(最新)10000余畝城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略研究報(bào)告

歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭「兄x閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭g迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭「兄x閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭∵_(dá)州“龍郡”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略研究報(bào)告目錄第一章、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)境調(diào)研結(jié)論 4一、項(xiàng)目市場(chǎng)宏觀大勢(shì)分析： 41、經(jīng)濟(jì)背景： 42、宏觀調(diào)控政策： 4二、項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)容量分析： 4三、達(dá)州市場(chǎng)目前供求特征分析： 51、達(dá)州市場(chǎng)目前總體供給特征： 52、市場(chǎng)客戶需求特征變化： 5四、項(xiàng)目面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判： 51、全國(guó)市場(chǎng)后期走勢(shì)判斷： 52、達(dá)州市場(chǎng)后期走勢(shì)判斷： 6五、項(xiàng)目綜合SWOT分析結(jié)論： 61、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）分析： 62、項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）分析： 73、項(xiàng)目機(jī)會(huì)(Opportunity)分析： 84、項(xiàng)目威脅(Threat)分析： 9六、發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的問(wèn)題與機(jī)會(huì)： 91、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及應(yīng)對(duì)辦法建議： 92、發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)與利用： 10第二章、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略建議 10一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略思考： 10二、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略推演與初步建議： 11三、龍郡項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略建議： 12四、項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)策略建議： 13五、項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位建議： 141、項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位梳理： 142、項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位建議： 143、項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位發(fā)展驅(qū)動(dòng)模式： 144、項(xiàng)目整體概念定位建議： 165、項(xiàng)目整體目標(biāo)客戶群定位建議： 17六、項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位建議： 17第三章、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)思路與實(shí)施方案建議 18一、項(xiàng)目各地塊控規(guī)條件與規(guī)劃布局建議： 181、規(guī)劃布局原則： 182、規(guī)劃布局具體建議： 19二、項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)時(shí)序建議： 211、項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)遵循原則： 212、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)思路： 23三、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)周期測(cè)算： 241、周期： 252、開(kāi)發(fā)銷售節(jié)奏： 25四、項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)方案建議： 251、項(xiàng)目道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)時(shí)序建議： 251.1、開(kāi)發(fā)思路： 251.2、實(shí)施要求與策略： 251.3、主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 272、項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)序建議： 282.1、開(kāi)發(fā)思路： 282.2、開(kāi)發(fā)時(shí)序要求與策略： 282.3、近期主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 333、項(xiàng)目綜合配套開(kāi)發(fā)時(shí)序建議： 333.1、開(kāi)發(fā)思路： 333.2、開(kāi)發(fā)時(shí)序要求與策略： 333.3、主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 344、項(xiàng)目龍湖景觀開(kāi)發(fā)時(shí)序建議： 354.1、開(kāi)發(fā)思路： 354.2、實(shí)施要求與策略： 354.3、主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 36第四章、項(xiàng)目2008年開(kāi)發(fā)計(jì)劃與投資資金流分析 37一、項(xiàng)目2008年開(kāi)發(fā)計(jì)劃與調(diào)整建議： 37二、達(dá)州2008年各類住宅物業(yè)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)估： 391、項(xiàng)目高層電梯公寓價(jià)格預(yù)判： 392、項(xiàng)目多層住宅價(jià)格預(yù)判： 403、項(xiàng)目花園洋房?jī)r(jià)格預(yù)判： 41三、項(xiàng)目2008年經(jīng)營(yíng)收入預(yù)估： 42四、2008年項(xiàng)目投資資金力量分析： 421、項(xiàng)目投資組合： 422、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議： 433、項(xiàng)目資金籌措、現(xiàn)金流量分析： 443.1、資金籌措與投資計(jì)劃： 443.2、項(xiàng)目資金來(lái)源與現(xiàn)金流量分析： 48五、項(xiàng)目2008年投資開(kāi)發(fā)計(jì)劃建議： 51第一章、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)境調(diào)研結(jié)論一、項(xiàng)目市場(chǎng)宏觀大勢(shì)分析：1、經(jīng)濟(jì)背景：國(guó)家經(jīng)濟(jì)可能進(jìn)入新一輪高增長(zhǎng)、高通脹、高緊縮期，房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)面臨銀根緊縮帶來(lái)的高利率、高首付和信貸難問(wèn)題。2、宏觀調(diào)控政策：“屢調(diào)不止”，但在“越漲越嚴(yán)”的博弈中，房?jī)r(jià)和市場(chǎng)終究將被累積調(diào)控壓下來(lái)，并回歸理性和平穩(wěn)。二、項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)容量分析：通過(guò)對(duì)達(dá)州過(guò)去8年的供求走勢(shì)分析和城市發(fā)展、人口變化等綜合分析，我們得出達(dá)州中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的預(yù)測(cè)結(jié)果如下：◎2008-2015年供給規(guī)模走勢(shì)：總量約1100萬(wàn)㎡，每年新增約100萬(wàn)㎡；◎2008-2015年需求規(guī)模走勢(shì)：總量約850萬(wàn)㎡，其中住宅每年需要約100萬(wàn)㎡；◎2008-2015年房?jī)r(jià)走勢(shì)：整體均價(jià)運(yùn)行區(qū)間在2000-3000元/㎡，像龍郡這類中高檔住宅均價(jià)，如果市場(chǎng)形勢(shì)趨好，預(yù)計(jì)會(huì)在3000-4000元/㎡，否則將保持在目前2500-3000元/㎡?！?008-2015年產(chǎn)品供求走勢(shì)：高層電梯是主流，多層、洋房和別墅等高端物業(yè)供給少，需求積蓄大；戶型面積小型化、功能多樣化、舒適與空間變化多樣性。三、達(dá)州市場(chǎng)目前供求特征分析：1、達(dá)州市場(chǎng)目前總體供給特征：◆類型：電梯為主，多層稀少，洋房別墅稀缺；◆戶型：面積小型化，以80-120㎡需求為主，緊湊型套三和套二占主力，部分樓盤創(chuàng)新點(diǎn)已與成渝接軌；◆價(jià)格：2000-2700元/㎡為主，2700元/㎡以上樓盤較少，且低價(jià)入市趨勢(shì)明顯；◆營(yíng)銷：水平提高，但品牌號(hào)召力還較弱。2、市場(chǎng)客戶需求特征變化：◆調(diào)控政策對(duì)達(dá)州購(gòu)房者已經(jīng)產(chǎn)生影響，但停止買房人很少，觀望在增加；◆隨著房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，價(jià)格因素已經(jīng)從過(guò)去第五位上升到第一位，景觀環(huán)境的重要性則從第一位下滑到第三位。◆對(duì)龍郡的產(chǎn)品需求主要目的在于改善居家環(huán)境，物業(yè)形態(tài)雖然仍以電梯為主，但對(duì)多層、洋房、別墅期待很高；一般住宅面積小型化，功能多樣化、空間多變化。四、項(xiàng)目面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判：1、全國(guó)市場(chǎng)后期走勢(shì)判斷：◆短期對(duì)峙觀望持續(xù)時(shí)間可能會(huì)比以前更長(zhǎng)，長(zhǎng)期走勢(shì)將是穩(wěn)中略降，回歸理性與平實(shí)，賣方市場(chǎng)和買方市場(chǎng)將易位。◆整個(gè)市場(chǎng)將重歸保障與市場(chǎng)雙重格局，發(fā)展目標(biāo)是讓貧富住房需求各歸其位，整個(gè)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)和諧發(fā)展。◆短期對(duì)峙觀望持續(xù)時(shí)間可能會(huì)比以前更長(zhǎng)，長(zhǎng)期走勢(shì)將是穩(wěn)中略降，回歸理性與平實(shí)，賣方市場(chǎng)和買方市場(chǎng)將易位?！粽麄€(gè)市場(chǎng)將重歸保障與市場(chǎng)雙重格局，發(fā)展目標(biāo)是讓貧富住房需求各歸其位，整個(gè)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)和諧發(fā)展。具體體現(xiàn)是：◆政策走勢(shì)：累積調(diào)控效果將決定后市政策走向，2008年5－6月份前后趨于明朗，在奧運(yùn)會(huì)后9-10月份見(jiàn)分曉，“嚴(yán)控繼續(xù)快漲，防止大跌”將是今后政策調(diào)控目標(biāo)?！羰袌?chǎng)供給走勢(shì)：大量累計(jì)的待開(kāi)發(fā)土地將會(huì)在高壓下較大規(guī)模的進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)供給增加的趨勢(shì)明顯。◆市場(chǎng)需求走勢(shì)：整體需求依然旺盛，但隨著保障性用房開(kāi)發(fā)量的增加，滿足自住型需求的渠道逐漸多樣化后，一般商品房市場(chǎng)的剛性需求會(huì)減少，而推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲的投資（機(jī)）型需求會(huì)降低或持幣觀望。◆房?jī)r(jià)走勢(shì)：在政策嚴(yán)打、供給增加和需求分流的多重壓力下，本已高位的房?jī)r(jià)繼續(xù)高升的空間和可能性已經(jīng)不大，但暴跌的可能性更小，房?jī)r(jià)回歸理性與平穩(wěn)是必然趨勢(shì)。2、達(dá)州市場(chǎng)后期走勢(shì)判斷：◆天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)將帶來(lái)達(dá)州城市轉(zhuǎn)型與升級(jí)換代、西外及龍郡等新城快速開(kāi)發(fā)建設(shè)將大大改善城市居住環(huán)境，◆天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)將帶來(lái)達(dá)州城市轉(zhuǎn)型與升級(jí)換代、西外及龍郡等新城快速開(kāi)發(fā)建設(shè)將大大改善城市居住環(huán)境，“達(dá)州將成極具爆發(fā)力新型工業(yè)化城市”，整個(gè)城市的凝聚力、消費(fèi)力、購(gòu)買力都會(huì)快速增強(qiáng)，說(shuō)明達(dá)州房地產(chǎn)業(yè)潛力和中長(zhǎng)期機(jī)會(huì)十分明顯。◆達(dá)州房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下難以獨(dú)善其身，目前影響的滯后期已過(guò)，觀望期后市場(chǎng)有望走穩(wěn)、走平。達(dá)州中高端房?jī)r(jià)2008年有望穩(wěn)定在2500－3000元/㎡之間，今后幾年市場(chǎng)如果不惡化，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)在3000－4000元/㎡區(qū)間運(yùn)行。五、項(xiàng)目綜合SWOT分析結(jié)論：1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）分析：◆項(xiàng)目地塊具地段優(yōu)勢(shì)達(dá)州市大城市之心，不可多得的地段優(yōu)勢(shì)。◆緊鄰交通主干線，整體通達(dá)性前景好。項(xiàng)目地塊外圍有南壩路、通達(dá)西路、西環(huán)路等大道，以及規(guī)劃中的金蘭大道、金龍達(dá)到以及項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)狀放射的自由式路網(wǎng)。◆周邊規(guī)劃有較為完善的生活配套和教育設(shè)施。項(xiàng)目地塊周圍分布有中學(xué)、大學(xué)。隨著項(xiàng)目的逐步開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目地塊內(nèi)部還將規(guī)劃建成星級(jí)酒店、高檔辦公樓、醫(yī)院、綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)即大型購(gòu)物中心。生活配套設(shè)施較為完善?！繇?xiàng)目地塊擁有無(wú)可比擬的資源優(yōu)勢(shì)地塊內(nèi)部丘陵地形高低起伏，依山傍水，擁有良好的綠化和水系，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，這對(duì)未來(lái)該片區(qū)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于打造達(dá)州市濱水開(kāi)放空間和生態(tài)住區(qū)方面擁有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。◆項(xiàng)目地塊體量巨大，利于后續(xù)的綜合開(kāi)發(fā)和土地利用3000畝的體量無(wú)疑成為達(dá)州的“巨無(wú)霸”，持續(xù)的開(kāi)發(fā)有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展◆公司實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)。公司不但實(shí)力雄厚，具有品牌效應(yīng)，更是導(dǎo)入集體決策機(jī)制，決策民主科學(xué)，且思想觀念開(kāi)放，善于借助“外力”。這不僅降低了自己的成本投入和風(fēng)險(xiǎn)，更是利用專業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目前期進(jìn)行全程專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研策劃、建筑產(chǎn)品策劃，并讓整合營(yíng)銷策劃提前介入，從而使產(chǎn)品能夠更貼近市場(chǎng)需求，建立了一套較為科學(xué)的“防范失誤體系”，把人為能夠控制的風(fēng)險(xiǎn)盡可能降到了最低，從而保證項(xiàng)目最終整體的成功。2、項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）分析：◆拆遷難度及改建、改造費(fèi)用較大項(xiàng)目是房地產(chǎn)一、二級(jí)開(kāi)發(fā)同步，地塊內(nèi)現(xiàn)有村鎮(zhèn)建設(shè)和工業(yè)企業(yè)建筑，村民居住區(qū)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、商業(yè)和辦公建筑，拆遷難度及費(fèi)用支出較高，一是影響項(xiàng)目進(jìn)度；二是增加項(xiàng)目成本?！繇?xiàng)目地塊內(nèi)部地形高差較大，不利于道路及建筑物的建設(shè)利用項(xiàng)目地塊的丘陵地形高低起伏，地形復(fù)雜，局部高差達(dá)80米，這對(duì)區(qū)域道路交通組織及建筑規(guī)劃提出挑戰(zhàn)，增加了施工難度和建筑成本◆本項(xiàng)目山上周邊目前公共配套和商業(yè)設(shè)施不足，將對(duì)先期業(yè)主的前期生活造成一定負(fù)面影響，從而不利于本項(xiàng)目前期市場(chǎng)推廣。由于本項(xiàng)目所在區(qū)域目前處于待開(kāi)發(fā)期，公共配套和商業(yè)設(shè)施較為缺乏已是不爭(zhēng)的事實(shí)。就算目前亟待開(kāi)發(fā)的A-04、B-07地塊周邊配套都較差，有待整個(gè)項(xiàng)目逐漸啟動(dòng)后，整體生活商業(yè)配套的跟進(jìn)。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)(Opportunity)分析：◆區(qū)位帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)達(dá)州地處川、渝、鄂、陜結(jié)合部，在成都、重慶、武漢、西安等特大城市的輻射和影響中，形成了包括達(dá)州、廣安、南充、巴中、漢中、安康、十堰、萬(wàn)州、涪陵9個(gè)地級(jí)市在內(nèi)的秦巴地區(qū)，達(dá)州正好處于該地區(qū)的腹心地帶和中心位置，具有優(yōu)先接納特大城市經(jīng)濟(jì)輻射，快速發(fā)展并傳遞輻射的優(yōu)勢(shì)條件，區(qū)域優(yōu)勢(shì)十分明顯?！艚煌◣?lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)達(dá)州是四川通江達(dá)海的東通道，河市機(jī)場(chǎng)直達(dá)成都、廣州、武漢、西安、深圳、北京等地；襄渝鐵路、達(dá)渝鐵路、國(guó)道210縱貫全境，達(dá)萬(wàn)鐵路、國(guó)道318橫穿全市，7個(gè)縣（市、區(qū)）縣縣通鐵路；達(dá)渝高速公路連接成渝，到重慶只需2小時(shí)，到成都只需4小時(shí)，達(dá)陜高速公路也正在規(guī)劃建設(shè)；渠江航運(yùn)直通重慶，已基本形成立體交叉、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)體系。良好的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)加速了人流、物流、資金流和信息流的聚集?！舫鞘行乱?guī)劃和發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)達(dá)州市的城市新規(guī)劃帶來(lái)城市發(fā)展格局的變化，項(xiàng)目地塊所在地南外規(guī)劃為新的城市副中心。達(dá)州城市性質(zhì)確定為：中國(guó)西部天然氣能源化工基地，秦巴地區(qū)交通樞紐和物流中心，川、渝、鄂、陜結(jié)合部區(qū)域性中心城市。形成“以西城為城市中心，以南城和老城為城市副中心，沿州河發(fā)展軸展開(kāi)”的組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。形成“一城五片”的功能分區(qū)。南外作為未來(lái)的城市副中心，發(fā)展?jié)摿⒉蝗葜靡伞！裟茉椿せ貛?lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)按化工園區(qū)規(guī)劃，南外化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)將會(huì)聚集數(shù)萬(wàn)人的產(chǎn)業(yè)工人，其生活半徑將限定在達(dá)州中心節(jié)點(diǎn)即通川區(qū)與達(dá)縣。南外的天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及未來(lái)可能出現(xiàn)的各類上下游企業(yè)都需要產(chǎn)業(yè)工人們較為集中地在一定的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)、生活；高收入的就業(yè)機(jī)會(huì)將會(huì)吸引其他地區(qū)人口向達(dá)州聚集；人口聚集與專業(yè)分工將派生并促進(jìn)達(dá)州地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；達(dá)州地區(qū)工業(yè)化將會(huì)附帶提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率和農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加速農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市的轉(zhuǎn)移，為城市化提供必要條件。這些為本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)帶來(lái)了發(fā)展機(jī)會(huì)，能源化工基地帶來(lái)了充足的投資客戶及消費(fèi)客戶?！暨_(dá)州健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)達(dá)州市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)都處于健康發(fā)展的上升階段，這對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和推廣創(chuàng)造了一個(gè)良好的市場(chǎng)機(jī)遇。◆市場(chǎng)產(chǎn)品供給單一帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)達(dá)州市場(chǎng)的中高檔住宅市場(chǎng)空間較大，精品項(xiàng)目、高品質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)量較少，本項(xiàng)目的切入能夠搶占一定的市場(chǎng)份額。4、項(xiàng)目威脅(Threat)分析：◆政策面的威脅由于國(guó)家宏觀調(diào)控仍未結(jié)束，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還具有很多的變數(shù)，從最初對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)控到現(xiàn)在的對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的限制，出臺(tái)的一系列宏觀層面的，土地、金融、銷售等各方面的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的信心打擊較大，開(kāi)發(fā)中的不確定因素增加。◆資金面的威脅因本項(xiàng)目體量較大，地形復(fù)雜，物業(yè)形態(tài)和產(chǎn)業(yè)較多，造成開(kāi)發(fā)難度加大，主要來(lái)自于管理和資金方面的壓力。確立正確的開(kāi)發(fā)序列和建設(shè)要點(diǎn)至關(guān)重要，要避免出現(xiàn)資金鏈的斷裂，造成項(xiàng)目的被動(dòng)。南充市房產(chǎn)城區(qū)板塊間競(jìng)爭(zhēng)必將加劇。◆競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅目前，達(dá)州房地產(chǎn)市場(chǎng)格局基本形成。老城區(qū)因完善的生活配套，具有不可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還要面對(duì)政府新區(qū)西外的壓力。隨著政府調(diào)控力度的增強(qiáng)，達(dá)州房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免的要出現(xiàn)調(diào)控癥狀，及對(duì)投資客戶的打壓和有效購(gòu)房消費(fèi)者的觀望。爭(zhēng)奪有限的客戶資源將會(huì)更加激烈。六、發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的問(wèn)題與機(jī)會(huì)：1、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及應(yīng)對(duì)辦法建議：◆問(wèn)題一：政策風(fēng)險(xiǎn)大－－緩拿地，加大開(kāi)發(fā)銷售，確?，F(xiàn)金流?！魡?wèn)題二：政府不確定因素多－－再次梳理合同與合作方式，作好應(yīng)急方案，并讓政府始終有利可圖，除了政績(jī)、形象外，還要適當(dāng)考慮現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)利益。◆問(wèn)題三：買方市場(chǎng)形勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)－－進(jìn)行控制性開(kāi)發(fā)和“暴力營(yíng)銷”，一方面迅速聚集客戶，另一方面迫使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手屈服。◆問(wèn)題四：開(kāi)發(fā)管理問(wèn)題－－理清并明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、總體思路、開(kāi)發(fā)節(jié)奏與時(shí)序，加強(qiáng)和完善企業(yè)管理體制，控制好開(kāi)發(fā)質(zhì)量與進(jìn)度。2、發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)與利用：◆機(jī)會(huì)一：城市面臨轉(zhuǎn)型－－樹(shù)立長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，充分作好社會(huì)關(guān)系、資源合理占有、資金和人才儲(chǔ)備、管理體制建設(shè)等準(zhǔn)備；用夠、用足天然氣化工基地建設(shè)的優(yōu)惠政策，將龍郡項(xiàng)目納入化工基地建設(shè)體系內(nèi)，爭(zhēng)取政府和政策支持?！魴C(jī)會(huì)二：中心城區(qū)成熟區(qū)可供開(kāi)發(fā)土地不足或改造成本高－－充分利用達(dá)州城市外延后龍郡中心區(qū)域的地位優(yōu)勢(shì)，適時(shí)占有土地資源；實(shí)行壟斷性或控制性開(kāi)發(fā)，注意峰值預(yù)留；◆機(jī)會(huì)三：市場(chǎng)供給產(chǎn)品過(guò)于單一，多層、洋房、別墅不足－－盡快、限量推出多層、洋房、別墅產(chǎn)品，并注意在每年每批次推出中相互搭配。◆機(jī)會(huì)四：城市市區(qū)或近郊缺乏好的旅游休閑場(chǎng)所－－加強(qiáng)加快城市休閑產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，引入多種休閑、游樂(lè)項(xiàng)目，并注意覆蓋量大和可持續(xù)消費(fèi)的階層。第二章、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略建議一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略思考：在做項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃之前，我們認(rèn)為有必要重新思考一個(gè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題――即龍郡這樣一個(gè)大項(xiàng)目對(duì)于公司的戰(zhàn)略發(fā)展地位和貢獻(xiàn)到底是什么？其核心問(wèn)題是到底追求公司經(jīng)濟(jì)效益最大化呢，還是要通過(guò)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)綜合效益最大化？其中綜合效益最大化除了經(jīng)濟(jì)效益外，還應(yīng)該包括企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位、公司發(fā)展方向、公司品牌、人力資源、社會(huì)關(guān)系、開(kāi)發(fā)模式等都有一個(gè)清晰的和質(zhì)的飛躍。而縱觀國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷程和現(xiàn)有發(fā)展模式，當(dāng)企業(yè)發(fā)展和積累到一定程度的時(shí)候，都會(huì)理清企業(yè)的發(fā)展定位和創(chuàng)建適合自身特色的開(kāi)發(fā)模式。目前國(guó)內(nèi)著名的萬(wàn)科、碧桂圓、龍湖、陽(yáng)光100、奧園等都有一些共同特點(diǎn)――開(kāi)發(fā)方式模式化、產(chǎn)品系列模式化、資金滾動(dòng)快速化、區(qū)域全國(guó)化、品牌嫁接化等。現(xiàn)在，公司擁有龍郡這樣一個(gè)大項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)5年的打拼和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)后，我們認(rèn)為是該考慮這個(gè)問(wèn)題了，因?yàn)檫@不但是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題，也將是龍郡項(xiàng)目發(fā)展指導(dǎo)思想和開(kāi)發(fā)思路問(wèn)題，當(dāng)一旦戰(zhàn)略問(wèn)題確定了，后續(xù)的開(kāi)發(fā)思路和計(jì)劃就清晰了。目前看來(lái)，有兩條道路可以選擇：其一是通過(guò)龍郡項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)企業(yè)綜合效益最大化，公司盡快做大做強(qiáng)；其二是不必急于拓展新的項(xiàng)目和市場(chǎng)，在龍郡這個(gè)項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，用時(shí)間換空間、換利潤(rùn)。其實(shí)這里沒(méi)有孰是孰非的問(wèn)題，只有企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略選擇問(wèn)題。不過(guò)，結(jié)合公司的現(xiàn)實(shí)情況和項(xiàng)目發(fā)展條件，我們將根據(jù)以下立足點(diǎn)進(jìn)行思考：◆龍郡項(xiàng)目由2平方公里擴(kuò)展到8平方公里◆項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將全面啟動(dòng)“造城計(jì)劃”◆開(kāi)發(fā)周期可能會(huì)持續(xù)7-10年◆開(kāi)發(fā)公司實(shí)力、品牌影響顯著增強(qiáng)◆近期防范政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確保現(xiàn)金流因此，在項(xiàng)目操作難度、資本運(yùn)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)防范都在增加的情況下，企業(yè)和項(xiàng)目都將考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展。二、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略推演與初步建議：市場(chǎng)宏觀大勢(shì)市場(chǎng)宏觀大勢(shì)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)企業(yè)綜合實(shí)力企業(yè)性格特征企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略形勢(shì)趨嚴(yán)，短期空間有限，利于強(qiáng)者發(fā)展盡快做大做強(qiáng)？穩(wěn)步發(fā)展，慢慢積累？資本？品牌？人才？管理？開(kāi)發(fā)模式？風(fēng)險(xiǎn)與高利潤(rùn)喜好型？安全保守型？抓住龍郡項(xiàng)目和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，盡快做強(qiáng)企業(yè)內(nèi)功，迅速聚集資本實(shí)力抓住龍郡項(xiàng)目－－快速聚集資本、鍛煉隊(duì)伍、探索開(kāi)發(fā)模式和管理體系，擴(kuò)大企業(yè)綜合實(shí)力。抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)－－在適合強(qiáng)者的市場(chǎng)條件下，擁有資本就擁有機(jī)會(huì)，既可以通過(guò)收購(gòu)其它優(yōu)質(zhì)卻缺資金的企業(yè)，也可開(kāi)拓新的市場(chǎng)和項(xiàng)目。理由如下：◆符合政府和領(lǐng)導(dǎo)的要求，可以尋求他們的更大支持；◆符合社會(huì)和市場(chǎng)的需求，利于快速發(fā)展；◆符合企業(yè)資金要求；◆有利于進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)社會(huì)形象、品牌美譽(yù)度和信任度；◆有利于企業(yè)快速發(fā)展壯大和拓展市場(chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)在的市場(chǎng)不缺機(jī)會(huì)，只缺資本；◆有利于提高企業(yè)員工的積極性、責(zé)任感和榮譽(yù)感，增加企業(yè)的凝聚力；◆我們?cè)诮酉聛?lái)至少5年的時(shí)間里我們可以儲(chǔ)備、鍛煉人才，完善企業(yè)管理體制、總結(jié)發(fā)展模式等?！蜃⒁馐马?xiàng)：但為了盡可能確保開(kāi)發(fā)公司的最大利益，需要解決兩個(gè)前提條件：一是這種發(fā)展戰(zhàn)略在選擇在項(xiàng)目發(fā)展上要“以我為主”，由開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行整體規(guī)劃、控制，以確保整個(gè)項(xiàng)目的綜合形象；其二是通過(guò)開(kāi)發(fā)公司整體開(kāi)發(fā)后的土地溢價(jià)我們應(yīng)該分享到合理收益，為此需要跟政府簽定土地出讓收益分配機(jī)制。三、龍郡項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略建議：適時(shí)引入多種合作開(kāi)發(fā)模式，實(shí)施壟斷性開(kāi)發(fā)和資金快速回收，為企業(yè)發(fā)展壯大或拓展新市場(chǎng)服務(wù)！市場(chǎng)宏觀大勢(shì)適時(shí)引入多種合作開(kāi)發(fā)模式，實(shí)施壟斷性開(kāi)發(fā)和資金快速回收，為企業(yè)發(fā)展壯大或拓展新市場(chǎng)服務(wù)！市場(chǎng)宏觀大勢(shì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略達(dá)州市場(chǎng)走勢(shì)龍郡開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略形勢(shì)趨嚴(yán)，但不至于崩盤，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷水平利用龍郡快速聚集資本做大做強(qiáng)，開(kāi)拓新市場(chǎng)潛力巨大，但短期發(fā)展過(guò)快，提升空間有限注：項(xiàng)目可引進(jìn)開(kāi)發(fā)模式如下，具體實(shí)施時(shí)要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度、資金要求及其它實(shí)際情況來(lái)靈活選擇或組合利用?！蛞患?jí)土地開(kāi)發(fā)模式◎土地轉(zhuǎn)讓模式◎獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式◎以地入股合作模式◎集資定制建房模式四、項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)策略建議：市場(chǎng)宏觀大勢(shì)市場(chǎng)宏觀大勢(shì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略達(dá)州市場(chǎng)特征龍郡項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略形勢(shì)趨嚴(yán)，但不至于崩盤，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷水平利用龍郡快速聚集資本做大做強(qiáng)，開(kāi)拓新市場(chǎng)多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式共同快速推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)龍郡開(kāi)發(fā)“有所為，有所不為”，在穩(wěn)、快、緩之間尋求平衡，多方位、多項(xiàng)目、多產(chǎn)品搶占市場(chǎng)！企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略市場(chǎng)容量有限、供給龐大、競(jìng)爭(zhēng)激烈、開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷水平提高，但市場(chǎng)供給單一、產(chǎn)品創(chuàng)新不夠。說(shuō)明一：“有所為”－－①企業(yè)及項(xiàng)目品牌美譽(yù)度進(jìn)一步加強(qiáng)：如”龍郡·外灘”工程工期、質(zhì)量、“龍郡·外灘”商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)等；②加快開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流強(qiáng)的地塊或項(xiàng)目：如A-04、B-07、E-01等地塊；③適當(dāng)加強(qiáng)必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和景觀建設(shè)：如接龍立交、接龍路、龍郡西路的高架橋、主干道9、龍湖北路、青龍路、戛云北路等。“有所不為”－－減、緩開(kāi)發(fā)那些現(xiàn)金流不強(qiáng)的項(xiàng)目：如繼續(xù)大量拿地、山上商務(wù)區(qū)等公建配套、過(guò)于超前基礎(chǔ)配套建設(shè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施、安置房前期過(guò)多建設(shè)等。說(shuō)明二：“穩(wěn)”－－項(xiàng)目開(kāi)發(fā)求穩(wěn)、拿地求穩(wěn)、基礎(chǔ)設(shè)施和安置房建設(shè)要穩(wěn)、資金流量求穩(wěn)、心態(tài)求穩(wěn)?！翱臁保诮?xiàng)目形象和進(jìn)度要快、新開(kāi)項(xiàng)目要快、資金籌措與準(zhǔn)備要快?！熬彙保缴仙虅?wù)區(qū)等公建配套開(kāi)發(fā)緩。說(shuō)明三：“多方位同步開(kāi)發(fā)”－－增加項(xiàng)目空間覆蓋范圍，以滿足南外、西外、老城等不同方位的人群需求，故2008年及以后的開(kāi)發(fā)除了A-04、B-07等西部地塊外，還需要加強(qiáng)肉聯(lián)廠、石家灣等入口東部區(qū)域的開(kāi)發(fā)?！岸囗?xiàng)目同步開(kāi)發(fā)”－－由于項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大，不同地塊在位置、環(huán)境、成熟度等方面差異較大，不同地塊同步開(kāi)發(fā)就會(huì)形成差異化，以便客戶有更多的選擇，增大項(xiàng)目量的覆蓋面。“多產(chǎn)品同步開(kāi)發(fā)”－－由于市場(chǎng)需求的多樣性和細(xì)化，不同檔次、不同物業(yè)類型產(chǎn)品都會(huì)有需求，而達(dá)州目前市場(chǎng)又缺乏多層、洋房、別墅等供給，我們加強(qiáng)這類物業(yè)供給就是機(jī)會(huì)。五、項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位建議：1、項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位梳理：中原整體定位：達(dá)州城市休閑區(qū)同軒規(guī)劃定位：川東北生態(tài)休閑城點(diǎn)評(píng)：這兩個(gè)定位內(nèi)涵基本相同，外延都包括了居住、商業(yè)、商務(wù)和休閑，我們認(rèn)為這也是比較準(zhǔn)確的。但在表達(dá)上沒(méi)有將整個(gè)項(xiàng)目的主體功能――居住體現(xiàn)出來(lái)，高度強(qiáng)化也還不夠。2、項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位建議：龍郡――一座集高尚居住、商業(yè)、商務(wù)和休閑產(chǎn)業(yè)于一體的中央人居新城3、項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位發(fā)展驅(qū)動(dòng)模式：而為了充實(shí)項(xiàng)目以上定位和增強(qiáng)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力，以便項(xiàng)目占領(lǐng)更多的市場(chǎng)份額、加快項(xiàng)目資金回籠，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和企業(yè)整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，我們建議從以下7個(gè)方面加強(qiáng)和建立本項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)力模式：3.1、政府驅(qū)動(dòng)力：“綁定”達(dá)縣政府，爭(zhēng)取達(dá)州市政府，活動(dòng)更上級(jí)政府，降低政策與政府風(fēng)險(xiǎn)。即充分考慮地方政府的利益，用經(jīng)濟(jì)利益綁住達(dá)縣政府，用支持化工基地建設(shè)爭(zhēng)取達(dá)州市和市政府的支持，具體做法是：◆重新擬定升值地價(jià)的分配比例，既讓地方政府有利可圖，又能讓開(kāi)發(fā)公司在保證投資利益的情況下進(jìn)退自如；◆加快催促達(dá)縣政府行政辦公中心搬遷，讓其在搬遷過(guò)程中既收獲形象，又有實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)利益；◆增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后能為地方政府增稅、增加就業(yè)和城市形象的核算論證；◆提出龍郡8平方公里建設(shè)是打造達(dá)州西部化工基地的“生活中心”，通過(guò)為化工基地建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、主題居住區(qū)的方式爭(zhēng)取支持。3.2、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)力：重點(diǎn)打造城市休閑產(chǎn)業(yè)，培育城市商業(yè)，引入行政、商務(wù)和教育產(chǎn)業(yè)，與住宅一起共同組合成一個(gè)中央公園式的生活區(qū)。◆城市休閑產(chǎn)業(yè)：如現(xiàn)行租賃集體建設(shè)用地，打造花卉基地、城市歡樂(lè)谷、多點(diǎn)布局建設(shè)生態(tài)公園、主題生態(tài)農(nóng)業(yè)，暨提前取得了土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，又使項(xiàng)目“多元化”開(kāi)發(fā)；◆建設(shè)都市山地高爾夫，與城市休閑產(chǎn)業(yè)共同組成一個(gè)集城市生態(tài)觀光、游樂(lè)體驗(yàn)、高檔商務(wù)和運(yùn)動(dòng)休閑于一體的泛公園，供達(dá)州及川東北各個(gè)階層的人們休閑游玩。◆城市商業(yè)：在新城中有計(jì)劃、分批次的按照區(qū)域商業(yè)中心、組團(tuán)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)和休閑商業(yè)依次進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)、培育經(jīng)營(yíng)?！粜姓蜕虅?wù)辦公：分批引進(jìn)和建設(shè)縣級(jí)行政中心、街道和社區(qū)服務(wù)中心、化工基地總部經(jīng)濟(jì)服務(wù)區(qū)、酒店等?！舫鞘薪逃a(chǎn)業(yè)：在利用達(dá)縣中學(xué)、四川文理學(xué)院的基礎(chǔ)上，繼續(xù)引進(jìn)知名的幼兒園、小學(xué)，打造一條教育產(chǎn)業(yè)鏈。3.3、產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)力：隨著市場(chǎng)發(fā)展的不斷成熟和后期買方市場(chǎng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最終將回歸到產(chǎn)品上來(lái)，建立自己的產(chǎn)品研發(fā)模式和不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，將是今后致勝的核心要素?！舸_立龍郡產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)或合作單位，包括創(chuàng)新單位、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、施工單位、原材料供給單位等；◆建立龍郡產(chǎn)品體系，包括多層、高層、洋房、別墅、商業(yè)、辦公樓、酒店等，并統(tǒng)一各類產(chǎn)品風(fēng)格和代表性元素?！艚埧ぎa(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式：產(chǎn)品概念與內(nèi)涵、產(chǎn)品模式包裝、產(chǎn)品模式推廣、產(chǎn)品模式應(yīng)用。3.4、環(huán)境驅(qū)動(dòng)力：住宅開(kāi)發(fā)中外部環(huán)境、社區(qū)景觀一直都是消費(fèi)者購(gòu)房最看重的因素之一，通過(guò)整個(gè)新城的環(huán)境打造和每個(gè)具體地塊社區(qū)的景觀建設(shè)也必將是龍郡項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)力之一?！敉獠凯h(huán)境驅(qū)動(dòng)力：龍湖及前期示范區(qū)、城市山地高爾夫、城市森林公園、城市廣場(chǎng)以及花卉基地等；◆社區(qū)環(huán)境驅(qū)動(dòng)力：建立龍郡項(xiàng)目景觀模式，并在各項(xiàng)目中因地制宜的打造。3.5、品牌驅(qū)動(dòng)力：在龍郡項(xiàng)目中，主要是項(xiàng)目自身品牌、中國(guó)中鐵二局集團(tuán)品牌和四川鴻源星集團(tuán)的品牌?！酏埧ろ?xiàng)目品牌：已有知名度和一定形象，但缺乏美譽(yù)度和號(hào)召力，急需“用事實(shí)說(shuō)話”，建立項(xiàng)目品牌美譽(yù)度、信任度和影響力；◆中國(guó)中鐵二局集團(tuán)品牌：美譽(yù)度、號(hào)召力和在項(xiàng)目運(yùn)用方面還美中不足，需要進(jìn)一步嫁接和維護(hù)?！羲拇櫾葱羌瘓F(tuán)品牌：需要結(jié)合集團(tuán)發(fā)展和項(xiàng)目發(fā)展，進(jìn)一步進(jìn)行包裝、推廣和維護(hù)。3.6、概念驅(qū)動(dòng)力：龍郡項(xiàng)目作為一個(gè)8平方公里的新城綜合開(kāi)發(fā)，有很多概念可以做，具體包括：◆項(xiàng)目整體概念：如“公園中的城市”、“中央生活區(qū)”；◆各子項(xiàng)目概念：如“龍郡·外灘”商業(yè)“城市會(huì)所，生活主場(chǎng)”；◆產(chǎn)品概念：如萬(wàn)科的U8、中海的C-house的借鑒；◆案名概念：將“云嶺”開(kāi)發(fā)成現(xiàn)代高層系列，“龍湖”開(kāi)發(fā)為多層洋房、別墅等低密度產(chǎn)品系列等。3.7、客戶驅(qū)動(dòng)力：在今后市場(chǎng)形勢(shì)趨于買方市場(chǎng)的情況下，擁有客戶渠道、贏得客戶信任，鎖定終端，將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)致勝的最好方式，而龍郡作為一個(gè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，完善客戶資源和建立互信顯得尤為重要和緊迫?！魪V泛建立客戶群渠道：特別是達(dá)州下轄大竹、宣漢、萬(wàn)源等縣市；◆建立客戶服務(wù)平臺(tái)：完善龍郡會(huì)俱樂(lè)部，鎖定終端；◆加強(qiáng)客戶服務(wù)，全面提升客戶滿意度。4、項(xiàng)目整體概念定位建議：龍郡――達(dá)城城市中央公園生活區(qū)龍郡――公園中的城市5、項(xiàng)目整體目標(biāo)客戶群定位建議：根據(jù)項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目客群涉及面其實(shí)較為廣泛，需要細(xì)分居住、商業(yè)、辦公、休閑旅游等四大類，不能只進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單而籠統(tǒng)的闡述，故特分為如下四項(xiàng)：5.1、龍郡住宅客戶定位：川東北品質(zhì)居住人群5.2、龍郡商業(yè)客戶定位建議：5.2.1、購(gòu)房客戶：龍郡住宅潛在購(gòu)房客戶和達(dá)州一般投資者、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者5.2.2、經(jīng)營(yíng)客戶：大型購(gòu)物超市和各類社區(qū)商業(yè)、旅游游樂(lè)、餐飲、休閑娛樂(lè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)商家5.2.3、終端客戶：龍郡住宅業(yè)主和城市休閑人群、商務(wù)人士為主5.3、龍郡辦公客戶定位建議：以化工基地重點(diǎn)企業(yè)達(dá)州總部辦公和達(dá)縣政務(wù)辦公定向客戶為主，兼顧達(dá)州一般企業(yè)商務(wù)辦公為輔5.4、龍郡休閑旅游客戶定位建議：川東北節(jié)假日城市休閑家庭為主六、項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位建議：分地段、分組團(tuán)的規(guī)劃中檔及中高檔物業(yè)為主，定點(diǎn)開(kāi)發(fā)保障性住房第三章、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)思路與實(shí)施方案建議一、項(xiàng)目各地塊控規(guī)條件與規(guī)劃布局建議：1、規(guī)劃布局原則：◆符合城市整體景觀形象、天際線要求，主動(dòng)遵循城市美學(xué)、社會(huì)責(zé)任；◆滿足社會(huì)多物業(yè)、多檔次需求，既做到相對(duì)集中，又實(shí)現(xiàn)分期、分批開(kāi)發(fā)供給市場(chǎng)；◆充分挖掘和發(fā)揮土地、自然資源價(jià)值；◆既不損害開(kāi)發(fā)利益，還可提高項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2、規(guī)劃布局具體建議：項(xiàng)目各物業(yè)和功能布局建議示意圖中成控規(guī)調(diào)整建議后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指標(biāo)一覽表地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積(㎡）容積率建筑面積(㎡）綠地率（%）建筑密度（%）建筑限高（m)用地建議與開(kāi)發(fā)時(shí)間A-02CR46305.35231526.530201002009年高層A-03CR39939.45199697.030201002009年高層A-04CR43616.24.78208485.430181002008年高層B-03R221023.7484094.830301002012年高層B-05CR1519.546078.030351002012年高層B-06CR1287.645150.43035100B-07R237604.8413161.830281002008年高層C-06CR6117.8318353.43035802012年整體開(kāi)發(fā)高層C-07R212231.5336694.5303080C-08G212895.100000綠化用地2012年C-09R214152.9342458.73030802012年高層C-10S22368.900000廣場(chǎng)用地，2010年跟C-12一起打造C-12G141749.800000綠化和商業(yè)金融用地，2010年綜合開(kāi)發(fā)打造酒店、辦公和商業(yè)C-13C227883.9255767.83040100C-14R243639.13130917.33035802010年小高層C-15R225500.83.589252.830251002010年中高層D-01R247473.52.41114411.1353030552008-2009年安置房和經(jīng)濟(jì)適用房D-02G225837.9000002011年開(kāi)發(fā)多層或小高層D-03R223229.72.558074.25303055D-04R143724.72.5109311.75353555D-05R119682.51.2236193535252011年洋房D-06G124618.80.12461.8880062011年公園別墅D-07R111185.20.88948.16403025D-08R221259.9242519.83030402011年洋房、小高層D-09R191303.50.873042.84030252011年別墅D-10R2125122.21.5187683.33030402009－2010年洋房別墅D-11CR32087.51.548131.253035352012年洋房D-12G1654500.165458006公園，2011與D-08一起打造E-01R238342.91.557514.353030252008年洋房E-02G2186275.100000生態(tài)林2008年與E-01一起打造E-03R236841.31.555261.953530302013年別墅E-04R256204.62.5140511.53030602013年洋房、小高層E-05R281698.11.5122547.153030302014年洋房別墅F-01CR23776.2123776.23035202014年整體打造生態(tài)年林地別墅F-02G241731.600000F-03C5112886.11.215463.323030252015年與F-10整體打造生態(tài)年林地別墅F-04R27949.81.814309.643030402015年公建、商業(yè)與高層住宅整體打造F-05G27216.700000F-06R2214797.30.34439.19303020F-07U12146.20.2429.24303010F-08U32498.80.2499.76303010F-09CR43629.74174518.83030100F-10R25197.31.26236.763030202015年與F-03整體打造生態(tài)年林地別墅F-11R2108504.22.5271260.53030602016年整體打造生態(tài)年林地洋房別墅或高層F-12G2130914.800000G-01CR16090.93.556315.130301002009年高層G-02R246348.83139046.430301002008年高層G-03R210443.42.425063.43030552009年小高層G-04CR6767.41.812181.33035402009年小高層，與G-13一起開(kāi)發(fā)G-05CR15295.53.553533.530301002012年高層G-13R230766.43.5107682.43030602009年小高層，與G-04一起開(kāi)發(fā)G-15CR25850.4251816.23035402009年可建部分高層G-16R231348.22303055G-19C23318.826636.6305040商業(yè)用地，2008年2843.48畝313.54萬(wàn)注：以上數(shù)據(jù)基于原控規(guī)方案，表中紅色字體部分是我們的調(diào)整建議。二、項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)時(shí)序建議：1、項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)遵循原則：2.1、尊重相關(guān)政策，做好總體規(guī)劃，靈活變動(dòng)。由于最近國(guó)家調(diào)控政策嚴(yán)厲，盡管落實(shí)在地方政府有些可以靈活變動(dòng)，但是地方政府誰(shuí)也不能左右和承擔(dān)，國(guó)內(nèi)這種“成也蕭何，敗也蕭何”的案例實(shí)在不少。由于本項(xiàng)目的總體規(guī)劃由企業(yè)負(fù)責(zé)編制，企業(yè)參與的程度也深，則可利用該機(jī)會(huì)做好項(xiàng)目的整體規(guī)劃，后續(xù)我們也會(huì)提出相關(guān)建議。2.2、整體成片開(kāi)發(fā)，分期、分地塊引入多種資金或企業(yè)同步或先后開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片、成熟一片。根據(jù)我們對(duì)多個(gè)新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的分析和經(jīng)驗(yàn)借鑒，要想加快新城開(kāi)發(fā)進(jìn)程和盡快提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，最有效的辦法就是成片開(kāi)發(fā)，盡快讓已開(kāi)發(fā)部分產(chǎn)生聚集效應(yīng)和規(guī)模效益。2.3、由成熟向不成熟，靈活推進(jìn)。根據(jù)前面對(duì)新城開(kāi)發(fā)一般規(guī)律的分析，考慮到本項(xiàng)目與達(dá)州成熟城區(qū)的區(qū)位關(guān)系及前期開(kāi)發(fā)人流主要來(lái)向，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)先期啟動(dòng)與后續(xù)推進(jìn)應(yīng)以覆蓋和銜接目前達(dá)州的建成區(qū)――老城區(qū)、西外城區(qū)、南外城區(qū)，以讓那些建成區(qū)的人氣和居家氛圍自然過(guò)渡和轉(zhuǎn)移到本項(xiàng)目，減少因配提的不成熟給銷售帶來(lái)的抗性，因此，銜接老城的“龍郡·外灘”、連接西外的紡織廠區(qū)域和對(duì)接南外的肉聯(lián)廠區(qū)域打造至關(guān)重要，然后依次由下而上、由外而內(nèi)的逐步推進(jìn)。2.4、基礎(chǔ)先行一步，后續(xù)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)快速跟進(jìn)。道路、市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施先行是新城開(kāi)發(fā)必須的過(guò)程。同時(shí)，由于本項(xiàng)目是由企業(yè)擔(dān)任土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，不可能像過(guò)去新城開(kāi)發(fā)那樣以當(dāng)?shù)刈罡咝姓C(jī)關(guān)牽頭帶動(dòng)一大批機(jī)關(guān)單位搬遷來(lái)聚集人氣，給市場(chǎng)信心，而達(dá)縣政府由于系列復(fù)雜問(wèn)題，想盡快搬遷也有難度。另外，既然本項(xiàng)目是直接面向市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，房產(chǎn)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的示范效應(yīng)更是不可或缺。2.5、實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，資金流快速良性循環(huán)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的安全性和資金效用的最大化，資金快速循環(huán)和自身“造血”必不可少，而目前面臨的最大問(wèn)題也是資金問(wèn)題。因此，采取多種經(jīng)營(yíng)方式與開(kāi)發(fā)合作模式也是勢(shì)在必行。2.6、初戰(zhàn)告捷，形象還需提升，以搶占市場(chǎng)最高點(diǎn)。由于“龍郡·外灘”住宅已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)，外灘商業(yè)也即將開(kāi)業(yè)，目前在達(dá)州已經(jīng)達(dá)到了家喻戶曉的知名度，但這還不夠，項(xiàng)目和企業(yè)的美譽(yù)度和信任度還不夠高。因此，必須妥善解決過(guò)程中的問(wèn)題，給市場(chǎng)和前期業(yè)主一個(gè)滿意的答復(fù)，即使?fàn)奚植慷唐诶嬉仓档茫驗(yàn)檫@為讓我們牢牢的占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，將更有利于我們后期開(kāi)發(fā)銷售、有利于尋求合作單位與資金、有利于尋求政府更大的支持。2.7、先趨利避害，因勢(shì)利導(dǎo)；再創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)，中途居高而下。為了避免增加項(xiàng)目前期資金壓力和盡快實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)，本項(xiàng)目前期投資開(kāi)發(fā)應(yīng)該避免前期投入資金大和對(duì)本項(xiàng)目前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售促進(jìn)作用不是很大的工程。因此，本項(xiàng)目2008年沒(méi)有必要進(jìn)行龍湖路的全面貫通、沒(méi)有必要進(jìn)行商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)、沒(méi)有必要一次性將安置房建設(shè)完畢，而應(yīng)選擇一個(gè)切入點(diǎn)，引導(dǎo)目標(biāo)客戶進(jìn)入能夠很好體現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目形象的開(kāi)發(fā)路徑與工程。另外，一般新城開(kāi)發(fā)收益是循序漸進(jìn)的，后期才能達(dá)到土地價(jià)值的最大化，但往往此時(shí)好價(jià)值高的地塊已經(jīng)落入他人之手。因此，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資利潤(rùn)最大化，本項(xiàng)目需要改變經(jīng)營(yíng)思路，利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源實(shí)施“有所為、有所不為”的策略。即在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中期階段就把最能提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的要素發(fā)揮到極致，并在前期開(kāi)發(fā)中有意識(shí)的加以控制，把價(jià)值最好的地塊放在中后期投放市場(chǎng)。2、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)思路：綜合考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施所需的時(shí)間、空間、資金要求，結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目自身?xiàng)l件，我們建議本項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)策略為：整體規(guī)劃打造，東西（北）兩端突進(jìn)，由下而上，從外及里，從北到南，以路為先（線），成片開(kāi)發(fā)，靈活漸進(jìn)推進(jìn)。第一步開(kāi)發(fā)路線第二步開(kāi)發(fā)路線第三步開(kāi)發(fā)路線第四步開(kāi)發(fā)路線第五步開(kāi)發(fā)路線按需開(kāi)發(fā)路線圖例第一步開(kāi)發(fā)路線第二步開(kāi)發(fā)路線第三步開(kāi)發(fā)路線第四步開(kāi)發(fā)路線第五步開(kāi)發(fā)路線按需開(kāi)發(fā)路線圖例說(shuō)明：①根據(jù)政府要求和由成熟向不成熟的一般新城開(kāi)發(fā)規(guī)則，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和資金要求，這是本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的基本前提。而在整體規(guī)劃打造的基礎(chǔ)上，為了確保公司投資效益最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化，根據(jù)達(dá)州現(xiàn)有土地出讓政策，建議不宜過(guò)快、過(guò)大范圍的去提升土地價(jià)值，需要根據(jù)企業(yè)自身的資金要求和開(kāi)發(fā)計(jì)劃，有計(jì)劃、有控制的進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施、道路、商業(yè)、公建配套建設(shè)和土地整理。②“整體規(guī)劃打造”：為了確保整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)形象和公司的戰(zhàn)略利益及有效的進(jìn)行開(kāi)發(fā)控制，進(jìn)行整體規(guī)劃打造是必要的，并且規(guī)劃放大，直指8平方公里，以此突出3000畝地塊的“中心地位”。但整體規(guī)劃打造不一定就是由一家公司進(jìn)行全部開(kāi)發(fā)，可以在公司作為戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)商的基礎(chǔ)上，引進(jìn)其它開(kāi)發(fā)商來(lái)共同開(kāi)發(fā)，但前提是要確保貴司作為戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)商的利益，方式有二：①其它單位開(kāi)發(fā)用地由政府公開(kāi)出讓，貴司只需要在跟政府的協(xié)議中約定土地出讓收益分配辦法即可；②貴司優(yōu)先、優(yōu)價(jià)拿下土地后，為了緩解資金壓力、減少財(cái)務(wù)成本和提高整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，可以將部分地塊拿出來(lái)跟其它開(kāi)發(fā)商或社會(huì)資金合作。③“東西（北）兩端突進(jìn)”：根據(jù)政府要求、已有地塊開(kāi)發(fā)條件、市場(chǎng)成熟度和市場(chǎng)輻射面，我們建議從東西兩端向山上推進(jìn)道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，具體是東面從肉聯(lián)廠旋轉(zhuǎn)立交切入，可逐步開(kāi)發(fā)G-16、G-15、G-13、G-02、C-14、C-15、D-09、D-10等地塊；西面從高架橋開(kāi)始，先開(kāi)發(fā)A-04、B-07、B-03、E-01、D-01、D-02、D-03、D-04等地塊。這樣開(kāi)發(fā)的好處是能讓有限的資金發(fā)揮最大的效益、增加資金的周轉(zhuǎn)率、降低開(kāi)發(fā)的綜合成本、擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)覆蓋面、有利于提高項(xiàng)目銷售。④“由下而上，從外及里，從北到南”：這是我們建議的開(kāi)發(fā)順序，首先是從山下逐步向山上推進(jìn)，而山上開(kāi)發(fā)基本原則是從東西北的外圍逐步向項(xiàng)目中部、南部開(kāi)發(fā)。其依據(jù)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的條件更加成熟、市場(chǎng)接受度更高、開(kāi)發(fā)更具連貫性、開(kāi)發(fā)綜合成本更低、更易于體現(xiàn)項(xiàng)目整體形象。⑤“以路為先（線），成片開(kāi)發(fā)”：這實(shí)際上是本項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想，新城開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施先行和成片開(kāi)發(fā)是基本原則，也將體現(xiàn)本項(xiàng)目今后經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)節(jié)奏和線路走向。但需要強(qiáng)調(diào)的是本項(xiàng)目“道路先行”只需領(lǐng)先一步就行，不必在道路的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上先期投入過(guò)多，其進(jìn)度應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要逐段推進(jìn)，如此才能控制好開(kāi)發(fā)成本，讓投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金發(fā)揮最大效益，避免為人作嫁衣以及在跟政府的談判中使自己處于不利地位。⑥“靈活漸進(jìn)推進(jìn)”：由于項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)中還有很多不確定性因素，我們前期在確定整體思路和推進(jìn)方向之后，還需要根據(jù)后期市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)作情況和其它相關(guān)因素的變動(dòng)情況進(jìn)行局部調(diào)整，比如政府的特殊要求、市場(chǎng)對(duì)某部分產(chǎn)品的特殊需求、開(kāi)發(fā)資金需要等。因此，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)還需要在“有序”的基礎(chǔ)上“靈活推進(jìn)”。三、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)周期測(cè)算：根據(jù)達(dá)州目前房地產(chǎn)市場(chǎng)容量、龍郡”龍郡·外灘”銷售速度和龍郡已經(jīng)建立的市場(chǎng)影響力，按照控規(guī)條件測(cè)算，本項(xiàng)目前期近3000畝土地當(dāng)中可開(kāi)發(fā)用地約2000畝，開(kāi)發(fā)商品房規(guī)模約300萬(wàn)㎡；而公司經(jīng)初步估算，商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模約200萬(wàn)㎡。我們按項(xiàng)目市場(chǎng)占有率20％以上，力爭(zhēng)達(dá)到40-50％計(jì)算，初步判斷如下：1、周期：7-10年左右2、開(kāi)發(fā)銷售節(jié)奏：年均開(kāi)發(fā)量：20－40萬(wàn)㎡左右龍郡項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)控制性方案一覽表年份2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年016年開(kāi)發(fā)土地規(guī)模（畝）604.47264.24399.40489.44174.92139.57220.81144.48359.13開(kāi)發(fā)商品房規(guī)模（萬(wàn)）53.9368.4346.3632.4529.4519.5814.6321.5927.13投資總（億元）10.7913.699.276.495.893.922.934.325.43注：以上指標(biāo)是根據(jù)控規(guī)調(diào)整后可計(jì)入容積率建筑面積計(jì)算，不含地下室，且綜合投資成本按照2000元/㎡初步靜態(tài)測(cè)算，累計(jì)投資所需約62.7億元，僅供前期參考。四、項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)方案建議：1、項(xiàng)目道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)時(shí)序建議：1.1、開(kāi)發(fā)思路：以工程建設(shè)進(jìn)度和資金流量要求為基礎(chǔ)，在合理開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)下，適度超前，分期進(jìn)行，由東和西北兩端向中間合攏，從北到南，靈活推進(jìn)。1.2、實(shí)施要求與策略：道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為項(xiàng)目房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地整理的基礎(chǔ)和前提條件，先行一步投入建設(shè)是必要的，但考慮到項(xiàng)目整體投入大，也需要考慮項(xiàng)目資金流量和資金價(jià)值問(wèn)題，因此，其實(shí)施進(jìn)度應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要進(jìn)行有序和靈活安排，初步實(shí)施計(jì)劃將主要在5年內(nèi)分期分段完成。其中2008年度計(jì)劃完成洲河大橋至玻璃廠（B-07地塊）的高架橋、原肉聯(lián)廠位置的旋轉(zhuǎn)立交橋及上延部分路段及其配套排水管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)設(shè)施，其它道路建設(shè)計(jì)劃詳見(jiàn)下圖。項(xiàng)目道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)示意圖1(利本主義方案)項(xiàng)目道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)示意圖2(政治形象方案)1.3、主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)：編制2008年度基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具體計(jì)劃完成時(shí)間：20082008年度道路等基礎(chǔ)設(shè)全面施開(kāi)工建設(shè)時(shí)間點(diǎn)：2008高架橋完工時(shí)間：2008肉聯(lián)廠旋轉(zhuǎn)立交橋及其延伸路段完工時(shí)間：2008年12月30日前。2、項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)序建議：2.1、開(kāi)發(fā)思路：以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)安排開(kāi)發(fā)規(guī)模，用地塊成熟度和開(kāi)發(fā)條件來(lái)決定開(kāi)發(fā)順序，以自我開(kāi)發(fā)為主，合理適量尋求合作開(kāi)發(fā)，以確保整個(gè)項(xiàng)目資金流量和投資綜合效益。2.2、開(kāi)發(fā)時(shí)序要求與策略：根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要求，交付使用的地塊必需具備“三通一平”以上的條件。因此，在本項(xiàng)目計(jì)劃房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)或以土地進(jìn)行合作交付使用時(shí)，道路、給排水管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施必需先行建設(shè)到位，并進(jìn)行地面建筑或構(gòu)筑物拆遷和場(chǎng)地平整，整理的時(shí)序我們建議以地塊成熟條件和投入最小化為依據(jù)。至于整理規(guī)模則而根據(jù)目前及今后一定時(shí)期內(nèi)達(dá)州房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際供求規(guī)模、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展趨勢(shì)來(lái)考量。而為了項(xiàng)目更快的發(fā)展戰(zhàn)略和加速資金流動(dòng)，我們認(rèn)為在加強(qiáng)自己開(kāi)發(fā)的同時(shí)，可以考慮拿出部分土地進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)或由政府出讓土地，我們分享土地溢價(jià)利潤(rùn)即可。具體開(kāi)發(fā)時(shí)序和計(jì)劃詳見(jiàn)下表：原整體規(guī)劃地塊控制指標(biāo)與開(kāi)發(fā)計(jì)劃一覽表地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積(㎡）容積率建筑面積綠地率（%）建筑密度（%）建筑限高（m)用地建議與開(kāi)發(fā)時(shí)間A-01CR49384.35.0246921.53020100暫不考慮A-02CR46305.35.0231525.030201002009年高層A-03CR39939.45.0199697.030201002009年高層A-04CR43616.25.5239889.130181002008年高層B-01CR7574.7322724.0303080暫不考慮B-02R26844.93.322588.2303045暫不考慮B-03R221023.73.063071.130301002012年高層B-04R227588.70.43035.48303020現(xiàn)狀小學(xué)，暫不考慮B-05CR1519.5230393035502012年跟B-03整體開(kāi)發(fā)小高層B-06CR1287.622351.2303550B-07R237604.83.513161.830281002008年高層C-01CR37830.32.8105924.83035100建成用地，暫不考慮C-02G161946.7C-03G111881.5C-04R284976.11.5127464.2303045C-05R22563920.422556.8303025C-06CR6117.8212235.63035502012年整體開(kāi)發(fā)小高層C-07R212231.51.822016.7303050C-08G212895.1綠化用地2012年C-09R214152.91.824547.53030452012年小高層C-10S22368.9廣場(chǎng)用地，2010年跟C-12一起打造C-11CR30416.25.3161205.83020100“龍郡·外灘”用地，已開(kāi)發(fā)C-12G141749.8綠化和商業(yè)金融用地，2010年綜合開(kāi)發(fā)打造酒店、辦公和商業(yè)C-13C227883.92.055767.8304040C-14R243639.12.5109097.83035552010年小高層C-15R225500.83.589252.83025602010年中高層C-16R217261.93.051785.7303550建成用地，暫不考慮D-01R247473.52.5118683.63030552008-2009年安置房和經(jīng)濟(jì)適用房D-02G225837.949168.72008-2009年開(kāi)發(fā)多層或小高層D-03R223229.72.558074.3303055D-04R143724.71.233092.2353525D-05R119682.51.223618.43535252011年洋房D-06G124618.80.12461.88062011年公園別墅D-07R111185.20.82237.04403025D-08R221259.92.042519.83030402011年洋房D-09R191303.50.873042.84030252011年別墅D-10R2125122.21.5187683.33030402010年別墅洋房D-11CR32087.51.548131.33035352012年洋房D-12G165450.00.16545.0806公園，2011與D-08一起打造E-01R238342.93.5134200.23030402008年洋房E-02G2186275.1生態(tài)林2008年與E-01一起打造E-03R236841.31.555261.93530302013年別墅E-04R256204.63.5196716.030301002013年洋房、高層E-05R281698.13.5285943.430301002014年洋房別墅、小高層F-01CR23776.21.842797.23035402014年整體打造生態(tài)年林地別墅F-02G241731.6F-03C5112886.11.215463.33030252015年與F-10整體打造生態(tài)年林地別墅F-04R27949.81.814809.63030402015年公建、商業(yè)與高層住宅整體打造F-05G27216.7F-06R2214797.30.34439.2303020F-07U12146.20.2429.2303010F-08U32498.80.2499.6303010F-09CR43629.73.5152703.93030100F-10R25197.31.26236.83030352015年與F-03整體打造生態(tài)年林地別墅F-11R2108504.21.8195307.63030402016年整體打造生態(tài)年林地洋房別墅或高層F-12G2130914.8G-01CR16090.93.556315.130301002012年高層G-02R246348.83.0139046.430301002009年高層G-03R210443.42.425063.43030552009年小高層G-04CR6767.41.812181.33035402009年小高層，與G-13一起開(kāi)發(fā)G-05CR15295.53.553533.530301002012年高層G-06C6233907.30.516953.6303035在建或建成用地，暫不考慮G-07R240348.62.8113228.1303055G-08R237473.04.0149892.0302580G-09R224459.42.868486.3302555G-10G14035.50.1403.68056G-11G13448.50.1344.980515G-12R246871.52.093743.6303055G-13R230766.43.5107682.43030602009年小高層，與G-04一起開(kāi)發(fā)G-14CR20810.52.041621.0303540建成用地，暫不考慮G-15CR25850.42.051816.23035402008年可建部分高層G-16R231348.22.062696.4303055G-17G23318.8道路用地，2008年G-18R232869.1G-19C23318.82.06636.6305040商業(yè)用地，2008年合計(jì)2843.48畝333.07萬(wàn)㎡項(xiàng)目土地征用整理指標(biāo)與項(xiàng)目年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃表年份地塊編號(hào)開(kāi)發(fā)土地規(guī)模（畝）控制性開(kāi)發(fā)房屋面積（萬(wàn)㎡）物業(yè)組合2008年A-04、B-07、D-01、E-01、E-02、G-15、G-16、G-19620.7462.70839（?。└邔?、多層、洋房、安置房和經(jīng)濟(jì)適用房2009年A-02、A-03、G-02、G-03、G-04、G-13270.8671.52高層和小高層2010年C10、C12、C13、C14、C15、D10、D12497.5744.83小高層、中高層、別墅洋房2011年D-02、D-03、D-04、D05、D06、D07、D08、D09391.2628.42（小）高層、洋房、別墅、公園別墅2012年B03、B05、B06、C06、C07、C08、C09、D11、G01、G05199.0528.52高層、小高層、別墅2013年E03、E04139.5725.20洋房、別墅2014年E05、F01、F02220.8132.87洋房別墅、生態(tài)林地別墅2015年F03、F04、F05、F06、F07、F08、F09、F10144.4819.46高層、生態(tài)林地別墅2016年F11、F12359.1319.53高層、生態(tài)林地洋房別墅合計(jì)2843.48333.07注：以上圖表數(shù)據(jù)皆根據(jù)項(xiàng)目初步整體規(guī)劃得來(lái)，其中扣除道路、綠化景觀、安置房（含經(jīng)濟(jì)適用房）等代征地和劃撥土地后，可供公司開(kāi)發(fā)的用地約為2000畝（含酒店、商業(yè)等配套用房），總建筑面積可建約為327.5萬(wàn)㎡。2009-2009-項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃示意圖中成控規(guī)調(diào)整建議后項(xiàng)目年度開(kāi)發(fā)指標(biāo)一覽表年份地塊編號(hào)開(kāi)發(fā)土地規(guī)模（畝）控制性開(kāi)發(fā)房屋面積（萬(wàn)㎡）物業(yè)組合2008年A-04、B-07、D-01、E-01、E-02、、G-02、G-19604.4753.93高層、小高層、多層洋房、安置房和經(jīng)濟(jì)適用房2009年A-02、A-03、G01、G-03、G-04、G-13、G-15、264.2468.43高層和小高層2010年C10、C12、C13、C14、C15、D10、D12399.4046.36小高層、中高層、別墅洋房、2011年D-02、D-03、D-04、D05、D06、D07、D08、D09489.4432.45高層、洋房、別墅、公園別墅2012年B03、B05、B06、C06、C07、C08、C09、D11、G05174.9229.45高層、小高層、別墅2013年E03、E04139.5719.58小高層、洋房、別墅2014年E05、F01、F02220.8114.63洋房別墅、生態(tài)林地別墅2015年F03、F04、F05、F06、F07、F08、F09、F10144.4821.59高層、生態(tài)林地別墅2016年F11、F12359.1327.13高層、生態(tài)林地洋房別墅合計(jì)2796.46313.542.3、近期主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)：◎總體開(kāi)發(fā)完成時(shí)間：初步調(diào)整下來(lái)約需要8年，處于前期預(yù)估7－10年的中間，年均開(kāi)發(fā)規(guī)模將超過(guò)30萬(wàn)㎡；◎A-04地塊完成拆遷整理和開(kāi)發(fā)時(shí)間：2008年1月30日◎B-07地塊完成拆遷整理和開(kāi)發(fā)時(shí)間：2008年5月30日◎E-01地塊完成土地整理和開(kāi)發(fā)時(shí)間：2008年6月30日前動(dòng)工，◎D-01安置房地塊完成土地整理和開(kāi)發(fā)時(shí)間：2008年3月◎G-15至G－16地塊可開(kāi)發(fā)部分完成土地整理和開(kāi)發(fā)時(shí)間：2008年6月30日前動(dòng)工，2008年10月30日3、項(xiàng)目綜合配套開(kāi)發(fā)時(shí)序建議：3.1、開(kāi)發(fā)思路：根據(jù)項(xiàng)目整體初步規(guī)劃和開(kāi)發(fā)資金流動(dòng)效益、公建配套的價(jià)值最大化、市場(chǎng)成熟條件、項(xiàng)目整體需要，我們建議龍郡項(xiàng)目公建配套投資開(kāi)發(fā)思路如下：以整體規(guī)劃配套要求為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目整體需要和市場(chǎng)條件為導(dǎo)向，以公建配套投資資本效益和整體資金流量為出發(fā)點(diǎn)，合理適時(shí)開(kāi)發(fā)。3.2、開(kāi)發(fā)時(shí)序要求與策略：項(xiàng)目總體規(guī)劃已經(jīng)基本明確了項(xiàng)目需要建設(shè)的文化設(shè)施、商業(yè)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、學(xué)校教育、行政辦公等公建配套設(shè)施內(nèi)容和布局要求。我們認(rèn)為這是符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定要求的、分布和服務(wù)半徑也是合理的。為此，我們只需要明確何時(shí)修建這些公建配套設(shè)施即可，而我們的主要依據(jù)就是這些公建配套設(shè)施修建后能發(fā)揮最大的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和資金效益。因此，我們建議本項(xiàng)目的公建配套建設(shè)計(jì)劃要考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到什么程度最需要、開(kāi)發(fā)出來(lái)的公建配套經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)條件是否成熟、大量投資到公建配套上的資金是否影響到其它更具投資價(jià)值項(xiàng)目的現(xiàn)金流、公建配套修建后的社會(huì)形象和對(duì)項(xiàng)目商品房開(kāi)發(fā)的貢獻(xiàn)等。綜合這些因素后我們建議如下：①公建配套建設(shè)應(yīng)隨房產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度和走向而定，分散的、基本常規(guī)配套在住宅開(kāi)發(fā)少量同步配置即可，獨(dú)立集中和較大規(guī)模的公建配套成熟一片，開(kāi)發(fā)一個(gè)。②山上近期（2008-2009年）不宜投入大量公建配套設(shè)施，除非有非市場(chǎng)化的特殊要求。第一批第一批第二批第三批第四批3.3、主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)：第一批公建配套設(shè)施建設(shè)計(jì)劃時(shí)間：2009年完成方案，2010年動(dòng)工建設(shè)；第二批公建配套設(shè)施建設(shè)計(jì)劃時(shí)間：2011年完成方案，2012年動(dòng)工建設(shè)；第三批公建配套設(shè)施建設(shè)計(jì)劃時(shí)間：2013年完成方案，2014年動(dòng)工建設(shè)；第四批公建配套設(shè)施建設(shè)計(jì)劃時(shí)間：2014年完成方案，2015年動(dòng)工建設(shè)。4、項(xiàng)目龍湖景觀開(kāi)發(fā)時(shí)序建議：4.1、開(kāi)發(fā)思路：價(jià)值高峰賣點(diǎn)，虛實(shí)結(jié)合，規(guī)劃與示范區(qū)先行，整體打造，精心營(yíng)銷4.2、實(shí)施要求與策略：龍湖及沿岸景觀的功能定位成本項(xiàng)目的核心靈魂，其作用和價(jià)值不言而喻，一般情況下要求前期進(jìn)行整體打造。但考慮到項(xiàng)目整體資金運(yùn)作、風(fēng)險(xiǎn)防范、峰值預(yù)留等因素，本項(xiàng)目在“合理投資，提升形象”的要求下，采用“虛實(shí)結(jié)合，整體打造”的策略，前期重點(diǎn)是站在打造項(xiàng)目“公園中的城市”和“休閑生活”的總體定位高度進(jìn)行概念提煉和包裝推廣，方案中應(yīng)包括一些游樂(lè)設(shè)施?！耙?guī)劃與示范區(qū)先行，整體打造”具體而言就是前期先做方案，并將“中央公園”和“休閑生活特區(qū)”通過(guò)龍湖及整個(gè)項(xiàng)目中公園、生態(tài)林等集中景觀的方案規(guī)劃、包裝推廣預(yù)先體現(xiàn)出來(lái)，提前貫穿在前期開(kāi)發(fā)中，并通過(guò)示范區(qū)的建設(shè)予以初步體現(xiàn)。而當(dāng)山上開(kāi)發(fā)到一定程度和項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高的中后期，大約在2011年左右，龍湖及沿岸景觀可整體一次性打造，同時(shí)也啟動(dòng)周邊別墅、洋房等高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)，并提升后期土地和房產(chǎn)價(jià)值。龍湖示范區(qū)選址一龍湖示范區(qū)選址二生態(tài)林龍湖示范區(qū)選址一龍湖示范區(qū)選址二生態(tài)林龍湖開(kāi)發(fā)示意圖4.3、主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)：4.3.1、龍湖及集中公園景觀、生態(tài)林景觀整體方案設(shè)計(jì)完成時(shí)間：2004.3.2、龍湖示范區(qū)打造時(shí)間：2004.3.3、龍湖及集中公園景觀、生態(tài)林景觀整體包裝推廣時(shí)間：2009年--2010年；4.3.4、龍湖景觀打造啟動(dòng)時(shí)間：2014.3.5、龍湖公園及游樂(lè)設(shè)施開(kāi)放時(shí)間：20012年10月1日4.3.6、龍湖南面生態(tài)林建成開(kāi)放時(shí)間：20第四章、項(xiàng)目2008年開(kāi)發(fā)計(jì)劃與投資資金流分析一、項(xiàng)目2008年開(kāi)發(fā)計(jì)劃與調(diào)整建議：方案一：2008年擬開(kāi)發(fā)A-04、B-07、D－01、D－10、E－01、G-01和G－02商品住宅、D-01安置房、C-13商務(wù)中心、龍郡路西段的高架橋、接龍橋、戛云北路、翠微街、青龍路、接龍路、龍湖東路、龍湖西路、龍湖南路、龍湖北路等）。而經(jīng)過(guò)初步分析后，我們根據(jù)有限資金投入效益最大化原則，建議作適當(dāng)調(diào)整，具體建議如下：①保留A-04、B-07、E－01和G－02商品住宅、D－01安置房、龍郡路西段的高架橋、接龍橋、接龍路開(kāi)發(fā)建設(shè)，但建議調(diào)整E－01住宅產(chǎn)品類型，將前期初步規(guī)劃的高層電梯公寓調(diào)整為多層和花園洋房理由是這種物業(yè)目前為市場(chǎng)供給稀少，而市場(chǎng)需求旺盛，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；②上山道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)僅修建青龍路、龍湖北路、龍湖東路，如果沒(méi)有特殊要求，龍湖南路、龍湖西路可考慮放在2009年建設(shè)；③C-13商務(wù)區(qū)暫緩建設(shè)，延至2010年建設(shè)；④如果條件允許，建議東部先開(kāi)發(fā)G－02商品住宅建設(shè)，暫緩開(kāi)發(fā)G－01商品住宅。

2008年開(kāi)發(fā)計(jì)劃與調(diào)整建議比較表建設(shè)