)建議休閑娛樂區(qū)6號(hào)樓、8號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)建議——生活配套二層：生活配套首層：散售＋生活配套商業(yè)6號(hào)樓、8號(hào)樓面寬均為34.8米，進(jìn)深均為28.6米，總面積分別約2000㎡（34.8*28.6*2），上下兩層，寫字樓底商。業(yè)態(tài)建議：二層分為4塊，每塊250㎡＋首層?xùn)|西南向50㎡開門（4處）為一戶，以生活配套類為主，如銀行、洗衣店、7－11、美容美發(fā)等，首層其余部分散售。生活配套（250㎡）生活配套（250㎡）生活配套（250㎡）生活配套（250㎡）生活配套（50㎡）生活配套（50㎡）生活配套（50㎡）散售（300㎡）生活配套（50㎡）散售（450㎡）散售（50㎡）商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割商業(yè)業(yè)態(tài)建議休閑娛樂區(qū)6號(hào)樓、8號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)建議——生活配套商業(yè)業(yè)態(tài)建議休閑娛樂區(qū)7號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)建議——生活配套生活配套（150㎡）生活配套（150㎡）生活配套（150㎡）生活配套（150㎡）生活配套（150㎡）生活配套（150㎡）生活配套（50㎡）生活配套（50㎡）生活配套（50㎡）生活配套（50㎡）生活配套（50㎡）生活配套（50㎡）散售（300㎡）散售（400㎡）7號(hào)樓面寬22米，進(jìn)深44米，總面積約2000平方米，上下兩層，獨(dú)體商業(yè)。業(yè)態(tài)建議：二層分為6塊，每塊250㎡＋首層?xùn)|西南向50㎡（6處）開門為一戶，以生活配套類為主，如銀行、洗衣店、7－11、美容美發(fā)等，首層其余部分散售。。二層：生活配套首層：散售＋生活配套商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割商業(yè)業(yè)態(tài)建議休閑娛樂區(qū)7號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)建議——生活配套生活配套商業(yè)營銷策略價(jià)值定位投資回報(bào)推導(dǎo)法：（1）首層價(jià)格：根據(jù)市場(chǎng)狀況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目預(yù)期首層租金為5-7元/天/平米，考慮到每年一個(gè)半月左右的空置期，按年投資回報(bào)為8%計(jì)算，推出價(jià)格為25000元/平米左右。（2）二層價(jià)格：根據(jù)市場(chǎng)狀況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目預(yù)期二層租金為4-5元/天/平米，考慮到每年一個(gè)半月左右的空置期，按年投資回報(bào)為8%計(jì)算，推出價(jià)格為18000元/平米左右。（3）整體均價(jià)=（首層商業(yè)面積*首層商業(yè)價(jià)格+二層商業(yè)面積*二層商業(yè)價(jià)格）/商業(yè)總面積=22000元/平米左右市場(chǎng)價(jià)格定位：20000-22000元/平米商業(yè)營銷策略價(jià)值定位投資回報(bào)推導(dǎo)法：市場(chǎng)價(jià)格定位：20000商業(yè)營銷策略商業(yè)營銷的思想：我們必須強(qiáng)調(diào)，本案的商業(yè)運(yùn)營前景是好的，但依靠散售實(shí)現(xiàn)凈銷的難度非常之大，同時(shí)一旦散售，將在事實(shí)上失去業(yè)態(tài)和檔次的控制。我們認(rèn)為，與散售相比，以下兩個(gè)辦法更為可行：1、切割小單元散售，并強(qiáng)制性簽署五年到十年的委托管理服務(wù)協(xié)議，委托成熟的商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理運(yùn)營，散戶獲得固定或遞增的所有權(quán)收益，但不得干預(yù)運(yùn)營。這個(gè)方式需要一個(gè)很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃阗~過程。2、預(yù)先進(jìn)行商業(yè)包裝和招商經(jīng)營等工作，伺機(jī)整售給基金、商業(yè)管理公司等其他商業(yè)持有者，尤其在初期，絕不散售。這樣對(duì)維系商業(yè)的整體價(jià)值和實(shí)現(xiàn)凈銷比較有保證，但成交價(jià)格會(huì)在七折左右。商業(yè)營銷策略商業(yè)營銷的思想：我們必須強(qiáng)調(diào)，本案的商業(yè)運(yùn)營前景營銷思路——“整售優(yōu)先，統(tǒng)一運(yùn)營，租售并舉”1、對(duì)商業(yè)整體進(jìn)行概念包裝，尋找整售或部分整售的機(jī)會(huì)2、合理分割，前期引入品牌租客，聚集項(xiàng)目商業(yè)人氣3、以品牌租客帶動(dòng)項(xiàng)目租賃，在統(tǒng)一一管理下進(jìn)行散售或部分散售商業(yè)營銷策略營銷思路——“整售優(yōu)先，統(tǒng)一運(yùn)營，租售并舉”1、對(duì)商業(yè)整體進(jìn)第三部分：關(guān)于項(xiàng)目整體1、通過區(qū)域市場(chǎng)研究，以及對(duì)項(xiàng)目自身分析，本項(xiàng)目擁有良好的市場(chǎng)前景，具有較高的市場(chǎng)價(jià)值；2、項(xiàng)目商業(yè)部分在滿足區(qū)域商業(yè)需求的基礎(chǔ)上能夠?qū)崿F(xiàn)利潤，但是商業(yè)需要復(fù)雜的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)過程，且其銷售周期較長，主要銷售期集中在項(xiàng)目中后期；3、鑒于商業(yè)較長的銷售周期，從項(xiàng)目資金回籠的健康角度來看，建議樓上部分調(diào)整為能夠快銷的低總價(jià)、居住類產(chǎn)品，以保證項(xiàng)目初期的現(xiàn)金收益。第三部分：關(guān)于項(xiàng)目整體1、通過區(qū)域市場(chǎng)研究，以及對(duì)項(xiàng)目自身分感謝發(fā)展商對(duì)偉業(yè)的信任！THANKS感謝發(fā)展商對(duì)偉業(yè)的信任！THANKS北京東四環(huán)國際青年創(chuàng)意中心項(xiàng)目定位策略探討偉業(yè)顧問2010。1北京東四環(huán)國際青年創(chuàng)意中心項(xiàng)目定位策略探討偉業(yè)顧問第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住宅市場(chǎng)三、項(xiàng)目自身特征對(duì)比研究結(jié)論四、寫字樓方向?qū)Ρ任濉⒆≌较驅(qū)Ρ攘?、?xiàng)目寫字樓結(jié)論七、項(xiàng)目住宅結(jié)論第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住宅市場(chǎng)三、項(xiàng)目自身特征對(duì)比研究結(jié)論四、寫字樓方向?qū)Ρ任?、住宅方向?qū)Ρ攘㈨?xiàng)目寫字樓結(jié)論七、項(xiàng)目住宅結(jié)論第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究區(qū)域及項(xiàng)目：我們挑選了東四環(huán)至東五環(huán)內(nèi)、朝陽路和朝陽北路沿線主要的寫字樓項(xiàng)目并進(jìn)行分析，從而為本項(xiàng)目寫字樓部分的定位提供市場(chǎng)依據(jù)。住邦2000遠(yuǎn)洋國際財(cái)滿街國際創(chuàng)展中心遠(yuǎn)洋商務(wù)本項(xiàng)目世豐國際大廈金泰國益大廈項(xiàng)目名稱級(jí)別開發(fā)商物業(yè)公司入住時(shí)間總建面經(jīng)營模式住邦2000甲級(jí)住邦地產(chǎn)北京住邦物業(yè)2003年25萬出售遠(yuǎn)洋國際中心甲級(jí)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)中遠(yuǎn)酒店物業(yè)2006年8.5萬自持經(jīng)營遠(yuǎn)洋商務(wù)甲級(jí)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)2004年3.4萬出售金泰國益大廈甲級(jí)金泰恒業(yè)北京金泰物業(yè)2005年3.0萬自持經(jīng)營世豐國際大廈甲級(jí)世豐國際天成園物業(yè)2008年1.4萬出售國際創(chuàng)展中心甲級(jí)利暉地產(chǎn)第一太平洋戴維斯2005年6.9萬出售財(cái)滿街甲級(jí)國銳地產(chǎn)西太平洋物業(yè)2005年9萬出售區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究區(qū)域及項(xiàng)目：我們挑選了東四環(huán)至東五環(huán)內(nèi)、朝區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)周邊寫字樓項(xiàng)目租金及出租率情況分析周邊寫字樓項(xiàng)目的租金價(jià)格水平大多集中在2.5-3元/㎡/天，以散售為主的經(jīng)營模式拉低了區(qū)域整體租金水平。遠(yuǎn)洋國際中心扼守東四環(huán)交通要道，按超5A級(jí)寫字樓打造，自持經(jīng)營保證項(xiàng)目整體品質(zhì)，租金價(jià)格最高。周邊寫字樓項(xiàng)目經(jīng)營情況較好，客戶需求旺盛，多數(shù)項(xiàng)目的出租率普遍達(dá)到90%以上；世豐國際大廈由于入市時(shí)間晚，所以其出租率相對(duì)較低。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)周邊寫字樓項(xiàng)目租金及出租率情況分析周邊寫字樓項(xiàng)周邊寫字樓項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目名稱熱租面積入駐企業(yè)住邦2000100-200㎡北京青年旅行社韓國部/嘉和律師事務(wù)所/北京棒約翰餐飲發(fā)展有限公司遠(yuǎn)洋國際中心500-700㎡上海惠普/香港礦運(yùn)北京代表處/富士通中國有限公/遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司遠(yuǎn)洋商務(wù)100-200㎡中國服裝設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)風(fēng)尚網(wǎng)/北京車友網(wǎng)/意大利吉迪尼照明/美國聯(lián)洋海運(yùn)北京代表處金泰國益大廈120-300㎡上海大眾汽車北京辦事處/金匯礦業(yè)/西班牙帕崔西奧·阿切維利亞集團(tuán)北京代表處世豐國際大廈100-200㎡日月華美投資有限公司/上海翰潤廣告（北京）公司國際創(chuàng)展中心100-200㎡北京大安律師事務(wù)所/摩根英杰商務(wù)調(diào)查（北京）公司/磁懸浮管道技術(shù)公司北京辦事處財(cái)滿街200㎡世貿(mào)亞洲集團(tuán)有限公司/北京杏花村汾酒銷售有限公司/中交第四公路工程局有限公司海外工程公司區(qū)域?qū)懽謽强蛻粢灾行⌒推髽I(yè)為主，需求面積100~200㎡之間，無明顯行業(yè)特征。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)周邊寫字樓項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目名稱熱租面積入駐企業(yè)住邦20001寫字樓市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)結(jié)論方向內(nèi)容1、區(qū)域商務(wù)氛圍：作為CBD東部的附屬區(qū)域，區(qū)域具有相對(duì)成熟的商務(wù)氛圍，能夠保障區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸷统鲎饴实姆€(wěn)定。2、區(qū)域?qū)懽謽亲饨穑簠^(qū)域內(nèi)寫字樓多位產(chǎn)權(quán)式寫字樓，出租租金維持在2.5到3之間3、區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴剩簠^(qū)域?qū)懽謽堑某鲎饴瘦^高，維持在90％左右，體現(xiàn)區(qū)域的商務(wù)需求旺盛4、區(qū)域?qū)懽謽侵髁Τ鲎饷娣e：由于區(qū)域是CBD區(qū)域的附屬區(qū)域，客戶多為中小公司，承租面積在200以內(nèi)5、區(qū)域?qū)懽謽强腿海嚎蛻舳酁镃BD區(qū)域企業(yè)的下游公司，中小型公司，行業(yè)無明顯特征6、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域內(nèi)多為租賃期的中高檔寫字樓，銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，但是穩(wěn)定的租金決定了寫字樓的銷售價(jià)格透明度。寫字樓市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)結(jié)論方向內(nèi)容1、區(qū)域商務(wù)氛圍：作第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住宅市場(chǎng)三、項(xiàng)目自身特征對(duì)比研究結(jié)論四、寫字樓方向?qū)Ρ任?、住宅方向?qū)Ρ攘?、?xiàng)目寫字樓結(jié)論七、項(xiàng)目住宅結(jié)論第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住區(qū)域住宅市場(chǎng)研究區(qū)域及項(xiàng)目：依據(jù)本項(xiàng)目所在位置，確定朝青板塊為重點(diǎn)研究區(qū)域，在此基礎(chǔ)上挑選了該區(qū)域主要在售的8個(gè)類比項(xiàng)目進(jìn)行分析。項(xiàng)目建筑面積開盤時(shí)間建筑類型產(chǎn)品類型主力戶型當(dāng)前報(bào)價(jià)精裝修用地性質(zhì)潤楓嘉尚4.4萬2009年4月塔樓平層39-63一居157001500辦公天鵝灣46.5萬2005年11月高層板樓復(fù)式（5.8米）150-250三居14500-16500毛坯住宅高層板樓平層（3.7米）130-180三居170005000住宅2008年11月高塔LOFT（4.85米）46-80一、二居160005000住宅A-Town43萬2005年12月高板平層87-101二居160002000住宅青年工社4.1萬2008年11月高層塔樓LOFT（4.98米）60-70一、二居14000毛坯商業(yè)華紡易城50萬2004年6月高層板樓平層139-160三居16000毛坯住宅潤楓水尚42.5萬2006年3月高層板樓平層170-180三居14000-160004000住宅1、目前朝青板塊在售項(xiàng)目基本為老項(xiàng)目后期，純新項(xiàng)目較少，報(bào)價(jià)基本都在14000-16000元/平米之間；2、天鵝灣的LOFT和青年工社產(chǎn)品類型與本項(xiàng)目類似，青年工社和潤楓嘉尚的用地性質(zhì)與本項(xiàng)目雷同，這三個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格及銷售情況對(duì)于項(xiàng)而言具有較大的借鑒意義。區(qū)域住宅市場(chǎng)研究區(qū)域及項(xiàng)目：依據(jù)本項(xiàng)目所在位置，確定朝青板塊住宅市場(chǎng)朝青板塊類比項(xiàng)目主力戶型面積分析（單位：平方米）朝青板塊類比項(xiàng)目主力戶型總價(jià)分析（單位：萬元）住宅市場(chǎng)朝青板塊類比項(xiàng)目主力戶型面積分析項(xiàng)目名稱客戶年齡購買動(dòng)機(jī)工作區(qū)域從事行業(yè)潤楓嘉尚

天鵝灣

A-Town

青年公社

華紡易城

潤楓水尚

客戶年齡集中在30-45歲之間，以中青年為主；多數(shù)客戶購買目的為自住，有少量的投資客存在；客戶工作區(qū)域分布以朝陽、東城、崇文和順義居多，其他區(qū)域也有零星分布；客戶行業(yè)多為IT、金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)等行業(yè)，特征不明顯。住宅市場(chǎng)區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目客戶情況項(xiàng)目名稱客戶年齡購買動(dòng)機(jī)工作區(qū)域從事行業(yè)潤楓嘉尚天鵝住宅市場(chǎng)區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況朝青板塊類比項(xiàng)目08年4月~09年4月各月銷售套數(shù)、銷售均價(jià)統(tǒng)計(jì)分析區(qū)域項(xiàng)目整體銷售情況良好，價(jià)格變化平穩(wěn)，居住價(jià)值成熟；天鵝灣l和青年工社loft產(chǎn)品的熱銷，反映區(qū)域青年客戶對(duì)于小戶型、低總價(jià)產(chǎn)品的認(rèn)可；潤楓嘉尚開盤當(dāng)月銷售200多套，說明商該住項(xiàng)目存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。時(shí)間0804080508060807080808090810081108120901090209030904天鵝灣銷售套數(shù)

25

13

0

0

7

26

10

8

7

6

32

57

成交均價(jià)

28255

20553

20553

20553

24464

15518

12651

11059

11772

14764

14899

20527

天鵝灣(LOFT)銷售套數(shù)

485

18

3

2

售完成交均價(jià)16870

16018.1

15404.8

14268.2

14289.2

A-ZTown銷售套數(shù)08年5月二期新開35102685210412139149成交均價(jià)1766117851.617241.117500.117412.716309.413731.115521.826329.811670.814203.614810.4潤楓水尚銷售套數(shù)08年4月開始監(jiān)測(cè)102513183971預(yù)售許可證到期,尚無銷售數(shù)據(jù)成交均價(jià)18052183351546917181172371565815032.18潤楓嘉尚銷售套數(shù)2009年4月,潤楓嘉尚新開盤207成交均價(jià)14068青年工社(LOFT)銷售套數(shù)2008年11月份青年匯三期(青年工社LOFT)新開盤50342633106133成交均價(jià)1418221403.415359.515951.413642.913734.8住宅市場(chǎng)區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況朝青板塊類比項(xiàng)目08年4月~0住宅市場(chǎng)區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目潛在供給大部分在售項(xiàng)目都已進(jìn)入后期，潛在供應(yīng)量小，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較??；同區(qū)域中，預(yù)計(jì)今年將有兩個(gè)純新項(xiàng)目入市。項(xiàng)目名稱剩余套數(shù)(套)剩余面積(平方米)項(xiàng)目后期天鵝灣127

33806.97

無天鵝灣(LOFT)無無無A-ZTown13711368.78無潤楓水尚21741928.93無潤楓嘉尚35116836.81無青年工社(LOFT)19812102.2無凱德錦繡尚未開盤，價(jià)格待定；一期13萬平米，共1027套，戶型面積從53~160平米的開間~4居不等；二期僅為一棟樓。卡夫卡公社(LOFT)總建3.1萬平米，共3棟9~14層板樓組成，綜合立項(xiàng)，50年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)品為31~47平米的LOFT，層高5.48米，尚未開盤，均價(jià)預(yù)計(jì)在12000~13000元/平米，包含1500元/平米的精裝標(biāo)準(zhǔn)，離地鐵6號(hào)線僅200米，是一個(gè)集公寓、配套商業(yè)、社區(qū)配套為一體的項(xiàng)目，僅開發(fā)一期。住宅市場(chǎng)區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目潛在供給大部分在售項(xiàng)目都已進(jìn)入后期，潛在住宅市場(chǎng)分析總結(jié)區(qū)域住宅市場(chǎng)結(jié)論普通產(chǎn)品LOFT產(chǎn)品1、區(qū)域居住氛圍：本項(xiàng)目所在的朝青板塊居住氛圍成熟，區(qū)域住宅項(xiàng)目整體銷售情況良好。區(qū)域LOFT產(chǎn)品銷售良好，客戶接受度較高2、區(qū)域住宅價(jià)格：15000-17000元/平米，總價(jià)150萬上下LOFT產(chǎn)品的單價(jià)15000左右，總價(jià)低于100萬

3、區(qū)域住宅銷售速度：區(qū)域住宅市場(chǎng)成熟，銷售速度穩(wěn)定，月銷售套數(shù)平均在10-20套，LOFT產(chǎn)品以其總價(jià)低實(shí)現(xiàn)快銷，月均銷售套數(shù)能夠超過30套4、區(qū)域住宅主力面積：普通平層產(chǎn)品戶型面積平均超過100平米LOFT產(chǎn)品的主力面積在40－60平米5、區(qū)域住宅客群：區(qū)域主力客群為中青年的自用型置業(yè)，看重的地段和相對(duì)低的總價(jià)。6、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：區(qū)域土地資源的稀缺性，純住宅產(chǎn)品潛在供給量少，青年工社和潤楓嘉尚的熱銷說明了商該住項(xiàng)目存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。住宅市場(chǎng)分析總結(jié)區(qū)域住宅市場(chǎng)結(jié)論普通產(chǎn)品LOFT產(chǎn)品1、區(qū)域第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住宅市場(chǎng)三、項(xiàng)目自身特征對(duì)比研究結(jié)論四、寫字樓方向?qū)Ρ任?、住宅方向?qū)Ρ攘㈨?xiàng)目寫字樓結(jié)論七、項(xiàng)目住宅結(jié)論第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住華貿(mào)國貿(mào)本項(xiàng)目項(xiàng)目分析區(qū)位分析——承接CBD的東擴(kuò)，商務(wù)中心區(qū)的附屬區(qū)域1、CBD沿交通動(dòng)線東移狀況明顯，因鐵路和河流的地理原因，限制了CBD的南向發(fā)展，使的本項(xiàng)目所在區(qū)域成為CBD東擴(kuò)的必然方向；2、隨著遠(yuǎn)洋國際投入使用、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施改善，本項(xiàng)目與CBD的物理和心理距離都會(huì)進(jìn)一步的縮短，這為本項(xiàng)目帶來實(shí)質(zhì)的利好。國貿(mào)華貿(mào)遠(yuǎn)洋國際本項(xiàng)目遠(yuǎn)洋國際華貿(mào)國貿(mào)本項(xiàng)目項(xiàng)目分析區(qū)位分析——承接CBD的東擴(kuò)，商務(wù)中心項(xiàng)目分析區(qū)位分析——地處朝青板塊，成熟的高檔居住區(qū)朝青板塊一般指的是由橫向的朝陽路、朝陽北路、姚家園路等三條主要道路與縱向的東四環(huán)、青年路、東五環(huán)交織形成的區(qū)域。本項(xiàng)目朝青板塊項(xiàng)目分析區(qū)位分析——地處朝青板塊，成熟的高檔居住區(qū)朝青板塊一項(xiàng)目分析交通體系——臨近朝陽路、青年路，2012年地鐵六號(hào)線的開通，將為本項(xiàng)目帶來大量的以青年客戶為代表的交通流客戶，提升了本項(xiàng)目輻射能力和價(jià)值。青年路朝陽路朝陽北路項(xiàng)目用地青年路站修建中的地鐵六號(hào)線青年路站項(xiàng)目分析交通體系——臨近朝陽路、青年路，2012年地鐵六號(hào)線項(xiàng)目分析辦公樓部分四至價(jià)值分析西側(cè)臨近朝陽路和地鐵六號(hào)線青年路站，沿街展示性好，但人流量大、環(huán)境相對(duì)嘈雜，商務(wù)價(jià)值高、居住價(jià)值低。西側(cè)：北側(cè)為社區(qū)道路，主要為項(xiàng)目自身業(yè)主服務(wù)，人流量較少，展示性差，降低了商物價(jià)值，但居住價(jià)值高。北側(cè)：東側(cè)為高碑店北路延長線，周邊環(huán)境較差，人流量較少，商務(wù)、居住價(jià)值一般,。東側(cè)：南側(cè)緊鄰朝陽路，人流量大，沿街展示效果好，商務(wù)價(jià)值高，居住價(jià)值低。南側(cè)：項(xiàng)目分析辦公樓部分四至價(jià)值分析西側(cè)臨近朝陽路和地鐵六號(hào)線青年項(xiàng)目分析辦公樓產(chǎn)品分析——LOFT創(chuàng)意空間，宜商宜住戶型方正，LOFT設(shè)計(jì)，空間實(shí)用率高；戶型面積主要集中在100-140平米之間（根據(jù)面寬、進(jìn)深尺度估算值），較好滿足中小企業(yè)辦公需要；各戶型面寬進(jìn)深比合理，普遍在1：2以內(nèi)，居住舒適。產(chǎn)品類型相對(duì)單一，在客戶選擇上受到限制，增加后期銷售難度。需要注意的是LOFT產(chǎn)品的層高問題，按19層100米控高計(jì)算，本項(xiàng)目的LOFT層高在5米2左右，從使用上來說，這個(gè)層高尺度更佳適宜居住。項(xiàng)目分析辦公樓產(chǎn)品分析——LOFT創(chuàng)意空間，宜商宜住戶型方正第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住宅市場(chǎng)三、項(xiàng)目自身特征對(duì)比研究結(jié)論四、寫字樓方向?qū)Ρ任?、住宅方向?qū)Ρ攘㈨?xiàng)目寫字樓結(jié)論七、項(xiàng)目住宅結(jié)論第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住結(jié)論方向內(nèi)容本項(xiàng)目1、區(qū)域商務(wù)氛圍：相對(duì)成熟處于朝陽路與青年路交叉，能夠承接區(qū)域商務(wù)氛圍2、區(qū)域?qū)懽謽亲饨穑?.5－3新產(chǎn)品以及LOFT層高，實(shí)現(xiàn)3-3.5的租金3、區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴剩?0％左右需要一定周期實(shí)現(xiàn)出租率，但有保證4、區(qū)域?qū)懽謽侵髁Τ鲎饷娣e：200以內(nèi)目前分割面積能夠滿足市場(chǎng)需求5、區(qū)域?qū)懽謽强腿海褐行⌒凸境薪訁^(qū)域主力寫字樓客群6、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小無在售寫字樓，但首寫字樓特點(diǎn)影響，銷售速度慢7、其他寫字樓銷售期較長，會(huì)面臨項(xiàng)目入住，項(xiàng)目入住階段的租賃情況將會(huì)影響其銷售。項(xiàng)目寫字樓方向?qū)Ρ确治鲰?xiàng)目作為寫字樓面對(duì)的市場(chǎng)情況結(jié)論方向內(nèi)容本項(xiàng)目1、區(qū)域商務(wù)氛圍：相對(duì)成熟處于朝陽路與青年項(xiàng)目寫字樓方向?qū)Ρ确治鲰?xiàng)目作為寫字樓的SWOTStrengths優(yōu)勢(shì)分析Opportunities機(jī)會(huì)分析1、商務(wù)氛圍成熟；2、租賃市場(chǎng)穩(wěn)定旺盛；3、現(xiàn)階段產(chǎn)品符合市場(chǎng)特征；4、loft產(chǎn)品層高優(yōu)勢(shì)明顯。1、目前區(qū)域無在售寫字樓，銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較??；2、項(xiàng)目臨近在建的地鐵6號(hào)線，區(qū)域價(jià)值升值潛力大。Weaknesses劣勢(shì)分析Threats威脅分析1、LOFT形式作為寫字樓提