(最新)10000余畝城市運營項目市場定位及開發(fā)戰(zhàn)略研究報告

歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭g迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！達州“龍郡”項目開發(fā)戰(zhàn)略研究報告目錄第一章、項目發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)境調(diào)研結(jié)論 4一、項目市場宏觀大勢分析： 41、經(jīng)濟背景： 42、宏觀調(diào)控政策： 4二、項目面臨的市場容量分析： 4三、達州市場目前供求特征分析： 51、達州市場目前總體供給特征： 52、市場客戶需求特征變化： 5四、項目面臨的房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判： 51、全國市場后期走勢判斷： 52、達州市場后期走勢判斷： 6五、項目綜合SWOT分析結(jié)論： 61、項目優(yōu)勢（Strength）分析： 62、項目劣勢（Weakness）分析： 73、項目機會(Opportunity)分析： 84、項目威脅(Threat)分析： 9六、發(fā)現(xiàn)項目的問題與機會： 91、發(fā)現(xiàn)問題及應(yīng)對辦法建議： 92、發(fā)現(xiàn)機會與利用： 10第二章、項目開發(fā)戰(zhàn)略建議 10一、項目開發(fā)的戰(zhàn)略思考： 10二、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略推演與初步建議： 11三、龍郡項目開發(fā)戰(zhàn)略建議： 12四、項目總體經(jīng)營策略建議： 13五、項目整體市場定位建議： 141、項目前期市場定位梳理： 142、項目整體市場定位建議： 143、項目整體市場定位發(fā)展驅(qū)動模式： 144、項目整體概念定位建議： 165、項目整體目標客戶群定位建議： 17六、項目整體產(chǎn)品定位建議： 17第三章、項目整體開發(fā)思路與實施方案建議 18一、項目各地塊控規(guī)條件與規(guī)劃布局建議： 181、規(guī)劃布局原則： 182、規(guī)劃布局具體建議： 19二、項目投資開發(fā)時序建議： 211、項目投資開發(fā)遵循原則： 212、項目總體開發(fā)思路： 23三、項目整體開發(fā)周期測算： 241、周期： 252、開發(fā)銷售節(jié)奏： 25四、項目投資開發(fā)方案建議： 251、項目道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)時序建議： 251.1、開發(fā)思路： 251.2、實施要求與策略： 251.3、主要時間節(jié)點： 272、項目房地產(chǎn)開發(fā)時序建議： 282.1、開發(fā)思路： 282.2、開發(fā)時序要求與策略： 282.3、近期主要時間節(jié)點： 333、項目綜合配套開發(fā)時序建議： 333.1、開發(fā)思路： 333.2、開發(fā)時序要求與策略： 333.3、主要時間節(jié)點： 344、項目龍湖景觀開發(fā)時序建議： 354.1、開發(fā)思路： 354.2、實施要求與策略： 354.3、主要時間節(jié)點： 36第四章、項目2008年開發(fā)計劃與投資資金流分析 37一、項目2008年開發(fā)計劃與調(diào)整建議： 37二、達州2008年各類住宅物業(yè)房價走勢預(yù)估： 391、項目高層電梯公寓價格預(yù)判： 392、項目多層住宅價格預(yù)判： 403、項目花園洋房價格預(yù)判： 41三、項目2008年經(jīng)營收入預(yù)估： 42四、2008年項目投資資金力量分析： 421、項目投資組合： 422、項目經(jīng)營模式建議： 433、項目資金籌措、現(xiàn)金流量分析： 443.1、資金籌措與投資計劃： 443.2、項目資金來源與現(xiàn)金流量分析： 48五、項目2008年投資開發(fā)計劃建議： 51第一章、項目發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)境調(diào)研結(jié)論一、項目市場宏觀大勢分析：1、經(jīng)濟背景：國家經(jīng)濟可能進入新一輪高增長、高通脹、高緊縮期，房地產(chǎn)業(yè)可能會面臨銀根緊縮帶來的高利率、高首付和信貸難問題。2、宏觀調(diào)控政策：“屢調(diào)不止”，但在“越漲越嚴”的博弈中，房價和市場終究將被累積調(diào)控壓下來，并回歸理性和平穩(wěn)。二、項目面臨的市場容量分析：通過對達州過去8年的供求走勢分析和城市發(fā)展、人口變化等綜合分析，我們得出達州中心城區(qū)房地產(chǎn)市場容量的預(yù)測結(jié)果如下：◎2008-2015年供給規(guī)模走勢：總量約1100萬㎡，每年新增約100萬㎡；◎2008-2015年需求規(guī)模走勢：總量約850萬㎡，其中住宅每年需要約100萬㎡；◎2008-2015年房價走勢：整體均價運行區(qū)間在2000-3000元/㎡，像龍郡這類中高檔住宅均價，如果市場形勢趨好，預(yù)計會在3000-4000元/㎡，否則將保持在目前2500-3000元/㎡。◎2008-2015年產(chǎn)品供求走勢：高層電梯是主流，多層、洋房和別墅等高端物業(yè)供給少，需求積蓄大；戶型面積小型化、功能多樣化、舒適與空間變化多樣性。三、達州市場目前供求特征分析：1、達州市場目前總體供給特征：◆類型：電梯為主，多層稀少，洋房別墅稀缺；◆戶型：面積小型化，以80-120㎡需求為主，緊湊型套三和套二占主力，部分樓盤創(chuàng)新點已與成渝接軌；◆價格：2000-2700元/㎡為主，2700元/㎡以上樓盤較少，且低價入市趨勢明顯；◆營銷：水平提高，但品牌號召力還較弱。2、市場客戶需求特征變化：◆調(diào)控政策對達州購房者已經(jīng)產(chǎn)生影響，但停止買房人很少，觀望在增加；◆隨著房價的快速增長，價格因素已經(jīng)從過去第五位上升到第一位，景觀環(huán)境的重要性則從第一位下滑到第三位?！魧埧さ漠a(chǎn)品需求主要目的在于改善居家環(huán)境，物業(yè)形態(tài)雖然仍以電梯為主，但對多層、洋房、別墅期待很高；一般住宅面積小型化，功能多樣化、空間多變化。四、項目面臨的房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判：1、全國市場后期走勢判斷：◆短期對峙觀望持續(xù)時間可能會比以前更長，長期走勢將是穩(wěn)中略降，回歸理性與平實，賣方市場和買方市場將易位?！粽麄€市場將重歸保障與市場雙重格局，發(fā)展目標是讓貧富住房需求各歸其位，整個經(jīng)濟與社會和諧發(fā)展?！舳唐趯χ庞^望持續(xù)時間可能會比以前更長，長期走勢將是穩(wěn)中略降，回歸理性與平實，賣方市場和買方市場將易位。◆整個市場將重歸保障與市場雙重格局，發(fā)展目標是讓貧富住房需求各歸其位，整個經(jīng)濟與社會和諧發(fā)展。具體體現(xiàn)是：◆政策走勢：累積調(diào)控效果將決定后市政策走向，2008年5－6月份前后趨于明朗，在奧運會后9-10月份見分曉，“嚴控繼續(xù)快漲，防止大跌”將是今后政策調(diào)控目標。◆市場供給走勢：大量累計的待開發(fā)土地將會在高壓下較大規(guī)模的進入市場，市場供給增加的趨勢明顯。◆市場需求走勢：整體需求依然旺盛，但隨著保障性用房開發(fā)量的增加，滿足自住型需求的渠道逐漸多樣化后，一般商品房市場的剛性需求會減少，而推動房價暴漲的投資（機）型需求會降低或持幣觀望?！舴績r走勢：在政策嚴打、供給增加和需求分流的多重壓力下，本已高位的房價繼續(xù)高升的空間和可能性已經(jīng)不大，但暴跌的可能性更小，房價回歸理性與平穩(wěn)是必然趨勢。2、達州市場后期走勢判斷：◆天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)將帶來達州城市轉(zhuǎn)型與升級換代、西外及龍郡等新城快速開發(fā)建設(shè)將大大改善城市居住環(huán)境，◆天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)將帶來達州城市轉(zhuǎn)型與升級換代、西外及龍郡等新城快速開發(fā)建設(shè)將大大改善城市居住環(huán)境，“達州將成極具爆發(fā)力新型工業(yè)化城市”，整個城市的凝聚力、消費力、購買力都會快速增強，說明達州房地產(chǎn)業(yè)潛力和中長期機會十分明顯?！暨_州房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控政策影響下難以獨善其身，目前影響的滯后期已過，觀望期后市場有望走穩(wěn)、走平。達州中高端房價2008年有望穩(wěn)定在2500－3000元/㎡之間，今后幾年市場如果不惡化，房價預(yù)計會在3000－4000元/㎡區(qū)間運行。五、項目綜合SWOT分析結(jié)論：1、項目優(yōu)勢（Strength）分析：◆項目地塊具地段優(yōu)勢達州市大城市之心，不可多得的地段優(yōu)勢?！艟o鄰交通主干線，整體通達性前景好。項目地塊外圍有南壩路、通達西路、西環(huán)路等大道，以及規(guī)劃中的金蘭大道、金龍達到以及項目內(nèi)部環(huán)狀放射的自由式路網(wǎng)?！糁苓呉?guī)劃有較為完善的生活配套和教育設(shè)施。項目地塊周圍分布有中學(xué)、大學(xué)。隨著項目的逐步開發(fā)，項目地塊內(nèi)部還將規(guī)劃建成星級酒店、高檔辦公樓、醫(yī)院、綜合農(nóng)貿(mào)市場即大型購物中心。生活配套設(shè)施較為完善?！繇椖康貕K擁有無可比擬的資源優(yōu)勢地塊內(nèi)部丘陵地形高低起伏，依山傍水，擁有良好的綠化和水系，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，這對未來該片區(qū)的開發(fā)帶來優(yōu)勢。對于打造達州市濱水開放空間和生態(tài)住區(qū)方面擁有無可比擬的優(yōu)勢?！繇椖康貕K體量巨大，利于后續(xù)的綜合開發(fā)和土地利用3000畝的體量無疑成為達州的“巨無霸”，持續(xù)的開發(fā)有利于開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展◆公司實力雄厚，開發(fā)理念先進。公司不但實力雄厚，具有品牌效應(yīng)，更是導(dǎo)入集體決策機制，決策民主科學(xué)，且思想觀念開放，善于借助“外力”。這不僅降低了自己的成本投入和風險，更是利用專業(yè)公司的優(yōu)勢對項目前期進行全程專業(yè)的市場調(diào)研策劃、建筑產(chǎn)品策劃，并讓整合營銷策劃提前介入，從而使產(chǎn)品能夠更貼近市場需求，建立了一套較為科學(xué)的“防范失誤體系”，把人為能夠控制的風險盡可能降到了最低，從而保證項目最終整體的成功。2、項目劣勢（Weakness）分析：◆拆遷難度及改建、改造費用較大項目是房地產(chǎn)一、二級開發(fā)同步，地塊內(nèi)現(xiàn)有村鎮(zhèn)建設(shè)和工業(yè)企業(yè)建筑，村民居住區(qū)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、商業(yè)和辦公建筑，拆遷難度及費用支出較高，一是影響項目進度；二是增加項目成本?！繇椖康貕K內(nèi)部地形高差較大，不利于道路及建筑物的建設(shè)利用項目地塊的丘陵地形高低起伏，地形復(fù)雜，局部高差達80米，這對區(qū)域道路交通組織及建筑規(guī)劃提出挑戰(zhàn)，增加了施工難度和建筑成本◆本項目山上周邊目前公共配套和商業(yè)設(shè)施不足，將對先期業(yè)主的前期生活造成一定負面影響，從而不利于本項目前期市場推廣。由于本項目所在區(qū)域目前處于待開發(fā)期，公共配套和商業(yè)設(shè)施較為缺乏已是不爭的事實。就算目前亟待開發(fā)的A-04、B-07地塊周邊配套都較差，有待整個項目逐漸啟動后，整體生活商業(yè)配套的跟進。3、項目機會(Opportunity)分析：◆區(qū)位帶來的發(fā)展機會達州地處川、渝、鄂、陜結(jié)合部，在成都、重慶、武漢、西安等特大城市的輻射和影響中，形成了包括達州、廣安、南充、巴中、漢中、安康、十堰、萬州、涪陵9個地級市在內(nèi)的秦巴地區(qū)，達州正好處于該地區(qū)的腹心地帶和中心位置，具有優(yōu)先接納特大城市經(jīng)濟輻射，快速發(fā)展并傳遞輻射的優(yōu)勢條件，區(qū)域優(yōu)勢十分明顯?！艚煌◣淼陌l(fā)展機會達州是四川通江達海的東通道，河市機場直達成都、廣州、武漢、西安、深圳、北京等地；襄渝鐵路、達渝鐵路、國道210縱貫全境，達萬鐵路、國道318橫穿全市，7個縣（市、區(qū)）縣縣通鐵路；達渝高速公路連接成渝，到重慶只需2小時，到成都只需4小時，達陜高速公路也正在規(guī)劃建設(shè)；渠江航運直通重慶，已基本形成立體交叉、四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)體系。良好的區(qū)位和交通優(yōu)勢加速了人流、物流、資金流和信息流的聚集?！舫鞘行乱?guī)劃和發(fā)展帶來的機會達州市的城市新規(guī)劃帶來城市發(fā)展格局的變化，項目地塊所在地南外規(guī)劃為新的城市副中心。達州城市性質(zhì)確定為：中國西部天然氣能源化工基地，秦巴地區(qū)交通樞紐和物流中心，川、渝、鄂、陜結(jié)合部區(qū)域性中心城市。形成“以西城為城市中心，以南城和老城為城市副中心，沿州河發(fā)展軸展開”的組團式布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。形成“一城五片”的功能分區(qū)。南外作為未來的城市副中心，發(fā)展?jié)摿⒉蝗葜靡??！裟茉椿せ貛淼陌l(fā)展機會按化工園區(qū)規(guī)劃，南外化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)將會聚集數(shù)萬人的產(chǎn)業(yè)工人，其生活半徑將限定在達州中心節(jié)點即通川區(qū)與達縣。南外的天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及未來可能出現(xiàn)的各類上下游企業(yè)都需要產(chǎn)業(yè)工人們較為集中地在一定的區(qū)域內(nèi)進行生產(chǎn)、生活；高收入的就業(yè)機會將會吸引其他地區(qū)人口向達州聚集；人口聚集與專業(yè)分工將派生并促進達州地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；達州地區(qū)工業(yè)化將會附帶提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率和農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級，加速農(nóng)村剩余勞動力向城市的轉(zhuǎn)移，為城市化提供必要條件。這些為本項目的成功開發(fā)帶來了發(fā)展機會，能源化工基地帶來了充足的投資客戶及消費客戶?！暨_州健康的房地產(chǎn)市場帶來發(fā)展機會達州市的區(qū)域經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)都處于健康發(fā)展的上升階段，這對本項目的開發(fā)和推廣創(chuàng)造了一個良好的市場機遇。◆市場產(chǎn)品供給單一帶來的發(fā)展機會達州市場的中高檔住宅市場空間較大，精品項目、高品質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)量較少，本項目的切入能夠搶占一定的市場份額。4、項目威脅(Threat)分析：◆政策面的威脅由于國家宏觀調(diào)控仍未結(jié)束，房地產(chǎn)開發(fā)還具有很多的變數(shù)，從最初對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)控到現(xiàn)在的對購房消費者的限制，出臺的一系列宏觀層面的，土地、金融、銷售等各方面的政策對房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的信心打擊較大，開發(fā)中的不確定因素增加。◆資金面的威脅因本項目體量較大，地形復(fù)雜，物業(yè)形態(tài)和產(chǎn)業(yè)較多，造成開發(fā)難度加大，主要來自于管理和資金方面的壓力。確立正確的開發(fā)序列和建設(shè)要點至關(guān)重要，要避免出現(xiàn)資金鏈的斷裂，造成項目的被動。南充市房產(chǎn)城區(qū)板塊間競爭必將加劇。◆競爭對手的威脅目前，達州房地產(chǎn)市場格局基本形成。老城區(qū)因完善的生活配套，具有不可比擬的競爭優(yōu)勢，同時還要面對政府新區(qū)西外的壓力。隨著政府調(diào)控力度的增強，達州房地產(chǎn)市場不可避免的要出現(xiàn)調(diào)控癥狀，及對投資客戶的打壓和有效購房消費者的觀望。爭奪有限的客戶資源將會更加激烈。六、發(fā)現(xiàn)項目的問題與機會：1、發(fā)現(xiàn)問題及應(yīng)對辦法建議：◆問題一：政策風險大－－緩拿地，加大開發(fā)銷售，確?，F(xiàn)金流?！魡栴}二：政府不確定因素多－－再次梳理合同與合作方式，作好應(yīng)急方案，并讓政府始終有利可圖，除了政績、形象外，還要適當考慮現(xiàn)實的經(jīng)濟利益?！魡栴}三：買方市場形勢與競爭－－進行控制性開發(fā)和“暴力營銷”，一方面迅速聚集客戶，另一方面迫使競爭對手屈服。◆問題四：開發(fā)管理問題－－理清并明確開發(fā)戰(zhàn)略、總體思路、開發(fā)節(jié)奏與時序，加強和完善企業(yè)管理體制，控制好開發(fā)質(zhì)量與進度。2、發(fā)現(xiàn)機會與利用：◆機會一：城市面臨轉(zhuǎn)型－－樹立長期發(fā)展戰(zhàn)略，充分作好社會關(guān)系、資源合理占有、資金和人才儲備、管理體制建設(shè)等準備；用夠、用足天然氣化工基地建設(shè)的優(yōu)惠政策，將龍郡項目納入化工基地建設(shè)體系內(nèi)，爭取政府和政策支持?！魴C會二：中心城區(qū)成熟區(qū)可供開發(fā)土地不足或改造成本高－－充分利用達州城市外延后龍郡中心區(qū)域的地位優(yōu)勢，適時占有土地資源；實行壟斷性或控制性開發(fā)，注意峰值預(yù)留；◆機會三：市場供給產(chǎn)品過于單一，多層、洋房、別墅不足－－盡快、限量推出多層、洋房、別墅產(chǎn)品，并注意在每年每批次推出中相互搭配?！魴C會四：城市市區(qū)或近郊缺乏好的旅游休閑場所－－加強加快城市休閑產(chǎn)業(yè)開發(fā)，引入多種休閑、游樂項目，并注意覆蓋量大和可持續(xù)消費的階層。第二章、項目開發(fā)戰(zhàn)略建議一、項目開發(fā)的戰(zhàn)略思考：在做項目發(fā)展規(guī)劃和實施計劃之前，我們認為有必要重新思考一個企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問題――即龍郡這樣一個大項目對于公司的戰(zhàn)略發(fā)展地位和貢獻到底是什么？其核心問題是到底追求公司經(jīng)濟效益最大化呢，還是要通過該項目實現(xiàn)綜合效益最大化？其中綜合效益最大化除了經(jīng)濟效益外，還應(yīng)該包括企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位、公司發(fā)展方向、公司品牌、人力資源、社會關(guān)系、開發(fā)模式等都有一個清晰的和質(zhì)的飛躍。而縱觀國內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷程和現(xiàn)有發(fā)展模式，當企業(yè)發(fā)展和積累到一定程度的時候，都會理清企業(yè)的發(fā)展定位和創(chuàng)建適合自身特色的開發(fā)模式。目前國內(nèi)著名的萬科、碧桂圓、龍湖、陽光100、奧園等都有一些共同特點――開發(fā)方式模式化、產(chǎn)品系列模式化、資金滾動快速化、區(qū)域全國化、品牌嫁接化等?，F(xiàn)在，公司擁有龍郡這樣一個大項目，經(jīng)過5年的打拼和經(jīng)驗總結(jié)后，我們認為是該考慮這個問題了，因為這不但是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問題，也將是龍郡項目發(fā)展指導(dǎo)思想和開發(fā)思路問題，當一旦戰(zhàn)略問題確定了，后續(xù)的開發(fā)思路和計劃就清晰了。目前看來，有兩條道路可以選擇：其一是通過龍郡項目實現(xiàn)企業(yè)綜合效益最大化，公司盡快做大做強；其二是不必急于拓展新的項目和市場，在龍郡這個項目上實現(xiàn)利潤最大化，用時間換空間、換利潤。其實這里沒有孰是孰非的問題，只有企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略選擇問題。不過，結(jié)合公司的現(xiàn)實情況和項目發(fā)展條件，我們將根據(jù)以下立足點進行思考：◆龍郡項目由2平方公里擴展到8平方公里◆項目開發(fā)將全面啟動“造城計劃”◆開發(fā)周期可能會持續(xù)7-10年◆開發(fā)公司實力、品牌影響顯著增強◆近期防范政策和市場風險，確?，F(xiàn)金流因此，在項目操作難度、資本運營、風險防范都在增加的情況下，企業(yè)和項目都將考慮長遠戰(zhàn)略發(fā)展。二、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略推演與初步建議：市場宏觀大勢市場宏觀大勢企業(yè)發(fā)展目標企業(yè)綜合實力企業(yè)性格特征企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略形勢趨嚴，短期空間有限，利于強者發(fā)展盡快做大做強？穩(wěn)步發(fā)展，慢慢積累？資本？品牌？人才？管理？開發(fā)模式？風險與高利潤喜好型？安全保守型？抓住龍郡項目和市場機會，盡快做強企業(yè)內(nèi)功，迅速聚集資本實力抓住龍郡項目－－快速聚集資本、鍛煉隊伍、探索開發(fā)模式和管理體系，擴大企業(yè)綜合實力。抓住市場機會－－在適合強者的市場條件下，擁有資本就擁有機會，既可以通過收購其它優(yōu)質(zhì)卻缺資金的企業(yè)，也可開拓新的市場和項目。理由如下：◆符合政府和領(lǐng)導(dǎo)的要求，可以尋求他們的更大支持；◆符合社會和市場的需求，利于快速發(fā)展；◆符合企業(yè)資金要求；◆有利于進一步樹立企業(yè)社會形象、品牌美譽度和信任度；◆有利于企業(yè)快速發(fā)展壯大和拓展市場，因為現(xiàn)在的市場不缺機會，只缺資本；◆有利于提高企業(yè)員工的積極性、責任感和榮譽感，增加企業(yè)的凝聚力；◆我們在接下來至少5年的時間里我們可以儲備、鍛煉人才，完善企業(yè)管理體制、總結(jié)發(fā)展模式等?！蜃⒁馐马棧旱珵榱吮M可能確保開發(fā)公司的最大利益，需要解決兩個前提條件：一是這種發(fā)展戰(zhàn)略在選擇在項目發(fā)展上要“以我為主”，由開發(fā)公司進行整體規(guī)劃、控制，以確保整個項目的綜合形象；其二是通過開發(fā)公司整體開發(fā)后的土地溢價我們應(yīng)該分享到合理收益，為此需要跟政府簽定土地出讓收益分配機制。三、龍郡項目開發(fā)戰(zhàn)略建議：適時引入多種合作開發(fā)模式，實施壟斷性開發(fā)和資金快速回收，為企業(yè)發(fā)展壯大或拓展新市場服務(wù)！市場宏觀大勢適時引入多種合作開發(fā)模式，實施壟斷性開發(fā)和資金快速回收，為企業(yè)發(fā)展壯大或拓展新市場服務(wù)！市場宏觀大勢企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略達州市場走勢龍郡開發(fā)戰(zhàn)略形勢趨嚴，但不至于崩盤，考驗開發(fā)與營銷水平利用龍郡快速聚集資本做大做強，開拓新市場潛力巨大，但短期發(fā)展過快，提升空間有限注：項目可引進開發(fā)模式如下，具體實施時要根據(jù)項目進度、資金要求及其它實際情況來靈活選擇或組合利用。◎一級土地開發(fā)模式◎土地轉(zhuǎn)讓模式◎獨立開發(fā)模式◎以地入股合作模式◎集資定制建房模式四、項目總體經(jīng)營策略建議：市場宏觀大勢市場宏觀大勢項目開發(fā)戰(zhàn)略達州市場特征龍郡項目整體開發(fā)策略形勢趨嚴，但不至于崩盤，考驗開發(fā)與營銷水平利用龍郡快速聚集資本做大做強，開拓新市場多種經(jīng)營開發(fā)模式共同快速推進項目開發(fā)龍郡開發(fā)“有所為，有所不為”，在穩(wěn)、快、緩之間尋求平衡，多方位、多項目、多產(chǎn)品搶占市場！企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略市場容量有限、供給龐大、競爭激烈、開發(fā)和營銷水平提高，但市場供給單一、產(chǎn)品創(chuàng)新不夠。說明一：“有所為”－－①企業(yè)及項目品牌美譽度進一步加強：如”龍郡·外灘”工程工期、質(zhì)量、“龍郡·外灘”商業(yè)招商經(jīng)營等；②加快開發(fā)現(xiàn)金流強的地塊或項目：如A-04、B-07、E-01等地塊；③適當加強必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和景觀建設(shè)：如接龍立交、接龍路、龍郡西路的高架橋、主干道9、龍湖北路、青龍路、戛云北路等?！坝兴粸椤保瓬p、緩開發(fā)那些現(xiàn)金流不強的項目：如繼續(xù)大量拿地、山上商務(wù)區(qū)等公建配套、過于超前基礎(chǔ)配套建設(shè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施、安置房前期過多建設(shè)等。說明二：“穩(wěn)”－－項目開發(fā)求穩(wěn)、拿地求穩(wěn)、基礎(chǔ)設(shè)施和安置房建設(shè)要穩(wěn)、資金流量求穩(wěn)、心態(tài)求穩(wěn)?！翱臁保诮椖啃蜗蠛瓦M度要快、新開項目要快、資金籌措與準備要快?！熬彙保缴仙虅?wù)區(qū)等公建配套開發(fā)緩。說明三：“多方位同步開發(fā)”－－增加項目空間覆蓋范圍，以滿足南外、西外、老城等不同方位的人群需求，故2008年及以后的開發(fā)除了A-04、B-07等西部地塊外，還需要加強肉聯(lián)廠、石家灣等入口東部區(qū)域的開發(fā)。“多項目同步開發(fā)”－－由于項目規(guī)模過大，不同地塊在位置、環(huán)境、成熟度等方面差異較大，不同地塊同步開發(fā)就會形成差異化，以便客戶有更多的選擇，增大項目量的覆蓋面。“多產(chǎn)品同步開發(fā)”－－由于市場需求的多樣性和細化，不同檔次、不同物業(yè)類型產(chǎn)品都會有需求，而達州目前市場又缺乏多層、洋房、別墅等供給，我們加強這類物業(yè)供給就是機會。五、項目整體市場定位建議：1、項目前期市場定位梳理：中原整體定位：達州城市休閑區(qū)同軒規(guī)劃定位：川東北生態(tài)休閑城點評：這兩個定位內(nèi)涵基本相同，外延都包括了居住、商業(yè)、商務(wù)和休閑，我們認為這也是比較準確的。但在表達上沒有將整個項目的主體功能――居住體現(xiàn)出來，高度強化也還不夠。2、項目整體市場定位建議：龍郡――一座集高尚居住、商業(yè)、商務(wù)和休閑產(chǎn)業(yè)于一體的中央人居新城3、項目整體市場定位發(fā)展驅(qū)動模式：而為了充實項目以上定位和增強項目綜合競爭力，以便項目占領(lǐng)更多的市場份額、加快項目資金回籠，實現(xiàn)項目和企業(yè)整體開發(fā)戰(zhàn)略，我們建議從以下7個方面加強和建立本項目的驅(qū)動力模式：3.1、政府驅(qū)動力：“綁定”達縣政府，爭取達州市政府，活動更上級政府，降低政策與政府風險。即充分考慮地方政府的利益，用經(jīng)濟利益綁住達縣政府，用支持化工基地建設(shè)爭取達州市和市政府的支持，具體做法是：◆重新擬定升值地價的分配比例，既讓地方政府有利可圖，又能讓開發(fā)公司在保證投資利益的情況下進退自如；◆加快催促達縣政府行政辦公中心搬遷，讓其在搬遷過程中既收獲形象，又有實質(zhì)經(jīng)濟利益；◆增加項目開發(fā)后能為地方政府增稅、增加就業(yè)和城市形象的核算論證；◆提出龍郡8平方公里建設(shè)是打造達州西部化工基地的“生活中心”，通過為化工基地建設(shè)總部經(jīng)濟區(qū)、主題居住區(qū)的方式爭取支持。3.2、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力：重點打造城市休閑產(chǎn)業(yè)，培育城市商業(yè)，引入行政、商務(wù)和教育產(chǎn)業(yè)，與住宅一起共同組合成一個中央公園式的生活區(qū)?！舫鞘行蓍e產(chǎn)業(yè)：如現(xiàn)行租賃集體建設(shè)用地，打造花卉基地、城市歡樂谷、多點布局建設(shè)生態(tài)公園、主題生態(tài)農(nóng)業(yè)，暨提前取得了土地的經(jīng)營權(quán)，又使項目“多元化”開發(fā)；◆建設(shè)都市山地高爾夫，與城市休閑產(chǎn)業(yè)共同組成一個集城市生態(tài)觀光、游樂體驗、高檔商務(wù)和運動休閑于一體的泛公園，供達州及川東北各個階層的人們休閑游玩?！舫鞘猩虡I(yè)：在新城中有計劃、分批次的按照區(qū)域商業(yè)中心、組團商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)和休閑商業(yè)依次進行開發(fā)建設(shè)、培育經(jīng)營?！粜姓蜕虅?wù)辦公：分批引進和建設(shè)縣級行政中心、街道和社區(qū)服務(wù)中心、化工基地總部經(jīng)濟服務(wù)區(qū)、酒店等?！舫鞘薪逃a(chǎn)業(yè)：在利用達縣中學(xué)、四川文理學(xué)院的基礎(chǔ)上，繼續(xù)引進知名的幼兒園、小學(xué)，打造一條教育產(chǎn)業(yè)鏈。3.3、產(chǎn)品驅(qū)動力：隨著市場發(fā)展的不斷成熟和后期買方市場的出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場競爭最終將回歸到產(chǎn)品上來，建立自己的產(chǎn)品研發(fā)模式和不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，將是今后致勝的核心要素?！舸_立龍郡產(chǎn)品研發(fā)機構(gòu)或合作單位，包括創(chuàng)新單位、設(shè)計機構(gòu)、施工單位、原材料供給單位等；◆建立龍郡產(chǎn)品體系，包括多層、高層、洋房、別墅、商業(yè)、辦公樓、酒店等，并統(tǒng)一各類產(chǎn)品風格和代表性元素。◆建立龍郡產(chǎn)品開發(fā)模式：產(chǎn)品概念與內(nèi)涵、產(chǎn)品模式包裝、產(chǎn)品模式推廣、產(chǎn)品模式應(yīng)用。3.4、環(huán)境驅(qū)動力：住宅開發(fā)中外部環(huán)境、社區(qū)景觀一直都是消費者購房最看重的因素之一，通過整個新城的環(huán)境打造和每個具體地塊社區(qū)的景觀建設(shè)也必將是龍郡項目的驅(qū)動力之一?！敉獠凯h(huán)境驅(qū)動力：龍湖及前期示范區(qū)、城市山地高爾夫、城市森林公園、城市廣場以及花卉基地等；◆社區(qū)環(huán)境驅(qū)動力：建立龍郡項目景觀模式，并在各項目中因地制宜的打造。3.5、品牌驅(qū)動力：在龍郡項目中，主要是項目自身品牌、中國中鐵二局集團品牌和四川鴻源星集團的品牌?！酏埧ろ椖科放疲阂延兄群鸵欢ㄐ蜗?，但缺乏美譽度和號召力，急需“用事實說話”，建立項目品牌美譽度、信任度和影響力；◆中國中鐵二局集團品牌：美譽度、號召力和在項目運用方面還美中不足，需要進一步嫁接和維護?！羲拇櫾葱羌瘓F品牌：需要結(jié)合集團發(fā)展和項目發(fā)展，進一步進行包裝、推廣和維護。3.6、概念驅(qū)動力：龍郡項目作為一個8平方公里的新城綜合開發(fā)，有很多概念可以做，具體包括：◆項目整體概念：如“公園中的城市”、“中央生活區(qū)”；◆各子項目概念：如“龍郡·外灘”商業(yè)“城市會所，生活主場”；◆產(chǎn)品概念：如萬科的U8、中海的C-house的借鑒；◆案名概念：將“云嶺”開發(fā)成現(xiàn)代高層系列，“龍湖”開發(fā)為多層洋房、別墅等低密度產(chǎn)品系列等。3.7、客戶驅(qū)動力：在今后市場形勢趨于買方市場的情況下，擁有客戶渠道、贏得客戶信任，鎖定終端，將是房地產(chǎn)開發(fā)致勝的最好方式，而龍郡作為一個開發(fā)周期長的復(fù)合型地產(chǎn)項目，完善客戶資源和建立互信顯得尤為重要和緊迫?！魪V泛建立客戶群渠道：特別是達州下轄大竹、宣漢、萬源等縣市；◆建立客戶服務(wù)平臺：完善龍郡會俱樂部，鎖定終端；◆加強客戶服務(wù)，全面提升客戶滿意度。4、項目整體概念定位建議：龍郡――達城城市中央公園生活區(qū)龍郡――公園中的城市5、項目整體目標客戶群定位建議：根據(jù)項目整體市場定位，本項目客群涉及面其實較為廣泛，需要細分居住、商業(yè)、辦公、休閑旅游等四大類，不能只進行一個簡單而籠統(tǒng)的闡述，故特分為如下四項：5.1、龍郡住宅客戶定位：川東北品質(zhì)居住人群5.2、龍郡商業(yè)客戶定位建議：5.2.1、購房客戶：龍郡住宅潛在購房客戶和達州一般投資者、商業(yè)經(jīng)營者5.2.2、經(jīng)營客戶：大型購物超市和各類社區(qū)商業(yè)、旅游游樂、餐飲、休閑娛樂商業(yè)經(jīng)營商家5.2.3、終端客戶：龍郡住宅業(yè)主和城市休閑人群、商務(wù)人士為主5.3、龍郡辦公客戶定位建議：以化工基地重點企業(yè)達州總部辦公和達縣政務(wù)辦公定向客戶為主，兼顧達州一般企業(yè)商務(wù)辦公為輔5.4、龍郡休閑旅游客戶定位建議：川東北節(jié)假日城市休閑家庭為主六、項目整體產(chǎn)品定位建議：分地段、分組團的規(guī)劃中檔及中高檔物業(yè)為主，定點開發(fā)保障性住房第三章、項目整體開發(fā)思路與實施方案建議一、項目各地塊控規(guī)條件與規(guī)劃布局建議：1、規(guī)劃布局原則：◆符合城市整體景觀形象、天際線要求，主動遵循城市美學(xué)、社會責任；◆滿足社會多物業(yè)、多檔次需求，既做到相對集中，又實現(xiàn)分期、分批開發(fā)供給市場；◆充分挖掘和發(fā)揮土地、自然資源價值；◆既不損害開發(fā)利益，還可提高項目整體開發(fā)利潤、降低市場風險。2、規(guī)劃布局具體建議：項目各物業(yè)和功能布局建議示意圖中成控規(guī)調(diào)整建議后項目開發(fā)指標一覽表地塊編號用地性質(zhì)用地面積(㎡）容積率建筑面積(㎡）綠地率（%）建筑密度（%）建筑限高（m)用地建議與開發(fā)時間A-02CR46305.35231526.530201002009年高層A-03CR39939.45199697.030201002009年高層A-04CR43616.24.78208485.430181002008年高層B-03R221023.7484094.830301002012年高層B-05CR1519.546078.030351002012年高層B-06CR1287.645150.43035100B-07R237604.8413161.830281002008年高層C-06CR6117.8318353.43035802012年整體開發(fā)高層C-07R212231.5336694.5303080C-08G212895.100000綠化用地2012年C-09R214152.9342458.73030802012年高層C-10S22368.900000廣場用地，2010年跟C-12一起打造C-12G141749.800000綠化和商業(yè)金融用地，2010年綜合開發(fā)打造酒店、辦公和商業(yè)C-13C227883.9255767.83040100C-14R243639.13130917.33035802010年小高層C-15R225500.83.589252.830251002010年中高層D-01R247473.52.41114411.1353030552008-2009年安置房和經(jīng)濟適用房D-02G225837.9000002011年開發(fā)多層或小高層D-03R223229.72.558074.25303055D-04R143724.72.5109311.75353555D-05R119682.51.2236193535252011年洋房D-06G124618.80.12461.8880062011年公園別墅D-07R111185.20.88948.16403025D-08R221259.9242519.83030402011年洋房、小高層D-09R191303.50.873042.84030252011年別墅D-10R2125122.21.5187683.33030402009－2010年洋房別墅D-11CR32087.51.548131.253035352012年洋房D-12G1654500.165458006公園，2011與D-08一起打造E-01R238342.91.557514.353030252008年洋房E-02G2186275.100000生態(tài)林2008年與E-01一起打造E-03R236841.31.555261.953530302013年別墅E-04R256204.62.5140511.53030602013年洋房、小高層E-05R281698.11.5122547.153030302014年洋房別墅F-01CR23776.2123776.23035202014年整體打造生態(tài)年林地別墅F-02G241731.600000F-03C5112886.11.215463.323030252015年與F-10整體打造生態(tài)年林地別墅F-04R27949.81.814309.643030402015年公建、商業(yè)與高層住宅整體打造F-05G27216.700000F-06R2214797.30.34439.19303020F-07U12146.20.2429.24303010F-08U32498.80.2499.76303010F-09CR43629.74174518.83030100F-10R25197.31.26236.763030202015年與F-03整體打造生態(tài)年林地別墅F-11R2108504.22.5271260.53030602016年整體打造生態(tài)年林地洋房別墅或高層F-12G2130914.800000G-01CR16090.93.556315.130301002009年高層G-02R246348.83139046.430301002008年高層G-03R210443.42.425063.43030552009年小高層G-04CR6767.41.812181.33035402009年小高層，與G-13一起開發(fā)G-05CR15295.53.553533.530301002012年高層G-13R230766.43.5107682.43030602009年小高層，與G-04一起開發(fā)G-15CR25850.4251816.23035402009年可建部分高層G-16R231348.22303055G-19C23318.826636.6305040商業(yè)用地，2008年2843.48畝313.54萬注：以上數(shù)據(jù)基于原控規(guī)方案，表中紅色字體部分是我們的調(diào)整建議。二、項目投資開發(fā)時序建議：1、項目投資開發(fā)遵循原則：2.1、尊重相關(guān)政策，做好總體規(guī)劃，靈活變動。由于最近國家調(diào)控政策嚴厲，盡管落實在地方政府有些可以靈活變動，但是地方政府誰也不能左右和承擔，國內(nèi)這種“成也蕭何，敗也蕭何”的案例實在不少。由于本項目的總體規(guī)劃由企業(yè)負責編制，企業(yè)參與的程度也深，則可利用該機會做好項目的整體規(guī)劃，后續(xù)我們也會提出相關(guān)建議。2.2、整體成片開發(fā)，分期、分地塊引入多種資金或企業(yè)同步或先后開發(fā)，開發(fā)一片、成熟一片。根據(jù)我們對多個新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的分析和經(jīng)驗借鑒，要想加快新城開發(fā)進程和盡快提升項目價值，最有效的辦法就是成片開發(fā)，盡快讓已開發(fā)部分產(chǎn)生聚集效應(yīng)和規(guī)模效益。2.3、由成熟向不成熟，靈活推進。根據(jù)前面對新城開發(fā)一般規(guī)律的分析，考慮到本項目與達州成熟城區(qū)的區(qū)位關(guān)系及前期開發(fā)人流主要來向，本項目開發(fā)先期啟動與后續(xù)推進應(yīng)以覆蓋和銜接目前達州的建成區(qū)――老城區(qū)、西外城區(qū)、南外城區(qū)，以讓那些建成區(qū)的人氣和居家氛圍自然過渡和轉(zhuǎn)移到本項目，減少因配提的不成熟給銷售帶來的抗性，因此，銜接老城的“龍郡·外灘”、連接西外的紡織廠區(qū)域和對接南外的肉聯(lián)廠區(qū)域打造至關(guān)重要，然后依次由下而上、由外而內(nèi)的逐步推進。2.4、基礎(chǔ)先行一步，后續(xù)房產(chǎn)項目開快速跟進。道路、市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施先行是新城開發(fā)必須的過程。同時，由于本項目是由企業(yè)擔任土地一級開發(fā)，不可能像過去新城開發(fā)那樣以當?shù)刈罡咝姓C關(guān)牽頭帶動一大批機關(guān)單位搬遷來聚集人氣，給市場信心，而達縣政府由于系列復(fù)雜問題，想盡快搬遷也有難度。另外，既然本項目是直接面向市場的房地產(chǎn)開發(fā)和城市運營項目，房產(chǎn)項目成功開發(fā)的示范效應(yīng)更是不可或缺。2.5、實現(xiàn)滾動開發(fā)，資金流快速良性循環(huán)。項目開發(fā)企業(yè)資金的安全性和資金效用的最大化，資金快速循環(huán)和自身“造血”必不可少，而目前面臨的最大問題也是資金問題。因此，采取多種經(jīng)營方式與開發(fā)合作模式也是勢在必行。2.6、初戰(zhàn)告捷，形象還需提升，以搶占市場最高點。由于“龍郡·外灘”住宅已經(jīng)成功開發(fā)，外灘商業(yè)也即將開業(yè)，目前在達州已經(jīng)達到了家喻戶曉的知名度，但這還不夠，項目和企業(yè)的美譽度和信任度還不夠高。因此，必須妥善解決過程中的問題，給市場和前期業(yè)主一個滿意的答復(fù)，即使犧牲局部短期利益也值得，因為這為讓我們牢牢的占領(lǐng)市場制高點，將更有利于我們后期開發(fā)銷售、有利于尋求合作單位與資金、有利于尋求政府更大的支持。2.7、先趨利避害，因勢利導(dǎo)；再創(chuàng)造優(yōu)勢，中途居高而下。為了避免增加項目前期資金壓力和盡快實現(xiàn)資金循環(huán)，本項目前期投資開發(fā)應(yīng)該避免前期投入資金大和對本項目前期項目開發(fā)銷售促進作用不是很大的工程。因此，本項目2008年沒有必要進行龍湖路的全面貫通、沒有必要進行商務(wù)區(qū)的開發(fā)、沒有必要一次性將安置房建設(shè)完畢，而應(yīng)選擇一個切入點，引導(dǎo)目標客戶進入能夠很好體現(xiàn)整個項目形象的開發(fā)路徑與工程。另外，一般新城開發(fā)收益是循序漸進的，后期才能達到土地價值的最大化，但往往此時好價值高的地塊已經(jīng)落入他人之手。因此，為了實現(xiàn)項目投資利潤最大化，本項目需要改變經(jīng)營思路，利用項目優(yōu)勢資源實施“有所為、有所不為”的策略。即在項目開發(fā)中期階段就把最能提升項目價值的要素發(fā)揮到極致，并在前期開發(fā)中有意識的加以控制，把價值最好的地塊放在中后期投放市場。2、項目總體開發(fā)思路：綜合考慮項目開發(fā)實施所需的時間、空間、資金要求，結(jié)合市場競爭、市場環(huán)境及項目自身條件，我們建議本項目的總體開發(fā)策略為：整體規(guī)劃打造，東西（北）兩端突進，由下而上，從外及里，從北到南，以路為先（線），成片開發(fā)，靈活漸進推進。第一步開發(fā)路線第二步開發(fā)路線第三步開發(fā)路線第四步開發(fā)路線第五步開發(fā)路線按需開發(fā)路線圖例第一步開發(fā)路線第二步開發(fā)路線第三步開發(fā)路線第四步開發(fā)路線第五步開發(fā)路線按需開發(fā)路線圖例說明：①根據(jù)政府要求和由成熟向不成熟的一般新城開發(fā)規(guī)則，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營目標和資金要求，這是本項目的經(jīng)營開發(fā)戰(zhàn)略的基本前提。而在整體規(guī)劃打造的基礎(chǔ)上，為了確保公司投資效益最大化和風險最小化，根據(jù)達州現(xiàn)有土地出讓政策，建議不宜過快、過大范圍的去提升土地價值，需要根據(jù)企業(yè)自身的資金要求和開發(fā)計劃，有計劃、有控制的進行市政基礎(chǔ)設(shè)施、道路、商業(yè)、公建配套建設(shè)和土地整理。②“整體規(guī)劃打造”：為了確保整個項目品質(zhì)形象和公司的戰(zhàn)略利益及有效的進行開發(fā)控制，進行整體規(guī)劃打造是必要的，并且規(guī)劃放大，直指8平方公里，以此突出3000畝地塊的“中心地位”。但整體規(guī)劃打造不一定就是由一家公司進行全部開發(fā)，可以在公司作為戰(zhàn)略開發(fā)商的基礎(chǔ)上，引進其它開發(fā)商來共同開發(fā)，但前提是要確保貴司作為戰(zhàn)略開發(fā)商的利益，方式有二：①其它單位開發(fā)用地由政府公開出讓，貴司只需要在跟政府的協(xié)議中約定土地出讓收益分配辦法即可；②貴司優(yōu)先、優(yōu)價拿下土地后，為了緩解資金壓力、減少財務(wù)成本和提高整個項目開發(fā)進度，可以將部分地塊拿出來跟其它開發(fā)商或社會資金合作。③“東西（北）兩端突進”：根據(jù)政府要求、已有地塊開發(fā)條件、市場成熟度和市場輻射面，我們建議從東西兩端向山上推進道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)項目開發(fā)，具體是東面從肉聯(lián)廠旋轉(zhuǎn)立交切入，可逐步開發(fā)G-16、G-15、G-13、G-02、C-14、C-15、D-09、D-10等地塊；西面從高架橋開始，先開發(fā)A-04、B-07、B-03、E-01、D-01、D-02、D-03、D-04等地塊。這樣開發(fā)的好處是能讓有限的資金發(fā)揮最大的效益、增加資金的周轉(zhuǎn)率、降低開發(fā)的綜合成本、擴大項目市場覆蓋面、有利于提高項目銷售。④“由下而上，從外及里，從北到南”：這是我們建議的開發(fā)順序，首先是從山下逐步向山上推進，而山上開發(fā)基本原則是從東西北的外圍逐步向項目中部、南部開發(fā)。其依據(jù)是項目開發(fā)的條件更加成熟、市場接受度更高、開發(fā)更具連貫性、開發(fā)綜合成本更低、更易于體現(xiàn)項目整體形象。⑤“以路為先（線），成片開發(fā)”：這實際上是本項目的整體開發(fā)的指導(dǎo)思想，新城開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施先行和成片開發(fā)是基本原則，也將體現(xiàn)本項目今后經(jīng)營開發(fā)節(jié)奏和線路走向。但需要強調(diào)的是本項目“道路先行”只需領(lǐng)先一步就行，不必在道路的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上先期投入過多，其進度應(yīng)根據(jù)本項目整體開發(fā)計劃和房地產(chǎn)項目開發(fā)需要逐段推進，如此才能控制好開發(fā)成本，讓投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金發(fā)揮最大效益，避免為人作嫁衣以及在跟政府的談判中使自己處于不利地位。⑥“靈活漸進推進”：由于項目實際經(jīng)營開發(fā)中還有很多不確定性因素，我們前期在確定整體思路和推進方向之后，還需要根據(jù)后期市場實際運作情況和其它相關(guān)因素的變動情況進行局部調(diào)整，比如政府的特殊要求、市場對某部分產(chǎn)品的特殊需求、開發(fā)資金需要等。因此，本項目的經(jīng)營開發(fā)還需要在“有序”的基礎(chǔ)上“靈活推進”。三、項目整體開發(fā)周期測算：根據(jù)達州目前房地產(chǎn)市場容量、龍郡”龍郡·外灘”銷售速度和龍郡已經(jīng)建立的市場影響力，按照控規(guī)條件測算，本項目前期近3000畝土地當中可開發(fā)用地約2000畝，開發(fā)商品房規(guī)模約300萬㎡；而公司經(jīng)初步估算，商品房開發(fā)規(guī)模約200萬㎡。我們按項目市場占有率20％以上，力爭達到40-50％計算，初步判斷如下：1、周期：7-10年左右2、開發(fā)銷售節(jié)奏：年均開發(fā)量：20－40萬㎡左右龍郡項目整體經(jīng)營開發(fā)控制性方案一覽表年份2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年016年開發(fā)土地規(guī)模（畝）604.47264.24399.40489.44174.92139.57220.81144.48359.13開發(fā)商品房規(guī)模（萬）53.9368.4346.3632.4529.4519.5814.6321.5927.13投資總（億元）10.7913.699.276.495.893.922.934.325.43注：以上指標是根據(jù)控規(guī)調(diào)整后可計入容積率建筑面積計算，不含地下室，且綜合投資成本按照2000元/㎡初步靜態(tài)測算，累計投資所需約62.7億元，僅供前期參考。四、項目投資開發(fā)方案建議：1、項目道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)時序建議：1.1、開發(fā)思路：以工程建設(shè)進度和資金流量要求為基礎(chǔ)，在合理開發(fā)的指導(dǎo)下，適度超前，分期進行，由東和西北兩端向中間合攏，從北到南，靈活推進。1.2、實施要求與策略：道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為項目房產(chǎn)開發(fā)和土地整理的基礎(chǔ)和前提條件，先行一步投入建設(shè)是必要的，但考慮到項目整體投入大，也需要考慮項目資金流量和資金價值問題，因此，其實施進度應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)需要進行有序和靈活安排，初步實施計劃將主要在5年內(nèi)分期分段完成。其中2008年度計劃完成洲河大橋至玻璃廠（B-07地塊）的高架橋、原肉聯(lián)廠位置的旋轉(zhuǎn)立交橋及上延部分路段及其配套排水管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)設(shè)施，其它道路建設(shè)計劃詳見下圖。項目道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)示意圖1(利本主義方案)項目道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)示意圖2(政治形象方案)1.3、主要時間節(jié)點：編制2008年度基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具體計劃完成時間：20082008年度道路等基礎(chǔ)設(shè)全面施開工建設(shè)時間點：2008高架橋完工時間：2008肉聯(lián)廠旋轉(zhuǎn)立交橋及其延伸路段完工時間：2008年12月30日前。2、項目房地產(chǎn)開發(fā)時序建議：2.1、開發(fā)思路：以市場需求為基礎(chǔ)安排開發(fā)規(guī)模，用地塊成熟度和開發(fā)條件來決定開發(fā)順序，以自我開發(fā)為主，合理適量尋求合作開發(fā)，以確保整個項目資金流量和投資綜合效益。2.2、開發(fā)時序要求與策略：根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)要求，交付使用的地塊必需具備“三通一平”以上的條件。因此，在本項目計劃房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)或以土地進行合作交付使用時，道路、給排水管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施必需先行建設(shè)到位，并進行地面建筑或構(gòu)筑物拆遷和場地平整，整理的時序我們建議以地塊成熟條件和投入最小化為依據(jù)。至于整理規(guī)模則而根據(jù)目前及今后一定時期內(nèi)達州房地產(chǎn)市場實際供求規(guī)模、市場競爭和發(fā)展趨勢來考量。而為了項目更快的發(fā)展戰(zhàn)略和加速資金流動，我們認為在加強自己開發(fā)的同時，可以考慮拿出部分土地進行合作開發(fā)或由政府出讓土地，我們分享土地溢價利潤即可。具體開發(fā)時序和計劃詳見下表：原整體規(guī)劃地塊控制指標與開發(fā)計劃一覽表地塊編號用地性質(zhì)用地面積(㎡）容積率建筑面積綠地率（%）建筑密度（%）建筑限高（m)用地建議與開發(fā)時間A-01CR49384.35.0246921.53020100暫不考慮A-02CR46305.35.0231525.030201002009年高層A-03CR39939.45.0199697.030201002009年高層A-04CR43616.25.5239889.130181002008年高層B-01CR7574.7322724.0303080暫不考慮B-02R26844.93.322588.2303045暫不考慮B-03R221023.73.063071.130301002012年高層B-04R227588.70.43035.48303020現(xiàn)狀小學(xué)，暫不考慮B-05CR1519.5230393035502012年跟B-03整體開發(fā)小高層B-06CR1287.622351.2303550B-07R237604.83.513161.830281002008年高層C-01CR37830.32.8105924.83035100建成用地，暫不考慮C-02G161946.7C-03G111881.5C-04R284976.11.5127464.2303045C-05R22563920.422556.8303025C-06CR6117.8212235.63035502012年整體開發(fā)小高層C-07R212231.51.822016.7303050C-08G212895.1綠化用地2012年C-09R214152.91.824547.53030452012年小高層C-10S22368.9廣場用地，2010年跟C-12一起打造C-11CR30416.25.3161205.83020100“龍郡·外灘”用地，已開發(fā)C-12G141749.8綠化和商業(yè)金融用地，2010年綜合開發(fā)打造酒店、辦公和商業(yè)C-13C227883.92.055767.8304040C-14R243639.12.5109097.83035552010年小高層C-15R225500.83.589252.83025602010年中高層C-16R217261.93.051785.7303550建成用地，暫不考慮D-01R247473.52.5118683.63030552008-2009年安置房和經(jīng)濟適用房D-02G225837.949168.72008-2009年開發(fā)多層或小高層D-03R223229.72.558074.3303055D-04R143724.71.233092.2353525D-05R119682.51.223618.43535252011年洋房D-06G124618.80.12461.88062011年公園別墅D-07R111185.20.82237.04403025D-08R221259.92.042519.83030402011年洋房D-09R191303.50.873042.84030252011年別墅D-10R2125122.21.5187683.33030402010年別墅洋房D-11CR32087.51.548131.33035352012年洋房D-12G165450.00.16545.0806公園，2011與D-08一起打造E-01R238342.93.5134200.23030402008年洋房E-02G2186275.1生態(tài)林2008年與E-01一起打造E-03R236841.31.555261.93530302013年別墅E-04R256204.63.5196716.030301002013年洋房、高層E-05R281698.13.5285943.430301002014年洋房別墅、小高層F-01CR23776.21.842797.23035402014年整體打造生態(tài)年林地別墅F-02G241731.6F-03C5112886.11.215463.33030252015年與F-10整體打造生態(tài)年林地別墅F-04R27949.81.814809.63030402015年公建、商業(yè)與高層住宅整體打造F-05G27216.7F-06R2214797.30.34439.2303020F-07U12146.20.2429.2303010F-08U32498.80.2499.6303010F-09CR43629.73.5152703.93030100F-10R25197.31.26236.83030352015年與F-03整體打造生態(tài)年林地別墅F-11R2108504.21.8195307.63030402016年整體打造生態(tài)年林地洋房別墅或高層F-12G2130914.8G-01CR16090.93.556315.130301002012年高層G-02R246348.83.0139046.430301002009年高層G-03R210443.42.425063.43030552009年小高層G-04CR6767.41.812181.33035402009年小高層，與G-13一起開發(fā)G-05CR15295.53.553533.530301002012年高層G-06C6233907.30.516953.6303035在建或建成用地，暫不考慮G-07R240348.62.8113228.1303055G-08R237473.04.0149892.0302580G-09R224459.42.868486.3302555G-10G14035.50.1403.68056G-11G13448.50.1344.980515G-12R246871.52.093743.6303055G-13R230766.43.5107682.43030602009年小高層，與G-04一起開發(fā)G-14CR20810.52.041621.0303540建成用地，暫不考慮G-15CR25850.42.051816.23035402008年可建部分高層G-16R231348.22.062696.4303055G-17G23318.8道路用地，2008年G-18R232869.1G-19C23318.82.06636.6305040商業(yè)用地，2008年合計2843.48畝333.07萬㎡項目土地征用整理指標與項目年度開發(fā)計劃表年份地塊編號開發(fā)土地規(guī)模（畝）控制性開發(fā)房屋面積（萬㎡）物業(yè)組合2008年A-04、B-07、D-01、E-01、E-02、G-15、G-16、G-19620.7462.70839（?。└邔印⒍鄬?、洋房、安置房和經(jīng)濟適用房2009年A-02、A-03、G-02、G-03、G-04、G-13270.8671.52高層和小高層2010年C10、C12、C13、C14、C15、D10、D12497.5744.83小高層、中高層、別墅洋房2011年D-02、D-03、D-04、D05、D06、D07、D08、D09391.2628.42（?。└邔印⒀蠓?、別墅、公園別墅2012年B03、B05、B06、C06、C07、C08、C09、D11、G01、G05199.0528.52高層、小高層、別墅2013年E03、E04139.5725.20洋房、別墅2014年E05、F01、F02220.8132.87洋房別墅、生態(tài)林地別墅2015年F03、F04、F05、F06、F07、F08、F09、F10144.4819.46高層、生態(tài)林地別墅2016年F11、F12359.1319.53高層、生態(tài)林地洋房別墅合計2843.48333.07注：以上圖表數(shù)據(jù)皆根據(jù)項目初步整體規(guī)劃得來，其中扣除道路、綠化景觀、安置房（含經(jīng)濟適用房）等代征地和劃撥土地后，可供公司開發(fā)的用地約為2000畝（含酒店、商業(yè)等配套用房），總建筑面積可建約為327.5萬㎡。2009-2009-項目開發(fā)計劃示意圖中成控規(guī)調(diào)整建議后項目年度開發(fā)指標一覽表年份地塊編號開發(fā)土地規(guī)模（畝）控制性開發(fā)房屋面積（萬㎡）物業(yè)組合2008年A-04、B-07、D-01、E-01、E-02、、G-02、G-19604.4753.93高層、小高層、多層洋房、安置房和經(jīng)濟適用房2009年A-02、A-03、G01、G-03、G-04、G-13、G-15、264.2468.43高層和小高層2010年C10、C12、C13、C14、C15、D10、D12399.4046.36小高層、中高層、別墅洋房、2011年D-02、D-03、D-04、D05、D06、D07、D08、D09489.4432.45高層、洋房、別墅、公園別墅2012年B03、B05、B06、C06、C07、C08、C09、D11、G05174.9229.45高層、小高層、別墅2013年E03、E04139.5719.58小高層、洋房、別墅2014年E05、F01、F02220.8114.63洋房別墅、生態(tài)林地別墅2015年F03、F04、F05、F06、F07、F08、F09、F10144.4821.59高層、生態(tài)林地別墅2016年F11、F12359.1327.13高層、生態(tài)林地洋房別墅合計2796.46313.542.3、近期主要時間節(jié)點：◎總體開發(fā)完成時間：初步調(diào)整下來約需要8年，處于前期預(yù)估7－10年的中間，年均開發(fā)規(guī)模將超過30萬㎡；◎A-04地塊完成拆遷整理和開發(fā)時間：2008年1月30日◎B-07地塊完成拆遷整理和開發(fā)時間：2008年5月30日◎E-01地塊完成土地整理和開發(fā)時間：2008年6月30日前動工，◎D-01安置房地塊完成土地整理和開發(fā)時間：2008年3月◎G-15至G－16地塊可開發(fā)部分完成土地整理和開發(fā)時間：2008年6月30日前動工，2008年10月30日3、項目綜合配套開發(fā)時序建議：3.1、開發(fā)思路：根據(jù)項目整體初步規(guī)劃和開發(fā)資金流動效益、公建配套的價值最大化、市場成熟條件、項目整體需要，我們建議龍郡項目公建配套投資開發(fā)思路如下：以整體規(guī)劃配套要求為基礎(chǔ)，以項目整體需要和市場條件為導(dǎo)向，以公建配套投資資本效益和整體資金流量為出發(fā)點，合理適時開發(fā)。3.2、開發(fā)時序要求與策略：項目總體規(guī)劃已經(jīng)基本明確了項目需要建設(shè)的文化設(shè)施、商業(yè)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、學(xué)校教育、行政辦公等公建配套設(shè)施內(nèi)容和布局要求。我們認為這是符合國家相關(guān)規(guī)定要求的、分布和服務(wù)半徑也是合理的。為此，我們只需要明確何時修建這些公建配套設(shè)施即可，而我們的主要依據(jù)就是這些公建配套設(shè)施修建后能發(fā)揮最大的社會、經(jīng)濟和資金效益。因此，我們建議本項目的公建配套建設(shè)計劃要考慮到項目開發(fā)到什么程度最需要、開發(fā)出來的公建配套經(jīng)營的市場條件是否成熟、大量投資到公建配套上的資金是否影響到其它更具投資價值項目的現(xiàn)金流、公建配套修建后的社會形象和對項目商品房開發(fā)的貢獻等。綜合這些因素后我們建議如下：①公建配套建設(shè)應(yīng)隨房產(chǎn)開發(fā)進度和走向而定，分散的、基本常規(guī)配套在住宅開發(fā)少量同步配置即可，獨立集中和較大規(guī)模的公建配套成熟一片，開發(fā)一個。②山上近期（2008-2009年）不宜投入大量公建配套設(shè)施，除非有非市場化的特殊要求。第一批第一批第二批第三批第四批3.3、主要時間節(jié)點：第一批公建配套設(shè)施建設(shè)計劃時間：2009年完成方案，2010年動工建設(shè)；第二批公建配套設(shè)施建設(shè)計劃時間：2011年完成方案，2012年動工建設(shè)；第三批公建配套設(shè)施建設(shè)計劃時間：2013年完成方案，2014年動工建設(shè)；第四批公建配套設(shè)施建設(shè)計劃時間：2014年完成方案，2015年動工建設(shè)。4、項目龍湖景觀開發(fā)時序建議：4.1、開發(fā)思路：價值高峰賣點，虛實結(jié)合，規(guī)劃與示范區(qū)先行，整體打造，精心營銷4.2、實施要求與策略：龍湖及沿岸景觀的功能定位成本項目的核心靈魂，其作用和價值不言而喻，一般情況下要求前期進行整體打造。但考慮到項目整體資金運作、風險防范、峰值預(yù)留等因素，本項目在“合理投資，提升形象”的要求下，采用“虛實結(jié)合，整體打造”的策略，前期重點是站在打造項目“公園中的城市”和“休閑生活”的總體定位高度進行概念提煉和包裝推廣，方案中應(yīng)包括一些游樂設(shè)施?！耙?guī)劃與示范區(qū)先行，整體打造”具體而言就是前期先做方案，并將“中央公園”和“休閑生活特區(qū)”通過龍湖及整個項目中公園、生態(tài)林等集中景觀的方案規(guī)劃、包裝推廣預(yù)先體現(xiàn)出來，提前貫穿在前期開發(fā)中，并通過示范區(qū)的建設(shè)予以初步體現(xiàn)。而當山上開發(fā)到一定程度和項目價值最高的中后期，大約在2011年左右，龍湖及沿岸景觀可整體一次性打造，同時也啟動周邊別墅、洋房等高端物業(yè)的開發(fā)，并提升后期土地和房產(chǎn)價值。龍湖示范區(qū)選址一龍湖示范區(qū)選址二生態(tài)林龍湖示范區(qū)選址一龍湖示范區(qū)選址二生態(tài)林龍湖開發(fā)示意圖4.3、主要時間節(jié)點：4.3.1、龍湖及集中公園景觀、生態(tài)林景觀整體方案設(shè)計完成時間：2004.3.2、龍湖示范區(qū)打造時間：2004.3.3、龍湖及集中公園景觀、生態(tài)林景觀整體包裝推廣時間：2009年--2010年；4.3.4、龍湖景觀打造啟動時間：2014.3.5、龍湖公園及游樂設(shè)施開放時間：20012年10月1日4.3.6、龍湖南面生態(tài)林建成開放時間：20第四章、項目2008年開發(fā)計劃與投資資金流分析一、項目2008年開發(fā)計劃與調(diào)整建議：方案一：2008年擬開發(fā)A-04、B-07、D－01、D－10、E－01、G-01和G－02商品住宅、D-01安置房、C-13商務(wù)中心、龍郡路西段的高架橋、接龍橋、戛云北路、翠微街、青龍路、接龍路、龍湖東路、龍湖西路、龍湖南路、龍湖北路等）。而經(jīng)過初步分析后，我們根據(jù)有限資金投入效益最大化原則，建議作適當調(diào)整，具體建議如下：①保留A-04、B-07、E－01和G－02商品住宅、D－01安置房、龍郡路西段的高架橋、接龍橋、接龍路開發(fā)建設(shè)，但建議調(diào)整E－01住宅產(chǎn)品類型，將前期初步規(guī)劃的高層電梯公寓調(diào)整為多層和花園洋房理由是這種物業(yè)目前為市場供給稀少，而市場需求旺盛，降低市場風險；②上山道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)僅修建青龍路、龍湖北路、龍湖東路，如果沒有特殊要求，龍湖南路、龍湖西路可考慮放在2009年建設(shè)；③C-13商務(wù)區(qū)暫緩建設(shè)，延至2010年建設(shè)；④如果條件允許，建議東部先開發(fā)G－02商品住宅建設(shè)，暫緩開發(fā)G－01商品住宅。

2008年開發(fā)計劃與調(diào)整建議比較表建設(shè)