各地住宅裝飾裝修合同涉嫌違規(guī)條款點評

各地住宅裝飾裝修合同涉嫌違規(guī)條款點評1、.某公司《施工合同補充協(xié)議》第一條第一款，采用“清包工、配購材料”的形式。其中配購材料指由本公司設計師或有關人員陪同甲方到XXX建材超市選購材料，資金支付必須通過乙方為甲方開列的“公司資金儲值卡”運作。點評：該公司施工方利用合同格式條款限制了消費者的自主交易權，侵害消費者利益權益，。根據(jù)《消費者權益保護法》第九條規(guī)定：“消費者享有自主選擇商品和服務的權利。消費者有權自主選擇提供商品或者服務的經營者，自主選擇商品品種或者服務方式，自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務?！毕M者和誰進行交易，交易的資金就在該買賣雙方產生，這是消費者與商家作為買賣雙方平等的法律地位和作用的體現(xiàn)。根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《反不正當競爭法》和《消費者權益保護法》的有關規(guī)定，該格式條款排斥了無視消費者作為買賣雙方合同主體一方的平等法律地位和作用，為消費者附加了不合理的交易條件、限制了消費者的自主交易選擇權，侵害了消費者權益。2、.雙方約定，預算書中所列材料均在乙方材料聯(lián)盟處采購，若甲方變更為自行采購則甲方需支付相關材料總額的15﹪作為違約賠償。點評：材料采購合同的首先，該公司賣方利用合同格式條款附加了不合理的條件、剝奪了消費者采購材料的自主選擇權;當消費者行使選擇權利時，還設定了加重消費者責任的違法條款，嚴重侵害了消費者的權益。其次，根據(jù)《民法通則》、《合同法》和《反不正當競爭法》第六條規(guī)定：“公用企業(yè)或者其他依法具有獨占地位的經營者，不得限定他人購買其指定的經營者的商品，以排擠其他經營者的公平競爭?！钡挠嘘P規(guī)定，該公司利用合同格式條款來約定裝修材料在該公司材料聯(lián)盟處采購的行為，是限定他人購買其指定經營者商品的行為違反了《反不正當競爭法》的有關規(guī)定，構成不正當競爭行為。且該條也違反了《民法通則》、《合同法》中關于民事主體地位平等、格式條款不得限制一方的權利等規(guī)定，損害了消費者的利益。3、.某公司使用的《施工合同補充協(xié)議》第十條第三款中有：本工程自驗收合格雙方簽字之日起，保修期為24個月。驗收合格簽字后，填寫工程保修單。點評：該條款未將最低保修期和特殊保修期進行區(qū)別，縮減了減小了裝修公司的保修期責任，侵害了消費者權益。根據(jù)建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十二條規(guī)定：在正常使用條件下，住宅室內裝修裝飾工程的最低保修時間為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5五年。該裝修合同中把保修期籠統(tǒng)寫成24個月，混淆最低保修期和特殊保修期的區(qū)別，達到保修期縮水的目的，構成故意減輕和免除其所應承擔的保修責任，侵害了消費者的合法權益。4.保修期間屬于甲方購買材料由乙方施工的項目，如有因乙方施工造成質量問題，乙方負責保修期間的人工費用，材料由甲方負責。點評：裝修公司施工造成的質量問題在保修期間均應當由裝修公司承擔保修義務。該格式條款混淆了裝修公司存在的施工質量問題與材料自身質量問題的責任區(qū)別，達到減輕了裝修公司保修責任的責任目的?！督ㄖā返谖迨艞l規(guī)定：“建筑施工企業(yè)必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同的約定，對建筑材料、建筑構配件和設備進行檢驗，不合格的不得使用?！薄督ㄔO工程質量管理條例》第二條規(guī)定，裝修工程適用該條例。第二十九條規(guī)定：“施工單位必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同約定，對建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土進行檢驗，檢驗應當有書面記錄和專人簽字，未經檢驗或者檢驗不合格的，不得使用?！苯ㄔO施工合同是重大合同，關系到人身財產安全和人體健康，因此法律法規(guī)賦予了專業(yè)的施工方以較重的責任。從以上規(guī)定可以看出，即使是甲供材，裝修單位在使用前也應當先檢驗后使用，檢驗不合格的不得使用，因此施工方并不應以甲供材為由在發(fā)生質量問題后拒絕承擔責任。至于裝修材料不合格的責任承擔應分情況處理，如果該材料系甲方購買提供，那么因裝修材料不合格造成的損失，應由甲方自負；如果該材料系施工方提供，那么因材料不合格造成的損失，應由施工方承擔。在存在施工質量問題的情形下，無論是由消費者購買材料還是由裝修公司購買材料，均應當由裝修公司承擔保修義務。該格式條款混淆了裝修公司存在的施工質量問題與材料自身質量問題的區(qū)別，達到減輕裝修公司保修責任的目的。5.防水工程，保修期內施工方只負責維修，不負責賠償因漏水、滲水造成的損失。

點評：該格式條款的規(guī)定，其實質是減輕施工方質量擔保責任，加重了消費者的責任。根據(jù)《合同法》第112第一百一十二條規(guī)定：“，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失?！薄督ㄔO工程質量管理條例》第四十一條規(guī)定：“建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任?！庇缮弦?guī)定可以看出建筑裝飾裝修工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，建筑裝飾裝修施工方除應當履行保修義務外，并還應當對因其施工質量問題給消費者造成的損失包括直接損失如家具泡水損壞、間接損失如不能入住需另租房屋的費用等消費者可以舉證的實際損失承擔賠償責任。6.“甲方（消費者）取消合同承包內容的施工項目超過合同預算總價的20%時，需征得乙方（裝修公司）書面同意，否則需加付乙方50%的設計費用。甲方（消費者）須向乙方（裝修公司）交付取消項目預算費用的30%至50%作為乙方補償費;如項目已施工，甲方不得將此項目減掉?！?/p>

點評：該條侵害了消費者作為合同平等一方的變更合同的權利，且有排除甲方主要權利、加重甲方責任的內容。（一）甲方（消費者）有權變更甚至解除合同，包括減少施工項目?！吨腥A人民共和國合同法》第二百八十五條規(guī)定，“因發(fā)包人變更計劃，提供的資料不準確，或者未按照期限提供必需的勘察、設計工作條件而造成勘察、設計的返工、停工或者修改設計，發(fā)包人應當按照勘察人、設計人實際消耗的工作量增付費用?！钡诙侔耸邨l規(guī)定，“本章（第十六章建設工程合同）沒有規(guī)定的，適用承攬合同的有關規(guī)定。”第二百五十八條規(guī)定，“定作人中途變更承攬工作的要求，造成承攬人損失的，應當賠償損失?！钡诙倭藯l規(guī)定，“定作人可以隨時解除承攬合同，造成承攬人損失的，應當賠償損失?！备鶕?jù)上述規(guī)定，甲方消費者有權變更計劃，中途變更承攬裝飾裝修工作的要求，包括減少施工項目。但甲方且變更合同，減少施工項目，應當依法承擔相應的違約責任，如按照實際工作量增付費用、賠償減少項目給乙方造成的損失等。因此，“不得隨意取消合同承包內容的施工項目”、“需征得乙方（裝修公司）書面同意”，“如項目已施工，甲方不得將此項目減掉”等表述不妥?！吨腥A人民共和國合同法》第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效?！保ǘ┰摳袷皆摋l款涉嫌排除甲方主要權利、加重甲方責任。即通過格式條款，規(guī)定確定的賠償比例或者比例區(qū)間，排除甲方在簽訂合同時選擇責任承擔方式（如增付費用）、約定合同內容（如賠償?shù)木唧w幅度）的權利，并可能因規(guī)定確定的比例或者比例區(qū)間超出乙方的實際損失，從而加重甲方的違約責任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。7、.《裝修工程合同書》中驗收方法：……甲方如拖欠付款，乙方有權封閉該施工現(xiàn)場。付款違約責任約定：甲方未按合同約定支付工程款，乙方（裝修公司）擁有該房屋使用權，不交鑰匙。點評：裝修價款遠遠小于房屋的使用價值，因此甲方以小的利益限制消費者大的利益，顯失公平。上述兩條約定均侵害了消費者的房屋所有權，違反了法律的強制性規(guī)定，應屬于無效條款。

甲方拖欠乙方裝修工程款，系違約行為，乙方應當依法通過協(xié)商、調解、訴訟等途徑解決雙方因此發(fā)生的糾紛，但以封閉現(xiàn)場的方式解決糾紛，缺乏法律依據(jù)。首先留置權僅適用于動產，而房屋屬于不動產?！逗贤ā返诙倭臈l規(guī)定：“定作人未向承攬人支付報酬或者材料費等價款的，承攬人對完成的工作成果享有留置權，但當事人另有約定的除外?！薄稉７ā返诎耸臈l規(guī)定:因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權，債務人不履行債務的，債權人有留置權。但是從理論上講，留置的對象僅限于動產。這一點在《物權法》第230條規(guī)定的很清楚：“債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優(yōu)先受償?！逼浯巍逗贤ā吩诮ㄔO施工合同一章中第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！痹摋l規(guī)定的并不是留置權，而是法定優(yōu)先權。承包人僅是可以從工程拍賣所得中優(yōu)先受償而已，并不享有封閉現(xiàn)場，控制物業(yè)等權利。

甲方拖欠乙方裝修工程款，系違約行為，乙方應當依法通過協(xié)商、調解、訴訟等途徑解決雙方因此發(fā)生的糾紛，但以封閉現(xiàn)場的方式解決糾紛，缺乏法律依據(jù)。我國《合同法》第二百六十四條規(guī)定：“定作人未向承攬人支付報酬或者材料費等價款的，承攬人對完成的工作成果享有留置權，但當事人另有約定的除外?！钡诙侔耸鶙l就工程建設合同竣工驗收后，工程發(fā)包人和承包人權利義務的規(guī)定為：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！备鶕?jù)這些上述規(guī)定，在甲方（業(yè)主）拖欠工程款的情形下，乙方（施工方）并無封閉現(xiàn)場，即留置工程的權利，因此，該格式條款的實施，將會導致乙方侵害甲方的不動產所有權。我國《物權法》第四條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！钡谌臈l和第三十五條規(guī)定，無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險?！断M者權益保護法》第七條第一款規(guī)定：“消費者在購買、使用商品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利?！钡谑鶙l第二款規(guī)定：“經營者和消費者有約定的，應當按照約定履行義務，但雙方的約定不得違背法律、法規(guī)的規(guī)定?！备鶕?jù)這些法律的規(guī)定，該格式條款涉嫌違反《合同法》第五十二條第五項“有下列情形之一，合同無效：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！钡囊?guī)定，具有違法性。8.“工程竣工后，甲方(消費者)未經驗收擅自使用，視為甲方驗收合格?！?、“工程驗收前，甲方已進住的，視為對該工程驗收合格?！?/p>

點評：該格式條款免除了裝修方的質量擔保義務，顯失公平，應為無效條款。工程竣工后，甲方應當依照合同約定的方式與時間驗收工程，如甲方不進行驗收即擅自使用裝修后的建筑物，則應當對給乙方造成的損失承擔責任，并且在工程發(fā)生質量糾紛時，應當承擔因己方不驗收而不能證明質量瑕疵系乙方造成的舉證責任的不利后果，但這并不能因此就一概排除乙方的過錯及其過錯責任，換言之，若甲方能夠舉證證明工程瑕疵非因其入住導致，則乙方仍應承擔相應的法律責任。該格式條款有顯失公平和推脫乙方責任之嫌，違反了該合同條款也違反了《消費者權益保護法》第二十六條第二款關于“經營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費者權利、減輕或者免除經營者責任、加重消費者責任等對消費者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術手段強制交易”的規(guī)定。而根據(jù)該條第三款的規(guī)定，這類格式條款的內容不具有法律效力。9.“裝飾工程所在區(qū)域如果存在環(huán)境污染現(xiàn)象，則乙方有權拒絕檢測，對甲方自行檢測的結果，乙方不承擔任何責任?！秉c評：該條免除了裝修公司因自己故意或者重大過失造成消費者財產損失的賠償義務，應為無效條款。裝飾工程的施工現(xiàn)場與周邊環(huán)境是會有相互影響的，周邊環(huán)境的污染確會通過空氣等介質進入施工現(xiàn)場和施工后的建筑物內，但能夠造成施工后建筑物空氣或建材不達標的物質，主要是甲醛、TVOC（總揮發(fā)性有機化合物，如苯、甲苯、乙酸丁酯、乙苯、對(間)二甲苯、苯乙烯、鄰二甲苯、十一烷等）、氨、氡等，這些有害于人體的物質，也可能來自于室外污染源，但不能因室外有污染源且污染源可能進入室內，就免除了乙方的配合甲方進行檢測的義務。如果不進行檢測，將不能區(qū)分裝修后的工程是否具有污染，污染是否乙方過錯導致，對于甲方顯然是顯失公平的。該格式條款不僅違反了合同法、消費者權益保護法確立的公平原則，而且涉嫌違反《消費者權益保護法》第二十六條第二款、《合同法》第五十三條，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條第(二)項的規(guī)定，屬于經營者免除因自己故意或者重大過失造成消費者財產損失責任的違法行為。10.“甲方無正當理由，未按合同約定期限支付工程款，每延誤一日，應當向乙方支付延遲部分工程款2%的違約金?！秉c評：該條涉嫌加重消費者責任。應為無效條款。法院在判決承擔逾期付款違約責任時，一般違約金不會高于同期人民銀行貸款利率的4倍。本條規(guī)定每逾期一天就承擔2%的違約金，則一年的利息高至730%，是銀行貸款利率的121倍。該條違反了《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！币曳缴嫦蛹又叵M者責任。違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第(一)項的規(guī)定，屬于經營者利用格式條款設定消費者違約金或者損害賠償金超過法定數(shù)額或者合理數(shù)額責任的違法行為。11.甲方未按合同約定支付工程款，乙方（裝修公司）擁有該房屋使用權，不交鑰匙。點評：該條違反了《民法通則》第七條“民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經濟計劃，擾亂社會經濟秩序?！痹摋l款違反了《合同法》第七條“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益?！痹诩追綗o授權的情況下，裝修公司是不擁有房屋使用權的。該條乙方濫用了《合同法》第二百六十四條規(guī)定的留置權。第二百六十四條規(guī)定：“定作人未向承攬人支付報酬或者材料費等價款的，承攬人對完成的工作成果享有留置權，但當事人另有約定的除外?！边@里可以留置的物應當是普通的物，裝飾裝修的成果是附著在甲方的房產上了，乙方可以留置的物與甲方的房產密不可分。所以實際上乙方無法單獨留置裝飾裝修的成果而不侵害甲方房產的使用權。房屋是甲方和家人生活的私密的地方，乙方濫用留置權違反了公序良俗11條內容與第7條重復。。11條內容與第7條重復。112..“工程款支付：工程完工后一次性支付清楚?！秉c評：該條款限制了消費者的先履行抗辯權，免除了裝修公司對裝修質量、工期等合同條款的完全履行義務，屬于不公平格式條款。裝修合同中當事人雙方的義務有一個履行的先后順序，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百七十九條規(guī)定：建設工程竣工后，發(fā)包人應當根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質量檢驗標準及時進行驗收。驗收合格的，發(fā)包人應當按照約定支付價款，并接收該建設工程。財政部、建設部《建設工程價款結算暫行辦法》第十四條第(四)款規(guī)定：工程竣工價款結算發(fā)包人收到承包人遞交的竣工結算報告及完整的結算資料后,應按本辦法規(guī)定的期限(合同約定有期限的,從其約定)進行核實,給予確認或者提出修改意見。發(fā)包人根據(jù)確認的竣工結算報告向承包人支付工程竣工結算價款,保留5%左右的質量保證(保修)金,待工程交付使用一年質保期到期后清算(合同另有約定的,從其約定),質保期內如有返修,發(fā)生費用應在質量保證(保修)金內扣除。因此，在工程完工后，還應當有竣工驗收、竣工結算環(huán)節(jié)，然后消費者才付款。該條款違反了江蘇省人民代表大會常務委員會《江蘇省合同監(jiān)督管理辦法《合同法》第六第三十九、四十條的規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，格式條款不得含有下列內容：（十一）其他免除格式條款提供方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的內容”的規(guī)定，，否則屬于不公平合同格式條款，應為無效條款。。1312.甲方（消費者）未全額結算，乙方不予簽署保修單，同時不承擔保修責任。點評：該條款是一種經營者裝修公司利用該格式條款免除其依法應當承擔保修責任義務的行為，。應為無效條款?！吨腥A人民共和國合同法》第二百七十七條規(guī)定：發(fā)包人在不妨礙承包人正常作業(yè)的情況下，可以隨時對作業(yè)進度、質量進行檢查；第二百八十一條規(guī)定：因施工人的原因致使建設工程質量不符合約定的，發(fā)包人有權要求施工人在合理期限內無償修理或者返工、改建。經過修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人應當承擔違約責任；第二百八十六條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。國家工商行政管理總局國家建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十條規(guī)定：住宅室內裝飾裝修工程竣工后，裝修人應當按照工程設計合同約定和相應的質量標準進行驗收。驗收合格后，裝飾裝修企業(yè)應當出具住宅室內裝飾裝修質量保修書。江蘇省人民代表大會常務委員會《江蘇省工程建設管理條例》第二十二條規(guī)定：承包人應當對所承包的工程項目的質量負責。實行總承包的工程項目，其質量由總承包人負責。工程項目竣工驗收后，負責施工的承包人應當按照國家規(guī)定的范圍和期限，對工程進行保修。保修費用由責任人承擔。國家工商行政管理總局《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條規(guī)定：經營者與消費者采用格式條款訂立合同的,經營者不得在格式條款中免除自己的下列責任：(三)對提供的商品或者服務依法應當承擔的保證責任;。江蘇省人民政府《江蘇省合同監(jiān)督管理辦法》第六條第（五）款規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，格式條款不得含有下列內容：免除或者限制格式條款提供方對其提供的產品或者服務應負的保證或者保修責任，或者縮短產品的法定保證期